產(chǎn)權(quán)式酒店的稅務(wù)問題

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售風(fēng)險原來一直有爭論，大多是從經(jīng)營管理的難度等方面來探討，本文從稅務(wù)角度的分析是一種比較現(xiàn)實和客觀的角度，從中看出來產(chǎn)權(quán)酒店確實存在不少需要克服的現(xiàn)實問題。里面涉及的稅務(wù)種類大家可以積累起來，在有具體項目需要測算的時候有可能用上。產(chǎn)權(quán)式酒店的稅務(wù)問題       產(chǎn)權(quán)式酒店在中國落地生根，最早是房產(chǎn)開發(fā)商借以融資、盤活資產(chǎn)的一種方式，它對于開發(fā)商而言不失為一種較好的營銷策略，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展有其積極的作用。由于它的固有缺陷，在開發(fā)商、投資者、酒店管理方以及稅務(wù)機關(guān)監(jiān)管等均存在涉稅風(fēng)險。&#

2、160;   1、 房產(chǎn)開發(fā)商    開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)式酒店銷售給投資者（業(yè)主），按照規(guī)定主要應(yīng)該繳納以下稅金：   （1）營業(yè)稅金及附加    根據(jù)營業(yè)稅暫行條例規(guī)定，開發(fā)商需要繳納5%的營業(yè)稅。同時還需要繳納城市建設(shè)維護稅、教育費附加。   （2）企業(yè)所得稅    根據(jù)“國稅發(fā)200631號文”等相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商取得了銷售的預(yù)收款即需要按照25%稅率的預(yù)繳企業(yè)所得稅。   （3）土地增值稅   

3、按照土地增值稅暫行條例等相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商銷售產(chǎn)權(quán)式酒店給業(yè)主，需要繳納土地增值稅。   （4）印花稅    根據(jù)“財稅2006162號文”規(guī)定，銷售產(chǎn)權(quán)式酒店而簽定的購房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)0.05繳納印花稅     2、 投資者（業(yè)主）   （1）購買環(huán)節(jié)    A、契稅    根據(jù)契稅暫行條例的規(guī)定，投資者（業(yè)主）購買了產(chǎn)權(quán)式酒店，就應(yīng)該繳納3-5%的契稅。    B、印花稅 

4、60;  投資者（業(yè)主）簽訂了購買產(chǎn)權(quán)式酒店的購房合同，應(yīng)該繳納0.05的印花稅，還應(yīng)按權(quán)利許可證照，按件交納印花稅五元。  （2） 收取房租環(huán)節(jié)    業(yè)主（投資者）將所購買的產(chǎn)權(quán)式酒店委托酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營，并向其固定收取明年投資額10%以上的投資收益。對于這樣的投資收益只能界定為出租房屋的租金收入。因此，主要涉稅有：    A 營業(yè)稅及附加    國家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的批復(fù)（國稅函2006478號）明確規(guī)定：    投資者（業(yè)

5、主）按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征收5%的營業(yè)稅。    同時按照相關(guān)規(guī)定還應(yīng)該繳納城市建設(shè)維護稅、教育費附加。    B、房產(chǎn)稅    根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，業(yè)主對外出租房屋，房產(chǎn)稅以租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12%。    C、土地使用稅    根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例規(guī)定，對業(yè)主擁有的產(chǎn)權(quán)式酒店，應(yīng)該按照國有土地使用權(quán)證所載面積征收土地使用稅。 &

6、#160;  D、個人所得稅    國家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的批復(fù)（國稅函2006478號）明確規(guī)定：    投資者（業(yè)主）按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，按照財產(chǎn)租賃所得項目征收個人所得稅。   【稅率】：按照“財稅2000125號”規(guī)定，對個人出租房屋取得的所得暫減按10的稅率征收個人所得稅。   【計稅依據(jù)】：按照“國稅函2002146號”規(guī)定：    個人出租財產(chǎn)取得的財產(chǎn)租賃收

7、入，在計算繳納個人所得稅時，應(yīng)依次扣除相關(guān)費用。    3、 酒店管理方    酒店管理方一般均是房地產(chǎn)開發(fā)商出資成立的管理酒店的公司，也有可能是開發(fā)商聘請的專業(yè)酒店管理公司。酒店管理公司承擔(dān)著酒店經(jīng)營管理的重要職責(zé)，它主要涉及以下稅金：   （1）營業(yè)稅金及附加    根據(jù)營業(yè)稅暫行條例及相關(guān)規(guī)定，對酒店管理公司取得的經(jīng)營收入，應(yīng)該征收5%的營業(yè)稅金以及相應(yīng)的城建稅、教育費附加。   （2）企業(yè)所得稅    根據(jù)企業(yè)所得稅法規(guī)定，酒店

8、管理公司應(yīng)該就其經(jīng)營的凈所得繳納25%的企業(yè)所得稅。   （3）  代扣代繳投資者房租收入的個人所得稅   根據(jù)個人所得稅法相關(guān)規(guī)定，酒店管理公司是個人所得稅的扣繳義務(wù)人，按照稅法規(guī)定代扣代繳個人所得稅是扣繳義務(wù)人的法定義務(wù)，必須依法履行。   （4） 代扣代繳投資者（業(yè)主）的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅    一般說來，主管稅務(wù)機關(guān)均會要求酒店管理公司代扣代繳投資者（業(yè)主）應(yīng)該繳納的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅。    A 面對主管稅務(wù)機關(guān)沒有政策依據(jù)的代扣代繳如果不

9、執(zhí)行，勢必加深與稅務(wù)機關(guān)的征納矛盾；    B 如果代扣了投資者的相關(guān)稅金，相當(dāng)于直接減少了投資者的收益，也會加劇與投資者的對立。    因此，酒店管理公司是否代扣代繳投資者的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅，如何應(yīng)對主管稅務(wù)機關(guān)、投資者，就顯得十分尷尬，甚至處于兩難的境地。    4、主管稅務(wù)機關(guān)    由于購買產(chǎn)權(quán)式酒店的投資者均是自然人，主管稅務(wù)機關(guān)如何有效征收投資者出租收入的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅，不能說稅務(wù)機關(guān)是束手無策，起碼是成為了征管的難題之一。  （1

10、）委托酒店管理公司代扣代繳   如果主管稅務(wù)機關(guān)委托酒店管理公司代扣代繳，對強化這一部分稅金的征管意義重大。但是沒有充分的法律、政策依據(jù)，酒店管理公司很難履行代扣代繳職能，投資者已可能不認(rèn)可這種沒有法律、政策依據(jù)的代扣代繳。   （2）主管稅務(wù)機關(guān)直接征收    面對人數(shù)眾多的購買產(chǎn)權(quán)式酒店的投資者，主管稅務(wù)機關(guān)直接征收的難度可想而知。不僅增大了征稅成本，而且極有可能導(dǎo)致國家稅款白白流失。    從上述分析可知，產(chǎn)權(quán)式酒店模式對于開發(fā)商（含酒店管理方）、投資者以及主管稅務(wù)機關(guān)都存在較多的稅務(wù)問題

11、。由于稅收問題很可能導(dǎo)致開發(fā)商無法兌現(xiàn)對投資者收益回報的承諾，投資者的利益得不到有效保障，國家的稅款也可能會有所流失，更有甚者完全有可能形成嚴(yán)重的社會不穩(wěn)定因素。   （三） 解決產(chǎn)權(quán)式酒店法律、稅務(wù)問題的思考    產(chǎn)權(quán)式酒店這一新生事物，對于開發(fā)商及時回收資金、拓寬投資者的理財渠道，應(yīng)該是一種有益的嘗試。但是，也必須正視因產(chǎn)權(quán)式酒店而產(chǎn)生的法律、稅務(wù)問題。為了尋求解決方法與措施，最大程度地保障開發(fā)商、投資者的權(quán)益，降低涉稅風(fēng)險，減少國家稅款流失。筆者認(rèn)為可以從以下兩方面考慮：    其一，完善相關(guān)法律手續(xù)，降低

12、法律風(fēng)險。    1、開發(fā)商在產(chǎn)權(quán)式酒店的促銷廣告中應(yīng)該“誠信為本”，不僅要宣傳其投資收益的利好，而且要明確告知投資者所存在的涉稅風(fēng)險。    2、開發(fā)商在與投資者簽訂商品房買賣合同時，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行合同范本，不能出現(xiàn) “售后包租”以及類似的相關(guān)內(nèi)容，以免造成違法合同。    3、開發(fā)商應(yīng)該對酒店的餐飲、會所等娛樂休閑配套設(shè)施向投資者作出不予銷售的承諾。產(chǎn)權(quán)式酒店在開業(yè)后，便將此產(chǎn)權(quán)抵押給銀行，以作為對業(yè)主回報承諾的擔(dān)保。    4、為了保證開發(fā)商能夠?qū)崿F(xiàn)關(guān)于投資收益的承諾，投資

13、者應(yīng)該同開發(fā)商簽訂擔(dān)保投資收益補充協(xié)議，以保障投資者的權(quán)益。    其二，多角度防范涉稅風(fēng)險，以保障各方權(quán)益。    1、產(chǎn)權(quán)式酒店的商品房買賣合同簽訂后，開發(fā)商指定或委托一家酒店管理公司與投資者簽訂委托管理合同，酒店管理公司以第三方的名義對投資回報作出承諾時，必須對相關(guān)稅收政策進(jìn)行明示，以免誤導(dǎo)投資者。    2、投資者應(yīng)該全面地、理性地分析產(chǎn)權(quán)式酒店的投資回報問題，特別是對占投資收益額近30%的涉稅支出要有充分的考慮。    3、酒店管理方應(yīng)該對自身經(jīng)營的涉稅風(fēng)險有一個清醒的認(rèn)識，對是否按照主管稅務(wù)機關(guān)要求代扣代繳投資者相關(guān)稅金要有一個明智的選擇，并有解決問題的預(yù)案措施。    4、針對產(chǎn)權(quán)式酒店出現(xiàn)的如何征收投資者的相關(guān)稅金（營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅）的現(xiàn)實問題，為了保障國家稅款的不流失，建議國家稅務(wù)總局出臺有關(guān)稅收政策