【重點】房地產業(yè)成本預算面試簡答題(修訂版)-精心整理

1、房地產業(yè)成本預算面試簡答題一、簡答題1 .成本控制戰(zhàn)略提倡全方位的成本控制主要包括哪些方面？答：成本控制戰(zhàn)略提倡全方位的成本控制，包括拿地成本、前期費用、規(guī)劃 設計、工程施工、營銷推廣等房地產開發(fā)成本，以及人力成本、管理成本、經營 的財務成本等。2 .房地產已進入微利時代，如何加強成本控制，提升競爭力？答：一是建立全員責任成本控制體系。二是建立合約規(guī)劃體系，變成本事后統(tǒng)計為事前控制三是建立成本預警機制。四是建立費用指標承包機制。五是建立成本優(yōu)化獎勵機制。3 .成本預警設置為幾個級別？答：成本預警設置為兩個級別，一級警報：當月動態(tài)成本超過目標成本5%以內，下屬公司組織分析實行限期整改； 二級警報

2、：當月動態(tài)成本超過目標成本 5%寸，總公司組織分析，對項目實施會診，分析原因，提出改進措施，下屬公司 總經理做詳細的成本專題匯報，直至解除警報。4 .如何進一步完善設計管理機制，切實提高設計質量和效率？答：一是進一步完善設計管理體制。二是進一步強化設計條線雙重管理職能。三是進一步規(guī)范方案評審行為。四是進一步強化方案質量控制五是圖紙質量處罰機制。六是建立產品缺陷反饋機制。5 .如何強化方案質量控制？答：第一，建立方案交底制度。第二，強化施工圖會審制度。6 .如何建立產品缺陷反饋機制？答：第一，在設計管理中心設置專職設計質量檢查員， 專職檢查各公司在建 項目的設計缺陷，每季度完成一次設計缺陷檢查報

3、告；第二，物業(yè)管理中心、 營銷管理中心、客服管理中心應根據交付和客戶反饋情況，每半年向出具一份項 目產品缺陷反饋一覽表。7 .全員全面強化成本控制，建立房地產集團的成本領先競爭優(yōu)勢的具體工 作要求？答：(1)進一步調整和完善成本限額指標；(2)重視和加強成本優(yōu)化工作；(3)建立全員成本控制機制；(4)深入推進成本人員的轉型；(5)嚴格落實好合約規(guī)劃制度；(6)加大招標價格信息庫建設，結合建設產業(yè)集團等兄弟單位歷史數據， 全面建成一個內容系統(tǒng)、更新及時、信息公開的數據庫，作為指導內部招標、決 策的重要依據。8.如何重視和加強成本優(yōu)化工作？答：一是加強設計階段的成本優(yōu)化， 推進限額設計。二是加強對

4、施工方案的 優(yōu)化，成本部要介入審核施工單位上報的施工方案。 三是加強對新型材料的研究， 在不影響效果的情況下，積極采用造價低的新型材料。四是要重點加大對“三點 一線”的成本控制，嚴格控制樣板房、臨時售樓處、示范區(qū)使用奢侈材料，在確 保效果、品質的情況下，盡可能考慮使用一些替代材料。9 . “三點一線”具體指什么？答：“三點一線”的具體內容為：售樓處(會所)、樣板房、工地現場、看 房通道，以及覆蓋售樓處、樣板房、工地現場的示范區(qū)。10 .如何強化檢查監(jiān)督，完善移動辦公制度？答：一是開展檢查監(jiān)督。二是實現移動辦公檢查表單化。三是建立年度審計監(jiān)察機制。11 .如何進一步提升移動辦公的針對性和時效性？

5、答：1、確定移動辦公“ 3+10”模式”，提升移動辦公有效性。2、建立移動辦公工作“五維度”匯報機制，加強移動辦公規(guī)范性。12 .移動辦公工作“五維度”包括哪些？答：移動辦公工作“五維度”主要包括：1）對問題及上輪整改情況進行檢 查；2）針對問題提出管理措施和要求；3）對相關部門提出的指導意見；4）對 相關部門的服務與支持；5）針對體制、機制和制度提出的意見和建議。13 .成本管理中心在拿地階段的測算要點是哪些？答：1、人防車庫成本應全部攤入成本中，收益中不考慮可租的費用；2、初步規(guī)劃圖中有疑問的地方及時和設計部溝通了解；3、有安置房、代建房的要考慮這部分虧損費用的成本應攤到可售成本中4、各種

6、費用一定要按最新產品類型、最新經驗數據填寫、建安部分特別要 注意鋼材、碎的市場波動情況。5、估算中考慮預留35%f可預見費用。14 .成本控制原則的原則是什么？答：1、節(jié)約原則2、全面控制原則3、動態(tài)控制原則15 .三點一線建設的標準和思路？答：一是設計標準化二是施工標準化三是材料標準化16 .成本管理思路？答：準確測算、步步跟蹤、事前定價、動態(tài)反饋、及時結算。17.2012年.成本控制的具體要求是什么？答：一是重視和加強成本優(yōu)化工作；二是建立全員成本控制機制；三是要充分發(fā)揮成本人員的作用；四是加大招標價格信息庫建設；五是要深入推進成本人員的轉型。18 .成本管理整個流程節(jié)點是怎樣的？答：拿地

7、階段-方案設計階段-目標責任成本制定階段-初步、施工 圖設計階段-工程實施階段-竣工結算階段-后評估階段。19 .成本管理中心在方案設計階段主要流程、管控和測算要點是哪些？答：方案設計階段是成本控制的極為重要的階段，通過對設計方案的比較， 本階段能夠實現的成本控制的效果占整個項目全階段成本控制效果的比率約為 75%- 80%這一階段的成本控制的阻力最小，控制成本需要進行的成本投入最低。20 .成本管理部在方案設計階段重點關注的是什么？答：產品定位，主要設計選型，建筑平面，基礎類型，結構形式，結構布置， 建筑裝飾交付標準，停車方式及比率，小區(qū)供配電方式。21 .目標成本管理原則是什么？答：1.不

8、僅限于成本目標值本身、更要關注成本背后的產品目標，應與產品 目標掛鉤。2 .目標不是上限而是基準，目標的作用在于心中有數 ；“算了再做” 而不 是“做了再算”3 .目標成本應隨著項目的實施（產品提升等）分階段進行檢查、修改。22 .怎樣做好項目成本全員控制原則？答：由成本管理部牽頭，聯合財務管理部，對全年綜合成本指標進行細化， 分解到每一個部門，形成各部門的成本控制指標，并與各部門簽訂成本控制責任 狀，明確成本控制獎罰措施。因此成本控制涉及項目組織中所有部門和成員的工 作，并與每一個成員的切身利益有關，應充分調動每個部門和每一個成員控制成 本、關心成本的積級性，真正樹立全員控制成本的觀念。23

9、 .什么是成本的動態(tài)控制原則？答：所謂動態(tài)控制就是將工、料、機等投入到施工過程中，收集成本發(fā)生的 實際值，將其與目標值相比較，檢查有無偏離，若無偏差，則繼續(xù)進行，否則要 找出具體的原因采取相應措施。24 .三點一線建設的標準和思路是什么一是設計標準化；由研發(fā)部負責研究啟動區(qū)規(guī)劃、戶型、會所建筑、精裝修 和景觀五個方面的標準化圖紙；二是施工標準化，由總公司工程管理中心組織開 發(fā)會所、售樓處和精裝修戰(zhàn)略施工單位，并相對固化；三是材料標準化，由設計管理中心牽頭，聯合物資管理中心，研 2、注意水景占整個景觀的比例，水景太 多，物業(yè)管理化錢大，水景費用占物業(yè)管理費 6%Z內最合適。3、6度及7度抗震設防

10、區(qū)，剪力墻結構及框架核芯筒結構的高度與寬度比 不宜大于6,框架剪力墻結構的高度與寬度比不宜大于 5.影響建筑的風荷載和抗 震等級提高，成本會大幅增加4、根據地質報告，如果地基有溶洞的不宜建高層，打鉆孔樁成本成倍增長。32.目標成本的作用是什么？目標成本作用是企業(yè)預先確定的、在一定時期內和經過努力所要實現的成本 目標，是成本的控制線。有提前鎖定投資、合理確定銷售價格、加強成本的計劃 性、預測投資效益等作用33目標成本的管理原則是什么？不僅限于成本目標值本身、更要關注成本背后的產品目標，應與產品目標掛 鉤。目標不是上限而是基準，目標的作用在于心中有數 ；“算了再做” 而不是 “做了再算” 目標成本

11、應隨著項目的實施（產品提升等）分階段進行檢查、修改34.成本部在編制成本目標責任狀時要注意哪些？1、填寫科目費用時按成本分攤原則進行分攤填寫。2、配套工程按受益原則進行分攤。3、參照中南成本標準或以在建業(yè)態(tài)工程進行測算填寫。4、以合同為主線進行測算填寫，以便簽訂合同時參考、動態(tài)分析預警。5、編寫說明中一定要注明編寫時鋼筋、碎、鋁合金門窗等價格是按多少編 制的。以便察閱，分析。6、估算中不考慮預留不可預見費用35 .施工圖階段成本控制措施的要點是什么？產品業(yè)態(tài)定位模板化設計任務書模板化設計合同模板主要專業(yè)施工圖設計指引模板化主要專業(yè)施工圖設計審圖要點模板化專業(yè)配置標準模板化制定統(tǒng)一標準作法36

12、.成本動態(tài)預警機制是什么？1凡是動態(tài)成本超出目標成本 3%勺，城市公司、獨立項目公司必須組織相關 職能部門進行成本分析研究，找出超標原因，并提出糾偏措施，形成分析報告報 總公司成本管理中心審核和常務副總審批。城市公司、獨立項目公司未能按要求組織糾偏分析的， 發(fā)現一次處罰該公司 總經理1000元，成本管理部500元。2凡是動態(tài)成本超出目標成本 5%勺，總公司成本核算中心必須組織項目公司 相關職能部門進行成本分析研究，找出超標原因，并提出糾偏措施，形成分析報 告報常務副總審核、董事長審批。3總公司成本核算中心未能按要求組織糾偏分析的，發(fā)現一次處罰成本總監(jiān)1000 元。37 .怎樣全面推行指標承包制

13、，進一步控制成本，提升效益？1、建立目標成本、合約規(guī)劃、動態(tài)成本控制機制，從源頭控制產品定位、 設計、技術、工程等運營成本。2、推行費用包干，有效降低管理成本。38 .怎么樣 順應地產微利時代，加強成本控制，提升競爭力？一是建立全員責任成本控制體系。二是建立合約規(guī)劃體系，變成本事后統(tǒng)計為事前控制。三是建立成本預警機制。四是建立費用指標承包機制五是建立成本優(yōu)化獎勵機制。39 .怎樣加強“三點一線”的成本控制，實行成本限額制度？一是控面積二是控造價40 .全員全面強化成本控制，建立房地產集團的成本領先競爭優(yōu)勢的具體工 作要求(1)進一步調整和完善成本限額指標(2)重視和加強成本優(yōu)化工作(3)建立全

14、員成本控制機制，研究、制定全員、全階段成本控制體系，并 以專項責任狀的形式，將成本控制指標分解、落實到每一個責任部門(4)深入推進成本人員的轉型，充分發(fā)揮成本人員的作用。成本人員要深 入參與產品定位、產品配置、規(guī)劃設計、技術方案把關、施工圖會審、招投標控 制等各個環(huán)節(jié)，從目前的成本核算型技術人員轉為成本控制型的管理人員。(5)嚴格落實好合約規(guī)劃制度，確保在一季度末完成所有在建項目的合約規(guī)劃體系的建立，并具備適時運用條件(6)加大招標價格信息庫建設，結合建設產業(yè)集團等兄弟單位歷史數據， 全面建成一個內容系統(tǒng)、更新及時、信息公開的數據庫，作為指導內部招標、決 策的重要依據。41 .怎樣強化設計限額

15、？方案成本如有節(jié)約，按節(jié)約成本的10-15%合予設計單位進行獎勵，若超過 限額指標的5%勺，則根據實情對設計單位處以超額成本的 20%S行罰款。42 .總公司在成本管理準則中規(guī)定了哪些情況下須接受處罰？1各類資料審核不及時或簡單審核延誤項目生產的2編制的成本標準在實際應用時不具備可操作性3設計各階段不認真測算成本導致成本超標的4原成本缺陷庫內的問題在新項目上重復出現5無故不參加設計方案評審、施工圖評審的6參與各類評審時未根據自身專業(yè)提出相應建議的7向各城市公司或獨立項目公司下達的成本指標錯誤的8各類審核把關，引起內耗的43 .檔案管理的目的是什么？為規(guī)范和加強公司檔案管理，實現檔案的標準化管理

16、，提高檔案管理工作效 率。44.2012年，為了適應市場變化，公司要全面加強各方面的成本控制工作。具體要求是什么？ 一是重視和加強成本優(yōu)化工作。二是建立全員成本控制機制三是要充分發(fā)揮成本人員作用。四是加大招標價格信息庫建設五是要深入推進成本人員的轉型45成本控制戰(zhàn)略提倡全方位的成本控制包括哪些？包括拿地成本、前期費用、規(guī)劃設計、工程施工、營銷推廣等房地產開發(fā)成 本，以及人力成本、管理成本、經營的財務成本等。46 .怎樣全面推行指標承包制，進一步控制成本，提升效益？1建立目標成本、合約規(guī)劃、動態(tài)成本控制機制，從源頭控制產品定位、設 計、技術、工程等運營成本。2推行費用包干，有效降低管理成本。47

17、 .成本優(yōu)化獎勵機制是什么？第一，強化限額設計機制，方案成本如有節(jié)約，按節(jié)約成本的10-15%合予設計單位進行獎勵，若超過限額指標的 5%勺，則根據實情對設計單位處以超額 成本的20%S行罰款。同時按節(jié)約成本的3-5%給設計管理中心項目設計部進行獎 勵；若超過合同指標的5%對設計管理中心及項目部設計部處以超額成本的 10% 進行罰款。第二，針對負有成本優(yōu)化責任的設計、成本人員，凡是超額完成成本 優(yōu)化指標的，超出部分的3%-5%予獎勵；第三，凡是其他員工提出成本優(yōu)化建 議的，按照節(jié)約金額的3%-5%予獎勵；若該建議在全公司推行的，按照節(jié)約金 額的5%-8嗡予獎勵。第四，通過與政府單位、相關部門溝通、協(xié)調，在當地繳 費標準上獲得相應優(yōu)惠的，根據優(yōu)惠金額的 3%-5%4行獎勵。48 .全員全面強化成本控制