全生命周期成本分析

1、全生命周期工程造價(jià)成本分析進(jìn)入20世紀(jì)90年代以來，我國經(jīng)濟(jì)體制發(fā)生了重大的變化，由傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。工程造價(jià)管理的理論及方法由全過程工程造價(jià)管理轉(zhuǎn)變?yōu)槿芷诠?程造價(jià)管理。在經(jīng)濟(jì)全球化和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐漸完善的背景下，從全過程工程造價(jià)管理向全生命周期工程造價(jià)管理轉(zhuǎn)變是必然趨勢(shì)。1全生命周期工程造價(jià)理論1.1全生命周期工程造價(jià)理論概述20世紀(jì)70年代末和80年代初，英美一些學(xué)者提出了全生命周期工程造價(jià)理論。全生 命周期工程造價(jià)理論是將全生命周期成本分析應(yīng)用于工程造價(jià)理論，目前已成為工程項(xiàng)目投資決策的一種有效分析工具，也是一種用來選擇工程備選方案的數(shù)學(xué)方法。應(yīng)用全生

2、命周期工程造價(jià)理論對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行管理的目標(biāo)是工程項(xiàng)目全生命周期總造價(jià)的最小化。全生命周期造價(jià)控制管理是一種實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目全生命周期，包括建設(shè)期、運(yùn)營期和拆除期等階段總造價(jià)最小化的方法。它綜合考慮工程項(xiàng)目的建造成本和運(yùn)營成本，從而實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策， 以便在確保質(zhì)量及滿足使用功能的前提下，實(shí)現(xiàn)降低項(xiàng)目全生命周期成本的目標(biāo)。 1.2全生命周期工程造價(jià)的階段劃分由于全生命周期工程造價(jià)管理貫穿于工程項(xiàng)目的整個(gè)生命周期，時(shí)間跨度長，因此，必須對(duì)全生命周期工程造價(jià)的階段進(jìn)行合理劃分。 根據(jù)我國工程造價(jià)的具體管理情況， 將全生 命周期工程造價(jià)劃分為以下幾個(gè)階段：投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、工程實(shí)施階段、竣工驗(yàn)收階段和運(yùn)

3、營維護(hù)階段。(1)投資決策階段投資決策階段工程造價(jià)必須從投資決策階段開始抓起與任何其他類型的投資行為一樣， 建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施的前提是技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和論證后的可行性研究。就全生命周期理論而言， 項(xiàng)目投資決策的依據(jù)是工程造價(jià)的全生命周期成本的最小化，其意義前文己經(jīng)作了闡述。(2)設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段控制工程造價(jià)的關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)階段。設(shè)計(jì)通常包括初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。根據(jù)有關(guān)資料顯示，開發(fā)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，對(duì)其工程整個(gè)投資影響最大，可以達(dá)到90蛆上。規(guī)劃設(shè)計(jì)水平的優(yōu)劣，對(duì)工程實(shí)物的投資、工程進(jìn)度和建筑質(zhì)量有著很重要的影 響，也是決定工程項(xiàng)目生命周期時(shí)間的關(guān)鍵要素。(3)工程實(shí)施階段工程實(shí)施階段招投標(biāo)

4、及工程施工這兩個(gè)階段我們可以統(tǒng)稱為工程實(shí)施階段。在進(jìn)行評(píng)標(biāo)時(shí)，評(píng)價(jià)依據(jù)因該由原先的建設(shè)成本最低變?yōu)樯芷诔杀咀畹?。比如，美國愛荷華州的法律就規(guī)定，評(píng)價(jià)的決策依據(jù)是生命周期成本最低。在工程施上階段，應(yīng)以全生命周期造價(jià)理論為指導(dǎo)原則，綜合考慮全生命周期成本，對(duì)施工組織設(shè)計(jì)一方案的評(píng)價(jià)確定及工程合同策劃科學(xué)合理。(4)竣工驗(yàn)收、后評(píng)價(jià)階段竣工驗(yàn)收、后評(píng)價(jià)階段這一階段的內(nèi)容包括竣工結(jié)算的編制與審查；竣工決算的編制； 保修費(fèi)用的處理；項(xiàng)目后評(píng)價(jià)，主要包括項(xiàng)目的目標(biāo)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目實(shí)施過程評(píng)價(jià)、項(xiàng)目效益評(píng) 價(jià)、項(xiàng)目影響評(píng)價(jià)和項(xiàng)目持續(xù)性評(píng)價(jià)等內(nèi)容。(5)運(yùn)營階段運(yùn)營階段這一階段包括工程項(xiàng)目從投入使用直至拆除的全

5、過程。運(yùn)營維護(hù)方案的制定也一樣以全生命周期成本最低為目標(biāo)。運(yùn)營維護(hù)階段應(yīng)著力提高設(shè)施的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和實(shí)用價(jià)值， 降低運(yùn)營和維護(hù)成本。2工程造價(jià)全生命周期成本2.1工程造價(jià)全生命周期成本相關(guān)概念(1)生命周期成本分析(LCCA):LCCA是為了估價(jià)獲得或運(yùn)行一個(gè)項(xiàng)目、資產(chǎn)或產(chǎn)品的在其 生命周期內(nèi)所有相關(guān)的成本的一系列技術(shù)。(2)生命周期成本(LCC): 一個(gè)建筑物或建筑物系統(tǒng)在一段時(shí)期內(nèi)的擁有、運(yùn)作、維護(hù)和拆 除的總的折現(xiàn)后的成本。生命周期成本包括初始化成本和未來成本。(3)初始化成本是在設(shè)施獲得之前將要發(fā)生的成本，及建設(shè)成本，也就是我國所說的工程 造價(jià)，包括資本投資成本，購買和安裝成本。(4)未來

6、成本是指從設(shè)施開始運(yùn)營到設(shè)施被拆除這一期間所發(fā)生的成本，包括運(yùn)行成本維 護(hù)和修理成本，剩余值(任何轉(zhuǎn)售、搶救或處置成本 )。運(yùn)行成本是年度成本，去掉維護(hù)和 修理成本，包括在設(shè)施運(yùn)行過程中的成本。維護(hù)和修理成本分為維護(hù)和修理成本，為了進(jìn)行LCCA方便，可以把他們組合在一起，也可以分開計(jì)算。但是應(yīng)該注意這兩個(gè)成本之間有著明顯的不同。維護(hù)成本是設(shè)施維護(hù)有關(guān)的時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃成本，可以是每年發(fā)生的， 即可以視為年度成本，或者頻率已知，本文計(jì)算過程將日常維護(hù)成本視為年度成本。修理成本是為曾預(yù)料到的支出，是為了延長建筑物的生命而不是替換它所必需的，但其時(shí)間和頻率都是不可預(yù)見的。為了計(jì)算簡化，我們可以將修理成本

7、分?jǐn)偟侥甓染S護(hù)成本中。剩余值也稱殘值，是一個(gè)建筑物或建筑物系統(tǒng)在LCCAW究周期末的純價(jià)值。2.2全生命周期成本分析分析步驟分為確定問題分析、分析方法、分析假設(shè)、預(yù)測(cè)計(jì)算全生命周期造價(jià)成本?？珊唵伪硎鋈缦拢?1)問題分析對(duì)現(xiàn)有的方案確定、投資決策和初步設(shè)計(jì)選材等僅考慮建設(shè)期的初始資本成 本進(jìn)行分析，依照以往統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)或?qū)＜医?jīng)驗(yàn)判斷，考慮使用期的各項(xiàng)成本要超出初始資本成本，提出分析引進(jìn)全生命周期工程造價(jià)的必要性和可行性。(2)建立公共的假設(shè)和參數(shù)在生命周期成本分析中常用到三類假設(shè)，分別為經(jīng)濟(jì)假設(shè)、工 程學(xué)上的假設(shè)和其它假設(shè)，每種假設(shè)的內(nèi)容如下：經(jīng)濟(jì)假設(shè)包括折現(xiàn)率、殘值、市場(chǎng)價(jià)格的使用、研究周期、時(shí)

8、間適應(yīng)、能源上漲價(jià)格、基期和服務(wù)期；工程學(xué)上的假設(shè)包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)生命期、材料服務(wù)生命期；其他假設(shè)包括成本和數(shù)據(jù)模型和預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性和可行性。(3)確定相應(yīng)的達(dá)到目標(biāo)的可行的分析方法采用未確知數(shù)學(xué)方法，估算各項(xiàng)成本，并轉(zhuǎn)化 為現(xiàn)值。根據(jù)現(xiàn)值，預(yù)測(cè)出整個(gè)生命周期成本單價(jià)最可能區(qū)間。(4)估計(jì)相關(guān)的成本和發(fā)生的時(shí)間。(5)計(jì)算生命周期成本。當(dāng)所有有關(guān)的成本己經(jīng)被建立并折現(xiàn)成現(xiàn)值，這些成本加總就成 為生命周期總成本。這些成本包括初始化投資、運(yùn)行、維護(hù)和修理、殘值。(6)根據(jù)成本計(jì)算結(jié)果，做出比較分析。2.3全生命周期成本計(jì)算計(jì)算全生命周期成本的數(shù)學(xué)模型有兩個(gè)：第一個(gè)數(shù)學(xué)模型是根據(jù)工程項(xiàng)目的運(yùn)營成本、 維護(hù)

9、成本以及殘值等計(jì)算；第二個(gè)數(shù)學(xué)模型是根據(jù)工程項(xiàng)目的年度周期成本、非年度周期成本以及殘值等計(jì)算。由于本文重點(diǎn)研究全生命周期工程造價(jià)的物流成本，因此分析第一個(gè)數(shù)學(xué)模型。根據(jù)工程項(xiàng)目的運(yùn)營成本、維護(hù)成本以及殘值等計(jì)算，全生命周期成本的公式為：TTLCC= C0 + £ O=<PVsum + £ M MPVsum-SXPV t wt =o其中，C0：形成成本；O：運(yùn)營成本；M：維護(hù)成本；PVsum：現(xiàn)值和；S：殘值；T：生命 周期；t:時(shí)間變量；r：折現(xiàn)率；PV:折現(xiàn)系數(shù)3全生命周期工程造價(jià)各階段成本控制與管理3.1 投資決策階段的成本控制一般來說，當(dāng)一個(gè)全生命周期項(xiàng)目的決策

10、和設(shè)計(jì)階段告一段落，其后續(xù)造價(jià)的影響空間僅為約15 %。可以說決策階段的全生命周期造價(jià)控制非常重要。為有效保證全生命周期造 價(jià)的費(fèi)用控制最優(yōu)化，應(yīng)特別重視決策階段以及設(shè)計(jì)階段前期。(1)考慮運(yùn)營維護(hù)階段的造價(jià)費(fèi)用在投資決策階段中的影響(2)考慮環(huán)境成本的影響(3)考慮社會(huì)成本的影響3.2 工程設(shè)計(jì)階段的成本控制設(shè)計(jì)階段是雖然設(shè)計(jì)費(fèi)通常占建設(shè)項(xiàng)目成本的1%2%占用比例不大，其對(duì)于工程造價(jià)卻是工程項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。由于設(shè)計(jì)質(zhì)量的優(yōu)劣對(duì)于建設(shè)費(fèi)用的寡眾以及建設(shè)工期的長短有直接影響，并且直接決定著人力、物力、財(cái)力的投入。由此可見，合理科學(xué)的工 程設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)成本的10溢右。作為工程項(xiàng)目

11、初始的設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的影響達(dá)70%95%一旦設(shè)計(jì)得到批復(fù)之后，其中存在的技術(shù)問題與費(fèi)用問題都將很難解決。因此,在工程設(shè)計(jì)中，設(shè)計(jì)人員應(yīng)在技術(shù)與經(jīng)濟(jì)方面并重，避免過于追求技術(shù)含量設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而缺乏對(duì)經(jīng)濟(jì)合理性的考慮，從而影響項(xiàng)目成本的有效控制情況的出現(xiàn)。(1)實(shí)施設(shè)計(jì)招標(biāo)制度，采用限額設(shè)計(jì)(2)推行合同措施建立，控制成本3.3 招標(biāo)投標(biāo)階段的成本控制(1)項(xiàng)目招標(biāo)階段的成本控制(2)招投標(biāo)階段合同的簽訂3.4 施工階段的成本控制管理(1)減少不必要的工程索賠(2)建立監(jiān)理制度，健全投資(3)使用新技術(shù)，節(jié)約項(xiàng)目投資成本(4)采取經(jīng)濟(jì)措施，控制項(xiàng)目投資成本3.5 項(xiàng)目竣工階段的成本控制項(xiàng)目的竣工

12、是成本控制的一個(gè)重要的工作階段。當(dāng)工程進(jìn)入竣工結(jié)算階段時(shí)，建設(shè)單位就要考慮如何對(duì)施工單位進(jìn)行工程成本考核和施工情況驗(yàn)收。因此，建設(shè)單位在進(jìn)行竣工結(jié)算應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：(1)考核工程造價(jià)人員是否具備較高的業(yè)務(wù)素質(zhì)(2)要參考施工單位企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)于竣工階段的重視程度(3)工程資料的管理3.6 運(yùn)營維護(hù)階段的成本控制在運(yùn)營和維護(hù)階段，要注意制定合理的運(yùn)營和維護(hù)方案，一般分為長期方案和短期方案。應(yīng)該把生命周期的成本最低作為運(yùn)營維護(hù)方案制定的基準(zhǔn)和目標(biāo)。運(yùn)營維護(hù)階段的工程造價(jià)管理是指在保證建筑物質(zhì)量目標(biāo)和安全目標(biāo)的前提下，通過制定合理的運(yùn)營及維護(hù)方案，運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營手段和修繕技術(shù)，按合同對(duì)己投入使用的各類設(shè)旌

13、實(shí)施多功能、全方位的統(tǒng)一管理，為設(shè)旌的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到的服務(wù)，以提高設(shè)施的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和實(shí)用價(jià)值， 降低運(yùn)營和維護(hù)成本。4全生命周期工程造價(jià)成本控制對(duì)于企業(yè)單位的意義工程造價(jià)全生命周期成本的最小化，是企業(yè)成本節(jié)約、競(jìng)爭力提高的有效手段之一。由于其并不是單一方面或時(shí)間段的控制管理，而是貫徹執(zhí)行于整個(gè)建筑項(xiàng)目工程中。工程造價(jià)的全生命周期的成本控制，對(duì)于企業(yè)與個(gè)人來說， 有利于經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)和提高；對(duì)于國家來說，其不僅是經(jīng)濟(jì)利益的提高途徑，同時(shí)有助于國民經(jīng)濟(jì)、國家經(jīng)濟(jì)的增長與發(fā)展。 同、收回房屋： 1.承租人擅自將房屋轉(zhuǎn)租、 色轉(zhuǎn)讓或車專借的； 租賃期共 年房屋租賃合同出租方（甲方）：XXX ,男/女，XXXX 年XX月XX日出生，身份證號(hào)碼 XXXXXXXX承租方（乙方）：XXX，男/女，XXXX 年XX月XX日出生，身份證號(hào)碼 XXXXXXXX甲、乙雙方就房屋租賃事宜，達(dá)成如下協(xié)議：一、甲方將位于 XX市XX街道XX小區(qū)X號(hào)|if XXXX號(hào)的房屋出租給乙方居住使用，租 賃期限自XX年XX月XX日至XX年XX月XX日，計(jì)X個(gè)月。二、本房屋月租金為人民幣 XX元，按月/季度/年結(jié)算。每月月初/每季季初/每年年初X日 內(nèi)，乙方向