某物業(yè)公司戰(zhàn)略研究報告(doc24頁)

1、仁物業(yè)治理戰(zhàn)略研究報告天津大學(xué)治理學(xué)院2005年1月目錄I.第一局部宏觀環(huán)境分析1.第二局部行業(yè)狀況分析2.行業(yè)總體分析2.競爭對手分析4.與主要競爭對手及相似企業(yè)的綜合比擬.8第三局部XX企業(yè)內(nèi)局部析1.1XX物業(yè)的優(yōu)勢.11XX物業(yè)的劣勢.1.1XX物業(yè)的時機.12XX物業(yè)的組織場分析1.3第四局部XX物業(yè)的開展戰(zhàn)略14第五局部戰(zhàn)略實施舉措15第六局部相關(guān)保證舉措19第一局部宏觀環(huán)境分析目前國家中央工作的重點是經(jīng)濟開展和保持社會穩(wěn)定,隨著改革開放的深入,國家的經(jīng)濟穩(wěn)定開展,人民的生活水平普遍提升,商品房市場異?；顫?2003年全國商品房銷售面積為32247.24萬平方米,同比增長29.1%

2、,其中銷售給個人30369.85萬平方米,所占比重為94.2%;商品房銷售額7670.90億元,同比增長34.1%,其中：銷售給個人7092.78億元,同比增長35.8%,所占比重為93.1%.全國商品住宅銷售面積為28502.47萬平方米,同比增長28.9%;辦公樓銷售面積為596.55萬平方米,同比增長17.4%;商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為2695.28萬平方米,同比增長33.8%.天津作為4大直轄市之一,是北方重要的經(jīng)濟中央城市,而且還處于環(huán)渤海地區(qū)的中央,港口、碼頭優(yōu)勢突出,在最近幾年的中國最具活力、人均產(chǎn)值,人均收入等的城市排名中,天津的排名都在前列.隨著經(jīng)濟的開展,天津逐漸成為跨國公司

3、投資和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要據(jù)點,商業(yè)時機增多,從而導(dǎo)致寫字樓,商業(yè)樓需求數(shù)量的大量增加.從大的宏觀環(huán)境來看,天津經(jīng)濟開展處于快速增長的上升區(qū)間.根據(jù)一般規(guī)律,房地產(chǎn)業(yè)此時的開展即使出現(xiàn)起伏,也是短幅振蕩,總體呈現(xiàn)上升趨勢.從物業(yè)治理的角度來看,天津?qū)嵤┪飿I(yè)治理的工程已達1600多個,物業(yè)治理企業(yè)達673家,從業(yè)人員5萬余人,營業(yè)收入突破10億元.2003年天津?qū)嵤┪飿I(yè)治理的房產(chǎn)總面積已達8010萬建筑平方米,其中住宅面積6667萬建筑平方米,占全市住宅存量的56%.全市已形成住宅小區(qū)物業(yè)治理健康、持續(xù)開展,商貿(mào)辦公、醫(yī)院學(xué)校、工業(yè)倉儲等非住宅物業(yè)治理全面開展的新格局.天津目前雖然高收入人群很多,但是

4、也有相當一局部的下崗人員,這些大量的下崗工人為物業(yè)治理這種勞動密集型的行業(yè)提供了豐富的勞動力.第二局部行業(yè)狀況分析行業(yè)總體分析隨著住房制度改革和住房商品化的開展,物業(yè)治理這一新興行業(yè)進入了一個迅速蓬勃開展的時期.截至2002年底,全國物業(yè)治理的覆蓋面已占物業(yè)總量的38%,深圳等經(jīng)濟興旺城市已達95%,全國物業(yè)治理企業(yè)總數(shù)超過兩萬家,從業(yè)人員超過230萬人.物業(yè)治理的產(chǎn)生和開展,對于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境,提升城市治理水平,擴大就業(yè)發(fā)揮了積極的作用.國家現(xiàn)在將物業(yè)治理作為保證人民安居樂業(yè),社會穩(wěn)定的必要手段,國家大力提倡物業(yè)行業(yè)的開展.隨著國家立法的完善,整個物業(yè)治理行業(yè)開始從無序和混亂走

5、向標準和成熟.從目前來看,整個物業(yè)行業(yè)的利潤率較低,2003年,全國物業(yè)行業(yè)虧損10.7億.整個行業(yè)面臨著一個大開展的機遇和挑戰(zhàn).進入壁壘：1物業(yè)行業(yè)從總體來說,規(guī)模經(jīng)濟的作用不是很明顯.2物業(yè)行業(yè)進入市場的資金本錢較低.3經(jīng)驗,物業(yè)治理的經(jīng)驗相對來物業(yè)企業(yè)來說很重要,一個有好的經(jīng)驗的物業(yè)公司可以非常合理的、正確的處理解決客戶的相關(guān)問題.4從物業(yè)行業(yè)的法規(guī)限制來說,國家對于從事物業(yè)效勞的企業(yè)有相關(guān)的資質(zhì)要求,國家規(guī)定物業(yè)企業(yè)只有到達相應(yīng)的資質(zhì)才能提供相應(yīng)的效勞.國家對企業(yè)資質(zhì)的認定都有嚴格的具體的指標規(guī)定.但是,一些小的專業(yè)化的物業(yè)公司可以通過為大的物業(yè)企業(yè)進行外包效勞來進入相應(yīng)的市場.5差異

6、化,整個物業(yè)行業(yè)中,各物業(yè)公司雖然在效勞理念,企業(yè)文化等方面存在一定程度的差異化.但是,整個行業(yè)的技術(shù)含量不高,差異化相比其他行業(yè)來說,各個公司之間比擬容易模仿,各個物業(yè)公司效勞內(nèi)容根本上是相同或相似的,所以差異化不是很明顯.綜合以上5點,物業(yè)行業(yè)的整體進入壁壘較低.物業(yè)公司面臨著潛在的市場進入者的威脅.進入威脅主要來源于外地的物業(yè)治理企業(yè).隨著外地物業(yè)治理企業(yè)大規(guī)模進入天津市場,尤其是境外和我國南方深圳、廣州等起步早的地區(qū)的物業(yè)治理企業(yè),相對而言,它們具備比擬豐富的物業(yè)治理經(jīng)驗,物業(yè)治理的手段也更加先進.這些公司正在積極地全方位地開拓天津市場,在物業(yè)中介、物業(yè)評估、市場調(diào)查及研究、物業(yè)治理/

7、設(shè)施治理、城市規(guī)劃及工程治理效勞等各個方面都可以看到這些公司的名字.替代威脅主要來源于近年來的房地產(chǎn)開展比擬迅速,各種各樣的物業(yè)如雨后春筍般涌現(xiàn),房地產(chǎn)市場的細分程度越來越高,相應(yīng)的物業(yè)治理市場也是多樣化的.對于天津市物業(yè)治理企業(yè),面臨的替代威脅主要是人們對新式住宅要有新的物業(yè)治理模式,同時由于許多房產(chǎn)開發(fā)商對小區(qū)運用了高端技術(shù)包括設(shè)備設(shè)施、新型材料,這將導(dǎo)致出現(xiàn)維護高端物業(yè)的新型專業(yè)物業(yè)效勞.當前,物業(yè)治理正在興起一系列新概念一一零干擾效勞、氣氛治理、個性化效勞、治理報告制、產(chǎn)學(xué)聯(lián)手、I拖N治理、打分制、一卡制、噪音等約束性治理、會所安排等,如何應(yīng)對這些新變化、向業(yè)主們提供適當?shù)男谑翘旖蚴?/p>

8、物業(yè)治理企業(yè)降低替代威脅首先需要考慮的問題.買方和供方談判水平集中表現(xiàn)對物業(yè)治理費用定價和專業(yè)效勞費用定價上.以住宅為例,物業(yè)治理公司與提供效勞的買方,即各種類型住宅的業(yè)主簽定物業(yè)治理效勞協(xié)議,同時向各種專業(yè)效勞公司購置相應(yīng)的作業(yè)層效勞.當然,有些物業(yè)治理公司擁有自已的專業(yè)效勞公司,它們之間的關(guān)系不是完全的市場交易關(guān)系.這樣的物業(yè)治理公司的供方就延展到各種物業(yè)治理設(shè)備、器具等產(chǎn)品的供給商.還有,獲得雇員的勞動力市場也是一個重要的供方.它們都是競爭性行業(yè),供給方的談判水平并不是制約開展的重要因素.然而,物業(yè)治理買方的談判水平卻是必須認真面對的問題.以住宅為例,天津地區(qū)現(xiàn)有的住宅大致可以分為保證型

9、、改善型和舒適型三種,前兩類住宅的物業(yè)治理收費還存在政府的價格限制,只有舒適型的住宅才是由市場定價,在這樣的價格體系下,住宅消費者有比擬強的談判水平.止匕外,買方的談判水平還包括業(yè)主向物業(yè)治理企業(yè)提供的各種要求,有的是合理合法的,應(yīng)虛心接受,認真改良有關(guān)工作.行業(yè)內(nèi)的競爭劇烈.目前,天津市場的物業(yè)企業(yè)具有一級資質(zhì)的企業(yè)除XX外還有5家,天津市一級資質(zhì)等級的物業(yè)治理公司有近20家,二級資質(zhì)的物業(yè)治理公司有40家左右.還有,隨著我國全面參加WTO一些知名的跨國物業(yè)管理公司將參加到天津市場.它們給天津市物業(yè)治理帶來先進治理思想和方法,同時也造成劇烈的競爭.目前,天津市的物業(yè)效勞大局部采取招標的形式,

10、對于好的工程,同時存在許多的公司進行爭奪,雖然現(xiàn)在工程很多,但在一些公認的好的工程上的競爭非常劇烈.競爭對手之間的采取的動態(tài)競爭的行為具有極高的頻率,力度大,極富攻擊性.同時不同的對手之間的競爭優(yōu)勢存在很大的差異性,但是這種差異性在某種程度上是容易模仿的競爭對手分析根本情況分析目前,天津市場的物業(yè)企業(yè)具有一級資質(zhì)的企業(yè)除XX外還有5家,他們分別是：天津順馳物業(yè)治理,天津天孚物業(yè)治理,天津市房信物業(yè)開展,天津市安華物業(yè).這里對于其他資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)不進行分析,重點分析這幾家與XX在同一檔次上的物業(yè)企業(yè).順馳物業(yè)：天津順馳物業(yè)治理成立于1997年,隸屬于順馳集團.該公司自從成立以來,緊靠順馳地產(chǎn),為

11、順馳地產(chǎn)開發(fā)的各種工程提供物業(yè)配套效勞.目前該公司的市場主要集中在順馳地產(chǎn)所開發(fā)的房地產(chǎn)工程,并沒有真正走向市場.但是,順馳物業(yè)的治理水平已經(jīng)到達了相當高的水平,順馳物業(yè)的品牌作為順馳地產(chǎn)的品牌的一局部,該公司的物業(yè)治理在天津地區(qū)已經(jīng)得到了廣泛的認可.該公司目前正在積極進行專業(yè)化的嘗試,將順馳物業(yè)打造成一個效勞的整合商.治理與操作別離,進一步提升公司的競爭力和效勞水平.因此,一旦該公司轉(zhuǎn)變市場方向,積極的開拓順馳地產(chǎn)外的市場,憑借順馳的品牌和效勞,順馳物業(yè)公司將成為XX物業(yè)主要的競爭對手.與XX相比,順馳的優(yōu)勢主要表達在：1 .背靠順馳地產(chǎn),市場擴展迅速.品牌有很高的知名度.2 .順馳物業(yè)的體

12、制屬于私營企業(yè),用人機制靈活,鼓勵機制靈活.3 .企業(yè)戰(zhàn)略,企業(yè)文化,理念明確,治理流程、手段先進.4 .人員素質(zhì)的構(gòu)成比擬合理,企業(yè)擁有一大批高學(xué)歷員工,公司的治理理念、方法、制度能得到很好地貫徹和實施.5 .公司具有很強的人力資源治理的水平.6 .順馳物業(yè)的市場結(jié)構(gòu)比擬合理,市場份額增長的速度很快,企業(yè)擁有的工程絕大多數(shù)屬于“明星工程.安華物業(yè)：安華物業(yè)成立于1995年,隸屬于天津市城市建設(shè)委員會安居開展建設(shè)總公司.安華物業(yè)現(xiàn)有注冊資產(chǎn)500萬元,各類專業(yè)治理人員80人.其中具備中高級職稱的有30人.公司員工90犯上為大專以上學(xué)歷.安華物業(yè)現(xiàn)已全面走市場,目前該公司的戰(zhàn)略重點為公共部門物業(yè)

13、效勞,寫字樓,酒店和商場等.對于住宅小區(qū),該公司已經(jīng)不再將其作為重點.安華物業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)全面推出各個操作業(yè)務(wù)的專業(yè)化整合.公司圍繞著物業(yè)的根本治理活動成立了假設(shè)干的中央,例如,保潔中央,維修中央,綠化中央,保安中央等,并準備繼續(xù)將它們開展壯大,推向市場.與XX相比,該企業(yè)的優(yōu)勢有：1 .體制比擬靈活,用人機制靈活.2 .企業(yè)市場目標定位明確,重點突出.在一定種類的物業(yè)細分市場中具有很高的知名度.3 .人員結(jié)果合理,員工的素質(zhì)整體比擬高,公司的治理理念、方法、制度能得到很好地貫徹和實施.4 .公司的本錢限制的水平比擬強.5 .公司的工程全部來自市場,市場的運作水平和限制的水平比擬強.各種流程明確,

14、合理.深圳鵬基物業(yè)：該公司為一家具有國家一級資質(zhì)的全民所有制企業(yè),成立于1998年.公司擁有員工1520人,物業(yè)治理面積達210多萬平方米,下屬3家分公司、1所實驗學(xué)校和2所幼兒園.現(xiàn)有物業(yè)類型有住宅、別墅、商務(wù)寫字樓、工業(yè)區(qū)、政府辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校和幼兒園.公司物業(yè)治理面積每年以18%的速度增長.該公司的主要優(yōu)勢為：1 .背靠開展商的強大支持,企業(yè)處在一個開放、效勞意識和創(chuàng)新意識強烈的大環(huán)境中；2 .理念先進,治理模式新奇.在實現(xiàn)多種物業(yè)治理效勞方式的同時,努力實現(xiàn)物業(yè)治理與社區(qū)教育、物業(yè)治理與后勤效勞、物業(yè)治理與專業(yè)化效勞相結(jié)合的開展思路；3 .人員結(jié)構(gòu)合理.領(lǐng)導(dǎo)班子平均年齡38歲,100

15、%大學(xué)本科以上學(xué)歷；中層管理人員平均年齡33歲,100%大專以上學(xué)歷；4 .人才的選拔、考核與鼓勵機制靈活有效,已經(jīng)完全擺脫了原國有企業(yè)在用人機制上的束縛.5 .工程上治理科學(xué)、手段先進,并且形成一種濃厚的積極向上的企業(yè)文化.業(yè)務(wù)情況分析(1) 天津市安華物業(yè):1多層住宅,2高層住宅,3公寓、別墅,4辦公樓、寫字樓,5商業(yè)用房,6工業(yè)用房,7其他(2) 天津順馳物業(yè)治理1多層住宅,2高層住宅,3公寓、別墅,4辦公樓、寫字樓,5商業(yè)用房,6工業(yè)用房,7其他(3)天津市房信物業(yè)開展1多層住宅,2高層住宅,3公寓、別墅,4辦公樓、寫字樓,5商業(yè)用房,6工業(yè)用房,7其他(4)天津大孚物業(yè)治理1多層住宅

16、,2高層住宅,3公寓、別墅,4辦公樓、寫字樓,5商業(yè)用房,6工業(yè)用房,7其他1多層住宅,2高層住宅,3公寓、別墅,4辦公樓、寫字樓,5商業(yè)用房,6工業(yè)用房,7其他(6)XX物業(yè)1多層住宅,2高層住宅,3公寓、別墅,4辦公樓、寫字樓,5商業(yè)用房,6工業(yè)用房,7其他0%31%58%6%0%天房物業(yè)0%5%二1二I2_3一4567由此可見,各個物業(yè)公司均在努力開拓不同的細分市場.但是在各種的業(yè)務(wù)中,住宅小區(qū)多層住宅和高層小區(qū)均占有絕對的比例比例最小的為：52%,而住宅小區(qū)中的重點市場均為多層小區(qū),其次為高層小區(qū).在所有的細分市場中,除鵬基物業(yè)外,各個物業(yè)公司對商業(yè)用房和工業(yè)企業(yè)市場開發(fā)的力度不夠,二

17、者在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中的比例都很小.房信和天孚物業(yè)公司的業(yè)務(wù)構(gòu)成中,寫字樓、辦公樓的比例較大分別為16%和13%.從圖中還可以看出,XX物業(yè)的市場結(jié)構(gòu)不合理,而且結(jié)合實際的調(diào)研情況,公司的不良住宅小區(qū)在公司整個的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)比例中的比重過大,影響了公司的整體的盈利水平.與主要競爭對手及相似企業(yè)的綜合比擬根本指標比照公司所屬集團認證總面積多層住宅高層住宅公寓別墅辦公樓寫字樓商業(yè)用房工業(yè)用房其他安華天津市城市建設(shè)委員會安居開展建設(shè)總公司ISO9000(2002)167.8125.524.108.11.706.4順馳順馳集團無182.2134.8248.83.52.908.14房信天津市房ISO9002122.

18、271.929.91.119.2000信集團(2000)天孚天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)泰達控股公司、泰達建設(shè)集團ISO9000(2002)15474.428.42.120.12.3917.6鵬基深圳市鵬基集團ISO9000(2002)293.3106.246.25.012.614.3109.00XX天津房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營集團有限公司準備制#176.972.437.606.9060深圳鵬基與XX人員構(gòu)成比擬公司名稱管業(yè)面積公司現(xiàn)有人員總數(shù)機關(guān)工作人員天津市XX物業(yè)治理176.968030深圳市鵬基物業(yè)管理219.02152029天房與鵬基管業(yè)面積與人員比擬2000c通過上圖的比擬口見,鵬基物業(yè)的管業(yè)面積要大

19、于XX的管業(yè)面積,二者仍口管業(yè)面積176.9219.02口總?cè)藬?shù)6801520口機關(guān)人數(shù)3029比例大約是1.2:1.在總?cè)藬?shù)中,機關(guān)人員所占的比例分別為一一鵬基1.91%,XX4.41%,結(jié)合實際調(diào)研情況,鵬基人員大局部為操作層人員,XX機關(guān)人數(shù)在總?cè)藬?shù)中所占的比例過大.從每一個機關(guān)人員的管業(yè)面積角度來看,鵬基的每一位機關(guān)人員管業(yè)面積為7.55萬平米,而XX的為5.90萬平米.鵬基每一名機關(guān)人員的管業(yè)面積是XX機關(guān)人員的1.3倍.所有以上的分析說明,XX機關(guān)人員辦事效率低下,人員過多,人浮于事,同時給整個集團造成過多的治理本錢.第三局部XX企業(yè)內(nèi)局部析天津市XX物業(yè)治理是天津市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

20、集團(天津市委、市政府批準組建的具有法人資格的國有獨資企業(yè))下屬的五個控股子公司之一,公司目前經(jīng)營著23個物業(yè)單位,正式員工有107人.在治理體制上,主要采取的是以工程為中央的工程經(jīng)理負責制.XX物業(yè)現(xiàn)在處于企業(yè)的成長期.XX物業(yè)的優(yōu)勢(1)員工隊伍穩(wěn)定,政治素質(zhì)高.(2)工程的種類多,各個工程之間可以發(fā)揮資源協(xié)同效應(yīng).(3)背靠天津房地產(chǎn)開發(fā)集團.集團將迎來第二次騰飛,為物業(yè)的開展帶來巨大的空間,集團公司領(lǐng)導(dǎo)一貫大力支持XX物業(yè)的開展.(4)公司領(lǐng)導(dǎo)團隊改變現(xiàn)狀的決心和愿望強烈.(5)公司為國有企業(yè),與政府機關(guān)和相應(yīng)部門有良好的關(guān)系.(6)公司在業(yè)內(nèi)具有較高的知名度,擁有國家一級物業(yè)治理資質(zhì)

21、.(7)公司開展多種經(jīng)營,非物業(yè)工程的盈利水平較強,為公司開展提供資金.(8)公司擁有一些國家優(yōu)秀示范的高等級物業(yè)治理優(yōu)勢工程,可以為公司的其他工程提供治理和相關(guān)的經(jīng)驗.XX物業(yè)的劣勢(DXX物業(yè)目前各種活動受自身所有制形式的限制不能自由開展.(2)員工隊伍整體業(yè)務(wù)素質(zhì)偏低.(3)低檔住宅小區(qū)比重較大,影響公司整體業(yè)績.(4)品牌的客戶認知度不高,品牌沒有競爭力.企業(yè)對外沒有統(tǒng)一的形象.(5)公司開展目標不明確,戰(zhàn)略重點不突出.不能集中優(yōu)勢資源與優(yōu)勢工程.資源的調(diào)配水平差.(6)典型的國有企業(yè),沒有用人自主權(quán),員工關(guān)系的治理不順,整個企業(yè)內(nèi)部人際關(guān)系復(fù)雜.(7)市場開發(fā)的力度缺乏,信息來源單一

22、,不能及時對市場做出反響.新工程的招投標水平較差.(8)公司的公平氣氛較差,平均主義比擬嚴重.獎懲機制不健全,現(xiàn)有的考核和工資體系對員工沒有鼓勵作用.(9)業(yè)務(wù)流程不明確,責任不明確,權(quán)利不明確.(10)財務(wù)治理混亂.公司對工程的監(jiān)管,限制力度不夠.(11)公司沒有統(tǒng)一的文化,各個工程之間比擬封閉,公司總部不能有效地推動好的經(jīng)驗和方法的交流和推廣.(12)沒有形成與開發(fā)商之間的戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系,由于開發(fā)商的問題導(dǎo)致個別工程收費率偏低.(13)工程的治理水平不高,在公司與客戶關(guān)系的處理上水平不高,容易造成緊張的客戶關(guān)系.(14)公司的某些多種經(jīng)營工程市場增長很低,甚至是停滯或負增長,市場前景很差.(

23、15)公司不能吸引和留住人才,人才儲藏差,人力資源治理的水平不高.XX物業(yè)的時機目前,由于奧運會和最近國家大環(huán)境的影響,天津市的房地產(chǎn)開發(fā)的速度很快,各種寫字樓,酒店,中高檔小區(qū)的面積在未來幾年還要進一步的增長.同時,政府部門,公共效勞部門,學(xué)校等從原來自己做物業(yè)和后勤開始進行轉(zhuǎn)變,開始將這些效勞外包.針對這種情況,XX物業(yè)可以結(jié)合自身的優(yōu)勢,積極尋找和利用這些時機.(D利用國有企業(yè)的身份,和背靠房地產(chǎn)開發(fā)集團的優(yōu)勢以及與政府機關(guān)的良好關(guān)系,可以大力開展原來的學(xué)校,公共效勞部門,政府機關(guān)的后勤業(yè)務(wù).(2)利用公司現(xiàn)有的經(jīng)驗,人員,成立專業(yè)化的公司,承包各個小區(qū)的外包服務(wù).同時,對各個小區(qū)進行有

24、效的整合,發(fā)揮規(guī)模效益,降低企業(yè)運營成本.(3)變壞事為好事,對現(xiàn)有的維持小區(qū),雖然從政治角度等等不能進行放棄,但是,可以此為契機,大力宣傳XX作為國有企業(yè),其企業(yè)經(jīng)營的重點不是以賺錢為目的地,而是以社會和客戶為中央,樹立XX物業(yè)負責任的外部形象.(4)目前,天津市場的知名品牌不是很多,應(yīng)該抓住時機,樹立自己的品牌,提升XX品牌的知名度和認知度.XX物業(yè)的組織場的分析XX物業(yè)作為大型的國有物業(yè)公司,其組織場比擬復(fù)雜.具體的組織場分析,請看組織場分析圖.通過分析,我們可知場內(nèi)的不同組織對XX有不同的影響力.XX物業(yè)所進行的任何活動,都必須滿足組織場內(nèi)的共同假設(shè)以及目標.不同的部門對XX都會有不同

25、的期望,具體來說,這些期望主要有：(1)組織盈利.(2)為職工帶來好的報酬和薪水.增加職工的福利.(3)保持社會穩(wěn)定.(4)維護房屋,使得房屋保值增值.提供完美的效勞.提升客戶滿意度.(5)維護開發(fā)集團開展的良好開展環(huán)境.(6)XX持續(xù)健康的開展,提升市場占有率.第四局部XX物業(yè)的開展戰(zhàn)略總體戰(zhàn)略：2007年,XX物業(yè)成為天津物業(yè)行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)之一,公司致力于培育具有創(chuàng)新性的企業(yè)文化,打造高素質(zhì)的專業(yè)人才隊伍,并形成以此為根底的核心競爭力.公司各種業(yè)務(wù)總營業(yè)額到達5200萬元,利潤達到750萬元.戰(zhàn)略目標分解根據(jù)平衡計分卡原理并結(jié)合XX企業(yè)特點,制定企業(yè)戰(zhàn)略目標如下:財務(wù)客戶流程學(xué)習/成長公司總

26、營業(yè)額公司總本錢市場拓展率客戶保存率客戶滿意度市場份額投標成功率考核達標率員工滿意度員工合理化建議的數(shù)量員工培訓(xùn)率競爭戰(zhàn)略1.住宅工程以集團新開發(fā)工程為主,打造與XX開展集團的戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系;2,外部市場工程以單業(yè)主類型物業(yè)工程為主.以個別重點工程為突破口,以點帶面,帶動該類型物業(yè)市場的全面開展；3.提升多種經(jīng)營工程的盈利水平,在現(xiàn)有工程的上下游積極延伸、拓展經(jīng)營范圍,做到物業(yè)工程和多種經(jīng)營相互促進、相互開展.第五局部戰(zhàn)略實施舉措第一步：截止到2005年底,完成組織內(nèi)部流程標準化、標準化建設(shè),建立XX物業(yè)的績效考評體系,ISO9000質(zhì)量治理體系,調(diào)整企業(yè)組織架構(gòu).塑造公司的品牌.公司物業(yè)工程整

27、體實現(xiàn)扭虧為盈,公司總營業(yè)額到達2000萬元,利潤到達0萬元.公司全面引入ISO9000質(zhì)量治理體系2005年第一季度,對全體員工進行ISO9000引入和推廣的意識教育,統(tǒng)一全體員工的熟悉,轉(zhuǎn)變觀念,對員工進行ISO9000推廣前的相應(yīng)培訓(xùn).2005年第二季度,結(jié)合調(diào)整后的組織架構(gòu),對企業(yè)現(xiàn)有流程進行評估,標準企業(yè)流程,對企業(yè)流程進行標準化治理.2005年第三、四季度,全面引入ISO9000質(zhì)量治理體系并貫徹和執(zhí)行ISO9000質(zhì)量治理體系.對公司現(xiàn)有組織架構(gòu)進行調(diào)整.公司現(xiàn)有結(jié)構(gòu)沒有表達以質(zhì)量為中央,市場為導(dǎo)向的經(jīng)營目標要求,不適應(yīng)建立質(zhì)量治理體系的需要,所以要進行必要的調(diào)整.2005年第一

28、季度,對現(xiàn)有組織架構(gòu)進行評估,在評估結(jié)果的根底上,對組織架構(gòu)進行調(diào)整,合理分配企業(yè)資源.2005年第二,三季度,結(jié)合流程的標準化治理,對調(diào)整后的組織架構(gòu)進行磨合,對企業(yè)資源進行調(diào)整、分配.2005年第四季度,對組織架構(gòu)再次進行評估,如有必要,根據(jù)實際情況,對企業(yè)組織架構(gòu)進行微調(diào).為企業(yè)新的績效考核標準制定奠定根底.建立科學(xué)合理的績效考核體系2005年第一、二季度,根據(jù)調(diào)整后的組織架構(gòu),制定本年度績效考核目標.對企業(yè)現(xiàn)有的績效考核體系進行全面的評估,收集相關(guān)的數(shù)據(jù).2005年第三、四季度,結(jié)合組織架構(gòu)調(diào)整后的方案以及結(jié)合流程標準化的成果,對公司現(xiàn)有考核體系進行改造,初步建立反映公司崗位、流程和業(yè)

29、績的新考核標準.塑造公司品牌,實行CI戰(zhàn)略治理2005年第一季度,對公司目前品牌的認知度、市場定位、員工的品牌意識進行全面的調(diào)查評估.2005年第二、三季度,對公司員工進行CI戰(zhàn)略實施前的培訓(xùn),轉(zhuǎn)變員工的思想觀念,圍繞公司品牌建設(shè)進行相應(yīng)的企劃設(shè)計.制定CI戰(zhàn)略實施的步驟.2005年第四季度開始,開始實施企業(yè)的CI戰(zhàn)略治理,建立企業(yè)的品牌優(yōu)勢.建立企業(yè)文化與核心價值觀增強企業(yè)文化建設(shè),逐步建立和形成以做業(yè)主“好保姆為核心的效勞理念,以滿足業(yè)主需求為公司效勞目標,并使之成為公司員工共同的價值觀.企業(yè)核心價值觀的形成不僅可以增強企業(yè)的凝聚力,對市場開拓也會產(chǎn)生很好的作用,同時還是企業(yè)贏得市場的核心

30、競爭力.為推進企業(yè)文化建設(shè)的持續(xù)有效和健康開展,公司需要將企業(yè)文化建設(shè)與相應(yīng)的ISO9000、CI戰(zhàn)略治理等有機的結(jié)合起來.2005年第一季度,評估現(xiàn)有教育培訓(xùn)體系.對現(xiàn)有的培訓(xùn)工作進行全面的檢查,對公司業(yè)務(wù)、文化、員工開展沒有任何作用的培訓(xùn)應(yīng)該果斷取消.結(jié)合ISO9000的引入和培訓(xùn)I,提升員工的質(zhì)量核心意識以及根據(jù)標準開展日常工作的意識.2005年第二、三季度,通過培訓(xùn)使得員工明確公司現(xiàn)有工作流程,培養(yǎng)員工根據(jù)標準操作的習慣和水平,對公司組織架構(gòu)調(diào)整的必要性以及所帶來的流程上的變化應(yīng)該有充分的熟悉.通過培訓(xùn),使員工明確企業(yè)實施CI戰(zhàn)略的意義,步驟,樹立品牌意識并積極參與到CI企劃工作的過程

31、中.2005年第四季度,根據(jù)CI戰(zhàn)略實施要求,通過培訓(xùn)使得全體員工統(tǒng)一言行,形成對企業(yè)的品牌和形象的認知度,自覺維護企業(yè)的形象.本錢限制本錢限制是企業(yè)日常各種業(yè)務(wù)中必須時時刻刻加以注意的方面,企業(yè)所提供的各種優(yōu)質(zhì)效勞的前提就是限制本錢.XX物業(yè)應(yīng)該優(yōu)化各個業(yè)務(wù)流程,嚴格控制各種費用支出,使得企業(yè)在不影響所提供的效勞質(zhì)量的前提下,到達本錢的持續(xù)降低,從而提升企業(yè)在市場上的競爭力.2005年第一季度開始,對公司現(xiàn)有的采購活動進行評估、整合,實現(xiàn)公司的整體采購水平,降低公司的采購本錢.2005年第二季度,結(jié)合流程標準化的成果,對現(xiàn)有工作崗位進行評估,對公司的各個崗位進行整合、優(yōu)化,使得公司的治理本錢

32、和人員本錢最優(yōu)化.增強對各個工程的財務(wù)限制.實現(xiàn)公司財務(wù)的統(tǒng)一治理.增強立項的審批和執(zhí)行的監(jiān)管水平.第二步：截止到2006年底,公司形成自身健康、成熟的企業(yè)文化；完成對標準化流程的優(yōu)化；公司形成持續(xù)質(zhì)量改良機制；優(yōu)化企業(yè)人力資源治理體系.公司總營業(yè)額到達3000萬元,利潤到達100萬元.優(yōu)化企業(yè)流程2006年第一季度,成立流程優(yōu)化改良小組,對公司標準化后的流程根據(jù)限制本錢、節(jié)約資源的原那么以及ISO9000的要求進行優(yōu)化.2006年第二季度,對優(yōu)化后的流程進行磨合和評估,最終確定優(yōu)化的流程.2006年第三、四季度,通過培訓(xùn),使員工掌握優(yōu)化后的流程,公司全面根據(jù)優(yōu)化后的流程進行運作.人力資源體系

33、優(yōu)化和調(diào)整2006年第一季度,在2005年流程標準化、組織架構(gòu)調(diào)整以及CI戰(zhàn)略實施的根底上,對公司現(xiàn)有人力資源治理體系進行全面評估.對現(xiàn)有工作進行工作分析.2006年第二季度,調(diào)整和優(yōu)化人力資源治理體系,進行人力資源規(guī)劃,為下一步的人力資源治理活動制定目標、原那么和方法.整合各種培訓(xùn),建立系統(tǒng)的培訓(xùn)體系,從而從各個方面提升員工的素質(zhì)并促進企業(yè)自身的企業(yè)文化建設(shè).2006年第三、四季度,結(jié)合績效考核方法,對關(guān)鍵崗位人選進行重新競聘、甄選.在整個公司實施科學(xué)的、系統(tǒng)的人力資源治理,使得人力資源治理體系成為其他各項改革和調(diào)整的強大依托.第三步：2007年開始,在公司內(nèi)推行六西格瑪治理,全方位提升公司

34、的業(yè)務(wù)水平和治理水平.截止到2007年底,公司總營業(yè)額到達5100萬元,利潤到達350萬元六西格瑪是旨在持續(xù)改良效勞和過程質(zhì)量,實現(xiàn)客戶滿意的治理方法,它通過系統(tǒng)地、集成地采用質(zhì)量改良流程,實現(xiàn)無缺陷的過程設(shè)計,并對現(xiàn)有過程進行過程定義、測量、分析、改良和評價,消除過程缺陷和無價值作業(yè),從而提升質(zhì)量和效勞、降低本錢、縮短運轉(zhuǎn)周期,到達客戶完全滿意,增強企業(yè)競爭力.根據(jù)XX的實際情況并結(jié)合六西格瑪推廣的步驟,XX物業(yè)的六西格瑪戰(zhàn)略步驟為：2007年第一季度,對企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)進行六西格瑪質(zhì)量治理的培訓(xùn).對員工進行六西格瑪理念的培訓(xùn).建立相應(yīng)的推進組織方式.2007年第二、三季度,根據(jù)公司的業(yè)務(wù)情況,

35、確定適宜的工程來開展六西格瑪質(zhì)量治理.選擇黑帶學(xué)員進行培訓(xùn).對工程進行評審.2007年第四季度,根據(jù)工程評審結(jié)果對黑帶進行認證.并在公司范圍內(nèi)進一步推廣六西格瑪質(zhì)量治理.第六局部相關(guān)保證舉措企業(yè)開展戰(zhàn)略的制定實施涉及到企業(yè)的方方面面,是一個長期的系統(tǒng)過程,它的成功實施,需要系統(tǒng)內(nèi)部各支撐模塊的適時調(diào)整與實現(xiàn).可以說,沒有支撐模塊的成功實現(xiàn),就不可能有成功的戰(zhàn)略實施.尤其是當今時代,企業(yè)開展的成敗關(guān)鍵在于人才的引進、培養(yǎng)與使用.因此,從技術(shù)層面上,我們建立了一套以人力資源建設(shè)為核心的企業(yè)開展戰(zhàn)略實施支撐系統(tǒng),如下列圖所示：圖1XX物業(yè)戰(zhàn)略實施支撐體系該體系是以人力資源治理為核心的現(xiàn)代企業(yè)標準化治理體系,具體說明如下：企業(yè)開展戰(zhàn)略一一企業(yè)的長期經(jīng)營開展戰(zhàn)略,包括企業(yè)的經(jīng)營開展方向的制定、經(jīng)營策略的制訂、企業(yè)長期開展規(guī)劃的制訂等；治理流程設(shè)計一一根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)標準化