物業(yè)接管可行性分析報(bào)告

1、物業(yè)接管可行性分析報(bào)告編寫：深圳市某物業(yè)管理有限公司市場(chǎng)拓展部日期：2017年11月14日一、項(xiàng)目概況3nBBIOBBIMtBBB(:!()«lOBBnnBMB:tBun!amBBlMtB二、項(xiàng)目物業(yè)管理背景資料一一3-4三、項(xiàng)目實(shí)施方案49四、項(xiàng)目收益分析9五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策_(dá)9-13六、報(bào)告結(jié)論13!1HiaHBaHnMM：!(!hhimHMiHHanaaiaiaHMia一、項(xiàng)目概況：（一）基本情況介紹：1、項(xiàng)目名稱：某花園2、地理位置：深圳市龍崗區(qū)某花園3、基本情況：某花園是商品房住宅小區(qū)，總占地面積平方米，總建筑面積平方米，其中：住宅建筑面積為平方米，商業(yè)建筑面積為平方米

2、，其他物業(yè)建筑面積為平方米；住宅共一套，建筑容積率為/,建筑覆蓋率為1,綠化率為/。（二）主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo):序號(hào)內(nèi)容相關(guān)數(shù)據(jù)資料1總占地面積2總建筑面積3計(jì)容積率總建筑面積4竣工時(shí)間交付時(shí)間5各種類型物業(yè)建筑面積及相關(guān)情況住宅商業(yè)公廁幼兒園社區(qū)文化中心社區(qū)健康服務(wù)中心垃圾站社區(qū)居委會(huì)物業(yè)服務(wù)辦公用房業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)用房物業(yè)管理員工宿舍其他物業(yè)帶電梯樓宇小帶電梯樓宇6停車位數(shù)量室內(nèi)停車位室外（含露天）停車位7相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)建筑物棟數(shù)建筑容積率建筑覆蓋率/%綠化率二、項(xiàng)目物業(yè)管理背景資料:（一）現(xiàn)有物業(yè)公司：某花園小區(qū)物業(yè)服務(wù)供應(yīng)方目前為深圳市某某物業(yè)管理有限公司，該公司原為發(fā)展商下屬企業(yè)，后因發(fā)展商公司

3、注銷被另一家公司收購，公司名稱留存不變，至今為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。（二）對(duì)外招標(biāo)背景信息：由于原物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)品質(zhì)與業(yè)主期望值偏差太大，某花園小區(qū)業(yè)主于2017年按照物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的要求成立了第一屆業(yè)委會(huì)。小區(qū)業(yè)委會(huì)居于廣大業(yè)主的強(qiáng)烈訴求，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決，一致同意全權(quán)委托小區(qū)業(yè)委會(huì)對(duì)外公開選聘新的物業(yè)公司。該業(yè)委會(huì)于2017年10月中旬正式在深圳市建設(shè)工程交易服務(wù)中心網(wǎng)龍崗分中心掛網(wǎng)發(fā)布招標(biāo)公告，公開選聘新的物業(yè)公司為小區(qū)業(yè)主提供服務(wù)。我司分管領(lǐng)導(dǎo)提前知曉該信息后立即展開與該小區(qū)業(yè)委會(huì)的前期接觸工作，經(jīng)多次溝通了解并磋商，該業(yè)委會(huì)全體成員和部分業(yè)主代表一致同意由我司為某花園小區(qū)

4、提供物業(yè)服務(wù)工作，為此，我司計(jì)劃從即日起著手做好某花園公開投標(biāo)準(zhǔn)備工作，并力爭(zhēng)中標(biāo)成功。三、項(xiàng)目實(shí)施方案：（一）組織架構(gòu)及人員編制設(shè)計(jì)：某花園物業(yè)管理處組織架構(gòu)圖設(shè)想項(xiàng)目主任兼工程主管1人時(shí)務(wù)兼客服2人，其中：*開票員工人*收款員人保安班長(zhǎng)2人專職客服工人白班保安了人嗓班保安7A工程領(lǐng)班工人工程技工1A編制設(shè)置說明:某花園管理處人員編制擬設(shè)置23人，其中：主任（兼工程主管）1人，財(cái)務(wù)2人（均兼任客服），保安部17人（保安及客服主管1人，每班組8人，崗位設(shè)置為：地面出口3個(gè)、每個(gè)出入口1人、計(jì)3人，監(jiān)控室1人，小區(qū)巡查1人，班長(zhǎng)1人兼巡查崗，頂休2人），客服部1人，工程部2人。（二）前期介入工作

5、計(jì)劃:序號(hào)工作計(jì)劃計(jì)劃要點(diǎn)實(shí)施時(shí)間備注1參加投標(biāo)并積極尋求中標(biāo)。進(jìn)行可行性論證，如可行則編制好投標(biāo)書，并提交招標(biāo)人。開標(biāo)前10日內(nèi)2成立前期介入工作組1、改造工程管理介入時(shí)間項(xiàng)目進(jìn)展確定；2、檔案資料、物業(yè)資料歸類收集；3、編制物業(yè)管理方案。開標(biāo)前15日內(nèi)3成立某花園管理處1、協(xié)商確定管理處辦公場(chǎng)所；2、二次裝修管理處辦公場(chǎng)所（必要性論證后再定）；3、辦理管理處有關(guān)運(yùn)作手續(xù)；4、人員配置、培訓(xùn)；5、管理處辦公設(shè)備配置。項(xiàng)目入駐前2個(gè)月4前期介入1、收集各類工程資料；2、熟悉、掌握各類設(shè)施和系統(tǒng)。入駐前2個(gè)月5導(dǎo)入某物業(yè)管理模式1、導(dǎo)入管理體系；2、導(dǎo)入某物業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制度；入駐前1個(gè)月3、導(dǎo)入某

6、物業(yè)管理理念。6物業(yè)接管準(zhǔn)備1、物業(yè)驗(yàn)收（軟、硬件）；2、資料移交；3、問題備忘。入駐前1個(gè)月內(nèi)7業(yè)主意見調(diào)查1、收集小區(qū)合理化建議、分析調(diào)查結(jié)果；2、上門調(diào)查和回訪；3、提出改進(jìn)方案；4、制定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。入駐前1個(gè)月內(nèi)（三）前期介入接管驗(yàn)收方案:接管前期由公司組織成立前期介入接管驗(yàn)收小組，全面梳理某花園各項(xiàng)物業(yè)管理問題點(diǎn)，全力進(jìn)行品質(zhì)管控梳理，提出全面整改計(jì)劃，明確嚴(yán)格的責(zé)任人和完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并提交業(yè)委會(huì)備份，涉及需要?jiǎng)佑梦飿I(yè)專項(xiàng)維修資金的小、中、大修工程報(bào)請(qǐng)業(yè)委會(huì)決定施工方案或通過小區(qū)公共場(chǎng)地及租金收入反補(bǔ)的方式對(duì)公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修改造。1、接管驗(yàn)收內(nèi)容：（1）現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收：共用部位：包括

7、建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、架空層及設(shè)備間等；共用設(shè)備：包括水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水設(shè)備與管線、電線及空調(diào)設(shè)備等；共用設(shè)施：包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、機(jī)動(dòng)車（非機(jī)動(dòng)車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。水、電表進(jìn)行抄底記錄:將公共區(qū)域所有的涉及物業(yè)的水表、電表的表底進(jìn)行抄底記錄，以交接時(shí)點(diǎn)為據(jù)，之前的由前任物業(yè)繳納，之后由新進(jìn)駐物業(yè)公司繳納。物業(yè)費(fèi)、停

8、車費(fèi)：兩費(fèi)用均以交接時(shí)點(diǎn)為據(jù)，之后的各項(xiàng)費(fèi)用由新任物業(yè)開始計(jì)收，如有業(yè)主所欠前任物業(yè)費(fèi)用，該物業(yè)必須依法依約進(jìn)行收取，不能干擾新任物業(yè)的收費(fèi)工作。對(duì)自來水公司、供電局及燃?xì)夤巨k理相應(yīng)的用戶變更名稱手續(xù)，將小區(qū)能源使用用戶變更為新任物業(yè)公司名稱。外包服務(wù)項(xiàng)目合同及其他合同的交接或重新簽訂相關(guān)合同。交接當(dāng)天工作可按照“部門對(duì)部門”的方式進(jìn)行交接，即可考慮先進(jìn)行保安的交接，由保安部安排好各崗位人員在交接當(dāng)天陸續(xù)接下各個(gè)崗位，隨后可分別進(jìn)行客服、工程、保潔、綠化等相應(yīng)交接，均可采取交接方部門對(duì)應(yīng)接替方的部門進(jìn)行交接，雙方對(duì)應(yīng)交接部門均有負(fù)責(zé)人，由第三方（應(yīng)包含政府監(jiān)管部門、小區(qū)業(yè)委會(huì)）進(jìn)行監(jiān)督，交接

9、完畢要有三方簽字確認(rèn)的交接資料。（2）資料交接：產(chǎn)權(quán)資料：1 ）項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；2 ）用地批準(zhǔn)文件；3 ）建筑規(guī)劃審批文件；4 ）房屋產(chǎn)權(quán)清冊(cè)，包括業(yè)主產(chǎn)權(quán)資料、姓名、電話、建筑面積，公共房屋及場(chǎng)地等；小區(qū)驗(yàn)收合格資料：1 ）工程竣工驗(yàn)收證書；2 ）消防工程驗(yàn)收合格證；3 ）用水審批表、水費(fèi)收繳合同書；4 ）用電許可證；5 ）供用電協(xié)議書；6 ）其他必要驗(yàn)收合格資料；工程技術(shù)資料:1 ）建筑、結(jié)構(gòu)、電氣、給排水、等工程的全套竣工圖紙及各類公共設(shè)備使用說明書、調(diào)試報(bào)告等；2 ）工程合同及開竣工報(bào)告；3 ）工程預(yù)決算分項(xiàng)清單；4 ）圖紙會(huì)審記錄；5 ）工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記

10、錄）；6 ）隱蔽工程驗(yàn)收記錄；7 ）沉降觀察記錄及其沉降觀察點(diǎn)布置圖；8 ）竣工驗(yàn)收證明書；9 ）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；10 ）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；11 ）水、電等設(shè)備及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書；12 ）砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；13 ）供水管道試壓報(bào)告；14 ）機(jī)電設(shè)備訂購合同、單臺(tái)設(shè)備的說明書、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄。（3）其他交接：原管理單位應(yīng)提供物業(yè)情況一覽表，包括小區(qū)的建筑面積、占地面積、綠化面積，總戶數(shù)，戶型等，對(duì)于空置房屋應(yīng)特別注明，并將其鑰匙悉數(shù)移交接管單位；原管理單位須對(duì)小區(qū)的所有設(shè)施設(shè)備列出清單，如供水設(shè)備、供電設(shè)施、會(huì)所設(shè)施、所有路燈、污水井、雨水井、

11、化糞池等，交接時(shí)雙方須對(duì)小區(qū)的建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面的驗(yàn)收，做好交接記錄；入伙至今所有管理運(yùn)作資料均應(yīng)移交，包括裝修管理資料、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃、記錄等；所有接管事項(xiàng)均應(yīng)以書面方式進(jìn)行，并須經(jīng)雙方簽字蓋章確認(rèn)，且需經(jīng)第三方業(yè)委會(huì)或政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)等部門監(jiān)交；建筑物原有的設(shè)備設(shè)施應(yīng)恢復(fù)原來的使用功能，并經(jīng)我司驗(yàn)收后簽字交接。代收代繳各項(xiàng)費(fèi)用，包括物業(yè)專項(xiàng)維修資金要上繳至龍崗區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心專戶，繳交截止期為原物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)截止當(dāng)月底的全部費(fèi)用。（4）各類遺留問題：物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等費(fèi)用：物業(yè)向業(yè)主所收取的物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)及水、電費(fèi)等其他費(fèi)用，前任物業(yè)公司有無已經(jīng)多收取的費(fèi)用，如有，在

12、進(jìn)駐前需跟業(yè)委會(huì)或開發(fā)商進(jìn)行溝通，索要回逾收的各項(xiàng)費(fèi)用，或者對(duì)此解決方案有三方簽字認(rèn)可的書面約定。各類能源費(fèi)：前任物業(yè)有無拖欠自來水公司、供電局及燃?xì)夤镜雀黜?xiàng)費(fèi)用，如有,敦促其交接前繳清。車輛刮蹭事件，前任物業(yè)有無承諾給業(yè)主在物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)或者其他形式的解決承諾，進(jìn)行摸底調(diào)查，避免接手之后造成業(yè)主費(fèi)用已交，但承諾的問題還未解決。業(yè)主家中有個(gè)別特殊問題的，前任物業(yè)給業(yè)主承諾并未兌現(xiàn)的，摸清情況，由前任物業(yè)進(jìn)行解決，避免業(yè)主日后將其承諾轉(zhuǎn)嫁到新任物業(yè)。例如：個(gè)別業(yè)主減免物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等情況。工程遺留問題，要進(jìn)行摸底調(diào)查，掌握小區(qū)或業(yè)主家中的工程遺留問題的類別、開發(fā)及施工方的維修情況、目前遺留問題

13、的處理情況等。（四）接管驗(yàn)收進(jìn)駐物業(yè)管理工作：1、設(shè)備設(shè)施試運(yùn)行：設(shè)備設(shè)施在驗(yàn)收合格后，工程技術(shù)部組織對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行試運(yùn)行，并詳細(xì)記錄設(shè)備運(yùn)行狀況，排查設(shè)備運(yùn)行問題點(diǎn)，然后會(huì)商整改方案，直至設(shè)備運(yùn)行正常、安全。2、全面清潔開荒：清潔開荒工作的范圍：根據(jù)前期介入發(fā)現(xiàn)的問題和實(shí)際情況，進(jìn)行全面的清潔開荒工作，主要包括：各樓層的通道、廣場(chǎng)、室內(nèi)地面（地磚清洗、木地板打蠟等）、墻壁（不包括外墻）、天花板、燈具、樓梯等室內(nèi)外相關(guān)設(shè)施、設(shè)備；室外地面所有設(shè)施等。清潔開荒工作程序及標(biāo)準(zhǔn)：按照常規(guī)清潔保潔標(biāo)準(zhǔn)操作，確保干凈、整潔、無污跡、無異味，整體感觀良好。四、項(xiàng)目收益分析：依據(jù)業(yè)委會(huì)提供資料及招標(biāo)文件數(shù)據(jù)

14、預(yù)估，某花園全年總收入金額為2827584.00元，全年總支出金額為2779633.90元，收支相抵全年盈利金額為47950.10元，具體詳見附件一。五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策：（一）風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)一：1、問題描述：業(yè)委會(huì)與原物業(yè)公司之間的矛盾。2、解決方法：協(xié)助業(yè)委會(huì)妥善處理，必要時(shí)請(qǐng)求政府有關(guān)部門介入平息。（二）風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)二：1、問題描述：業(yè)委會(huì)與支持原物業(yè)公司的業(yè)主之間的矛盾。2、解決方法：進(jìn)駐后通過上門溝通，在不違反原則且不造成其他業(yè)主反感的前提下盡量為該部門業(yè)主提供力所能及的服務(wù)需求，以化解矛盾。（三）風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)三：1、問題描述：原物業(yè)公司撤場(chǎng)前對(duì)小區(qū)重要設(shè)施設(shè)備不可逆性的破壞。2、解決方法：提請(qǐng)業(yè)委會(huì)

15、提前發(fā)函知會(huì)，告知原物業(yè)公司這樣做的法律后果，同時(shí)我司進(jìn)駐后全面排查小區(qū)重要設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行情況。（四）風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)四：1、問題描述：招標(biāo)文件收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因部分不同意提高物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)主抵制而造成局部難落地執(zhí)行（尤其是商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的增加），進(jìn)而造成收繳率下降及物業(yè)整體收益差，甚至出現(xiàn)虧損狀況。2、解決方法：與業(yè)委會(huì)共同邀請(qǐng)商鋪業(yè)主進(jìn)行座談，對(duì)提高物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的必要性進(jìn)行溝通解釋，力爭(zhēng)取得諒解和支持。（五）風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)五：1、問題描述：業(yè)委會(huì)對(duì)我公司進(jìn)駐接管后收益方面比列分成的承諾（主要是幼兒園租金收益補(bǔ)貼物業(yè)收入不足）因小區(qū)業(yè)主大會(huì)表決困難而造成難以兌現(xiàn)產(chǎn)生的收益下降。2、解決方法：此

16、項(xiàng)問題因?qū)儆跉v史遺留，可能存在不確定性，將配合小區(qū)業(yè)委會(huì)與發(fā)展商通過溝通解決，如果無法解決，再由小區(qū)業(yè)委會(huì)決定是否通過法律途徑解決。（六）風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)六：1、問題描述：小區(qū)物業(yè)圖紙等必要性資料移交業(yè)委會(huì)嚴(yán)重不完整造成新物業(yè)公司進(jìn)駐接管后的日常物業(yè)服務(wù)工作開展困難。2、解決方法：提請(qǐng)業(yè)委會(huì)在接收原物業(yè)公司資料時(shí)務(wù)必要求提供完整，不得隱瞞或故意銷毀，必要時(shí)提請(qǐng)政府有關(guān)部門介入進(jìn)行物業(yè)各方面的移交工作，確保交接順利。（七）風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)七：1、問題描述：小區(qū)設(shè)施設(shè)備老化嚴(yán)重、問題多、故障率高造成維修費(fèi)用奇高造成的影響。2、解決方法：進(jìn)駐前就小區(qū)重要設(shè)施設(shè)備狀況協(xié)同業(yè)委會(huì)共同進(jìn)行排查，找出問題點(diǎn)并明確維修責(zé)任和費(fèi)用

17、支出來源，如物業(yè)專項(xiàng)維修資金不足則提請(qǐng)政府有關(guān)部門介入厘清責(zé)任義務(wù)關(guān)系，規(guī)避我司財(cái)務(wù)投入回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)。（八）風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)八：1、問題描述：小區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金繳存政府專戶的余額極少，造成設(shè)施設(shè)備維修大中小修經(jīng)費(fèi)嚴(yán)重缺失【經(jīng)咨詢龍崗區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心的工作人員，某花園目前專戶余額共計(jì)僅有12萬元整，其中：首期歸集金額僅2萬元，日常繳存金額僅10萬元（該部分日常繳存金額為現(xiàn)有物業(yè)公司自2017年2月1日至2017年7月31日共計(jì)6個(gè)月期間上繳的物業(yè)專項(xiàng)維修資金）】。2、解決方法：由業(yè)委會(huì)聘請(qǐng)律師向開發(fā)商和原物業(yè)公司追繳“兩金”，即：首期應(yīng)由發(fā)展商歸集繳納的物業(yè)專項(xiàng)維修資金和業(yè)主自入伙后日常繳納的物業(yè)

18、專項(xiàng)維修資金。“兩金”未追繳到位前由業(yè)委會(huì)協(xié)調(diào)政府有關(guān)部門采取強(qiáng)制方式利用發(fā)展商余留在小區(qū)紅線范圍內(nèi)的物業(yè)產(chǎn)業(yè)收益彌補(bǔ)上述“兩金”不足支出。依據(jù)某花園建筑面積及樓盤性質(zhì)初步估算，該小區(qū)開發(fā)商和物業(yè)公司欠繳物業(yè)專項(xiàng)維修資金入政府監(jiān)管專戶的金額分別為：開發(fā)商應(yīng)追繳金額：首期歸集欠繳金額為219.96萬元（按照某花園建筑面積為92482.62平方米，預(yù)計(jì)當(dāng)期建筑安裝工程總造價(jià)為1200元/平方米，依據(jù)有關(guān)法規(guī)的規(guī)定首期歸集物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位按照物業(yè)項(xiàng)目建筑安裝工程總造價(jià)的百分之二交存，所以當(dāng)期開發(fā)商應(yīng)繳納物業(yè)專項(xiàng)維修資金金額為92482.62x1200x2%=221.96萬元，扣除其已繳納2萬元，剩余未繳納首期歸集物業(yè)專項(xiàng)維修資金金額為219.96萬元）業(yè)委會(huì)應(yīng)向原物業(yè)公司應(yīng)追繳金額：日常收集欠繳金額為403.55萬元（按照某花園建筑年限，該小區(qū)業(yè)主應(yīng)在1998年開始繳納日常物業(yè)專項(xiàng)維修資金，至今已繳