物業(yè)管理知識問答

1、1 .為什么要制定物業(yè)管理條例？答：為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。2 .什么是物業(yè)管理？答：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。3 .如何劃分物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理區(qū)域？答：國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。4 .什么是業(yè)主？答：房屋的所有權人為業(yè)主。5 .一個物業(yè)管理區(qū)域成立幾個業(yè)主大會？答：一個物

2、業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。6 .業(yè)主在物業(yè)管理活動中有哪些權利？答：（1）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務；（2）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；（3）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（4）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；（5）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；（6）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（7）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（8）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；（9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；（10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。7 .業(yè)主在物業(yè)管理活動中有哪些義務？答：（

3、1）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（3）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；（4）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；（5）按時交納物業(yè)服務費用；（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。8 .如何組成業(yè)主大會籌備組？答：業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導下，由業(yè)主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責業(yè)主大會籌備工作?；I備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

4、9 .主大會籌備組應當做好哪些籌備工作？答：（1）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；（2）參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）和業(yè)主公約（草案）；（3）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；（4）確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；（5）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。上述（1）、（2）、（3）、（4）項的內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。10.如何成立業(yè)主大會，什么情況下可以不成立業(yè)主大會？答：籌備組應當自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下，組織業(yè)主召

5、開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會。決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。11業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權如何確定？答：業(yè)主在業(yè)主大會會議上投票權的確定，應當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定來確定。但首次業(yè)主大會會議召開時，由于業(yè)主大會議事規(guī)則尚未制定，條例規(guī)定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。12 .業(yè)主大會會議可以采用什么形式召開？如何作出決定？答：業(yè)主大會會議可以采用集

6、體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。但無論采用哪種方式召開會議，都應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主，住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，還應當同時告知相關的居民委員會。業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。13業(yè)主大會履行哪些職責？答：（1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，

7、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；（4）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；（5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。14 .業(yè)主委員會是怎樣產(chǎn)生的，它和業(yè)主大會之間是什么關系？答：業(yè)主大會成立時，應當選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。15 .擔任業(yè)主委員會委員

8、應當具備哪些條件？答：（1）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；（2）遵守國家有關法律、法規(guī)；（3）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務；（4）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；（5）具有一定組織能力；（6）具備必要的工作時間。16 .業(yè)主委員會履行哪些職責？答：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，履行下列職責：（1）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；（3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；（5）業(yè)主大會賦予的其他職責。17

9、.業(yè)主大會、業(yè)主委員會和居民委員會之間有何關系？答：業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。18 .建設單位在前期物業(yè)管理活動中承擔什么責任？答：建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制

10、定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益，應當在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示，并予以說明。住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。建設單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權；建設單位應當在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時向物業(yè)管理企業(yè)移交竣工總平面圖等資料；應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房；應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。19 .對于前期物業(yè)服務合同作了哪些

11、要求？答：前期物業(yè)服務合同應當以書面形式訂立。建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。前期物業(yè)服務合同可以約定期限。但前期物業(yè)服務合同是附終止條件的合同，約定的期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。20 .普通住宅區(qū)的物業(yè)服務包括哪些內(nèi)容？共分為幾個級別？答：（1）基本要求；（2）房屋管理；（3）共用設施設備維修養(yǎng)護；（4）協(xié)助維護公共秩序；（5）保潔服務；（6）綠化養(yǎng)護管理。根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務需求的不同情況，由高到低設定為一級、二級、三級三個服務等級，級別越高，表示物業(yè)服務標準越高。21 .怎樣簽訂物業(yè)服務合同，

12、物業(yè)服務合同包括哪些主要內(nèi)容？答：業(yè)主大會作出選聘物業(yè)管理企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會應當與物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。22 .物業(yè)管理用房歸誰所有，如何使用？答：物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。物業(yè)管理企業(yè)使用物業(yè)管理用房，應當根據(jù)物業(yè)服務合同中的約定。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理用房交還給業(yè)主委員會。23.物業(yè)管理企業(yè)能否把取得的物業(yè)管理服務再轉移給其他的物業(yè)管理企業(yè)？

13、答：物業(yè)管理企業(yè)不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務一并再委托給其他物業(yè)管理企業(yè)。但為了有利于物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高，物業(yè)管理企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)。24 .物業(yè)服務費用如何確定？物業(yè)服務費用由誰交納？不交納物業(yè)管理費用的承擔什么法律責任？答：物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。業(yè)主應根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負

14、連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。25 .對于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電、氣、熱等費用的代收有哪些規(guī)定？答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受有關單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。26 .物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故，物業(yè)管理企業(yè)應當承擔什么責任？對物業(yè)管理企業(yè)保安人員有什么要求？答：物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范

15、工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的安全事故承擔的法律責任，應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定來確定，未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。27 .如何使用和維護物業(yè)？答：一是，業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)都不得改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施的用途。業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。業(yè)主、物業(yè)管理企