萬泉河家園項目營銷推廣策劃案

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上萬泉河家園項目營銷推廣策劃簡案前 言一、區(qū)域市場分析1、國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析2、海南房地產(chǎn)市場發(fā)展概況與預(yù)測3、瓊海地區(qū)市場分析二、區(qū)域市場競爭分析1、瓊海市部分項目分析2、瓊海區(qū)域消費(fèi)者分析3、區(qū)域發(fā)展環(huán)境分析三、項目分析1、項目基本狀況2、項目SOWT分析3、項目核心價值分析四、項目定位1、項目市場定位2、項目產(chǎn)品定位五、銷售策略1、銷售策略2、銷售步驟一、 區(qū)域市場宏觀分析1、 國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析未來的一至二年內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨強(qiáng)烈的震蕩波：規(guī)模較小，資金鏈有問題的中小型企業(yè)開始選擇退出房地產(chǎn)行業(yè)，未來將大量出現(xiàn)危機(jī)項目收購機(jī)會；資金儲備和人才儲備優(yōu)

2、良的大型房地產(chǎn)企業(yè)受到政策影響有限，反倒是迎來了大力發(fā)展的契機(jī)。未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將有四大發(fā)展趨勢：規(guī)?；毁Y本化（開發(fā)企業(yè)將改變?nèi)谫Y的現(xiàn)狀，采取直接融資的方式）；品牌化和專業(yè)化（如專注于住宅開發(fā)商業(yè)開發(fā)）。震蕩整合之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將呈現(xiàn)新格局：以大型房產(chǎn)企業(yè)為主，大型房地產(chǎn)開發(fā)商將占70-80%的市場份額，一些有專業(yè)特色的中小型開發(fā)企業(yè)則分享余下的市場份額。香港最大的10家地產(chǎn)集團(tuán)的開發(fā)量約占總開發(fā)量的80%左右，而內(nèi)地房地產(chǎn)公司前10名地產(chǎn)集團(tuán)的市場份額不到6%，最大的地產(chǎn)集團(tuán)萬科的市場份額不到1%?？梢娊窈笾袊康禺a(chǎn)企業(yè)兼并整合力度將會非常之大。 隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速增長，中國的中產(chǎn)階

3、層正在崛起。根據(jù)麥肯錫的預(yù)測，十年后城鎮(zhèn)家庭數(shù)量將達(dá)到2.8億戶，中產(chǎn)階層家庭數(shù)量將占80%，低收入和高收入家庭數(shù)量則各占10%左右，從而形成一個中間大兩頭小的良性社會財務(wù)分布結(jié)構(gòu)。這一結(jié)構(gòu)對于中國的消費(fèi)增長十分有利。中產(chǎn)階層數(shù)量和收入增長必然導(dǎo)致其房產(chǎn)消費(fèi)能力快速膨脹。2、 海南房地產(chǎn)市場發(fā)展概況與預(yù)測2003、2004年樓市銷售火爆。但是到2006年中期房地產(chǎn)市場銷售出現(xiàn)小拐點(diǎn)，相對緩慢消化量有明顯下降。海南的房地產(chǎn)市場與大陸有著明顯的區(qū)別，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場有著明顯的地域性，而海南的房地產(chǎn)市場卻是多樣性，分島內(nèi)市場、島外市場，由于旅游業(yè)、生態(tài)環(huán)境的優(yōu)勢，海南的房地產(chǎn)不但吸引國內(nèi)的置業(yè)者，而

4、且引來世界各地許多人士到來置業(yè)，出現(xiàn)典型的“候鳥性住宅”。目前，海南的房地產(chǎn)有50%以上是島外的人士前來投資購買的，而這50%當(dāng)中絕大部分是二次置業(yè)以上。同時多樣性的市場，海口與三亞也有著差樣性。三亞的旅游資源以及景點(diǎn)要比海口豐富，環(huán)境更優(yōu)美。島外市場，三亞更有吸引力，造成三亞的市場與?？谑袌龅牟町愋裕？诟m合做老年公寓、度假公寓等，而三亞則更適合做產(chǎn)權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)式公寓，?？诘姆康禺a(chǎn)市場多樣性表現(xiàn)在：本市戶口的置業(yè)人士，內(nèi)地來?？诠ぷ饕ň酉聛淼闹脴I(yè)者，主要是白領(lǐng)階層與生意人，內(nèi)地來海南置業(yè)作為投資、度假、養(yǎng)老為主，還有就是島內(nèi)其他市縣富裕起來的人群涌向省城生活。隨著海南經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，高速

5、公里的通車，環(huán)島鐵路的通車一期航運(yùn)能力的加強(qiáng)，使海南省各地市的經(jīng)濟(jì)得到了快速的發(fā)展。特別數(shù)瓊海市，借助萬泉河、博鰲等元素，迅速成為中國乃至世界上的知名區(qū)域。經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度比較快，伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)也發(fā)展比較迅速。海南各地市出現(xiàn)了度假旅游地產(chǎn)的升溫，并且各地的城市化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)市場逐漸發(fā)展壯大。文昌、瓊海、澄邁、萬寧等地的房地產(chǎn)發(fā)展迅速。海南目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺少有效產(chǎn)業(yè)的支持，沒有創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會和理想的薪酬標(biāo)準(zhǔn)，留不住基本的人才，一個沒有充分就業(yè)市場的城市，海南的房子出租不像內(nèi)地一些城市擁有合理的收入回報，出租率和租金都很低，投資置業(yè)不是很樂觀。大量無小區(qū)配套、內(nèi)部設(shè)計及建筑質(zhì)量都

6、很差的房子。表面上 看房子過剩，實(shí)際是結(jié)構(gòu)不合理，目前完全不適應(yīng)市場的需求，要消化這部分房子，不但涉及的關(guān)系復(fù)雜，協(xié)調(diào)的部門廣，時間上也是比較漫長。海南的房地產(chǎn)價格普遍上揚(yáng)，特別是規(guī)劃設(shè)計好、綠化率高、功能配套的高層住宅和高檔公寓漲幅較大。點(diǎn)評：海南房地產(chǎn)市場在發(fā)展中還必須克服許多問題，但是隨著海南經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，海南房地產(chǎn)市場將有一個更好的前景。3、 瓊海地區(qū)市場分析瓊海市是連接?？诤腿齺喌囊粋€重要城市，是海南省的第三大城市。近些年隨著萬泉河、娘子軍、官塘溫泉等旅游景區(qū)的興起，瓊海經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。在加上博鰲亞洲論壇在瓊海召開，使瓊海迅速成為一個著名的地區(qū)，也同時成為房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)地區(qū)。在瓊海

7、近些年出現(xiàn)了大量的樓盤，促進(jìn)瓊海旅游地產(chǎn)的發(fā)展。并且隨著瓊海市舊城改造的不斷深入，大量新樓盤出現(xiàn)，加快了瓊海城市化的進(jìn)程。但是從總體上分析可以看出瓊海房地產(chǎn)市場具有以下特點(diǎn)： 整體發(fā)展速度提升，但銷售壓力依然存在。瓊海市的房地產(chǎn)價格從三年前的1200元左右提升到現(xiàn)在的2600元左右，可以說明瓊海市的房地產(chǎn)價格在一路上漲。但是瓊海市的房地產(chǎn)銷售進(jìn)度仍存在壓力。 瓊海當(dāng)?shù)厥袌鱿驅(qū)ν庑团c對內(nèi)型兩個方向發(fā)展。瓊海房地產(chǎn)市場的主要方向有兩個，一個是針對本地市場的房地產(chǎn)項目，這些項目一般集中在瓊海市區(qū)內(nèi)，銷售價格一般不高。另外一個是針對島外市場，主要集中在旅游風(fēng)景區(qū)與交通便捷區(qū)域。例如天來泉、新天地陽光城

8、、陽江花苑、萬泉灣、萬泉綠洲、萬泉豪廷等項目。這些項目的售價平均要比針對本地市場的房地產(chǎn)項目高出400600元平方米。 商業(yè)地產(chǎn)銷售壓力與經(jīng)營壓力較大。瓊海的商業(yè)地產(chǎn)與?？谑谢绢愃?，都處于過飽和狀態(tài)，本地消費(fèi)能力偏低，商業(yè)物業(yè)結(jié)構(gòu)還未完善，致使銷售壓力較大。投資者投資商鋪的積極性比較小。二、 區(qū)域市場競爭力分析1、 瓊海市部分項目分析物業(yè)名稱物業(yè)地址物業(yè)類別物業(yè)價格基本參數(shù)備注瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來泉大道公寓均價2250元/平方米 總價10萬左右（套）小區(qū)規(guī)劃用地面積：.27平方米 居住戶數(shù)：2748戶 住宅總建筑面積：.33平方米 別墅總建筑面積：1000平方米 酒店建筑面積：173

9、33.42平方米 商業(yè)建筑面積：5164.68平方米 住宅平均數(shù)：6層 容積率：0.999倍 建筑密度：20.11% 綠地率：54.78% 停車位：306輛 停車率：11.13% 住宅均為六樓多層建筑，帶電梯，平均面積在42平方米到78平方米不等，一房一廳一廚一衛(wèi)，精裝修。建筑密度低，風(fēng)格現(xiàn)代簡約。針對島外市場瓊海市銀海路花園洋房不帶電梯1988元/平方米 起價，6樓1918元平方米電梯2160元平方米起價總占地面積約35畝，總建筑面積35991平方米，建成后小區(qū)總戶數(shù)為248戶，小區(qū)共由8棟樓組成主樓為八層半到十層半的電梯花園洋房，其余六棟為六層高的板式花園洋房。針對島外市場瓊海市人民路中段

10、普通住宅1246元/平方米 起7樓1216元平方米不帶電梯 最高7層針對本地市場瓊海市嘉積鎮(zhèn)興海路普通住宅起價：1200元平方米均價1300元/平方米 總規(guī)劃用地8190.7，總建筑面積21500 建筑密度41.6%，綠地率35%建設(shè)商品住宅樓四棟，層高七層，建筑占地面積3412.7平方米。與100畝市政廣場相連針對本地市場（余四套）瓊海市瓊海恒勝裝飾公司/瓊海恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同開發(fā)普通住宅均價1300元/平方米 占地約43畝綠化率45.08%容積率1.69板式結(jié)構(gòu)戶型南北通透通風(fēng)采光比較好針對本地市場（銷售期兩年）余七套瓊海市人民路412號普通住宅均價1488元/平方米 均為6層板樓

11、，分兩期開發(fā)，一期為1-9號樓，一期285套；一梯兩戶。小戶型為主（79109平米），大戶型為輔（119142平米），少量躍層（160172平米）；全部明廚明衛(wèi)。內(nèi)外市場兼顧 瓊海市豪華路359號萬泉河畔普通住宅1700元平方米起價均價2050元平方米項目總占地二萬多平方米，總建筑面積約54000平方米，其中一期占地面積6501.6平方米，總建筑面積18353.73平方米一期綠化率41.6%，停車位60個左右一期小區(qū)規(guī)劃為3棟12層的電梯公寓，首層為架空層，十二層公寓，頂層為復(fù)式結(jié)構(gòu)，首層架空層臨街面有近一千平方米的商業(yè)配套。整體規(guī)劃為7棟小高層結(jié)合大型內(nèi)廷休閑園林構(gòu)成；（銷售期兩年

12、多）內(nèi)外市場兼顧 萬泉河國際村瓊海市豪華路西段普通住宅1900多元平方米起價均價2300元平方米總用地面積：第一期用地面積：13000 M2。 總建筑面積：24618.36 M2。 總基地面積：2697.74 M2。 容積率：1.8。 建筑密度：27.63%。 綠化率：61.8%。 小車位：室外68個由三棟12層商住樓組成以中戶型為主針對島外市場鰲泉仙居瓊海市豪華路西段普通住宅下有商鋪 起價：1608元平方米均價1860元平方米一期為7層二期為6層尾盤內(nèi)外市場兼顧 華升泰華家園瓊海市標(biāo)東路普通住宅1298元平方米起價均價1798元平方米占地7380平方米樓高7層一房 兩房

13、三房均有一房已經(jīng)售完面積為：99-114平方米針對本地市場瓊海市銀海路市公安局旁普通住宅1688元平方米起價均價2000元/平方米 占地71畝600余戶苑區(qū)設(shè)計為高檔公寓和聯(lián)排別墅，由22棟多層公寓和3棟聯(lián)排別墅組成內(nèi)外市場兼顧 島外70左右尾期（銷售期兩年多）萬泉灣瓊海市銀海路中段高檔公寓2680元平方米起價均價3200元/平方米3棟18層與6棟11層“蝶式”高層，小高層花園洋房內(nèi)外市場兼顧 島外70左右萬泉綠洲瓊海市銀海路高速路口處高檔公寓2720元平方米起價均價3500元/平方米面積平方米，總建筑面積平方米，小區(qū)建筑密度僅15%，容積率為1.51，綠化率超過50%首推

14、一期“水世界組團(tuán)”，水世界組團(tuán)總建筑面積4.27萬平方米由11棟多層住宅、2200平方米的展翼綜合樓以及5000平方米的四棟商業(yè)配套樓組成。主力戶型面積132.8平方米，戶型為三房兩廳兩衛(wèi)。內(nèi)外市場兼顧 島外80左右萬泉豪廷迎賓大道，善集路加浪橋旁高檔公寓別墅3200元平方米起價均價4000元/平方米全區(qū)共占地約60000平方米，綠化率達(dá)55%，并融入100%原生態(tài)設(shè)計理念。整體由10棟高級雙拼別墅、12棟多層及小高層豪華公寓組成。內(nèi)外市場兼顧 島外90左右博海假日風(fēng)情瓊海市銀海路中段高檔公寓2500元平方米起價均價3000元/平方米小區(qū)規(guī)劃總占地面積54709平方米，總建

15、筑面積55713.06平方米，建筑密度20.28%，綠化率高達(dá)40.6%以上，超低容積率1.0。整個小區(qū)共有23棟樓，其中前面靠近銀海路的是一棟一至二層的商業(yè)鋪面樓，鋪面上面是3+1層的多層住宅，小區(qū)內(nèi)有20棟51的A、B型花園洋房，2棟9+1層觀景電梯小戶型內(nèi)外市場兼顧 島外80左右2、 瓊海區(qū)域消費(fèi)者分析 隨著瓊海市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，瓊海居民的消費(fèi)水平提高，購買能力增強(qiáng)，大量消費(fèi)者考慮換房。但是在發(fā)展過程中，貧富差距比較大，對于房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求差異性比較大。 瓊海市房地產(chǎn)市場消費(fèi)者來源增加，主要表現(xiàn)在島外旅游投資置業(yè)者增加，地方村鎮(zhèn)富有的個體經(jīng)營者在市區(qū)置業(yè)的人數(shù)增加。 消費(fèi)者對于房地

16、產(chǎn)物業(yè)的要求提高，例如小區(qū)的整體環(huán)境、房屋結(jié)構(gòu)、小區(qū)配套、周邊配套等。3、 區(qū)域發(fā)展環(huán)境分析 瓊海市加強(qiáng)新城區(qū)建設(shè)，區(qū)域環(huán)境逐漸優(yōu)化。 旅游景區(qū)的開發(fā)，高端旅游房地產(chǎn)出現(xiàn)，使區(qū)域整體水平提高。 商業(yè)逐漸向新城區(qū)專業(yè)，舊城區(qū)出現(xiàn)商業(yè)“空洞”，人流量與車流量減少，商業(yè)壓力增加。 舊城區(qū)，建筑規(guī)劃不合理，密度較大，居住舒適度不高。 舊城區(qū)生活配套完善，但是比較陳舊，形象不佳。 隨著博鰲、官塘、白石嶺等地的旅游業(yè)發(fā)展，帶動瓊海市區(qū)迅速向外向型發(fā)展。銀海路新項目比較集中。競爭程度比較高。三、 項目分析1、 項目基本狀況項目位于瓊海市銀海路加浪河北側(cè)，畔河而建，風(fēng)光無限。項目總占地 平方米，項目分二到三期

17、進(jìn)行開發(fā)銷售，一期開發(fā) 住宅樓，板式結(jié)構(gòu)，一梯兩戶，無電梯，坐北朝南，一期總建筑銷售面積為 平方米， 月開盤，面積以 平和 平為主打戶型，包闊 平 平的大戶復(fù)試樓在內(nèi)共計 多套，別墅 ， 商鋪 。2、 項目SOWT分析 項目優(yōu)勢分析A、 項目處于萬泉河景區(qū)的規(guī)劃路上，交通方便。B、 項目屬于板式結(jié)構(gòu)，戶型合理。C、 項目規(guī)模較大，能都形成完善的小區(qū)規(guī)模和社區(qū)居民數(shù)量，可以帶動周邊環(huán)境逐漸改善。 項目劣勢分析A、 項目處于瓊海市新城區(qū)，周邊配套不夠齊全，生活不方便B、 項目不能同時動工，社區(qū)規(guī)模優(yōu)勢不能迅速顯現(xiàn)，影響項目形象。C、 銀海路競爭項目較多，對項目銷售形成一定的銷售壓力。D、 區(qū)域公共

18、交通不如市中心方便。E、 小區(qū)基本配套不齊全，所在區(qū)域開發(fā)熱度不足。 項目機(jī)會分析A、 新城建設(shè)為本區(qū)域提供一定的客源。B、 可以在價格優(yōu)勢的基礎(chǔ)上迅速實(shí)現(xiàn)銷售。C、 盡快完善社區(qū)配套，加上項目的大型社區(qū)環(huán)境與項目的戶型設(shè)計吸引瓊海二次置業(yè)的客戶。D、 利用萬泉河與博鰲兩個賣點(diǎn)，吸引外地客戶。E、 充分發(fā)揮本區(qū)域未來的一個發(fā)展優(yōu)勢，吸引投資客戶來項目投資。 項目威脅分析A、 區(qū)域競爭項目較多，客源分流嚴(yán)重。B、 消費(fèi)者對房地產(chǎn)物業(yè)的要求逐漸提高，對小區(qū)的設(shè)計和配套提出更高的要求。C、 城市公共配套跟不上社區(qū)的發(fā)展速度，影響區(qū)域生活的便捷性。3、 項目核心價值分析A、 萬泉河親水生活B、 新城區(qū)

19、的新活力 C、 相對比較事宜的價格D、 新型先進(jìn)的建筑設(shè)計，完善的物業(yè)服務(wù)與社區(qū)環(huán)境四、 項目定位1、 項目市場定位瓊海當(dāng)?shù)刭徺I率為30，外地購買率為70。主要原因為：本區(qū)域處于市新城區(qū)，萬泉河支流加浪河畔，周邊具備旅游觀光環(huán)境。具備旅游地產(chǎn)的優(yōu)勢。定位為偏強(qiáng)的外地市場，本項目對于本地消費(fèi)者還具有一定的吸引力。由于交通方便，去博鰲方便，瓊海本身的氣候與環(huán)境優(yōu)勢吸引者島外的購房者，所以必須抓住這個市場。瓊海區(qū)域的消費(fèi)者以老城區(qū)周邊客戶為主，其次為市區(qū)其他地區(qū)的客戶，再其次還包括海南其他市縣人群等。島外市場以中國北方城市客戶為主。例如東北區(qū)域與西北區(qū)域。還包括深圳、浙江、上海等地的投資者，高端客戶

20、。l 買家特征分析從購買高檔商品房人群的年齡、職業(yè)、家庭年總收入、私車擁有情況等方面分析以下這一人群，我們得出這一買房群體的以下特征：買家年齡：25-50歲占主力25至50歲的中青年人占據(jù)了絕對的主力，通過對其他售樓處客戶分析，他們中60%的買家目前已經(jīng)擁有商品房或其他形式的自有住宅，年齡越大自住率越高。他們在年輕時購置的商品房或房改房已經(jīng)到了更新?lián)Q代的時候，因此其購房行為多為二次以上置業(yè)，此外也有很多和父母居住在一起需要自己居住的年輕人。受教育程度：當(dāng)?shù)鼐用袷芙逃龑哟尾积R，容易受廣告宣傳的引導(dǎo)，自主決定性比較差；島外都買者大多受過高等教育，價值觀念較新，追逐生活的品味，崇尚度假生活，對生活的

21、環(huán)境與氛圍要求更高。講究居住的文化氛圍和高尚品位。其次的投資者具有一定的投資眼光，注重物業(yè)的升值潛力（投資回報率）。性格特征¨ 工作壓力大，節(jié)奏快，閑暇時間短，因此有回歸、親近自然的渴求，關(guān)注自然環(huán)境，注重環(huán)保；¨ 事業(yè)處于上升階段，有較大發(fā)展空間；¨ 追求生活情趣和格調(diào)，即所謂“小資情調(diào)”比較明顯；¨ 考慮社區(qū)的環(huán)境和居住的社會地位象征意義，附庸風(fēng)雅或攀龍附鳳心理；¨ 希望給家庭一個安全的、舒適的和良好的生活環(huán)境；¨ 關(guān)心老年人和孩子的生活。買家家庭年總收入：家庭年總收入是與購買能力最為緊密相關(guān)的因素之一。本地購買者家庭年收入基本在

22、510萬元之間，島外購房者一半在10萬元以上。l 買家面積選擇情況分析：當(dāng)?shù)氐馁彿空哌x擇大戶型有70%的購房者所選擇的購房面積在100平方米以上，其余則有20%的購房者回選擇100平方米以下的戶型。外地購房者選擇中小戶型為主，一房和兩房為選擇的主要戶型結(jié)構(gòu)。最近出現(xiàn)候鳥群，養(yǎng)老度假群體，大家庭合購中大戶型的情況。2、 項目產(chǎn)品定位瓊海大型水岸休閑生活社區(qū)定位理由：“瓊?！蓖怀鲰椖克诘膮^(qū)域?！按笮汀闭f明項目的規(guī)模，給人一種對項目配套的想象，突出項目內(nèi)部配套的優(yōu)勢。“水岸休閑”突出項目優(yōu)勢。萬泉河上的親水假日：給客戶一種完美的生活想象空間?！吧钌鐓^(qū)”體現(xiàn)出項目的中高端的品質(zhì)定位，包括項目的硬件

23、配套也包括項目的軟件物業(yè)服務(wù)。與瓊海當(dāng)?shù)仄胀潜P產(chǎn)生一定的差異和檔次差別。具備投資潛力。如果以普通價位推出，這定位會使項目成為高性價比的項目。3、 項目形象定位（1） 檔次定位以中高端產(chǎn)品為主打，打造權(quán)威的、高品質(zhì)的形象按照項目的市場定位，對項目在包裝設(shè)計、管理理念和品牌營造上都有較高的要求。（2） 案名與LOGO定位案名要求有舒適感，易于傳播與識別，能體現(xiàn)出項目的特色。LOGOLOGO表現(xiàn)要求：具備水岸生活特色，柔和舒適；體現(xiàn)項目檔次；蘊(yùn)涵深刻的意義，有擴(kuò)展性；要有差異化，且易于識別（3） 主題定位ü 水岸生活ü 度假養(yǎng)老ü 投資增值五、 銷售策略1、 銷售策略

24、 項目包裝A、 沿銀海路兩側(cè)（項目附近）設(shè)置刀旗與彩旗。刀旗大約16幅，彩旗大約100條。渲染項目現(xiàn)場氣氛。B、 項目工程沿路圍墻設(shè)置項目包墻廣告，傳達(dá)項目的信息。C、 重點(diǎn)打造售樓處，因為售樓處是項目產(chǎn)品實(shí)力和品質(zhì)的體現(xiàn)，所以必須要有一定的高度（45米高），這樣才可以給客戶一定的品質(zhì)感，售樓處內(nèi)部裝修設(shè)置項目圖片與項目模型（整個項目）。具體包裝細(xì)節(jié)略。D、 引進(jìn)一個好的物業(yè)管理公司，通過物業(yè)管理提升項目形象。可以促進(jìn)項目的銷售。E、 項目外立面顏色盡量以亮色調(diào)為主，例如蔚藍(lán)色或者純白色。可以增加藍(lán)色橫條，使項目的外立面更加美觀，提升項目形象。項目的頂飾以坡頂為主，能都給人以現(xiàn)代感，體現(xiàn)出項目

25、的形象與品質(zhì)。F、 項目園林設(shè)計必須注重基本生活活動功能，例如廣場等。同時也必須增加細(xì)節(jié)景點(diǎn)的設(shè)計，做到一景一天下的效果。 推廣策略基本推廣策略與原則本項目具有非常鮮明的特色和個性，盡管其目標(biāo)消費(fèi)群占據(jù)龐大的市場，但卻擁有明確的界定和特征，故我們除了大眾營銷外，還應(yīng)采取一種目標(biāo)性十分明確的、針對性強(qiáng)的，直奔目標(biāo)消費(fèi)群的“目標(biāo)營銷”，作為項目營銷的突破口。具體的來講，目標(biāo)營銷就是相對減少在大眾媒體上投放的廣告（當(dāng)然，在大眾媒體上投放廣告仍是必不可少而且相當(dāng)重要的推廣方式，只是相對減少，“把錢花在刀刃上”），而是通過各種渠道尋找設(shè)定的目標(biāo)客戶群（特別數(shù)島外客戶），進(jìn)而將目標(biāo)客戶群鎖定，在基本報紙與

26、網(wǎng)絡(luò)推廣的基礎(chǔ)上通過舉行各種公關(guān)活動，或通過夾報、直郵、信函、E-MAIL等方式，與鎖定的目標(biāo)消費(fèi)群進(jìn)行密切的溝通、交流，將營銷延伸到目標(biāo)消費(fèi)群的生活中。營銷是一個品牌滲透的過程，也是形成社區(qū)文化、社區(qū)特色的過程。就象可口可樂、百事可樂、麥當(dāng)勞、耐克鞋等消費(fèi)品一樣，成為年輕一代（在信息爆炸的社會中成長起來的一代，有自己獨(dú)特的價值觀和世界觀的一代我們的潛在消費(fèi)群）生活中必不可少的品牌，達(dá)成這樣的效果，對于目標(biāo)消費(fèi)群來說，形成這樣的理念：萬泉河上的親水假日。Ø 主要推廣策略² 大眾營銷與小眾營銷并行² 以當(dāng)?shù)赝茝V與網(wǎng)絡(luò)推廣并行² 注重營銷渠道的建立。

27、6; 基本原則² 忌務(wù)虛，忌花巧，忌華而不實(shí)，說實(shí)話，說買家的心里話² 有分寸地打擊市場軟肋，但不針對具體競爭者，特別是同區(qū)競爭者² 不要溫吞水，注重力度和精準(zhǔn)度² 在推廣過程中注重滲透性地傳播企業(yè)形象² 虛實(shí)結(jié)合，收放自如，借勢借力，順風(fēng)而起。有的話不怕大聲說，有的話讓合適的人來說。Ø 媒體策略² 媒體的選擇² 戶外媒體：刀面旗、拱門、廣告牌、指示牌、圍墻廣告等。² 直投類雜志：直接將訴求信息遞達(dá)客戶群體。選擇當(dāng)?shù)氐暮托欧康禺a(chǎn)直投雜志。² 新型媒體網(wǎng)絡(luò)的利用：網(wǎng)絡(luò)廣告、FLASH制作及傳播。選

28、擇搜房網(wǎng)海南在線焦點(diǎn)房地產(chǎn)新浪地產(chǎn)四個網(wǎng)絡(luò)媒體，重點(diǎn)投入海南在線，島內(nèi)外市場兼顧。² 與媒體合作的公關(guān)活動² 研討會及沙龍² 媒體廣告策略² 化整為零，廣告系列化。² 固定版面和版式，開盤前一月就開始和風(fēng)細(xì)雨地感性地闡述對于家的夢想。3、渠道尋找到外銷售的公司進(jìn)行合作，聯(lián)合推廣。、宣傳包裝策略1、 VI設(shè)計及應(yīng)用1.1LOGO設(shè)計要素 設(shè)計風(fēng)格：清新、溫馨、能體現(xiàn)親水的舒適感，有家的尊貴感覺。 用色：建議采用較為清新的顏色為項目LOGO的主色調(diào)1.2VI應(yīng)用 名片 工作制服 信封、信紙、便簽紙 指示牌 手提袋 飲水杯 工作卡 圍墻1.3公關(guān)禮品

29、² 美觀、大方、新穎、實(shí)用、體現(xiàn)樓盤特色是原則。² 安全帽² 晴雨傘² 拼圖（樓盤效果圖、園林效果圖、客戶聯(lián)誼活動實(shí)景照片等）² T恤² 公關(guān)活動或抽獎的獎品可考慮：手提電腦、萊卡（LEICA）相機(jī)、MP3機(jī)（MD播放機(jī)、DISKMAN等）、旅行用品（如旅行背囊、旅行帳篷、瑞士軍刀等）、運(yùn)動用品（如網(wǎng)球拍、羽毛球拍等）、等。2、售樓部賣場的作用不僅在于展示我們樣板間和項目理念，并且也是最有效的廣告。2.1地點(diǎn)和規(guī)模：最合適的位置應(yīng)該在銀海路上，面積在1000M2左右，4-5米樓高，以更加醒目，使過往車輛、行人都能為之側(cè)目。同時考慮建材

30、、設(shè)備、裝修、家具、擺放等的可重復(fù)利用，以降低成本。銷售部即可安排在1期工程的配套共建，因為是在項目的會所中，這又可以作為我們推廣的另一個賣點(diǎn)會所先行，以增強(qiáng)客戶的信心。2.2設(shè)計要求Ø 與項目形象定位吻合，使之成為項目倡導(dǎo)的生活方式的展示廳。Ø 擺設(shè)有品味、特色，有生活味道Ø 能表現(xiàn)綠化，并且綠化要有較強(qiáng)的使用功能。Ø 空調(diào)、衛(wèi)生、茶水、音響設(shè)備要考慮。Ø 能明顯展示物業(yè)的名稱CIØ 注重晚間燈光的處理Ø 足夠的車位，車委應(yīng)與綠化相結(jié)合Ø 保安、保潔人員形象要好，制服整潔得體，可考慮定做。Ø 要有接待處、洽談處、展示裝修套餐和建材設(shè)備的空間、擺放超大沙盤、戶型沙盤的地方、工作衛(wèi)生間和客用衛(wèi)生間、財務(wù)間等。3、樣板間² 各種戶型分別設(shè)置樣板間。² 樣板間有個性化的裝修設(shè)計，但不應(yīng)只是展示設(shè)計風(fēng)格，要有生活的痕跡，比如兒童房可安排滑梯、散落的樂高玩具、芭比娃娃等等，書房可安排獨(dú)