購物中心營改增

1、營改增后轉(zhuǎn)租如何納稅？租賃合同中的免租期、 裝修期如何防止視同收租？押金 保證金是否需要申報(bào)納稅？吸人氣要客流但低租金的業(yè)態(tài)如何防止被認(rèn)定為不 具有合理商業(yè)目的？來源：祥順財(cái)稅俱樂部一、購物中心經(jīng)營模式 購物中心的運(yùn)營模式有：1、租賃式：完全出租場地給商家、商場靠租金維護(hù)運(yùn)營；2、聯(lián)營：即商場以較低的租金或無租金弓|進(jìn)商家，并與商家捆綁在一起， 分享商家一定比例的經(jīng)營收入，實(shí)質(zhì)是先銷后購；3、代銷：受托代銷商品, 一是視同買斷、二是收取手續(xù)費(fèi)；4、自營：自己采購、自己定價(jià)、自己銷售， 連鎖摩爾購物中心MALL 般自營銷售占到60-70%; 5、復(fù)合式：集自營、聯(lián) 營、租賃、代銷等商業(yè)運(yùn)作模式于

2、一體。、各類經(jīng)營模式稅收分析 租賃式 是指商場的經(jīng)營者與商場商品的經(jīng)營者是完全別離的。商場經(jīng)營者只負(fù)責(zé)營造商 品經(jīng)營環(huán)境和條件，以租賃方式出租鋪面給商品經(jīng)營者，向各商鋪經(jīng)營者收取租 金、公共物管、安保與其他效勞等費(fèi)用，商品經(jīng)營者平時(shí)的商品經(jīng)營活動(dòng)、財(cái)務(wù) 收入活動(dòng)與商場經(jīng)營者無關(guān)，完全由商品經(jīng)營者全權(quán)自主。1、經(jīng)營租賃不動(dòng)產(chǎn)，一般適用稅率 11%簡易計(jì)稅5% 一般納稅人出租其2021 年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%勺征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。一般納稅人出租其 2021年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì) 稅方法計(jì)稅，稅率11% 根據(jù)?國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布 納稅人提供不動(dòng)

3、產(chǎn)經(jīng)營租賃效勞增值稅征收管理 暫行方法的公告?規(guī)定：“納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)以下 簡稱出租不動(dòng)產(chǎn)，適用本方法。取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購置、承受捐贈(zèng)、 承受投資入股、自建以與抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。各種形式包括租入取 得不動(dòng)產(chǎn)。關(guān)于轉(zhuǎn)租不動(dòng)產(chǎn)如何納稅的問題，總局明確按照納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)來 確定。一般納稅人將2021年4月30日之前租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡 易方法征稅；將5月1日之后租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡易方法征稅。 即如果購物中心房產(chǎn)是租賃取得，如再次分塊租賃給其他商業(yè)主體如餐飲， 那么 需要按轉(zhuǎn)租來確定適用稅率。2、發(fā)票開具與取得問題:1租入時(shí)可以取得

4、11%或 5%勺增值稅專用發(fā)票。如果出租方為辦理了稅務(wù)登 記的主體且為一般納稅人那么可以自行開具增值稅專用發(fā)票給購物中心，如果出租方為沒有辦理稅務(wù)登記的主體或?yàn)樾∫?guī)模納稅人那么可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代 開增值稅專用發(fā)票；2特別的，如果出租方為個(gè)人或小微企業(yè)，按目前政策享受月銷售額缺乏 三萬元或季度銷售額缺乏九萬元而免納增值稅的， 只能開具增值稅普通發(fā)票，如 果需要開具增值稅專用發(fā)票，那么該出租方將不能享受稅收優(yōu)惠；3租出時(shí)開具11%或 5%勺增值稅專用發(fā)票。購物中心均為一般納稅人，租賃 增值稅專用發(fā)票自行開具。3、特別提醒:1根據(jù)財(cái)稅202136號(hào)，以下情形視同銷售效勞、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：一單位

5、或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無償提供效勞，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。二單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn) 讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。三 財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。因此，營改增后，包括免租期、裝修期 在的“無償提供租賃效勞行為面臨按照增值稅體系下被認(rèn)定為“視同收租 的風(fēng)險(xiǎn)，從而參照“按照納稅人最近時(shí)期銷售同類效勞、 無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的 平均價(jià)格確定條款，征收相應(yīng)的增值稅。為了防被認(rèn)定為“視同收租行為， 實(shí)操中如果有“裝修期、免租期等可以這樣描述：考慮到裝修期等因素，甲方 給予乙方租金總價(jià)款多少折扣，折扣后租金總額為多少?；蛘?/p>

6、，寫明標(biāo)準(zhǔn)支付租 金，將免租的租金為商業(yè)折扣局部金額，不實(shí)際支付。也可以通過將既定的租金 總額分?jǐn)偟阶馄谒性路?，?shí)際上是降低每個(gè)月實(shí)際支付的金額， 以防“視同銷 售風(fēng)險(xiǎn)。2增值稅為價(jià)稅別離稅種，增值稅不得計(jì)入營業(yè)收入和利潤表，從商業(yè)交易 的慣例來看，交易價(jià)款應(yīng)該包含稅款，此條款明確租金為含增值稅價(jià)款， 可以減 少交易雙方圍繞增值稅可能發(fā)生的爭議，尤其在營改增試點(diǎn)過渡期間。3物業(yè)管理費(fèi)與其他費(fèi)用，根據(jù)財(cái)稅202136號(hào)文，增值稅納稅人的銷售 額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下工程：一代為收取并符合本方法第十條規(guī)定的政府性基金

7、或者行政事業(yè)性收費(fèi)。二以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)。購物中心運(yùn)營中物業(yè)費(fèi)如果是委托物業(yè)公司收取，應(yīng)由購物中心 按照規(guī)定開具發(fā)票、申報(bào)納稅，應(yīng)相應(yīng)調(diào)整補(bǔ)充協(xié)議相關(guān)開票金額信息。如果物 業(yè)管理費(fèi)由物業(yè)公司直接獨(dú)立收取并開票， 由納稅義務(wù)人為物業(yè)公司而非購物中 心。4購物中心水電費(fèi)，區(qū)分是由物業(yè)公司代收還是購物中心直接按一定標(biāo)準(zhǔn)收 取。如果是購物中心直接按一定標(biāo)準(zhǔn)收取， 那么按銷售水電繳納增值稅，同時(shí)可 取得供水供電部門的增值稅專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。如果是由物業(yè)公司收取，又分為兩種情形：如果物業(yè)公司以自己名義為客戶開具發(fā)票， 屬于轉(zhuǎn)售行為，應(yīng)該 按發(fā)票金額繳納增值稅目前國稅明確物業(yè)公司可以

8、申請(qǐng)備案按簡易計(jì)稅3% ;如果物業(yè)公司代收水電費(fèi)、暖氣費(fèi)等，在總局明確之前，可暫按代購業(yè)務(wù)的原那 么掌握，同時(shí)具備以下條件的，暫不征收增值稅：1物業(yè)公司不墊付資金；2自來水公司、電力公司、供熱公司等簡稱銷貨方，將發(fā)票開具給客戶，并由物業(yè)公司將該項(xiàng)發(fā)票轉(zhuǎn)交給客戶；3物業(yè)公司按銷貨方實(shí)際收取的銷售額和增 值稅額與客戶結(jié)算貨款，并另外收取手續(xù)費(fèi)。4、吸人氣、要客流、反補(bǔ)貼或超低價(jià)租賃購物中心對(duì)影院、餐飲、賣場等這些吸人氣、升客流的業(yè)態(tài)收取的租金通常很低， 甚至給予其反補(bǔ)。有些賣場每天每平方米租金僅幾元，同樓層的其他業(yè)態(tài)有時(shí)租 金高達(dá)每天每平方米幾十元。萬達(dá)、星美、金逸、中影等是全國最主要院線，通 常

9、一家8個(gè)廳的電影院需預(yù)留5000平方米面積，投資約5000萬元，由于目前票 務(wù)打折眾多、與制片方票房分成調(diào)整，因此原本3-5年即可回本的電影院如今需 6-7年才能回本，這也使電影院的租期通常達(dá) 15年。所以，高人氣、長租約的 電影院是開發(fā)商最喜歡的業(yè)態(tài)之一，通常采用：低租金+院線提成或低租金-補(bǔ)貼。餐飲原本承租力較弱，一直不算招商重點(diǎn)，大多購物中心以往僅預(yù)留10%甚至更低比例放置餐飲店，如今，隨著服飾被網(wǎng)購沖擊而需要實(shí)體店體驗(yàn)消費(fèi)的餐 飲成為聚人氣的“新寵，紛紛增加餐飲面積，有些新工程中，餐飲招商面積甚 至高達(dá)30%-40%那么對(duì)于這類業(yè)態(tài)的超低價(jià)租賃或反補(bǔ)增值稅需要如何處理 呢？1?關(guān)于全面

10、推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知?附件一第四十四條規(guī)定： 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生本方法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照以下順序確定銷 售額：一按照納稅人最近時(shí)期銷售同類效勞、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià) 格確定。二按照其他納稅人最近時(shí)期銷售同類效勞、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的 平均價(jià)格確定。三按照組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：組成計(jì) 稅價(jià)格二本錢x 1+本錢利潤率，此處本錢利潤率為10%2何謂不具有合理商業(yè)目的？是指以謀取稅收利益為主要目的，通過人為 安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款。按照國家 稅務(wù)總

11、局解釋，一旦某種行為安排滿足如下三個(gè)條件： 一是必須是人為規(guī)劃的一 個(gè)或一系列行動(dòng)交易；二是企業(yè)必須從該安排中減少應(yīng)納稅收入或者所得額；三 是企業(yè)將獲取稅收利益作為其從事某安排的惟一或主要目的，那么可斷定其不具有合理商業(yè)目的的安排且已經(jīng)構(gòu)成了避稅事實(shí)。 顯然，國家稅務(wù)總局在解釋合理 商業(yè)目的上吸收并表達(dá)了國外反避稅一般性條款所包含的主要稅法原那么，譬 如：德國的實(shí)質(zhì)課稅原那么、英國的拉姆齊原那么、美國的虛偽交易規(guī)那么等。3很明顯，上述購物中心引入影院、餐飲、賣場不能被認(rèn)定為是不具有合理 商業(yè)目的，故應(yīng)該不被稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整納稅。 但是應(yīng)該將商業(yè)方案書、租賃合同明 確報(bào)備給稅務(wù)機(jī)關(guān)，并做好合同管理工

12、作。二、聯(lián)營 即購物中心以較低的租金或無租金引進(jìn)商家，并與商家捆綁在一起，分享商 家一定比例的經(jīng)營收入，實(shí)質(zhì)是先銷后購。購物中心通常會(huì)給商家按占用面 積即每平方米銷售任務(wù)下達(dá)任務(wù)指標(biāo)， 不管打折促銷或正常銷售，購物中心至少應(yīng)按最低任務(wù)額的如80%或多少提成。且根據(jù)任務(wù)指標(biāo)完成情況提成或獎(jiǎng)罰1聯(lián)營商品的操作流程可概括如下： 選擇商品供應(yīng)商。設(shè)定商品的最低銷售額，供應(yīng)商假設(shè)達(dá)不到保底銷售額，購 物中心將放棄該商品的銷售，取消合作。 銷售收款管理。首先，在商品銷售過程中，購物中心應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)全部聯(lián)營商品銷 售收款工作，并確保正確無誤。其次，計(jì)算應(yīng)付款項(xiàng)。一般情況下，購物中心于 每月月末匯總當(dāng)期全部商品銷

13、售情況，并根據(jù)約定的比例計(jì)算應(yīng)返還供應(yīng)商的款 項(xiàng)。再次，聯(lián)營結(jié)算對(duì)賬。購物中心應(yīng)將計(jì)算的應(yīng)返還的款項(xiàng)與供應(yīng)商進(jìn)展核對(duì)。 購物中心支付聯(lián)營結(jié)算款。購物中心與供應(yīng)商在返款額核對(duì)無誤后就可進(jìn)展聯(lián) 營款項(xiàng)的結(jié)算工作了。2、實(shí)質(zhì)：在聯(lián)營方式下，購物中心一般不需要提供資金購置待出售商品，也不 負(fù)責(zé)配備商品銷售人員。因此購物中心沒有庫存商品管理環(huán)節(jié)，所有商品的進(jìn)貨、 存儲(chǔ)與銷售均由供應(yīng)商負(fù)責(zé)。購物中心既省去了商品購進(jìn)環(huán)節(jié)，又節(jié)約了庫存管 理的本錢，只提供商品銷售場所，并負(fù)責(zé)銷售場館的治安管理和控制銷售的貨款 結(jié)算環(huán)節(jié)。雖然購物中心不直接參與銷售工作，但是商品銷售后的所有款項(xiàng)結(jié)算 工作均由購物中心負(fù)責(zé)，消費(fèi)者

14、是向提供商品銷售場所的購物中心支付款項(xiàng)?？?之，購物中心與商品供應(yīng)商之間存在“先銷售后結(jié)算的關(guān)系。3、聯(lián)營的方式：提成+廣告費(fèi)。如：某購物中心規(guī)定乙方商品所銷售的貨品，由 甲方統(tǒng)一收款，甲方按17+2%：廣告費(fèi)的提成比列。但事實(shí)上賬務(wù)處理與該合 同有很大差距。聯(lián)營合同中的一般規(guī)定：商家須承擔(dān)的費(fèi)用：1導(dǎo)購工資、獎(jiǎng)金；2加裝燈具電費(fèi)；3費(fèi)。為方便結(jié)算，購物中心將按照每月實(shí)際發(fā)生數(shù)額向乙方收取。購物中心須承擔(dān)的費(fèi)用：1政府部門等各類管理費(fèi)；2稅收；3水電費(fèi)；4空調(diào)費(fèi)；5物業(yè)管理費(fèi)。收銀必須嚴(yán)格執(zhí)行甲方有關(guān)的規(guī)章制度，由甲方統(tǒng)一 收銀，乙方營業(yè)員不得擅自收銀，不得借故不開或拒開收銀小票，不得使用非甲

15、方的收銀小票或收據(jù)，發(fā)票統(tǒng)一由收銀臺(tái)憑付款證明開出4、要1作為本合同的保證，乙方簽定本合同的同時(shí)，須向甲方交納保證金，保證 金交納標(biāo)準(zhǔn)為50元/M2。保證金在本合同期滿后1個(gè)月，由甲方歸還乙方，保證 金不計(jì)利息。收到保證金是否需要申報(bào)納稅？ 根據(jù)?增值稅暫行條例?第六條規(guī)定，銷售額為納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)向 購置方收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，但是不包括收取的銷項(xiàng)稅額。根據(jù)?增值稅 暫行條例實(shí)施細(xì)那么?第十二條規(guī)定，條例第六條第一項(xiàng)所稱價(jià)外費(fèi)用，包括價(jià)外向購置方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、 滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、包裝費(fèi)、包裝物租金、

16、儲(chǔ)藏費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)以與其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。另外根據(jù)?國家稅 務(wù)總局關(guān)于對(duì)雪津啤酒收取經(jīng)營保證金征收增值稅問題的批復(fù)?國稅函2004416號(hào)規(guī)定，對(duì)收取經(jīng)銷商未退還的經(jīng)營保證金，屬于經(jīng)銷商因違約而承擔(dān)的 違約金，應(yīng)當(dāng)征收增值稅。對(duì)其已退還的經(jīng)營保證金，不屬于價(jià)外費(fèi)用，不征收 增值稅。因此，企業(yè)收取的因經(jīng)銷商違約而承擔(dān)的違約金應(yīng)并入價(jià)外費(fèi)用征收增 值稅，假設(shè)經(jīng)銷商未違約而退還的保證金那么不征收增值稅。在實(shí)操中，比方國稅明確：租金收入不包含向承租方收取的押金， 押金屬于合同 雙方為保證合同履行而由承租方向出租方提供的一定金額的擔(dān)保，并且應(yīng)在雙方約定的租賃期滿后由出租方全額返還給承租方，

17、但如發(fā)生承租方以押金來抵充應(yīng) 付租金的情況，由于此時(shí)的押金已改變其本身性質(zhì)，就應(yīng)計(jì)入租金收入。以上觀點(diǎn)摘自國稅官方。用于聯(lián)營保證金實(shí)操同樣適用。2顧客使用信用卡消費(fèi)，乙方商家應(yīng)承受并承擔(dān)相應(yīng)手續(xù)費(fèi)，該手續(xù)費(fèi) 甲方于支付乙方應(yīng)結(jié)貨款時(shí)扣除。結(jié)算手續(xù)費(fèi)能取得增值稅專用發(fā)票，又由乙方 承擔(dān)，營改增后妥當(dāng)嗎？ 根據(jù)?關(guān)于全國推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知?規(guī)定：直接收費(fèi)金融效勞， 以提供直接收費(fèi)金融效勞收取的手續(xù)費(fèi)、 傭金、酬金、管理費(fèi)、效勞費(fèi)、經(jīng)手費(fèi)、 開戶費(fèi)、過戶費(fèi)、結(jié)算費(fèi)、轉(zhuǎn)托管費(fèi)等各類費(fèi)用為銷售額，可以開具增值稅專用 發(fā)票并抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。如果由購物中心統(tǒng)一收取顧客消費(fèi)金額，但由商家承擔(dān)刷 卡結(jié)算手續(xù)費(fèi)明顯是不妥的。應(yīng)該在合同中約定顧客刷卡手續(xù)費(fèi)由購物中心承 當(dāng)，而將該塊利益在與商家其他條款中表達(dá)獲利，否那么這塊進(jìn)項(xiàng)稅額浪費(fèi)了。3延期返還的違約責(zé)任，如合同中規(guī)定：假設(shè)乙方未約定的時(shí)間將該單元返 還于甲方，那么乙方除應(yīng)向甲方支付截