萬科集團環(huán)境分析

1、 萬科集團環(huán)境分析 萬科內(nèi)部環(huán)境分析所有企業(yè)都只能在某些職能領(lǐng)域方面具有優(yōu)勢，沒有一家企業(yè)在所有的領(lǐng)域都有同樣的優(yōu)勢。企業(yè)的內(nèi)部優(yōu)勢與劣勢是構(gòu)成企業(yè)目標與戰(zhàn)略的重要基礎(chǔ)，明確企業(yè)內(nèi)部條件是建立有效目標和戰(zhàn)略的出發(fā)點。3.1 萬科發(fā)展戰(zhàn)略演化歷程（一）1984-1988  創(chuàng)始階段成立于1984年，公司以“現(xiàn)代科教儀器展銷中心”的名稱注冊，國營性質(zhì)。 政府批準股份化改組方案，定名為“深圳萬科企業(yè)股份有限公司”，成為中國大陸第一批上市公司。 以2800萬元購得第一塊土地，進入房地產(chǎn)行業(yè)。（二）1989-1992 多元化經(jīng)營階段初步形成了商貿(mào)、工業(yè)、房地產(chǎn)和文化傳播的四大經(jīng)營架構(gòu)。房地產(chǎn)業(yè)

2、務(wù)開始向上海、廈門、青島、天津發(fā)展，為公司跨地域經(jīng)營和規(guī)模發(fā)展奠定了堅定的基礎(chǔ)。開始涉足零售行業(yè)，此后萬佳成為廣東省零售行業(yè)佼佼者。（三）1993-1999 專業(yè)化經(jīng)營階段確定以房地產(chǎn)為公司的核心業(yè)務(wù)。為適應(yīng)集團跨地域業(yè)務(wù)管理的需要，集團總部完成職能部門管理架構(gòu)調(diào)整，明確經(jīng)營與管理的分離，形成集團管理模式。提出“專業(yè)追求 永無止境”管理主題，職業(yè)經(jīng)理隊伍日趨成熟。（四）2000-2005 持續(xù)發(fā)展和擴張階段從中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設(shè)銀行、中國工商銀行、招商銀行獲得104.5億元授信額度。 “建筑無限生活”萬科全國品牌戰(zhàn)略全面展開。3.2 萬科微觀研究3.2.1 萬科集團經(jīng)營業(yè)務(wù)分析（1

3、）萬科的主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)，同時也進行物業(yè)管理，金融等其他業(yè)務(wù)，下面是萬科2011年度業(yè)務(wù)的盈利結(jié)構(gòu)： 圖2.0 萬科主營業(yè)務(wù)構(gòu)成一覽表 （來自實盤軟件同花順機構(gòu)報告）分析從圖中我們可以清楚看出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在他是總收入中在的比重；（2）萬科年度利潤收入比較（根據(jù)萬科的年度財務(wù)報表測算） 圖3.0 萬科年度利潤構(gòu)成一覽表 （來自實盤軟件同花順機構(gòu)報告）分析（3）萬科的價值評估下面這張表是同花順研究團隊對萬科價值分析的評估：圖4.0 萬科價值分析表 （來自實盤軟件同花順機構(gòu)報告）分析3.2.2 萬科主要競爭對手研究（一）中海地產(chǎn) 中國海外發(fā)展有限公司，簡稱：中海地產(chǎn)。是香港中國海外集團有限公司控股

4、的屬下企業(yè)，其前身中海地產(chǎn)股份有限公司于2002年8月8日注冊成立，注冊資本金人民幣61020萬元，企業(yè)類型中外合資。) 原由國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會直接監(jiān)管，2010年8月起，成為中國交通建設(shè)集團有限公司的全資子公司。 （二）恒大地產(chǎn) 恒大地產(chǎn)集團有限公司是中國十大房地產(chǎn)企業(yè)之一，它連續(xù)五年榮登中國房地產(chǎn)企業(yè)10強，并擁有中國一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中國甲級資質(zhì)的建筑設(shè)計規(guī)劃研究院、中國一級資質(zhì)的建筑施工公司、中國一級資質(zhì)的物業(yè)管理公司?，F(xiàn)已發(fā)展為中國最具影響力的房地產(chǎn)企業(yè)之一。恒大地產(chǎn)集團年開發(fā)面積為690萬平方米，在中國的土地儲備已超過5000萬平方米，其地產(chǎn)項目和土地儲備分布在全

5、國25個主要城市，擁有項目57個，覆蓋高端、中端及中高端、旅游地產(chǎn)等多個產(chǎn)品系列。（1）土地儲備恒大地產(chǎn)地產(chǎn)項目和土地儲備分布在廣州、天津、重慶、沈陽、武漢、成都、南京、西安、長沙、太原、昆明、合肥、貴陽、南寧、南昌、石家莊、濟南、洛陽、鄭州、蘭州、長春、銀川、海南等全國25個主要城市，擁有項目57個，覆蓋高端、中端及中高端、旅游地產(chǎn)等多個產(chǎn)品系列。 （2）集團組成*恒大建筑工程公司 恒大地產(chǎn)集團旗下住宅建筑工程有限公司承擔各類工業(yè)與民用建筑、高層建筑、設(shè)備安裝、高級裝飾等工程?，F(xiàn)有專業(yè)技術(shù)人員350余人，其中一級項目經(jīng)理30余名，中、高級職稱80余名。 *恒大工程監(jiān)理公司 恒大地產(chǎn)集團旗下工

6、程監(jiān)理有限公司，公司通過社會招聘、海外引進等方式聘請專業(yè)施工監(jiān)理人才。曾監(jiān)理恒大系列項目30多個，監(jiān)理項目總面積達580萬平方米，使項目在同行業(yè)中始終保持質(zhì)量領(lǐng)先優(yōu)勢。 *恒大物業(yè)管理公司 恒大地產(chǎn)集團旗下金碧物業(yè)集團有限公司，物業(yè)管理總建筑面積430多萬平方米。有關(guān)恒大地產(chǎn)的一些新聞：1恒大地產(chǎn)中報顯示，2010年上半年，恒大公司新購土地26宗，新增土地儲備建筑面積2221.5萬平方米。至此，恒大地產(chǎn)土地儲備總建筑面積超過了7238萬平方米，成為“中國最大的地主”。2截至2010年6月30日，恒大仍然擁有未使用的銀行授信額度252.4億元人民幣、尚可收回的合約銷售金額57.9億元人民幣，連同

7、期末現(xiàn)金余額，可動用資金達到495.2億元人民幣。3恒大地產(chǎn)（3333.HK）披露了2010年中期業(yè)績。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)收入203.7億元，同比勁增11.4倍，位居國內(nèi)房企首位；實現(xiàn)毛利49.5億元，同比增長8倍；實現(xiàn)凈利潤25億元，同比增長380.8%，每股盈利由去年同期的0.04元上升為0.16元，同比上升300%。4恒大地產(chǎn)營收“技術(shù)性”超越萬科；5土地儲備是同行兩倍；（上述新聞均來自金融報）（三）綠城地產(chǎn) 綠城房地產(chǎn)集團有限公司，國內(nèi)知名的房地產(chǎn)企業(yè)之一，專注開發(fā)系列城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)品，具有國家一級開發(fā)資質(zhì)，公司總部設(shè)在浙江省杭州市。綠城成立于1995年，2005年轉(zhuǎn)制為外商獨資企業(yè)

8、，是香港上市公司綠城中國控股有限公司（股票代碼：3900）的全資子公司。歷經(jīng)15年的發(fā)展，綠城已轄有70多家成員企業(yè)，擁有員工2600余人，房產(chǎn)開發(fā)足跡遍及30多個城市。歷經(jīng)16年的發(fā)展，綠城已轄有90多家成員企業(yè)，擁有員工2800余人，房產(chǎn)開發(fā)足跡遍及浙江省內(nèi)的杭州、寧波、溫州、湖州、紹興、金華、舟山、臺州、麗水、富陽、臨安、桐廬、淳安、慈溪、象山、海寧、德清、長興、諸暨、新昌以及國內(nèi)北京、上海、天津、唐山、大連、南京、無錫、蘇州、南通、合肥、濟南、青島、膠州、新泰、鄭州、長沙、海南陵水、烏魯木齊等38個城市。至2009年12月底，公司土地儲備總用地面積達2200多萬平方米，規(guī)劃總建筑面積達

9、3200多萬平方米。 綠城專注于高品質(zhì)物業(yè)的開發(fā)，住宅產(chǎn)品類型不斷豐富和完善，已形成以杭州桂花城、合肥桂花園為代表的多層公寓系列，以杭州綠園、杭州春江花月、杭州西溪誠園、上海黃浦灣為代表的高層公寓系列，以杭州桃花源、上海玫瑰園、長沙青竹園為代表的別墅系列，以北京御園、杭州留莊為代表的平層官邸系列，以杭州翡翠城、濟南全運村、青島理想之城為代表的大型社區(qū)系列，以溫州鹿城廣場、杭州藍色錢江為代表的城市綜合體系列，同時涉及高星級酒店、寫字樓、學校等公建項目的開發(fā)。自2005年起，綠城又介入城市安置房的建設(shè)。自1996年以來，綠城歷年房產(chǎn)銷售額名列浙江省同行業(yè)前茅，2009年綠城實現(xiàn)年度合同銷售額達51

10、3億元，比去年增加241%，位列全國第二。 綠城目前已連續(xù)6年名列中國房地產(chǎn)公司品牌價值TOP10，連續(xù)5年名列中國房地產(chǎn)百強企業(yè)綜合實力TOP10，并在中國質(zhì)量協(xié)會、全國用戶委員會組織開展的“2004年度全國住宅用戶滿意度指數(shù)”測評活動中用戶滿意度、用戶忠誠度雙雙名列第一。自1998年以來，歷年都被金融機構(gòu)評為AAA級信用單位?！熬G城中國”榮獲2007中國內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司綜合實力第七名、經(jīng)濟增加值第五名。2009年，綠城總品牌價值達58.36億元，在混合所有制房地產(chǎn)企業(yè)中排名第二。相關(guān)新聞;1繼萬科前10月銷售破千億之后，綠地集團也在今年前三季度成功晉升為千億級別的房企航母。綠地集團近

11、日宣布，今年前三季度，綠地集團實現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營收入1312億元，同比增長42%；2與萬科等純房地產(chǎn)企業(yè)有所不同的是，綠地今年加大能源、金融等綜合產(chǎn)業(yè)的布局和拓展，對企業(yè)整體經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)步增長形成了有力支撐。據(jù)悉，除了房產(chǎn)，能源產(chǎn)業(yè)作為綠地集團近年來重點發(fā)展的第二支柱產(chǎn)業(yè)，前三季度實現(xiàn)銷售收入485億元，同比增長72%，占集團整體經(jīng)營收入超四成；（來自地產(chǎn)中國網(wǎng)）（四）保利地產(chǎn)1. 保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司成立于1992年，是中國保利集團控股的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，也是中國保利集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要運作平臺，國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，國有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力榜首，并連續(xù)四年蟬聯(lián)央企房地產(chǎn)品價值第一名

12、，2009年，公司品牌價值達90.23億元，為中國房地產(chǎn)"成長力領(lǐng)航品牌"。2006年7月，公司股票在上海證券交易所上市，2009年獲評房地產(chǎn)上市公司綜合價值第一名，并入選"2008年度中國上市公司優(yōu)秀管理團隊" 。2009年公司實現(xiàn)銷售簽約433.82億元。截至2010年一季度，公司總資產(chǎn)已超千億。2.保利地產(chǎn)年度利潤收入：圖5.0 保利地產(chǎn)年度利潤一覽表 （來自實盤軟件同花順機構(gòu)報告）分析3.保利地產(chǎn)未來發(fā)展?jié)摿Γ簣D6.0 保利地產(chǎn)未來價值分析 （來自實盤軟件同花順機構(gòu)報告）分析4.保利地產(chǎn)相關(guān)新聞：1在“萬保綠金”四大地產(chǎn)商中，保利地產(chǎn)（60004

13、8，收盤價14.16元）今公布的三季報顯示，第三季度公司實現(xiàn)營業(yè)收入60.42億元，同比上升91；凈利潤6.63億元，同比上升69.87；每經(jīng)濟新聞記者注意到，相比萬科A（000002，收盤價9.2f0qb）、招商地產(chǎn)（000024，收盤價18.98元）、金地集團（600383，收盤價6.91元）三家公司，保利三季度的總營業(yè)收入已經(jīng)趕超萬科，比萬科多了4.28億元，而凈利潤方面緊隨萬科，躋身亞軍位置；22011年2月28日晚間，保利地產(chǎn)公布年度業(yè)績報告，2010年保利地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入358.94億元，同比增長56.15%；實現(xiàn)凈利潤49.2億元，同比增長39.8%；實現(xiàn)銷售簽約面積688.39

14、萬平方米，簽約金額661.68億元，同比分別增長30.7%和52.5%；銷售均價9612元/平方米，同比增長16.7%。3保利地產(chǎn)的土地儲備4195萬平方米；4深滬交易所公布的最新數(shù)據(jù)顯示，11月24日兩市共有84只個股被融券賣出。其中深市37只，滬市47只，具體來看，深市方面，萬科A融券賣出106.21萬股居首。滬市方面，保利地產(chǎn)融券賣出146.98萬股居首；3.3.3 萬科近年公司經(jīng)營活動狀況萬科2009年公司完成新開工面積560.9萬平方米，竣工面積536.4萬平方米，實現(xiàn)銷售金額634.2億元，營業(yè)收入488.8億元，凈利潤53.3億元。截至2010年12月1日公司累計實現(xiàn)銷售面積83

15、0.7萬平方米，銷售金額1000.6億元。這也就意味著，萬科率先成為全國第一個年銷售額超千億的房地產(chǎn)公司。2010年全國房地產(chǎn)業(yè)市場占有率繼續(xù)穩(wěn)居第一，達5.6%。2007年2009年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中在珠三角，長三角和環(huán)渤海等城市密集地區(qū)。近年來，萬科開始在全國布局，2010年中點進入二三線城市。 3.4萬科競爭力分析（SWOT） 通過以上的資料下面對萬科集團進行SWOT 分析，以找出未來萬科的未來戰(zhàn)略發(fā)展方向。（根據(jù)以上分析繪制）第四部分： 萬科的未來發(fā)展戰(zhàn)略根據(jù)以上對萬科集團的內(nèi)外部環(huán)境分析，我們認為萬科集團的內(nèi)部優(yōu)勢明顯，把握機會和規(guī)避風險的能力也處于行業(yè)上等水平，但其在行業(yè)

16、中的競爭地位處于領(lǐng)先程度，可以得出基本結(jié)論：萬科集團發(fā)展須依托集團強大的內(nèi)部優(yōu)勢，開發(fā)高附加值的房地產(chǎn)產(chǎn)品，穩(wěn)固在房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先地位。并利用上市的優(yōu)勢，更好發(fā)揮萬科集團的資本融資平臺。萬科集團戰(zhàn)略方向可選擇ST戰(zhàn)略作為未來發(fā)展的戰(zhàn)略，利用集團內(nèi)部的優(yōu)勢回避或減輕來自外部的威脅。萬科企業(yè)戰(zhàn)略（增長型戰(zhàn)略）（一）繼續(xù)推進住宅建設(shè)專業(yè)化。未來十年我國將是產(chǎn)業(yè)升級，社會轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵十年。按照我國經(jīng)濟發(fā)展的這一主線，繼續(xù)走專業(yè)化道路、繼續(xù)專注于住宅業(yè)務(wù)。  在過去20年的發(fā)展中，萬科完成了從業(yè)務(wù)多元化到業(yè)務(wù)專業(yè)化的調(diào)整，這是萬科的第一次專業(yè)化。在未來十年，萬科住宅領(lǐng)域做到更專業(yè)，更優(yōu)

17、秀，更卓越，這是萬科的第二次專業(yè)化。（二）以住宅為主，商業(yè)地產(chǎn)為輔。堅持以住宅地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，適當發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)（主要包括購物中心、超級購物中心、大賣場、商業(yè)街、主題商場、專業(yè)市場、寫字樓）。（三）繼續(xù)擴張：業(yè)務(wù)布局及全國，重點發(fā)展二三線城市，城市圈聚焦。走在專業(yè)化道路上的萬科，一直有這樣的愿景：成為房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)領(lǐng)跑者。萬科已經(jīng)在2010年提前完成2014年的目標，即銷售額從03年的63億元增長到1000億元，占全國住宅市場的份額從目前的1增長到3。截至2010年12月1日公司已累計實現(xiàn)銷售金額1000.6億元。這也就意味著，萬科率先成為全國第一個年銷售額超千億的房地產(chǎn)公司。2010年全國房

18、地產(chǎn)業(yè)市場占有率繼續(xù)穩(wěn)居第一，達5.6%。如今萬科在很多方面都被強力的競爭對手所超越或逼近，公司應(yīng)該時刻保持警惕，不斷的改進、創(chuàng)新。在未來十年，萬科要全面布局，在長三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)實行穩(wěn)定型戰(zhàn)略；重點發(fā)展二三線城市，實行增長型戰(zhàn)略。萬科在北京、上海、廣州、深圳等“一線城市”市場發(fā)展已相對成熟，萬科近年來又率先在行業(yè)中形成了全國性的戰(zhàn)略布局，截至目前萬科已經(jīng)進入了全國40多個城市。今年以來萬科新進入昆明、貴陽、唐山、吉林、廊坊等新城市，使萬科在全國市場的布局更趨均衡和廣泛。目前我國珠江三角洲，長江三角洲，環(huán)渤海等密集城市群已得到相當程度的發(fā)展，未來20年萬科要重點布局哈爾濱都市圈 ，齊大都市圈  ，長春都市圈