萬科集團(tuán)環(huán)境分析

1、 萬科集團(tuán)環(huán)境分析 萬科內(nèi)部環(huán)境分析所有企業(yè)都只能在某些職能領(lǐng)域方面具有優(yōu)勢(shì)，沒有一家企業(yè)在所有的領(lǐng)域都有同樣的優(yōu)勢(shì)。企業(yè)的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)與劣勢(shì)是構(gòu)成企業(yè)目標(biāo)與戰(zhàn)略的重要基礎(chǔ)，明確企業(yè)內(nèi)部條件是建立有效目標(biāo)和戰(zhàn)略的出發(fā)點(diǎn)。3.1 萬科發(fā)展戰(zhàn)略演化歷程（一）1984-1988  創(chuàng)始階段成立于1984年，公司以“現(xiàn)代科教儀器展銷中心”的名稱注冊(cè)，國(guó)營(yíng)性質(zhì)。 政府批準(zhǔn)股份化改組方案，定名為“深圳萬科企業(yè)股份有限公司”，成為中國(guó)大陸第一批上市公司。 以2800萬元購(gòu)得第一塊土地，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。（二）1989-1992 多元化經(jīng)營(yíng)階段初步形成了商貿(mào)、工業(yè)、房地產(chǎn)和文化傳播的四大經(jīng)營(yíng)架構(gòu)。房地產(chǎn)業(yè)

2、務(wù)開始向上海、廈門、青島、天津發(fā)展，為公司跨地域經(jīng)營(yíng)和規(guī)模發(fā)展奠定了堅(jiān)定的基礎(chǔ)。開始涉足零售行業(yè)，此后萬佳成為廣東省零售行業(yè)佼佼者。（三）1993-1999 專業(yè)化經(jīng)營(yíng)階段確定以房地產(chǎn)為公司的核心業(yè)務(wù)。為適應(yīng)集團(tuán)跨地域業(yè)務(wù)管理的需要，集團(tuán)總部完成職能部門管理架構(gòu)調(diào)整，明確經(jīng)營(yíng)與管理的分離，形成集團(tuán)管理模式。提出“專業(yè)追求 永無止境”管理主題，職業(yè)經(jīng)理隊(duì)伍日趨成熟。（四）2000-2005 持續(xù)發(fā)展和擴(kuò)張階段從中國(guó)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)工商銀行、招商銀行獲得104.5億元授信額度。 “建筑無限生活”萬科全國(guó)品牌戰(zhàn)略全面展開。3.2 萬科微觀研究3.2.1 萬科集團(tuán)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)分析（1

3、）萬科的主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)，同時(shí)也進(jìn)行物業(yè)管理，金融等其他業(yè)務(wù)，下面是萬科2011年度業(yè)務(wù)的盈利結(jié)構(gòu)： 圖2.0 萬科主營(yíng)業(yè)務(wù)構(gòu)成一覽表 （來自實(shí)盤軟件同花順機(jī)構(gòu)報(bào)告）分析從圖中我們可以清楚看出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在他是總收入中在的比重；（2）萬科年度利潤(rùn)收入比較（根據(jù)萬科的年度財(cái)務(wù)報(bào)表測(cè)算） 圖3.0 萬科年度利潤(rùn)構(gòu)成一覽表 （來自實(shí)盤軟件同花順機(jī)構(gòu)報(bào)告）分析（3）萬科的價(jià)值評(píng)估下面這張表是同花順研究團(tuán)隊(duì)對(duì)萬科價(jià)值分析的評(píng)估：圖4.0 萬科價(jià)值分析表 （來自實(shí)盤軟件同花順機(jī)構(gòu)報(bào)告）分析3.2.2 萬科主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究（一）中海地產(chǎn) 中國(guó)海外發(fā)展有限公司，簡(jiǎn)稱：中海地產(chǎn)。是香港中國(guó)海外集團(tuán)有限公司控股

4、的屬下企業(yè)，其前身中海地產(chǎn)股份有限公司于2002年8月8日注冊(cè)成立，注冊(cè)資本金人民幣61020萬元，企業(yè)類型中外合資。) 原由國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)直接監(jiān)管，2010年8月起，成為中國(guó)交通建設(shè)集團(tuán)有限公司的全資子公司。 （二）恒大地產(chǎn) 恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司是中國(guó)十大房地產(chǎn)企業(yè)之一，它連續(xù)五年榮登中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)10強(qiáng)，并擁有中國(guó)一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中國(guó)甲級(jí)資質(zhì)的建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃研究院、中國(guó)一級(jí)資質(zhì)的建筑施工公司、中國(guó)一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。現(xiàn)已發(fā)展為中國(guó)最具影響力的房地產(chǎn)企業(yè)之一。恒大地產(chǎn)集團(tuán)年開發(fā)面積為690萬平方米，在中國(guó)的土地儲(chǔ)備已超過5000萬平方米，其地產(chǎn)項(xiàng)目和土地儲(chǔ)備分布在全

5、國(guó)25個(gè)主要城市，擁有項(xiàng)目57個(gè)，覆蓋高端、中端及中高端、旅游地產(chǎn)等多個(gè)產(chǎn)品系列。（1）土地儲(chǔ)備恒大地產(chǎn)地產(chǎn)項(xiàng)目和土地儲(chǔ)備分布在廣州、天津、重慶、沈陽、武漢、成都、南京、西安、長(zhǎng)沙、太原、昆明、合肥、貴陽、南寧、南昌、石家莊、濟(jì)南、洛陽、鄭州、蘭州、長(zhǎng)春、銀川、海南等全國(guó)25個(gè)主要城市，擁有項(xiàng)目57個(gè)，覆蓋高端、中端及中高端、旅游地產(chǎn)等多個(gè)產(chǎn)品系列。 （2）集團(tuán)組成*恒大建筑工程公司 恒大地產(chǎn)集團(tuán)旗下住宅建筑工程有限公司承擔(dān)各類工業(yè)與民用建筑、高層建筑、設(shè)備安裝、高級(jí)裝飾等工程?，F(xiàn)有專業(yè)技術(shù)人員350余人，其中一級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理30余名，中、高級(jí)職稱80余名。 *恒大工程監(jiān)理公司 恒大地產(chǎn)集團(tuán)旗下工

6、程監(jiān)理有限公司，公司通過社會(huì)招聘、海外引進(jìn)等方式聘請(qǐng)專業(yè)施工監(jiān)理人才。曾監(jiān)理恒大系列項(xiàng)目30多個(gè)，監(jiān)理項(xiàng)目總面積達(dá)580萬平方米，使項(xiàng)目在同行業(yè)中始終保持質(zhì)量領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。 *恒大物業(yè)管理公司 恒大地產(chǎn)集團(tuán)旗下金碧物業(yè)集團(tuán)有限公司，物業(yè)管理總建筑面積430多萬平方米。有關(guān)恒大地產(chǎn)的一些新聞：1恒大地產(chǎn)中報(bào)顯示，2010年上半年，恒大公司新購(gòu)?fù)恋?6宗，新增土地儲(chǔ)備建筑面積2221.5萬平方米。至此，恒大地產(chǎn)土地儲(chǔ)備總建筑面積超過了7238萬平方米，成為“中國(guó)最大的地主”。2截至2010年6月30日，恒大仍然擁有未使用的銀行授信額度252.4億元人民幣、尚可收回的合約銷售金額57.9億元人民幣，連同

7、期末現(xiàn)金余額，可動(dòng)用資金達(dá)到495.2億元人民幣。3恒大地產(chǎn)（3333.HK）披露了2010年中期業(yè)績(jī)。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入203.7億元，同比勁增11.4倍，位居國(guó)內(nèi)房企首位；實(shí)現(xiàn)毛利49.5億元，同比增長(zhǎng)8倍；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)25億元，同比增長(zhǎng)380.8%，每股盈利由去年同期的0.04元上升為0.16元，同比上升300%。4恒大地產(chǎn)營(yíng)收“技術(shù)性”超越萬科；5土地儲(chǔ)備是同行兩倍；（上述新聞均來自金融報(bào)）（三）綠城地產(chǎn) 綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，國(guó)內(nèi)知名的房地產(chǎn)企業(yè)之一，專注開發(fā)系列城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)品，具有國(guó)家一級(jí)開發(fā)資質(zhì)，公司總部設(shè)在浙江省杭州市。綠城成立于1995年，2005年轉(zhuǎn)制為外商獨(dú)資企業(yè)

8、，是香港上市公司綠城中國(guó)控股有限公司（股票代碼：3900）的全資子公司。歷經(jīng)15年的發(fā)展，綠城已轄有70多家成員企業(yè)，擁有員工2600余人，房產(chǎn)開發(fā)足跡遍及30多個(gè)城市。歷經(jīng)16年的發(fā)展，綠城已轄有90多家成員企業(yè)，擁有員工2800余人，房產(chǎn)開發(fā)足跡遍及浙江省內(nèi)的杭州、寧波、溫州、湖州、紹興、金華、舟山、臺(tái)州、麗水、富陽、臨安、桐廬、淳安、慈溪、象山、海寧、德清、長(zhǎng)興、諸暨、新昌以及國(guó)內(nèi)北京、上海、天津、唐山、大連、南京、無錫、蘇州、南通、合肥、濟(jì)南、青島、膠州、新泰、鄭州、長(zhǎng)沙、海南陵水、烏魯木齊等38個(gè)城市。至2009年12月底，公司土地儲(chǔ)備總用地面積達(dá)2200多萬平方米，規(guī)劃總建筑面積達(dá)

9、3200多萬平方米。 綠城專注于高品質(zhì)物業(yè)的開發(fā)，住宅產(chǎn)品類型不斷豐富和完善，已形成以杭州桂花城、合肥桂花園為代表的多層公寓系列，以杭州綠園、杭州春江花月、杭州西溪誠(chéng)園、上海黃浦灣為代表的高層公寓系列，以杭州桃花源、上海玫瑰園、長(zhǎng)沙青竹園為代表的別墅系列，以北京御園、杭州留莊為代表的平層官邸系列，以杭州翡翠城、濟(jì)南全運(yùn)村、青島理想之城為代表的大型社區(qū)系列，以溫州鹿城廣場(chǎng)、杭州藍(lán)色錢江為代表的城市綜合體系列，同時(shí)涉及高星級(jí)酒店、寫字樓、學(xué)校等公建項(xiàng)目的開發(fā)。自2005年起，綠城又介入城市安置房的建設(shè)。自1996年以來，綠城歷年房產(chǎn)銷售額名列浙江省同行業(yè)前茅，2009年綠城實(shí)現(xiàn)年度合同銷售額達(dá)51

10、3億元，比去年增加241%，位列全國(guó)第二。 綠城目前已連續(xù)6年名列中國(guó)房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值TOP10，連續(xù)5年名列中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10，并在中國(guó)質(zhì)量協(xié)會(huì)、全國(guó)用戶委員會(huì)組織開展的“2004年度全國(guó)住宅用戶滿意度指數(shù)”測(cè)評(píng)活動(dòng)中用戶滿意度、用戶忠誠(chéng)度雙雙名列第一。自1998年以來，歷年都被金融機(jī)構(gòu)評(píng)為AAA級(jí)信用單位?！熬G城中國(guó)”榮獲2007中國(guó)內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司綜合實(shí)力第七名、經(jīng)濟(jì)增加值第五名。2009年，綠城總品牌價(jià)值達(dá)58.36億元，在混合所有制房地產(chǎn)企業(yè)中排名第二。相關(guān)新聞;1繼萬科前10月銷售破千億之后，綠地集團(tuán)也在今年前三季度成功晉升為千億級(jí)別的房企航母。綠地集團(tuán)近

11、日宣布，今年前三季度，綠地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入1312億元，同比增長(zhǎng)42%；2與萬科等純房地產(chǎn)企業(yè)有所不同的是，綠地今年加大能源、金融等綜合產(chǎn)業(yè)的布局和拓展，對(duì)企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)形成了有力支撐。據(jù)悉，除了房產(chǎn)，能源產(chǎn)業(yè)作為綠地集團(tuán)近年來重點(diǎn)發(fā)展的第二支柱產(chǎn)業(yè)，前三季度實(shí)現(xiàn)銷售收入485億元，同比增長(zhǎng)72%，占集團(tuán)整體經(jīng)營(yíng)收入超四成；（來自地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)）（四）保利地產(chǎn)1. 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司成立于1992年，是中國(guó)保利集團(tuán)控股的大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，也是中國(guó)保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要運(yùn)作平臺(tái)，國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力榜首，并連續(xù)四年蟬聯(lián)央企房地產(chǎn)品價(jià)值第一名

12、，2009年，公司品牌價(jià)值達(dá)90.23億元，為中國(guó)房地產(chǎn)"成長(zhǎng)力領(lǐng)航品牌"。2006年7月，公司股票在上海證券交易所上市，2009年獲評(píng)房地產(chǎn)上市公司綜合價(jià)值第一名，并入選"2008年度中國(guó)上市公司優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)" 。2009年公司實(shí)現(xiàn)銷售簽約433.82億元。截至2010年一季度，公司總資產(chǎn)已超千億。2.保利地產(chǎn)年度利潤(rùn)收入：圖5.0 保利地產(chǎn)年度利潤(rùn)一覽表 （來自實(shí)盤軟件同花順機(jī)構(gòu)報(bào)告）分析3.保利地產(chǎn)未來發(fā)展?jié)摿Γ簣D6.0 保利地產(chǎn)未來價(jià)值分析 （來自實(shí)盤軟件同花順機(jī)構(gòu)報(bào)告）分析4.保利地產(chǎn)相關(guān)新聞：1在“萬保綠金”四大地產(chǎn)商中，保利地產(chǎn)（60004

13、8，收盤價(jià)14.16元）今公布的三季報(bào)顯示，第三季度公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入60.42億元，同比上升91；凈利潤(rùn)6.63億元，同比上升69.87；每經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾咦⒁獾剑啾热f科A（000002，收盤價(jià)9.2f0qb）、招商地產(chǎn)（000024，收盤價(jià)18.98元）、金地集團(tuán)（600383，收盤價(jià)6.91元）三家公司，保利三季度的總營(yíng)業(yè)收入已經(jīng)趕超萬科，比萬科多了4.28億元，而凈利潤(rùn)方面緊隨萬科，躋身亞軍位置；22011年2月28日晚間，保利地產(chǎn)公布年度業(yè)績(jī)報(bào)告，2010年保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入358.94億元，同比增長(zhǎng)56.15%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)49.2億元，同比增長(zhǎng)39.8%；實(shí)現(xiàn)銷售簽約面積688.39

14、萬平方米，簽約金額661.68億元，同比分別增長(zhǎng)30.7%和52.5%；銷售均價(jià)9612元/平方米，同比增長(zhǎng)16.7%。3保利地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備4195萬平方米；4深滬交易所公布的最新數(shù)據(jù)顯示，11月24日兩市共有84只個(gè)股被融券賣出。其中深市37只，滬市47只，具體來看，深市方面，萬科A融券賣出106.21萬股居首。滬市方面，保利地產(chǎn)融券賣出146.98萬股居首；3.3.3 萬科近年公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)狀況萬科2009年公司完成新開工面積560.9萬平方米，竣工面積536.4萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額634.2億元，營(yíng)業(yè)收入488.8億元，凈利潤(rùn)53.3億元。截至2010年12月1日公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積83

15、0.7萬平方米，銷售金額1000.6億元。這也就意味著，萬科率先成為全國(guó)第一個(gè)年銷售額超千億的房地產(chǎn)公司。2010年全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)占有率繼續(xù)穩(wěn)居第一，達(dá)5.6%。2007年2009年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中在珠三角，長(zhǎng)三角和環(huán)渤海等城市密集地區(qū)。近年來，萬科開始在全國(guó)布局，2010年中點(diǎn)進(jìn)入二三線城市。 3.4萬科競(jìng)爭(zhēng)力分析（SWOT） 通過以上的資料下面對(duì)萬科集團(tuán)進(jìn)行SWOT 分析，以找出未來萬科的未來戰(zhàn)略發(fā)展方向。（根據(jù)以上分析繪制）第四部分： 萬科的未來發(fā)展戰(zhàn)略根據(jù)以上對(duì)萬科集團(tuán)的內(nèi)外部環(huán)境分析，我們認(rèn)為萬科集團(tuán)的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)明顯，把握機(jī)會(huì)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力也處于行業(yè)上等水平，但其在行業(yè)

16、中的競(jìng)爭(zhēng)地位處于領(lǐng)先程度，可以得出基本結(jié)論：萬科集團(tuán)發(fā)展須依托集團(tuán)強(qiáng)大的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)，開發(fā)高附加值的房地產(chǎn)產(chǎn)品，穩(wěn)固在房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先地位。并利用上市的優(yōu)勢(shì)，更好發(fā)揮萬科集團(tuán)的資本融資平臺(tái)。萬科集團(tuán)戰(zhàn)略方向可選擇ST戰(zhàn)略作為未來發(fā)展的戰(zhàn)略，利用集團(tuán)內(nèi)部的優(yōu)勢(shì)回避或減輕來自外部的威脅。萬科企業(yè)戰(zhàn)略（增長(zhǎng)型戰(zhàn)略）（一）繼續(xù)推進(jìn)住宅建設(shè)專業(yè)化。未來十年我國(guó)將是產(chǎn)業(yè)升級(jí)，社會(huì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵十年。按照我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的這一主線，繼續(xù)走專業(yè)化道路、繼續(xù)專注于住宅業(yè)務(wù)。  在過去20年的發(fā)展中，萬科完成了從業(yè)務(wù)多元化到業(yè)務(wù)專業(yè)化的調(diào)整，這是萬科的第一次專業(yè)化。在未來十年，萬科住宅領(lǐng)域做到更專業(yè)，更優(yōu)

17、秀，更卓越，這是萬科的第二次專業(yè)化。（二）以住宅為主，商業(yè)地產(chǎn)為輔。堅(jiān)持以住宅地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，適當(dāng)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)（主要包括購(gòu)物中心、超級(jí)購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、寫字樓）。（三）繼續(xù)擴(kuò)張：業(yè)務(wù)布局及全國(guó)，重點(diǎn)發(fā)展二三線城市，城市圈聚焦。走在專業(yè)化道路上的萬科，一直有這樣的愿景：成為房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)領(lǐng)跑者。萬科已經(jīng)在2010年提前完成2014年的目標(biāo)，即銷售額從03年的63億元增長(zhǎng)到1000億元，占全國(guó)住宅市場(chǎng)的份額從目前的1增長(zhǎng)到3。截至2010年12月1日公司已累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額1000.6億元。這也就意味著，萬科率先成為全國(guó)第一個(gè)年銷售額超千億的房地產(chǎn)公司。2010年全國(guó)房

18、地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)占有率繼續(xù)穩(wěn)居第一，達(dá)5.6%。如今萬科在很多方面都被強(qiáng)力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所超越或逼近，公司應(yīng)該時(shí)刻保持警惕，不斷的改進(jìn)、創(chuàng)新。在未來十年，萬科要全面布局，在長(zhǎng)三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)實(shí)行穩(wěn)定型戰(zhàn)略；重點(diǎn)發(fā)展二三線城市，實(shí)行增長(zhǎng)型戰(zhàn)略。萬科在北京、上海、廣州、深圳等“一線城市”市場(chǎng)發(fā)展已相對(duì)成熟，萬科近年來又率先在行業(yè)中形成了全國(guó)性的戰(zhàn)略布局，截至目前萬科已經(jīng)進(jìn)入了全國(guó)40多個(gè)城市。今年以來萬科新進(jìn)入昆明、貴陽、唐山、吉林、廊坊等新城市，使萬科在全國(guó)市場(chǎng)的布局更趨均衡和廣泛。目前我國(guó)珠江三角洲，長(zhǎng)江三角洲，環(huán)渤海等密集城市群已得到相當(dāng)程度的發(fā)展，未來20年萬科要重點(diǎn)布局哈爾濱都市圈 ，齊大都市圈  ，長(zhǎng)春都市圈