商品房買賣合同糾紛與《消費者權(quán)益保護(hù)法》

1、商品房買賣合同糾紛與消費者權(quán)益保護(hù)法之適用姚國南京市中級人民法院，李光曼南昌大學(xué)法律系，陶群南昌市政工程開發(fā)總公司我國社會經(jīng)濟(jì)建設(shè)的巨大進(jìn)步和福利分房制度的終結(jié)，直接地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，但是，在房地產(chǎn)市場繁榮的背后，存在著一*個全社會共同關(guān)注的問題，即開發(fā)商在商品房開發(fā)、建設(shè)和銷售過程中大量存在違約、欺詐的現(xiàn)象，侵害消費者合法權(quán)益的行為屢屢發(fā)生。因此，在購買房屋時如何維護(hù)白身的權(quán)益，成為消費者決策時首先應(yīng)當(dāng)考慮的問題。在我國目前有關(guān)房地產(chǎn)管理尚不規(guī)范、對購房者的保護(hù)力度明顯不足的情況下，有關(guān)法律的適用效果，就特別的令人關(guān)注。尤其是有關(guān)消費者保護(hù)的法律能否適用于商品房買賣合同，更是成為全社

2、會關(guān)注的焦點。消費者權(quán)益保護(hù)法第四十九條規(guī)定：“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或者接受服務(wù)的費用的一倍?！睂τ谠擁椃赡芊襁m用于商品房買賣合同糾紛判決雙倍賠償，贊同說與反對說各執(zhí)一詞。筆者認(rèn)為，在商品房買賣合同中適用消法是將我國商品房消費者的利益由一般民法保護(hù)上升為消費者權(quán)益保護(hù)的高度即予以特別保護(hù)，它既是消費者保護(hù)發(fā)展的需要，也是我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的需要。1、房地產(chǎn)消費者權(quán)益是我國消費者權(quán)益的新熱點，直接關(guān)系到公民的基本生存權(quán)利，應(yīng)當(dāng)將其納入消費者保護(hù)法的范疇。歷史的經(jīng)驗表明，一個國家不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展時期以及

3、與之相適應(yīng)的法治發(fā)達(dá)程度，決定了其消費者保護(hù)的主要目標(biāo)和熱點。我國目前正處于開始進(jìn)入住房消費高速發(fā)展的時期，房地產(chǎn)消費者權(quán)益保護(hù)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求。在現(xiàn)代民法理論中，當(dāng)不動產(chǎn)的生存利益與財產(chǎn)利益發(fā)生沖突的時候，房地產(chǎn)消費者享有的不動產(chǎn)生存利益應(yīng)當(dāng)首先受到法律的保護(hù)。這種優(yōu)先保護(hù)原則與消費者保護(hù)法的保護(hù)原則是完全一致的，無論從我國社會主義公有制的基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律和法律保護(hù)公司根本利益的要求出發(fā)，還是從消費者保護(hù)運動目標(biāo)本身所具有的發(fā)展性規(guī)律出發(fā)，都有必要將房地產(chǎn)消費者權(quán)益納入消費者保護(hù)法的保護(hù)范疇。2、實行住房商品化改革后，房地產(chǎn)消費者的弱勢地位更加明顯。隨著住房制度改革的深入，房地產(chǎn)消費關(guān)系

4、的市場屬性明朗化，以往政府通過公房管理對居民房地產(chǎn)利益的行政保護(hù)趨于衰減，取而代之的是房地產(chǎn)經(jīng)營者昂首闊步進(jìn)入房地產(chǎn)市場。在現(xiàn)有社會條件下，普通居民作為房地產(chǎn)消費者難與這些強(qiáng)有力的經(jīng)營者相抗衡，這種力量對比對消費者顯然不利。對公民個人消費權(quán)益的優(yōu)先保護(hù)體現(xiàn)了現(xiàn)代民法社會本位的發(fā)展趨勢，是現(xiàn)代商品經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展引發(fā)對公民基本生存權(quán)利予以特殊保護(hù)的客觀要求，法律維護(hù)公平的宗旨要求在保護(hù)的取向上應(yīng)對消費者有所傾斜。3、將消法適用于房地產(chǎn)消費，是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的需要。我國房地產(chǎn)業(yè)目前的困境是一級市場與二、三級市場脫節(jié)，即生產(chǎn)領(lǐng)域與消費流通領(lǐng)域脫節(jié)，表現(xiàn)在一方面是商品房大量建造，另一方面是商品房銷售不暢

5、大量積壓。這種形勢使房地產(chǎn)業(yè)成為我國新的經(jīng)濟(jì)增長點的目標(biāo)難以實現(xiàn)，國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展的努力受阻，造成整個房地產(chǎn)業(yè)和消費市場疲軟。造成這種問題的主要癥結(jié)，除了國家對住宅建設(shè)的優(yōu)惠被房地產(chǎn)投機(jī)利益抵消外，另一個原因是部分商品房質(zhì)量低劣、售后服務(wù)差、物業(yè)管理水平低等侵害消費者權(quán)益的問題突出，打擊了消費者對房地產(chǎn)消費的信心。因此，房地產(chǎn)消費者權(quán)益保護(hù)不力的問題不解決，房地產(chǎn)市場就難以擺脫賣樓難的困境，房地產(chǎn)業(yè)也就不能健康發(fā)展。消法適用于商品房買賣合同糾紛既是大勢所趨勢、人心所向，也是完善我國法制建設(shè)，推動國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的需要，對此，應(yīng)是沒有疑義的。但目前在審判實踐中尚無一例依照消法第四十九條的終

6、審判決出現(xiàn)，其主要原因有二個方面：1、認(rèn)為消法第四十九條的適用范圍不包括商品房買賣。如前所述，理論界對此問題的爭論目前尚無定論，最高法院也未作出相應(yīng)的司法解釋，使法院的審判工作缺乏相應(yīng)的根據(jù)。2、審判實踐中，對售房者的欺詐行為與違約行為難以界定。由于商品房購房合同中，對房屋面積、質(zhì)量甚至辦證手續(xù)等方面均有約定，但售房者在所售房屋中違反了其中的一部份或全部約定，法院是按照欺詐還是按照違約處理較難界定，這樣勢必造成法院采取一種較方便的方式合同違約方式處理?；谏鲜鲈?，絕大部分法院在處理商品房買賣糾紛中，對售房者的行為均以違約行為看待，在適用法律時均適用房地產(chǎn)管理法和合同法。筆者認(rèn)為，商品房買賣是

7、一種合同關(guān)系，但消費者所訴請的是另一種法律關(guān)系即依據(jù)購房合同，因售房者的侵權(quán)給消費者造成的侵權(quán)損害賠償關(guān)系。我國合同法第一百二十二條規(guī)定：“因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產(chǎn)關(guān)系的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。”據(jù)此，筆者認(rèn)為，商品房買賣合同糾紛中適用消法是毋庸置疑的。目前要重點研究的是在立法和司法二方面如何規(guī)范消法在商品房買賣合同糾紛中的適用，換言之，是如何認(rèn)定商品房買賣合同中存在欺詐，以及在構(gòu)成對消費者欺詐的情況下如何賠償。（一）商品房買賣合同欺詐的構(gòu)成要件?！捌墼p行為”是消法第四十九條的關(guān)鍵概念，關(guān)系到消法能否適用的問題。消法使用

8、了“欺詐行為”的概念，但沒有給“欺詐行為”下定義。由于我國民法反欺詐制度存在著多層次的結(jié)構(gòu)，有消費者合同、一般合同、合同外的民事行為三個不同的層次。按照民法解釋學(xué)，同一法律或者不同的法律使用同一概念時，原則上應(yīng)作同一解釋。據(jù)此原則，在消法對“欺詐行為”沒有定義的情況下，我們應(yīng)當(dāng)按照民法通則五十八條規(guī)定的“欺詐行為”進(jìn)行解釋。該條也只規(guī)定了“欺詐”的法律效果，沒有給“欺詐”下定義。按照民法解釋學(xué)，法律上有定義的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照該定義解釋，如果沒有定義，則應(yīng)當(dāng)參考學(xué)說解釋或者由最高法院作出司法解釋。按照學(xué)說解釋，“欺詐行為”是指當(dāng)事人一方故意制造虛假或歪曲的事實，或者故意隱匿事實真相，使表意人陷入錯

9、誤而作出意思表示的行為。其構(gòu)成要件包括：1、有欺詐的故意。所謂故意，按照最高法院的司法解釋，一方當(dāng)事人，故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當(dāng)事人作出錯誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為。因此，按照司法解釋和學(xué)理解釋，欺詐只能由故意構(gòu)成，“過失”包括“重大過失”均不構(gòu)成“欺詐行為”。2、要有欺詐的事實。當(dāng)事人除了有欺詐的故意，還必須有欺詐的事實存在。欺詐的事實通常有三種情形：一是捏造虛假事實；二是隱匿真實事實；三是歪曲真實事實。如果按照法律或者合同行為人有告知的義務(wù)，行為人沒有告知（即沉默）也構(gòu)成欺詐。3、須表意人因相對人的欺詐而陷于錯誤。所謂表意人陷于錯誤，不僅指表意人原本沒有

10、錯誤，因受欺詐人的欺詐而陷于錯誤，也包括表意人已有錯誤，受欺詐人的欺詐而陷于更深的錯誤。如果相對人未受欺詐的情況下陷于錯誤，則不構(gòu)成欺詐。4、須對方因陷于錯誤而為意思表示，即錯誤與意思表示之間有因果關(guān)系。錯誤與意思表示之間的因果關(guān)系可分為二種情況，一是無此錯誤，而根本不為意思表示；二是無此錯誤，則不以此條件為意思表示。（二）消法第四十九條的雙倍賠償制度是一種懲罰性賠償制度，其目的與一般民事賠償制度的目的不同。一般民事賠償制度的目的在于填平受損害的利益，使受害人受到侵害的利益回復(fù)到受到損害以前的狀態(tài)，法律要求的是當(dāng)事人的受損害的利益得到恢復(fù)或補(bǔ)償，并不以制裁加害人為法律目的，實行的是損一賠一的原

11、則。而在消費者保護(hù)領(lǐng)域，實行的是懲罰性的賠償原則，按照消法第四十九條的規(guī)定，是實行懲罰性的雙倍賠償原則。雙倍賠償不僅在于彌補(bǔ)受害人所受到的損失，更重要的是對不法行為予以懲處和制裁，防止其再度發(fā)生。傳統(tǒng)民法的損一賠一的制度，僅可以填補(bǔ)受害人受到的損失，沒有加重加害人的負(fù)擔(dān)，不足以遏制侵權(quán)行為的再度發(fā)生，對危害社會公平交易市場秩序的少數(shù)人起不到警戒作用，其最終的后果是動搖社會公眾對市場安全的信心。因此，那種認(rèn)為商品房買賣合同金額巨大，判決雙倍賠償將導(dǎo)致雙方利害關(guān)系的顯失平衡的觀點，不僅與法律的規(guī)定相悖，也與立法者追求的著重保護(hù)消費者的合法權(quán)益，加重經(jīng)營者守法經(jīng)營的義務(wù)，從而規(guī)范市場交易秩序，使市場

12、經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定的發(fā)展，體現(xiàn)法律的正義與公平原則的目的不符，客觀上也是對不法商家欺詐行為的縱容。作為嚴(yán)重破壞社會交易秩序和交易信用、損害消費者合法權(quán)利益的商品房買賣合同糾紛中的欺詐行為，應(yīng)當(dāng)實行雙倍賠償制度。（三）商品房買賣合同糾紛中構(gòu)成欺詐的主要情形。1、虛假廣告宣傳誤導(dǎo)消費者。商品房特別是期房銷售過程中，廣告往往是引起消費者購買欲并作出購房決定的促成因素。廣告法規(guī)定廣告內(nèi)容必須真實，不得欺騙、誤導(dǎo)消費者。開發(fā)商發(fā)布虛假的廣告信息，無疑是以虛假信息誘使對方作出意思表示的欺詐行為。開發(fā)商交付的房屋達(dá)不到合同或者廣告中承諾的事項的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為欺詐。2、商品房開發(fā)證照不全且沒有告知消費者的。商品房開發(fā)

13、必須嚴(yán)格按照法律的規(guī)定辦理各種審批手續(xù)，依法取得各項批準(zhǔn)證書后才能開工建設(shè)銷售，證照不全的建設(shè)項目因其不合法，通常不能為購房者辦理權(quán)屬證書，不僅直接導(dǎo)致購房者的購房目的不能實現(xiàn)（無法取得房屋所有權(quán)證書和所有權(quán)），而且對社會穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場的發(fā)展危害甚大。依法開發(fā)、照章開發(fā)，是法律賦予開發(fā)商的義務(wù)。開發(fā)商沒有依法取得開發(fā)工程所需的各種證照且沒有如實告知消費者，在合同約定的交付期限內(nèi)又不能補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)的，不僅違反了房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的有關(guān)行政法規(guī)，同時因沒有履行白己的告知義務(wù)，也構(gòu)成對消費者的欺詐。3、房屋面積縮水，短斤少兩。房屋面積減少，開發(fā)商將可能直接侵占消費者的財產(chǎn)（短少部份的資金）。由于房屋建筑強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格按圖施工，因此，面積短少，只能是開發(fā)商故意所為（因政府規(guī)劃改變除外）。考慮到建設(shè)工程施工過程的復(fù)雜性，商品房銷售管理辦法已經(jīng)設(shè)定的3%勺誤差允許值，對于短少面積超過允許值范圍的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為構(gòu)成欺詐。4、商品房因施工或裝飾材料等引起的質(zhì)量糾紛。房屋建設(shè)和裝修涉及的用材種類繁