安邦物業(yè)公司SWOT分析

1、安邦物業(yè)公司SWOT分析本篇論文快速導(dǎo)航：【題目】：安邦物業(yè)公司發(fā)展路徑探究【第一章】：物業(yè)管理企業(yè)建設(shè)策略研究緒論【第二章】：物業(yè)管理和企業(yè)管理的內(nèi)涵與特征【3.1-3.2】：公司內(nèi)部環(huán)境分析與宏觀環(huán)境分析【3.3-3.4】：安邦物業(yè)公司SWOT析【第四章】：安邦物業(yè)公司的發(fā)展戰(zhàn)略制定【第五章】：實(shí)施安邦物業(yè)公司戰(zhàn)略實(shí)施的對(duì)策建議【結(jié)論/參考文獻(xiàn)】：物業(yè)公司未來發(fā)展規(guī)劃探析結(jié)論與參考文獻(xiàn)3.3物業(yè)公司的行業(yè)環(huán)境分析。行業(yè)指的是公司生產(chǎn)的產(chǎn)品或提供的服務(wù)具有某一共同特征的一個(gè)企業(yè)群體。通過對(duì)企業(yè)的行業(yè)環(huán)境分析，可以得出行業(yè)未來的發(fā)展趨勢(shì)。行業(yè)環(huán)境是對(duì)該行業(yè)影響最直接的外部環(huán)境，其目的是理清該行

2、業(yè)的整體狀況，把握企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。本章節(jié)將運(yùn)用波特五力模型對(duì)行業(yè)環(huán)境進(jìn)行分析。3.3.1現(xiàn)有企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)。有市場(chǎng)的地方就存在競(jìng)爭(zhēng)。蘇州現(xiàn)有九百多家物業(yè)公司，在2015年評(píng)選的江蘇省物業(yè)服務(wù)企業(yè)50強(qiáng)排名中，蘇州和南京各有十多家物業(yè)企業(yè)上榜，而省內(nèi)的其他城市，上榜物業(yè)公司僅有十多家。由此可見蘇州的物業(yè)公司間的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度。由于物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入門檻低，從業(yè)人員學(xué)歷偏低，擁有的技術(shù)技能良英不齊，因此出現(xiàn)了很多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。我國(guó)嚴(yán)格實(shí)施的資質(zhì)管理制度，有資質(zhì)與無資質(zhì)的物業(yè)公司差別很大。無資質(zhì)的物業(yè)公司通過相互壓價(jià)和其它非正規(guī)手段勉強(qiáng)留在物業(yè)市場(chǎng)，這種竟?fàn)幦菀子绊懹匈Y質(zhì)的企業(yè)，引起惡性競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)安邦物業(yè)公

3、司影響較大的是同樣擁有一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)，這類企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)是五種競(jìng)爭(zhēng)力量中影響最大的。3.3.2潛在進(jìn)入者的威脅。潛在進(jìn)入者能否進(jìn)入該行業(yè)，主要取決于進(jìn)入行業(yè)的門檻高低程度，如果進(jìn)入的門檻低，外來者的威脅就大。反之威脅就小。潛在進(jìn)入者進(jìn)入后給物業(yè)行業(yè)帶來新資源、新活力時(shí)，也容易擾亂舊的物業(yè)市場(chǎng)秩序。才匙據(jù)目前的相關(guān)法規(guī)規(guī)定，要?jiǎng)?chuàng)辦物業(yè)公司必須有以下幾個(gè)條件：一是注冊(cè)資本50萬元以上；二是物業(yè)管理、房地產(chǎn)建筑、財(cái)務(wù)等的專業(yè)技術(shù)人員10人以上，中級(jí)職稱人員大于5人；三是有一個(gè)意向性的物業(yè)管理區(qū)域。注冊(cè)資本在50萬元以上再加上其他附屬條件就可申報(bào)三級(jí)資質(zhì)物業(yè)公司，如此低的門檻導(dǎo)致小型物業(yè)公司、專業(yè)承

4、包商等潛在進(jìn)入者不斷地增加，這對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了相當(dāng)大的沖擊,新進(jìn)入者擾亂了物業(yè)行業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致了物業(yè)行業(yè)整體盈利水平的下降。蘇州市現(xiàn)有九百多家物業(yè)企業(yè)，兩百多家企業(yè)具有一級(jí)資質(zhì)，新進(jìn)入該行業(yè)的物業(yè)公司數(shù)每年按5%的速度增長(zhǎng)。因此，潛在進(jìn)入者的威脅主要來白那些新進(jìn)入的二、三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司。潛在進(jìn)入者的威脅始終存在。3.3.3替代產(chǎn)品或服務(wù)的威脅。物權(quán)法規(guī)定在業(yè)主入住率達(dá)到一定比率后可以成立業(yè)主委員會(huì)，白行管理物業(yè)，亦可委托物業(yè)公司進(jìn)行管理。因此主要替代品的威脅來白業(yè)主的白行管理和委托其他單位的管理。但是，一方面，物業(yè)管理的企業(yè)化與專業(yè)化趨勢(shì)日趨明顯，另一方面，業(yè)主委員會(huì)的成立手續(xù)復(fù)雜，需要有責(zé)

5、任心的業(yè)主牽頭，只有當(dāng)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的管理情況十分不滿時(shí)，業(yè)主在迫不得已的情況下才會(huì)主動(dòng)成立業(yè)委會(huì)從而維護(hù)白身的權(quán)利。當(dāng)業(yè)主委員會(huì)為白己聘用相應(yīng)單位來對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，一些小企業(yè)為了搶占市場(chǎng)，不管項(xiàng)目大小和利潤(rùn)多少，先競(jìng)爭(zhēng)得到該項(xiàng)目，然后用功能相似的產(chǎn)品來替代服務(wù)，這必將導(dǎo)致出現(xiàn)矛盾后的權(quán)責(zé)不清，受損的最終還是業(yè)主本人。因此，替代產(chǎn)品或服務(wù)給行業(yè)和業(yè)主帶來了極大的威脅，業(yè)主使用越多，雙方受到的威脅也就越大。3.3.4供應(yīng)商的議價(jià)能力。在業(yè)主委員會(huì)成立之前，通常由房地產(chǎn)商組建或聘請(qǐng)物業(yè)公司對(duì)其開發(fā)的建筑小區(qū)的進(jìn)行管理。因而房地產(chǎn)開發(fā)商是一個(gè)重要的“供應(yīng)商&rdqu

6、o;.供應(yīng)商議價(jià)能力的威脅主要體現(xiàn)在提高企業(yè)承接項(xiàng)目的價(jià)格和降低房屋質(zhì)量上。房地產(chǎn)開發(fā)商在轉(zhuǎn)讓物業(yè)項(xiàng)目時(shí),不僅會(huì)削弱本該提供的物資，還會(huì)想盡辦法在價(jià)格、質(zhì)量等方面提高白己的利益。在成功接手項(xiàng)目后，物業(yè)公司的供應(yīng)商主要有水電煤等能源單位和保安、保潔、綠化、工程維護(hù)等隊(duì)伍。水電煤的價(jià)格由政府定價(jià)，無法議價(jià)。安邦物業(yè)公司成立了電梯維修與綠化服務(wù)兩個(gè)專業(yè)性隊(duì)伍，因此這兩方面的工程能夠白己解決。人員工資方面，近幾年來隨著物價(jià)的提升，城市最低工資標(biāo)準(zhǔn)逐年上升，各類社會(huì)成本也飛速上漲，物業(yè)管理成本也不斷上漲。人員工資的上漲等是安邦物業(yè)公司議價(jià)能力的主導(dǎo)，因此供應(yīng)商議價(jià)能力較強(qiáng)。3.3.5購(gòu)買者的侃價(jià)能力。物

7、業(yè)服務(wù)的購(gòu)買者，即廣大的業(yè)主。購(gòu)買者的侃價(jià)能力是指業(yè)主在享受服務(wù)的同時(shí)，最大限度壓低物業(yè)費(fèi)，從而使業(yè)主受益，這必然會(huì)導(dǎo)致物業(yè)公司的利潤(rùn)降低。物權(quán)法的頒布，明確了物業(yè)公司和業(yè)主間的關(guān)系，使得雙方產(chǎn)生的矛盾可通過法律途徑處理，這讓業(yè)主的侃價(jià)能力得到加強(qiáng)。物業(yè)服務(wù)具有廣泛性，服務(wù)對(duì)象是整個(gè)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，日常維護(hù)、保養(yǎng)的是整個(gè)區(qū)域內(nèi)的設(shè)施設(shè)備，保潔的是整個(gè)公共區(qū)域的環(huán)境與秩序，公司不會(huì)因少數(shù)業(yè)主未交物業(yè)費(fèi)就停止服務(wù)活動(dòng)。此外隨著業(yè)主們的法律意識(shí)和白我保護(hù)意識(shí)的不斷提高，他們作為聘用方，深知白己應(yīng)該享受的相關(guān)權(quán)利，業(yè)主會(huì)咨詢各類政府部門，翻閱物業(yè)行業(yè)相關(guān)的法律規(guī)定，按照物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)來對(duì)照白己該享

8、有的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)來源來白于物業(yè)費(fèi)的收繳，對(duì)于無故拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)公司可通過法律途徑對(duì)其進(jìn)行行政訴訟。綜上分析，影響安邦物業(yè)公司的主要競(jìng)爭(zhēng)來源，一是同為一級(jí)資質(zhì)的同行業(yè)物業(yè)公司間的競(jìng)爭(zhēng)，二是日益增長(zhǎng)的勞動(dòng)人員工資水平的提升，有效解決這兩項(xiàng)主要的競(jìng)爭(zhēng)因素，安邦物業(yè)公司需要著力提升以下幾個(gè)方面，一是提高從業(yè)人員的素質(zhì)，加強(qiáng)人員服務(wù)意識(shí)，改善服務(wù)態(tài)度，從而提升客戶滿意度，提高物業(yè)費(fèi)收繳率；二是提高服務(wù)技能，做好基礎(chǔ)性的保潔、綠化、安保、維修等工作；三是提高小區(qū)管理水平的信息化與智能化程度。3.4安邦物業(yè)公司SWOT分析3.4.1優(yōu)勢(shì)(strengths)因素分析。(1) 具備

9、豐富的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)。安邦物業(yè)公司從零開始，在蘇州從事該行業(yè)己有十余年，經(jīng)過多年的打拼，公司具備一定的實(shí)力和規(guī)模，積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，擁有一支專業(yè)的隊(duì)伍，能夠應(yīng)對(duì)平時(shí)的日常工作及突發(fā)狀況。公司擁有一定的市場(chǎng)拓展能力，項(xiàng)目規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)。(2) 有較高的市場(chǎng)占有率。安邦物業(yè)公司現(xiàn)有包括金御華庭、北橋購(gòu)物廣場(chǎng)、東淀湖莊園、家緣小區(qū)等19個(gè)在手項(xiàng)目，同時(shí)，在手的幾個(gè)項(xiàng)目位置相近，便于管理與溝通協(xié)調(diào)。在手項(xiàng)目中商業(yè)小區(qū)與普通住宅小區(qū)相結(jié)合，兩者之間相輔相成，極具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，公司在吳中區(qū)、高新區(qū)、相城區(qū)等地有較高的市場(chǎng)占有率。在手項(xiàng)目的業(yè)主大多數(shù)素質(zhì)較高，物業(yè)費(fèi)收繳率較高，優(yōu)勢(shì)明顯。(3) 具

10、有良好的社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。安邦物業(yè)公司在蘇州擁有良好的社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，與多個(gè)政府部門有過良好的合作經(jīng)歷，公司是中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位、蘇州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)單位，這些關(guān)系網(wǎng)絡(luò)都為安邦物業(yè)公司的開拓新市場(chǎng)打下了良好的基礎(chǔ)。(4) 有較強(qiáng)的融資能力，資金來源充足。2015年6月，公司獲得天使狡資基金龍翌資本、天彼投資人王小野的入股投資，公司有較強(qiáng)的融資能力及融資渠道，同時(shí)與多家投資公司有過合作，資金來源充足。因此，公司若往多元化發(fā)展，擁有了最重要的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，若向其他方面投資亦是有了經(jīng)濟(jì)保障?？蛻魸M意度高。公司的市場(chǎng)拓展部在開拓市場(chǎng)與客戶接觸交流后，‘尤其是與各個(gè)上游客戶一一房

11、地產(chǎn)開發(fā)商時(shí)刻保持著緊密的聯(lián)系，通過經(jīng)常性的電話：_,短信、微信等信息交流方式，公司與這些客戶保持著長(zhǎng)期的友誼與聯(lián)系，這為后期的開拓新市場(chǎng)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。面對(duì)已承接項(xiàng)目的正在被服務(wù)的大批下游客戶，公司在中國(guó)傳統(tǒng)節(jié)日期間，向業(yè)主發(fā)放小的節(jié)日紀(jì)念品或慰問品，在重大節(jié)日期間，舉行節(jié)日慶祝活動(dòng)，邀請(qǐng)業(yè)主積極參加活動(dòng)并拿出獎(jiǎng)品進(jìn)行抽獎(jiǎng)，通過這些活動(dòng)，加強(qiáng)了公司與業(yè)主的溝通和交流。3.4.2劣勢(shì)(weaknesses因素分析。(1) 組織結(jié)構(gòu)不是十分合理。公司白成立到現(xiàn)在一直未專門設(shè)立人力資源部，人力資源工作一直由綜合管理部經(jīng)理兼任。綜合管理部經(jīng)理工作量大、涵蓋范圍廣，兼做人力資源工作導(dǎo)致了該方面工作的不足

12、。此外，總經(jīng)理要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)五個(gè)部門的工作，還要對(duì)基層的項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，工作量十分大。缺乏專業(yè)的管理人才。物業(yè)行業(yè)作為新興行業(yè)，專業(yè)的管理人才不多，擁有物業(yè)經(jīng)理上崗證、物業(yè)管理師的人才更少?gòu)氖麓诵袠I(yè)的人才隊(duì)伍滯后了物業(yè)行業(yè)的整體發(fā)展，尤其是優(yōu)秀的管理性人才的缺乏。優(yōu)秀的管理人才必須對(duì)禮儀學(xué)、公共關(guān)系學(xué)、法律等多個(gè)專業(yè)有所研究。部分管理人員做著與白己專業(yè)與白身能力不相符的工作，顯得力不從心，這些現(xiàn)狀都影響了企業(yè)的發(fā)展。近年來，公司雖然印制了員工培訓(xùn)管理辦法、職稱補(bǔ)貼管理辦法等文件，但大多數(shù)都流于形式，未能堅(jiān)持下去，忽視了人才的培養(yǎng)和員工的培訓(xùn)工作。公司的培訓(xùn)僅僅是對(duì)員工進(jìn)行理論授課，缺少了與實(shí)際工作相結(jié)

13、合具體教學(xué)。安邦物業(yè)公司己經(jīng)意思到人才缺乏的問題，已經(jīng)重新做出了培訓(xùn)計(jì)劃，并將對(duì)選定的可造之材進(jìn)行重點(diǎn)培養(yǎng)。缺乏與市場(chǎng)相適應(yīng)的獎(jiǎng)懲、激勵(lì)機(jī)制。公司給予了員工物質(zhì)需求，缺乏了精神需求。公司在制定上班考勤制度時(shí)要求員工準(zhǔn)時(shí)上班打卡、平日不得無故缺席，員工的上班時(shí)間都忙于工作，個(gè)人基本沒有白由活動(dòng)的時(shí)間，整個(gè)工作中充滿了單調(diào)性與乏味感，完全沒有調(diào)動(dòng)起員工的工作熱情與激情。公司制定的獎(jiǎng)懲與約束制度多于獎(jiǎng)勵(lì)制度，根本不能調(diào)動(dòng)員工的積極性，因此公司需要“以人為本”,制定與市場(chǎng)相適應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，讓他們樹立起“公司是我家”的思想觀

14、念，以求得員工與公司的共同進(jìn)步和發(fā)展(2) 缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力。在2015年江蘇省全省物業(yè)服務(wù)50強(qiáng)企業(yè)排名中，蘇州市的物業(yè)公司就占了13家，物業(yè)行業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)性很大，但安邦物業(yè)公司并不在此50強(qiáng)之中，與其他公司相比優(yōu)勢(shì)并不明顯。物業(yè)公司就是為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的，安邦物業(yè)公司該如何在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，提供不同價(jià)值的服務(wù)?？偠灾灸壳叭狈诵母?jìng)爭(zhēng)力。(3) 項(xiàng)目單一。安邦物業(yè)公司在手的19個(gè)項(xiàng)目中，大多為商住小區(qū)，2個(gè)商住廣場(chǎng)，暫時(shí)還沒有醫(yī)院、政府機(jī)關(guān)等管理項(xiàng)目，管理項(xiàng)目單一。此外，安邦物業(yè)公司主要靠收取物業(yè)費(fèi)來維系企業(yè)的發(fā)展與運(yùn)行。因此，公司盈利來源比較單一，當(dāng)拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主達(dá)到一定比例，物業(yè)費(fèi)

15、未能及時(shí)收取，公司會(huì)陷入被動(dòng)狀態(tài)。3.4.3機(jī)會(huì)(opportunities)因素分析。(1) 市場(chǎng)發(fā)展更加廣闊。眾所周知，蘇州的經(jīng)濟(jì)在江蘇省甚至在全國(guó)都名列前茅。2016年蘇州市GDP總值15475億元，位于全省第一，同比增速6.69%未來幾年增速也將會(huì)保持在一個(gè)比較平穩(wěn)的狀態(tài)。經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展帶動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展。2016年蘇州市房產(chǎn)開發(fā)投資1866億元，與去年相比增長(zhǎng)5.8%商品房施工面積為11286萬m',增長(zhǎng)3.5%全年全市商品房共計(jì)上市58880套，商品房成交套數(shù)為63453套。此外，近十年來蘇州的戶籍人口保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，每年按近1%的速度增長(zhǎng)，截止2016年年底，蘇州全市

16、戶籍人口678.2萬人，流動(dòng)人口697.6萬人。隨著城市建設(shè)步伐的加快，老城區(qū)的改造與新區(qū)的開發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，越來越多的人選擇的買房或者炒房行為也帶動(dòng)了房產(chǎn)的發(fā)展，蘇州房?jī)r(jià)快速的拉升，越來越多的高樓大廈在蘇州市拔地而起，而新的建筑都需要物業(yè)服務(wù)，物業(yè)管理行業(yè)迎來了蓬勃的發(fā)展市場(chǎng)，安邦物業(yè)公司得到的機(jī)會(huì)也隨之增多。(2) 對(duì)物業(yè)公司的認(rèn)可度提升。隨著生活水平的提高，人們開始注重生活的品質(zhì)和居住環(huán)境，優(yōu)秀的物業(yè)公司能夠滿足他們的需求，提供舒適的居住環(huán)境。因此，越來越多的居民認(rèn)可了物業(yè)公司，愿意花錢給物業(yè)管理來享受服務(wù)。對(duì)物業(yè)公司來說，需要得到業(yè)主對(duì)公司的認(rèn)可來得以向前發(fā)展。對(duì)業(yè)主來說，需要

17、優(yōu)秀、負(fù)責(zé)任的物業(yè)公司來保障居住環(huán)境的整潔、安全，而被物業(yè)公司管理地井然有序的小區(qū)也帶動(dòng)拉升了小區(qū)的房?jī)r(jià)(3) 物業(yè)管理制度日益規(guī)范。近年來，隨著國(guó)家的穩(wěn)定發(fā)展，政治局面的穩(wěn)定，與物業(yè)相關(guān)的法律、法規(guī)、條例等相關(guān)制度逐步完善起來。1995年8月蘇州人民政府制定頒布了蘇州市市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法。2016年蘇州市政府對(duì)蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例進(jìn)行了修訂。這些物業(yè)管理?xiàng)l例的實(shí)施，規(guī)范了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為，促進(jìn)了行業(yè)的健康發(fā)展，維護(hù)了企業(yè)和住戶的合法權(quán)益。為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，2006年7月蘇州市政府頒布了蘇州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法，2014年5月制定了蘇州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)殉，

18、為物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)行為提供了法律依據(jù)。配套技術(shù)快速發(fā)展。隨著科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，與物業(yè)管理相關(guān)的配套技術(shù)也在快速發(fā)展，越來越多的高科技配套設(shè)備被運(yùn)用到了物業(yè)管理中，比如，掃地機(jī)的使用不僅減輕了物業(yè)公司的人工陳本的支出，還保證了環(huán)境衛(wèi)生的無死角清掃；’監(jiān)控?cái)z像頭的使用能夠?qū)崿F(xiàn)小區(qū)的全監(jiān)控，使得小區(qū)安全性更有保障；門禁卡、語音通話的使用能夠確認(rèn)進(jìn)入樓棟人員的身份，大大提升了居住環(huán)境的安全；江蘇云柜、速遞易等郵遞箱保證了業(yè)主們的購(gòu)物安全，也方便了物業(yè)公司的管理。3.4.4威脅(threats)因素分析(1) 管理成本逐年增加。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，員工工資、設(shè)備維護(hù)等費(fèi)用正在不斷上漲，管理成本逐年增加，而物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)受限于當(dāng)?shù)氐姆抗懿块T跟物價(jià)部門制定的規(guī)定，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整困難C同時(shí)，隨著科技發(fā)展，越來越先進(jìn)的配套設(shè)施設(shè)備被引進(jìn)了物業(yè)管理中，但設(shè)備更新?lián)Q代的速度也很快，要想保持這些高科技設(shè)備的使用，必須定期維護(hù)，這也因此加大了物業(yè)管理的成本。(2) 業(yè)主的要求逐步提高。在