利率、存量、新建、房價、gdp四象限模型

1、2四象限模型簡介21 1 四象限靜態(tài)模型資產(chǎn)市場和物業(yè)市場在兩個方面上存在聯(lián)系。第一,在物業(yè)市場上被確定的租金水平?jīng)Q定資產(chǎn)市場的需求; 第二, 物業(yè)市場的供應(yīng)由資產(chǎn)市場所決定。資產(chǎn)市場和物業(yè)市場中經(jīng)濟變量之間的聯(lián)系可以在圖 1所示的四象限靜態(tài)模型中得到表達(dá)。每個象限對應(yīng)著一個方程, 反映的是在市場均衡狀態(tài)下, 房地產(chǎn)的租金、價格、新建量和存量之間相互依存的關(guān)系。21 11 1 第 象限 (東北象限 )這條曲線描述的是在給定外部經(jīng)濟條件的情況下, 空間的需求如何隨著租金而變化。在平衡狀態(tài)下, 市場必須調(diào)整租金水平, 使需求等于供應(yīng)。因此, 本象限的作用是根據(jù)存量確定市場租金。如果外部經(jīng)濟條件發(fā)生

2、變化, 整個曲線的位置將發(fā)生變化, 向外或向內(nèi)移動。該象限所對應(yīng)的方程為:D (R , Economy) = S式中, D為需求量; R為租金; Economy為經(jīng)濟因素。21 11 2 第 象限 (西北象限 )這條曲線描述的是資產(chǎn)市場中租金和價格的關(guān)系, 由租金價格比率 (資本化率 ) 來反映。資本化率主要受四個因素影響: 整個經(jīng)濟體系中的長期利率 (長期利率越高, 那么資本化率就越高, 反之亦然 ) ; 租金的預(yù)期增長率 (預(yù)期增長率越高, 資本化率就越低, 反之亦然 ) ; 租金收入現(xiàn)金流的風(fēng)險程度 (風(fēng)險越高, 資本化率就越高, 反之亦然) ; 稅法對房地產(chǎn)的優(yōu)惠程度 (優(yōu)惠程度越高,

3、 資本化率就越高, 反之亦然 )。所對應(yīng)的方程為:P = R / i式中, P為價格; R為租金; i為資本化率。21 11 3 第 象限 (西南象限)這條曲線描述的是房地產(chǎn)價格同新建量之間的關(guān)系。從長期來看, 房地產(chǎn)價格應(yīng)同它的重置本錢相等, 因此也就描述了重置本錢同新建量之間的關(guān)系。這里假設(shè)隨著新建量的增加, 重置本錢將會增加。影響重置本錢的其他因素將會導(dǎo)致整個曲線的移動 重置本錢升高將使曲線向左平移, 重置本錢降低將使曲線向右平移。該象限對應(yīng)的方程式為:P = f (C)式中, P為價格; C為重置本錢。21 11 4 第 象限 (東南象限)這條曲線描述的是新建量與存量的關(guān)系。假設(shè)新建量

4、為 C, 存量為 S。存量與新建量之間本來存在這樣的關(guān)系:S = C - S (為滅失率 )。當(dāng)市場處于均衡狀態(tài)時, 應(yīng)有S = 0, 所以有方程S = C /P = R / I 式中, P為價格; R為租金; i為資本化率。21 11 3 第 象限 (西南象限)這條曲線描述的是房地產(chǎn)價格同新建量之間的關(guān)系。從長期來看, 房地產(chǎn)價格應(yīng)同它的重置本錢相等, 因此也就描述了重置本錢同新建量之間的關(guān)系。這里假設(shè)隨著新建量的增加, 重置本錢將會增加。影響重置本錢的其他因素將會導(dǎo)致整個曲線的移動 重置本錢升高將使曲線向左平移, 重置本錢降低將使曲線向右平移。該象限對應(yīng)的方程式為:P = f (C)式中,

5、 P為價格; C為重置本錢。21 11 4 第 象限 (東南象限)這條曲線描述的是新建量與存量的關(guān)系。假設(shè)新建量為 C, 存量為 S。存量與新建量之間本來存在這樣的關(guān)系:S = C - S (為滅失率 )。當(dāng)市場處于均衡狀態(tài)時, 應(yīng)有S = 0, 所以有方程S = C /21 21 2 長期利率下調(diào)對房地產(chǎn)市場的影響當(dāng)長期利率下調(diào)時, 風(fēng)險降低, 稅收優(yōu)惠增加, 于是資本化率降低, 第 象限的曲線就會逆時針轉(zhuǎn)動, 從而使租金降低, 價格、存量和新建量均上升。長期利率下調(diào)對房地產(chǎn)市場的影響如圖 3、圖 4所示。21 21 3 短期利率上升對房地產(chǎn)市場的影響當(dāng)短期利率上升時, 建設(shè)融資困難, 政府

6、規(guī)劃限制變得嚴(yán)格, 導(dǎo)致建設(shè)本錢上升, 第 象限的曲線向左平移,價格、租金均上升, 存量和新建量下降。短期利率上升對房地產(chǎn)市場的影響如圖 5所示。利率對需求的影響: 收入效應(yīng): 如果家庭是凈儲蓄者, 收入增加; 如果家庭是凈借貸者, 收入減少; 替代效應(yīng): 利率上升, 跨時消費的替代; 未來消費相對于當(dāng)前消費更廉價, 放棄當(dāng)前消費, 推遲買房。3四象限模型的應(yīng)用 香港房地產(chǎn)價格與GDP、利率的實證分析 下面主要結(jié)合香港 1998年一季度到 2021年一季度的GDP、最優(yōu)貸款利率、房地產(chǎn)價格 (以 70平方米 9919平方米的私人住宅為例 ) 數(shù)據(jù), 分析 GDP、利率變化與房地產(chǎn)價格間的相互關(guān)

7、系: 根據(jù)以上數(shù)據(jù), 運用 Eviews 610軟件對兩個變量進(jìn)行二元回歸判定, 由于 GDP和房價數(shù)據(jù)較大, 在此取 log對數(shù)值, 方程為:Log(P) = - 31003898 +01088424 × R +11039415 × Log(GDP)其中: P代表房屋價格指數(shù) (% ) , R 代表貸款利率 (% )相關(guān)系數(shù): 房價與貸款利率之間的相關(guān)系數(shù)為01397, 房價與 GDP之間的相關(guān)系數(shù)為 01518。此回歸方程的擬合優(yōu)度 R2= 01558, F = 231996, DW = 01472, t檢驗和 F檢驗均能通過。從回歸方程中可以看出, 貸款利率每增加 1

8、% , 房價會增加 01088%; GDP每增加 1% , 房價會增加 1.039%。從圖 6可以看出, 數(shù)據(jù) GDP和利率都通過 t統(tǒng)計量檢驗、p值檢驗和 F值檢驗, 但 D - W值過小, 說明數(shù)據(jù)間存在序列相關(guān)性, 這與房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點有關(guān)。此外, 我們還單獨分析了 GDP和利率對房地產(chǎn)價格的影響, 模型輸出如圖 7、圖 8所示:方程為: P = 71111.407 + 0.1133359GDP方程說明, 數(shù)據(jù)通過 t統(tǒng)計量檢驗和 p值檢驗, GDP與房地產(chǎn)價格成正相關(guān)的關(guān)系。方程為: P = 287521.31 + 2796.1935R方程說明, 數(shù)據(jù)通過 t統(tǒng)計量檢驗和 p值檢驗

9、, R與房地產(chǎn)價格呈正相關(guān)的關(guān)系。4小結(jié)從以上的分析可以看出, 房地產(chǎn)價格與 GDP和利率間存在著正相關(guān)的關(guān)系, 房地產(chǎn)行業(yè)受金融市場(上接 P7) 的高度影響。房地產(chǎn)商品總值較大, 其交易對信貸的依賴性較強, 金融政策及銀行利率的變動, 會對房地產(chǎn)交易的數(shù)量、價格產(chǎn)生很大的影響。但從二元回歸模型我們也可以看出, R2= 0.558, 只能 55.18%解釋房價, 這說明房地產(chǎn)價格除受 GDP和利率影響外還受其他因素, 如經(jīng)濟開展水平; 居民收入; 人口、家庭、流動性; 利率以及資金渠道; 稅收; 土地資源; 規(guī)劃限制; 開發(fā)商的資金;供應(yīng)與需求之間的關(guān)系和購置者心理預(yù)期等多因素影響。 三次產(chǎn)

10、業(yè)就業(yè)人員比重的變動反映了勞動要素在不同產(chǎn)業(yè)集聚程度的變化，這種變化在很大程度上也表達(dá)了山東改革開放以來農(nóng)村勞動力向城市轉(zhuǎn)移的成效。另據(jù)統(tǒng)計，近些年山東農(nóng)村勞動力向城市轉(zhuǎn)移的規(guī)模進(jìn)一步加大，20032007年共轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動力7176萬人。首先，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)會直接影響經(jīng)濟增長的速度和規(guī)模。能否形成與經(jīng)濟開展和社會需求相吻合的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對經(jīng)濟增長的速度和規(guī)模具有很大影響?，F(xiàn)代意義上的經(jīng)濟增長應(yīng)是指可滿足社會需求的、能順利實現(xiàn)自身價值的商品和效勞總量上的擴大。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的形態(tài)和變化在很大程度上取決于各類生產(chǎn)要素在各產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的集聚程度及其變化。如果各類要素在不同產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域及各產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的集聚程度及其變化符合社

11、會經(jīng)濟開展方向并與社會需求相吻合，該產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及其變化就會給經(jīng)濟增長帶來有利影響，經(jīng)濟增長速度自然也高；反之，那么會阻礙經(jīng)濟增長，造成經(jīng)濟增長速度的放慢甚至停滯，導(dǎo)致社會資源的無效使用或浪費。其次，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)會通過影響要素效率影響經(jīng)濟增長速度和規(guī)模。不同的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)形態(tài)決定了不同產(chǎn)業(yè)對要素不同的占有比例以及要素間不同的替代水平，從而也就決定了經(jīng)濟增長的不同源泉和不同績效。當(dāng)生產(chǎn)要素主要集中于第一產(chǎn)業(yè)時，受土地等自然資源有限性的約束，資本和勞動等要素集聚到一定程度后往往會出現(xiàn)邊際效率的遞減，相對來說，第二產(chǎn)業(yè)特別是制造業(yè)的開展受有限土地資源的約束比第一產(chǎn)業(yè)要弱得多，而且很多制造業(yè)的開展具有規(guī)模經(jīng)濟

12、效應(yīng)，資本和勞動等要素的效率會隨著生產(chǎn)規(guī)模的擴大而提高，而第三產(chǎn)業(yè)特別是現(xiàn)代效勞業(yè)的開展不僅有利于降低生產(chǎn)本錢，更為重要的作用在于有利于降低經(jīng)濟生活中所占比重越來越大的交易本錢，從而能夠提高各生產(chǎn)要素的效率乃至社會整體經(jīng)濟的效率?，F(xiàn)實世界中，工業(yè)特別是效勞業(yè)比重大的興旺國家的勞動生產(chǎn)率和資本邊際產(chǎn)出率普遍要比農(nóng)業(yè)國或工業(yè)落后的開展中國家高出很多就是非常明顯的例子。此外，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)還會通過影響經(jīng)濟增長質(zhì)量和經(jīng)濟增長周期影響經(jīng)濟增長。經(jīng)濟增長質(zhì)量主要是指經(jīng)濟增長的效率、穩(wěn)定性和持續(xù)性。顯然，如果產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的各個組成局部相互協(xié)調(diào)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)能夠適應(yīng)經(jīng)濟高效、穩(wěn)定、持續(xù)增長的需要，那么必然會促進(jìn)經(jīng)濟

13、增長的質(zhì)量，降低經(jīng)濟增長的代價。作為總體經(jīng)濟活動擴張和收縮交替出現(xiàn)的現(xiàn)象，經(jīng)濟周期滲透于社會經(jīng)濟的各個產(chǎn)業(yè)部門。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)在一定程度上表現(xiàn)為經(jīng)濟各產(chǎn)業(yè)部門的資本投入、技術(shù)進(jìn)步等因素的絕對或相對的增減，而資本投入和技術(shù)進(jìn)步等因素的變化必然會影響經(jīng)濟增躍周期。就資本投入增加看，無論是固定投資增加還是存貨投資增加，都會引起總需求增加，進(jìn)而在社會未充分就業(yè)情況下使生產(chǎn)可能性曲線得以向外擴張，經(jīng)濟增長進(jìn)入上升期；而就技術(shù)進(jìn)步看，其不僅會在勞動和資本等要素投入不變條件下使生產(chǎn)可能性曲線擴張，而且重大的技術(shù)創(chuàng)新往往還會創(chuàng)造出一系列的新興產(chǎn)業(yè)，從而把經(jīng)濟帶入到一個具有較高增長速度的繁榮階段。顯然，經(jīng)濟增長質(zhì)量和經(jīng)濟增長周期的變動都會影響到經(jīng)濟增長的速度和規(guī)模。估計模型(9)說明：以第一產(chǎn)業(yè)增加值占全省GDP的比重表征的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的演進(jìn)確實對山東經(jīng)濟增長產(chǎn)生了顯著影響。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)直接影響了山東的經(jīng)濟規(guī)模，如果第一產(chǎn)業(yè)增加值比重減少