小戶(hù)型酒店公寓可行性建議

1、小戶(hù)型酒店公寓可行性建議目錄一、2003年某房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況分析二、2004年某房地產(chǎn)走勢(shì)分析三、小戶(hù)型住宅供求狀況分析四、小戶(hù)型開(kāi)發(fā)熱潮因素分析五、本項(xiàng)目周邊地產(chǎn)形式分析六、本項(xiàng)目白身分析七、周邊主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析八、某小戶(hù)型酒店公寓調(diào)查對(duì)比表九、某小戶(hù)型分類(lèi)分析十、某小戶(hù)型優(yōu)劣勢(shì)分析H一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)小戶(hù)型住宅應(yīng)采取的對(duì)策十二、北京購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型的項(xiàng)目意向需求市場(chǎng)調(diào)查與分析一、2003年某房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況分析2003年的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)2001年和2002年的兩年發(fā)展，已步入了穩(wěn)定健康發(fā)展的新時(shí)期。（一）2003年某市房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀環(huán)境總體來(lái)說(shuō)，2003年某市房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀環(huán)境可以分為有

2、利條件和不利條件兩大方面。1、有利的條件國(guó)家政策層面有利丁房地產(chǎn)發(fā)展，這為某市擴(kuò)大房地產(chǎn)投資和消費(fèi)帶來(lái)新的契機(jī)。某市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好。十六大提出的“大力振興裝備制造業(yè)”,這是某的乂一機(jī)遇。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨向擴(kuò)大,為增量房市場(chǎng)快速發(fā)展提供巨大的空間。大某都市圈的建構(gòu)和項(xiàng)目年的推行，為某房地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的動(dòng)力源。某市城區(qū)建設(shè)的速度加快，極大地刺激住房市場(chǎng)需求。開(kāi)發(fā)潛力充分展現(xiàn)，為某市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好機(jī)遇和條件。我國(guó)證券市場(chǎng)的形勢(shì)有利丁房地產(chǎn)市場(chǎng)。2、不利的條件土地儲(chǔ)備制度運(yùn)行沒(méi)有得到進(jìn)一步地完善。某市基準(zhǔn)地價(jià)和新出讓金標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)，市場(chǎng)的承接力、居民的購(gòu)買(mǎi)力和開(kāi)發(fā)商的耐受力受到了重大的考驗(yàn)。

3、商品房的空置量較大，難以全部消化。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)向中等收入家庭傾斜的調(diào)整任務(wù)比較艱巨。（二）2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展的特點(diǎn)1、老開(kāi)發(fā)商新品迭出在某，華新、萬(wàn)科、新世界、城建、格林豪森等都可算上是某房地產(chǎn)界的“元老”和“大腕”。其中，華新、萬(wàn)科、新世界更是全國(guó)性的知名公司，其地產(chǎn)項(xiàng)目遍布全國(guó)。而這些大公司，其發(fā)展的意義不僅是為老白姓提供了優(yōu)質(zhì)的住宅產(chǎn)品，而且對(duì)一個(gè)區(qū)域性地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和拉動(dòng)更有不可低估的作用。因此，這些公司的走向，不僅對(duì)樓市，對(duì)沈城的整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都十分重要。2、新開(kāi)發(fā)商實(shí)力不凡2003年相繼亮相的新公司，也表現(xiàn)出了不凡的實(shí)力。這些公司中既有全國(guó)性的地產(chǎn)公司，如天安（中國(guó)），鵬利集

4、團(tuán)（上市公司）、中房集團(tuán)；也有外地頗具實(shí)力的房地產(chǎn)公司，如浙江萊茵達(dá)集團(tuán)、新湖集團(tuán)；也有出手不凡的本地公司，如某銀基（上市公司）、新天龍房地產(chǎn)公司等。此外，具有美資背景的克萊斯特也是異軍突起。還有外資公司一一韓國(guó)SR這些新的面孔都有一個(gè)共同的特點(diǎn)：起點(diǎn)高，實(shí)力雄厚。正是由丁這些新公司，新產(chǎn)品的加入，令整個(gè)市場(chǎng)錦上添花。3、品升級(jí)具有更多的選擇其實(shí)，無(wú)論是老公司，還是新面孔，其不凡的表現(xiàn)，都促使整個(gè)某的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加繁榮，產(chǎn)品品質(zhì)更高，而購(gòu)房者選擇的機(jī)會(huì)更多。2003年沈城樓市最明顯的特點(diǎn)，是產(chǎn)品多元化和產(chǎn)品本身的全面升級(jí)，使得購(gòu)房者有了更多的選擇。歸納起來(lái)2003年產(chǎn)品的主要特點(diǎn)：戶(hù)型設(shè)計(jì)更加

5、人性化，更為合理。從高層產(chǎn)品來(lái)看，2003年新露面的克萊斯特國(guó)際花園、地王國(guó)際花園、SR新城等，都充分展現(xiàn)出了高端產(chǎn)品的特征，如克萊斯特國(guó)際花不但避免了高層住宅戶(hù)型上的不利因素，還設(shè)計(jì)了獨(dú)特的“L”型外飄窗，SR新城戶(hù)型上減少進(jìn)深，加大面寬，采光優(yōu)越。還有河畔新城的四明戶(hù)型設(shè)計(jì)等。園區(qū)規(guī)劃投入更大。各大開(kāi)發(fā)商早已不滿(mǎn)足僅僅在園區(qū)種幾棵樹(shù)，或是植兩塊草地，而是園中有景，景中有情，情景交融，將西方園林與中國(guó)園林相結(jié)合，讓業(yè)主隨著置身丁大自然的懷抱。如萊茵河畔的景觀規(guī)劃是由風(fēng)格各異的組團(tuán)組成。中低價(jià)位的產(chǎn)品品質(zhì)不低。如萬(wàn)科四季花城、格林夢(mèng)夏、水榭花都等，使整個(gè)市場(chǎng)都透出勃勃生機(jī)，某房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出從

6、未有過(guò)的繁榮和亮麗。中小戶(hù)型供不應(yīng)求。2003年的某市，拆遷工作大幅度展開(kāi)，多數(shù)為貨幣動(dòng)遷，由丁工薪階層的家庭數(shù)量較多，大部分家庭承受不起較大面積的樓房，并且有一部分收入較高的家庭也認(rèn)為過(guò)大面積會(huì)造成浪費(fèi)，由此轉(zhuǎn)向購(gòu)買(mǎi)中小戶(hù)型。二、2004年某房地產(chǎn)走勢(shì)分析（一）某市房地產(chǎn)走勢(shì)分析今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將持續(xù)升溫，購(gòu)房已成為消費(fèi)領(lǐng)域的一大話(huà)題。對(duì)丁今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展將有以下趨勢(shì)：1、低端啟動(dòng)，房地產(chǎn)已進(jìn)入大眾消費(fèi)市場(chǎng)，小戶(hù)型將更加走俏。某市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處丁一個(gè)快速發(fā)展期。在這個(gè)快速發(fā)展中有一個(gè)十分可喜的現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，即大眾住房消費(fèi)快速增長(zhǎng)。這主要體現(xiàn)在大眾住房消費(fèi)日漸升溫。如果把消費(fèi)人群的結(jié)

7、構(gòu)畫(huà)成一個(gè)金字塔的話(huà)，目前某的住房消費(fèi)呈現(xiàn)三角形的底部向上推進(jìn)的情形。從購(gòu)房主體來(lái)看，中、低收入人群大批加入購(gòu)房隊(duì)伍，中、低檔住房銷(xiāo)售比例大幅度提高。這是我市房地產(chǎn)市場(chǎng)已步入大眾消費(fèi)階段的顯著標(biāo)志。由丁中、低收入的人口在我市以至我國(guó)占據(jù)絕大多數(shù)，大部分人承受不起大戶(hù)型所需的價(jià)格，因此小戶(hù)型走俏將不言而喻。2、五大動(dòng)力支持房地產(chǎn)市場(chǎng)今年向好。第一大動(dòng)力：某市在三年內(nèi)要徹底消滅棚戶(hù)區(qū)，大拆遷將帶來(lái)井噴式市場(chǎng)需求。根據(jù)我市對(duì)動(dòng)遷的安排，今年將拆遷6萬(wàn)戶(hù)，加上正常動(dòng)遷，總計(jì)約7萬(wàn)戶(hù)左右，后年掃尾還有12萬(wàn)戶(hù)，加上正常商業(yè)開(kāi)發(fā)一萬(wàn)戶(hù)，將有3萬(wàn)戶(hù)。三年之內(nèi)，我市至少有13萬(wàn)戶(hù)以上拆遷居民進(jìn)入住房消費(fèi)市場(chǎng)，

8、帶來(lái)的市場(chǎng)需求空間約900-1000萬(wàn)平方米，市場(chǎng)金額在200億元左右。第二大動(dòng)力:投資型買(mǎi)住房漸成時(shí)尚。現(xiàn)在投資房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行保值、增值的人越來(lái)越多，在新開(kāi)樓盤(pán)中，投資型購(gòu)房的至少占50恕上，這個(gè)比例還在不斷擴(kuò)大。人們選擇這一投資領(lǐng)域是有理由的，一般講，投資房地產(chǎn)穩(wěn)定性是最好的，特點(diǎn)是消費(fèi)的同時(shí)不貶值甚至升值；流動(dòng)性也不錯(cuò)，現(xiàn)在房產(chǎn)可以出售也可以抵押、典當(dāng)；在目前白姓理財(cái)性投資品種中購(gòu)置房產(chǎn)是最好的。第三大動(dòng)力:隨著戶(hù)籍制度改革，我市出臺(tái)買(mǎi)房落戶(hù)政策，外地人進(jìn)入某的越來(lái)越多，前年外地人在某買(mǎi)房的不到1000戶(hù)，去年接近2000戶(hù)，今年將達(dá)到3000-4000戶(hù)。并且這個(gè)數(shù)字還將會(huì)大幅度增長(zhǎng)。

9、第四大動(dòng)力：19921993年買(mǎi)房的人現(xiàn)在住房需要更新?lián)Q代，也就是10多年前的買(mǎi)房主力已開(kāi)始換房了，這部分人大多要買(mǎi)中高檔房，他們是消費(fèi)市場(chǎng)中最活躍的一個(gè)群體。第五大動(dòng)力:某市房地產(chǎn)市場(chǎng)尚存很大的政策調(diào)控空間。有一些歷史遺留問(wèn)題，比如1999年以前由丁各種原因沒(méi)有辦證的，大約有4-5萬(wàn)戶(hù)。還有一批屆丁房改不徹底的等等，大約也有4-5萬(wàn)戶(hù)。加起來(lái)，上述兩項(xiàng)共9萬(wàn)戶(hù)左右。這些人的住房由丁無(wú)證或手續(xù)不全不能流通，也抑制了他們二次換購(gòu)新房，因此政府將準(zhǔn)備用幾年的時(shí)間把這部分能量釋放出來(lái)。這五大動(dòng)力至少會(huì)使某房地產(chǎn)市場(chǎng)在三年內(nèi)迅速膨脹，供不應(yīng)求，尤其是中低價(jià)位、中小戶(hù)型樓盤(pán)供不應(yīng)求。即使今后這五大動(dòng)力衰

10、竭了，還會(huì)有兩大動(dòng)力跟上。一是某工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，必將增強(qiáng)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力；二是工業(yè)化帶動(dòng)的城市化，城市化過(guò)程，就是人口、財(cái)富、人才、資本橫向集中的過(guò)程。目前國(guó)內(nèi)專(zhuān)家都有一個(gè)預(yù)測(cè)，今后中國(guó)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)跑的應(yīng)該是制造業(yè)，汽車(chē)業(yè)。某具備這方面的優(yōu)勢(shì)，三年后某應(yīng)該有個(gè)很大的發(fā)展空3、審時(shí)度勢(shì)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)盯住有效供給。某市的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈三角形低端啟動(dòng)的態(tài)勢(shì)，這個(gè)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是它會(huì)從底部向上一層擠一層，產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，中低檔房的大量需求會(huì)促進(jìn)高中檔房的需求，排浪式推進(jìn)，形成了健康有序的市場(chǎng)。未來(lái)幾年，某房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資、消費(fèi)、開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積，都將會(huì)以20恕上的速度增長(zhǎng)。目前某的開(kāi)發(fā)商多數(shù)沒(méi)有看活這種形勢(shì)

11、，因此缺乏戰(zhàn)略眼光。不少開(kāi)發(fā)商盲目跟風(fēng)，跟大開(kāi)發(fā)商走，沒(méi)有盯住有效供給。而某市的有效供給就在丁大眾住房這一方面，而大眾住房也就是現(xiàn)在所趨向的小戶(hù)型住宅，畢竟工薪階層占絕大多數(shù)。因此，從2003年的小戶(hù)型供給不足可看出今年的主流仍是小戶(hù)型。（二）某市鐵西區(qū)房地產(chǎn)走勢(shì)分析2003年，鐵西新區(qū)迎來(lái)了許多新的發(fā)展契機(jī)。而2004年的鐵西新區(qū)將徹底的舊貌換新顏。自從老工業(yè)區(qū)搬出城區(qū)后，使得鐵西新區(qū)的空氣新鮮了，馬路寬敞了，綠地和樹(shù)木也日益增多了，人們的生活環(huán)境也越來(lái)越好了，同時(shí)也增加了住房的需求。1、土地優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步促進(jìn)開(kāi)發(fā)。土地市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的龍頭，鐵西新區(qū)對(duì)產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)行合理調(diào)整，土地?zé)o論從價(jià)格上、

12、需求上還是存量上都有良好的發(fā)展勢(shì)頭。對(duì)丁廣大開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，鐵西土地蘊(yùn)含著極大的升值潛力，鐵西的老工業(yè)區(qū)改造力度加大、工廠遷移使大面積土地進(jìn)入市場(chǎng)。鐵區(qū)區(qū)與和平區(qū)、皇姑區(qū)接壤，有著不容置疑的位置優(yōu)勢(shì)，相對(duì)便宜的地價(jià)使開(kāi)發(fā)商對(duì)這塊土地充滿(mǎn)熱情。另外，鐵西大規(guī)模改造過(guò)程中，形成了幾大板塊。除了原來(lái)鐵西老區(qū)形成的鐵白商圈、經(jīng)過(guò)十五六年發(fā)展已經(jīng)成熟的滑翔小區(qū)外，霽虹這樣的地方也將有巨大的發(fā)展空間。2、二級(jí)市場(chǎng)空間巨大。2003年整個(gè)某城區(qū)進(jìn)行大規(guī)模改造、大量棚戶(hù)區(qū)的拆遷，同時(shí)啟動(dòng)了金廊工程，對(duì)拆遷戶(hù)進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，這就推動(dòng)了原來(lái)大量的潛在消費(fèi)群體進(jìn)入到二級(jí)市場(chǎng)中來(lái)。這無(wú)疑使鐵西新區(qū)在2004年面臨一個(gè)極好的

13、機(jī)遇。鐵西新區(qū)房?jī)r(jià)在某市屆丁中等偏低。在這里購(gòu)買(mǎi)一套新商品房，甚至價(jià)格有可能低丁其它中心區(qū)的某些二手房，而且沒(méi)有改變市中心的居住位置，出行也方便快捷。目前鐵西的開(kāi)發(fā)商越來(lái)越注重項(xiàng)目規(guī)劃、園區(qū)設(shè)計(jì)和物業(yè)管理。幾年以前，鐵西的房屋開(kāi)發(fā)只是為了滿(mǎn)足本區(qū)域居民的住房需要，而現(xiàn)在大量外區(qū)的客戶(hù)群體涌入鐵西，隨著鐵西新區(qū)改造加快，這種趨勢(shì)應(yīng)該會(huì)越來(lái)越明顯。3、中小戶(hù)型將占主流。就某市住宅消費(fèi)群體的收入來(lái)說(shuō)，不容回避的兩點(diǎn)一是收入的總體水平不高；二是發(fā)展不平衡，目前中等收入家庭是房產(chǎn)消費(fèi)主體，60120平方米的住房（包括二手房）應(yīng)當(dāng)成為住房供應(yīng)體系的主流。這部分消費(fèi)群體對(duì)住房需求很迫切，所以是住房消費(fèi)的主要

14、群體。面對(duì)這樣的情況，住房供應(yīng)以二、三室戶(hù)的中小戶(hù)型為主，使大多數(shù)家庭通過(guò)購(gòu)新房或換購(gòu)舊房實(shí)現(xiàn)有支付能力的需求，達(dá)到改善和提高居住條件的目的。而且，中等收入家庭騰空的存量住房，可以進(jìn)一步成為低收入者住房的主要選擇。大眾消費(fèi)的啟動(dòng)，將帶來(lái)某市的房地產(chǎn)周期高峰。而對(duì)丁鐵西新區(qū)來(lái)說(shuō)，目前中小戶(hù)型是其整體特征。像淺草綠閣，一期不到一個(gè)月的時(shí)間基本銷(xiāo)完，二期銷(xiāo)售兩個(gè)月，銷(xiāo)售率就達(dá)到了90%對(duì)丁目前正在積極改變以往純粹工業(yè)區(qū)形象的鐵西新區(qū)來(lái)說(shuō)，美好的未來(lái)是指日可待的。如果開(kāi)發(fā)商珍惜這種契機(jī)，敏感地捕捉市場(chǎng)信息，及時(shí)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，挑戰(zhàn)的背后將是無(wú)窮無(wú)盡的機(jī)會(huì)。三、小戶(hù)型住宅供求狀況分析（一）小戶(hù)型住宅及供給

15、狀況1、小戶(hù)型住宅的概念。目前關(guān)丁小戶(hù)型還沒(méi)有一個(gè)嚴(yán)格規(guī)范的界定，不同的國(guó)家，不同的城市，由丁其歷史、文化以及經(jīng)濟(jì)水平等眾多因素影響而有所不同。業(yè)內(nèi)認(rèn)定的小戶(hù)型主要是從面積上來(lái)界定，一般3居在100平方米以下，2居在80平方米以下，1居在60平方米以下的即為小戶(hù)型。2、小戶(hù)型住宅供給狀況。絕大多數(shù)項(xiàng)目中的小戶(hù)型一直處丁熱銷(xiāo)狀態(tài)，銷(xiāo)售速度遠(yuǎn)大亍大戶(hù)型。但是大多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)小戶(hù)型市場(chǎng)并不重視，現(xiàn)有多數(shù)小戶(hù)型是某個(gè)項(xiàng)目因銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不好而采取的應(yīng)變措施。究其原因，主要有以下三方面：目前小戶(hù)型相對(duì)丁大戶(hù)型的利潤(rùn)空間要小。因?yàn)樾?hù)型的綜合投資高，同樣的面積，小戶(hù)型在設(shè)計(jì)上要比大戶(hù)型多占用隔斷及配套設(shè)施，其造價(jià)

16、也就要高一些，而銷(xiāo)售回款卻要比大戶(hù)型低。開(kāi)發(fā)商對(duì)小戶(hù)型的長(zhǎng)期回報(bào)率持懷疑態(tài)度。房地產(chǎn)專(zhuān)家認(rèn)為，住房應(yīng)該提倡梯度消費(fèi)，在土地資源越來(lái)越稀缺的情況下，不應(yīng)該提供“低梯”產(chǎn)品，而是新建高端住宅產(chǎn)品，讓淘汰下來(lái)的二手房承擔(dān)住房梯級(jí)消費(fèi)市場(chǎng)“低梯”角色。當(dāng)前的小戶(hù)型只是過(guò)渡性產(chǎn)品，將來(lái)隨著政策法規(guī)、銀行信用制度的完善，選擇小戶(hù)型的人可能很少。某些地方政府規(guī)定不再大量建小戶(hù)型，這也在一定程度導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)小戶(hù)型供給不足的原因（二）小戶(hù)型住宅的需求狀況和特點(diǎn)1、小戶(hù)型住宅需求狀況。對(duì)小戶(hù)型住宅的需求在我國(guó)的一些大城市出現(xiàn)了熱銷(xiāo)的現(xiàn)象。如在北京，小戶(hù)型住宅銷(xiāo)售情況普遍不錯(cuò)，銷(xiāo)售速度也較快。京昌路邊的“沙

17、灘人家”，半年之內(nèi)基本銷(xiāo)售完。位丁望京地區(qū)的“都市心海岸”在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間一居室即被認(rèn)購(gòu)了100多套。上海榮聯(lián)小區(qū)把最后一棟房子由復(fù)式改為小戶(hù)型后，兩周內(nèi)就銷(xiāo)售一空；位丁市中心的一些全裝修的小戶(hù)型公寓也出現(xiàn)了熱銷(xiāo)的現(xiàn)象。這種現(xiàn)象引起了人們的關(guān)注和思考。需要指出的是對(duì)小戶(hù)型住宅的需求各個(gè)城市是有差別的，不是所有城市都像京滬等大城市那樣熱銷(xiāo)。一般在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的、人才流動(dòng)比較大的大都市對(duì)小戶(hù)型的需求量較大，而內(nèi)地城市，或人才流動(dòng)比較小的中小城市，當(dāng)前對(duì)小戶(hù)型的需求則相對(duì)比較小。2、對(duì)小戶(hù)型住宅需求的特點(diǎn)。市場(chǎng)上需求量大的小戶(hù)型住宅一般具有以下一些特點(diǎn)：雖然建筑面積最小可至20多平方米，大則不過(guò)80到10

18、0平方米。面積小并不等丁檔次低，小戶(hù)型房屋設(shè)計(jì)合理，功能齊全，在不影響居住的前提下，還具備會(huì)客、洗浴、做飯等功能；其地理位置一般是在市中心，以及稍遠(yuǎn)但交通便捷的地方；小區(qū)的配套設(shè)施也比較齊全。（三）小戶(hù)型住宅的供給應(yīng)滿(mǎn)足需求目前，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中對(duì)小戶(hù)型住宅的需求是比較大而急迫的。房地產(chǎn)市場(chǎng)上一直存在著一批特定類(lèi)型的小戶(hù)型住宅需求者，這些需求者大致可以分為投資型和自住型：1、投資型需求者。由丁大城市商務(wù)流動(dòng)人口眾多，那些比鄰商務(wù)區(qū)域的小戶(hù)型具有一定的投資價(jià)值，況且小戶(hù)型可以用相對(duì)較低的投入，獲得相對(duì)較高的投資回報(bào)，因而往往被投資者所宵睞。2、自住型需求者。具體包括：剛剛就業(yè)的或從外地調(diào)入的年輕人

19、，乃至本地單身的白領(lǐng)。他們或者還沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力去購(gòu)買(mǎi)大住宅，或者在組建家庭之前沒(méi)有必要購(gòu)置大戶(hù)型住宅，或者本身不喜歡二手的中小戶(hù)型住宅，因?yàn)樗m然比較便宜，但房屋結(jié)構(gòu)及小區(qū)的配套設(shè)施都令人不盡滿(mǎn)意。中低收入階層。他們沒(méi)有能力承擔(dān)大戶(hù)型很高的房?jī)r(jià)，也許一生就只能購(gòu)買(mǎi)這種比較舒適、經(jīng)濟(jì)的能滿(mǎn)足居住生活各方面要求的小戶(hù)型，這一人群是小戶(hù)型經(jīng)濟(jì)適用房的最大需求者。異地置業(yè)者。他們由丁工作的關(guān)系暫時(shí)居住在異鄉(xiāng)，作為權(quán)宜之計(jì)，選擇購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型，將來(lái)可以出租或出售，還可以獲得一定的回報(bào)。外地父母與兒女團(tuán)聚用。當(dāng)前，獨(dú)生子女一代已陸續(xù)參加工作乃至組建家庭，將來(lái)會(huì)有更多的年輕夫妻需要贍養(yǎng)四位老人，因而也會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)小

20、戶(hù)型給父母居住，這種趨勢(shì)在今后會(huì)更為明顯。從近期來(lái)看，我國(guó)人口流動(dòng)性大的京滬穗等大城市，對(duì)小戶(hù)型的需求是很急迫的，這與此前房地產(chǎn)市場(chǎng)小戶(hù)型供給長(zhǎng)期不足有關(guān)，如果開(kāi)發(fā)商們能盡早重視小戶(hù)型的開(kāi)發(fā)，則會(huì)極大地緩和小戶(hù)型供給不足的狀況。從長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)大城市中小戶(hù)型的需求占房地產(chǎn)總需求的比重還會(huì)進(jìn)一步提高，京、滬、成都等大城市出現(xiàn)小戶(hù)型熱銷(xiāo)的潮流也證明了這一發(fā)展趨勢(shì)。需求決定供給，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該適應(yīng)市場(chǎng)的這一變化趨勢(shì)，按照市場(chǎng)對(duì)小戶(hù)型的需求進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，由此帶給需求者和開(kāi)發(fā)商將是雙贏的結(jié)果。四、小戶(hù)型開(kāi)發(fā)熱潮因素分析（一）、小戶(hù)型興起的宏觀因素分析：首先，中國(guó)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式為大型城市的城區(qū)小戶(hù)型

21、發(fā)展奠定了的大基礎(chǔ)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是典型的“樣板”模式，把大多數(shù)的資源集中在像北京、上海以及廣州、深圳等這樣的大城市，塑造了一個(gè)個(gè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展“樣板”，這樣做的后果就是人口急劇向“樣板”經(jīng)濟(jì)城市靠攏，人口的劇增導(dǎo)致了居住問(wèn)題日益突出。住宅需求與可利用土地的矛盾一目了然，出現(xiàn)這樣的局面，唯一的辦法就是要盡最大程度提高市區(qū)住宅的使用率，同時(shí)淡化其“享受”功能，強(qiáng)化其“方便”功能，而小戶(hù)型正好能起到這樣的功能。其次，城市的規(guī)劃發(fā)展需要小戶(hù)型這種過(guò)渡產(chǎn)品?！皹影濉苯?jīng)濟(jì)所帶來(lái)的人口集聚效應(yīng)給城市的規(guī)劃發(fā)展帶來(lái)了巨大的困難，城市開(kāi)始呈現(xiàn)車(chē)輛擁擠、人行困難、道路堵塞、效率降低、環(huán)境污染等等問(wèn)題，故而分流城區(qū)人

22、口就成了城市健康而有序發(fā)展的頭等大事。那么，應(yīng)該采用何種形式來(lái)分流城區(qū)人口以及哪些人群應(yīng)該被分流，才能保證城市建設(shè)成本的最低化，管理的有序化呢？但無(wú)論是過(guò)去的“攤大餅”，還是現(xiàn)在的“分散集團(tuán)式的住宅郊區(qū)化”，都無(wú)法擺脫商業(yè)、辦公等城市就業(yè)功能過(guò)度密集丁舊城區(qū)的事實(shí)，而舊城區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)高，眾多中低收入者被分流到郊區(qū)，工作和居住功能的長(zhǎng)距離分離不僅導(dǎo)致了城郊交通的極大惡化，而且讓這部分人的交通成本大大增加，不利丁城市發(fā)展。所以較為理想的辦法就是讓高收入者流向郊區(qū)，而把中低收入者留在城區(qū)，借助城區(qū)發(fā)達(dá)的交通系統(tǒng)來(lái)分流人群。而高收入者由丁其交通工具多為私家車(chē)，借助丁各種快速路即可解決問(wèn)題，同時(shí)郊區(qū)的房?jī)r(jià)較

23、為低廉，可追求更多舒適感。這樣以來(lái)即可解決交通擁擠問(wèn)題，也可讓城市規(guī)劃發(fā)展的成本降到最低。最后，中國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)城區(qū)小戶(hù)型起到了推動(dòng)的作用。既然眾多的中低收入者在城市的發(fā)展過(guò)程中只能留置丁城市的中心，那么在經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚屆丁初步階段，如何解決這些群體收入不高和中心城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)過(guò)高的矛盾呢？有兩種方法，其一降低單價(jià)，主張居住的舒適感，這樣開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)必然下降，開(kāi)發(fā)商不干，高收入群體也不肯分流。其二，單價(jià)隨市，降低總價(jià)，那么必然要減少單戶(hù)的銷(xiāo)售面積，小戶(hù)型大行其道，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者不亦樂(lè)乎，高收入要想住大房子只能住郊區(qū)。顯然，在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，第二種方案更適合。（二）小戶(hù)型興起的微觀市場(chǎng)因素

24、分析：小戶(hù)型之所以能引起這么大的爭(zhēng)論，主要在丁人們對(duì)小戶(hù)型的認(rèn)識(shí)有所偏差，這種偏差主要表現(xiàn)在對(duì)以下微觀市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)上：其一，認(rèn)為小戶(hù)型的出現(xiàn)是市場(chǎng)供需錯(cuò)位的結(jié)果。其實(shí)不然，如上分析，小戶(hù)型的出現(xiàn)是眾多因素的結(jié)合體現(xiàn)，其中經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式以及城市規(guī)劃持續(xù)發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用，而小戶(hù)型令人吃驚的熱銷(xiāo)才是市場(chǎng)供需錯(cuò)位結(jié)果的集中表現(xiàn)。在城市的發(fā)展初期，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都屆丁無(wú)序狀態(tài)，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品無(wú)規(guī)劃，不遵從城市發(fā)展規(guī)律，想做什么樣的產(chǎn)品就做什么樣的產(chǎn)品，導(dǎo)致了城區(qū)住宅面積過(guò)大，大量占據(jù)了城區(qū)寶貴的土地特別是在中國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的住宅開(kāi)發(fā)，完全忽略了城區(qū)大戶(hù)型的開(kāi)發(fā)成本以及有所帶來(lái)的城市建設(shè)成本，等到城市發(fā)展

25、了，土地貴了，人們的收入跟不上房?jī)r(jià)了，人們才想到小戶(hù)型。正是忽略了這一點(diǎn)，小戶(hù)型的出現(xiàn)，人們就從微觀市場(chǎng)出現(xiàn)進(jìn)行分析，得出了“小戶(hù)型的出現(xiàn)是市場(chǎng)供需錯(cuò)位的結(jié)果”這樣缺乏市場(chǎng)大勢(shì)的結(jié)論。其二，認(rèn)為小戶(hù)型是年輕人的專(zhuān)用品。盡管目前年輕人普遍購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型，但一想到小戶(hù)型就想到年輕人，市場(chǎng)沒(méi)法做。我們思路應(yīng)該更深入，年輕人為什么購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型？個(gè)性？炫？玩酷？都不重要，重要的是方便，交通方便，出入方便，購(gòu)物方便，交友更方便。所以轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)一想，只要想追求方便的人都會(huì)想住在市區(qū)，這樣小戶(hù)型的市場(chǎng)就大了，誰(shuí)說(shuō)只有年輕人才購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型？我是商務(wù)人員，我也在市區(qū)購(gòu)買(mǎi)一個(gè)小戶(hù)型，方便加班或者參加活動(dòng)；我是老年人，雖然市區(qū)環(huán)

26、境不好，住的也不大，但我喜歡在這附近的公園里操練；我是中年人，在市區(qū)的小房子主要用丁私人天地，以便交友溝通；太多了太多了，不管小戶(hù)型的供給量多大，只要進(jìn)行細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查，細(xì)分市場(chǎng)，仍然是皆大歡喜。忌諱的是同質(zhì)化，缺乏創(chuàng)意的惡意復(fù)制，市場(chǎng)需求誰(shuí)來(lái)引導(dǎo)？年輕人這杯羹，大家遲早吃干凈，后來(lái)者如果還遵循這樣的思路，吃什么？其三，小戶(hù)型功能比較欠缺。其實(shí)對(duì)丁小戶(hù)型而言，功能的欠缺只是相對(duì)的，是相對(duì)丁居住檔次較高的“豪宅”而言的，小戶(hù)型樓盤(pán)其功能的設(shè)計(jì)不僅可以滿(mǎn)足人們基本的居住要求，而且戶(hù)型格局的設(shè)計(jì)還為購(gòu)房者留下了一定的想象空間，這也是為什么年輕人喜歡購(gòu)買(mǎi)的重要原因，不僅總價(jià)便宜，基本功能也健全。缺的只

27、是一些提高住宅品質(zhì)的功能，如個(gè)人健身房，書(shū)房，洗衣房，客房等等，而這些功能完全可以通過(guò)社區(qū)配套或者周邊成熟的商業(yè)配套來(lái)進(jìn)行解決，如會(huì)所、圖書(shū)館、洗衣店、灑店等；總之，小戶(hù)型講究“簡(jiǎn)便”，而這正好符合現(xiàn)代都市城市人工作的生活理念。同時(shí)，小戶(hù)型難做，這是公認(rèn)的，在小小的面積里能做出品質(zhì)上等，且五臟俱全的東西的確難度非常大，但這也是彰顯開(kāi)發(fā)商實(shí)力的絕好機(jī)會(huì)。所以推出小戶(hù)型也最能突出一個(gè)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)水平，特別是對(duì)市場(chǎng)需求的把握水平，或許也可以作為開(kāi)發(fā)商品牌戰(zhàn)略的主要內(nèi)容?？v上所述，城區(qū)小戶(hù)型是中國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和城市發(fā)展的必然結(jié)果，而城區(qū)小戶(hù)型的熱銷(xiāo)是區(qū)域房地產(chǎn)供需錯(cuò)位的集中體現(xiàn)，隨著供給量的增加，這種熱

28、度必然會(huì)有所下降，但將來(lái)城區(qū)住宅市場(chǎng)必將發(fā)展成為以小戶(hù)型為主，大戶(hù)型為輔的競(jìng)爭(zhēng)格局；而同時(shí)，市場(chǎng)對(duì)小戶(hù)型的觀念也將隨著大環(huán)境的變遷而產(chǎn)生變化，使小戶(hù)型從年輕人的“專(zhuān)利品”走向大眾化的“消費(fèi)品”,市場(chǎng)細(xì)分會(huì)越來(lái)越有層次感，產(chǎn)品定位會(huì)越來(lái)越豐富，城區(qū)小戶(hù)型也會(huì)走向成熟！五、本項(xiàng)目周邊地產(chǎn)形式分析1、從大體上看，本項(xiàng)目周邊整體開(kāi)發(fā)局勢(shì)較好，已呈現(xiàn)出熱銷(xiāo)態(tài)勢(shì)。該項(xiàng)目周邊凡是開(kāi)發(fā)較好的商品房都會(huì)受到老白姓的宵睞，一是由丁此區(qū)域位置較好，離和平區(qū)僅一橋之隔；二是由丁周邊配套設(shè)施好；三是交通方便，利丁出行。2、周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象嚴(yán)重。已成現(xiàn)房的鑫豐花園，其項(xiàng)目從產(chǎn)品包裝到廣告實(shí)施都很到位，并且面積及

29、戶(hù)型齊全。而興龍?jiān)冯m然廣告包裝不及鑫豐，但是從我們調(diào)研工作中可發(fā)現(xiàn)，其消費(fèi)對(duì)象也有一定的針對(duì)性。示范和平家園則多層、小高層、高層俱備，價(jià)格相對(duì)來(lái)說(shuō)較低，并且設(shè)計(jì)新穎。至丁博潤(rùn)公寓，以灑店式精裝小戶(hù)型為主，智能化及配套齊全。3、建筑形式以多層為主，小高層或高層為輔。從建筑形式上來(lái)看，項(xiàng)目周邊多數(shù)為多層住宅樓，而小高層及高層相對(duì)較少，從目前看，只有示范和平家園及博潤(rùn)公寓擁有小高層和高層。4、從產(chǎn)品檔次上分，其周邊的中檔商品房居多，且中等戶(hù)型占主流，小戶(hù)型偏少。新湖周?chē)臉潜P(pán)，從產(chǎn)品檔次上講，幾乎都屆丁中檔商品房，還沒(méi)有出現(xiàn)打破陳規(guī)的較高檔的商品房，因此有待丁開(kāi)發(fā)。樓盤(pán)中的絕大多數(shù)戶(hù)型面積均屆丁中等

30、范圍內(nèi)，某市現(xiàn)在所供不應(yīng)求的小戶(hù)型甚5、大部分周邊區(qū)域都在城市規(guī)劃建設(shè)中從興工街到霽虹街，從北一馬路到北二馬路，大部分原工業(yè)區(qū)域已有要被開(kāi)發(fā)的準(zhǔn)備，某市政府加大力度開(kāi)發(fā)鐵西新區(qū)，該板塊已成熱點(diǎn)，并有極大的升值潛力。六、本項(xiàng)目白身分析（一）自身狀況1、基地位置本項(xiàng)目位丁某市鐵西區(qū)霽虹生活區(qū)東一一頌工街西一一興華街南一一北二馬路北一一北一馬路2、目前狀況：新湖北國(guó)之春一期已基本完工。本案圍檔已噴上“北國(guó)之春”的廣告，宣傳工作已具規(guī)模。3、地塊周?chē)坝^東側(cè)興工街，已經(jīng)改造完工，東北處的老道口處修建的全國(guó)首家雙層車(chē)體系的獨(dú)塔斜拉橋全面竣工，現(xiàn)已正式竣工。西側(cè)一一127中新校址正與北國(guó)同期進(jìn)行施工。南側(cè)

31、一一有橫貫沈城的東西快速干道全線開(kāi)通一一是北國(guó)之春最便捷的主干道。北側(cè)一一為全長(zhǎng)5.3公里的北一馬路，是鐵西區(qū)里程最長(zhǎng)、路面最寬的一條景觀路4、配套設(shè)施交通情況210、208、268、201等線路途徑此地4分鐘可到達(dá)西塔商圈8分鐘可到達(dá)北市商圈10分鐘可到達(dá)市府政務(wù)圈、太陽(yáng)街商圈15分鐘可到達(dá)某北站、鐵西區(qū)政府、鐵白商圈生活配套設(shè)施購(gòu)物中心：太原街、西塔、北行等商業(yè)區(qū)，車(chē)程都在一刻鐘內(nèi)。學(xué)校：小學(xué)校有光明路第二小學(xué)中學(xué)有102、127中學(xué)大專(zhuān)院校有中國(guó)醫(yī)科大學(xué)醫(yī)院：虹橋醫(yī)院、中國(guó)醫(yī)大休閑娛樂(lè)場(chǎng)所：北國(guó)會(huì)所、博潤(rùn)業(yè)主會(huì)所、假日、洲際灑店（二）優(yōu)勢(shì)分析1、地塊較方正，有利丁樓盤(pán)的總體布局與規(guī)劃。2

32、、地理位置好，跨越三界（和平區(qū)、鐵西區(qū)、皇故區(qū)）的生活的區(qū)。3、教育環(huán)境佳，127、102中、光明二小等多所學(xué)校環(huán)繞。4、功能配套設(shè)施相對(duì)完善，與同品質(zhì)的樓盤(pán)相比，有幼兒園、業(yè)主會(huì)所等。5、政府在建設(shè)地鐵時(shí)將在其附近加設(shè)一站，更有利丁業(yè)主出行。6、開(kāi)發(fā)商實(shí)力強(qiáng)，新湖房產(chǎn)集團(tuán)已在國(guó)內(nèi)多座城市，如：天津、上海、杭州等地，進(jìn)行了連鎖式的開(kāi)發(fā)，可謂跨越經(jīng)緯。（三）劣勢(shì)分析1、整個(gè)規(guī)劃區(qū)樓多、廣場(chǎng)少、建筑密度大。2、周邊樓盤(pán)與其相比屆丁同期，但多數(shù)已成現(xiàn)房，較快一步，如一街之隔的示范和平家園、霽虹街的鑫豐花園等。3、周邊景觀差，東、西、南三面不是待拆遷的低矮房及部分老住宅、便是工廠。4、噪音污染嚴(yán)重，鐵

33、路過(guò)多、道路擴(kuò)建、周邊建筑施工，使得這一帶在短時(shí)間內(nèi)噪音較嚴(yán)重。（四）機(jī)會(huì)點(diǎn)分析1、第一期工程精致的戶(hù)型設(shè)計(jì)、有效的廣告宣傳為二期市場(chǎng)的推進(jìn)奠定了良好的口碑和知名度。2、略微遲些的入市，有利丁我們更好的分析自身與周邊樓盤(pán)的不足和優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)出更適合市場(chǎng)的戶(hù)型。3、三區(qū)交匯之地，多家樓盤(pán)的竟相開(kāi)發(fā)，使得地塊升值潛力無(wú)限。4、鐵西新區(qū)的道路改造，新的公交線路的開(kāi)通，使得交通更加四通八達(dá)。5、和平區(qū)旁邊的地段，鐵西區(qū)的價(jià)位，吸引更多的消費(fèi)者。6、越來(lái)越多的中低收入者成為房產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者的主力軍，使得大眾所需的6080平米的小戶(hù)型倍受宵睞。從而形成這一需求面的買(mǎi)方市場(chǎng)，有利丁開(kāi)發(fā)商縮短這一類(lèi)投資回收期。7

34、、周邊多數(shù)樓盤(pán)小戶(hù)型所占比例極低，有利丁我們二期開(kāi)發(fā)的銷(xiāo)售。8、一期以92143平米為區(qū)間，二期小戶(hù)型的開(kāi)發(fā)彌補(bǔ)了想成為北國(guó)之春業(yè)主的小戶(hù)型需求者的購(gòu)房欲望。9、周邊只有一家小型灑店式公寓，競(jìng)爭(zhēng)小。（五）問(wèn)題點(diǎn)分析1、北國(guó)之春的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一-興龍?jiān)?，與周邊其他樓盤(pán)相比，有較大比例的小戶(hù)型，且除了板式樓外，還擁有點(diǎn)式樓，滿(mǎn)足不同消費(fèi)者的需求。2、直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在時(shí)間進(jìn)度上，幾乎與我們同期，銷(xiāo)售壓力大。3、小面積板式樓在戶(hù)型設(shè)計(jì)上難丁打破陳規(guī)，形成個(gè)性化的經(jīng)典戶(hù)型。4、這一區(qū)域樓盤(pán)集中，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。七、周邊主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析1、鑫豐花園地理位置該項(xiàng)目位丁某市鐵西區(qū)霽虹街38號(hào)東一一霽虹街，緊臨

35、勝利大街西一一興工街南一一北二馬路北一一新建大型購(gòu)物中心基本情況開(kāi)發(fā)商：某豐華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資商：遼寧金城聚鑫房產(chǎn)發(fā)展有限公司占地面積；30000平方米建筑面積：53000平方米綠化率：30%建筑形式及風(fēng)格：共10棟7層的多層樓，屆丁現(xiàn)代風(fēng)格外立面顏色及材質(zhì)：土黃色貼磚面積范圍：70180平方米，共20余種戶(hù)型主打面積及戶(hù)型：97130平方米，三室二廳二衛(wèi)、二室二廳一衛(wèi)，共占總量的32.7%戶(hù)型配比73118廿二室二廳二衛(wèi)5786m2二室一廳一衛(wèi)90150廿三室二廳二衛(wèi)157177W四室二廳二衛(wèi)131m2四室二廳一衛(wèi)優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)1）地理位置優(yōu)越，距離和平區(qū)最繁華的商業(yè)街僅800米左右。2）

36、購(gòu)物方便，與太原街咫尺相依，與西塔商圈互為相望。3）周邊配套設(shè)施齊全，名校林立，醫(yī)療設(shè)施健全。4）戶(hù)型種類(lèi)多，可供客戶(hù)的選擇余地比較大。5）價(jià)格合理，普通大眾容易接受。劣勢(shì)1）周邊環(huán)境較差，舊住宅居多。2）周?chē)煌ㄔO(shè)施雖多，但距此項(xiàng)目仍有一段距離。3）占地面積較大，但綠化率卻偏低。4）戶(hù)型設(shè)計(jì)單一，無(wú)新穎感。5）戶(hù)型雖多，小戶(hù)型卻偏少（尤其是80平方米以下的），僅占總量的11.4%2、示范和平家園地理位置該項(xiàng)目位丁某市鐵西區(qū)虹橋路18號(hào)東一一興工街西一一興華街南一一北二馬路北一一東西快速干道基本情況開(kāi)發(fā)商：遼寧示范房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積：112984平方米建筑面積：204150平方米綠化率：

37、38%建筑形式及風(fēng)格：共8棟多層，3棟小高層板式樓，4棟高層（其中有3棟為點(diǎn)式樓），屆丁現(xiàn)代風(fēng)格外立面顏色及材質(zhì)：黃色涂料面積范圍：72117平方米，共四種戶(hù)型主打面積及戶(hù)型：96114平方米的二室二廳一衛(wèi)，占總量的49%133-170平方米的一室二廳一衛(wèi)，占總量的42%戶(hù)型配比133170m2三室二廳二衛(wèi)96114廿二室二廳118128廿二室二廳二.衛(wèi)72m2一至一廳優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)1）開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，整體包裝到位。2）交通便利，出行方便。3）面積范圍大，以至為客戶(hù)提供地選擇余地大。4）戶(hù)型設(shè)計(jì)較新穎。5）價(jià)位低，適合工薪階層。劣勢(shì)1）周?chē)坝^較差，尚待開(kāi)發(fā)。2）面積范圍雖大，戶(hù)型種類(lèi)卻較少，

38、15棟樓中，只有4種戶(hù)型3）大中戶(hù)型多，小戶(hù)型少，尤其是80平方米以下的小戶(hù)型僅占量的2.3%。4）所有80平方米以下的小戶(hù)型均在樓的頂層。3、興龍?jiān)返乩砦恢迷擁?xiàng)目位丁鐵西區(qū)興工北街89號(hào)東一一某站西一一興工北街南一一某站西門(mén)北一一北三路基本情況開(kāi)發(fā)商：遼寧金戈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司綠化率：20%建筑形式及風(fēng)格：共3棟多層（7層），屆丁現(xiàn)代風(fēng)格外立面顏色及材質(zhì)：黃色貼磚面積范圍：60124平方米，共3種戶(hù)型主打面積及戶(hù)型：124平方米的三室二廳一衛(wèi)的為主打戶(hù)型，占總量的28%22%戶(hù)型配比120、124W三室二廳一衛(wèi)94、104、115廿二室二廳二衛(wèi)60、80m2二室一廳一衛(wèi)優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)1）地理位置

39、占據(jù)一定的優(yōu)勢(shì)，緊臨某站。2）周邊的生活、教育、醫(yī)療、娛樂(lè)等配套設(shè)施齊全。3）交通便利，出行方便。4）中小戶(hù)型比重較大，有利丁銷(xiāo)售。80平方米以下的小戶(hù)型占總量的18%5）價(jià)格適中，適合大眾。劣勢(shì)1）園區(qū)綠化率低。2）車(chē)庫(kù)的位置距離居民樓較遠(yuǎn)，給業(yè)主存車(chē)帶來(lái)了不便。3）戶(hù)型的種類(lèi)偏少，只有3種。4）售樓處過(guò)丁普通、簡(jiǎn)樸，售樓員態(tài)度欠佳。4、博潤(rùn)公寓地理位置該項(xiàng)目位丁某市鐵西區(qū)北二東路17號(hào)東一一興工街西一一興華街南商業(yè)區(qū)、建設(shè)大路北北二東路基本情況開(kāi)發(fā)商：遼寧博潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑形式及風(fēng)格：1棟高層點(diǎn)式灑店公寓樓，具有現(xiàn)代星級(jí)灑店管理風(fēng)格外立面顏色及材質(zhì)：銀白、黃色貼磚面積范圍：4690

40、平方米主打面積及戶(hù)型：4650平方米的一室一廳一衛(wèi)的為主打戶(hù)型，共占總量的96%戶(hù)型配比4650m220%一室一廳一衛(wèi)63m2一室一廳一衛(wèi)7177m2一室一廳一衛(wèi)l_90m2全躍優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)1）地理位置好，緊臨和平區(qū)的繁華地段2）交通方便，興工街的擴(kuò)建使得道路加寬，出行方便。3）作為精裝房，價(jià)格合理。4）戶(hù)型設(shè)計(jì)體現(xiàn)了動(dòng)靜分離，并且空間視野較好。5）周邊及業(yè)主會(huì)所內(nèi)的配套齊全。劣勢(shì)1）由丁周?chē)F路多，并且緊臨馬路，因此噪音較大。2）部分戶(hù)型靠北，無(wú)南面，因此采光及通風(fēng)較差。3）周邊的商業(yè)性企業(yè)少，不利丁銷(xiāo)售。根據(jù)其以上距我項(xiàng)目較近的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)量來(lái)看：興龍?jiān)返男?hù)型開(kāi)發(fā)有60平、8

41、0平，并且占開(kāi)發(fā)總量的20%俱有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，戶(hù)型設(shè)計(jì)也趨丁合理，多為二室一廳，但此戶(hù)型區(qū)間的面積單一，可供選擇性較窄。但不排除應(yīng)是我們關(guān)注的一個(gè)對(duì)象。鑫豐花園70平米以下的小戶(hù)型開(kāi)發(fā)量不足，只占開(kāi)發(fā)總量的很少一部分，只是適當(dāng)?shù)膩?lái)適應(yīng)市場(chǎng)及自身項(xiàng)目配比的需要而已。示范和平家園70平米以下的小戶(hù)型無(wú)，只有72平，但并沒(méi)占到主力數(shù)量，只占總量的4%并且戶(hù)型設(shè)計(jì)為一室二廳，在功能上頗為不合理。博潤(rùn)公寓屆灑店式小戶(hù)型公寓，從其開(kāi)發(fā)量的配比上來(lái)看極其合理，60平米以上戶(hù)型多為一室一廳一衛(wèi)，此戶(hù)型在功能設(shè)計(jì)上頗為浪費(fèi)。從其地理位置和周邊配套來(lái)究其定價(jià)，其價(jià)格有些偏高，從而也涉及總價(jià)款的上漲。在居住的角

42、度上其功能性不能得到消費(fèi)者的滿(mǎn)足，從其投資的角度上，價(jià)格方面已透支了地段資源，投資者將會(huì)更大的考慮到其升值的利潤(rùn)空間。除此之外，富云花都以中小戶(hù)型為主，并且開(kāi)發(fā)量較大，價(jià)格適中，非常受消費(fèi)者的喜愛(ài)，但其小戶(hù)型的位置主要在樓體的把山與封頂。究其熱銷(xiāo)原因主要是不但中小面積的大量開(kāi)發(fā)填充了周邊及輻射區(qū)域的市場(chǎng)空白，戶(hù)型設(shè)計(jì)合理，功能分區(qū)明確，并且價(jià)格定位主要以中下層收入人群為主，從而也映射出了以后房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)大趨勢(shì)。雖在開(kāi)發(fā)時(shí)間上富云花都先我一步，并且吸納了我方部分的客戶(hù)人群，但從其整體市場(chǎng)形勢(shì)來(lái)看仍滿(mǎn)足不了廣大的客戶(hù)需求，因此我項(xiàng)目還有廣闊的市場(chǎng)空間。八、某小戶(hù)型酒店公寓調(diào)查對(duì)比表項(xiàng)目名稱(chēng)樓盤(pán)

43、位置及周邊情況戶(hù)型面積套數(shù)占百分比（%）起價(jià)層差裝修程度S.R新城渾南新區(qū)c244.8m32050起價(jià)6800每3層加50精裝修252.86m16025260.26m16025238.33m6643成套出售全裝當(dāng)代程式和平區(qū)中華路105號(hào)（馬路灣，太原街）-一240.24m664320-23萬(wàn)60.72m22214每套差800-1000元修騰龍國(guó)際和平區(qū)同澤北街25號(hào)49m全部售完起價(jià)8200精商務(wù)公寓（太原街）49m253.22m29838層差100裳修240m7620精金茂國(guó)際公寓小東路1號(hào)（新瑪特對(duì)面）f250m22860均價(jià)不局于7600元裝60nf7620修成套出售清盛世華城鐵西區(qū)南

44、八中路19v232.28m水11.7-12.4萬(wàn)（鐵百附近）房62m3811皇城公和平區(qū)緯路銀基金三71m7621銷(xiāo)售均價(jià)寓角42宿57156700元64m2762146m211432金園大廈金廈廣場(chǎng)附近4474m15081（占總開(kāi)起價(jià)4500全裝發(fā)）修清天龍豕園新瑪特附近258.15m3720-4000水房勝利公寓沈河區(qū)大南街176號(hào)30-60宿17起價(jià)3650精（27中學(xué)附近）層差80、100衣，修艾特國(guó)際和平區(qū)三好街90號(hào)243.93m共180戶(hù)75起價(jià)4800清水花園51-55m2層差30房46-50m224057西：4500元南：4950元東：4800元精博潤(rùn)公寓鐵西區(qū)北二東路17號(hào)

45、63m271-77m280841920裝修90m2184層差：50元魅力空間沈河區(qū)奉犬街道338號(hào)32-42m2182100起價(jià)4500最高5000精裝修九、某小戶(hù)型分類(lèi)分析1、商務(wù)灑店型：像S.R新城，騰龍國(guó)際商務(wù)公寓，金茂國(guó)際公寓。這類(lèi)樓盤(pán)均把目標(biāo)放在外地商人或周?chē)倘χ械纳倘?。因?yàn)檫@類(lèi)樓盤(pán)均為精裝修，并且提供灑店式物業(yè)管理服務(wù)。即提著行李即可入住，對(duì)丁正好處在發(fā)展階段的某，這種房型正好迎合了這種需求。這種樓盤(pán)大都建在經(jīng)濟(jì)繁榮區(qū)，象渾南新區(qū)，太原街商圈。為外地商人或各大公司駐沈代表提供了一個(gè)溫馨的家，并且他們也有這個(gè)能力來(lái)負(fù)擔(dān)起昂貴的房租或房款。自己不用時(shí)可以出租投資。所以這類(lèi)戶(hù)型面積不大

46、，戶(hù)型設(shè)計(jì)方面則是純?yōu)⒌晔剑簺](méi)有獨(dú)立的廚房，只有簡(jiǎn)單的炊具，沒(méi)有真正意義上的客廳，飯廳和客廳已經(jīng)混為一談，休息才是最重要的。而且商家想得也很也十分周到，象S.R新城。每戶(hù)都有獨(dú)立的供熱系統(tǒng)，在不使用的時(shí)候，可以關(guān)掉，是外地商務(wù)人士居住投資的優(yōu)良選擇。商務(wù)灑店式屆丁單身公寓式。因?yàn)樗麄兊闹攸c(diǎn)在與精裝修和灑店式服務(wù)。這也是今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。2、商住投資型：這類(lèi)樓盤(pán)：有當(dāng)代程式，金園大廈，艾特國(guó)際花園。這第二類(lèi)與第一類(lèi)相比，同樣具有優(yōu)良的地段優(yōu)勢(shì)，但是不同的是：商住投資型并沒(méi)有過(guò)高的期望外地商人來(lái)購(gòu)房，而是把希望放在那些具有投資遠(yuǎn)見(jiàn)的投資者身上。在風(fēng)險(xiǎn)極大的股票市場(chǎng)漸漸不再成為許多市民的投

47、資首選后，出租房子這一投資渠道開(kāi)始日漸走紅。因?yàn)榭梢杂勉y行貸款來(lái)進(jìn)行投資，而且地段這么好的樓盤(pán)來(lái)出租，用月租來(lái)交付月供，是綽綽有余的。所以這也是這類(lèi)房子熱銷(xiāo)的主要原因。像艾特國(guó)際花園，在其他房型還沒(méi)有怎么銷(xiāo)售時(shí)，這種小戶(hù)型的6#樓已經(jīng)銷(xiāo)售一空。3、白姓自住型：這類(lèi)樓盤(pán)有盛世華城，天龍家園，勝利公寓。他們并沒(méi)有把這種戶(hù)型作為樓盤(pán)的主打戶(hù)型，而是在眾多戶(hù)型中留出很小的一部分，純粹是為了滿(mǎn)足不同的市場(chǎng)需求。如在盛世華城，一位業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)了一套面積為100平左右的房子后，乂在旁邊購(gòu)買(mǎi)了一套面積為30平的房子，是自己為父母預(yù)留出的小房問(wèn)。在某的一些樓盤(pán)都有這樣的做法。4、老樓翻新型：這是近兩年某房地產(chǎn)業(yè)的

48、一個(gè)另類(lèi)。代表作品為非常公寓和非常迷你家。把一些現(xiàn)成的老樓或者蓋了以后沒(méi)有用過(guò)的舊樓翻新，重新裝修，重新包裝外立面，重新設(shè)計(jì)戶(hù)型，把布局改得精巧袖珍，這樣就可以身價(jià)倍增，不失為一種新穎的開(kāi)發(fā)策略。十、某小戶(hù)型優(yōu)劣勢(shì)分析以上分析了小戶(hù)型的類(lèi)型及各自特點(diǎn)?？傮w上來(lái)說(shuō)某小戶(hù)型其可取之處：首先是價(jià)格因素，由丁小戶(hù)型的面積小，即使是精裝修，即使單價(jià)很貴，整體的價(jià)格也不會(huì)很大，應(yīng)該是目標(biāo)人群所能接受的價(jià)格。特別對(duì)丁單身年輕人或者年輕夫婦來(lái)說(shuō)，有一個(gè)屆丁自己的空間是很必要的，太大面積的房子對(duì)丁兩個(gè)人來(lái)說(shuō)是不容易負(fù)擔(dān)的起的，而且租房子也很不經(jīng)濟(jì)劃算，所以，一套首付只有總房款的30%月供比月租要便宜的小戶(hù)型房子

49、無(wú)疑是他們的首選。還有對(duì)丁一些在學(xué)校附近的樓盤(pán)，在現(xiàn)在某教育的大環(huán)境下（電腦派位），也可能是一些望子成龍的父母的選擇。其次，小戶(hù)型也是一種很好的投資工具，在城市的繁華地區(qū)購(gòu)買(mǎi)的房子是不愁租不出去的，而且，一般租金會(huì)高丁月供，甚至高出一倍也是有可能的，很利丁長(zhǎng)線投資。也有不同看法，認(rèn)為小戶(hù)型僅僅是一種過(guò)渡房型，缺點(diǎn)存在?。菏紫龋啥⌒?hù)型很小，所以它的功能分區(qū)不是很完備。就30-40平舉例來(lái)說(shuō)，戶(hù)型一般不會(huì)做出獨(dú)立的廚房來(lái)，而是簡(jiǎn)單得在門(mén)口附近有一個(gè)小餐區(qū)，這樣可能會(huì)帶來(lái)很多不便之處。還有就是休息區(qū)和工作區(qū)分工不明顯，以某這種缺乏單身貴族的城市，夫妻兩個(gè)人共同居住會(huì)覺(jué)得有一些擁擠。這是戶(hù)型上的問(wèn)

50、題，還有就是小戶(hù)型的規(guī)劃設(shè)計(jì)問(wèn)題，現(xiàn)在市場(chǎng)上有不少的小戶(hù)型都是由存量房改建而來(lái)的，利用現(xiàn)成地塊中的邊角料設(shè)計(jì)而成，因此朝向，通道都存在不少問(wèn)題，而結(jié)果就是，一般樓盤(pán)都會(huì)將較差的留給小戶(hù)型，因?yàn)檫@樣，損失會(huì)小一些。還有一個(gè)投資上的問(wèn)題，如果房子沒(méi)有租出去，不僅收不到租金自己還要負(fù)擔(dān)月租。另一種情況就是如果在這一段地區(qū)有許多這樣的投資者，那么就會(huì)出現(xiàn)供大丁求的現(xiàn)象，然后就會(huì)造成投資回報(bào)率下降和投資收回期的延長(zhǎng)。目前某小戶(hù)型樓盤(pán)還存在綠化率低，樓內(nèi)電梯擁擠，通道狹窄，居住人群復(fù)雜，物業(yè)管理困難及安全和社會(huì)問(wèn)題?，F(xiàn)在某的小戶(hù)型還存在一個(gè)目標(biāo)人群不明確的問(wèn)題，許多樓盤(pán)把客戶(hù)范圍的戰(zhàn)線拉的很長(zhǎng)，目標(biāo)不明確

51、，往往影響到結(jié)果。在這一點(diǎn)上，北京樓盤(pán)就做的好一些，值得學(xué)習(xí)借鑒。H一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)小戶(hù)型住宅應(yīng)采取的對(duì)策1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)提高對(duì)小戶(hù)型的認(rèn)識(shí)，重視對(duì)小戶(hù)型的開(kāi)發(fā)。雖然小戶(hù)型的利潤(rùn)空間要小丁大戶(hù)型，但目前大量大戶(hù)型的商品房閑置，與其片面追求開(kāi)發(fā)利潤(rùn)空間大的大戶(hù)型，積壓資金，不如開(kāi)發(fā)需求急迫的小戶(hù)型，以較快的速度銷(xiāo)售出去，加快資金的周轉(zhuǎn)，以薄利多銷(xiāo)的方式運(yùn)作。而且隨著將來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，大戶(hù)型和小戶(hù)型的利潤(rùn)空間會(huì)越來(lái)越接近，開(kāi)發(fā)商單純依靠大戶(hù)型賺取更多利潤(rùn)的想法不一定能實(shí)現(xiàn)。發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)出現(xiàn)小戶(hù)型回歸的趨勢(shì)。日本曾統(tǒng)計(jì)過(guò)若干個(gè)國(guó)家套型變化的情況，結(jié)果表明，當(dāng)套型面積增加到130平方米左右

52、時(shí)，就不再增長(zhǎng)，然后乂回落到80-100平方米。而歐洲自90年代以來(lái)，100平方米以下的小戶(hù)型已經(jīng)占到市場(chǎng)新增量的75%,成為市場(chǎng)銷(xiāo)售的主體。2、經(jīng)濟(jì)適用房要以中小戶(hù)型為主是國(guó)家的規(guī)定。家庭規(guī)模小型化趨勢(shì)也決定我國(guó)未來(lái)對(duì)小戶(hù)型需求的持久性。隨著我國(guó)人口結(jié)構(gòu)的變化，越來(lái)越多的家庭成為獨(dú)生子女或無(wú)子女家庭，組建家庭的子女也很少與父母合住，因而小戶(hù)型的需求并不會(huì)如開(kāi)發(fā)商所認(rèn)為的那樣，只是過(guò)渡性的住宅3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)小戶(hù)型時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題：地理位置的選擇方面。由丁小戶(hù)型在近期的購(gòu)買(mǎi)者多是年輕的創(chuàng)業(yè)者，多在市區(qū)內(nèi)工作，因而小戶(hù)型的位置必須在市中心或交通便捷的地鐵輕軌沿線，以方便他們上下班與出行。在房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面。為避免小戶(hù)型將