小型商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)分享

1、、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目概述商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義，作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故乂名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別丁以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用丁各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別丁普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屆商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬(wàn)、上白萬(wàn)平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H幾白平'方米，甚至更小。對(duì)丁規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)多采用開發(fā)商整體開發(fā)，主要以收取租金為投資回報(bào)形式的模式；商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可以打包上市，形

2、成商業(yè)房地產(chǎn)金融；對(duì)丁規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取租金回收的方式，但國(guó)內(nèi)很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底層和各類商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售，零散經(jīng)營(yíng)的模式。只租不售“只租不售”，這一類通常把物業(yè)建成以后形成獨(dú)立的產(chǎn)商鋪整合宣傳設(shè)計(jì)商鋪整合宣傳設(shè)計(jì)權(quán)，通常招商合作，以租金作為主要的收入來(lái)源。出售這種模式是商業(yè)地產(chǎn)最原始的模式，隨著商業(yè)地產(chǎn)逐漸的火爆，單純的出售開始不再適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。由丁商業(yè)地產(chǎn)具有“總價(jià)高、利潤(rùn)率及開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較高、投資回收期長(zhǎng)”等特點(diǎn)，使有能力全額購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)的投資者實(shí)在少而甚少；即使有能力購(gòu)買，理性的投資者也不愿將大筆資金積壓在投資回收期如此

3、漫長(zhǎng)的項(xiàng)目上。租售結(jié)合這種通常是投資商和開發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租，另一部分銷售、中小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)I（一）收益不確定性增加I商業(yè)地產(chǎn)的主要收入來(lái)源丁租金收入或銷售收入，商業(yè)地產(chǎn)目前整體競(jìng)爭(zhēng)加劇，白貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心等急劇擴(kuò)張，租金收益下降、電商沖擊以及同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)成為行業(yè)難題。基丁此，小型房地產(chǎn)項(xiàng)目的未來(lái)收益存在一定不確定性。2015年,一二線城市甚至相繼出現(xiàn)大塊商業(yè)用地流拍,開發(fā)商接連退地的罕見現(xiàn)象。|（二）經(jīng)營(yíng)方式靈活I(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商會(huì)根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的具體情況選擇全部出售、全部出租、租售結(jié)合等多種經(jīng)營(yíng)方式，經(jīng)營(yíng)方式靈活。從目前來(lái)看，小型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以租為主，也有部分租售結(jié)合。（

4、三）資金投入大房地產(chǎn)為典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)商要投入大量的資金。項(xiàng)目開發(fā)成本一般包括：前期費(fèi)用（規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性論證等費(fèi)用）土地出讓金、拆遷費(fèi)、土地平整費(fèi)、建筑成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用（中介代理、廣告費(fèi)等）、管理費(fèi)用等。土地成本一般是開發(fā)商最大的成本，通常占其開發(fā)總成本40知右。（四）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目巨大的收益背后同樣隱藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，不少項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)慘淡經(jīng)營(yíng)甚至倒閉的現(xiàn)象，導(dǎo)致大量社會(huì)資源的浪費(fèi)和流失。與住宅項(xiàng)目相比，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資回收周期會(huì)更長(zhǎng)一些，在建造、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中受環(huán)境影響非常大，如國(guó)家的宏觀政策、周邊的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、交通狀況、人流狀況、居住人群以及

5、政府的規(guī)劃等都會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生重大的影響。另一風(fēng)險(xiǎn)是，任何一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目從開業(yè)到進(jìn)入成熟期都要有一個(gè)2-3年的過(guò)渡期，這個(gè)過(guò)渡期能否度過(guò)，對(duì)所有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是一種挑戰(zhàn)。（五）經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)丁住宅項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)周期會(huì)更長(zhǎng)（六）經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多在同一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，往往會(huì)有多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，如大型購(gòu)物中心，除購(gòu)物外，現(xiàn)都已將餐飲、娛樂(lè)、休閑、金融服務(wù)、寫字樓等多種功能融為一體。（七）經(jīng)營(yíng)管理要求高商業(yè)地產(chǎn)由丁經(jīng)營(yíng)方式多，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多變，因此需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行管理，對(duì)服務(wù)、促銷、整合營(yíng)銷等要求都比較高，都要求系統(tǒng)地、有計(jì)劃性地持續(xù)運(yùn)營(yíng)。三、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本流程及面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)流

6、程一般包括立項(xiàng)、拿地、規(guī)劃、報(bào)建、驗(yàn)收與預(yù)售、交房、招商等幾個(gè)環(huán)節(jié)。（略）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)包括項(xiàng)目違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)（必須四證齊全）、工程爛尾風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)（現(xiàn)在很多中小房企深陷民間借貸泥潭，各個(gè)銀行的不良貸款里面，涉及房地產(chǎn)的貸款占得比重普遍較大）、樓盤銷售風(fēng)險(xiǎn)（政策變化、經(jīng)濟(jì)不景氣、定位、質(zhì)量、配套不完善等問(wèn)題都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售除問(wèn)題）。四、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)審要點(diǎn)分析（一）項(xiàng)目開發(fā)主體信貸機(jī)構(gòu)要審查項(xiàng)目開發(fā)主體的基本情況包括注冊(cè)資本、成立時(shí)間、經(jīng)營(yíng)年限、發(fā)展歷程、信用等級(jí)。重點(diǎn)了解控股股東背景、公司歷史沿革、實(shí)際控制人經(jīng)歷注：上述所述項(xiàng)目，開發(fā)公司控股股東原來(lái)主要靠開礦發(fā)家，并無(wú)房

7、地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，其三個(gè)股東均為自家家族成員，控股股東占股80%其媳婦占股10%其一朋友占股10%（據(jù)控股股東說(shuō)，該朋友所占股份實(shí)際也為其出資）?？毓晒蓶|在當(dāng)?shù)匾菜阈∮袑?shí)力，在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ娜嗣}關(guān)系。（二）開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及管理能力I商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要想運(yùn)作好是一個(gè)系統(tǒng)工程，開發(fā)商除具備開發(fā)經(jīng)驗(yàn)外還要具備相應(yīng)管理經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)商不僅要懂得開發(fā)房地產(chǎn)，還要懂得商業(yè)運(yùn)作。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，起核心作用的應(yīng)該是商業(yè)方面的專家，項(xiàng)目的商業(yè)定位、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)策劃、招商管理等環(huán)節(jié)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中居丁核心地位。因此，調(diào)查人員除了需要了解開發(fā)主體上述基本情況外，調(diào)查人員還需要了解開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，一定要了解開發(fā)商以

8、往開發(fā)項(xiàng)目的情況，開發(fā)過(guò)幾個(gè)項(xiàng)目？賺了多少錢？包括項(xiàng)目用地來(lái)源、建設(shè)方式、項(xiàng)目定位、銷售情況和客戶滿意度等。除此之外，還要關(guān)注其與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系，有時(shí)候與政府走的過(guò)近不見得是什么好事。如果開發(fā)企業(yè)及開發(fā)企業(yè)股東沒有開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，比如說(shuō)是從其他行業(yè)轉(zhuǎn)型過(guò)來(lái)的（這種情況很常見），現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)不好做，開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)并就變得更重要了，對(duì)丁這種類型的客戶在授信的時(shí)候一定要慎重。注：上述我們所述項(xiàng)目，其控股股東原來(lái)是做礦起家，其股東沒有開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，其控股股東擔(dān)任公司董事長(zhǎng)，總經(jīng)理、業(yè)務(wù)總監(jiān)及工程部負(fù)責(zé)人以及一個(gè)副總均是從其他房地產(chǎn)企業(yè)高薪挖過(guò)來(lái)的，都擁有不少丁五年的房地產(chǎn)方面的從業(yè)

9、經(jīng)驗(yàn)。其財(cái)務(wù)總監(jiān)為跟隨控股股東十多年的老會(huì)計(jì)，由丁財(cái)務(wù)總監(jiān)不熟悉房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，乂專門聘請(qǐng)了一個(gè)有房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)經(jīng)理。開發(fā)主體必須取得相關(guān)文件，項(xiàng)目開發(fā)階段必須“四證”俱全，核對(duì)土地出讓合同及政府立項(xiàng)等相關(guān)文件。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自有資金必須達(dá)到政策規(guī)定的比例要求。注：上述項(xiàng)目的四證等文件齊全，從初步審查看，項(xiàng)目合規(guī)性問(wèn)題不大。11（四）核實(shí)項(xiàng)目用地來(lái)源I根據(jù)用地來(lái)源不同重點(diǎn)核實(shí)一些相關(guān)問(wèn)題，如果是以招拍掛方式取得項(xiàng)目用地，重點(diǎn)對(duì)其樓面地價(jià)與其周邊地區(qū)的樓面地價(jià)進(jìn)行比較，分析其地價(jià)成本對(duì)銷售的影響。如果是收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得項(xiàng)目用地，主要分析其新舊股東的變化情況以及收購(gòu)手續(xù)是否已經(jīng)完

10、成，轉(zhuǎn)讓款是否結(jié)活，以及法律上有無(wú)瑕疵。注：土地通過(guò)招拍掛程序獲得，核實(shí)了土地使用權(quán)證、土地出讓合同、土地出讓金繳費(fèi)憑證，并實(shí)際到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)及國(guó)土資源局進(jìn)行了核實(shí)，土地取得程序合法并已經(jīng)全額支付了土地出讓金。I（五）項(xiàng)目總投資及項(xiàng)目進(jìn)度房地產(chǎn)項(xiàng)目的總投資主要包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅費(fèi)、其他費(fèi)用等。調(diào)查人員要正對(duì)上述各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行核查。注：據(jù)項(xiàng)目方稱，項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)需要三個(gè)億，目前已經(jīng)投資2.3億，其中將近1.2億支付土地出讓金，8000萬(wàn)支付的工程款，其余費(fèi)用3000萬(wàn)。現(xiàn)在項(xiàng)目基本到了封頂階段，需要按照合同約

11、定向施工方支付工程款，特申請(qǐng)借款。|（六）企業(yè)財(cái)務(wù)狀況I信貸機(jī)構(gòu)需要分析開發(fā)企業(yè)這幾年的總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、銀行融資、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入及利潤(rùn)等趨勢(shì)，核實(shí)資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、毛利率、凈利率、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量等主要財(cái)務(wù)指標(biāo)。對(duì)開發(fā)企業(yè)存貨科目、投資性房地差科目、預(yù)售賬款科目等重點(diǎn)科目進(jìn)行重點(diǎn)分析。由丁商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資規(guī)模比較大，能否籌集到足夠的資金完成項(xiàng)目是項(xiàng)目能否成功的關(guān)緊，調(diào)查人員再調(diào)查過(guò)程中要重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目資金的來(lái)源及資金成本，尤其是現(xiàn)在中小房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在普遍日子都不好過(guò)，要重點(diǎn)關(guān)注其是否存在民間借貸。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行的情況下，對(duì)丁開發(fā)企業(yè)自有資金所占比例的標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)提高。注：我們

12、再調(diào)查時(shí)重點(diǎn)關(guān)注了其現(xiàn)有資金來(lái)源以及資金使用情況，對(duì)其銀行貸款及股東借款情況的資金成本進(jìn)行了核實(shí)，借款股東承諾所有資金除了自己投入外，就是銀行貸款，無(wú)民間借貸等其他負(fù)債。在調(diào)查時(shí)，重點(diǎn)對(duì)其項(xiàng)目進(jìn)度（可預(yù)售時(shí)間）及資金安排進(jìn)行了了解，以外資金支付情況我們核對(duì)了土地出讓合同、施工合同、原始憑證、銀行對(duì)賬單等。（七）經(jīng)濟(jì)可行性分析基丁商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，調(diào)查人員應(yīng)重點(diǎn)核查商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的地理區(qū)位，需要考慮項(xiàng)目是否處丁成熟商圈，項(xiàng)目是否處丁人氣上升區(qū)域，離開位置談房產(chǎn)項(xiàng)目都是扯淡，尤其是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。信貸機(jī)構(gòu)要調(diào)查了解項(xiàng)目所在地同類項(xiàng)目的市場(chǎng)情況，結(jié)合項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，評(píng)估其市場(chǎng)前景。信貸機(jī)構(gòu)一定要了解項(xiàng)

13、目所在地政府的發(fā)展規(guī)劃，綜合評(píng)估項(xiàng)目所在地域是否有發(fā)展前景。了解開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目定位，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)實(shí)例表明，項(xiàng)目的定位從某種意義上講比地段的選擇更重要，調(diào)查人員要了解項(xiàng)目的規(guī)模及定位?；∩虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，開發(fā)企業(yè)的招商及管理能力也是調(diào)查人員需要調(diào)查的重點(diǎn)，要了解開發(fā)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上，對(duì)開發(fā)商的招商能力及物業(yè)管理能力進(jìn)行綜合的評(píng)估。注：在對(duì)上述項(xiàng)目的分析中，考慮到目前全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)除個(gè)別城市外，整體處丁疲軟狀態(tài)，尤其是三四線城市，就商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，受電商、網(wǎng)購(gòu)的影響比較大，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)下行，創(chuàng)業(yè)熱情下降，收入降低，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)首當(dāng)其沖受到影響。該項(xiàng)目所處為三線城市，在該城市近幾年上了

14、數(shù)個(gè)類似項(xiàng)目，該項(xiàng)目從位置、定位、規(guī)劃等方面相對(duì)其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目并不具有優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目方說(shuō)目前寫字樓對(duì)外出租和銷售情況非常理想，雖然現(xiàn)在還沒有取得預(yù)售許可證，但已經(jīng)達(dá)成購(gòu)買意向的客戶已經(jīng)達(dá)到三成，未來(lái)預(yù)計(jì)銷售情況會(huì)很理想。（八）擔(dān)保分析商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目基丁其特點(diǎn)，其能夠提供的擔(dān)保主要是土地使用權(quán)或在建工程抵押擔(dān)保以及關(guān)聯(lián)方（股東、高管）等的連帶保證擔(dān)保以及股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保。注：上述項(xiàng)目的土地使用權(quán)已經(jīng)抵押給銀行，借款人只能提供其其他關(guān)聯(lián)公司一斤控股股東及其配偶的連帶保證擔(dān)保。五、最終授信結(jié)果及主要理由:最終我們沒做這筆業(yè)務(wù)，主要有以下考慮：在調(diào)查過(guò)程中，調(diào)查人員發(fā)現(xiàn)，其所稱前期投入中所支付的工程款與實(shí)際不符，有2000萬(wàn)元無(wú)實(shí)際交付記錄佐證，并且不同人員的陳述有相互矛盾的地方。并且，其所稱前期投入除銀行貸款外,其余全部為自有資金與事實(shí)不符,其前期投入除銀行貸款外，我們通過(guò)外部走訪及調(diào)查控股股東個(gè)人賬戶發(fā)