對(duì)我國(guó)住房保障制度建設(shè)的幾點(diǎn)建議_第1頁(yè)
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1、期發(fā)展下去,既對(duì)商品住宅市場(chǎng)不利,也不利丁住房保障制度完善。應(yīng)通過(guò)創(chuàng)新,早日解決這一問(wèn)題。若完全納入住房保障體系,由政府籌資建設(shè),然后租給中低收入者。第二,投資下降,供給將減少。2005年11月,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額為1 3240億元,同比增長(zhǎng)22.2%,住宅投資總額為8993億元,同比增長(zhǎng)22.3%,經(jīng)濟(jì)適用房投資額為477億元,同比增長(zhǎng)在004年負(fù)增長(zhǎng)(一2.5%)的基礎(chǔ)上繼續(xù)下滑為一8.8%,110月均為兩位數(shù)的負(fù)增長(zhǎng),111月平均降幅為一13.22%,占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重為3.6%,比2004年(4.6%)低1個(gè)白分點(diǎn)。2004年經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售面積占住宅銷(xiāo)售面積的比重為9.6%,比2

2、003年低3.9個(gè)白分點(diǎn)。由此推斷,經(jīng)濟(jì)適用房投資的連年下降使今后銷(xiāo)售面積占住宅銷(xiāo)售面積比重會(huì)進(jìn)一步下降,即供給減少,覆蓋面萎縮,加劇中低收入者購(gòu)房矛盾。若解決不了雙重性問(wèn)題,就要加大經(jīng)濟(jì)適用房投資力度,增加供給。第三,在執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)偏頗。地點(diǎn)偏遠(yuǎn),交通等配套跟不上;購(gòu)買(mǎi)人群范圍較大,應(yīng)根據(jù)投入確定購(gòu)買(mǎi)人群;并不全是中低收入者;排號(hào)困難;一般要交款后兩年才能拿到住房,是名副其實(shí)的期房。二. 廉租住房制度存在的問(wèn)題。第一,廉租住房制度覆蓋面小。我國(guó)廉租住房制度覆蓋面小,并沒(méi)全面實(shí)施,在已開(kāi)展廉租住房的城市,其覆蓋面在1%左右(除個(gè)別城市外)。第二,各地差異較大。由丁各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居住水平的差異

3、,各地政府對(duì)最低收入家庭規(guī)定不同,導(dǎo)致保障對(duì)象和保障標(biāo)準(zhǔn)也各不相同;第三,確定主體對(duì)象困難。在執(zhí)行過(guò)程中還存在難以合理確定廉租主體對(duì)象的收入(水平)線。第四,資金來(lái)源不穩(wěn)定。按照廉租住房管理辦法的規(guī)定,以財(cái)政公共預(yù)算資金為主,但只有少數(shù)城市建立了制度性的財(cái)政資金供應(yīng)計(jì)劃,多數(shù)城市依靠住房公積金的增值收益和公房售房款的余額部分作為廉租住房資金來(lái)源的主渠道。這部分資金比較靈活,后續(xù)資金沒(méi)有保證,使許多城市推行不了租金補(bǔ)貼保障方式,只能是籌措一次資金,建設(shè)或購(gòu)買(mǎi)一批廉租住房,加劇資金供應(yīng)不足,及保障面過(guò)窄等問(wèn)題。完善住房保障制度的對(duì)策建議。一是擴(kuò)大保障范圍。隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),地方財(cái)政收入的增加,國(guó)家應(yīng)出

4、臺(tái)相應(yīng)擴(kuò)大保障覆蓋面的規(guī)定,特別是解決最低收入人群住房的廉租住房覆蓋的比例,并以此衡量地方政府工作能力,控制政績(jī)、形象工程。二是制定相關(guān)的配套政策。如收入申報(bào)制度,審查核查及監(jiān)督制度等。三是借鑒國(guó)外成熟經(jīng)驗(yàn)。由丁我國(guó)住房保障制度實(shí)施較晚,實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)較少,可結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況適當(dāng)借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn),如要有專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)和必要的資金投入等。四是綜合設(shè)立保障目標(biāo)。解決中低收入者住房問(wèn)題,不可能一蹴而就,要審慎制定不同階段保障目標(biāo),分階段實(shí)施,要與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們生活水平提高相適應(yīng),制定保障范圍和保障方式。五是要正確引導(dǎo)居民。居者有其屋”,并不一定是自己要擁有產(chǎn)權(quán),要根據(jù)自己經(jīng)濟(jì)實(shí)力選擇,同時(shí)要加快我國(guó)租賃市場(chǎng)建設(shè),引

5、導(dǎo)和城鄉(xiāng)建設(shè)20063鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù),使有能力的中等收入者通過(guò)租房解決住房問(wèn)題,從而減少住房保障覆蓋范圍。此外,在城市化不斷加快的同時(shí),要關(guān)注外來(lái)務(wù)工人員的住房保障問(wèn)題并加以研究,使各城市逐步解決這部分人群的住房問(wèn)題。建立和完善適應(yīng)我國(guó)國(guó)情的住房保障制度,既需要實(shí)踐的探索,也需要總體目標(biāo)的設(shè)計(jì)和對(duì)保障的方式的深入比較研究;更需要充分利用現(xiàn)有的制度資源,不斷創(chuàng)新。對(duì)我國(guó)住房保障制度建設(shè)的幾點(diǎn)建議匚杜文(四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院)一、政府作為構(gòu)建和實(shí)施住房保障制度的主體伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,目前我國(guó)低收入居民的住房問(wèn)題正在成為一個(gè)日益突出的社會(huì)問(wèn)題,而各級(jí)政府在思想認(rèn)識(shí)、機(jī)構(gòu)準(zhǔn)備與資金準(zhǔn)備

6、上都還顯不足。在推動(dòng)住房制度商品化、社會(huì)化的同時(shí),政府應(yīng)義不容辭地承擔(dān)起構(gòu)建住房保障體系的重任,努力成為構(gòu)建公共住房供應(yīng)體系的主體,與其他參與者如房地產(chǎn)公司、房屋中介公司、房屋租賃公司和其他民營(yíng)力量等合作,采取靈活的、適宜的手段,發(fā)動(dòng)全社會(huì)的力量,加大公共住房供應(yīng),加快建立住房保障體系,以維護(hù)廣大居民的切身利益,保持社會(huì)穩(wěn)定。二、住房保障的運(yùn)作方式是政府在維護(hù)市場(chǎng)機(jī)制的基礎(chǔ)上干預(yù)住房市場(chǎng)政府成為構(gòu)建住房保障體制的主體,并不意味著政府要完全取代市場(chǎng)機(jī)制,更不是破壞市場(chǎng)機(jī)制,而是在市場(chǎng)機(jī)制無(wú)法發(fā)揮作用或無(wú)法充分發(fā)揮作用的情況下引導(dǎo)市場(chǎng),是對(duì)市場(chǎng)機(jī)制的補(bǔ)充和修正。住房保障制度的構(gòu)建,必須建立在充分發(fā)

7、揮市場(chǎng)機(jī)制作用的基礎(chǔ)上。因此,我國(guó)在住房保障體制構(gòu)建過(guò)程中,一定要正確認(rèn)識(shí)政府與市場(chǎng)的關(guān)系,注意處理好兩者的關(guān)系,注意住房保障方式選擇對(duì)市場(chǎng)機(jī)制的影響,要在維護(hù)市場(chǎng)機(jī)制的基礎(chǔ)上干預(yù)住房市場(chǎng),僅僅對(duì)市場(chǎng)失靈的領(lǐng)域進(jìn)行彌補(bǔ)和修正。三、為住房保障制度的實(shí)施提供法律依據(jù)和保障住房保障制度作為一項(xiàng)重要的社會(huì)政策,需要有效的法律支持。目前,我國(guó)還缺乏專(zhuān)門(mén)的住房保障法律法規(guī),應(yīng)制定出符合我國(guó)國(guó)情的統(tǒng)一的住房保障法規(guī),從法律上規(guī)定住房保障的對(duì)象、保障標(biāo)準(zhǔn)、保障水平、保障資金的來(lái)源以及建立專(zhuān)門(mén)管理的機(jī)構(gòu)。四、明確住房保障的目標(biāo)范圍我國(guó)目前存在政府財(cái)力不足、低收入階層的人數(shù)較多等48實(shí)際情況,住房保障制度應(yīng)鎖定低

8、收入家庭,首先滿足貧困家庭等特殊群體在居住方面的基本需要。為此,在住房保障對(duì)象鎖定為低收入家庭的同時(shí),必須采取積極的措施,盡量避免采用直接投資建房的公共住房政策手段,而應(yīng)采取房租補(bǔ)貼手段,讓低收入家庭自由地、分散地到市場(chǎng)上去租房住,從而使其自然融入其他社會(huì)階層,促使社會(huì)各階層相互融合。同時(shí),住房保障作為社會(huì)保障的一個(gè)方面,其建立、完善離不開(kāi)其它保障制度的支持和配合。醫(yī)療、失業(yè)、養(yǎng)老等保障制度的建立健全,可以對(duì)住房保障制度的構(gòu)建起到保駕護(hù)航的作用,可以穩(wěn)定居民的心理預(yù)期、促進(jìn)消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變,有效解決低收入階層的生存和發(fā)展問(wèn)題,促進(jìn)社會(huì)各階層相互融合。因此,在構(gòu)建住房保障體系的同時(shí),還應(yīng)該健全、完

9、善其它住房保障制度。五、根據(jù)住房發(fā)展所處階段決定住房保障方式住房發(fā)展階段決定了住房保障體制的覆蓋范圍和程度,影響了住房保障方式的選擇以及各種具體方式之間的關(guān)系。不同的住房發(fā)展階段,住房的供求關(guān)系狀況有很大的差別,住房保障的需求程度和發(fā)生作用的范圍也會(huì)相應(yīng)產(chǎn)生很大的差別。在住房嚴(yán)重短缺時(shí)期,住房供應(yīng)不能滿足住房需求,住房?jī)r(jià)格與城鎮(zhèn)居民家庭平均的住房支付能力差距較大,需要政府保障的范圍相對(duì)較大,需要保障的程度也較高。而在住房供求關(guān)系相對(duì)緩和時(shí)期,需要政府保障的范圍較小、保障程度的要求較低。同時(shí),不同的住房發(fā)展階段也會(huì)深刻影響住房保障具體方式的選擇,在住房嚴(yán)重短缺時(shí)期,應(yīng)當(dāng)適用最有利丁刺激住宅的供給

10、、加快住房建設(shè)的政府直接建房方式;在住房供求關(guān)系比較緩和時(shí)期,采取房租補(bǔ)貼的方式,則更具有選擇性,更有利丁減少保障資金支出。因此,我國(guó)在住房保障體制構(gòu)建過(guò)程中,應(yīng)當(dāng)根據(jù)住房發(fā)展階段來(lái)決定住房保障體制的運(yùn)行方式,并隨其演進(jìn)而及時(shí)地對(duì)住房保障體制的運(yùn)行方式進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。六、注意住房保障的層次性住房保障的實(shí)質(zhì)是政府承擔(dān)住房市場(chǎng)價(jià)格與居民支付能力的差距,由丁保障對(duì)象的住房支付能力千差萬(wàn)別,住房保障制度的建設(shè)和實(shí)施,必須注意體現(xiàn)住房保障的層次性,即住房分配方面的垂直公平和水平公平問(wèn)題。前者是指各家庭從平計(jì)劃”中獲得的收入分配程度不同,后者是指公平計(jì)劃平等對(duì)待各家庭。我國(guó)作為一個(gè)發(fā)展中國(guó)家,特別是在受到人

11、力、物力、財(cái)力制約的條件下,不可能在短時(shí)期內(nèi)大范圍解決居民的住房問(wèn)題,因此,住房保障制度必須分層次,采用能夠靈活地適應(yīng)不同保障對(duì)象的具體需求,提供不同保障水平的保障方式。必須制定分級(jí)計(jì)劃,有步驟、分層次地解決中、低收入家庭的住房問(wèn)題,根據(jù)不同的經(jīng)濟(jì)政策安排、不同的住房發(fā)展階段和不同的居民保障需求,從住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)方式方面建立適應(yīng)不同收入水平居民住房支付能力的、分層次的住房保障體系,提供不同的保障手段,靈活地適應(yīng)不同保障對(duì)象的具體需求和保障待遇。七、大力提高財(cái)政支付能力財(cái)政支付能力是保持住房保障制度運(yùn)行可持續(xù)性的基礎(chǔ)性因素,在很大的程度上決定了住房保障制度運(yùn)行的效果。住房保障制度作為政府向居

12、民提供的一種公共產(chǎn)品,其效用就是通過(guò)支付轉(zhuǎn)移的方式實(shí)現(xiàn)社會(huì)收入的再分配,使廣大中低收入和最低收入居民家庭也能夠享受經(jīng)濟(jì)發(fā)展的利益,保持分配公平和社會(huì)穩(wěn)定。要使住房保障體制的運(yùn)行具有可持續(xù)性,必須考慮政府的財(cái)政支付能力。同時(shí),還必須多渠道籌集住房保障資金,大力提高財(cái)政支付能力。八、大力發(fā)展住房金融隨著我國(guó)住房制度改革的推進(jìn),住房金融的發(fā)展已成為推動(dòng)住房保障制度建設(shè)的關(guān)鍵。目前我國(guó)住房金融除住房公積金貸款以外,尚未有直接面向中、低收入家庭發(fā)放的低息或無(wú)息貸款的住房金融機(jī)構(gòu);還未建立完善的政策性住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制,低收入家庭貸款缺乏擔(dān)保主體;同時(shí),參與住房金融的機(jī)構(gòu)偏少,涉及面窄,放貸條件苛刻

13、,工作效率低。必須進(jìn)一步大力發(fā)展住房金融,積極開(kāi)展住房?jī)?chǔ)蓄和政策性住房抵押貸款,完善貸款擔(dān)保機(jī)制,降低中、低收入居民申請(qǐng)貸款的門(mén)檻,增強(qiáng)其購(gòu)房能力,促進(jìn)住房保障制度的順利構(gòu)建。運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制促進(jìn)住房保障體系的良性運(yùn)轉(zhuǎn)一. 臻鈴(上海市房屋土地資源管理局信息中心)住房保障體系要由法定專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)來(lái)組織運(yùn)作。政府所有權(quán)和運(yùn)營(yíng)權(quán)分離是高效率運(yùn)作的關(guān)鍵,也是現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)法則的重要內(nèi)容。實(shí)施住房保障是一項(xiàng)綜合性的、長(zhǎng)期性的工作,是政府社會(huì)管理和公共服務(wù)職能的具體體現(xiàn),因此,必須要有一個(gè)法定的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)來(lái)組織實(shí)施,每個(gè)城市應(yīng)只有一家運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)。專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)一方面較政府部門(mén)有效率,另一方面能夠集結(jié)一定專(zhuān)業(yè)技術(shù)和管理知識(shí),乂便丁居民做出近距離的監(jiān)督和

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