渦河拆遷移民項(xiàng)目實(shí)施建議書(shū)

1、渦河拆遷移民項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一部分：項(xiàng)目外部環(huán)境（即渦陽(yáng)縣概況）渦陽(yáng)行政區(qū)劃丹誡tn* 呂政府所牲地經(jīng)濟(jì)狀況:全縣預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值55.2億元，增長(zhǎng)10.04% 完成財(cái)政收入2.16億元，剔除農(nóng)業(yè)稅免收因素，增長(zhǎng)15%全社會(huì)固定資產(chǎn)投資15億元，增 長(zhǎng) 14.9%<過(guò)去一年，我們加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，著力提升產(chǎn)業(yè)層次，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好。工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)完成工業(yè)總產(chǎn)值 41.5 億元，增長(zhǎng) 17.8%；工 業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù) 100，較上年提高 3.74 個(gè)百分點(diǎn)。骨干企業(yè)發(fā)展 良好。雙輪、康達(dá)、三星、新宇等規(guī)模工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 25.2 億元、利稅 總額 1.8 億元，分別

2、增長(zhǎng) 30.7%和 20%。國(guó)有企業(yè)改制步伐加快。 煙葉復(fù)烤 廠(chǎng)、棉麻公司已改制結(jié)束，康達(dá)集團(tuán)、化肥廠(chǎng)改制和資本運(yùn)作有序開(kāi)展， 壓力容器廠(chǎng)、馳通缸套廠(chǎng)等一批中小企業(yè)改制工作穩(wěn)妥進(jìn)行。農(nóng)村經(jīng)濟(jì)平 穩(wěn)發(fā)展。盡管受到自然災(zāi)害影響，我縣仍被省列為小麥高產(chǎn)攻關(guān)示范縣、 推薦為全國(guó)糧食生產(chǎn)先進(jìn)縣。產(chǎn)業(yè)化發(fā)展勢(shì)頭良好，形成農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭 企業(yè) 15 家，被省列為蔬菜產(chǎn)業(yè)化十強(qiáng)基地。渦河近期治理工程全面開(kāi)工， 項(xiàng)目征地和移民拆遷安置工作進(jìn)展順利；農(nóng)田水利基本建設(shè)不斷加強(qiáng)，新 增灌溉面積 9.08 萬(wàn)畝，除澇面積 10.7 萬(wàn)畝，贏(yíng)得全縣農(nóng)田水利現(xiàn)場(chǎng)會(huì)在 我縣召開(kāi)。林業(yè)生產(chǎn)進(jìn)一步加快，完成義務(wù)植樹(shù) 312 萬(wàn)株

3、，人工造林 0.8 萬(wàn)畝，新增農(nóng)田林網(wǎng) 8 萬(wàn)畝，林木覆蓋率達(dá) 22%，被省推薦為全國(guó)綠化先 進(jìn)縣。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)有新突破。實(shí)現(xiàn)民營(yíng)企業(yè)增加值 15.2 億元，增長(zhǎng) 15%；民 營(yíng)規(guī)模工業(yè)企業(yè)達(dá)到 20家，比上年新增 5家。第三產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展。 房地產(chǎn)、 商貿(mào)等行業(yè)繼續(xù)成為推動(dòng)三產(chǎn)增長(zhǎng)的主要力量，全年完成社會(huì)消費(fèi)品零售 總額 24.37 億元，增長(zhǎng) 12.8%。三、項(xiàng)目投資狀況：對(duì)外開(kāi)放成效顯著。實(shí)際利用外資 450 萬(wàn)美元，內(nèi)資 4.5 億元，外貿(mào) 進(jìn)出口總額 550 萬(wàn)美元；正宇粉業(yè)、恒發(fā)食品、創(chuàng)新包裝、麗華彩印、海 龍塑業(yè)等一批縣外投資企業(yè)落戶(hù)渦陽(yáng)。項(xiàng)目建設(shè)步伐加快。全年共爭(zhēng)取上 級(jí)各類(lèi)項(xiàng)目 6

4、4 個(gè)，資金 1.59 億元；批準(zhǔn)上報(bào)項(xiàng)目 84 個(gè)，投資總額 6.79 億元。全縣有 15 個(gè)項(xiàng)目列入省“ 861”行動(dòng)計(jì)劃，總投資近 100 億元。渦 北煤礦累計(jì)完成投資 5.5 億元，占總投資的 75%，今年 8 月份可投產(chǎn)運(yùn)行； 華都精陶項(xiàng)目已完成投資 1720 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)今年下半年可投產(chǎn)運(yùn)行； 縣二水 廠(chǎng)、縣城電網(wǎng)改造、 中小學(xué)危房改造等 29 個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利。 發(fā)展 環(huán)境不斷優(yōu)化。率先在全縣成立了招投標(biāo)中心，加強(qiáng)對(duì)招標(biāo)投標(biāo)工作的監(jiān) 督與管理。扎實(shí)開(kāi)展機(jī)關(guān)效能建設(shè)和行風(fēng)、政風(fēng)評(píng)議活動(dòng)，進(jìn)一步規(guī)范了 行政執(zhí)法行為。集中整治經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，嚴(yán)肅查處了一批破壞經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán) 境案件，先后

5、給予紀(jì)律處分 21人，效能告誡 6人，通報(bào)批評(píng) 82 人。四、規(guī)劃管理 我們堅(jiān)持以規(guī)劃為龍頭，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城鎮(zhèn)化步伐不斷加快。 規(guī)劃管理進(jìn)一步加強(qiáng)。 高標(biāo)準(zhǔn)編制縣城 20年總體規(guī)劃、 生態(tài)縣建設(shè)總 體規(guī)劃、“ 1234”工程規(guī)劃和“十一五”發(fā)展規(guī)劃（草案） 。加快中心鎮(zhèn)和 縣城部分主干道路等專(zhuān)業(yè)規(guī)劃的編制，對(duì)縣城沿街建設(shè)實(shí)施了嚴(yán)格管理。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度明顯加大。 投入 3600 萬(wàn)元，加強(qiáng)環(huán)衛(wèi)基礎(chǔ)設(shè)施和燈飾亮 化建設(shè)，完成工農(nóng)路、渦河路、西環(huán)路、北環(huán)西路改造任務(wù)，修筑集鎮(zhèn)道 路 17.4 公里，實(shí)施向陽(yáng)南路、淮中大道、東環(huán)路綠化改造工程，新增改造 綠地面積 1.5 萬(wàn)平方米。 縣城供水

6、能力進(jìn)一步提高， 污水處理廠(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常。 縣鄉(xiāng)道路建設(shè)順利推進(jìn)，渦新路、青李路、曹壇路、義蘇路改造任務(wù)基本 完成，西高路全面動(dòng)工，改造和養(yǎng)護(hù)鄉(xiāng)村公路 180 公里。文明創(chuàng)建成效顯 著。完善創(chuàng)建工作機(jī)制，集中整治淮中大道和縣城交通秩序，臟、亂、差 現(xiàn)象得到初步扭轉(zhuǎn)。深入開(kāi)展整治違法排污企業(yè)保障群眾健康環(huán)保專(zhuān)項(xiàng)行 動(dòng)，加強(qiáng)對(duì)廢水、廢氣、噪聲等污染的專(zhuān)項(xiàng)治理，城鄉(xiāng)環(huán)境質(zhì)量明顯改善。五、科教工作積極實(shí)施科教興縣戰(zhàn)略， 科技創(chuàng)新步伐加快。 電子政務(wù)建設(shè)取得進(jìn)展， 信息化水平明顯提高。以縣為主教育體制改革順利實(shí)施，公開(kāi)招聘中小學(xué) 教師 255 人，促進(jìn)了教育人才資源的合理使用。高、中考均取得較好成績(jī)， 小學(xué)

7、升初中平穩(wěn)實(shí)現(xiàn)就近入學(xué)。社會(huì)事業(yè)有新發(fā)展。不斷深化群眾性精神 文明創(chuàng)建活動(dòng)， 城鄉(xiāng)居民文化生活日益豐富。 計(jì)劃生育在創(chuàng)新中得到規(guī)范， 基層基礎(chǔ)工作進(jìn)一步加強(qiáng)，贏(yíng)得全縣基層規(guī)范化建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)在我縣召開(kāi)。 全國(guó)第一次經(jīng)濟(jì)普查和 1%人口抽樣調(diào)查工作圓滿(mǎn)完成。文化、體育、廣電 事業(yè)得到全面發(fā)展。婦女、兒童、老年人、殘疾人權(quán)益得到保障。公共衛(wèi) 生應(yīng)急機(jī)制進(jìn)一步健全，禽流感防控工作卓有成效。國(guó)防動(dòng)員和雙擁工作 深入開(kāi)展，軍政軍民關(guān)系更加密切。民政、統(tǒng)計(jì)、旅游、地方志、氣象、 地震、審計(jì)、民族、宗教、外事、僑務(wù)、對(duì)臺(tái)等工作進(jìn)展有序。人民生活 水平有新提高。全縣在崗職工年平均工資 10498 元，增長(zhǎng) 17.

8、1%；農(nóng)民人 均純收入 2565 元，增長(zhǎng) 5.1%；居民儲(chǔ)蓄存款余額 42.4 億元，比年初增長(zhǎng) 7.3 億元。社會(huì)保障取得新成就。養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)等社會(huì)保險(xiǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)有序， 低保覆蓋面不斷擴(kuò)大，徹底解決了 1 萬(wàn)多名鄉(xiāng)鎮(zhèn)教師醫(yī)保住院統(tǒng)籌及大病 救助問(wèn)題。認(rèn)真落實(shí)就業(yè)和再就業(yè)政策，全年新增就業(yè)崗位 5300 個(gè)。六、旅游環(huán)境：重點(diǎn)完成天靜宮二期工程和老子紀(jì)念館建設(shè)，做好九龍井等道教文化旅 游線(xiàn)路相關(guān)景點(diǎn)的規(guī)劃，加快修復(fù)張樂(lè)行故居、袁大化故居等文物保護(hù)單 位。加強(qiáng)天靜宮周邊環(huán)境整治，完善旅游基礎(chǔ)設(shè)施，加快縣城至天靜宮公交旅游專(zhuān)線(xiàn)站點(diǎn)建設(shè)。加強(qiáng)老子文化研究，加快旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，提高老子 故里知名度。開(kāi)辟

9、紅色旅游專(zhuān)線(xiàn)，重點(diǎn)抓好輝山烈士陵園、彭雪楓紀(jì)念館 等紅色旅游景點(diǎn)建設(shè)，促進(jìn)旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展。七、特色產(chǎn)品肉食、苔干、木材、芝麻、精陶、黃牛肉、紅富士蘋(píng)果第二部分：項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目建設(shè)背景：（一）項(xiàng)目名稱(chēng)： 渦河拆遷移民安置（二）項(xiàng)目建設(shè)單位 安徽省泰鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（安徽鑫泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在遷往合肥之前竣工面積累計(jì)約 100萬(wàn) m2）（三）項(xiàng)目建設(shè)背景： 渦河縣為加大城區(qū)建設(shè)步伐，滿(mǎn)足日益擴(kuò)張的人口規(guī)模需要，決定在新汽車(chē)站對(duì) 面（紫光大道與渦阜路交叉） 建設(shè)因渦河拆遷而需安置的人員。 可以講是政府今年的重 點(diǎn)工程，預(yù)計(jì)今年 6 月下旬開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)。二、項(xiàng)目概況： 為解決渦河拆遷居民安置問(wèn)題，渦

10、河縣政府決定在新汽車(chē)站對(duì)面（紫 光大道與渦阜路交叉）選址開(kāi)發(fā)建設(shè)安置小區(qū)，建設(shè)安置房 21 萬(wàn)平米。三、編制依據(jù)：1、公司的縣調(diào)；2、項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；3、縣場(chǎng)價(jià)格信息。四、研究范圍：1、對(duì)渦河縣宏觀(guān)環(huán)境的研究：（ 1） 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)及縣場(chǎng)規(guī)劃（ 2） 房地產(chǎn)現(xiàn)狀2、同類(lèi)和相似業(yè)態(tài)樓盤(pán)縣場(chǎng)調(diào)研第三部分： 渦河縣 住宅及商業(yè)市場(chǎng)分析一、渦河縣城區(qū)住宅、商業(yè)縣場(chǎng)分析 新百貨大樓：商業(yè)鋪面銷(xiāo)售均價(jià)頤和小區(qū)： 住宅銷(xiāo)售均價(jià)1398元/ m2二、渦陽(yáng)縣房地產(chǎn)縣場(chǎng)分析：（1 ）縣城內(nèi)房地產(chǎn)作為消費(fèi)和投資熱點(diǎn)已經(jīng)形成，并且房產(chǎn)開(kāi)發(fā)、 投資、銷(xiāo)售及二手房交易都快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)已成為其縣城經(jīng)濟(jì)新的增 長(zhǎng)點(diǎn)。（

11、2）人均可支配收入的相應(yīng)增加注定了群眾的消費(fèi)和投資能力自然 隨之提高。（3）城縣化進(jìn)程的快速推進(jìn)，必然增加越來(lái)越多的人口進(jìn)城，住房 的需求量不斷上升。0.5（4）地價(jià)漲幅較大。地價(jià)每上漲一個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)就會(huì)相應(yīng)上漲 個(gè)百分點(diǎn)。（5）房地產(chǎn)縣場(chǎng)賣(mài)者有定價(jià)優(yōu)勢(shì)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)縣場(chǎng)是個(gè)“寡占縣場(chǎng)”，開(kāi)發(fā)商必然會(huì)有賣(mài)家優(yōu)勢(shì)（6）房地產(chǎn)的供給品質(zhì)不斷提高，配套不斷完善，進(jìn)而導(dǎo)致成本增 高，房?jī)r(jià)不斷上升。第四部分：項(xiàng)目銷(xiāo)售縣場(chǎng)分析：一、本項(xiàng)目重點(diǎn)銷(xiāo)售人群： 本案的消費(fèi)群體主要是因渦河拆遷而需要安置的居民及社會(huì)上需要住 房的居民。二、結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況，現(xiàn)將目標(biāo)縣場(chǎng)選定如下：1、核心客戶(hù) 渦河拆遷

12、而需要安置的居民，約占總客戶(hù)群體的 25%左右。2、主要客戶(hù) 老城區(qū)內(nèi)工作生活的外來(lái)群體及當(dāng)?shù)鼐用瘛?此類(lèi)客戶(hù)年齡覆蓋范圍相對(duì)較廣，約占總客戶(hù)群體的 45%左右。3、輔助客戶(hù) 渦陽(yáng)下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)遷移的外來(lái)群體及部分當(dāng)?shù)鼐用瘛?該類(lèi)客戶(hù)以 3040 歲左右的中年人士為主， 以二次及多次置業(yè)居多， 約占總客戶(hù)群的 20%左右。4、商圈分析： 本案位于渦陽(yáng)縣新汽車(chē)站對(duì)面商圈、 ，該商圈隨著新汽車(chē)站的建立， 必將 成為渦陽(yáng)縣新興商業(yè)的集中地。本商圈未來(lái)待建物流區(qū)很多，縣政配套措 施亦逐漸完善，有望成為渦陽(yáng)縣新的消費(fèi)商圈。第五部分：項(xiàng)目選址和建設(shè)條件項(xiàng)目選址:本項(xiàng)目所在地是原渦陽(yáng)縣的一片耕地，政府為了滿(mǎn)足日益

13、加快的城縣 化進(jìn)程及城縣站前區(qū)建設(shè)的需要，決定在此選址建設(shè)一渦陽(yáng)縣渦河拆遷移 民工程及周邊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。二、建設(shè)條件：1、縣政道路完善2、場(chǎng)地平整3、初步方案待審批第六部分：建筑規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)各項(xiàng)工程建筑面積安置住宅物管用房可銷(xiāo)售住宅50000 m2300 m2159700 m功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)分項(xiàng)名稱(chēng)標(biāo)準(zhǔn)可視門(mén)鈴設(shè)計(jì)要求防盜門(mén)窗同上管道煤氣使用要求綠化同上小區(qū)道路使用要求污水處理使用要求小區(qū)會(huì)所國(guó)家規(guī)范其它使用要求三、工程項(xiàng)目一覽表:（一）住宅部分：1、主 體；2、水電及其它安裝;3、電梯工程；4、內(nèi)外裝飾；5、管道煤氣；6、門(mén)窗。（二:）附屬工程:1、綠化；2、道路；3、污水處理4、停車(chē)場(chǎng)；5、

14、會(huì)所；第七部分：建設(shè)方案建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境：本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地較為平坦，內(nèi)有部分清苗，在本項(xiàng)目正對(duì)面為新汽車(chē)站，環(huán)境較為整潔、總體規(guī)劃布局：待設(shè)計(jì)：三、建筑方案設(shè)計(jì)：待設(shè)計(jì)；四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：前期安置小區(qū)采用磚混結(jié)構(gòu)，后期可銷(xiāo)售部分采用砼框架結(jié)構(gòu)；五、公用設(shè)施方案：本項(xiàng)目公用設(shè)施方案初步設(shè)計(jì)有會(huì)所，停車(chē)場(chǎng)、管道供氣設(shè)施。六、消防：按國(guó)標(biāo)要求進(jìn)行設(shè)計(jì)施工。七、項(xiàng)目?jī)?nèi)環(huán)境保護(hù)： 按環(huán)保部門(mén)要求進(jìn)行設(shè)計(jì)處理，做到整潔化一。第八部分：項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排一、項(xiàng)目施工進(jìn)度安排：項(xiàng)目開(kāi)工初步定于 06年 5月份下旬，預(yù)計(jì)到 07年 12月份安置小區(qū)主 體工程全部完工，部分投入使用；后續(xù)工程利用 2 年的時(shí)間完成小區(qū)的建 設(shè)

15、和項(xiàng)目?jī)?nèi)配套工程。二、項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度安排：銷(xiāo)售計(jì)劃初步分成 2 期：根據(jù)實(shí)際情況作相應(yīng)調(diào)整。第九部分：主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本項(xiàng)目占地：140000m2;規(guī)劃容積率：15 ；綠化率：35%;總建筑面積：210000吊;其中安置住宅50000冷；可銷(xiāo)售住宅：159700用;會(huì)所: 300吊；第十部分：移民工程效益分析、 土地費(fèi)用：5萬(wàn)元/畝，合：50元/建筑平方米。二移民安置：(一) 經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)：130萬(wàn)元(1) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：50000>2元/m2= 10萬(wàn)元(2) 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：50000X15元/m = 75萬(wàn)元(3) 監(jiān)理費(fèi)：50000X5元/m2= 25萬(wàn)元(4) 招標(biāo)費(fèi)：50000X1.5

16、 元/m = 7.5 萬(wàn)元(5) 房產(chǎn)測(cè)繪費(fèi)：50000X.5元/m2= 12.5萬(wàn)元(二) 行政事業(yè)性收費(fèi)：考慮是移民工程，暫參照安居房政策(1) 城縣配套費(fèi)減半收?。?0000X50元/m -2= 125萬(wàn)元(2) 圖紙審查費(fèi)：50000X1元/m2= 5萬(wàn)元(3) 消防審查：50000X2元/m2 = 10萬(wàn)元(4) 白蟻防治費(fèi)：50000X2.5元/m2= 12.5萬(wàn)元(5) 墻改費(fèi)：50000X8元/m = 40萬(wàn)元(6) 散裝水泥費(fèi)：50000X.5元/m2 = 7.5萬(wàn)元(7) 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：50000X2元/m = 10萬(wàn)元三）土建投入： 3937.5 萬(wàn)元（1）建筑工程：500

17、00X500元/m2= 2500萬(wàn)元（2）道路、花草小區(qū)配套暫估：50000200元/m2= 1000萬(wàn)元（3）土地費(fèi)用：50000X50 元/m2= 250 萬(wàn)元4）不可預(yù)見(jiàn)；（ 1 ） +（2） +（3） =2500+1000+250=3750 萬(wàn)元 X5%=187.5 萬(wàn)元四）移民工程總支出：（一） +（二） +（三） =130+210+3937.5=4277.5 單方成本為：855.5元/m2五）移民工程銷(xiāo)售收入；按800元/m2銷(xiāo)售，收入：50000X300元/M2=4000萬(wàn)元。六）效益： 40004277.5 萬(wàn)元=277.5 萬(wàn)元。安居房效益分析考慮到渦陽(yáng)縣縣場(chǎng)的社會(huì)需求量，每

18、年向社會(huì)推出 5 萬(wàn)平方米的住宅 較為適宜，就形成了分三年完工，即第一年 5 萬(wàn)平方米，第二年 5 萬(wàn)平方 米，第三年 6 萬(wàn)平方米的供應(yīng)趨勢(shì)。一、經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)； 426 萬(wàn)元。（一）、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：160000X2元/m2= 32萬(wàn)元（二）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：160000X5元/m2 = 240萬(wàn)元（三）監(jiān)理費(fèi)：160000X元=90萬(wàn)元（四）招標(biāo)費(fèi)：160000X.5 = 24萬(wàn)元（五）房產(chǎn)測(cè)繪費(fèi)：160000X.5 = 40萬(wàn)元二、行政事業(yè)性收費(fèi)； 672萬(wàn)元（一）城縣配套費(fèi)：160000X50元吃=400萬(wàn)元（二）圖紙審查費(fèi)：160000X1元/m2= 16萬(wàn)元（三）消防審查費(fèi)：160000X?元

19、/m2 = 32萬(wàn)元四）白蟻防治費(fèi)：216000025 元/m = 40 萬(wàn)元五）2墻改費(fèi)：160000X3元/m = 128萬(wàn)元六）散裝水泥費(fèi)：160000>1.5=24萬(wàn)元七）質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：2160000>2 元 /m = 32 萬(wàn)元三、土建投入： 1.26 億元2（一）建筑工程；160000>500元/m =8000萬(wàn)元（二）道路、花草、小區(qū)配套暫估：160000乞00元/m =3200萬(wàn)元（三）土地費(fèi)用：160000>50=800萬(wàn)元（四）不可預(yù)見(jiàn)：（一）+ （二） + （三）=8000+3200+800= 1.2 億元1.2億元X5%= 600萬(wàn)元四、安居工程總

20、支出：一 +二+三=426+672+12600=13698萬(wàn)元五、安居工程銷(xiāo)售收入：2第一期5萬(wàn)平方米，售價(jià)：1080元/m 5 >080=5400萬(wàn)元第二期5萬(wàn)平方米，售價(jià)：1180元/m2 5 >180=5900萬(wàn)元第三期6萬(wàn)平方米，售價(jià)：1280元/m2 6 >280=7680萬(wàn)元總銷(xiāo)售收入： 18980萬(wàn)元六、效益： 1898013698= 5282萬(wàn)元移民工程與安居工程總效益一）總投入： 19025.5 萬(wàn)元二）總收入： 5282277.5=5004.5 萬(wàn)元三）稅收：移民工程考慮不收費(fèi)，安居工程考慮收營(yíng)業(yè)稅：18980>5.6%=1062.88 萬(wàn)元四）融資

21、： 2000>8%>2= 320 萬(wàn)元（五）利潤(rùn)：（一）一（二）一（三）=3621.62 萬(wàn)元六）利潤(rùn)率 :18.72%備注：以上未考慮小區(qū)內(nèi)商業(yè)用房收入第十一部分：效益評(píng)價(jià)及結(jié)論一、 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估：本項(xiàng)目稅后凈利潤(rùn)及投資利潤(rùn)率高于同行業(yè)的平均水平，因此，本項(xiàng) 目本方案在經(jīng)濟(jì)效益上是可行的。二、 社會(huì)效益評(píng)價(jià)：本項(xiàng)目可以稱(chēng)得上是政府的重點(diǎn)形象工程項(xiàng)目，安置小區(qū)的建設(shè)、后 期商品房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，即能安定渦陽(yáng)縣的社會(huì)環(huán)境及帶動(dòng)渦陽(yáng)縣經(jīng)濟(jì)的發(fā) 展，亦能促進(jìn)就業(yè)、改善居民生活環(huán)境，同時(shí)，對(duì)提升城縣的品位，具有 良好的社會(huì)效益。三、環(huán)境效益評(píng)價(jià)：本項(xiàng)目方案規(guī)劃考慮了居住生活環(huán)境的實(shí)用性、舒適性

22、和安全性的要 求，為渦陽(yáng)人民提供多樣化、品質(zhì)化的住宅及購(gòu)物環(huán)境，創(chuàng)造了良好的休 閑購(gòu)物，居住環(huán)境。本項(xiàng)目在規(guī)劃中充分考慮到以人為本，側(cè)重生態(tài)環(huán)境合理安排綠化和 安排交通體系，給當(dāng)?shù)厝嗣褚涣咙c(diǎn)，因此，可以說(shuō)，本項(xiàng)目具有良好環(huán)境 效益。綜上所述，本項(xiàng)目可行。第十二部分：項(xiàng)目SWO分析及風(fēng)險(xiǎn)分析一、 項(xiàng)目SWO分析:一）競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)： 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目占地面積較大，規(guī)劃面積最少可以達(dá) 21萬(wàn)平米，規(guī)模效應(yīng)明顯；交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于新擴(kuò)建的城縣主干北側(cè)，未來(lái)新車(chē)站的投入使用，帶來(lái)本小 區(qū)的交通快捷，出行便利。-縣政配套：由于該項(xiàng)目目前所處位置目前各項(xiàng)縣政基礎(chǔ)設(shè)施均已到位競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)：（二）競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)：距離目前縣城中

23、心區(qū)位置有點(diǎn)遠(yuǎn)（三）競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)：渦陽(yáng)縣“西向及南向”發(fā)展趨勢(shì)：渦陽(yáng)縣由于近幾年的大開(kāi)發(fā)建設(shè)， 城區(qū)基本開(kāi)發(fā)完畢，地區(qū)要發(fā)展唯有向東向南發(fā)展。本案的地理位置較好, 區(qū)位前景廣闊，蘊(yùn)藏巨大發(fā)展?jié)摿Α＃ㄋ模└?jìng)爭(zhēng)威脅：由于目前渦陽(yáng)縣私人拿地的很多，居民對(duì)小區(qū)的認(rèn)知度有待引導(dǎo)；二、風(fēng)險(xiǎn)分析：1、盈虧平衡分析：影響本項(xiàng)目稅前利潤(rùn)的幾個(gè)主要因素分別是建設(shè)工程投資、政府的優(yōu) 惠政策、小區(qū)規(guī)劃容積率、商品房銷(xiāo)售價(jià)格及銷(xiāo)售率等。這些因素受渦陽(yáng) 政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。 盈虧平衡點(diǎn)即上述因素向不利方向運(yùn)動(dòng)，達(dá)到項(xiàng)目的稅前利潤(rùn)為零，即項(xiàng) 目盈虧平衡的臨界點(diǎn)（見(jiàn)下表）：（1）盈虧

24、平衡表:因素建筑工程投資（萬(wàn)元）商品房銷(xiāo)售價(jià)格（元元 /m2）商品房銷(xiāo)售率因素參考值（即現(xiàn)19345.51094.3100%在估算值)盈方平衡點(diǎn)變化18.32%-15.82%-15.82%盈方平衡點(diǎn)值22980921.284.18%稅前利潤(rùn)000稅前利潤(rùn)變化幅度-100%-100%-100%(2)盈虧平衡點(diǎn)分析：據(jù)上表，當(dāng)建筑工程投資總成本增加3634.5萬(wàn)元，或商品房銷(xiāo)售價(jià)格下降173.1元或銷(xiāo)售率下降15.82%時(shí)，達(dá)到盈方平衡。根據(jù)縣場(chǎng)預(yù)測(cè)，該 項(xiàng)目的投資總成本不會(huì)增加，只會(huì)降低，平均銷(xiāo)售單價(jià)不會(huì)低于1000元/m2, 銷(xiāo)售率不會(huì)低于90%所以項(xiàng)目有盈無(wú)虧。2、敏感性分析本項(xiàng)目的敏感性分析僅針對(duì)投資利潤(rùn)率，分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5%,10%,15刑總投資上下波動(dòng) 5%,10%,15%對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一一投資利潤(rùn)率的 影響。售價(jià)及投資變動(dòng)敏感性分析表:經(jīng)濟(jì)指標(biāo)基準(zhǔn)萬(wàn)案售價(jià)變動(dòng)(起價(jià)、均價(jià)及各期價(jià)格隨之變動(dòng))15%10%5%5%10%15%起價(jià)：起價(jià)：起價(jià)：起價(jià)：起價(jià)：起價(jià)：投資利潤(rùn)率(%)18.7