新房交房驗(yàn)收注意事項(xiàng)

1、知識(shí)改變命運(yùn) 勤奮塑造成功整理人落葉時(shí)間 2011-4-15天才是百分之九十九的勤奮加百分之一的靈感收房時(shí)要注意的幾個(gè)細(xì)節(jié) 收房的時(shí)候沒(méi)有看到有關(guān)的日記，又忙著拿鑰匙裝修，所以大致的看了看，就簽收了。后來(lái)遇到了幾個(gè)問(wèn)題，找開(kāi)發(fā)商維修的時(shí)候就沒(méi)有時(shí)間保證了，所以有問(wèn)題還是收房時(shí)發(fā)現(xiàn)，并要求解決好了以后再簽收，假設(shè)過(guò)了合同規(guī)定的收房日期，還可以索賠的。1.檢查各個(gè)開(kāi)關(guān)所控制的燈、插座什么的是否有效收房時(shí)最好帶個(gè)試電筆；2.檢查各個(gè)水管的龍頭包括樓道里的管道井中的水龍頭是否配件齊全、有效；3.檢查開(kāi)發(fā)商給的各個(gè)鑰匙是否好使；4.檢查電卡、水卡中的水量、電量是否與買的數(shù)量一致；5.帶個(gè)手電筒，檢查衛(wèi)生

2、間的各個(gè)下水口里面是否有水泥等雜物。大家不要以為下水道都被包著呢，不會(huì)有問(wèn)題的，實(shí)際情況并非如此。施工的時(shí)候有的工人會(huì)在你家的下水道里方便，所以有時(shí)就不會(huì)重新給你包好，這樣施工的時(shí)候就很容易掉進(jìn)水泥去，如果你不把水泥想方法弄出來(lái)，日后等你裝上座便堵了的話可就麻煩了。我家的下水道裝座便的那個(gè)就發(fā)現(xiàn)了有水泥塊，盡管要求開(kāi)發(fā)商給掏了出來(lái)，還是有點(diǎn)殘存的；6.檢查各個(gè)窗口開(kāi)合是否順利，關(guān)的是否嚴(yán)實(shí)尤其是平開(kāi)窗的，各個(gè)窗戶的把手、止動(dòng)閥等是否好用，各個(gè)窗玻璃有無(wú)損壞。我家的窗戶都是平開(kāi)的推拉的窗戶出現(xiàn)的問(wèn)題可能會(huì)少一些，所以我家的窗戶是出現(xiàn)問(wèn)題比擬多。一開(kāi)始是客廳的一扇窗戶下墜，關(guān)上后還有一個(gè)大縫子。找

3、來(lái)開(kāi)發(fā)商管維修的來(lái)查看，容許給修，可是廠家只有周末的時(shí)候才來(lái)維修，所以等了一個(gè)星期，來(lái)了一個(gè)四川的小伙子，這個(gè)小伙子干活就是糊弄人，能將就就給你將就。它把玻璃從塑鋼框子中卸下來(lái)并在玻璃底下墊了幾塊木頭，想把它頂起來(lái)，當(dāng)時(shí)是感覺(jué)把縫子弄沒(méi)了，可是過(guò)了沒(méi)幾天，縫子就又出來(lái)了。在卸玻璃的時(shí)候把我家塑鋼窗撬的很多坑，很難看的。后來(lái)又連續(xù)來(lái)了兩撥人，都沒(méi)有完全解決，而且直到我裝修完了也沒(méi)把縫子弄沒(méi)了。后來(lái)聽(tīng)說(shuō)小區(qū)里很多業(yè)主的窗戶都存在同樣的問(wèn)題，kfs正在聯(lián)系廠家來(lái)解決。后來(lái)第四撥人來(lái)了把合葉等配件重新?lián)Q了后才完全解決了。前兩天一個(gè)朋友來(lái)我家，發(fā)現(xiàn)我家書(shū)房的窗戶也關(guān)不嚴(yán)實(shí)，難怪前兩天這屋那么冷呢！今天下

4、午廠家來(lái)了給修好了。所以說(shuō)收房時(shí)這些問(wèn)題大家注意一下，這樣kfs解決問(wèn)題的速度就快了。7.檢查空調(diào)孔是否里高外低。如果是外面高里面低，下雨的時(shí)候雨水就會(huì)灌進(jìn)來(lái)，這可是比擬麻煩的事，尤其是空調(diào)孔開(kāi)在北面的，灌水非常嚴(yán)重。如果發(fā)現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題，堅(jiān)決要求kfs把原來(lái)的口子堵上，并重新打孔。我家的四個(gè)空調(diào)孔全部不合格，當(dāng)時(shí)驗(yàn)房的時(shí)候就發(fā)現(xiàn)北面的兩個(gè)孔向里面灌水的痕跡了，并跟驗(yàn)房的人說(shuō)了。他們說(shuō)先記錄下來(lái)，然后給解決。可是等你拿了鑰匙再找他給你解決的時(shí)候，他就不這樣說(shuō)了，他說(shuō)讓自己堵一下就可以了。大家想一想，如果只堵里面，那雨水還是能灌的到墻里面的，要是堵的不好的話，等你裝修完了以后雨水一樣能把墻面毀掉。所

5、以要想完全堵好，必須用水泥在墻外堵。可是外面沒(méi)有腳手架，人如何出去堵我家可是5樓?。?？所以這個(gè)問(wèn)題讓我郁悶了好長(zhǎng)時(shí)間。最后還是干活的工頭想方法從外面給堵上了，自己又重新找人打的空調(diào)孔。這可是教訓(xùn)啊，大家切記！8.我實(shí)際拿鑰匙的時(shí)間比合同規(guī)定的時(shí)間提前了10天。kfs在發(fā)通知的時(shí)候一般不會(huì)一股腦的把所有的業(yè)主都通知到，而是今天通知20個(gè)，明天再通知20個(gè)，他們是有先后順序的。所以如果你想提前拿鑰匙，你可以提前給他們打 咨詢一下，是否可以提前入住。我也是在一次收房前kfs組織的業(yè)主會(huì)議時(shí)登記的提前入住的。9.我裝修的時(shí)候沒(méi)有交裝修保證金。我只交了一年的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)。物業(yè)規(guī)定業(yè)主想裝修

6、的時(shí)候再去辦理裝修許可證。我只是給幾個(gè)工人辦了幾個(gè)出入證，沒(méi)有辦理開(kāi)工許可就開(kāi)工了，物業(yè)也沒(méi)有人來(lái)查。后來(lái)快裝修完的時(shí)候才上來(lái)兩個(gè)保安要看開(kāi)工許可證，那時(shí)我已經(jīng)快干完了，他們也就沒(méi)說(shuō)什么。所以大家如果能不辦就不辦了，干嗎把錢(qián)給他當(dāng)押金啊。關(guān)于收房時(shí)的本卷須知我暫時(shí)就想到這么多。如果再有，我再補(bǔ)充文檔來(lái)自于網(wǎng)絡(luò)搜索根據(jù)房屋面積選購(gòu)空調(diào)：選擇制冷量的原那么是：空調(diào)器的制冷量應(yīng)略大于房間的冷負(fù)荷，房間的熱負(fù)荷應(yīng)考慮到房間的朝向，墻壁和屋頂?shù)母魺崆闆r，以及室內(nèi)熱源包括人員的多少。舉例：一個(gè)16平方米的臥室或客廳，需配多大冷量的空調(diào)器？普通房間冷負(fù)荷的推薦值為115145W/m2，取中間值130 W/m

7、2為計(jì)算依據(jù)，那么冷負(fù)荷130162080W。 由于空調(diào)器的實(shí)際制冷量比名義值低8，因此所選空調(diào)器的名義制冷量必須大于20800.922260W。選用空調(diào)器的名義制冷量應(yīng)該為2300 W左右。 對(duì)于空調(diào)效果要求較高的房間，冷負(fù)荷應(yīng)取160180 W/m2。 這里再提一下瓦W過(guò)去用制冷量單位千卡/小時(shí)kcal/h之間的關(guān)系： 1W=0.86kcal/h； 1kcal=1.16W。 日本空調(diào)器常用壓縮機(jī)的功率馬力數(shù)值來(lái)表示制冷量，這是過(guò)去的習(xí)慣，并不確切，因?yàn)楦鲝S和各個(gè)時(shí)期產(chǎn)品的性能系數(shù)是不同的，但大致上馬力數(shù)與制冷量有如下關(guān)系： 05匹機(jī)組 制冷量16002000W075匹機(jī)組 制冷量18002

8、400W 1匹機(jī)組 制冷量22002800W 15匹機(jī)組 制冷量32004000W 2匹機(jī)組 制冷量40005000W準(zhǔn)入證介紹！準(zhǔn)備拿鑰匙的都看看！1.準(zhǔn)入證是什么？準(zhǔn)入證全稱為?新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證?。、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證；、非經(jīng)營(yíng)性公建配套證明；、供水、供電、供氣、供熱、排水等配套證明；、土地使用權(quán)證書(shū)；、地名管理部門(mén)批準(zhǔn)的地名文件；、小區(qū)竣工資料現(xiàn)狀照片4張，一份小區(qū)情況簡(jiǎn)介。其中，項(xiàng)為法定要件，項(xiàng)為附件資料。5.準(zhǔn)入證的辦件時(shí)限是多少?，開(kāi)發(fā)商提供的要件齊全的情況下，最多7個(gè)工作日以內(nèi)完成審批并發(fā)放準(zhǔn)入證。6.什么樣的商品房應(yīng)辦理準(zhǔn)入證?竣工的新建商品

9、房工程都應(yīng)辦理準(zhǔn)入證。7.準(zhǔn)入證的核發(fā)部門(mén)是什么?8.涉及準(zhǔn)入證的糾紛處置及賠償問(wèn)題如何解決?9.開(kāi)發(fā)商違法違規(guī)行為的懲罰。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)在未取得準(zhǔn)入證的情況下，提前通知購(gòu)房者入住，一經(jīng)核實(shí)將由政府部門(mén)對(duì)其處以10萬(wàn)元以下罰款。同時(shí)，將該企業(yè)的違規(guī)行為記入信用檔案，在資質(zhì)年檢時(shí)對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格審核。超詳細(xì)的收房流程及收房本卷須知一、注意及時(shí)接收入住通知書(shū)1. 這是收房的第一步，要注意期限。一般，開(kāi)發(fā)商約定的交房時(shí)限在通知書(shū)寄出30天內(nèi)，所以購(gòu)房者要安排好時(shí)間。2. 接到入住通知書(shū)后，首先應(yīng)判斷開(kāi)發(fā)商是否如期交房。假設(shè)逾期交房，那么應(yīng)提出處理意見(jiàn)，并根據(jù)開(kāi)發(fā)商的答復(fù)決定是否前往收房，按通知上約定的時(shí)間

10、前往收房。特別提示：1. 要注意收房的期限，錯(cuò)過(guò)收樓日期麻煩多。2. 收樓日期可提早不可推遲。假設(shè)實(shí)際交樓日期超過(guò)了合同上約定的收樓日期，可考慮向開(kāi)發(fā)商按合同索賠。3. 有特殊情況不能如期到場(chǎng)的，可以書(shū)面形式委托親友、律師進(jìn)行，也可及時(shí)與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定時(shí)間，并以書(shū)面形式確認(rèn)。4. 假設(shè)購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)收房手續(xù)，從法律角度來(lái)說(shuō)，那么一般被視為開(kāi)發(fā)商已實(shí)際將該房交付買家使用，買家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。二、確定房屋是否到達(dá)交付條件1. ?竣工驗(yàn)收備案表? 最重要?房屋建筑工程和市政根底設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表?是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意

11、的文件。該表是建設(shè)部為標(biāo)準(zhǔn)工程竣工驗(yàn)收備案的管理工作而制定的，它由設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合驗(yàn)后，在工程竣工15天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門(mén)竣工備案。?竣工驗(yàn)收備案表?中的工程，只要送交主管部門(mén)備案后，開(kāi)展商就必須對(duì)樓盤(pán)終生負(fù)責(zé)。所以?竣工驗(yàn)收備案表?對(duì)房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)有關(guān)主管部門(mén)備案，缺少任何一項(xiàng)的話，這個(gè)樓盤(pán)就是“黑樓，是不能入住的，購(gòu)房者有權(quán)拒絕收房。2. ?住宅質(zhì)量保證書(shū)?住宅質(zhì)量保證書(shū)?是開(kāi)發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購(gòu)房合同的附件，與購(gòu)房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細(xì)審查其中的具體各款，特別注意保修

12、期限。3. ?住宅使用說(shuō)明書(shū)?住宅使用說(shuō)明書(shū)?是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說(shuō)明和提出本卷須知。4. ?建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書(shū)?5. ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收合格證?6. 實(shí)測(cè)面積登記表特別提示：1. 只有具備上述文件，才說(shuō)明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以收房時(shí)先要審查相關(guān)文件，確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進(jìn)一步進(jìn)行驗(yàn)房、結(jié)算費(fèi)用、交鑰匙等交接工作。所以要對(duì)這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復(fù)印件。2. ?建筑工程竣工備案表?是最重要的文件，收房時(shí)不能只看開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有這張?備案表?，一定還要仔細(xì)觀察各個(gè)分項(xiàng)有沒(méi)有都備案。它是收房

13、的前提，即使開(kāi)發(fā)商做得再好，如果沒(méi)有此表就說(shuō)明它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn)，您有權(quán)拒絕收房。3. 對(duì)于這些文件，一方面要驗(yàn)收它有沒(méi)有，另一方面也要看驗(yàn)收這些文件取得的合法性。4. 如果開(kāi)發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購(gòu)房合同第十一條，要求開(kāi)發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕出示?住宅質(zhì)量保證書(shū)?和?住宅使用說(shuō)明書(shū)?、?建筑工程竣工驗(yàn)收備案表?的責(zé)任確認(rèn)函。5. 提醒您：?住宅質(zhì)量保證書(shū)?、?住宅使用說(shuō)明書(shū)?和管線分布竣工圖，您可帶走，作為證據(jù)資料保存。6. 如果開(kāi)發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件，購(gòu)房人有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。三、房屋檢驗(yàn)收房過(guò)程中必須要掌握一個(gè)原那么：“先驗(yàn)

14、后收。即購(gòu)房者一定要先驗(yàn)收房屋包括驗(yàn)收交房必須的文件，確認(rèn)無(wú)誤后再簽署收房文件?！跋闰?yàn)后收不僅是符合商業(yè)慣例的，而且也是有法律依據(jù)的。房屋的對(duì)價(jià)是房款，消費(fèi)者只要付清房款，或者按照合同約定支付相應(yīng)比例的價(jià)款，就履行了合同的義務(wù)，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該交房。而在房屋交付以前，業(yè)主有權(quán)先驗(yàn)收房屋：1. 檢測(cè)房屋面積：要求開(kāi)發(fā)商出具?實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告?，根據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測(cè)量單位對(duì)每一套房屋面積進(jìn)行核定所得實(shí)測(cè)面積，核對(duì)其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大；假設(shè)實(shí)測(cè)面積誤差超出3%，可以中止收房。2. 檢驗(yàn)房屋質(zhì)量：購(gòu)房者進(jìn)行房屋驗(yàn)收時(shí)需仔細(xì)檢查商品房質(zhì)量，主要可從以下幾方面入手：一) 房屋

15、本身的質(zhì)量二景觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否符合合同約定。三裝修質(zhì)量特別提示：1. 一定要掌握“先驗(yàn)后收的原那么。2. 如果開(kāi)發(fā)商拒絕先驗(yàn)房后辦理其他交付手續(xù)，那么購(gòu)房者可要求開(kāi)發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕交驗(yàn)房屋的責(zé)任確認(rèn)函后中止辦理手續(xù)。3. 購(gòu)房者應(yīng)了解公攤面積及相關(guān)知識(shí)，防止開(kāi)發(fā)商侵占。4. 假設(shè)發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商應(yīng)限期維修，購(gòu)房者應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商簽定書(shū)面函件，由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。5. 只要付清房款，按照合同約定購(gòu)房者已經(jīng)完全履行了合同的義務(wù)，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該無(wú)條件交房，否那么應(yīng)視為開(kāi)發(fā)商違約，如果開(kāi)發(fā)商拒不交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)以“未繳納相

16、關(guān)費(fèi)用等任何理由而拒絕交房。6. 不要將樣板房標(biāo)準(zhǔn)作為現(xiàn)實(shí)標(biāo)準(zhǔn)，除非開(kāi)發(fā)商將有關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)按樣板間標(biāo)準(zhǔn)在合同中明確下來(lái)四、新房驗(yàn)收的最終結(jié)果1. 房屋檢驗(yàn)沒(méi)有問(wèn)題的：按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫(xiě)?驗(yàn)房交接表?等相關(guān)文件。在這個(gè)記錄表上，應(yīng)把檢驗(yàn)情況逐一記錄，但凡無(wú)法確認(rèn)的事項(xiàng)，那么不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄?、“無(wú)法認(rèn)定等字樣。假設(shè)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，那么如實(shí)記錄下來(lái)，并要求開(kāi)展商限期處理。2. 如有不滿意的地方，可提出意見(jiàn)并將意見(jiàn)填寫(xiě)在?驗(yàn)房交接表?中，作為書(shū)面依據(jù)，如開(kāi)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書(shū)面形式將意見(jiàn)送交開(kāi)展商。3. 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，買賣雙方可協(xié)商解決，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗(yàn)收

17、時(shí)間一般不超過(guò)30天。4. 對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要詳細(xì)在驗(yàn)樓表上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫(xiě)明不予收樓的原因并要求開(kāi)發(fā)商簽字、蓋章。特別提示：1. 驗(yàn)房后要堅(jiān)持的原那么：只要發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，不管大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來(lái)，而不管開(kāi)發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧語(yǔ)；如果樓盤(pán)根本就沒(méi)準(zhǔn)備驗(yàn)收登記表，那么應(yīng)自備紙筆，一一記錄。2. 物業(yè)公司的行為代表不了開(kāi)發(fā)商除非有明確書(shū)面授權(quán)，因此不要就房屋質(zhì)量的問(wèn)題與物業(yè)公司簽署文件。3、驗(yàn)收房屋發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，一定要開(kāi)發(fā)商蓋章確認(rèn)，約定處理方案。4、如果開(kāi)發(fā)商拒絕蓋章確認(rèn)房屋存在的問(wèn)題，一定要取得證據(jù)，證明不是買房人不按時(shí)收房，而是開(kāi)發(fā)商擬交付房屋不符合合

18、同的約定或法定條件。本卷須知以下問(wèn)題，購(gòu)房者在買房、收房過(guò)程中會(huì)經(jīng)常遇到，特別經(jīng)常遇到此類的咨詢問(wèn)題，把關(guān)鍵本卷須知列出，提醒消費(fèi)者予以重視，以維護(hù)自己的權(quán)益。一、買房相關(guān)稅費(fèi)一商品房買賣應(yīng)繳以下稅費(fèi)：1、契稅2、房屋買賣交易手續(xù)費(fèi)3、買賣合同印花稅4、公共維修基金5、房屋所有權(quán)登記費(fèi)6、房屋所有權(quán)印花貼稅7、權(quán)證工本費(fèi) 二稅費(fèi)問(wèn)題特別提示：依據(jù)法律的規(guī)定和大局部購(gòu)房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費(fèi)用均不能作為開(kāi)發(fā)商交付房屋的前提。1. 契稅契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)向國(guó)家交的稅。繳納時(shí)間：契稅只能在過(guò)戶時(shí)交納特別提示：除稅務(wù)機(jī)關(guān)，任何單位無(wú)權(quán)代收。實(shí)施：業(yè)主入住時(shí)不需要向開(kāi)發(fā)商交納契稅，等

19、房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證之前自己到稅務(wù)局直接辦理。 2. 公共維修基金 此項(xiàng)基金不同于物業(yè)管理費(fèi)，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。 稅率：房屋成交價(jià) 的2%。 特別提示：任何開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司都無(wú)權(quán)收取或代收大修基金。該基金應(yīng)該交給小區(qū)辦。如果您將大修基金交給開(kāi)發(fā)商，您很可能無(wú)法要回。 3、面積測(cè)繪費(fèi) 面積測(cè)繪費(fèi)收取原那么為“誰(shuí)委托，誰(shuí)付費(fèi)，購(gòu)房合同已規(guī)定開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人提供面積測(cè)量數(shù)據(jù)的義務(wù)，故此費(fèi)用應(yīng)由開(kāi)發(fā)商交納。 4、物業(yè)費(fèi) 一年物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和水電保證金 特別提示：普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費(fèi)并不違規(guī)。 物業(yè)管理效勞收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)工程和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)方法應(yīng)在

20、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。 5. 產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi) 業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)強(qiáng)行向業(yè)主收取該筆費(fèi)用。 二、面積問(wèn)題 面積問(wèn)題是消費(fèi)者最為關(guān)心的內(nèi)容之一，購(gòu)房人買房時(shí)尤其是買期房時(shí)，一定要考慮到合同面積與實(shí)際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問(wèn)題，并在簽訂合同時(shí)以附加條款加以防范。 一 存在的問(wèn)題： 1. 商品房合同面積與實(shí)測(cè)面積存在誤差，這一直是個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題。 消費(fèi)者常常因面積問(wèn)題出現(xiàn)糾紛而處于被動(dòng)局面，建議購(gòu)房人在購(gòu)房合同中對(duì)相關(guān)可能出現(xiàn)的問(wèn)題詳細(xì)進(jìn)行約定，以維護(hù)自己的權(quán)益。 2. 開(kāi)發(fā)商有時(shí)能利用公攤、面積測(cè)量侵占購(gòu)房者的合法利益，還不易被發(fā)現(xiàn)。 正確測(cè)算房屋面積，是專業(yè)人員的工作，一般購(gòu)房者

21、根本無(wú)法完成。其次，面積測(cè)量的人工操作特點(diǎn)，正常誤差都難以防止，一些開(kāi)發(fā)商在使之產(chǎn)生人為偏差侵占購(gòu)房者一、兩米面積輕而易舉。再有，由于消費(fèi)者相關(guān)知識(shí)掌握不夠，使得購(gòu)房過(guò)程中信息不對(duì)稱，開(kāi)發(fā)商很容易偷梁換柱，把非公攤的面積參加公攤之中。 二如何解決面積誤差？ 面積誤差：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，買賣雙方因設(shè)計(jì)變更造成的實(shí)測(cè)房屋套內(nèi)面積或建筑面積含公攤面積與房屋買賣合同約定面積不符的，按照合同約定處理。合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原那么處理：一面積誤差比絕對(duì)值在3以內(nèi)含3，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算房款；二面積誤差比絕對(duì)值超出3，購(gòu)房人可要求退房。開(kāi)發(fā)商應(yīng)在買房人提出退房之日起30日內(nèi)退還已交房款，

22、并支付已付房款利息。如購(gòu)房人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3以內(nèi)含3局部的房?jī)r(jià)款由購(gòu)房人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3局部的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積在3以內(nèi)含3局部的房?jī)r(jià)款及利息由開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房者，面積誤差絕對(duì)值超過(guò)3局部的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商雙倍返還買受人。 特別提示： 1. 想測(cè)出您買的商品房的真實(shí)面積，首先購(gòu)房者索要出建筑的竣工圖紙，請(qǐng)專家根據(jù)圖紙進(jìn)行計(jì)算。 2. 簽定合同時(shí)應(yīng)該細(xì)化條款，應(yīng)該約定實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。如規(guī)定合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對(duì)值超出3時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房

23、。 三關(guān)于分?jǐn)偯娣e 公用建筑面積分?jǐn)傇敲矗?1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。 2、為整幢商品房效勞的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍效勞的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。屢次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。 3、公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由以下兩局部組成： 1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道

24、、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑效勞的公共用房和管理用房建筑面積； 2、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積局部，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。 不應(yīng)入的公用建筑空間： 1、倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。 2、售房單位自營(yíng)、自用的房屋。 3、為多幢房屋效勞的警衛(wèi)室、管理包括物業(yè)管理用房。 4、對(duì)于半地下室，不管采光井的結(jié)構(gòu)如何，都不計(jì)入建筑面積。 特別提示： 1. 簽訂合同時(shí)應(yīng)明確約定公攤的

25、具體工程。 2. 售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門(mén)提交預(yù)售商品房的面積測(cè)量報(bào)告。預(yù)售商品房設(shè)計(jì)方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測(cè)量報(bào)告。 售房單位在銷預(yù)售商品房時(shí)，在銷預(yù)售合同含補(bǔ)充協(xié)議中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。 3. 其他購(gòu)房人受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，?yīng)在銷預(yù)售合同中寫(xiě)明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。 三、審查銷售廣告 一出現(xiàn)問(wèn)題 “我們的小區(qū)綠化率到達(dá)，我們小區(qū)配有小學(xué)、幼兒園、會(huì)所 購(gòu)房者常常會(huì)被上面的優(yōu)美辭藻所迷惑，但到實(shí)際收房時(shí)才發(fā)現(xiàn)與現(xiàn)實(shí)相去甚遠(yuǎn)，現(xiàn)實(shí)當(dāng)中虛假宣傳、改變小區(qū)規(guī)劃也是一些開(kāi)發(fā)商慣用的一手；另外，裝

26、修標(biāo)準(zhǔn)不符合合同的約定或開(kāi)發(fā)商承諾。收房中其中一個(gè)重點(diǎn)就是要開(kāi)發(fā)商如何兌現(xiàn)曾經(jīng)的承諾。 二解決方法 1. 要注意平時(shí)的證據(jù)收集。 如買房時(shí)的樓書(shū)、廣告一定保存好，有條件購(gòu)房時(shí)拍下售樓處沙盤(pán)，收房時(shí)應(yīng)該對(duì)照小區(qū)平面圖看環(huán)境。根據(jù)相關(guān)的司法解釋，此類的廣告可以作為要約，在法庭上作為證據(jù)出示，要求開(kāi)發(fā)商兌現(xiàn)承諾。 2. 要隨時(shí)主張自己的權(quán)利。 一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)有規(guī)劃被變更的跡象，購(gòu)房者一定要盡快跟相關(guān)部門(mén)和開(kāi)發(fā)商交涉，以免形成事實(shí)，出現(xiàn)“贏了官司卻無(wú)法執(zhí)行的局面。 四、法定退房條件： 在房屋驗(yàn)收過(guò)程中，業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)購(gòu)置的商品房存在質(zhì)量問(wèn)題，是不是都可以退房呢？退房的法定條件，綜合起來(lái)包括以下幾種： 1.

27、 購(gòu)房合同無(wú)效： 實(shí)踐中，造成購(gòu)房合同無(wú)效的常見(jiàn)情形有：開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)處分該房產(chǎn)；開(kāi)發(fā)商存在欺詐情形。 2. 套型誤差導(dǎo)致退房： 按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致時(shí)，或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中對(duì)此未約定處理方式的，購(gòu)房人可以退房。 3. 面積誤差導(dǎo)致退房： 房屋實(shí)際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對(duì)值超過(guò)3不含3的。 4. 變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)導(dǎo)致退房： 開(kāi)發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及合同中約定的配套環(huán)境的；開(kāi)發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)改變房屋結(jié)構(gòu)未經(jīng)買家認(rèn)可的。 5. 質(zhì)量不合格導(dǎo)致退房： 房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格并依照有關(guān)規(guī)定經(jīng)委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)核驗(yàn)確實(shí)的，買受人有權(quán)退房。 特別

28、提示： 1. 由于樓盤(pán)整體建筑未完成而根本無(wú)法驗(yàn)收，未取得“三書(shū)一證一表的樓房，買家可以不收樓。 2. 出現(xiàn)上述法定退房條件時(shí)，購(gòu)房人在以上情況之一出現(xiàn)時(shí)選擇退房，相關(guān)違約賠償責(zé)任由開(kāi)展商承擔(dān)，如果開(kāi)發(fā)商不同意退房，購(gòu)房人可向有管轄權(quán)的人民法院起訴。 3. 如果不具備上述條件，但是房屋確實(shí)出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房人有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行維修，因此造成損失的由開(kāi)發(fā)商賠償。 五、特別建議： 可以考慮集體收房。買房過(guò)程中，常常會(huì)涉及到很多專業(yè)問(wèn)題，只靠消費(fèi)者個(gè)人的力量有時(shí)很難解決問(wèn)題，在此，特別建議您可以考慮集體收房，人多力量大，結(jié)合專家的力量解決遇到的所有難題! 收房需要帶的工具： 1)1只塑料洗臉盆-用

29、于驗(yàn)收下水管道 2)1只小榔頭-用于驗(yàn)收房子墻體與地面是否空鼓 3)1只塞尺-用于測(cè)裂縫的寬度 4)1只5米卷尺-用于測(cè)量房子的凈高 5)1只萬(wàn)用表-用于測(cè)試各個(gè)強(qiáng)電插座及弱電類是否暢通6)1只計(jì)算器-用于計(jì)算數(shù)據(jù)7)1只水筆-用于簽字 8)1把掃帚-用于清掃室內(nèi)衛(wèi)生 9)1只小凳子和一些報(bào)紙、塑料帶，包裝繩-用于時(shí)間長(zhǎng)，可休息一下及預(yù)先封閉下水管道。 正常驗(yàn)收房子時(shí)間一般是持續(xù)2-3個(gè)鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去。 最正確收房流程: 核驗(yàn)業(yè)主材料 業(yè)主領(lǐng)取?竣工驗(yàn)收備案表?、?房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū)?、?住宅質(zhì)量保證書(shū)?和?住宅使用說(shuō)明書(shū)?并由開(kāi)發(fā)商加以說(shuō)明 交納剩余房款 業(yè)主領(lǐng)

30、取鑰匙并簽署?住宅鑰匙收到書(shū)? 業(yè)主做綜合驗(yàn)收 業(yè)主就驗(yàn)收中存在的問(wèn)題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見(jiàn)或解決方案 開(kāi)發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達(dá)成書(shū)面協(xié)議 根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問(wèn)題，無(wú)法在15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書(shū)面協(xié)議 業(yè)主簽署?入住交接單? 對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要在驗(yàn)樓單上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫(xiě)明不予收樓的原因并要求開(kāi)發(fā)商簽字、蓋章。 【提示】：開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)向業(yè)主提供的?竣工驗(yàn)收備案表?、?住宅質(zhì)量保證書(shū)?和?住宅使用說(shuō)明書(shū)?必須為原件而不是復(fù)印件。 驗(yàn)房、填寫(xiě)驗(yàn)收記錄和做房屋交接：驗(yàn)完樓后，業(yè)主應(yīng)按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫(xiě)?住戶驗(yàn)房交接表?，同時(shí)將水表、電表底數(shù)抄在指定表格(一

31、般附在?驗(yàn)房交接表?中)；符合政府規(guī)定和合同約定的，通過(guò)驗(yàn)收；如有不滿意的地方，可提出意見(jiàn)并將意見(jiàn)填寫(xiě)在?樓宇驗(yàn)收記錄表?中，作為書(shū)面依據(jù)，如開(kāi)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，業(yè)主應(yīng)另以書(shū)面形式將意見(jiàn)送交開(kāi)發(fā)商。根據(jù)業(yè)主意見(jiàn)，合同雙方協(xié)商解決方法，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗(yàn)收時(shí)間(一般不超過(guò)天)。不能整改的，應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；問(wèn)題嚴(yán)重，對(duì)房屋使用功能影響重大的，可依法追究開(kāi)發(fā)商相應(yīng)責(zé)任，甚至退房。交費(fèi)筆筆算清：檢查完這些工作，如果沒(méi)問(wèn)題的話，那就交錢(qián)去吧；換正規(guī)發(fā)票及繳交各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用與錢(qián)銀有關(guān)，更要筆筆算清。簽物業(yè)合同，拿鑰匙，辦理入住手續(xù)：驗(yàn)完樓后，開(kāi)發(fā)商一般要求業(yè)主填寫(xiě)?住

32、戶檔案表?、?入住協(xié)議?、?消防責(zé)任書(shū)?等協(xié)議書(shū)，同時(shí)領(lǐng)取?住戶手冊(cè)?、?效勞指南?等各種入住手冊(cè)及各種贈(zèng)送物品。具體過(guò)程如下：1. 去物業(yè)部門(mén)查看資料局部，分別有以下幾份資料需要查驗(yàn)：1) 房屋的?住宅質(zhì)量保證書(shū)?-可帶走2) ?住宅使用說(shuō)明書(shū)?-可帶走3) ?竣工驗(yàn)收備案表?4) 面積實(shí)測(cè)表5) 管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))-可帶走如果房產(chǎn)商準(zhǔn)備充分的話，一般10分鐘即可查看完資料。2. 核實(shí)面積、合同及價(jià)錢(qián)多退少補(bǔ)問(wèn)題。確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實(shí)是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同，房屋面積是否經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)部門(mén)實(shí)際測(cè)量，與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同，看之 間的誤差為多少，一

33、般為3%，3%之內(nèi)不考慮，超出局部進(jìn)行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過(guò)5%比擬好)以雙方簽定合同為準(zhǔn)。一般這個(gè)時(shí)間因人而 變，時(shí)間為30-40分鐘。驗(yàn)收房子看完那些資料后，根本就可以去驗(yàn)收房子了，小魯提示您:暫且先不要交付一些物業(yè)費(fèi)用及相關(guān)費(fèi)用，此時(shí)物業(yè)會(huì)催促你來(lái)交付，可同他們交流，驗(yàn)收好后，再交付費(fèi)用.從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門(mén)鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表(假設(shè)有遠(yuǎn)程抄表另)等幾把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。(記 得拿那些工具哦)1) 詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)等部位有無(wú)開(kāi)裂現(xiàn)象；(陽(yáng)臺(tái)裂縫危險(xiǎn)大)【提示】：由于新房子空關(guān)時(shí)間較長(zhǎng)，在門(mén)窗軌道里會(huì)有一些灰塵

34、和建筑垃圾，所以切不可很沖動(dòng)，用蠻力推拉門(mén)窗，一感覺(jué)有阻塞感的時(shí)候，仔細(xì)查看一下，用掃帚清楚后就可以看了2) 檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫【提示】：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因。3) 仔細(xì)檢查地面，仔細(xì)檢查地面有無(wú)空殼開(kāi)裂情況?！咎崾尽浚喝缬锌展?，一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)，否那么在裝修中會(huì)很容易打穿樓板，阻礙鄰里關(guān)系。以上2-3項(xiàng)可用工具小榔頭和塞尺。4) 水電煤暢通情況和能否正常使用。大開(kāi)龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來(lái)看看水壓，二、來(lái)試試排水速度。(一般新房子會(huì)配一個(gè)簡(jiǎn)易龍頭給業(yè)主)。用萬(wàn)用表測(cè)

35、量各個(gè)強(qiáng)弱電是否暢通?！咎崾尽浚宏P(guān)閉分閘，檢查各個(gè)分閘是否完全控制各分支線路。5) 驗(yàn)收下水情況，先用面盆盛水，再向各個(gè)下水處灌水，分別是臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽(yáng)臺(tái)地漏等，根本是每個(gè)下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽(tīng)到咕嚕嚕的聲音和外表無(wú)積水?！咎崾尽浚鹤龊眠@些后，確認(rèn)沒(méi)問(wèn)題，要盡快將這些突出下水(如臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水)拿一塑料袋罩著水口，再加以 捆實(shí)，而象地漏等下水需要塞實(shí)(記得留一可拉扯掉的位置)。6) 驗(yàn)收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時(shí)后查看其家?guī)l(wèi)的天花。【提示】：在全部用完水后，應(yīng)再翻開(kāi)水表，看清楚水表數(shù)字，記

36、錄下來(lái)，同時(shí)要記錄電表數(shù)字。7) 核對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施核對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符；【提示】：通常在這方面，應(yīng)該沒(méi)什么大問(wèn)題，但是確實(shí)要仔細(xì)核實(shí)。8) 測(cè)量一下樓宇的層高，用5米卷尺即可，采樣數(shù)據(jù)來(lái)源地點(diǎn)與具體數(shù)據(jù)，最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長(zhǎng)度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個(gè)自己的小本子上，同時(shí)把一些驗(yàn)收房子的數(shù)據(jù)和問(wèn)題寫(xiě)在物業(yè)公司提供的紙張上。最后好了，檢查完這些工作，如果沒(méi)問(wèn)題的話，那就交錢(qián)去吧；假設(shè)有問(wèn)題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結(jié)果是否影響收房，假設(shè)影響，需要進(jìn)行交涉了作為業(yè)主，還需要對(duì)房屋本身細(xì)節(jié)進(jìn)一步

37、把關(guān)，及時(shí)讓有關(guān)部門(mén)修理和完善。以下是細(xì)節(jié)把關(guān)的小竅門(mén)包括精裝修的房屋驗(yàn)收：核對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符。門(mén)窗1試試門(mén)窗開(kāi)啟是否靈活，目測(cè)門(mén)與門(mén)框、窗與窗框的各邊之間是否平行，關(guān)上門(mén)窗聽(tīng)聽(tīng)隔音效果，同時(shí)也了解它們的密封程度。查看密封膠條是否完整牢固。2門(mén)插是否插入得太少，門(mén)間隙是否太大？特別是門(mén)鎖的一邊3門(mén)四邊是否緊貼門(mén)框，門(mén)開(kāi)關(guān)時(shí)有無(wú)特別聲音？4大門(mén)、房門(mén)的插銷、門(mén)銷是否太長(zhǎng)太緊？5窗邊與混凝土接口有無(wú)縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼?，框墻接縫處一定要密實(shí)，不能有縫隙。6窗戶玻璃是否完好？7窗臺(tái)下面有無(wú)水漬？如有那么可能是窗戶漏水。地板1地板有無(wú)松動(dòng)、爆裂、撞凹？行走時(shí)

38、是否吱吱作響？2地板間隙是否太大？3柚木地板有無(wú)大片黑色水漬？4地腳線接口是否妥當(dāng)，有無(wú)松動(dòng)？5地面是否有裂縫，是否有起砂現(xiàn)象？ 頂棚 1頂上是否有裂縫？沒(méi)有裂縫最好，有裂縫得看是什么樣的裂縫。一般來(lái)說(shuō)，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問(wèn)題，但根本不阻礙使用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說(shuō)明房屋沉降嚴(yán)重，該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問(wèn)題。 2看頂部是否有麻點(diǎn)。這種麻點(diǎn)專業(yè)稱“石灰爆點(diǎn)，是石灰水沒(méi)有經(jīng)過(guò)足夠時(shí)間的熟化所致。如果頂部有麻點(diǎn)，對(duì)室內(nèi)裝潢將帶來(lái)很大的不利影響。 3頂棚有無(wú)水漬、裂痕？如有水漬，說(shuō)明有滲漏之嫌。如果你是住頂層房子的住戶，那么觀察一下頂

39、層是否滲漏是絕不能忘記的。 4特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長(zhǎng)霉菌。 5墻身頂棚有無(wú)局部隆起，用木棍敲一下有無(wú)空聲。 6墻身、頂棚樓板有無(wú)特別傾斜、彎曲、起浪、隆起或凹陷的地方。 7墻身、墻角接位有無(wú)水漬、裂痕？8內(nèi)墻墻面上有否石灰爆點(diǎn)？ 廚廁 1檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，地面是否存水？ 2放置洗衣機(jī)位置的地面應(yīng)有防水措施？3衛(wèi)生間門(mén)的上下冒頭是否刷油漆？ 4已經(jīng)安裝衛(wèi)生器具的，衛(wèi)生器具的下水軟管與排水管的交接處應(yīng)有封堵措施，還應(yīng)設(shè)置返水彎。 5距離地面30厘米高的插座必須帶保險(xiǎn)裝置，廚廁應(yīng)與通風(fēng)道就近安裝，洗手盆的上方不應(yīng)有插座，衛(wèi)生間內(nèi)用于洗澡的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施。 6衛(wèi)生間的

40、照明燈座必須是磁口平安燈座。 7廚廁潔具有無(wú)裂痕？包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象。裂痕有時(shí)細(xì)如毛發(fā)，要仔細(xì)觀察。 8坐廁下水是否順暢，沖水聲響是否正常，沖廁水箱有無(wú)漏水聲？ 9浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水如何？ 10廚房瓷磚、馬賽克有無(wú)疏松脫落及凹凸不平？廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實(shí)。 11磚縫有無(wú)滲水現(xiàn)象？ 12廚具、瓷磚及下水管上有無(wú)粘上水泥尚未清洗？ 13大開(kāi)龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來(lái)看看水壓，二來(lái)試試排水速度。 驗(yàn)收防水的方法是：用水泥沙漿做一個(gè)檻堵著廁衛(wèi)的門(mén)口，然后再拿一膠袋罩著排污/水口，再加以捆實(shí)，然后在廁衛(wèi)

41、放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時(shí)后查看其家?guī)l(wèi)的天花。 管道，指的是排水/污管道。尤其是陽(yáng)臺(tái)之類的排污口，驗(yàn)收時(shí)，預(yù)先拿一個(gè)盛水的器具，然后倒水進(jìn)排水口?？纯此遣皇琼樌亓髯摺Ｋ佚堫^安裝是否妥當(dāng)，下水是否順暢？ 14自來(lái)水的上水管在過(guò)門(mén)口處應(yīng)有防結(jié)露的措施；衛(wèi)生、廚房?jī)?nèi)有否地漏，坡度是否對(duì)頭，絕不能往門(mén)口處傾斜，不然水要流進(jìn)居室內(nèi)。 15出水是否通暢，會(huì)不會(huì)出水口內(nèi)留有較多的建筑垃圾？ 16自來(lái)水水質(zhì)怎么樣？其他 1廚柜柜身有無(wú)變形，壁柜門(mén)是否牢固周正，門(mén)能否順利開(kāi)合？ 2電器閘具及戶表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全

42、斷電，戶內(nèi)有閘具的，應(yīng)檢查閘具是否控制戶內(nèi)電器。照明、動(dòng)力閘具應(yīng)分開(kāi)，如室內(nèi)應(yīng)設(shè)置控制燈光的閘具和控制插銷的閘具，空調(diào)的插座應(yīng)與其他線路分開(kāi)；應(yīng)檢查一下開(kāi)關(guān)、插座的牢固程度； 、電視的線路應(yīng)用力拉一下，看是否虛設(shè)。 3供水管的材質(zhì)？由于某些省市明文禁止用鍍鋅管作住宅供水管，目前大局部供水管采用銅管。銅管可平安使用50年。另一個(gè)無(wú)可比擬的優(yōu)點(diǎn)是凈化管內(nèi)水質(zhì)，銅可以抑制細(xì)菌生長(zhǎng)，增長(zhǎng)水中的銅含量，有益健康。 4試煤氣熱水器開(kāi)關(guān)是否妥當(dāng)？檢查水、電、煤氣天然氣、上下水管道等是否開(kāi)通和能否正常使用，并查看各種表的實(shí)際度數(shù)。 5居室、客廳有否各種管線外露？是否有暖氣回水或其他管線穿過(guò)，因?yàn)橛休^多管線穿越

43、居室，會(huì)造成裝修困難，也會(huì)造成視覺(jué)上的障礙，影響整體感。 6陽(yáng)臺(tái)裂縫危險(xiǎn)大。 7房間內(nèi)有無(wú)結(jié)露現(xiàn)象，保溫不好墻滴水；冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象(類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴)，這個(gè)墻面的保溫層肯定有問(wèn)題。 8在提供暖氣的高檔物業(yè)小區(qū)里，還要注意暖氣供、回水支管有無(wú)倒坡現(xiàn)象，支管的坡度一般為1。供暖管道穿墻應(yīng)設(shè)套管，地面的套管應(yīng)高出地面2至3厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面5厘米。冬季供暖溫度不允許出現(xiàn)低于14的現(xiàn)象。 9供暖管道穿墻及穿過(guò)樓板應(yīng)設(shè)套管。 在驗(yàn)收過(guò)程中一旦發(fā)現(xiàn)有前述問(wèn)題，各業(yè)主應(yīng)立即將相應(yīng)的問(wèn)題以書(shū)面或照片、音像資料方式記錄在案，以備維權(quán)。一般說(shuō)來(lái)，房屋交付

44、出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵但并不影響實(shí)際居住的，除非合同有特別的約定，不然業(yè)主不得拒絕接受開(kāi)發(fā)商的交付，但開(kāi)發(fā)商的維修義務(wù)并不因此而消除。?商品房銷售管理方法?規(guī)定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。同時(shí)國(guó)家對(duì)最低保 修期還有詳細(xì)的規(guī)定，所以業(yè)主在驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的局部有質(zhì)量問(wèn)題要及時(shí)向開(kāi)發(fā)商提出，要求開(kāi)發(fā)商在相應(yīng)的時(shí)間內(nèi)予以維修到位。 收房時(shí)，留心這些陷井！ 辛辛苦苦挑選了一套房子，經(jīng)過(guò)了半年多之后，房子終于做好了，可業(yè)主這時(shí)才發(fā)現(xiàn)，收房時(shí)“貓膩還不少?zèng)]有驗(yàn)收合格證書(shū)房子交得不明不白 提醒一：各種收房資

45、料要看齊 一些市民反映，由于對(duì)收方程序不太了解，收房時(shí)常碰到這樣的情況：開(kāi)發(fā)商通知業(yè)主正式宣布房子已經(jīng)完工，并具備合同的各項(xiàng)交付條件。業(yè)主到現(xiàn)場(chǎng)收房時(shí)，必須要看開(kāi)發(fā)商是否具備以下文件：一是?建筑工程竣工備案表?，二是房屋的質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)，三是國(guó)家認(rèn)可的專業(yè)測(cè)繪單位出具的關(guān)于住房面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)和公攤面積的報(bào)告。同時(shí)，業(yè)主要查看房屋條件是否與購(gòu)房合同中約定的在出入。如果開(kāi)發(fā)商不能提供這些文件，業(yè)主就應(yīng)該拒絕收房。 催促業(yè)主盡快收房出了問(wèn)題再也不管 提醒二：和開(kāi)發(fā)商共同驗(yàn)收新房 不少市民在合同上約定了收房期限，不按期限收房要交違約金，局部開(kāi)發(fā)商利用這一條款催促粘主收房，然后對(duì)房屋存在的問(wèn)題就不

46、管不問(wèn)了。這個(gè)時(shí)候，粘主出現(xiàn)問(wèn)題就很難找到開(kāi)發(fā)商。 提醒：一定和開(kāi)發(fā)商共同驗(yàn)收新房，有問(wèn)題當(dāng)面注明，并書(shū)面約定開(kāi)發(fā)商承諾解決的時(shí)間和責(zé)任。收房時(shí)最好和開(kāi)發(fā)商共同進(jìn)行驗(yàn)收交接工作，主要包括所交付的房屋是不是您所購(gòu)置的房屋房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否和原圖相符，房屋質(zhì)量和門(mén)窗等是否和合同的約定一樣，水電氣等配套設(shè)施是否按合同到位，其他購(gòu)房合同中約定的工程是否符合要求。專家提醒，在交房承諾解決的時(shí)間和責(zé)任，以便以后找其解決。最后，向開(kāi)發(fā)商索取單獨(dú)的“二書(shū)質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)和竣工后房屋水遇 管線圖，交納尾款后，再領(lǐng)鑰匙，半簽署鑰匙憑條。 要求交齊配套費(fèi)用否那么不讓進(jìn)房查看 提醒三：簽收房文件時(shí)“留一手 一些小

47、區(qū)交房時(shí)，開(kāi)發(fā)商不讓業(yè)主進(jìn)新房查看，業(yè)主必須把一些配套費(fèi)用交齊后才開(kāi)門(mén)。業(yè)主擔(dān)憂，如果先交了錢(qián)，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，就沒(méi)有什么可以制約開(kāi)發(fā)商的了。 提醒：專家建議，在簽合同時(shí)應(yīng)約定，“交房時(shí)，應(yīng)先驗(yàn)房然后輸收房手續(xù)。如當(dāng)初合同未有約定的，那么可采取變通方法，在收樓文件中注明“房?jī)?nèi)情況未看或“未驗(yàn)房等字樣，萬(wàn)一在驗(yàn)房時(shí)出現(xiàn)什么情況，也可保護(hù)自己的權(quán)益。 一表應(yīng)付所有工程所購(gòu)房屋半未備案 提醒四：仔細(xì)查看?備案表? 不少業(yè)主收房時(shí)看到了開(kāi)發(fā)商的?竣工驗(yàn)收備案表?，但卻不知道，自己買的那一棟是否已經(jīng)備案了。按照規(guī)定，?竣工驗(yàn)收備案表?上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門(mén)備案，而一些開(kāi)發(fā)商卻用一張?備案表?來(lái)應(yīng)付所有

48、的工程。 提醒：業(yè)主在收房的時(shí)候不能只簡(jiǎn)單地看有沒(méi)有?竣工驗(yàn)收備案表?，而是要仔細(xì)查看所購(gòu)的房屋是否在該表的范圍內(nèi)，以及表內(nèi)的各個(gè)分項(xiàng)是不是都備了案。 收房附帶苛刻條件要求交一年物業(yè)費(fèi) 提醒五：未收房不應(yīng)提前繳費(fèi) 一些小區(qū)的物業(yè)公司在粘主收房時(shí)，會(huì)要求粘主先交一年的物業(yè)管理費(fèi)，才能收房。 提醒：業(yè)主可拒絕這項(xiàng)要求。根據(jù)規(guī)定，業(yè)主在收房后才與物業(yè)公司簽訂效勞協(xié)議，才能付費(fèi)，業(yè)主還未驗(yàn)房，這個(gè)時(shí)候還沒(méi)享受物業(yè)效勞，不應(yīng)提前繳費(fèi)。 發(fā)生面積誤差怎么辦 在商品房買賣中，應(yīng)當(dāng)在合同中注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并注上房屋交付時(shí)的實(shí)測(cè)面積產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方法，以保證一旦發(fā)生

49、面積誤差時(shí)，可以按照合同來(lái)解決。 合同未作約定的，按以下原那么處理： 一面積誤差比絕對(duì)值在3以內(nèi)含3的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款； 二面積誤差比絕對(duì)值超出3時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受 人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3以內(nèi)含3局部的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3局部 的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3以內(nèi)含3局部的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還 買受人；絕對(duì)值超出3局部的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。 延

50、遲交付問(wèn)題如何解決 律師提醒： 對(duì)于普通業(yè)主而言，首先要在合同上好好下功夫，隨后，清楚地了解在整個(gè)的交付環(huán)節(jié)中如何正確應(yīng)對(duì)，如何做好相關(guān)證據(jù)的固定或保全，這樣即便與開(kāi)發(fā)商發(fā)生了難以協(xié)商的糾紛，一樣可以在人民法院的主持下獲得勝訴。 第一，要確認(rèn)開(kāi)發(fā)商是否延期交房。由于消費(fèi)者在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，往往都會(huì)約定逾期交房違約金的賠償問(wèn)題，所以，開(kāi)發(fā)商通知交房時(shí)業(yè)主要留心開(kāi)發(fā)商交付的時(shí)間，以確認(rèn)開(kāi)發(fā)商是否違約。 建設(shè)部?關(guān)于加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量管理的假設(shè)干意見(jiàn)?明確了開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示工程竣工時(shí)間，業(yè)主在簽訂合約時(shí)可以對(duì)照前述竣工時(shí)間計(jì)算出開(kāi)發(fā)商在合同中應(yīng)當(dāng)交付房屋的時(shí)間，如兩個(gè)時(shí)間相差懸殊，那么必有

51、一時(shí)間為虛假承諾，業(yè)主可以在簽約前就此向開(kāi)發(fā)商要求加大違約責(zé)任的力度。 第二，要留心相應(yīng)的配套設(shè)施是否到位。很多涉房案件起因于配套設(shè)施安裝不齊全、不到位而產(chǎn)生，而合同中所約定的配套設(shè)施的數(shù)量、種類、質(zhì)量、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要以國(guó)家的規(guī)定和雙方在合同中的約定為準(zhǔn)；另外，配套設(shè)施是否按期、按時(shí)交付的違約責(zé)任的承擔(dān)也是由雙方的合同約定，因此，業(yè)主在接收房屋前要實(shí)地考察配套設(shè)施的到位情況，如果交付情況與合同約定不符且足以影響業(yè)主的正常生活，業(yè)主可以按照合同約定或根據(jù)實(shí)際情況認(rèn)為房屋尚不具備交付的條件，有權(quán)拒絕接受開(kāi)發(fā)商的交付。 附：房屋自查記錄表 一、 查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商房屋相關(guān)證件 序號(hào) 工程 驗(yàn)收結(jié)果 原因 備注

52、1 ?建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書(shū)? 2 ?住宅使用說(shuō)明書(shū)? 3 ?住宅質(zhì)量保證書(shū)? 4 ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收合格證? 5 ?竣工驗(yàn)收備案表? 經(jīng)檢查，開(kāi)發(fā)商缺如下證書(shū)： 二、 驗(yàn)收小區(qū)外部環(huán)境 區(qū) 序號(hào) 工程 驗(yàn)收結(jié)果 原因 備注 1 綠化是否已完成 2 路燈是否可正常使用 3 樓梯間瓷磚是否破損 4 單元門(mén)開(kāi)啟是否靈活 5 單元門(mén)控制系統(tǒng)能否正常 6 電表起始度數(shù) 7 電表型號(hào)容量 8 電表總閘是否正常 9 水表起始度數(shù) 10 水表型號(hào)容量 11 水表閘是否開(kāi)關(guān)靈活精裝修房問(wèn)題多的根源在哪？翻看報(bào)紙、網(wǎng)站，可以發(fā)現(xiàn)，事關(guān)精裝修房質(zhì)量問(wèn)題的投訴或者法律問(wèn)題，一直在房地產(chǎn)界高居各類問(wèn)題的榜

53、首，而導(dǎo)致這些問(wèn)題頻發(fā)的根源與開(kāi)發(fā)商“想多賺點(diǎn)錢(qián)，“缺乏責(zé)任的盲目炒作等想法密不可分。開(kāi)發(fā)商想多賺點(diǎn)錢(qián)筆者從業(yè)內(nèi)人士那里了解到，有個(gè)別的開(kāi)發(fā)商推銷自己的精裝修樓盤(pán)時(shí)，先是向購(gòu)房者公布一個(gè)虛高的報(bào)價(jià)，而在外包給裝修公司時(shí)，開(kāi)發(fā)商在給購(gòu)房者的報(bào)價(jià)根底上抽取一局部利潤(rùn)，之后裝修公司再抽取一局部利潤(rùn)，再轉(zhuǎn)給工程公司承包。之后，工程方再榨取一局部利潤(rùn)，如果實(shí)在沒(méi)錢(qián)賺的話，就用一些劣質(zhì)的建材，有時(shí)甚至一些品牌的東西用的都是假貨。舉個(gè)例子，假設(shè)開(kāi)發(fā)商給購(gòu)房者的報(bào)價(jià)是每平米的裝修標(biāo)準(zhǔn)是600元/平米，一套100平米的房子的話，裝修的費(fèi)用為6萬(wàn)元，在外包給裝修公司之前，開(kāi)發(fā)商先提出20%的利潤(rùn)，這樣6萬(wàn)元就剩下

54、了4.8萬(wàn)，而裝修公司再抽取10%的利潤(rùn)，工程還沒(méi)開(kāi)始，6萬(wàn)元的裝修費(fèi)用就剩下了4.32萬(wàn)，一下縮水了1.68萬(wàn)。到施工開(kāi)始之后，如果負(fù)責(zé)工程的再心黑一些，估計(jì)這裝修費(fèi)用頂多就剩下3萬(wàn)多點(diǎn)了，比著原先預(yù)計(jì)的6萬(wàn)元的裝修費(fèi)用一下子差了將近一倍。缺乏責(zé)任的盲目炒作目前，有一些不知名的小開(kāi)發(fā)商，他們只是把精裝修當(dāng)作一種對(duì)產(chǎn)品的炒作，把精裝修當(dāng)作產(chǎn)品的一個(gè)賣點(diǎn)。簡(jiǎn)單的認(rèn)為精裝修，就是把房子蓋好之后，請(qǐng)個(gè)裝修隊(duì)，簡(jiǎn)單收拾一下而已。這樣一來(lái)，從房子戶型的設(shè)計(jì)階段就沒(méi)有考慮過(guò)裝修設(shè)計(jì)的問(wèn)題，蓋房子與裝修房子完全脫節(jié)，做出來(lái)的產(chǎn)品必然會(huì)存在這樣或那樣的問(wèn)題。還有一局部開(kāi)發(fā)商為了推脫責(zé)任，只跟客戶簽定購(gòu)房合同，而讓購(gòu)房者跟裝修公司簽定裝修合同，日后一旦裝修出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有任何的關(guān)系。前幾年，就是在200