物業(yè)公司企業(yè)理念

1、物業(yè)公司企業(yè)理念1. 企業(yè)宗旨 ：依法管理，業(yè)主至上，五心營(yíng)造溫馨家園2. 企業(yè)精神：敬業(yè)修德 高效創(chuàng)優(yōu) 誠(chéng)信進(jìn)取3. 工作態(tài)度：主動(dòng) 熱情 周到 細(xì)致4. 服務(wù)準(zhǔn)則：用我們的真心、熱心、愛(ài)心、細(xì)心、精心為業(yè)主提供五心服務(wù)5. 企業(yè)管理理念：5.1 什么叫做不簡(jiǎn)單？能夠把簡(jiǎn)單的事情天天做好，就是不簡(jiǎn)單；什么叫做不容易？ 大家公認(rèn)的、非常容易的事情。非常認(rèn)真地做好它，就是不容易。5.2 領(lǐng)導(dǎo)與管理不是耍威享福，而是引導(dǎo)與勸戒，更是支持與服務(wù)。5.3 兼聽(tīng)則明，偏信則暗。5.4 上級(jí)不引導(dǎo)，下級(jí)無(wú)目標(biāo)。5.5 要求下級(jí)做到的，自己要先做到。5.6 誰(shuí)砸企業(yè)的牌子，企業(yè)就砸誰(shuí)的飯碗。5.7 獎(jiǎng)勵(lì) 2

2、0%的優(yōu)秀者，鼓勵(lì) 70%的普通者，淘汰 10%的落后者。6. 員工修養(yǎng)理念：6.1 勿以惡小而為之，勿以善小而不為6.2 天下大事，必做于細(xì)；天下難事，必做于易。6.3 決不內(nèi)耗。6.4 無(wú)成見(jiàn)地對(duì)待團(tuán)隊(duì)中的每一位同事。6.5 成就企業(yè)，成就自己。6.6 每日學(xué)習(xí)，每日進(jìn)步。7. 企業(yè)服務(wù)理念：7.1 我們所有的工作就是把客戶的不滿消除到零。7.2 客戶對(duì)同一事件的投訴最多只能一次。7.3 迅速反應(yīng)，馬上行動(dòng)。7.4 不要計(jì)較客戶的態(tài)度如何，你需要做的就是把服務(wù)做到位，記住，這就是你的工 作。7.5 永遠(yuǎn)不要與客戶爭(zhēng)辯。7.6 始終保持耐心，始終保持微笑。7.7 服務(wù)機(jī)制與服務(wù)理念創(chuàng)造企業(yè)最

3、核心競(jìng)爭(zhēng)力。7.8 企業(yè)的每一位員工都是企業(yè)的形象代言人 ,每一個(gè)人的一舉一動(dòng)都代表著公司形 象。7.9 客戶的事，既使是一件小事，也比其它任何事都重要，甚至是領(lǐng)導(dǎo)的事。7.10客戶的關(guān)切是我們工作的重中之重。7.11客戶服務(wù)無(wú)小事 7.12專精創(chuàng)造卓越。7.13有缺陷的服務(wù)等于無(wú)效服務(wù)。7.14將投訴做成驚喜。7.15日清日審。業(yè)主的報(bào)修、投訴、求助事項(xiàng)每天都要清理匯總，檢查是否都已經(jīng)按要求的時(shí)限及時(shí)處理，是否有遺漏，由于工程復(fù)雜程度及難度因素沒(méi)有處理完畢的，要 日日跟蹤，及時(shí)給業(yè)主回復(fù)處理的進(jìn)展情況。8. 企業(yè)愿景：8.1 做本地最好的物業(yè)企業(yè)，永遠(yuǎn)領(lǐng)先對(duì)手一步。8.2 危機(jī)感不但是企業(yè)發(fā)

4、展的動(dòng)力，也是個(gè)人成長(zhǎng)的動(dòng)力。8.3 學(xué)則逆水行舟，不進(jìn)則退；企業(yè)不發(fā)展就是退步。2.0項(xiàng)目基本情況1.XX 期項(xiàng)目概況1.1XX 期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和主要配套概況項(xiàng)目指標(biāo)備注總用地22176m233畝總建筑面積57215m2不含地下室其/、住宅53475m中商業(yè)3540m配套公建200m（會(huì)所）地下室6500m停車(chē)及設(shè)備用房建筑密度29.5%綠地面積7760m綠地率35%規(guī)劃總戶數(shù)459戶以每戶3.5人計(jì)規(guī)劃總?cè)丝?600人停車(chē)位設(shè)置一覽表項(xiàng)目數(shù)量備注小車(chē)位246 位地面12位（不含8號(hào)樓）地下126位地面停車(chē)庫(kù)64個(gè)地面自行車(chē)停車(chē)面積780m2地面摩托車(chē)停車(chē)面積600m2地下主要電氣設(shè)備項(xiàng)目數(shù)

5、量位置備注柴油發(fā)電機(jī)組1組地下室變配電室1間地下室小區(qū)變配電室1間地下室住戶用電專用配電室1間地下室公共用電消控中心、監(jiān)控中心1間6號(hào)樓一層電梯20部1至8號(hào)樓共18個(gè)樓梯相關(guān)信息小區(qū)共18個(gè)梯,2個(gè)地下車(chē)庫(kù)出入口 ,1個(gè)小區(qū)主入口 ,1個(gè)小區(qū)出口 ,1個(gè)消防通道,1 個(gè)人行消防通道,8號(hào)樓獨(dú)立幢獨(dú)設(shè)1個(gè)出入口，二期未開(kāi)發(fā)。主要業(yè)主群為：一院醫(yī) 生、河市馬甲、市地質(zhì)大隊(duì)、洛江政府人員。2項(xiàng)目物業(yè)管理分析小區(qū)地處洛江區(qū)政府附近，距泉州現(xiàn)管小區(qū)較遠(yuǎn)，規(guī)模屬中小型，又8號(hào)樓為獨(dú) 立幢，與二期形成一個(gè)小區(qū)三個(gè)組團(tuán)格局。 因此，該小區(qū)的物業(yè)日常管理與市中心的 資源共享空間相對(duì)較少（僅在綠化管養(yǎng)和技術(shù)臨時(shí)

6、緩助兩方面的共享），部門(mén)設(shè)置應(yīng)較齊全，人員相對(duì)較多。該小區(qū)屬商住小區(qū)，商業(yè)與住宅應(yīng)分離管理，商業(yè)店面實(shí)行開(kāi)放式管理，住宅應(yīng)實(shí)行全封閉式管理的模式。由于小區(qū)內(nèi)的 3號(hào)樓、4號(hào)樓、7號(hào)樓的一層架空層作為停車(chē)場(chǎng)，無(wú)法形成人車(chē)分流管理，人車(chē)出入較混雜，安全系數(shù)較低，車(chē)場(chǎng)分布較散，考慮到成本核算，不可能每個(gè)車(chē)場(chǎng)設(shè)車(chē)管員，因此，整個(gè)小區(qū)的安全管理和秩序管理主要是從以下兩方面實(shí)施：1應(yīng)增設(shè)小區(qū)的監(jiān)控探頭，包括小區(qū)出入口處、車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)出入口與場(chǎng)內(nèi)主要位置、車(chē)輛出入通道、外圍店面和四周?chē)鷫Γ?、加強(qiáng)小區(qū)出入口物品、車(chē)輛、人員的控制和小區(qū)的巡查力度。該小區(qū)的業(yè)主群大多為上班族，素質(zhì)和收入水平較高，對(duì)物業(yè)管理水平要求

7、也較 到位，加之按小區(qū)的配套檔次也較高。這就要求物業(yè)管理的人員配置與專業(yè)水平標(biāo)準(zhǔn) 更高，立求精、細(xì)、及時(shí)、到位的服務(wù)。3.0收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)報(bào)備1關(guān)于物業(yè)管理收費(fèi)的初步意見(jiàn)法律依據(jù)：國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例發(fā)改委、建設(shè)部物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 福建省福建省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法，并根據(jù)泉州本地的物業(yè)管理市場(chǎng)實(shí)際 情況制定。項(xiàng)目類(lèi)另y計(jì)價(jià)單位標(biāo) 準(zhǔn)備注物業(yè)管理費(fèi)（住宅）m2/元.月1.0物業(yè)管理費(fèi)（住宅改辦公）m2/元.月1.8物業(yè)管理費(fèi)m2/元.月1 .0（商鋪）門(mén)鏡可視對(duì)講系統(tǒng)戶/元600信報(bào)箱戶/元78車(chē)輛服務(wù)地下車(chē)位維護(hù)費(fèi)個(gè)月120元地面車(chē)位維護(hù)費(fèi)個(gè)月120元臨時(shí)維護(hù)費(fèi)（四輪機(jī)動(dòng)車(chē)）0.5小時(shí)以

8、內(nèi)不收費(fèi)次5元臨時(shí)次10元過(guò)夜自行車(chē)輛0.3元/次臨時(shí)輛0.6元/次過(guò)夜輛/月12元電動(dòng)車(chē)輛0.7元臨時(shí)輛1.5元過(guò)夜輛/月30元/月含充電費(fèi)摩托車(chē)輛1元/次輛2元過(guò)夜輛/月40元/月裝修管理裝修暫收款每戶1000 元裝修驗(yàn)收合格后歸還樓道修繕費(fèi)100元/套公共部分水電周轉(zhuǎn)金200元/套電梯電費(fèi)地面二層以上地面架空一層以上按系數(shù)分?jǐn)偠渭訅核眠\(yùn)行費(fèi)變頻泵加壓層按建筑面積分?jǐn)偣菜娰M(fèi)按建筑面積分?jǐn)傉f(shuō)明:1.1 一梯兩戶電梯電費(fèi)的系數(shù)分?jǐn)偡ǎ旱孛嬉粚幼舨环謹(jǐn)傠娰M(fèi)，地面架空的1層按系數(shù)“ 1”分?jǐn)傠娰M(fèi)，各樓層住戶按所在層數(shù)計(jì)分?jǐn)傁禂?shù)：每戶應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi)二應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi)各樓層樓系數(shù)/ （應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi)各樓層

9、系數(shù)之和x 2）X本梯位當(dāng)月電費(fèi)總量X當(dāng)月電費(fèi)單價(jià)例：設(shè)某梯位1-11層共22戶（地面為架空）某月電梯共用電660度，每度電為0.5469元,1 層的住戶電梯電費(fèi)為1心+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11） X 2 X 660X 0.5469=2.8元；2 層的住戶電梯分?jǐn)傠娰M(fèi)為 0(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11) X 2 X 660X 0.5469=5.5元；3 層的住戶電梯分?jǐn)傠娰M(fèi)為3心+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11） X 2 X 660X 0.5469=8.2 元；11 層 住 戶 電 梯 分 攤 電 費(fèi) 為 11/（1+2+3+4+5+6+7+8

10、+9+10+11） X 2 X 660X 0.5469=30.1 元。1.2 兩梯兩戶的電費(fèi)分?jǐn)偡椒ǎ好繎魬?yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi)二應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi)各樓層樓系數(shù)/ （應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi)各樓層系數(shù)之和X 2）X本梯位兩部電梯當(dāng)月用電之和X當(dāng)月電費(fèi)單價(jià)；1.3 二次加壓水泵運(yùn)行費(fèi)的分?jǐn)偡椒?；加壓層每戶?yīng)分?jǐn)傔\(yùn)行費(fèi)=（運(yùn)行費(fèi)總和/應(yīng)分?jǐn)偹M(fèi)總量（噸）X該戶用水量；1.4公共水電費(fèi)每戶應(yīng)分?jǐn)倲?shù)量=該戶建筑面積/住宅總面積X公共水電費(fèi)總量。4.0 組織架構(gòu)、人員編制及薪酬福利4.1 管理機(jī)構(gòu)設(shè)置總經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理出納事務(wù)助理環(huán)境服務(wù)部品質(zhì)監(jiān)督4.2人員定編部門(mén)岡位定編數(shù)備注一期到崗日期二期增編項(xiàng)目經(jīng)理107. 4事務(wù)助理107. 6客

11、戶服務(wù)部客服主管107. 4客服助理307. 4前臺(tái)接待107. 6出納107. 6工程服務(wù)部主管107. 4水電維修207. 4安防服務(wù)部主管107. 6班長(zhǎng)307. 6隊(duì)員1207. 73監(jiān)控307. 72車(chē)管員407. 72環(huán)境服務(wù)部主管107. 6保潔員607. 72綠化工207. 7品質(zhì)監(jiān)督事務(wù)助理兼任會(huì)所管理事務(wù)助理兼任行政后勤事務(wù)助理兼任食堂廚務(wù)107. 74494.3人員薪資體系工資崗 位基本工資崗位工資職務(wù)工資超時(shí)補(bǔ)貼技能（工作量）補(bǔ)貼正常工資試用轉(zhuǎn)正事務(wù)助理450550850300200特定1800出納4504006001501200部門(mén)主管450450750150150特

12、定1500客服助理450400600150特定1200安防班長(zhǎng)4503504001001502001300安防員450350500300特定1250監(jiān)控450250350特定800車(chē)管員45050150200800保潔員450150250特定700工程人員450400500150特定1100綠化工450250350特定800廚師450250350800432過(guò)節(jié)費(fèi)433高溫補(bǔ)貼加班費(fèi)年終獎(jiǎng)福利費(fèi)437社保、醫(yī)保按公司規(guī)定另外提取5.0開(kāi)辦測(cè)算及日常管理測(cè)算5.1前期投入明細(xì)表費(fèi)用項(xiàng)目子項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)費(fèi)用小計(jì)備注前期投入費(fèi)用攤銷(xiāo)印刷品125002500辦公場(chǎng)地布置150005000員工宿舍用品11

13、000010000標(biāo)識(shí)系統(tǒng)11000010000員工服裝1批4000040000辦公用品1批2000020000保潔機(jī)具1批150005000安防器械1批170005000維修工具1批1500015000134500費(fèi)用小計(jì)134500 元5.2詳細(xì)的成本測(cè)算、管理成本構(gòu)成及測(cè)算結(jié)果一覽表 年經(jīng)營(yíng)支出匯總表費(fèi) 用項(xiàng)目月支出 額（元）年支出 額（萬(wàn)元）所占比重%單位面積成本（元）備注（一）人工費(fèi)5160061. 9258. 540.210（二）辦公費(fèi)24602. 952. 790.010（三）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)11181.341. 040.004（四）低值易耗品攤銷(xiāo)費(fèi)14081.691. 310.0

14、05（五）設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修 費(fèi)35924.313. 350.012（六）清潔費(fèi)878010.548. 190.029（七）安防費(fèi)14941.791. 390.005（八）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)26873.222. 510.009（九）社區(qū)文化費(fèi)27683.322. 580.009（十）管理傭金66517.986. 200.022（十一）法定稅費(fèi)55926.715. 210.019按收入合計(jì) 的6%計(jì)提合計(jì)88150105. 6793. 110.3345.3人工費(fèi)明細(xì)表崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)月工次額備注經(jīng)理140004000事務(wù)助理118001800客服主管115001500客服助理512006000出納1120

15、01200環(huán)境主管115001500監(jiān)控38002400綠化員28001600保潔員67004200工稈主管115001500車(chē)管員48003200水電工311003300日常維修安防主管115001500安防班長(zhǎng)313003900安防員121100132008小時(shí)廚師1800800小計(jì)4651600費(fèi)用合計(jì)516005.4辦公費(fèi)明細(xì)表費(fèi)用項(xiàng)目子項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)費(fèi)用小計(jì)辦公費(fèi)交通費(fèi)日常租車(chē)估算200通訊電話費(fèi)兩部電話，平均每部月120兀，共計(jì)240兀240費(fèi)手機(jī)費(fèi)2部，平均150元/月300服裝費(fèi)管理人員夏裝2套:150元/月，冬裝2套：200元/月，（150+300）X 2 套X 12 /24

16、（兩年折舊）450護(hù)管員夏裝2套:100元/月，冬裝2套：150元/月，（100+200）X 2 套X 15 /24 （兩年折舊）375其他員工夏裝2套:100元/月，冬裝2套：200元/月，（100+150）X 2 套X 19 /24 （兩年折舊）475辦公用品14人（辦公室及領(lǐng)班長(zhǎng)以上人員）X 30元/ 人（包括公共辦公用品）420合計(jì)24605.5固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及低易耗品攤銷(xiāo)明細(xì)表費(fèi)用項(xiàng)目子項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)費(fèi)用小計(jì)備注電腦5400020000打印機(jī)115001500辦公設(shè)傳真機(jī)110001000電話機(jī)3150450備原值復(fù)印機(jī)180008000對(duì)講公桌椅經(jīng)理1800

17、800管理人員93002700值班室4200800文件柜經(jīng)理1800800部門(mén)104004000電視機(jī)110001000熱水器110001000驗(yàn)鈔機(jī)1200200沙發(fā)、茶幾1800800保險(xiǎn)柜110001000工具設(shè)備數(shù)字萬(wàn)用表1200200鉗形電流表1300300兆歐表110001000工具柜35001500管道疏通機(jī)115001500電焊機(jī)110001000沖擊鉆110001000電錘120002000小推車(chē)53001500高壓水槍115001500剪草機(jī)2500010000修邊機(jī)綠籬剪160006000小計(jì)86550（三）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)計(jì)8655（殘值）1118按5年折舊， 折舊扣殘值

18、為10%計(jì)算（四）低值易耗清潔工具批13000125按兩年攤銷(xiāo)榨水車(chē)臺(tái)20240200品攤銷(xiāo)維修工具批16000250綠化工具批12000167辦公文具批13000250安防、消防工具批15000417低值易耗品合計(jì)費(fèi)用14085.6設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修費(fèi)明細(xì)表費(fèi)用項(xiàng)目子項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)費(fèi)用小計(jì)給排水系統(tǒng)日常維修與更換配件每月估算2000照明系統(tǒng)維修費(fèi)用原值估算50萬(wàn)元，按原值5%計(jì)算208更換費(fèi)用原值估算50萬(wàn)元，按每年2.5%更新（40 年更換一遍），12個(gè)月攤銷(xiāo)1042監(jiān)控系統(tǒng)維修費(fèi)用原值估算50萬(wàn)元，按每年原值5%計(jì)算208消防系統(tǒng)維修費(fèi)用原值估算80萬(wàn)元，按原值2%計(jì)算133運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)合計(jì)3

19、5925.7清潔、安防、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、管理傭金明細(xì)表費(fèi)用項(xiàng)目子項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)費(fèi)用小計(jì)（六）清潔綠化費(fèi)衛(wèi)生消殺每月消殺4次，每次300元1200清潔化糞池共83個(gè)，平均每個(gè)每次200元，共16600元1383清潔材料（1）普通工具500清潔材料（2）普通清潔劑1500清潔材料（3）樟腦球、潔廁凈等300噴泉、水池水質(zhì)處理費(fèi)冬季每月一次，夏季每周一次，春秋每月兩次/每次約500元1125綠化材料按每平方米0.06元/月2772清潔費(fèi)合計(jì)8780（七）安防費(fèi)建筑面積298800平方米，按0.005元/平方米/月計(jì)算1494（八）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按前七個(gè)項(xiàng)目的3%提取2687（九）社區(qū)文化費(fèi)按前八項(xiàng)的3%提取2768（十）管理傭金按前九個(gè)項(xiàng)目的7%提取66516.0總體管理構(gòu)想及各項(xiàng)規(guī)章制度針對(duì)住宅小區(qū)的自然條件和業(yè)主構(gòu)成特點(diǎn)，對(duì)小區(qū)采取的總休管理思路為：1.0安防管理：安防管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關(guān)注的工作，必須做到萬(wàn)無(wú)一失。針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)，采取半封閉、半開(kāi)放式管理，即在人員管理上將進(jìn)出小區(qū)的 人員區(qū)分為業(yè)主、散客、閑雜人員，分別采取不同的管理控制手段來(lái)確保無(wú)危險(xiǎn)人員 進(jìn)出小區(qū)；在交通、物品出入管理上，采用“記憶+規(guī)范”法標(biāo)準(zhǔn)化管理，以確保車(chē) 輛及物品出入的安全。2.0公共事務(wù)管理與人性化服務(wù)針對(duì)住宅小區(qū)業(yè)主成份，在公共事務(wù)管理中全面推