長沙限購令解讀

1、長沙限購令解讀2011年3月目錄政策解讀1影響分析2應對之策3 為貫徹落實國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場管理有關(guān)問題的通知（國辦發(fā)20111號）精神，促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，現(xiàn)就有關(guān)事項通知如下：一、自本通知發(fā)布之日起，暫執(zhí)行以下購房管理措施：對在本市市區(qū)（市轄五區(qū)，下同）已擁有1套住房的家庭（環(huán)長株潭戶籍家庭），限購1套90平方米（含）以下新建商品住房；對在本市市區(qū)無住房并能夠提供本市居住證的外地家庭，在主城區(qū)限購1套90平方米（含）以下新建商品住房；對在本市市區(qū)，已擁有2套（含）以上住房的家庭、擁有1套（含）以上住房的外地家庭、不能提供本市居住證的外地家庭，暫停在本市主城區(qū)購

2、買90平方米（含）以下新建商品住房。二、境外機構(gòu)和個人在本市購房的，按住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家外匯管理局關(guān)于進一步規(guī)范境外機構(gòu)和個人購房管理的通知（建房2010186號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。三、限購期間，按本通知第一條規(guī)定可購買新建商品住房的，已有住房以房屋買賣合同網(wǎng)上簽約時間為準。四、對購買90平方米（含）以下新建商品住房的購房人，應在申請房地產(chǎn)預告登記時，如實填寫購房人家庭成員住房情況申報表（以下簡稱申報表）。非同一家庭的2人以上共同購買90平方米（含）以下新建商品住房的，應分別填寫申報表。購房人應對申報表信息的真實性負責，提供虛假證明或虛假信息的，應承擔相關(guān)責任。五、限購期間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、

3、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，應當在營業(yè)場所醒目位置，張貼限購政策，履行告知義務(wù)，督促購房人如實填寫申報表，核對購房人及其家庭成員的戶籍、婚姻等證明材料（對外地家庭購房的、還應核對本市居住證），在申報表簽署意見并蓋章。六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其執(zhí)(從)業(yè)員，不執(zhí)行本通知規(guī)定的，暫停網(wǎng)上簽約，其違規(guī)行為記入信用檔案，并由當事人承擔相關(guān)責任。七、限購期間，國家、省政府另有規(guī)定的，從其規(guī)定。八、具體執(zhí)行過程中的相關(guān)問題由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委負責解釋。長沙市人民政府辦公廳二O一一年三月四日限購令內(nèi)容明細表戶籍類別擁有住房套數(shù)小于或等于90大于90環(huán)長株潭戶籍家庭無能買一套不限1能買一套不限2不能買不限非環(huán)長

4、株潭戶籍家庭有居住證無能買一套不限1不能買不限無居住證無不能買不限1不能買不限本次限購令特征：以家庭為單位，限小不限大，限內(nèi)不限外，限新不限舊本次限購令的整體特征：1.以家庭為單位：均以家庭為單位，區(qū)分長株潭戶籍與外地戶籍；2.限小不限大：在產(chǎn)品方面，以90平米為界限，90平米（含）以下的戶型受到限制，90平米以上的戶型不在限制范圍內(nèi)；3.限內(nèi)不限外：在區(qū)域方面，只在市內(nèi)五區(qū)實行限購，未涉及長望瀏寧四縣城；4.限新不限舊：本次限購并未涉及二手房，僅針對新建商品房市場。標題內(nèi)容（一）限制購買與不能購買的問題u自本通知發(fā)布之日起，暫執(zhí)行以下購房管理措施：對在本市市區(qū)（市轄五區(qū)，下同）已擁有1套住房

5、的家庭（環(huán)長株潭戶籍家庭），限購1套90平方米（含）以下新建商品住房；u對在本市市區(qū)無住房并能夠提供本市居住證的外地家庭，在主城區(qū)限購1套90平方米（含）以下新建商品住房；對在本市市區(qū)，已擁有2套（含）以上住房的家庭、擁有1套（含）以上住房的外地家庭、不能提供本市居住證的外地家庭，暫停在本市主城區(qū)購買90平方米（含）以下新建商品住房。易居觀點：本次限購令整體基調(diào)較為溫和，操作留有較大余地。僅對主城區(qū)內(nèi)90平米以下的產(chǎn)品實行限購，對欲在主城區(qū)進行小戶型投資的客戶采取限制措施，一方面保護了剛需市場，另一方面，有意引導投資客投資大戶型產(chǎn)品，緩解目前長沙市內(nèi)五區(qū)144平米以上戶型滯銷比例較高現(xiàn)狀。以戶

6、籍家庭為單位、提供居住證、只限購新建商品房市場等要求給市場留有較大操作余地。我們認為，大戶型產(chǎn)品、二手房市場或?qū)⒂瓉硇乱惠喌臋C遇。保剛需、限投資：限制投資客搶占剛需產(chǎn)品份額，保護剛需市場，并鼓勵投資大戶型，力求緩解解大面積戶型的滯銷現(xiàn)狀標題內(nèi)容（七、八）后續(xù)可能出現(xiàn)限購令內(nèi)容的補充和完善u七、限購期間，國家、省政府另有規(guī)定的，從其規(guī)定。u八、具體執(zhí)行過程中的相關(guān)問題由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委負責解釋。易居觀點：政策第七條，為政府留下可操作空間，目前正處在全國兩會召開期間，房價問題成為熱門議題，“保民生、穩(wěn)物價”是今年政府主要工作。因此，我們認為，從本次長沙限購令的力度來看，較為溫和，不排除是試探市場之

7、舉，同時，為后續(xù)出臺更嚴厲的調(diào)控措施的出臺打下鋪墊。限購期間，國家、省政府另有規(guī)定的，從其規(guī)定，為本次限購令留下可延續(xù)空間，不排除后續(xù)將出臺更加嚴厲的調(diào)控措施。限小不限大1限內(nèi)不限外2限新不限舊3長沙限購令 只限購90平米（含）以下新建商品住房，90平米新建商品住房以上無限制。 只限制長沙內(nèi)五區(qū)，不包括寧望瀏三地、星沙和湘潭、株洲等地。 本次限購令僅限購長沙新建商品房，并不包括存量房。小結(jié)：限小不限大，限內(nèi)不限外，限新不限舊以家庭為單位3 以家庭為單位，區(qū)分環(huán)長株潭戶籍與外地戶籍。目錄政策解讀1影響分析2應對之策3影響調(diào)整市場客戶需求，消化存量房源保護市場剛需，提高投資門欄緩解內(nèi)五區(qū)房價惡化，

8、引導客戶區(qū)域分流 限購令將引導投資客戶傾向大面積住房，90平米以下將以剛需為主，而長沙市場現(xiàn)在的市場存量房是以大面積住為主。此次限購令出臺，將推進存量房的消化，調(diào)整發(fā)展與限制之間的平衡關(guān)系。 一定程度上把投資客戶限制在90平米以上的戶型，保護了剛需客戶需求的60-90平米2房和小3房。同時也會使開發(fā)商提高原來的一些90平米左右的房源面積，以滿足投資客戶需求。 限購令以長沙內(nèi)五區(qū)為限購范圍，這將緩解五區(qū)房價的惡化，逐漸把部分客戶引導向長沙周邊縣城轉(zhuǎn)移，促進周邊經(jīng)濟發(fā)展，促進整體發(fā)展。客戶類別客戶來源小于或等于90平米90-144平米（含）大于144平米可購套數(shù)契稅首付貸款利率可購套數(shù)契稅首付貸款

9、利率可購套數(shù)契稅首付貸款利率無房一族環(huán)長株潭戶籍家庭1套1%3成基準利率不限套數(shù)2%3成基準利率不限套數(shù)4%3成基準利率外地家庭1套（有居住證）1%3成基準利率不限套數(shù)2%3成基準利率不限套數(shù)4%3成基準利率已有1套房環(huán)長株潭戶籍家庭1套2%6成基準利率的1.1倍不限套數(shù)2%6成基準利率的1.1倍不限套數(shù)4%6成基準利率的1.1倍外地家庭1套（有居住證）2%6成基準利率的1.1倍不限套數(shù)2%6成基準利率的1.1倍不限套數(shù)4%6成基準利率的1.1倍已有2套房外地家庭不能買（限購前能買）2%限購前要求一次性付款不限套數(shù)2%一次性付款（同限購前）不限套數(shù)4%一次性付款（同限購前）長沙限購令出臺后，結(jié)

10、合契稅、貸款利率等情況綜合來看，受影響較大的將主要為已有2套房（含）的外地家庭。備注：契稅按目前執(zhí)行的情況統(tǒng)計，根據(jù)監(jiān)測，大部分項目144平米以上暫時都未嚴格執(zhí)行4%的稅率目錄政策解讀1影響分析2應對之策3應對之策：客戶篇辦“綠卡”1移花接木2瞞天過海3 市內(nèi)無房的外地家庭，盡快辦理居住證，盡快進行購買。 用第三方名字進行投資購買。 注冊境內(nèi)公司進行投資購買，僅增加少量稅費。鋌而走險4 “假離婚”。可增加家庭整體收益。18歲，真好！5 年滿18歲的個人，可將戶口從原家庭分離出來，獨立進行購買。應對之策：產(chǎn)品篇明修棧道暗渡陳倉6乾坤大挪移7偷天換日8 目前在規(guī)劃產(chǎn)品的項目，盡快公關(guān)，調(diào)整產(chǎn)品面積

11、段規(guī)劃。 將新建商品房轉(zhuǎn)為二手房，買方再進行購買，增加全額營業(yè)稅。 將88-89平米的戶型通過增加陽臺面積增至91-92平米，同時保證與實測面積誤差在3%以內(nèi)，避免客戶糾紛。從房地產(chǎn)整體發(fā)展態(tài)勢來看，2011年上半年將延續(xù)前一年從緊調(diào)控的基調(diào)。，2011年內(nèi)五區(qū)新建商品房供應量預計約在1500-1600萬方左右與2010年相當。而成交方面，由于政策從緊，預計成交量較上一年有所下降，市場觀望期將較從前更長。內(nèi)五區(qū)新建商品房均價近幾年基本呈穩(wěn)步緩慢上漲趨勢，隨著長沙城市的發(fā)展，房價亦步步趨高，2011年是房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型年，經(jīng)過屢次新政調(diào)控，一線城市量跌價穩(wěn)，價格仍然呈堅挺之勢。二線城市長沙正處快

12、速發(fā)展通道中，且客戶以剛需及改善性為主，遭遇限購調(diào)控，價格上行壓力巨大。量價12后市預判：1、“溫和”限購之后或?qū)⒂瓉砀鼑绤柕南乱惠喺撸?、限購令實行時間為暫執(zhí)行，1-2年后，市場供應產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將有所變化，緊湊、實用戶型將大量增加。本次長沙針對90平米以下的戶型進行限購，有利于保護剛需市場，阻止投機資金惡意搶占中小戶型市場。由于限購令短期內(nèi)不會取消，考慮到契稅以及總價的影響，預計90-100平米的緊湊、實用戶型將大量增加。同時，大戶型產(chǎn)品將迎來短暫的春天。產(chǎn)品3對本項目來講：1、對于一期、二期已推剩余房源來說，目前剩余主要為中大戶型，限購細則對這部分房源基本沒有限制，現(xiàn)場銷售利用限購利好，強化銷售說辭，對于承受力較強的客戶極力引導客戶購買；2、限購政策主要影響主城區(qū)90平米以下房源，而對本項目影響相對較小；二期未推房源中面積低于90平米的房源約300套，約占總數(shù)的1/3，所占比重不是很大；再則購買這部分房源的客戶主要是以首次置業(yè)為主，就算二次置業(yè)客戶只要是環(huán)長株潭客戶，都可以再購買一套，故我們認為不會造成大的影響；3、從項目前期成交客戶分析得出，本項目絕大部分客戶為首次剛需客戶，故在后期的營銷推廣