長(zhǎng)沙限購(gòu)令解讀

1、長(zhǎng)沙限購(gòu)令解讀2011年3月目錄政策解讀1影響分析2應(yīng)對(duì)之策3 為貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理有關(guān)問題的通知（國(guó)辦發(fā)20111號(hào)）精神，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：一、自本通知發(fā)布之日起，暫執(zhí)行以下購(gòu)房管理措施：對(duì)在本市市區(qū)（市轄五區(qū)，下同）已擁有1套住房的家庭（環(huán)長(zhǎng)株潭戶籍家庭），限購(gòu)1套90平方米（含）以下新建商品住房；對(duì)在本市市區(qū)無住房并能夠提供本市居住證的外地家庭，在主城區(qū)限購(gòu)1套90平方米（含）以下新建商品住房；對(duì)在本市市區(qū)，已擁有2套（含）以上住房的家庭、擁有1套（含）以上住房的外地家庭、不能提供本市居住證的外地家庭，暫停在本市主城區(qū)購(gòu)

2、買90平方米（含）以下新建商品住房。二、境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在本市購(gòu)房的，按住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家外匯管理局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理的通知（建房2010186號(hào)）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。三、限購(gòu)期間，按本通知第一條規(guī)定可購(gòu)買新建商品住房的，已有住房以房屋買賣合同網(wǎng)上簽約時(shí)間為準(zhǔn)。四、對(duì)購(gòu)買90平方米（含）以下新建商品住房的購(gòu)房人，應(yīng)在申請(qǐng)房地產(chǎn)預(yù)告登記時(shí)，如實(shí)填寫購(gòu)房人家庭成員住房情況申報(bào)表（以下簡(jiǎn)稱申報(bào)表）。非同一家庭的2人以上共同購(gòu)買90平方米（含）以下新建商品住房的，應(yīng)分別填寫申報(bào)表。購(gòu)房人應(yīng)對(duì)申報(bào)表信息的真實(shí)性負(fù)責(zé)，提供虛假證明或虛假信息的，應(yīng)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。五、限購(gòu)期間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、

3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所醒目位置，張貼限購(gòu)政策，履行告知義務(wù)，督促購(gòu)房人如實(shí)填寫申報(bào)表，核對(duì)購(gòu)房人及其家庭成員的戶籍、婚姻等證明材料（對(duì)外地家庭購(gòu)房的、還應(yīng)核對(duì)本市居住證），在申報(bào)表簽署意見并蓋章。六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其執(zhí)(從)業(yè)員，不執(zhí)行本通知規(guī)定的，暫停網(wǎng)上簽約，其違規(guī)行為記入信用檔案，并由當(dāng)事人承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。七、限購(gòu)期間，國(guó)家、省政府另有規(guī)定的，從其規(guī)定。八、具體執(zhí)行過程中的相關(guān)問題由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委負(fù)責(zé)解釋。長(zhǎng)沙市人民政府辦公廳二O一一年三月四日限購(gòu)令內(nèi)容明細(xì)表戶籍類別擁有住房套數(shù)小于或等于90大于90環(huán)長(zhǎng)株潭戶籍家庭無能買一套不限1能買一套不限2不能買不限非環(huán)長(zhǎng)

4、株潭戶籍家庭有居住證無能買一套不限1不能買不限無居住證無不能買不限1不能買不限本次限購(gòu)令特征：以家庭為單位，限小不限大，限內(nèi)不限外，限新不限舊本次限購(gòu)令的整體特征：1.以家庭為單位：均以家庭為單位，區(qū)分長(zhǎng)株潭戶籍與外地戶籍；2.限小不限大：在產(chǎn)品方面，以90平米為界限，90平米（含）以下的戶型受到限制，90平米以上的戶型不在限制范圍內(nèi)；3.限內(nèi)不限外：在區(qū)域方面，只在市內(nèi)五區(qū)實(shí)行限購(gòu)，未涉及長(zhǎng)望瀏寧四縣城；4.限新不限舊：本次限購(gòu)并未涉及二手房，僅針對(duì)新建商品房市場(chǎng)。標(biāo)題內(nèi)容（一）限制購(gòu)買與不能購(gòu)買的問題u自本通知發(fā)布之日起，暫執(zhí)行以下購(gòu)房管理措施：對(duì)在本市市區(qū)（市轄五區(qū)，下同）已擁有1套住房

5、的家庭（環(huán)長(zhǎng)株潭戶籍家庭），限購(gòu)1套90平方米（含）以下新建商品住房；u對(duì)在本市市區(qū)無住房并能夠提供本市居住證的外地家庭，在主城區(qū)限購(gòu)1套90平方米（含）以下新建商品住房；對(duì)在本市市區(qū)，已擁有2套（含）以上住房的家庭、擁有1套（含）以上住房的外地家庭、不能提供本市居住證的外地家庭，暫停在本市主城區(qū)購(gòu)買90平方米（含）以下新建商品住房。易居觀點(diǎn)：本次限購(gòu)令整體基調(diào)較為溫和，操作留有較大余地。僅對(duì)主城區(qū)內(nèi)90平米以下的產(chǎn)品實(shí)行限購(gòu)，對(duì)欲在主城區(qū)進(jìn)行小戶型投資的客戶采取限制措施，一方面保護(hù)了剛需市場(chǎng)，另一方面，有意引導(dǎo)投資客投資大戶型產(chǎn)品，緩解目前長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)144平米以上戶型滯銷比例較高現(xiàn)狀。以戶

6、籍家庭為單位、提供居住證、只限購(gòu)新建商品房市場(chǎng)等要求給市場(chǎng)留有較大操作余地。我們認(rèn)為，大戶型產(chǎn)品、二手房市場(chǎng)或?qū)⒂瓉硇乱惠喌臋C(jī)遇。保剛需、限投資：限制投資客搶占剛需產(chǎn)品份額，保護(hù)剛需市場(chǎng)，并鼓勵(lì)投資大戶型，力求緩解解大面積戶型的滯銷現(xiàn)狀標(biāo)題內(nèi)容（七、八）后續(xù)可能出現(xiàn)限購(gòu)令內(nèi)容的補(bǔ)充和完善u七、限購(gòu)期間，國(guó)家、省政府另有規(guī)定的，從其規(guī)定。u八、具體執(zhí)行過程中的相關(guān)問題由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委負(fù)責(zé)解釋。易居觀點(diǎn)：政策第七條，為政府留下可操作空間，目前正處在全國(guó)兩會(huì)召開期間，房?jī)r(jià)問題成為熱門議題，“保民生、穩(wěn)物價(jià)”是今年政府主要工作。因此，我們認(rèn)為，從本次長(zhǎng)沙限購(gòu)令的力度來看，較為溫和，不排除是試探市場(chǎng)之

7、舉，同時(shí)，為后續(xù)出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控措施的出臺(tái)打下鋪墊。限購(gòu)期間，國(guó)家、省政府另有規(guī)定的，從其規(guī)定，為本次限購(gòu)令留下可延續(xù)空間，不排除后續(xù)將出臺(tái)更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施。限小不限大1限內(nèi)不限外2限新不限舊3長(zhǎng)沙限購(gòu)令 只限購(gòu)90平米（含）以下新建商品住房，90平米新建商品住房以上無限制。 只限制長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)，不包括寧望瀏三地、星沙和湘潭、株洲等地。 本次限購(gòu)令僅限購(gòu)長(zhǎng)沙新建商品房，并不包括存量房。小結(jié)：限小不限大，限內(nèi)不限外，限新不限舊以家庭為單位3 以家庭為單位，區(qū)分環(huán)長(zhǎng)株潭戶籍與外地戶籍。目錄政策解讀1影響分析2應(yīng)對(duì)之策3影響調(diào)整市場(chǎng)客戶需求，消化存量房源保護(hù)市場(chǎng)剛需，提高投資門欄緩解內(nèi)五區(qū)房?jī)r(jià)惡化，

8、引導(dǎo)客戶區(qū)域分流 限購(gòu)令將引導(dǎo)投資客戶傾向大面積住房，90平米以下將以剛需為主，而長(zhǎng)沙市場(chǎng)現(xiàn)在的市場(chǎng)存量房是以大面積住為主。此次限購(gòu)令出臺(tái)，將推進(jìn)存量房的消化，調(diào)整發(fā)展與限制之間的平衡關(guān)系。 一定程度上把投資客戶限制在90平米以上的戶型，保護(hù)了剛需客戶需求的60-90平米2房和小3房。同時(shí)也會(huì)使開發(fā)商提高原來的一些90平米左右的房源面積，以滿足投資客戶需求。 限購(gòu)令以長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)為限購(gòu)范圍，這將緩解五區(qū)房?jī)r(jià)的惡化，逐漸把部分客戶引導(dǎo)向長(zhǎng)沙周邊縣城轉(zhuǎn)移，促進(jìn)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)整體發(fā)展。客戶類別客戶來源小于或等于90平米90-144平米（含）大于144平米可購(gòu)套數(shù)契稅首付貸款利率可購(gòu)套數(shù)契稅首付貸款

9、利率可購(gòu)套數(shù)契稅首付貸款利率無房一族環(huán)長(zhǎng)株潭戶籍家庭1套1%3成基準(zhǔn)利率不限套數(shù)2%3成基準(zhǔn)利率不限套數(shù)4%3成基準(zhǔn)利率外地家庭1套（有居住證）1%3成基準(zhǔn)利率不限套數(shù)2%3成基準(zhǔn)利率不限套數(shù)4%3成基準(zhǔn)利率已有1套房環(huán)長(zhǎng)株潭戶籍家庭1套2%6成基準(zhǔn)利率的1.1倍不限套數(shù)2%6成基準(zhǔn)利率的1.1倍不限套數(shù)4%6成基準(zhǔn)利率的1.1倍外地家庭1套（有居住證）2%6成基準(zhǔn)利率的1.1倍不限套數(shù)2%6成基準(zhǔn)利率的1.1倍不限套數(shù)4%6成基準(zhǔn)利率的1.1倍已有2套房外地家庭不能買（限購(gòu)前能買）2%限購(gòu)前要求一次性付款不限套數(shù)2%一次性付款（同限購(gòu)前）不限套數(shù)4%一次性付款（同限購(gòu)前）長(zhǎng)沙限購(gòu)令出臺(tái)后，結(jié)

10、合契稅、貸款利率等情況綜合來看，受影響較大的將主要為已有2套房（含）的外地家庭。備注：契稅按目前執(zhí)行的情況統(tǒng)計(jì)，根據(jù)監(jiān)測(cè)，大部分項(xiàng)目144平米以上暫時(shí)都未嚴(yán)格執(zhí)行4%的稅率目錄政策解讀1影響分析2應(yīng)對(duì)之策3應(yīng)對(duì)之策：客戶篇辦“綠卡”1移花接木2瞞天過海3 市內(nèi)無房的外地家庭，盡快辦理居住證，盡快進(jìn)行購(gòu)買。 用第三方名字進(jìn)行投資購(gòu)買。 注冊(cè)境內(nèi)公司進(jìn)行投資購(gòu)買，僅增加少量稅費(fèi)。鋌而走險(xiǎn)4 “假離婚”。可增加家庭整體收益。18歲，真好！5 年滿18歲的個(gè)人，可將戶口從原家庭分離出來，獨(dú)立進(jìn)行購(gòu)買。應(yīng)對(duì)之策：產(chǎn)品篇明修棧道暗渡陳倉(cāng)6乾坤大挪移7偷天換日8 目前在規(guī)劃產(chǎn)品的項(xiàng)目，盡快公關(guān)，調(diào)整產(chǎn)品面積

11、段規(guī)劃。 將新建商品房轉(zhuǎn)為二手房，買方再進(jìn)行購(gòu)買，增加全額營(yíng)業(yè)稅。 將88-89平米的戶型通過增加陽臺(tái)面積增至91-92平米，同時(shí)保證與實(shí)測(cè)面積誤差在3%以內(nèi)，避免客戶糾紛。從房地產(chǎn)整體發(fā)展態(tài)勢(shì)來看，2011年上半年將延續(xù)前一年從緊調(diào)控的基調(diào)。，2011年內(nèi)五區(qū)新建商品房供應(yīng)量預(yù)計(jì)約在1500-1600萬方左右與2010年相當(dāng)。而成交方面，由于政策從緊，預(yù)計(jì)成交量較上一年有所下降，市場(chǎng)觀望期將較從前更長(zhǎng)。內(nèi)五區(qū)新建商品房均價(jià)近幾年基本呈穩(wěn)步緩慢上漲趨勢(shì)，隨著長(zhǎng)沙城市的發(fā)展，房?jī)r(jià)亦步步趨高，2011年是房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型年，經(jīng)過屢次新政調(diào)控，一線城市量跌價(jià)穩(wěn)，價(jià)格仍然呈堅(jiān)挺之勢(shì)。二線城市長(zhǎng)沙正處快

12、速發(fā)展通道中，且客戶以剛需及改善性為主，遭遇限購(gòu)調(diào)控，價(jià)格上行壓力巨大。量?jī)r(jià)12后市預(yù)判：1、“溫和”限購(gòu)之后或?qū)⒂瓉砀鼑?yán)厲的下一輪政策；2、限購(gòu)令實(shí)行時(shí)間為暫執(zhí)行，1-2年后，市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將有所變化，緊湊、實(shí)用戶型將大量增加。本次長(zhǎng)沙針對(duì)90平米以下的戶型進(jìn)行限購(gòu)，有利于保護(hù)剛需市場(chǎng)，阻止投機(jī)資金惡意搶占中小戶型市場(chǎng)。由于限購(gòu)令短期內(nèi)不會(huì)取消，考慮到契稅以及總價(jià)的影響，預(yù)計(jì)90-100平米的緊湊、實(shí)用戶型將大量增加。同時(shí)，大戶型產(chǎn)品將迎來短暫的春天。產(chǎn)品3對(duì)本項(xiàng)目來講：1、對(duì)于一期、二期已推剩余房源來說，目前剩余主要為中大戶型，限購(gòu)細(xì)則對(duì)這部分房源基本沒有限制，現(xiàn)場(chǎng)銷售利用限購(gòu)利好，強(qiáng)化銷售說辭，對(duì)于承受力較強(qiáng)的客戶極力引導(dǎo)客戶購(gòu)買；2、限購(gòu)政策主要影響主城區(qū)90平米以下房源，而對(duì)本項(xiàng)目影響相對(duì)較??；二期未推房源中面積低于90平米的房源約300套，約占總數(shù)的1/3，所占比重不是很大；再則購(gòu)買這部分房源的客戶主要是以首次置業(yè)為主，就算二次置業(yè)客戶只要是環(huán)長(zhǎng)株潭客戶，都可以再購(gòu)買一套，故我們認(rèn)為不會(huì)造成大的影響；3、從項(xiàng)目前期成交客戶分析得出，本項(xiàng)目絕大部分客戶為首次剛需客戶，故在后期的營(yíng)銷推廣