定稿鎮(zhèn)江市跑馬山莊商業(yè)物業(yè)銷售招商策劃綱要56PPTPPT56頁

1、鎮(zhèn)江跑馬山莊商業(yè)物業(yè)銷售招商策劃綱要鎮(zhèn)江跑馬山莊商業(yè)物業(yè)銷售招商策劃綱要（20072007年年1212月月1010日）日）目目 錄錄 商業(yè)環(huán)境分析：商業(yè)環(huán)境分析： 項目價值理解：項目價值理解： 商業(yè)價值塑造：商業(yè)價值塑造： 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃：商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃： 商業(yè)操作建議：商業(yè)操作建議：環(huán)境篇環(huán)境篇1 1商業(yè)環(huán)境分析商業(yè)環(huán)境分析一、鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展趨勢一、鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展趨勢二、鎮(zhèn)江商業(yè)物業(yè)目前租售水平二、鎮(zhèn)江商業(yè)物業(yè)目前租售水平三、本項目經(jīng)濟技術(shù)指標統(tǒng)計三、本項目經(jīng)濟技術(shù)指標統(tǒng)計四、本項目市場盈利預期四、本項目市場盈利預期一、鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展趨勢一、鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展趨勢社會零售及消

2、費增長迅速整體商業(yè)環(huán)境趨好大交通、大拆違、大建設商業(yè)地產(chǎn)硬件升級政府南移城市化進程加速催生商業(yè)多中心格局住宅地產(chǎn)配套需求社區(qū)大商業(yè)蓬勃發(fā)展傳統(tǒng)單一中心商傳統(tǒng)單一中心商業(yè)格局已逐步打業(yè)格局已逐步打破，破，新商業(yè)格局正在新商業(yè)格局正在形成，形成，新興業(yè)態(tài)和升級新興業(yè)態(tài)和升級業(yè)態(tài)存在巨大發(fā)業(yè)態(tài)存在巨大發(fā)展空間。展空間。二、鎮(zhèn)江商業(yè)物業(yè)目前租售水平二、鎮(zhèn)江商業(yè)物業(yè)目前租售水平項目名稱項目名稱樓層樓層租金（元租金（元/ /平方米平方米/ /天）天）面積（平方米）面積（平方米）售價（元售價（元/ /平方米）平方米）區(qū)域第一樓街一層8611122000-32000大市口（包括斜橋街）京凌大廈一層不定9000

3、-40000針織衫店一層6220攝影店一層27100童裝店一層35100洗衣店一層3090茶葉店一層2457大西路京潤國際店鋪一層3530015000窗簾店鋪一層2745鮮花店一層2318窗簾店鋪一層3318打印室一層1625長江路餐飲店一,層1938煙酒批發(fā)一,層1625( (一一) )鎮(zhèn)江現(xiàn)有部分裙樓租金與售價對比表鎮(zhèn)江現(xiàn)有部分裙樓租金與售價對比表 大型裙樓商鋪多處于商業(yè)成熟地段大型裙樓商鋪多處于商業(yè)成熟地段, ,一層的租金均價為一層的租金均價為3.33.3元元/ /平方米平方米/ /天左右；天左右； 處于大市口地段的價格尤為偏高處于大市口地段的價格尤為偏高( (如第一樓街如第一樓街) )

4、； 已有品牌主力店入駐的項目，價格比同地段高出已有品牌主力店入駐的項目，價格比同地段高出30%30%以上；以上； 人流量比較大的小馬路商業(yè)區(qū)一般以餐飲和小商品店居多，均價居中人流量比較大的小馬路商業(yè)區(qū)一般以餐飲和小商品店居多，均價居中, ,一般在一般在 2.82.8元元/ / 平方米平方米/ /天；天； 而人流輛比較少，車流量較多的大馬路商鋪價格較低，一般在而人流輛比較少，車流量較多的大馬路商鋪價格較低，一般在1.71.7元元/ /平方米平方米/ /天；天；目前新興物業(yè)的售價明顯高于較舊物業(yè)目前新興物業(yè)的售價明顯高于較舊物業(yè), ,除宏觀房價上調(diào)的原因外除宏觀房價上調(diào)的原因外, ,新興物業(yè)的硬件

5、配新興物業(yè)的硬件配套要更為優(yōu)越套要更為優(yōu)越, ,如大多新興物業(yè)的層高如大多新興物業(yè)的層高, ,中央空調(diào)等條件較為完善中央空調(diào)等條件較為完善, ,更大程度的滿足了品更大程度的滿足了品牌商家的入駐需要；牌商家的入駐需要；商業(yè)體量的大小影響著其物業(yè)價格商業(yè)體量的大小影響著其物業(yè)價格. .量體較大意味商業(yè)配套齊全量體較大意味商業(yè)配套齊全, ,商業(yè)氛圍濃厚商業(yè)氛圍濃厚. .并且還并且還能影響到附近乃至其整個區(qū)域的商業(yè)環(huán)境；能影響到附近乃至其整個區(qū)域的商業(yè)環(huán)境；受到總價的影響受到總價的影響, ,在相同區(qū)域內(nèi)面積越小總價越高在相同區(qū)域內(nèi)面積越小總價越高, ,有的單價可能差距到一倍；有的單價可能差距到一倍；(

6、 (二二) )本項目周邊區(qū)域及類似物業(yè)租金與售價對比表本項目周邊區(qū)域及類似物業(yè)租金與售價對比表項目名稱項目名稱樓層樓層租金（元租金（元/ /平方米平方米/ /天）天）售價售價( (元元/ /平方米平方米) )城南映象一層未定 7500二層未定德潤華庭一層未定15000華宇大廈一層未定17600二層未定8200光華雅居一層未定15000二層未定4500 天和星城 一層 未定6380-13800 商鋪按投資回報公式計算商鋪按投資回報公式計算, ,其商鋪的投資回報為其商鋪的投資回報為1515年。與本項目類似的部年。與本項目類似的部分市中心成熟商圈的項目分市中心成熟商圈的項目. .以其租金價格及銷售價

7、格的定位來看以其租金價格及銷售價格的定位來看, ,其投資回報其投資回報都在都在1010年左右；年左右； 目前鎮(zhèn)江市裙樓空置率較高目前鎮(zhèn)江市裙樓空置率較高, ,地段地段, ,租金定價都成為空置的主要原因；租金定價都成為空置的主要原因； 租金與售價差距較大時租金與售價差距較大時, ,往往是商業(yè)地產(chǎn)利用招商創(chuàng)造商業(yè)氛圍往往是商業(yè)地產(chǎn)利用招商創(chuàng)造商業(yè)氛圍, ,然后用然后用高售價平衡成本高售價平衡成本。目標篇目標篇2 2項目價值理解項目價值理解一、市場價格預期一、市場價格預期二、項目操作任務二、項目操作任務三、經(jīng)濟指標統(tǒng)計三、經(jīng)濟指標統(tǒng)計四、商業(yè)貨值預估四、商業(yè)貨值預估一、本項目市場價格預期一、本項目市

8、場價格預期時間1-2F銷售價格 單位(元/平米) -1F租金價格1F:2F:08年07月-12月 8000元4000無09年01月-6月10000元5000無09年07月-12月11500元55000.2元/平米/天2010年12500元65000.5元/平米/天2011年-2013年14000元70000.6元/平米/天2014年-2016年無無0.9元/平米/天2017年-2020年無無1.1元/平米/天根據(jù)市場目前商業(yè)銷售現(xiàn)狀根據(jù)市場目前商業(yè)銷售現(xiàn)狀, ,并結(jié)合項目的自身及周邊情況并結(jié)合項目的自身及周邊情況, ,按照正常形成按照正常形成的商業(yè)氛圍的商業(yè)氛圍, ,預估本項目隨著時間發(fā)展而產(chǎn)

9、生價格的變化預估本項目隨著時間發(fā)展而產(chǎn)生價格的變化. .在08年下半年要實現(xiàn)1F:12500元方,2F:6500元/平方； -1F在商業(yè)交付時要求迅速達到租金1元/平 方/天二、二、本項目操作任務本項目操作任務將未來商業(yè)的價值提前反映三三、本項目經(jīng)濟技術(shù)指標統(tǒng)計本項目經(jīng)濟技術(shù)指標統(tǒng)計樓棟樓層樓層面積面積范圍套數(shù)運作模式3-4#-1F3950招商5-6#-1F3500招商3-4#1-2F1400100-1105銷售150-1802230-27026#1-2F1000120-1903銷售210-23025#1-2F12001銷售四、商業(yè)貨值預估四、商業(yè)貨值預估商業(yè)總貨值為商業(yè)總貨值為:9380:9

10、380萬元萬元（其中負一層價值為有產(chǎn)權(quán)情況下的理想設定，以下分析僅計算其租賃價值）（其中負一層價值為有產(chǎn)權(quán)情況下的理想設定，以下分析僅計算其租賃價值） 3456#3456#樓樓-1F-1F商業(yè)總貨值商業(yè)總貨值: :80008000元元/ /平米平米* * (3500 (3500平米平米+3950+3950平米平米)=5960)=5960萬元萬元346#346#樓樓1F 1F 均價均價1250012500元元/ /平米平米 2F 2F 均價均價65006500元元/ /平米平米1-2F1-2F商業(yè)總貨值商業(yè)總貨值: :(12500(12500元元/ /平米平米+6500+6500元元/ /平米平

11、米)/2)/2* *(1400(1400平米平米+1000+1000平米平米)=)= 22802280萬元萬元5#5#樓樓1F 1F 均價均價1250012500元元/ /平米平米 2F 2F 均價均價65006500元元/ /平米平米1-2F1-2F商業(yè)總貨值商業(yè)總貨值: : (12500 (12500元元/ /平米平米+6500+6500元元/ /平米平米)/2)/2* *12001200平米平米= = 11401140萬元萬元-1F-1F層因無產(chǎn)權(quán)層因無產(chǎn)權(quán), ,暫時不考慮出售暫時不考慮出售, ,其租賃價格參考周邊地區(qū)制定初步均價其租賃價格參考周邊地區(qū)制定初步均價: :租金租金1 1元元

12、/ /平米平米/ /天天1 1元元/ /平米平米/ /天天* *(3500(3500平米平米+3950+3950平米平米) )* *365365天天=2719250=2719250元元3456#樓樓 -1F-1F總租賃收益計算總租賃收益計算: :按第一年免租,之后每三年遞增5%計算,10年總租金收入為:25722572萬元萬元346#樓樓 1+2F1+2F總銷售收益計算總銷售收益計算: :街口1+2層均屬于門面房,且面積適中,為快速實現(xiàn)開發(fā)公司資金流回收,采 取直接銷售方式解決但若要實現(xiàn)此銷售均價或者獲得更高的利潤收益但若要實現(xiàn)此銷售均價或者獲得更高的利潤收益, ,需要制造出一定的商業(yè)氛圍需要

13、制造出一定的商業(yè)氛圍, ,即即12F12F中間也可以拿出一定體量商業(yè)招品牌店吸引人氣中間也可以拿出一定體量商業(yè)招品牌店吸引人氣346#346#樓樓1F 1F 均價均價1250012500元元/ /平米平米 2F 2F 均價均價65006500元元/ /平米平米1-2F1-2F商業(yè)總貨值商業(yè)總貨值: : (12500 (12500元元/ /平米平米+6500+6500元元/ /平米平米)/2)/2* *(1400(1400平米平米+1000+1000平米平米)=)= 22802280萬元萬元5#樓樓 1+2F1+2F資金回收探討及計算（方式一：直接銷售）資金回收探討及計算（方式一：直接銷售）街口

14、1+2層均屬于門面房,但面積較大:1200平方,銷售存在總價高，首付高的抗性,直接銷售可能會面臨銷售周期延長的問題。正常銷售 首付50%為:570萬,貸款570萬5#5#樓樓1F 1F 均價均價1250012500元元/ /平米平米 2F 2F 均價均價65006500元元/ /平米平米1-2F1-2F商業(yè)總貨值商業(yè)總貨值: : (12500 (12500元元/ /平米平米+6500+6500元元/ /平米平米)/2)/2* *12001200平米平米= = 11401140萬元萬元以租代售方式需要解決以租代售方式需要解決2 2個問題：個問題：第一：相對提高單價約第一：相對提高單價約25%25

15、%1F 1F 均價均價1600016000元元/ /平米平米 2F 2F 均價均價1000010000元元/ /平米平米銷售總價為銷售總價為15601560萬萬第二：以開發(fā)公司內(nèi)部某個人名義和開發(fā)商簽訂商業(yè)用房買賣合同，其中個人首付第二：以開發(fā)公司內(nèi)部某個人名義和開發(fā)商簽訂商業(yè)用房買賣合同，其中個人首付780780萬不萬不需要實際付款，由開發(fā)公司制造交易過程假象，并提供繳款收據(jù)。需要實際付款，由開發(fā)公司制造交易過程假象，并提供繳款收據(jù)。這樣對于購買客戶而言，就可以宣稱首付這樣對于購買客戶而言，就可以宣稱首付2 2成（首付壓力大為減輕），成（首付壓力大為減輕），1010年租賃期滿即等同年租賃期滿

16、即等同購買（實際操作過程中可以以客戶租金沖抵銀行按揭，購買（實際操作過程中可以以客戶租金沖抵銀行按揭，1010年租賃期滿，由開發(fā)公司個人過年租賃期滿，由開發(fā)公司個人過戶到購房客戶即可）戶到購房客戶即可）對于開發(fā)商而言，客戶首付對于開發(fā)商而言，客戶首付2 2成成312312萬萬, ,銀行按揭放款銀行按揭放款780780萬，實際收益為萬，實際收益為10921092萬，和方式一萬，和方式一相差無幾，如果欲實現(xiàn)更大預期，可以相對提高租金，通過租金與銀行按揭間的差價來實相差無幾，如果欲實現(xiàn)更大預期，可以相對提高租金，通過租金與銀行按揭間的差價來實現(xiàn)）現(xiàn)）5#樓樓 1+2F1+2F資金回收探討及計算（方式

17、二：以租代售）資金回收探討及計算（方式二：以租代售）此方式雖然可能面臨總價更高的問題，但購買商戶卻會大大減少首付壓力，更容易找到目標商家而迅速去化。價值篇價值篇3 3 商業(yè)價值塑造商業(yè)價值塑造一、廣域價值區(qū)域化一、廣域價值區(qū)域化二、未來價值現(xiàn)在化二、未來價值現(xiàn)在化三、稀缺價值高價化三、稀缺價值高價化一、廣域價值區(qū)域化一、廣域價值區(qū)域化跑馬山莊商業(yè)的運營成功不能以區(qū)域性的商業(yè)中心為定位核心理念；跑馬山莊商業(yè)的運營成功不能以區(qū)域性的商業(yè)中心為定位核心理念；將消費圈定位為廣域范圍通過廣域輻射功能業(yè)態(tài)、升級業(yè)態(tài)、稀缺業(yè)態(tài)擴大客將消費圈定位為廣域范圍通過廣域輻射功能業(yè)態(tài)、升級業(yè)態(tài)、稀缺業(yè)態(tài)擴大客 群，形

18、成商業(yè)區(qū)域化；群，形成商業(yè)區(qū)域化；招商及業(yè)態(tài)定位的標準要符合廣域輻射功能招商及業(yè)態(tài)定位的標準要符合廣域輻射功能, ,即具備即具備: :先進性先進性 特色性特色性, ,商家在行商家在行 業(yè)內(nèi)有領頭的作用業(yè)內(nèi)有領頭的作用從商圈分析判定商業(yè)價值從商圈分析判定商業(yè)價值實現(xiàn)消費距離遠近強強弱弱弱弱強強核心商圈核心商圈次級商圈次級商圈邊緣商圈邊緣商圈3公里5公里10公里游離商圈游離商圈主要涵蓋項目周邊、大市口以西中山西路沿主要涵蓋項目周邊、大市口以西中山西路沿線、火車站商圈、南徐新市政府企事業(yè)單位線、火車站商圈、南徐新市政府企事業(yè)單位主要涵蓋城中及城西企事業(yè)單位及個人高端主要涵蓋城中及城西企事業(yè)單位及個人

19、高端消費需要消費需要主要涵蓋鎮(zhèn)江全市部分企事業(yè)單位及個人高主要涵蓋鎮(zhèn)江全市部分企事業(yè)單位及個人高端消費需要端消費需要主要涵蓋流動人口的隨機性消費及鎮(zhèn)江郊區(qū)主要涵蓋流動人口的隨機性消費及鎮(zhèn)江郊區(qū)縣縣本項目的主流消費商圈將集中在老城區(qū)及新市政府周邊南徐版塊的商務群體消費，對于這個群體的商業(yè)價值挖掘?qū)⒅陵P(guān)重要。從商業(yè)價值判定商業(yè)功能從商業(yè)價值判定商業(yè)功能輻射全市的商務型綜合會所輻射全市的商務型綜合會所兼顧社區(qū)配套商業(yè)功能兼顧社區(qū)配套商業(yè)功能打造具備輻射功能的廣域商業(yè)是實現(xiàn)本項目商業(yè)價值的前提由于目前項目周邊的商業(yè)環(huán)境尚不成熟，本項目定位于區(qū)域性的社區(qū)商業(yè)則顯然承載不了項目的規(guī)劃商業(yè)體量，而從目前鎮(zhèn)江

20、成功定位的中心城區(qū)外大型商業(yè)項目來看，無一例外地是面向全市輻射，所以，對于本項目而言，廣域的商業(yè)定位不僅是一個前提，而且是一種必須。打造具備差異化功能的特色商業(yè)是實現(xiàn)本項目商業(yè)價值的市場出口二、稀缺價值高價化二、稀缺價值高價化黃金分割點:一個商業(yè)項目的位置地段是整個商業(yè)的稀缺價值核心，跑馬山莊距市中心大市口2.5公里，市政府1.5公里,是真正的城市“黃金分割點”.火車站商業(yè)圈也近在咫尺，未來跑馬山莊將承載著鎮(zhèn)江與新城的交通樞紐功能，目前雖然還是城市商業(yè)生地，但商業(yè)價值巨大且尚未被挖掘。 生態(tài)商業(yè)項目不僅與城市繁華較近，周邊更是暢享跑馬山、南山雙生態(tài)資源，為打造成鎮(zhèn)江首個“生態(tài)商業(yè)”項目提供了獨

21、厚的條件，而“生態(tài)商業(yè)”項目具有的唯一性更有助進一步提升項目價格?，F(xiàn)代商業(yè)本項目屬于新興商用物業(yè),在硬件配套上更為優(yōu)越,物業(yè)的層高、中央空調(diào)、門前商業(yè)走廊設置、停車位預留等條件更為完善, 更大程度的滿足了品牌商家的入駐需要。優(yōu)勢資源統(tǒng)領衡量一個商業(yè)項目如何實現(xiàn)價值最大化的標準，時間價值的設計應該是關(guān)鍵，通過把未來的商業(yè)格局和商業(yè)氛圍在現(xiàn)在的銷售過程中展現(xiàn)，從而實現(xiàn)現(xiàn)在銷售出未來的高價格，這種時間價值的體現(xiàn)也就是未來價值現(xiàn)在化。而時間價值的設計，可通過“炒作地段”、“商業(yè)論壇”、“板塊聯(lián)盟”等形式實現(xiàn)。三、未來價值現(xiàn)在化三、未來價值現(xiàn)在化 炒作地段：通過系列新聞、政府輿論等，炒做炒作地段：通過系

22、列新聞、政府輿論等，炒做”主城中心版塊主城中心版塊”, ,放大地段區(qū)域不放大地段區(qū)域不可估量價值；可估量價值； 商業(yè)論壇：邀請知名專家、學者、業(yè)內(nèi)名人、政府官員以論壇形式，論證區(qū)域及商業(yè)論壇：邀請知名專家、學者、業(yè)內(nèi)名人、政府官員以論壇形式，論證區(qū)域及項目價值、前景和項目業(yè)態(tài)優(yōu)勢；項目價值、前景和項目業(yè)態(tài)優(yōu)勢； 板塊聯(lián)盟：聯(lián)合區(qū)域項目聯(lián)合炒做區(qū)域商業(yè)前景，可通過互相項目說辭、項目宣板塊聯(lián)盟：聯(lián)合區(qū)域項目聯(lián)合炒做區(qū)域商業(yè)前景，可通過互相項目說辭、項目宣 傳附帶等形式形成；傳附帶等形式形成；業(yè)態(tài)篇業(yè)態(tài)篇4 4商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃一、商業(yè)業(yè)態(tài)定位一、商業(yè)業(yè)態(tài)定位二、業(yè)態(tài)定位依據(jù)二、業(yè)態(tài)定位依據(jù)三

23、、商業(yè)業(yè)態(tài)主題三、商業(yè)業(yè)態(tài)主題四、整體業(yè)態(tài)布局四、整體業(yè)態(tài)布局一、商業(yè)業(yè)態(tài)定位一、商業(yè)業(yè)態(tài)定位餐飲、娛樂、流行購物三位一體的餐飲、娛樂、流行購物三位一體的時尚版升級版業(yè)態(tài)共生體時尚版升級版業(yè)態(tài)共生體餐飲餐飲親友聚餐商務宴請0.0%0.0%0.5%10.1%9.0%7.5%6.7%4.1%7.6%8.9%6.0%4.3%14.0%6.3%14.8%0.1%0.1%1.8%1.9%1.9%1.9%2.9%3.6%6.7%8.0%10.8%10.9%13.8%14.0%21.6%宣傳好其他有促銷活動場所檔次高氛圍好知名度高規(guī)模大停車方便服務態(tài)度好交通方便消費氛圍好菜肴種類多離家（公司）近菜肴有特色/

24、味道好價格合理就餐環(huán)境好以高檔特色餐飲為主導，偏重商務宴請以高檔特色餐飲為主導，偏重商務宴請本項目定位為商務宴請優(yōu)勢明顯本項目定位為商務宴請優(yōu)勢明顯 廣義的休閑包括餐飲和購物在內(nèi)，除餐飲購物外廣義的休閑包括餐飲和購物在內(nèi)，除餐飲購物外 本項目的休閑業(yè)態(tài)涉及：本項目的休閑業(yè)態(tài)涉及：【保健休閑】【保健休閑】 桑拿中心、美容桑拿中心、美容SPASPA【娛樂休閑】【娛樂休閑】 KTV KTV、高檔桑拿、高檔桑拿【茶飲休閑】【茶飲休閑】 茶館、咖啡廳、慢搖吧茶館、咖啡廳、慢搖吧【美食休閑】【美食休閑】 各國料理、各地名吃各國料理、各地名吃以高端商務休閑為主導，偏重娛樂休閑。以高端商務休閑為主導，偏重娛樂

25、休閑。51-100元41.2%101-150元5.5%151-200元20.6%201-300元10.9%301元以上2.5%50元以下19.3%35元以下16.7%71-100元26.7%100元以上9.5%36-70元47.1%商務群體娛樂群體消費水平 個人休閑娛樂消費水平 人均費用：138.07元/人次人均費用：71.71元/人次休閑休閑本項目定位高端商務休閑存在較大利潤空間本項目定位高端商務休閑存在較大利潤空間以名品折扣為主導，偏重高端品牌以名品折扣為主導，偏重高端品牌商業(yè)類型功能定位服務對象客流量(人)服務人口(人)基本商業(yè)面積業(yè)態(tài)與業(yè)種中心商業(yè)區(qū)購物、休閑娛樂、旅游、金融國內(nèi)外及本

26、市消費者50萬30萬平米大型百貨店、專業(yè)店、專賣店，文化娛樂、餐飲區(qū)域商業(yè)中心購物、文化娛樂、休閑該地區(qū)及外來消費者25萬20萬5萬平米以上購物中心、超市、娛樂、餐飲社區(qū)商業(yè)保障該地居民的日常生活當?shù)鼐用?萬1.5萬平米超市、醫(yī)藥店，菜市場、餐飲街坊商業(yè)提供日常必須商品及便利服務當?shù)鼐用?.4萬0.06萬平米便利店、餐飲店，生活服務業(yè)特色商業(yè)街區(qū)特色商業(yè)街區(qū)時尚購物、特色化餐飲娛樂休閑時尚購物、特色化餐飲娛樂休閑全市范圍內(nèi)特定消費者全市范圍內(nèi)特定消費者1010萬萬1 1萬平米以上萬平米以上特色專業(yè)店、連鎖店特色專業(yè)店、連鎖店流行購物流行購物本項目定位流行購物符合現(xiàn)代商業(yè)功能規(guī)劃本項目定位流行購

27、物符合現(xiàn)代商業(yè)功能規(guī)劃二、業(yè)態(tài)定位依據(jù)二、業(yè)態(tài)定位依據(jù)1 1、從市場需求層面來分析：、從市場需求層面來分析：從鎮(zhèn)江目前的高端消費市場的趨勢來看，之所以高端的服務業(yè)和餐飲業(yè)發(fā)展迅猛，而且大有向郊區(qū)從鎮(zhèn)江目前的高端消費市場的趨勢來看，之所以高端的服務業(yè)和餐飲業(yè)發(fā)展迅猛，而且大有向郊區(qū)化擴展之勢，其主要原因，是因為鎮(zhèn)江現(xiàn)有的集中在老城區(qū)高端消費場所已經(jīng)不能滿足市場的需求，化擴展之勢，其主要原因，是因為鎮(zhèn)江現(xiàn)有的集中在老城區(qū)高端消費場所已經(jīng)不能滿足市場的需求，再加上中心城區(qū)硬件設施老化、堵車、停車難等問題突出，這種需求向城市外圍分流其實是一種必再加上中心城區(qū)硬件設施老化、堵車、停車難等問題突出，這種需

28、求向城市外圍分流其實是一種必然。而本項目地處合肥高檔住宅區(qū)聚居的腹地，近水樓臺的優(yōu)勢其實是其他區(qū)域所不可比擬的，高然。而本項目地處合肥高檔住宅區(qū)聚居的腹地，近水樓臺的優(yōu)勢其實是其他區(qū)域所不可比擬的，高端消費需求就近消化的剛性需求其本身就自然存在，所以無論從廣域還是區(qū)域市場，高端消費的市端消費需求就近消化的剛性需求其本身就自然存在，所以無論從廣域還是區(qū)域市場，高端消費的市場需求是存在的；場需求是存在的；2 2、從項目的商業(yè)體量來分析：、從項目的商業(yè)體量來分析：本項目商業(yè)體量偏小，主要業(yè)態(tài)將不可能規(guī)劃成大型超市和百貨業(yè)，專業(yè)性市場定位也不可取，區(qū)本項目商業(yè)體量偏小，主要業(yè)態(tài)將不可能規(guī)劃成大型超市和

29、百貨業(yè)，專業(yè)性市場定位也不可取，區(qū)域商業(yè)對消費群體總量和業(yè)態(tài)經(jīng)營的成熟度要求很高，也就是說商圈覆蓋人群和商業(yè)氛圍很重要，域商業(yè)對消費群體總量和業(yè)態(tài)經(jīng)營的成熟度要求很高，也就是說商圈覆蓋人群和商業(yè)氛圍很重要，而這些恰恰是本項目所在跑馬山版塊所不具備的，所以作為一個生地上的商業(yè)項目而言，本項目的而這些恰恰是本項目所在跑馬山版塊所不具備的，所以作為一個生地上的商業(yè)項目而言，本項目的業(yè)態(tài)定位將只能從精致化、特色化、差異化入手；業(yè)態(tài)定位將只能從精致化、特色化、差異化入手；3 3、區(qū)域商業(yè)規(guī)劃日趨明朗：、區(qū)域商業(yè)規(guī)劃日趨明朗：鎮(zhèn)江市最近的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃目前已經(jīng)很明朗，政府南遷及大力發(fā)展南區(qū)商業(yè)的計劃已經(jīng)啟動

30、，政府鎮(zhèn)江市最近的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃目前已經(jīng)很明朗，政府南遷及大力發(fā)展南區(qū)商業(yè)的計劃已經(jīng)啟動，政府遠景規(guī)劃及目前的配套措施建設將為本項目的商業(yè)運營和發(fā)展提供了空間；遠景規(guī)劃及目前的配套措施建設將為本項目的商業(yè)運營和發(fā)展提供了空間；4 4、區(qū)域及全市范圍內(nèi)高端消費群體的支撐：、區(qū)域及全市范圍內(nèi)高端消費群體的支撐： 即將南遷的市政府給本項目帶來眾多高消費商務群體，同時周邊形成的高尚住宅區(qū)居住著大量的中即將南遷的市政府給本項目帶來眾多高消費商務群體，同時周邊形成的高尚住宅區(qū)居住著大量的中高收入階層，因此，本項目有著非常豐富的高含金量的潛在消費群體，對于本項目高端商務招待的高收入階層，因此，本項目有著非常豐

31、富的高含金量的潛在消費群體，對于本項目高端商務招待的定位支撐很大定位支撐很大 ；5.5.區(qū)域內(nèi)乃至整個鎮(zhèn)江市沒有類似定位項目，處于市場空白：區(qū)域內(nèi)乃至整個鎮(zhèn)江市沒有類似定位項目，處于市場空白：由于本項目的總體方向是依托大市口至南徐新城一帶強有力消費群體向全市輻射的綜合商業(yè)業(yè)態(tài)，由于本項目的總體方向是依托大市口至南徐新城一帶強有力消費群體向全市輻射的綜合商業(yè)業(yè)態(tài)，項目周邊乃至全市和本項目類似的項目基本沒有，加上本項目具有一定的規(guī)模和輻射功能，所以本項目周邊乃至全市和本項目類似的項目基本沒有，加上本項目具有一定的規(guī)模和輻射功能，所以本項目在定位的稀缺性上有比較強的競爭力，業(yè)態(tài)定位上處于領先地位；項

32、目在定位的稀缺性上有比較強的競爭力，業(yè)態(tài)定位上處于領先地位；6.6.商業(yè)經(jīng)營者普遍看好本項目：商業(yè)經(jīng)營者普遍看好本項目：在本次的商業(yè)調(diào)研中，訪問了部分本項目將來可能引進的一些知名的商業(yè)企業(yè)，從反饋的意見來看，在本次的商業(yè)調(diào)研中，訪問了部分本項目將來可能引進的一些知名的商業(yè)企業(yè)，從反饋的意見來看，大部分商業(yè)企業(yè)特別是餐飲、娛樂休閑類企業(yè)對于本項目都比較感興趣，同時對本項目的總體定位大部分商業(yè)企業(yè)特別是餐飲、娛樂休閑類企業(yè)對于本項目都比較感興趣，同時對本項目的總體定位表示認可；表示認可；7.7.便利的交通區(qū)位和良好的生態(tài)環(huán)境：便利的交通區(qū)位和良好的生態(tài)環(huán)境：本項目南接鎮(zhèn)江第一景觀大道，西連城市主干

33、道跑馬山路，是鎮(zhèn)江是不可多得的交通與環(huán)境兼?zhèn)涞谋卷椖磕辖渔?zhèn)江第一景觀大道，西連城市主干道跑馬山路，是鎮(zhèn)江是不可多得的交通與環(huán)境兼?zhèn)涞纳仙现畢^(qū)，對高端客群的吸引力較大上上之區(qū)，對高端客群的吸引力較大三、商業(yè)業(yè)態(tài)主題三、商業(yè)業(yè)態(tài)主題綠色生態(tài)商業(yè)綠色生態(tài)商業(yè)特色城市會所特色城市會所四、整體業(yè)態(tài)布局四、整體業(yè)態(tài)布局現(xiàn)代服務現(xiàn)代服務餐飲餐飲現(xiàn)代服務現(xiàn)代服務餐飲餐飲高檔商務會所高檔商務會所流行購物流行購物-1F1F2F5-6#3-4#操盤篇操盤篇5 5商業(yè)操作建議商業(yè)操作建議一、商業(yè)經(jīng)營布局一、商業(yè)經(jīng)營布局二、商業(yè)同步推售建議二、商業(yè)同步推售建議三、商業(yè)管理模式建議三、商業(yè)管理模式建議四、商業(yè)配套建議四、

34、商業(yè)配套建議一、商業(yè)經(jīng)營布局一、商業(yè)經(jīng)營布局3-4#3-4#樓負一層經(jīng)營布局樓負一層經(jīng)營布局22001750高檔娛樂城高檔娛樂城目標設定夜色傾城天上人間雨和樓目標設定皇室名門櫻花園會員制高檔會所會員制高檔會所3-4#3-4#樓一層經(jīng)營布局樓一層經(jīng)營布局口腔連鎖SPA健身館美容整形目標設定佳美口腔一兆偉德康美整形施而美整形社區(qū)配套便利店洗衣店名煙名酒發(fā)廊音像花店寵物店中介目標設定可的好的康潔洗衣榮氏蘇捷華仔巨濤多來咪皇氏馬蘭德中廣裕興3-4#3-4#樓二層經(jīng)營布局樓二層經(jīng)營布局特色高檔餐飲目標設定滋奇火鍋蜀王火鍋5-6#5-6#樓負一層經(jīng)營布局樓負一層經(jīng)營布局目標設定奧特萊斯FOXTOWN名品折

35、扣35005-6#5-6#樓一層經(jīng)營布局樓一層經(jīng)營布局現(xiàn)代服務目標設定銀行移動聯(lián)通電信鐵通特色餐飲目標設定大長今韓國料理花舞日本料理福氏燉品麻婆豆腐東北大骨頭湘江老廚骨里王云南土菜館1+2層合計:12005-6#5-6#樓二層經(jīng)營布局樓二層經(jīng)營布局特色高檔休閑目標設定常春藤城市花園咖啡貓空悠仙美地高檔特色餐飲目標設定泰國村魚翅金滿樓海鮮酒店燕鮑翅1+2層合計:1200二、商業(yè)同步推售建議二、商業(yè)同步推售建議招商銷售步驟建議招商銷售步驟建議招商策略：招商策略：主力店招商先行主力店招商先行全面招商銷售同步全面招商銷售同步1432關(guān)注主力店和品牌店效應關(guān)注主力店和品牌店效應控制招商節(jié)奏、比例控制招商

36、節(jié)奏、比例倡導差異化經(jīng)營倡導差異化經(jīng)營選擇好開業(yè)時間選擇好開業(yè)時間08.5.108.7.108.9.108.10.108.11.109.7.108.5.108.5.1主力店招商主力店招商-1F-1F品牌折扣品牌折扣高檔會所高檔會所高檔娛樂高檔娛樂VIP認籌08.9.708.9.7主力店確定主力店確定08.10.1808.10.18開盤銷售開盤銷售08.11.108.11.1品牌店招商品牌店招商5#1-2F口腔整形6#2F特色茶館3-4#1-2F高檔餐飲09.7.109.7.1品牌店確定品牌店確定商業(yè)銷售招商脈絡：商業(yè)銷售招商脈絡：差別銷售和差異化經(jīng)營：差別銷售和差異化經(jīng)營：物業(yè)的可銷售部分在銷

37、售時需要重視以后錯位經(jīng)營的重要性，如果實行無差別的價高者得策略，后物業(yè)的可銷售部分在銷售時需要重視以后錯位經(jīng)營的重要性，如果實行無差別的價高者得策略，后續(xù)一些經(jīng)營能力差、業(yè)態(tài)重復的商鋪經(jīng)營不善的現(xiàn)象肯定會出現(xiàn)，個別商鋪的經(jīng)營不善同樣會影響續(xù)一些經(jīng)營能力差、業(yè)態(tài)重復的商鋪經(jīng)營不善的現(xiàn)象肯定會出現(xiàn)，個別商鋪的經(jīng)營不善同樣會影響到整體商業(yè)價值的提升；到整體商業(yè)價值的提升；關(guān)注主力店和品牌店效應：關(guān)注主力店和品牌店效應：對于集中式大商業(yè)招商和銷售而言，主力店和品牌店效應明顯，大的有影響力主力店和品牌店能全對于集中式大商業(yè)招商和銷售而言，主力店和品牌店效應明顯，大的有影響力主力店和品牌店能全面提升整個商

38、業(yè)物業(yè)的全面升值，因為其本身的聚客能力也是其他中小商戶的客源保障和經(jīng)營信心面提升整個商業(yè)物業(yè)的全面升值，因為其本身的聚客能力也是其他中小商戶的客源保障和經(jīng)營信心保障；保障；控制招商節(jié)奏與比例：控制招商節(jié)奏與比例：招商是商業(yè)物業(yè)營銷推廣鏈中最重要和附加值最高的環(huán)節(jié)，但是招商不同于銷售，商業(yè)項目最好能招商是商業(yè)物業(yè)營銷推廣鏈中最重要和附加值最高的環(huán)節(jié)，但是招商不同于銷售，商業(yè)項目最好能一氣呵成，因為銷售是統(tǒng)一開售的，一旦入伙，就容易出現(xiàn)節(jié)點，要趁人氣最旺時期，至少沖到一氣呵成，因為銷售是統(tǒng)一開售的，一旦入伙，就容易出現(xiàn)節(jié)點，要趁人氣最旺時期，至少沖到80%-90%80%-90%，才能保證人氣的持續(xù)

39、，使后期招商更為順利；依據(jù)項目短期價值體現(xiàn)的難度，才能保證人氣的持續(xù)，使后期招商更為順利；依據(jù)項目短期價值體現(xiàn)的難度, ,需要增加需要增加主力店主力店 、品牌店進駐促進，、品牌店進駐促進，建議招商比例控制在建議招商比例控制在47%47%；選擇好開業(yè)時機：選擇好開業(yè)時機：招商完成后，規(guī)劃好統(tǒng)一的開業(yè)時間就很重要了，一邊營業(yè)一邊裝修顯然達不到開業(yè)要求，具體的招商完成后，規(guī)劃好統(tǒng)一的開業(yè)時間就很重要了，一邊營業(yè)一邊裝修顯然達不到開業(yè)要求，具體的時間選擇上則以節(jié)假日為佳，因為商業(yè)物業(yè)的開業(yè)對人氣要求很高，為能有更多人烘托開業(yè)盛況，時間選擇上則以節(jié)假日為佳，因為商業(yè)物業(yè)的開業(yè)對人氣要求很高，為能有更多人

40、烘托開業(yè)盛況，統(tǒng)一制造開業(yè)興奮點（利益點）也是必要的。統(tǒng)一制造開業(yè)興奮點（利益點）也是必要的。20082008年度年度20092009年度年度時間1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月推廣形象導入價值訴求公關(guān)活動價值體驗價值挖掘價值提升招商主力店人氣店次主力店散戶銷售銷售準備客戶蓄水強銷期持銷期焦點運動尾盤形象導入、現(xiàn)場包裝、主力店開始招商形象導入、現(xiàn)場包裝、主力店開始招商客戶積累、

41、活動造勢客戶積累、活動造勢形象升級、主力店確定、價值認同、開盤熱銷形象升級、主力店確定、價值認同、開盤熱銷品牌店招商、焦點運動戰(zhàn)品牌店招商、焦點運動戰(zhàn)08.5.108.7.108.5.108.7.15 5月全國火車站月全國火車站商業(yè)圖片展商業(yè)圖片展系列軟文炒作系列軟文炒作08.7.1-08.9.108.7.1-08.9.17 7月月2020日商業(yè)論壇日商業(yè)論壇投資推介會投資推介會08.9.1-08.11.108.9.1-08.11.19 9月月7 7日日主力店簽定儀式新聞發(fā)布會主力店簽定儀式新聞發(fā)布會1010月月1818日開盤日開盤08.11.1-09.7.108.11.1-09.7.1整體營

42、銷階段劃分整體營銷階段劃分VIPVIP客戶積累客戶積累散戶招商、商家進駐散戶招商、商家進駐開盤前客戶鎖定步驟：開盤前客戶鎖定步驟：全國各地火車站商業(yè)圖片展覽全國各地火車站商業(yè)圖片展覽系列軟文炒作系列軟文炒作( (地段地段 規(guī)劃規(guī)劃 商業(yè)前景商業(yè)前景 主力店等主力店等) )形象包裝、相關(guān)信息發(fā)布形象包裝、相關(guān)信息發(fā)布商業(yè)論壇商業(yè)論壇 投資推介會投資推介會VIPVIP卡認購卡認購主力店意向簽定儀式暨新聞發(fā)布會主力店意向簽定儀式暨新聞發(fā)布會蓄勢，贏得市場主動蓄勢，贏得市場主動造勢造勢, ,形成價值認同形成價值認同公關(guān)公關(guān), ,構(gòu)筑商業(yè)前構(gòu)筑商業(yè)前景景“跑馬山莊國際街區(qū)杯”全國各地火車站商圈圖片展一、

43、活動目的通過全國火車站商業(yè)繁華氛圍呈現(xiàn)，勾起鎮(zhèn)江人對火車站商業(yè)版塊關(guān)注，進而對項目關(guān)注；提高客戶對項目版塊信心與認可，從而實現(xiàn)投資引導二、時間地點1.時間：2008年5月2.地點:售樓中心火車站汽車站三、活動形式售樓處火車站商業(yè)圖片展；火車站、汽車站休息區(qū)、公共區(qū)商業(yè)圖片展；報紙等平面媒體火車站商業(yè)圖片系列展，并進行系列炒做跑馬山莊國際街區(qū)投資峰會及商業(yè)論壇一、活動目的一、活動目的通過權(quán)威專家口徑論證區(qū)域及產(chǎn)品價值，建立項目公信力；形成關(guān)注熱點，繼而形成口碑宣傳；形成客戶對產(chǎn)品價值認同；二、時間地點 1.時間:2008年7月20日 2.地點:鎮(zhèn)江國際飯店五洲廳三、活動內(nèi)容 1.專家論證國內(nèi)火車

44、站商業(yè)發(fā)展趨勢; 2.專家論證鎮(zhèn)江商業(yè)發(fā)展前景; 3.專家點評版塊發(fā)展和項目優(yōu)勢; 4.項目推介跑馬山莊國際街區(qū)、xx品牌主力店意向合作簽定儀式一、活動目的通過引進主力店，提高客戶對項目信心；提高項目知名度和品牌影響力二、時間地點1.時間:2008年9月7日2.地點:鎮(zhèn)江國際飯店五洲廳三、活動內(nèi)容簽定意向書；新聞發(fā)布會，答記者問三、商業(yè)管理模式建議三、商業(yè)管理模式建議商業(yè)管理四贏三統(tǒng)一商業(yè)管理四贏三統(tǒng)一四贏：1.開發(fā)商通過租售結(jié)合實現(xiàn)自身效益的最大化；2.業(yè)主通過所投資的商業(yè)物業(yè)的增值和租金回報取得投資收益；3.商家通過入場經(jīng)營取得經(jīng)營利潤；4.消費者在消費中得到體驗和一定的滿足。 三統(tǒng)一：1、統(tǒng)一招商；2、統(tǒng)一銷售；3、統(tǒng)一管理。四贏三統(tǒng)一的管理模式將真正有利于各利益主體：四贏三統(tǒng)一的管理模式將真正有利于各利益主體：1 1、有利于統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃和項目定位，、有利于統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃和項目定位，在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展日趨成熟的今天，業(yè)態(tài)規(guī)劃的重要性也正在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展日趨成熟的今天，業(yè)態(tài)規(guī)劃的重要性也正逐漸凸