非房地產(chǎn)企業(yè)出售和出租房屋的納稅籌劃

1、在我國,房屋閑置現(xiàn)象一直存在,不僅僅是住房商品房,企業(yè)為自身經(jīng)營而擁有一些辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等房屋也存在閑置的情況.通過交易的方式將企業(yè)閑置房屋再利用,有其必要性和積極意義,從企業(yè)的角度看,不僅能減少房屋的本錢支出,還能增加流動資金；從社會的角度看,不僅能優(yōu)化資源配置,還能為財政創(chuàng)收.企業(yè)交易閑置房屋的方式主要可分為兩類：一是轉讓所有權及永久使用權,包括出售不動產(chǎn)、贈與不動產(chǎn)、以不動產(chǎn)作價投資入股、不動產(chǎn)融資租賃等方式；二是不轉讓所有權,僅在約定時間內(nèi)轉讓他人使用且所有權不發(fā)生變更,包括不動產(chǎn)經(jīng)營租賃出租不動產(chǎn)、以不動產(chǎn)協(xié)議式聯(lián)營即以不動產(chǎn)投資與其他企業(yè)聯(lián)營,事先協(xié)議取得固定利潤而不是共擔風

2、險的聯(lián)營等方式.交易方式不同,需繳納的稅費也存在差異.本文選取轉讓所有權中的出售與不轉讓所有權中的經(jīng)營性租賃,分別對這兩種方式下的涉稅情況進行分析,并結合案例計算兩種方案下各自的收益與稅費成本,通過利潤的比擬做出決策.1.企業(yè)出售閑置房屋的涉稅分析所有權轉讓1增值稅隨著“營改增全面收官,營業(yè)稅徹底退出了我國的歷史舞臺,有關增值稅的法律規(guī)定發(fā)生了巨大變化.隨之而來的,企業(yè)交易閑置房屋也從繳納營業(yè)稅轉變?yōu)槔U納增值稅,并對其他相關的稅種產(chǎn)生影響.對于企業(yè)出售閑置房屋適用的增值稅計稅方法如下表列示：納稅人身份取得時間和方式計稅方法預繳稅款納稅申報一般納稅人老工程取得非自建簡易計稅法也可選擇一般計稅法轉

3、讓價一購進價+1+5%X5%轉讓價一購進價+1+5%X5%老工程自建簡易計稅法也可選擇一般計稅法轉讓價+(1+5%)X5%轉讓價+(1+5%)X5%新工程取得非自一?計稅法轉讓價一購進轉讓價一購進建價)+(1+5%)X5%價)+(1+11%)X11%新工程自建一?計稅法轉讓價+(1+5%)X5%轉讓價+(1+11%)X11%小規(guī)模納稅人其他個人除外,因本文只研究企業(yè),這里/、聲詳述老工程取得非自建簡易計稅法轉讓價一購進價+1+5%X5%轉讓價一購進價+1+5%X5%老工程自建簡易計稅法轉讓價+(1+5%)X5%轉讓價+(1+5%)X5%新工程取得簡易計稅法轉讓價一購進價+1+5%X5%轉讓價一

4、購進價+1+5%X5%新工程自建簡易計稅法轉讓價+(1+5%)X5%轉讓價+(1+5%)X5%表格中第二列提到了老工程與新工程,是根據(jù)取得時間將房屋劃分為：2021年4月30日前取得的老工程和2021年5月1日后取得的新工程.表格中第二列提到的自建與非自建,是企業(yè)取得房屋兩種方式：一是自建；二是非自建,包括直接購置、接受捐贈、接受投資入股、抵債等.表格中第三、四列提到了轉讓價,即取得的全部價款和價外費用；購進價,即該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價.還提到了預繳稅款稅務機關,指不動產(chǎn)所在地主管地稅機關；納稅申報機關,即機構所在地主管國稅機關.2城市維護建設及教育附加費“營改增后,城市維護

5、建設稅、教育費附加以及地方教育費附加三者,計算基數(shù)由實際繳納的營業(yè)稅變?yōu)閷嶋H繳納的增值稅,適用的稅率與之前保持一致：納稅人所在地在市區(qū)的,稅率為7%;納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的,稅率為5%;納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的,稅率為1%;教育費附加率為3%地方教育費附加以北京為例仍為2%(3)印花稅企業(yè)應根據(jù)房屋發(fā)生產(chǎn)權轉移時所書立的產(chǎn)權轉移書所載金額的0.05%繳納印花稅,同中所載金額和增值稅分開注明的,按不含增值稅的合同金額確定計稅依據(jù),未分開注明的,以合同所載金額為計稅依據(jù).(4)土地增值稅“營改增后,出售房屋時仍需要交納土地增值稅.原來轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅已在轉讓收入中以增值稅形式扣除

6、,所以土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入,其他不變.鑒于本文研究的對象是非房地產(chǎn)企業(yè)的閑置房屋,所以主要的考慮扣除對象為：舊房及建筑物的評估價格和與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金.(5)企業(yè)所得稅企業(yè)轉讓房屋的收入,屬于轉讓財產(chǎn)所得,且應一次性確認為營業(yè)收入,根據(jù)25%勺稅率繳納企業(yè)所得稅.2.企業(yè)出租閑置房屋的涉稅分析(所有權不轉讓)(1)增值稅綜合不動產(chǎn)取得時間、取得方式和企業(yè)納稅人身份對于增值稅繳納的影響,將“營改增后的閑置房屋出租增值稅繳納相應規(guī)定和計稅方法列示如下：納稅人身份般納稅人小規(guī)模納稅人取得時間和方式老工程取得老工程自建新工程取得新工程自建計稅方法簡易計稅法(也可選擇

7、一般計稅法,同新工程取得、自建)一般計稅法預繳稅款納稅申報出租價+(1+5衿X5%出租價+(1+11%)X3%出租價+(1+5%»X5%出租價+(1+11%)x11%(2)城市維護建設及教育附加費企業(yè)出租房屋需繳納的城建費、教育費附加與地方教育費附加的計稅根底與適用稅率與企業(yè)出售房屋一致.(3)印花稅企業(yè)繳納印花稅應根據(jù)租賃金額的0.1%貼花,稅額缺乏一元按一元計算,由立合同人繳納.(4)房產(chǎn)稅出租企業(yè)的閑置房屋需要交納房產(chǎn)稅.采用“從租計征的方式,以租金收入為計稅依據(jù)適用12%勺稅率.需要注意的是,假設租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,免收租金期間由產(chǎn)權所有人根據(jù)房產(chǎn)原值

8、“從價計征繳納房產(chǎn)稅(5)企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅的適用稅率依舊為25%與出售不同的是,假設企業(yè)在預收租金時,對收入確認的有選擇權一一企業(yè)提前一次性收到租賃期跨年度的租金收入：一種方式是根據(jù)合同或協(xié)議規(guī)定的應付租金的日期確認收入,另一種方法是在租賃期內(nèi)根據(jù)權責發(fā)生制原那么,分期均勻計入相關年度收入.3.選擇出售或出租的收益比擬和納稅籌劃企業(yè)對于閑置的房屋,到底是出售還是出租？這個決策關系到不同方式給企業(yè)帶來的收入,以及給企業(yè)帶來的有差異的稅收后果.如果出售和出租均是企業(yè)可以接受的,那么,從獲得更高利潤的視角來看,選擇哪種方式對企業(yè)更為有利？在實際情況下,企業(yè)會同時動態(tài)考慮收入和本錢,綜合考慮之后做

9、出決策.因閑置房屋所在地、交易發(fā)生時間以及其他因素的差異均會對收入和本錢產(chǎn)生不同的影響,應具體情況具體分析,本文將通過一個實際案例和兩個方案,對出售和出租兩種交易方式的收益和稅負進行比擬和分析.案例介紹：M公司為非房地產(chǎn)企業(yè),且為一般納稅人.公司于2021年8月從某開發(fā)商手中購入9000m2的寫字樓用于公司日常經(jīng)營,購入價18900萬元含營業(yè)稅900萬元.該寫字樓位于北京五環(huán)至六環(huán)之間的中關村科技園通州園一一光機電一體化產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)的Y樓盤,隸屬亦莊商圈,為2021年新開樓盤,并于同年8月一期交房,產(chǎn)權年限50年,無裝修.現(xiàn)該寫字樓閑置,且M公司能提供購房發(fā)票和評估報告,M公司方案對該房屋出售或

10、進行經(jīng)營性租賃.其他條件不予考慮.方案一轉讓出售.根據(jù)市場行情,現(xiàn)該寫字樓房價均價為2.4萬元/mlM公司于2021年3月以22680萬元含增值稅的價格轉讓給P公司,使用年限為50年,且M公司能提供購房發(fā)票.不考慮其他因素.增值稅：因S公司是一般納稅人,于2021年4月30日前外購取得該房產(chǎn),所以可以采用簡易計稅法,適用5%勺增值稅率.22680-18900/1+5%乂5%=180萬元城建稅及教育費附加：根據(jù)?北京市地方稅務局北京市國家稅務局公告2021年第11號北京市地方稅務局北京市國家稅務局關于城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加委托代征有關事項的公告?規(guī)定,該寫字樓位于北京經(jīng)濟技術開

11、發(fā)區(qū)內(nèi),根據(jù)7%勺稅率征收城建稅；教育費附加為3%地方教育費附加為2%180X7%-3%-2衿=21.6萬元印花稅：合同所載金額明確為價稅合計18900萬元,以此為計稅根底.18900X0.05%=9.45萬元土地增值稅：允許扣除價格為18900+180+21.6+9.45=19111.05萬元增值額為22680-19111.05=3568.95萬元增值率為3568.95/19111.05=18.67%<50%適用30%勺稅率土地增值稅為3568.95X30%=1070.685萬元企業(yè)所得稅：根據(jù)?中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例?規(guī)定,外購的固定資產(chǎn),以購置價款和支付的相關稅費以及直

12、接歸屬于使該資產(chǎn)到達預定用途發(fā)生的其他支出為計稅根底；(2268018900180-21.6-9.451070,685)X25%=624.57萬元綜上所述,總共需繳納稅款180+21.6+9.45+1070.685+624.57=1906.3萬元；不考慮其他因素下,總利潤為22680-189001906.3=1873.7萬元.根據(jù)50年算,平均每年利潤為37.47萬元.方案二經(jīng)營性出租.根據(jù)市場行情,現(xiàn)該寫字樓房租均價為2元/m2天.M公司與P公司簽訂經(jīng)營性租賃合同,于2021年3月起以每月56.7萬元(含增值稅)的價格出租給P公司,租期為5年,租金每年收取一次.其他條件不變.計算一年內(nèi)的應繳

13、納的稅款.增值稅：因S公司是一般納稅人,于2021年4月30日前外購取得該房產(chǎn),所以可以采用簡易計稅法,適用5%勺增值稅率.56.7X12/(1+5%)X5%=32.4萬元城建稅及教育費附加：該寫字樓位于北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)內(nèi),根據(jù)7%勺稅率征收城建稅；教育費附加為3%地方教育費附加為2%32.4X(7%+3%2%=3.89萬元印花稅：合同記載金額為含稅金額,所以計稅根底為每月租金56.7萬元.56.7X12X0.1%=0.68萬元房產(chǎn)稅：從租計征,計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅.(56.7X1232.4)X12%=77.76萬元企業(yè)增值稅：企業(yè)對不動產(chǎn)進行經(jīng)營性租賃的租金收入,屬于租金所得,需

14、要按25%勺稅率交納企業(yè)所得稅,且房屋的折舊可以扣除.(56.7X1232.43.890.6877.76)X25%=141.42萬元綜上所述,一年內(nèi)總共需繳納稅款為32.4+3.89+0.68+77.76+141.42=256.15萬元；企業(yè)折舊,平均年限法50年,不考慮殘值率,那么每年計提的折舊為378萬元,在不考慮其他因素下,出租該寫字樓,在租期內(nèi)給企業(yè)每年帶來的收益為56.7X12-256.15-378=46.25萬兀根據(jù)以上得到的結論,在當前的市場行情下,轉讓該房地產(chǎn)平均每年給企業(yè)帶來的收益為37.47萬元,而出租房地產(chǎn)平均每年給企業(yè)帶來的收益為46.25萬元,本案例中M公司應該選擇出租寫字樓.除此之外,企業(yè)還應該考慮到另外兩點：一是在出售房屋時需要繳納契稅,這局部是由購置方承當?shù)?但是相應的,企業(yè)在取得外購的房屋時,也同樣繳納過契稅,雖