房地產(chǎn)司法拍賣估價風(fēng)險防范措施

1、Word參考資料，下載后可編輯房地產(chǎn)司法拍賣估價風(fēng)險防范措施 摘要近年來，由經(jīng)濟(jì)糾紛案件引起的房地產(chǎn)司法拍賣不斷增加，參與其中的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師所面臨的執(zhí)業(yè)風(fēng)險也不斷增大。在這樣的背景之下，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師必須要提高風(fēng)險意識，做好風(fēng)險防范。文章分析和總結(jié)了當(dāng)下房地產(chǎn)司法拍賣估價工作可能會面臨的風(fēng)險以及風(fēng)險成因，提出一些有效應(yīng)對房地產(chǎn)司法拍賣估價業(yè)務(wù)風(fēng)險的對策和措施，以期能夠?qū)Σ倏v和降低房地產(chǎn)司法拍賣估價工作風(fēng)險有所助益。 關(guān)鍵詞估價機(jī)構(gòu);房地產(chǎn)司法拍賣估價;風(fēng)險防范 1引言 房地產(chǎn)司法拍賣估價與其他房地產(chǎn)估價顯著不同。一方面，由于房地產(chǎn)的價值量大，估價結(jié)果與當(dāng)事

2、人利益攸關(guān);另一方面，房地產(chǎn)司法拍賣估價相對于其他評估來說，對于估價程序、評估報告形式、估價結(jié)果的要求更高。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師在房地產(chǎn)司法拍賣估價中，應(yīng)樹立較強(qiáng)的風(fēng)險意識，標(biāo)準(zhǔn)估價行為，保持獨(dú)立、客觀、公正的原則。 2房地產(chǎn)司法拍賣估價概述 2.1房地產(chǎn)司法拍賣估價概念 涉案房地產(chǎn)的司法拍賣估價是房地產(chǎn)司法鑒定估價業(yè)務(wù)中的一種，主要是指注冊房地產(chǎn)估價師運(yùn)用房地產(chǎn)估價專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)對涉案的房地產(chǎn)價值或價格進(jìn)行分析、推斷和測算，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。這也是目前最主要的房地產(chǎn)司法鑒定估價業(yè)務(wù)。 2.2房地產(chǎn)司法拍賣估價的特點(diǎn) 房地產(chǎn)司法拍賣估價的主要目的就是為了人民法院審理案件需要

3、確定房地產(chǎn)處置參考價提供參考依據(jù)，其具有以下三個特點(diǎn)。第一，房地產(chǎn)司法拍賣估價具有公正性。1房地產(chǎn)司法拍賣估價工作不同于其他專業(yè)活動，房地產(chǎn)司法拍賣估價旨在為人民法院妥善處理案件提供財產(chǎn)處置參考價。在房地產(chǎn)司法拍賣估價工作中，涉案雙方當(dāng)事人法律地位平等，不存在一方強(qiáng)壓另一方的現(xiàn)象。因此，房地產(chǎn)司法拍賣估價工作帶有“目的公正性”的屬性。第二，房地產(chǎn)司法拍賣估價具有嚴(yán)肅性。房地產(chǎn)司法拍賣估價不同于其他一般的房地產(chǎn)估價，房地產(chǎn)司法拍賣估價的結(jié)果與案件當(dāng)事人的合法權(quán)益緊密相關(guān)。因此，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在進(jìn)行司法拍賣估價業(yè)務(wù)時，必須嚴(yán)格按照資產(chǎn)評估法房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定審慎進(jìn)行。第三，房地產(chǎn)司法拍賣估價的與

4、時俱進(jìn)性。20_年9月1日起施行的法釋20_15號最高人民法院關(guān)于人民法院確定財產(chǎn)處置參考價若干問題的規(guī)定（以下簡稱規(guī)定）開啟了人民法院確定財產(chǎn)處置參考價的全新模式，新增了當(dāng)事人議價、定向詢價、網(wǎng)絡(luò)詢價三種方式，對傳統(tǒng)的托付評估方式形成一定沖擊。新增了人民法院對評估報告的審查程序，第二十條規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)對評估報告進(jìn)行審查。具有以下情形之一的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令評估機(jī)構(gòu)在三日內(nèi)予以書面說明或者補(bǔ)正:財產(chǎn)根本信息錯誤;超出財產(chǎn)范圍或者遺漏財產(chǎn);選定的評估機(jī)構(gòu)與評估報告上簽章的評估機(jī)構(gòu)不符;評估專業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格證明與評估報告上署名的人員不符;具有其他應(yīng)當(dāng)書面說明或者補(bǔ)正的情形。同時該規(guī)定明確了當(dāng)事人、利害

5、關(guān)系人可以就評估報告提出異議，第二十二條規(guī)定，當(dāng)事人、利害關(guān)系人認(rèn)為網(wǎng)絡(luò)詢價報告或者評估報告具有以下情形之一的，可以在收到報告后五日內(nèi)提出書面異議:財產(chǎn)根本信息錯誤;超出財產(chǎn)范圍或者遺漏財產(chǎn);評估機(jī)構(gòu)或者評估專業(yè)人員不具備相應(yīng)評估資質(zhì);評估程序嚴(yán)峻違法。對當(dāng)事人、利害關(guān)系人依據(jù)前款規(guī)定提出的書面異議，人民法院應(yīng)當(dāng)參照民事訴訟法第二百二十五條的規(guī)定處理。面對新的司法解釋、新的估價要求，房地產(chǎn)估價師雖說具有一定的不可替代性，但仍需不斷提高執(zhí)業(yè)水平，方能在劇烈的競爭中占有一席之地。 3房地產(chǎn)司法拍賣估價工作風(fēng)險成因 從司法拍賣估價工作的實(shí)踐情況來看，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)從事司法拍賣估價工作的風(fēng)險主要集中在

6、程序不合法、評估報告形式不合規(guī)、估價結(jié)果不公正幾方面。以下從程序不合法、估價結(jié)果不公正兩方面簡要分析風(fēng)險存在的原因。 3.1程序不合法引發(fā)的風(fēng)險 在資產(chǎn)評估法、20_版房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)中對估價程序有明確的規(guī)定和要求。而在司法評估實(shí)踐中，常常會出現(xiàn)估價程序履行不到位的情況，比方現(xiàn)場查勘時經(jīng)常出現(xiàn)被執(zhí)行人不配合的情況下，使得估價師無法完成進(jìn)入估價對象內(nèi)部進(jìn)行查勘的法定義務(wù);又比方現(xiàn)場查勘時評估師沒有認(rèn)真核對人民法院提供的估價對象資料與估價對象現(xiàn)狀有無差異，會造成評估的財產(chǎn)根本信息、評估財產(chǎn)范圍發(fā)生偏差;還有就是有的估價機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理制度不健全，使得評估報告內(nèi)部審核流于形式，造成評估報告形式不合規(guī)等。這

7、些情形都會成為案件當(dāng)事人對評估報告提出異議的理由，也會客觀上造成案件執(zhí)行工作的推延。 3.2估價結(jié)果不公正引發(fā)的風(fēng)險 估價結(jié)果不公正主要是指由于估價方法、參數(shù)、根底數(shù)據(jù)等選擇出現(xiàn)問題等原因?qū)е碌墓纼r結(jié)果出現(xiàn)需要補(bǔ)正的情形。在司法案件中，當(dāng)事人的利益對立，估價對象物權(quán)馬上發(fā)生轉(zhuǎn)移，這使得評估報告會成為各相關(guān)方關(guān)注的焦點(diǎn)。規(guī)定第二十三條規(guī)定，當(dāng)事人、利害關(guān)系人可以在收到評估報告后五日內(nèi)對評估報告的參照標(biāo)準(zhǔn)、計算方法或者評估結(jié)果等提出書面異議。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)司法拍賣估價工作中一旦因?yàn)橛幸饣蛘咧卮筮^失導(dǎo)致估價錯誤的，不但會損害案件當(dāng)事人的合法權(quán)益，也會對估價機(jī)構(gòu)、估價師的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益帶來

8、不利影響，嚴(yán)峻的甚至?xí)粡娜嗣穹ㄔ核痉ㄔu估機(jī)構(gòu)名單庫中除名，這就要求房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、估價師在執(zhí)業(yè)過程中必須依法合規(guī)、慎重執(zhí)業(yè)。 4房地產(chǎn)司法拍賣估價工作的風(fēng)險躲避及防范措施 4.1提高評估專業(yè)人員風(fēng)險防范意識和職業(yè)道德水平 就房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)內(nèi)部而言，要有效的提高評估專業(yè)人員風(fēng)險意識和職業(yè)道德水平，必須做好以下兩個方面的工作。首先，加強(qiáng)對評估專業(yè)人員的法律知識培訓(xùn)。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)行為受到相關(guān)法律的規(guī)制，為了使房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的評估工作符合法律的要求，必須使相關(guān)工作人員明確法律的根本要求是什么，以及違背法律規(guī)定可能會產(chǎn)生的法律責(zé)任。只有通過對相關(guān)工作人員系統(tǒng)的法律培訓(xùn)，才能在評估專業(yè)人員頭腦中

9、真正樹立起風(fēng)險意識。其次，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)除了要求評估專業(yè)人員遵守一般的行業(yè)職業(yè)道德準(zhǔn)則之外，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合本單位的具體情況制定符合本單位工作實(shí)際的房地產(chǎn)司法評估操作指引，用更明確的標(biāo)準(zhǔn)來約束評估專業(yè)人員的職業(yè)道德，促使評估專業(yè)人員能夠?qū)徤鲗Υ恳淮卧u估工作，時刻牢記自身的職業(yè)道德底線。 4.2建立健全機(jī)構(gòu)管理制度，標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)行為 要有效的提高房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在司法拍賣估價中的風(fēng)險防范能力，除了要從評估專業(yè)人員這一角度著手，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)自身也要作出充分的努力。很重要的一個努力方向就是要建立健全機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理制度，用制度來標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)行為，從而提高司法鑒定結(jié)論的質(zhì)量。4為此，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立

10、一套完整的保障司法鑒定評估質(zhì)量的制度。在具體的制度內(nèi)容上，應(yīng)當(dāng)包括房地產(chǎn)司法拍賣估價工作實(shí)施的程序、現(xiàn)場查勘的記錄管理、司法拍賣估價對象材料的獲得、使用以及估價結(jié)論出具的文本等方面。此外，最為重要的一點(diǎn)是，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)要建立責(zé)任追究制度。房地產(chǎn)估價機(jī)建立立責(zé)任追究制度是為了進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)評估專業(yè)人員的業(yè)務(wù)行為，要使評估專業(yè)人員在執(zhí)業(yè)過程中始終保持清醒的頭腦，牢固樹立風(fēng)險責(zé)任意識，唯有此，才能真正的到達(dá)標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)行為、提高服務(wù)質(zhì)量的目的。 4.3建立執(zhí)業(yè)責(zé)任保險或者執(zhí)業(yè)風(fēng)險金制度 鑒于目前房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)司法拍賣估價人員面臨的執(zhí)業(yè)風(fēng)險越來越多，執(zhí)業(yè)風(fēng)險系數(shù)也在不斷攀升。為了消除評估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)顧慮，

11、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在有條件的情況下，可以參加司法鑒定執(zhí)業(yè)責(zé)任保險或者繳納執(zhí)業(yè)風(fēng)險金，通過社會其他機(jī)構(gòu)來分散評估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險。我國早在司法鑒定機(jī)構(gòu)管理方法中就規(guī)定了司法鑒定責(zé)任保險以及執(zhí)業(yè)風(fēng)險金制度，因此，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)實(shí)施此方案在法律上不存在任何障礙。建立執(zhí)業(yè)責(zé)任保險或者執(zhí)業(yè)風(fēng)險金制度，能關(guān)心房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在執(zhí)行業(yè)務(wù)中分散風(fēng)險。 4.4合理利用假如限制條件和免責(zé)條款 在司法拍賣估價工作中要合理地使用假如限制條件和免責(zé)條款，防止相關(guān)當(dāng)事方因?qū)纼r報告的不合理利用而帶來的風(fēng)險，也防止一些由于其他方面的原因而承當(dāng)不應(yīng)該由估價機(jī)構(gòu)及估價專業(yè)人員承當(dāng)?shù)娘L(fēng)險。對于司法拍賣估價過程中難以把握的或認(rèn)為可能存在的風(fēng)險事項(xiàng)，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)及時和托付人進(jìn)行溝通，并在估價報告中披露其不確定性或所面臨不同后果的可能性。在復(fù)雜的司法拍賣估價業(yè)務(wù)中，對不確定的問題和不可知的事實(shí)情況，應(yīng)出具有條件的和有保存的咨詢意見。 5結(jié)論 隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷開展，一方面社會公眾已經(jīng)形成了較強(qiáng)的法律權(quán)利意識，另一方面在經(jīng)濟(jì)獲得不斷開展的同時，各種債務(wù)糾紛大大增加，由此導(dǎo)致司法拍賣估價業(yè)務(wù)增多，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)及評估專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險也相應(yīng)增多。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)當(dāng)前和今后很重