國際商務(wù)健身高端服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)區(qū)戰(zhàn)略規(guī)劃(共56頁).ppt

1、杭州灣國際商務(wù)健身高端服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)區(qū)杭州灣國際商務(wù)健身高端服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)區(qū)戰(zhàn)略規(guī)劃戰(zhàn)略規(guī)劃基地范圍規(guī)劃范圍：110平方公里三個主體：杭州灣新區(qū)、慈溪市旅游局、大橋管委會GEF濕地項目40平方公里重點規(guī)劃范圍70平方公里基地特征橋頭區(qū)生態(tài)區(qū)灘涂區(qū)濕地區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)2002年：慈溪市城市總體規(guī)劃2003年：杭州灣新區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略研究2004年：杭州灣概念規(guī)劃（240平方公里）2007年：杭州灣片區(qū)規(guī)劃2008年：杭州灣新城控規(guī)2008年：杭州灣濱海旅游休閑區(qū)總體規(guī)劃規(guī)劃不斷進步，定位越來越符合發(fā)展的需求！工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)生活服務(wù)區(qū)綜合服務(wù)區(qū)已有規(guī)劃20082008年：產(chǎn)業(yè)策劃年：產(chǎn)業(yè)策劃戴德良行：商務(wù)辦公、會展、

2、教育業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、文化業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)；世邦魏理仕：體育休閑產(chǎn)業(yè)、IC設(shè)計產(chǎn)業(yè)；20082008年：市場的反應年：市場的反應上海、香港推介會上海、香港推介會主題房地產(chǎn)公司比較積極：（1）體育休閑開發(fā)：美國are籃球、娛樂等；足球場、網(wǎng)球場，五星級酒店；（2）大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)：法國、美國 奧特萊斯；（3）旅游地產(chǎn)：水上樂園10平方公里，會議中心，度假村；（4）科技研發(fā)：為本地企業(yè)服務(wù)的科技孵化園。定位：自上而下定位不明確，缺乏高度；功能：主題功能不明確；布局：缺乏整合力度；體制：沒有理順，開發(fā)模式缺乏創(chuàng)新。企業(yè)（合生創(chuàng)展）訪談規(guī)劃的不足：對該地區(qū)發(fā)展的想法：大項目帶動：主題性商業(yè)娛樂地產(chǎn)開發(fā)具

3、備條件，加大招商力度；需要一個有高度、有理想的規(guī)劃給市場信心，創(chuàng)造環(huán)境和氛圍；政府需要在其中扮演一定的角色。寧波毛市長講話功能：（一）高檔一流的商務(wù)體育健身區(qū)（二）長三角一流的大公司總部集聚區(qū)（三）國際企業(yè)家的會議基地（四）世界公司總部白領(lǐng)人才的生活基地（五）現(xiàn)代化的國際新城優(yōu)勢：第一，有最好的區(qū)位條件。第二，有非常好的交通設(shè)施條件。第三，有很好的自然條件，濕地布局：第一，圍繞功能定位第二，圍繞企業(yè)家的休閑、健身、商務(wù)體育第三，規(guī)劃的范圍，包括濕地，杭州灣大橋留用地和相關(guān)的地方一體化規(guī)劃第四，投資經(jīng)營，包括各種場館、設(shè)施的投資經(jīng)營要一體化來進行規(guī)劃第五，要體現(xiàn)中國寧波的文化特色品味和特點規(guī)劃評

4、述與此次規(guī)劃重點1. 功能定位：需要鮮明的主題控規(guī)：職業(yè)教育、專業(yè)會展服務(wù)、企業(yè)商務(wù)辦公、酒店、商業(yè)金融；戴德良行：商務(wù)辦公、會展、教育業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、文化業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)；世邦魏理仕：體育休閑產(chǎn)業(yè)、IC設(shè)計產(chǎn)業(yè)；2. 空間布局：整合、東西聯(lián)動（1）大橋東西兩側(cè)受操作主體影響，布局割裂。工業(yè)區(qū)、生態(tài)濕地、新城三者之間的空間布局缺乏整合，缺乏溝通的廊道。（2）橋東布局過于內(nèi)向，圈層式，與周邊呼應不夠。橋西布局主題不突出。一、定位篇二、布局篇三、實施篇匯報目錄1.上海都市圈的輻射100公里輻射圈連綿發(fā)展的趨勢，上海進入后郊區(qū)化時代，外圍地區(qū)出現(xiàn)諸多新興成長地區(qū)。杭州灣新城獲得了成為上海新城的機遇

5、。50公里（半小時輻射圈）：三個新城（嘉定汽車城、臨港工業(yè)城、松江大學城），依賴上海。 100公里（一小時輻射圈）：北上海、西上海、南上海（杭州灣新城），特殊的地帶。150公里（兩小時輻射圈）：寧波、杭州、湖州、無錫、常州，獨立的綜合型城市。一、功能定位：主題鮮明的定位東京圈層式都市圈 特大城市經(jīng)驗借鑒 倫敦第一、二代新城：第一、二代新城：50公里半徑，居住導向；第三代新城：第三代新城：100公里半徑，就業(yè)導向。東京100公里新城功能總結(jié)教育城：oxford、reading；產(chǎn)業(yè)城：Skelmersdale（斯凱默斯代爾）、橫濱；服務(wù)城：MK（密爾頓凱恩斯）；牛津城規(guī)劃密爾頓凱恩斯規(guī)劃斯凱默斯

6、代爾規(guī)劃教育城：上海（三個重點新城定位明確）嘉定新城定位為汽車城臨港新城定位為是臨港工業(yè)城松江新城定位為大學城環(huán)杭州灣城市規(guī)劃拼合在杭州灣的區(qū)域地位自然條件：杭州灣北岸：沖刷海岸，優(yōu)勢資源（港口）杭州灣南岸：淤質(zhì)海岸，優(yōu)勢資源（生態(tài)、土地），灘涂地l環(huán)杭州灣：港口城市生態(tài)港口l這一地區(qū)的錯位：大規(guī)模的生態(tài)、服務(wù)新城產(chǎn)業(yè)新城只能成為一般性的地區(qū)！判斷：在這樣的區(qū)位，杭州灣新城有機會成為長三角的服務(wù)新城！長三角缺少這樣一個地區(qū)：生態(tài)、服務(wù)、休閑、健康的漫生活新城！服務(wù)城80公里MK區(qū)位圖100公里120公里倫敦第三代新城，距英國2個最大城市倫敦和伯明翰的距離分別為1小時和1小時50分鐘車程。用地8

7、8平方公里，居住人口20萬人，就業(yè)消費人口60萬人。主題功能：購物中心、體育休閑中心、購物中心、體育休閑中心、展覽中心。展覽中心。密爾頓凱恩斯有條件成為長三角重要的服務(wù)新城！寧波市域結(jié)構(gòu)：南部生態(tài)發(fā)展區(qū)（山的文章）中心城區(qū)：東錢湖北寧波：杭州灣新城，服務(wù)功能寧波提出市域結(jié)構(gòu)：“T軸”為杭州灣南岸濱海線與沿海國道等交通干線構(gòu)成的T字型發(fā)展帶。結(jié)構(gòu)要變：過于內(nèi)向了。需要一條從寧波到上海的軸線。從T軸到十字軸！北寧波生態(tài)服務(wù)新城！在寧波的區(qū)域地位：北寧波：余慈結(jié)構(gòu)將會改變！內(nèi)向：圈層放射狀一個綠心：余慈綠心三足鼎立：慈溪、余姚、姚周兩大片區(qū)：產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)外向：T型結(jié)構(gòu)杭州灣地區(qū)：區(qū)域服務(wù)新城從綠心放射

8、的邊緣到對接長三角核心的前沿！位于上海特大城市外圍100公里輻射圈上，有機會成為上海的新城。目前還處于起步階段，隨著后郊區(qū)時代的來臨，未來發(fā)展條件會越來越好！在環(huán)杭州灣地區(qū)更具生態(tài)優(yōu)勢，區(qū)域性服務(wù)新城的發(fā)展更具機會！成為寧波、余慈與上海聯(lián)動發(fā)展的區(qū)域增長極！功能定位：杭州灣生態(tài)服務(wù)新城功能定位：杭州灣生態(tài)服務(wù)新城橋頭地區(qū)的標識性使這類地區(qū)的發(fā)展相對更有機會，尤其是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)！橋頭地區(qū)東京灣跨海大橋瑞典厄勒海峽大橋2. 地區(qū)優(yōu)勢分析建立鳥類觀賞為主的生態(tài)保護區(qū)帶動戶外休閑娛樂活動綜合性主題開發(fā)生生態(tài)態(tài)環(huán)環(huán)境境干干擾擾度度強強邊緣效應邊緣效應強強圍繞濕地資源進行多層次綜合主題開發(fā)是發(fā)展趨勢，高端

9、休閑、體育、健身、商務(wù)、會議!香港濕地公園上海東灘濕地生態(tài)城杭州西溪濕地綜合開發(fā)西溪“生態(tài)科技島”濕地灘涂資源功能定位：杭州灣生態(tài)服務(wù)新城功能定位：杭州灣生態(tài)服務(wù)新城生態(tài)休閑濕地生態(tài)休閑濕地體育會議基地體育會議基地商務(wù)總部高地商務(wù)總部高地生活居住福地生活居住福地主題功能：主題功能：區(qū)域性功能：生態(tài)休閑濕地體育會議基地城市性功能：商務(wù)總部高地生活居住福地1.生態(tài)休閑濕地：關(guān)鍵在于“大”，長三角最大的生態(tài)濕地主題公園。東灘濕地公園：24平方公里杭州西溪濕地公園：10平方公里n生態(tài)濕地公園（35平方公里）要素構(gòu)成：核心濕地資源，濕地休閑設(shè)施關(guān)鍵詞：生態(tài)導向n環(huán)境教育中心（GEF） （平方公里）關(guān)鍵詞

10、：科普教育體育基地項目策劃：（1） 高端商務(wù)體育俱樂部:皮劃艇、高爾夫等；（2）主題性體育娛樂中心：水上樂園、滑雪場等。（3）國際會議中心（4）區(qū)域購物中心2.體育會議基地：長三角高端體育休閑會議基地，關(guān)鍵在于“準”。CBD區(qū)位：城市中心，融入城市；功能：金融、證券等總部；空間：局促，較小規(guī)模：一層一個總部曼哈頓中環(huán)美國（IBP）愛丁堡office parkBusiness Park區(qū)位：城市近郊，依托城市；功能：生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)總部；空間：較大，1-5平方公里規(guī)模：一棟樓一個總部Business town區(qū)位：城市遠郊，相對獨立；功能：專業(yè)化總部；空間：大，10平方公里規(guī)模：一個園是一個總部商務(wù)

11、總部類型總結(jié)：3.商務(wù)總部高地：公司總部和研發(fā)中心集聚區(qū)，關(guān)鍵在于“留”百事企業(yè)總部l行政和市民中心l城市體育公園l社區(qū)服務(wù)中心l國際學校布局篇營造新的生活方式，尋找設(shè)計主題！基地歷史：海塘文化基地歷史：海塘文化筑塘圍涂筑塘圍涂題題海堤卷海堤卷海堤蜿蜒如峭壁，橫斷狂瀾三萬尺。海堤蜿蜒如峭壁，橫斷狂瀾三萬尺。堤內(nèi)耕桑堤外漁，民物欣欣始生息。堤內(nèi)耕桑堤外漁，民物欣欣始生息。海堤行海堤行海上蜿蜒蟠玉龍，云柯逶迤沖北風。海上蜿蜒蟠玉龍，云柯逶迤沖北風。睥睨煙云俯深黝，葉侯建此千年功。睥睨煙云俯深黝，葉侯建此千年功。春花歌春花歌橫塘劃斷滄海水，沽屋連尾成鄉(xiāng)里。橫塘劃斷滄海水，沽屋連尾成鄉(xiāng)里。沙地種樹宜木

12、棉，萬家衣食出其里。沙地種樹宜木棉，萬家衣食出其里。護城、呈景水文化水文化: 湖（咸水庫）、浦、塘、閘湖（咸水庫）、浦、塘、閘橫江成河橫江成河直江成浦直江成浦筑堤成湖筑堤成湖營造新的生活方式：靈動的水的利用！核心載體：水。靈動的空間，構(gòu)筑新生活方式的最佳資源。設(shè)計理念：“理水成網(wǎng)、筑湖成城、塑塘成廊”1.理水城網(wǎng)橫塘江：80-150米；縱直江1：40-60米；縱直江2：20-30米。水與城的關(guān)系案例借鑒！阿姆斯特丹：水城阿姆斯特丹運河：100米；城市河流：20米；城市支流：7米。運河：運河：100M城市河流：20M主干路沿運河開敞的視覺效果主干路垂直河流支路沿河布局建筑與河流關(guān)系較好支流：支流

13、：7M建筑與水緊密相鄰道路自由穿插支流：支流：10M水網(wǎng)與道路的關(guān)系水網(wǎng)與道路的關(guān)系（1）自由穿插）自由穿插（2）垂直）垂直10M左右左右20M左右左右100M左右左右次干道、支路平行河道（間距次干道、支路平行河道（間距80-100米）米）主干道中心垂直穿越主干道中心垂直穿越主干道平行河流主干道平行河流（3）平行）平行水網(wǎng)周邊環(huán)境處理水網(wǎng)周邊環(huán)境處理10M20-30m100m（1）親水性強）親水性強（2）親水性適宜）親水性適宜（3）親水性弱）親水性弱貼近水岸的步行通道，貼近水岸的休閑建筑零距離處理水與建筑的關(guān)系綠化隔離、步行通道特殊的臨水建筑案例類型案例類型湖名湖名總面積總面積水域面積水域面積

14、功能功能生態(tài)濕地湖臺灣大坡池/0.53km2鄉(xiāng)村休閑生態(tài)公園杭州西溪濕地公園10 km27 km2郊區(qū)生態(tài)保護公園體育休閑湖杭州西湖5.6 km2城市旅游休閑公園順義奧林匹克水上公園1.63km20.64 km2以生態(tài)環(huán)境為依托的奧林匹克體育場館紐約中央公園3.4 km20.8 km2調(diào)節(jié)都市生態(tài)環(huán)境的休閑公園行政文化湖東莞行政中心0.33 km20.08 km2市民文化休閑廣場創(chuàng)意設(shè)計湖北竿山國際藝術(shù)中心0.2km20.043km2融合商、住、工作的綜合性社區(qū)張江創(chuàng)意園0.12 km20.024 km2企業(yè)辦公園區(qū)湖名湖名功能功能參考面積參考面積形式形式與建筑、交通的聯(lián)系與建筑、交通的聯(lián)系生

15、態(tài)濕地湖休閑生態(tài)公園沒有限制采用自然形態(tài)和原始尺度，軟質(zhì)景觀為主深入步行系統(tǒng)，與機動車交通系統(tǒng)保持一定的距離，可以考慮發(fā)展自行車系統(tǒng)國際總部湖休閑，體育俱樂部2 km2采用自然形態(tài)，軟質(zhì)景觀為主，輔以部分硬質(zhì)景觀發(fā)展自行車系統(tǒng)，與機動車交通系統(tǒng)保持一定距離體育休閑湖休閑，會議，調(diào)節(jié)小環(huán)境 0.8km2結(jié)合軟質(zhì)景觀和硬質(zhì)景觀，重點營造親水環(huán)境發(fā)展步行系統(tǒng)和自行車系統(tǒng)，與機動車交通系統(tǒng)分離行政文化湖市民文化活動休閑中心 0.5 km2 以硬質(zhì)景觀為主，采用現(xiàn)代感的手法，重點營造親水環(huán)境發(fā)展步行系統(tǒng)和自行車系統(tǒng)，與機動車交通系統(tǒng)分離創(chuàng)意設(shè)計湖休閑，景觀，調(diào)節(jié)小環(huán)境占園區(qū)面積1/5-1/6結(jié)合軟質(zhì)景觀

16、和硬質(zhì)景觀，采用現(xiàn)代感的手法，營造富有趣味的水環(huán)境將水環(huán)境和建筑相結(jié)合，發(fā)展步行系統(tǒng)，與機動車交通系統(tǒng)分離湖的形狀與組織模式：自由形：生態(tài)濕地+國際總部幾何形：行政文化自由+幾何形：體育休閑服務(wù)主題廊：八塘、九塘高爾夫俱樂部國際總部公園體育俱樂部會議中心 購物中心行政文化中心八塘生態(tài)型九塘城市型彈性生長空間區(qū)域服務(wù)城市服務(wù)生態(tài)休閑規(guī)劃方案與已有規(guī)劃銜接土地利用規(guī)劃銜接灘涂規(guī)劃銜接水利規(guī)劃銜接實施篇開發(fā)主體開發(fā)模式開發(fā)時序開發(fā)效益行動計劃一、開發(fā)主體上海臨港新城理想狀態(tài)：統(tǒng)一開發(fā)，分主體開發(fā)至少保證基礎(chǔ)設(shè)施統(tǒng)一建設(shè)！開發(fā)主體開發(fā)地塊面積（平方公里）開發(fā)項目建議GEF濕地項目50環(huán)境教育中心、觀鳥

17、基地等，長三角最大的生態(tài)濕地公園大橋管委會3綜合體育休閑娛樂中心慈溪市旅游局17高爾夫俱樂部、生態(tài)農(nóng)莊、國際會議中心、水上樂園等，預留國際總部公園用地杭州灣新區(qū)50行政文化中心、區(qū)域購物中心、總部研發(fā)基地、教育科研基地、商務(wù)休閑區(qū)、生態(tài)居住區(qū)等二、開發(fā)模式案例經(jīng)驗市場主導型京津新城、華僑城主題地產(chǎn)能成功帶動新城開發(fā)，但規(guī)模相對有限！政府主導型鄭東新區(qū)、臨港新城政府推動效率較高，新城規(guī)模較大，但需要強大的前期投入，開發(fā)模式具有爭議！政府市場合作型MK等有效的新城開發(fā)模式！上海臨港新城深圳華僑城MK杭州灣新城開發(fā)模式推薦1. 市場的作用：主題地產(chǎn)休閑體育地產(chǎn)商業(yè)娛樂地產(chǎn)會議度假地產(chǎn)2. 政府的作用

18、：筑巢引鳳基礎(chǔ)設(shè)施的投入高品質(zhì)環(huán)境塑造，如湖的塑造等生態(tài)濕地公園的建設(shè)公共服務(wù)中心的建設(shè)儲備空間的預留：國際總部公園等政府市場合作型三、開發(fā)時序上海臨港新城深圳華僑城共分為四期第一期開發(fā)：政府作為，大項目樹立品牌和信心第一期開發(fā)：政府作為，大項目樹立品牌和信心開發(fā)計劃開發(fā)主體理水成網(wǎng)、設(shè)施先行聯(lián)合開發(fā)，共同經(jīng)營；寧波市政府介入和扶持。行政文化中心啟動樹立信心杭州灣新區(qū)職教帶動地區(qū)開發(fā)人氣杭州灣新區(qū)大項目（水上樂園）引進提升活力慈溪市生態(tài)農(nóng)莊提升慈溪市居住開發(fā)杭州灣新區(qū)第二期開發(fā)：積極引入主題地產(chǎn)，塑塘成廊第二期開發(fā)：積極引入主題地產(chǎn)，塑塘成廊開發(fā)計劃開發(fā)主體區(qū)域購物中心杭州灣新區(qū)設(shè)計創(chuàng)意島杭州灣新區(qū)綜合體育休閑中心大橋管委會居住區(qū)開發(fā)杭州灣新區(qū)高爾夫俱樂部慈溪市服務(wù)主題廊杭州灣新區(qū)第三期開發(fā)：完善提升，提高人氣第三期開發(fā)：完善提升，提高人氣開發(fā)計劃開發(fā)主體國際會議中心慈溪市服務(wù)主題廊商務(wù)辦公開發(fā)杭州灣新區(qū)居住區(qū)開發(fā)杭州灣新區(qū)第四期開發(fā)：彈性遠景預留第四期開發(fā)：彈性遠景預留開發(fā)計劃開發(fā)主體國際總部公園慈溪市四、開發(fā)效益上海臨港新城深圳華僑城基礎(chǔ)設(shè)施和景觀投入：800-1000元/平米；開發(fā)面積：100平方公里，總投入