項目拓展管理流程

1、項目拓展管理流程編制日期審核日期批準日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修訂內(nèi)容修訂人審核人審批人項目拓展管理流程一線公司投資發(fā)展部一線公司相關(guān)部門一線公司決策層集團總部投資發(fā)展部集團總部相關(guān)部門/商管公司集團決策層別甄集搜息信地土年度土地儲備 計劃J1土地信息收集1 及分析篩選項 ,寺: 目 項/申請投資立項才務(wù)/設(shè)計/成本 營專首法務(wù)配合取 獲 目 項), 審核參與、配合* 審核1目的為保持公司可持續(xù)發(fā)展，科學(xué)有效的加強拓展管理工作，并在確定項目前對其可行性進行科學(xué)論證，整合集團各種資源獲取適應(yīng)集團發(fā)展需要的新項目。2適用范圍適用于集團新項目拓展的論證、決策及獲取等工作。3 術(shù)語與定義3.1 項目經(jīng)理

2、負責(zé)制：項目經(jīng)理負責(zé)制指項目經(jīng)理為特定區(qū)域或特定項目拓展的第一責(zé)任人，負責(zé)有關(guān)項目拓展的日常跟進工作，包括資料的搜集整理、項目匯報、項目推進等。3.1.1 集團投資發(fā)展部與城市公司的項目拓展工作均實行項目經(jīng)理負責(zé)制。3.1.2 集團投資發(fā)展部與城市公司拓展分管領(lǐng)導(dǎo)負責(zé)項目經(jīng)理的業(yè)務(wù)管理、工作指導(dǎo)與支持。4 職責(zé)4.1 集團決策層4.1.1 審批項目立項申請。4.1.2 評審可研報告、競買方案等，進行投資決策。4.2 集團投資發(fā)展部4.2.1 負責(zé)制定集團年度土地儲備計劃。4.2.2 負責(zé)集團新開發(fā)區(qū)域的項目拓展工作，并上報集團決策層進行決策。4.2.3 負責(zé)審核城市公司提交的項目立項申請；負責(zé)

3、組織集團各部門審核城市公司提交可行性研究階段工作成果；負責(zé)組織召開集團項目投資決策評審會。4.2.4 若城市公司缺乏相關(guān)專業(yè)口（如設(shè)計、營銷、成本、財務(wù)等）配備，由集團投資發(fā)展部組織對口職能部門支援，并牽頭組織城市公司及集團各對口支援職能部門共同完成項目拓展階段各項工作，上報集團決策層進行決策。4.2.5 負責(zé)加強與集團各職能部門的協(xié)調(diào)，統(tǒng)籌項目拓展工作。4.3 城市公司投資發(fā)展部4.3.1 負責(zé)建立所屬區(qū)域土地信息庫，動態(tài)跟蹤、更新項目土地信息。4.3.2 負責(zé)所屬區(qū)域項目拓展工作。4.3.3 負責(zé)編制項目立項報告和向集團申請項目立項。4.3.4 項目立項申請審批通過后負責(zé)組織城市公司相關(guān)部

4、門開展項目可行性研究工作，負責(zé)編制項目可行性研究報告等投資決策評審材料并提交集團評審。4.3.5 負責(zé)當?shù)毓碴P(guān)系的建立和政府關(guān)系的協(xié)調(diào)溝通。4.3.6 負責(zé)完成項目用地手續(xù)及交地手續(xù)的辦理。4.4 城市公司/集團市場營銷/商業(yè)管理部門4.4.1 項目立項階段：進行區(qū)域市場調(diào)研，初步確定項目定位及預(yù)測價格及銷量。4.4.2 項目可行性研究階段：根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果提出市場定位、產(chǎn)品定位及價格預(yù)測，指定專人進入項目投資小組，協(xié)助完成可研報告。4.5 一線商業(yè)公司/集團商管公司4.5.1 負責(zé)在項目立項階段對擬發(fā)展項目的商業(yè)部分提供市場調(diào)研資料，并對項目商業(yè)發(fā)展提供專業(yè)意見，包括但不限于經(jīng)營業(yè)態(tài)、開發(fā)

5、規(guī)模、租金水平、物業(yè)費用等數(shù)據(jù)。4.5.2 負責(zé)在項目可行性研究階段對項目商業(yè)部分的開發(fā)營運狀況進行測算評估，包括項目投資成本、盈利狀況、現(xiàn)金流等。4.6 城市公司設(shè)計部門/集團設(shè)計管理部4.6.1 項目立項階段：根據(jù)項目投資發(fā)展部的要求，根據(jù)地塊的地理位置、地形地貌、規(guī)劃設(shè)計條件等特征和要求，提供地塊初步設(shè)計分析。4.6.2 項目可行性研究階段：現(xiàn)場勘察后根據(jù)地塊的地形、地貌及周邊市政配套情況等進行項目規(guī)劃分析，并根據(jù)產(chǎn)品定位建議完成規(guī)劃設(shè)計草案。4.7 城市公司/集團成本管理部4.7.1 項目可行性研究階段：根據(jù)設(shè)計部門提供的規(guī)劃設(shè)計草案、營銷/商業(yè)管理部門提供參考項目及產(chǎn)品標準、特殊情況

6、的工程技術(shù)分析，進行項目成本測算（拿地版）。4.7.2 發(fā)展項目確定階段：根據(jù)項目發(fā)展需要，根據(jù)設(shè)計部門提供的項目初步設(shè)計分析進行項目建安成本測算（定位版）。4.8 城市公司/集團財務(wù)部4.8.1 在項目可行性研究階段，根據(jù)各專業(yè)部門提供的規(guī)劃、成本、銷售計劃等材料，完成項目融資條件分析、融資方案評估等財務(wù)分析，并提供項目的管理費用及財務(wù)成本數(shù)據(jù)。4.8.2 在項目可行性研究階段，完成項目的稅務(wù)籌劃，并對項目交易流程與模式提出建議。對項目經(jīng)濟測算測算的財務(wù)結(jié)果進行分析與評價。4.8.3 負責(zé)確定新項目投資主體等工作。4.9 城市公司工程部/項目部/集團工程管理部4.9.1 在項目可研階段：現(xiàn)場

7、勘察后根據(jù)地塊的地形、地貌及周邊市政配套情況等進行項目工程建造的分析，并根據(jù)設(shè)計部門提供的規(guī)劃設(shè)計草案完成工程技術(shù)分析。4.9.2 根據(jù)項目獲取時間、項目現(xiàn)場狀況及開發(fā)銷售計劃，排定工程開發(fā)計劃。4.10 城市公司/集團法務(wù)部4.10.1 負責(zé)在項目立項階段對擬發(fā)展項目背景資料提供法律意見。4.10.2 負責(zé)在項目可行性研究階段根據(jù)項目的背景情況進行法律風(fēng)險分析，對合作合同等法律文件進行審核。4.10.3 協(xié)助辦理新項目投資主體設(shè)立工作。4.11 集團人事行政部4.11.1 協(xié)調(diào)財務(wù)部、法務(wù)部等辦理項目投資主體。4.11.2 協(xié)助完成項目拓展過程中公共關(guān)系的建設(shè)與維護等相關(guān)工作。4.12 城市

8、公司綜合管理部4.12.1 負責(zé)已有區(qū)域新項目公司注冊等相關(guān)工作。5 關(guān)鍵活動描述5.1 制定集團年度土地儲備計劃5.1.1 投資發(fā)展部在每年的12月底前，結(jié)合集團三年發(fā)展計劃和發(fā)展目標，完成新一年年度經(jīng)營計劃：含集團土地儲備計劃、城市公司經(jīng)營計劃、集團總部各部門工作計劃。按【集團權(quán)責(zé)手冊】審核審批后執(zhí)行。5.1.2 為確保年度投資發(fā)展計劃的順利實施，集團對各城市公司的年度發(fā)展實施計劃實行動態(tài)管理，并按照“集團統(tǒng)籌兼顧、向成熟項目傾斜”的原則進行決策。5.2 土地信息搜集、甄別5.2.1 城市公司負責(zé)區(qū)域內(nèi)城市土地信息收集，定期更新和維護土地交易信息數(shù)據(jù)庫。5.2.2 投資發(fā)展部負責(zé)城市公司上

9、報土地信息管理和對擬拓展新城市土地信息進行收集。5.2.3 土地信息收集可通過如下幾種渠道進行：a) 政府公告類：從相關(guān)網(wǎng)站或政府部門獲得政府出讓土地信息公告、土地儲備中心進行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標、掛牌、拍賣公告和法院拍賣土地信息公告、產(chǎn)權(quán)交易中心對擁有土地儲備的企業(yè)進行轉(zhuǎn)讓的掛牌公告。b) 其他主動收集類：主動了解各區(qū)土地利用規(guī)劃，舊城改造和土地供應(yīng)計劃等信息。各類招商會與項目推介會等。c) 其他被動收集類：土地信息人來電、傳真、約訪、推介等。5.2.4 城市公司投資發(fā)展部摸清項目基本情況與商務(wù)條款后，報城市公司決策層核實與判斷項目信息的真實性與交易的可行性。5.2.5 城市公司在初步判

10、斷的基礎(chǔ)上編制【新項目拓展信息簡報】，并報送集團投資發(fā)展部。5.2.6 集團投資發(fā)展部應(yīng)按照項目拓展管理標準化的要求和時間，定期向集團領(lǐng)導(dǎo)匯報項目進展及實施情況，包括城市公司跟進的項目事宜。5.2.7 集團投資發(fā)展部將按照以下時間、表格形式及內(nèi)容定期向集團領(lǐng)導(dǎo)匯報項目進展及實施情況：1) 重點城市土地信息簡報：每兩周一次，每月15日、30日匯報。2)新項目拓展信息簡報：每兩周一次，每月15日、30日匯報。5.2.8經(jīng)集團決策層評估為初步可行的項目可進入項目可研階段。否則可予以暫時放棄。5.3項目立項階段5.3.1 城市公司投資發(fā)展部組織設(shè)計、營銷/商業(yè)管理、成本等部門進行項目實地勘察和周邊市場

11、調(diào)查，完成項目所在片區(qū)內(nèi)的土地市場分析報告。明確項目主要的交易條款與商務(wù)條件。5.3.2 完成初步的項目可行性研究分析，形成項目立項報告。經(jīng)城市公司決策層審核后上報集團投資發(fā)展部。5.3.3 集團投資發(fā)展部組織初步的項目匯報，經(jīng)集團分管領(lǐng)導(dǎo)審核同意立項后進入項目可研階段。經(jīng)申請審批同意立項后，集團投資發(fā)展部應(yīng)通過各種形式及時知會或傳閱集團投資決策委員會核心成員、集團各部門負責(zé)人和申請立項城市公司。經(jīng)集團領(lǐng)導(dǎo)否決的項目，由投資發(fā)展部將項目資料存檔。5.3.4 項目立項必須滿足以下條件：招拍掛項目：1) )明確項目出讓條件，含經(jīng)濟技術(shù)指標、地價、付款條件等；2) 完成項目概況調(diào)研,含項目現(xiàn)狀、區(qū)域

12、交通路網(wǎng)、區(qū)域規(guī)劃、主要配套設(shè)施等；3) 完成項目初步市場調(diào)研與分析，含區(qū)域市場判斷、區(qū)域樓盤的產(chǎn)品類型、銷售價格、去化速度等；4) 完成項目強排設(shè)計方案，含產(chǎn)品類型及各項經(jīng)濟技術(shù)指標等；5) 完成項目經(jīng)濟測算，主要收益指標基本達到5.4.8的要求.非招拍掛項目(含股權(quán)轉(zhuǎn)讓、項目轉(zhuǎn)讓、舊城改造等):在招拍掛項目立項條件的基礎(chǔ)上，非招拍掛項目立項需滿足以下條件：1) 明確項目交易方，確保交易對象的真實、可靠；2) 明確項目交易價格、付款安排及交易流程等；3) 完成項目法律風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險的初步分析與判斷。5.4 項目可研、投資決策階段5.4.1 項目立項一旦審批通過，城市公司投資發(fā)展部負責(zé)啟動項目

13、前期可行性研究工作。城市公司投資發(fā)展部召集城市公司相關(guān)職能部門開項目交底會，會上將項目信息傳達相關(guān)職能部門，與相關(guān)職能部門溝通確定項目前期工作計劃及各職能部門向下游部門提交輸入條件時間和各職能部門成果提交時間。城市公司投資發(fā)展部在交底會上協(xié)商工作計劃時，要注意協(xié)調(diào)各部門工作銜接，合理安排工作計劃，保證工作有序開展。前期工作計劃在交底會上協(xié)商確定后，城市公司投資發(fā)展部會后將計劃發(fā)給參與各職能部門，并抄送集團投資發(fā)展部投資組，前期工作計劃一旦確定，城市公司各職能部門按計劃時間節(jié)點要求向下游部門提交輸入條件和向投資發(fā)展部提交工作成果。5.4.2 投資發(fā)展部分析與評估項目可研成果，并進一步補充與完善。

14、5.4.3 經(jīng)投資發(fā)展部提請，由集團分管領(lǐng)導(dǎo)確定項目立項后，由投資發(fā)展部組織成立包括營銷、法務(wù)、財務(wù)、成本、設(shè)計、商管公司、城市公司等跨部門投資小組。具體工作詳見【投資小組工作指引】。5.4.4 跨部門投資小組主要負責(zé)為可行性研究報告提供專業(yè)意見，并協(xié)調(diào)解決項目拓展過程中存在的各種問題。集團各部門應(yīng)在本部門工作流程中制訂明確的項目投資階段的具體工作指引及評價規(guī)范，并抄報投資發(fā)展部。5.4.5 城市公司（非城市公司負責(zé)的新進入?yún)^(qū)域由集團投資發(fā)展部負責(zé)）根據(jù)投資小組的專業(yè)意見補充與完善項目建議書，并負責(zé)編制完成詳細性項目可行性研究報告。5.4.6 項目投資小組中各部門負責(zé)人審核項目可行性研究報告，

15、并會簽集團項目投資評審表；經(jīng)集團分管領(lǐng)導(dǎo)審批后，報集團投資決策委員會討論與決策。5.4.7 集團投資決策委員會主要圍繞以下方面對項目的投資事宜做出決策：1） 項目實現(xiàn)銷售凈利率、IRR等經(jīng)濟指標要求；2） 項目主要的開工、銷售、竣工等開發(fā)計劃；3） 項目實現(xiàn)銷售收入要求、利潤結(jié)轉(zhuǎn)要求及資金峰值；4） 項目土地投資金額及付款節(jié)奏；5） 項目投資的交易流程；6） 項目風(fēng)險判斷及風(fēng)險防范措施；7） 項目投資工作或商務(wù)談判的主要負責(zé)人。5.4.8 項目投資決策必須滿足以下條件外，同時，還需關(guān)注新投資項目地價款支付節(jié)奏、項目現(xiàn)金流峰值及產(chǎn)生利潤的時間等等。1） 住宅業(yè)務(wù)：項目稅后IRR>20%，項

16、目銷售凈利率>10%；首期（第一年結(jié)算）稅后銷售利潤率>10%（該指標可根據(jù)市場情況和項目規(guī)模進行適當調(diào)整）；2）出租業(yè)務(wù)：項目稅后IRR（不計算資本漲值）>10%EBITDA回報率（20年平均）>10%5.4.9 經(jīng)集團投資決策委員會決策后，投資發(fā)展部與城市公司根據(jù)決策要求組織與實施項目獲取工作。經(jīng)否決的項目，由投資發(fā)展部負責(zé)項目資料的存檔。5.4.10 城市公司負責(zé)落實土地合同的簽訂、土地證的辦理及土地的接收工作等事宜。5.5 新區(qū)域項目拓展流程5.5.1 集團投資發(fā)展部負責(zé)暫無項目的新區(qū)域項目拓展工作。具體拓展工作流程參照本文件規(guī)定。5.5.2 集團投資發(fā)展部根據(jù)

17、新區(qū)域項目拓展工作的需要，可統(tǒng)籌調(diào)配各城市公司拓展人員，參與重要項目的拓展。各城市公司應(yīng)積極支持與配合集團工作。5.6 項目獲取5.6.1 項目獲取的方式，通常有三種：政府招拍掛項目，按政府相關(guān)規(guī)定辦理各項手續(xù)，詳見【招拍掛項目獲取工作指引】。股權(quán)轉(zhuǎn)讓、項目轉(zhuǎn)讓項目，詳見【股權(quán)及土地轉(zhuǎn)讓工作指引】。舊城改造項目，考慮各地區(qū)政策的差異，各城市公司應(yīng)結(jié)合本地區(qū)的政策制訂舊城改造項目操作指引，并報集團投資發(fā)展部備案。5.6.2 無論通過何種方式，公司合法地獲得項目土地的開發(fā)權(quán)力后，集團投資發(fā)展部/城市公司投資發(fā)展部應(yīng)根據(jù)公司規(guī)定，將相關(guān)資料移交給項目負責(zé)人及相關(guān)部門，根據(jù)合同對相關(guān)部門進行交底，并協(xié)

18、助辦理相關(guān)后續(xù)工作，項目移交詳見【項目啟動會作業(yè)指引】。5.6.3 集團投資發(fā)展部在簽訂協(xié)議合同后，須全程跟蹤合同的執(zhí)行情況，確保土地獲取合法有序完成。5.6.4 土地合同/協(xié)議簽訂后，公司委派項目總經(jīng)理，組建項目部。5.7 跨部門投資小組工作機制，詳見【投資小組工作指引】。5.8 項目拓展階段的資料管理與工作總結(jié)5.8.1 投資發(fā)展部對未進入項目發(fā)展確定階段的土地信息，采用【新項目發(fā)展信息半月、月報】記錄該土地后續(xù)的發(fā)展變化情況，直至該土地最后成交，納入部門檔案進行管理。5.8.2 投資發(fā)展部對進入項目發(fā)展確定階段的每塊土地單獨立檔，保存與之直接相關(guān)的各種信息資料，包括但不限于市場調(diào)研資料、立項建議、可研資料、取得土地開發(fā)權(quán)利過程中的資料等。獲取土地的開發(fā)權(quán)利后，除按公司規(guī)定移交其他部門的資料外，其余項目資料由投資發(fā)展部保存。5.8.3 進入項目發(fā)展確定階段的土地?zé)o論是否最終獲取，在公司形成最終結(jié)論后，項目負責(zé)人均應(yīng)對該塊土地的跟蹤、研究或獲取過程進行總結(jié)。5.9 項目拓展工作保密5.9.1 嚴格控制項目拓展資料（包括經(jīng)濟測算表、規(guī)劃方案、市場調(diào)查等資料）的持有范圍和發(fā)放范圍。5.9.2 集團投資發(fā)展部負責(zé)招拍掛項目的測算表、應(yīng)價表及合作洽談項目報價表等商務(wù)標的制作，非集團分管領(lǐng)導(dǎo)批準其他人員不得拷貝相關(guān)資料及了解相關(guān)信息。5.9.3 規(guī)劃方案、市場調(diào)查信息、經(jīng)濟測算表等