鎮(zhèn)江市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理辦法

1、鎮(zhèn)江市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理辦法 （2008）更新：2010-11-24閱讀： 欄目 江蘇省本文提要：第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的退出,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益 ,做好 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的退出銜接工作 ，保障物業(yè)管理活動(dòng)依法正常進(jìn)行，根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l 例、江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例和鎮(zhèn)江市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則等有關(guān)法規(guī)政策的規(guī)定，制定本辦法。文章來源地產(chǎn)e網(wǎng)關(guān)于印發(fā)鎮(zhèn)江市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理辦法的通知各轄市、區(qū)房管局（處）、各物業(yè)服務(wù)企業(yè)、有關(guān)單位 ：現(xiàn)將鎮(zhèn)江市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理辦法印發(fā)給你們，請各單位、各部門結(jié)合實(shí)際,認(rèn)真貫徹執(zhí)行。特此通知。二00八年四月二十八日鎮(zhèn)江市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退

2、出項(xiàng)目管理辦法（2008）第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的退出，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，做好物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的退出銜接工作 ，保障物業(yè)管理活動(dòng)依法正常進(jìn)行，根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例、 江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例和鎮(zhèn)江市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則等有關(guān)法規(guī)政策的規(guī)定，制定本辦法。第二條 鎮(zhèn)江市行政區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的，適用本辦法。第三條鎮(zhèn)江市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目退出管理的監(jiān)督工作。各轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目退出管理的協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督工作。第四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的，應(yīng)主動(dòng)接受物業(yè)項(xiàng)目所在地街道辦事處（含鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，下同）、社區(qū)居委會的監(jiān)督指導(dǎo)。

3、街道辦事處、社區(qū)居委會應(yīng)依法做好本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目退出的監(jiān)督，對本轄區(qū)業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會進(jìn)行全面指導(dǎo)，協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主委員會做好物業(yè)服務(wù)落實(shí)工作。第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目過程中，應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)群眾利益、維護(hù)社會穩(wěn)定、依法有序、平穩(wěn)過渡、防止損失的原則進(jìn)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要樹立社會責(zé)任感，行業(yè)榮譽(yù)感，企業(yè)信譽(yù)感，堅(jiān)持按原物業(yè)服務(wù) 合同的約定，始終做好物業(yè)的日常管理和服務(wù)工 作。同時(shí)，應(yīng)對物業(yè)項(xiàng)目的公共設(shè)施設(shè)備和共用部位進(jìn)行巡檢，按規(guī)定應(yīng)于退出前 維修養(yǎng)護(hù)的及時(shí)修繕到位；個(gè)別大中修項(xiàng)目不能及時(shí)修繕的應(yīng)列成清單，移交給業(yè)主委員會或新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第六條業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)依法有序

4、做出解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定,保持物業(yè)服務(wù)的正常有序，積極維護(hù)社會穩(wěn)定。第七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持誠信守法的原則，嚴(yán)格履行合同約定。同時(shí)，應(yīng)遵守本辦法規(guī)定的退出程序和相應(yīng)職責(zé)，依法做好物業(yè)管理交接工作，保持物業(yè)項(xiàng)目管理的連續(xù)性。第八條 業(yè)主大會成立前，前期物業(yè)服務(wù)階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)因故終止前期 物業(yè)服務(wù) 合同退出物業(yè)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好物業(yè)管理交接工作：（一） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在擬終止合同前3個(gè)月，就合同終止和擬退出物業(yè)管理區(qū)域 的有關(guān)事宜與開發(fā)建設(shè)方協(xié)商一致后，以書面形式向物業(yè)所在地轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門報(bào)告，同時(shí)，填寫鎮(zhèn)江市前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理登記表進(jìn)行備案。經(jīng)

5、備案后的登記表分別報(bào)送物業(yè)所在地的街道辦事處和社區(qū)居委會。原開發(fā)建設(shè)單位改制或變更的，由改制或變更后新成立的單位承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。（二） 合同當(dāng)事人雙方應(yīng)將合同終止時(shí)間等有關(guān)事項(xiàng)（公告具體內(nèi)容見本辦法第十條 ） 在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告不少于 15日。經(jīng)雙方約定的合同終止時(shí)限內(nèi) ，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定做好服務(wù)工作，積極協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（三） 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在雙方約定的合同終止時(shí)限內(nèi)，重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)物業(yè)管理；或者向物業(yè)所在地的街道辦事處移交。有關(guān)移交費(fèi)用由雙方依法在合同中約定。原 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在新服務(wù)單位接管后7日內(nèi)，在轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和開

6、發(fā)建設(shè)單位的見證下，原企業(yè)應(yīng)當(dāng)與新聘企業(yè)或街道辦事處完成下列移交事宜：1、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等 資料；2、 設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；3、 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；4、 實(shí)施物業(yè)管理期間形成的有關(guān)維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造等的技術(shù)資料；5、物業(yè)管理所必須的其他資料包括:規(guī)劃定點(diǎn)圖；宗地圖；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)工程施工許可證；工程地質(zhì)勘察報(bào)告；建設(shè)工程設(shè)計(jì)變更資料；商品房預(yù)售許可證等其它資料。6、房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬資料；包括:屬于開發(fā)企業(yè)權(quán)屬的房屋資料；屬于全體業(yè)主的物業(yè)服務(wù)用房權(quán)屬資料。7、 規(guī)劃、建設(shè)、房管、園林、水、

7、電、燃?xì)獾炔块T驗(yàn)收合格證明；8物業(yè)管理服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；9、受聘期間以開辦費(fèi)用購置的資產(chǎn)及物品，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)等10、法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。（四）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)對交接的圖紙、資料、文件、物品、用房、設(shè)施設(shè)備、結(jié)轉(zhuǎn)移交的費(fèi) 用等逐一登記造冊，經(jīng)接受方簽字確認(rèn)后，報(bào)轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。（五）如前期物業(yè)服務(wù)合同終止前，開發(fā)建設(shè)單位在有關(guān)部門指導(dǎo)下已按有關(guān)規(guī)定選舉成立首屆業(yè)主委員會的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將本條第三項(xiàng)所列移交事宜，向業(yè)主委員會移交。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)積極幫助業(yè)主委員會選聘新的物業(yè)企業(yè)或服務(wù)單位。二I（六） 首屆業(yè)主委員會成立后，應(yīng)積極開展選

8、聘物業(yè)服務(wù)單位工作，但是，前期物業(yè)服務(wù)合同已達(dá)終止日期，屆時(shí)新的物業(yè)管理單位尚未落實(shí)的，開發(fā)建設(shè)單位可以協(xié)商原物業(yè)服務(wù)企業(yè)順延服務(wù)，也可以協(xié)商社區(qū)居委會臨時(shí)代為管理，直至新的管理單位接管服務(wù)為止。順延服務(wù)或 社區(qū)代管期間產(chǎn)生的費(fèi)用，開發(fā)建設(shè)單位按實(shí)承擔(dān)。第九條實(shí)施正常物業(yè)服務(wù)階段的項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主大會一方提前解除合同的，或者雙方在物業(yè)服務(wù)合同期滿后不再續(xù)約的，有關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好物業(yè)管理交接工作：（一）業(yè)主大會決定提前解除合同或合同期滿不再續(xù)約的。1、 業(yè)主委員會應(yīng)在合同終止日期前90日，組織召開業(yè)主大會會議，根據(jù)業(yè)主大會的表決結(jié)果決定是否提前解約或不續(xù)約。同時(shí)，對合同終止后

9、的物業(yè)服務(wù)模式、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行表決。表決采取記名投票方式。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將表決結(jié)果在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示。2、 如業(yè)主大會表決同意提前解約或不續(xù)約的 ，業(yè)主委員會應(yīng)在合同終止日期前 60日內(nèi)以 書面形式通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同時(shí)，會同物業(yè)服務(wù)企業(yè)將合同終止時(shí)間等事項(xiàng) （公告具體內(nèi)容 見本辦法第十條）在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告不少于 15日。3、業(yè)主委員會應(yīng)將業(yè)主大會表 ？?業(yè)管理行政主管部門，并填寫業(yè)主大會終止物業(yè)服務(wù)合 同情況登記表進(jìn)行備案，經(jīng)備案后的登記表分別報(bào)送物業(yè)所在地的街道辦事處和社區(qū)4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到通知起 30日內(nèi),應(yīng)對小區(qū)內(nèi)房屋的共用部位、公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一 次全面養(yǎng)護(hù)，如需大中維修，可按維修基金

10、管理規(guī)定報(bào)修，做到應(yīng)修盡修，確保正常使用。同時(shí)按 本辦法第八條第三、四項(xiàng)的規(guī)定，做好各項(xiàng)移交準(zhǔn)備。5、 業(yè)主委員會應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目前30日內(nèi)，可以通過招標(biāo)方式，或在相關(guān)街道辦事處的指導(dǎo)下，完成新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘和進(jìn)場交接工作。|6、 經(jīng)業(yè)主大會依法決定提前解約或不再續(xù)約，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的，由轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其30日內(nèi)退出。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出解除合同或合同期滿不再續(xù)約。1、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在合同終止前90日，就提前解除合同或合同期滿不再續(xù)約，以及退出項(xiàng)目的時(shí)間表和工作 計(jì)劃等，與業(yè)主委員會進(jìn)行協(xié)商取得一致后，填寫鎮(zhèn)江市物業(yè)服務(wù)

11、企業(yè)退出項(xiàng)目管理登記表報(bào)物業(yè)所在地的轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案，經(jīng)備案后的登記表分別報(bào)送物業(yè)所在地的街道辦事處和社區(qū)居委會。2、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)會同業(yè)主委員會將不再續(xù)約的決定，合同終止時(shí)間等事項(xiàng)（公告具體內(nèi)容見本辦法第十條）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告不少于15日。3、 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在合同終止日期前60日，組織召開業(yè)主大會，就落實(shí)原物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)服務(wù)的相關(guān)問題進(jìn)行議決。并將議決結(jié)果在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示不少于15日。4、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出項(xiàng)目30日前,應(yīng)對小區(qū)內(nèi)房屋的共用部位、公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一 次全面養(yǎng)護(hù)，如需大中維修，可按維修基金管理規(guī)定報(bào)修，做到應(yīng)修盡修，確保正常使用。同時(shí)按 本

12、辦法第八條第三、四項(xiàng)的規(guī)定，做好各項(xiàng)移交準(zhǔn)備。5、 業(yè)主委員會應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目前30日內(nèi)，可以通過招標(biāo)方式，或在相關(guān)街道辦事處的指導(dǎo)下，完成新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘和進(jìn)場交接工作。6、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目日期已到，業(yè)主大會仍未選聘到新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由街道辦事處協(xié)調(diào)社區(qū)居委會代為臨時(shí)管理，做好清潔 保潔、綠化管理、公共秩序維護(hù)等日常工作所發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主據(jù)實(shí)交納，業(yè)主委會負(fù)責(zé)收取，直至新的物業(yè)服務(wù)單位進(jìn)場。第十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目時(shí)，業(yè)主委員會（開發(fā)建設(shè)單位）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)共同在物業(yè)區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告，具體內(nèi)容包括：1、 提前解除合同或合同期滿不再續(xù)約的原因；2、

13、合同終止的具體時(shí)間；3、 業(yè)主大會對解除合同、重新選聘物業(yè)服務(wù)，以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)問題的表決結(jié)果；4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目前對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一次養(yǎng)護(hù)維修的具體時(shí) 間表；報(bào)修值班電話；5、 物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)及其它公共收費(fèi)的收支情況；多收或結(jié)轉(zhuǎn)費(fèi)用的數(shù)額及移交情況裝修押金、垃圾清運(yùn)費(fèi)使用與退還情況；物業(yè)維修基金使用情況；6、 物業(yè)服務(wù)用房具體位置及權(quán)屬登記情況；7、其他。第十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照本辦法的規(guī)定做好退出物業(yè)項(xiàng)目管理相關(guān)工作的，記入企業(yè)誠信檔案作為資質(zhì)管理的依據(jù)之一，并作為不良行為記錄向業(yè)主和社會公布。情節(jié)嚴(yán)重的依法給予行政處罰。給業(yè)主造成損失的，還應(yīng)追究其相應(yīng)的法律責(zé)任。第十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)項(xiàng)目所在地的轄市（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主