鎮(zhèn)江地產(chǎn)分析報(bào)告文案

1、商業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告報(bào)告人：墨房完成日期： 2011年 7 月說(shuō) 明 4一、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展簡(jiǎn)述 5二、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品分布情況 71. 各片區(qū)數(shù)量占比分析 72. 各片區(qū)體量占比分析 103. 商業(yè)地產(chǎn)定位分析 12三、商業(yè)地產(chǎn)成交情況分析 141. 成交量分析 142. 成交價(jià)格分析 183. 套均面積分析 21四、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品特征分析 23商業(yè)街商鋪 23市場(chǎng)類(lèi)商鋪 23社區(qū)商鋪 24住宅底商 24百貨商場(chǎng) 24購(gòu)物中心 25商務(wù)寫(xiě)字樓 25交通設(shè)施商鋪 26五、商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售模式分析 27六、商業(yè)地產(chǎn)招商模式分析 29七、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式分析 32租金分析 32運(yùn)營(yíng)模式分析 33八、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展總結(jié)

2、 35商業(yè)格局分析 35其他因素 36九、商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析 38規(guī)劃因素 38土地因素 39產(chǎn)品定位 40市場(chǎng)需求 41十、資料一覽 42說(shuō)明本文主要涉及商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展、片區(qū)規(guī)劃、近年銷(xiāo)售情況，未來(lái)發(fā)展等容，不包含市民GDR零售業(yè)業(yè)績(jī)、市民購(gòu)買(mǎi)力等數(shù)據(jù)分析，如讀者需要相關(guān)數(shù)據(jù)可查詢(xún)年鑒，本文不做涉及。本文主要涉及市五區(qū)商業(yè)情況，市五區(qū)為京口、潤(rùn)州、丁卯、丹徒、大港，其他丹陽(yáng)、句容、揚(yáng)中不在本文討論圍。此外，本文包含的一切建議和評(píng)論均屬個(gè)人意見(jiàn)，不含有任何其他成分，如因本文發(fā)生的一切責(zé)任，與作者無(wú)關(guān)。本文僅供讀者參考。本次統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中僅包含但不全部含有市五區(qū)商業(yè)地產(chǎn)，分別如下：京口片區(qū)：

3、商業(yè)城一店、商業(yè)城二店、八佰伴、寧廣場(chǎng)、紅豆購(gòu)物廣場(chǎng)、大祥時(shí)尚街、大市口名品街、大市口聯(lián)富商城、太和廣場(chǎng)、第一樓街、我家山 水龍吟坊、丹徒大廈、新世紀(jì)商廈、歐尚賣(mài)場(chǎng)；潤(rùn)州片區(qū)：望京天地、大潤(rùn)發(fā)賣(mài)場(chǎng)、九潤(rùn)商業(yè)廣場(chǎng)、潮流干線、958廣場(chǎng)、旭輝時(shí)代城、中浩國(guó)際廣場(chǎng)、國(guó)信宜和、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、常發(fā)財(cái)富廣場(chǎng)、偉業(yè)廣場(chǎng)、西津渡商業(yè)街、金山寶地、濱江商務(wù)公館、國(guó)際工業(yè)品城、頤高；丁卯片區(qū)： 億都家居建材城、星寶汽配城、義烏小商品城、亞太廣場(chǎng)、食品商城、沃得購(gòu)物廣場(chǎng)、永隆Shopping Mall ；丹徒片區(qū)： 申華商務(wù)廣場(chǎng)、寶龍城市綜合體、銘基商貿(mào)城；大港片區(qū)： 益華廣場(chǎng)；一、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展簡(jiǎn)述位于長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈

4、，距離、約 65 公里，距離 20公里，距離月 100 公里，屬于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展腹地。但是的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展卻非常滯緩。在上個(gè) 世紀(jì)七八十年代，商業(yè)主要位于大西路沿線，當(dāng)時(shí)大西路屬于市區(qū)主干道，商業(yè)主要是以傳統(tǒng)的百貨商店為主，除了鼎大祥以布料品牌馳名外，沒(méi)有任 何其他品牌商店。周邊配以工人電影院、大華電影院等單一娛樂(lè)設(shè)施，就構(gòu)成了當(dāng)時(shí)古老的、但是繁華的商圈。在那個(gè)時(shí)期，憑借大西路商業(yè)街建立了 “省城”的地位，屬于當(dāng)時(shí)的商業(yè)發(fā)達(dá)城市。但是好景不長(zhǎng)，隨著市政府遷往正東路，逐漸形成了圍繞大市口至橋沿線的新商業(yè)街，逐步取代大西路商業(yè)街的地位，當(dāng)時(shí)丹徒大廈、商業(yè)大廈、 商業(yè)城陸續(xù)誕生，形成了一定的商業(yè)規(guī)模。

5、但是錯(cuò)誤的商業(yè)定位和規(guī)劃成為商業(yè)發(fā)展近 20 年的桎梏。早在人耳熟能詳?shù)纳虡I(yè)城誕生之前，商業(yè)大廈已經(jīng) 成為大市口商圈的主要組成，當(dāng)時(shí)主要是以中端百貨類(lèi)商品為主，是人氣最旺的商場(chǎng)之一。而商業(yè)城的誕生并沒(méi)有和商業(yè)大廈形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)，相反成為商業(yè)大廈的有力競(jìng)爭(zhēng)者。同樣是以百貨類(lèi)商品為主，同樣是中高端定位，而在商業(yè)大廈 之后開(kāi)業(yè)的商業(yè)城占據(jù)了交通、環(huán)境和動(dòng)線設(shè)計(jì)上的優(yōu)勢(shì)，在短時(shí)期，商業(yè)城取代商業(yè)大廈成為的核心商業(yè)項(xiàng)目。雖然之后商業(yè)大廈再度整改，但依然無(wú)法撼動(dòng)商業(yè)城的核心地位，最終走向倒閉。也正是于此，建立了商業(yè)城當(dāng)達(dá) 15 年的統(tǒng)治地位，人也在這段時(shí)期形成了固有的消費(fèi)觀念，誕生出了特有 的圍繞大市口單個(gè)

6、商圈的習(xí)慣性消費(fèi)模式。隨后，紅豆購(gòu)物廣場(chǎng)、第一樓街、望京天地等商業(yè)項(xiàng)目也只能慘淡收?qǐng)?，似乎的商業(yè)消費(fèi)只需要一個(gè)大市口就足以飽和，而隨著大潤(rùn)發(fā)賣(mài)場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，大市口橋商圈達(dá)到前所未有的高度，幾乎可以說(shuō)成為市民消費(fèi)的唯一場(chǎng)所。八佰伴、直到 2007 年、2008 年，隨著新城規(guī)劃和市行政中心南移工程， 商業(yè)地產(chǎn)在如雨后春筍， 開(kāi)始采取一種爆發(fā)式的增長(zhǎng)方式， 短短兩三年時(shí)間， 沃爾瑪、歐尚、萬(wàn)達(dá)、中浩、常發(fā)、偉業(yè)、寧、九潤(rùn)、頤高等等數(shù)十個(gè)商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入，的商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了前所未有的發(fā)展和挑戰(zhàn)。1、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品分布情況1.各片區(qū)數(shù)量占比分析片區(qū)數(shù)量京口14潤(rùn)州16丁卯7丹徒3大港1從市各個(gè)片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量

7、占比情況看來(lái)，商業(yè)主要集中在潤(rùn)州片區(qū)和京口片區(qū)，這兩個(gè)區(qū)域?qū)儆诔菂^(qū)中心位置，也是人口最密集地區(qū)。該片區(qū)商 業(yè)主要是零售百貨、一站式城市綜合體、商業(yè)街商鋪為主。緊隨其后的是丁卯片區(qū)，丁卯片區(qū)和大港片區(qū)合稱(chēng)新區(qū)，在近幾年新區(qū)規(guī)劃發(fā)展下，丁卯片 區(qū)逐漸形成了專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集群，包含有星寶汽配城、億都家居建材城、義烏小商品城、食品商城、亞太廣場(chǎng)五大市場(chǎng)為支撐的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，與零售百貨和一 站式城市購(gòu)物綜合體項(xiàng)目形成了明顯的區(qū)分。2.各片區(qū)體量占比分析目前，商業(yè)地產(chǎn)總體量（包括專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、大賣(mài)場(chǎng)、百貨商場(chǎng)、城市綜合體項(xiàng)目，不含有街鋪）達(dá)到了片區(qū)體量（卅）京口片區(qū)792000潤(rùn)州片區(qū)1275945.49丁卯片區(qū)944

8、858丹徒片區(qū)99394.9大港片區(qū)2281213340319.39怦，其中以潤(rùn)州片區(qū)和丁卯片區(qū)商業(yè)體量最多，相反在商業(yè)數(shù)量上占據(jù)優(yōu)勢(shì)的京口片區(qū)反而落后于丁卯片區(qū)，造成這一現(xiàn)象的主要原因在于京口片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)大部分是以百貨類(lèi)為主，商場(chǎng)體量較小，而丁卯片區(qū)卻基本上都是專(zhuān)業(yè)類(lèi)市場(chǎng)，這些市場(chǎng)有一個(gè)共同特點(diǎn)就是經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)相對(duì)單一，但是其倉(cāng)儲(chǔ)、物流、展示等相關(guān)配套設(shè)施齊全，總建筑面積較大。而潤(rùn)州片區(qū)在數(shù)量和體量上均穩(wěn)居第一，一方面是潤(rùn)州片區(qū)近幾年商業(yè)項(xiàng)目越來(lái)越多；另一方面潤(rùn)州片區(qū)近幾年引進(jìn)的大部分商業(yè)類(lèi) 型為城市綜合體項(xiàng)目， 體量均接近或超過(guò) 10 萬(wàn)平方米。 由此也可以看出， 未來(lái)城市消費(fèi)的重心將逐步向潤(rùn)

9、州片區(qū)轉(zhuǎn)移， 市區(qū)第二商圈將在潤(rùn)州片區(qū)形成。3.商業(yè)地產(chǎn)定位分析Af定位數(shù)量低端消費(fèi)層6中低消費(fèi)層18中端消費(fèi)層3中高消費(fèi)層11高端消費(fèi)層2目前的商業(yè)地產(chǎn)中各個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的定位較為合理，以中低端至中高端消費(fèi)層為主，占比達(dá)到72%不過(guò)需要指出，在 2008年或之前，基本上沒(méi)有中高端消費(fèi)場(chǎng)所（除了商業(yè)城），主要是以中低消費(fèi)層為主。由此也可以看出，隨著近幾年的發(fā)展，的商業(yè)氛圍較好，發(fā)展也相對(duì)較快，并且市民具有一定的消費(fèi)需求，商業(yè)項(xiàng)目定位也由低端逐步向高端發(fā)展。其中發(fā)展最快的是潤(rùn)州片區(qū)，九潤(rùn)商業(yè)廣場(chǎng)、旭輝時(shí)代城、958廣場(chǎng)、中浩國(guó)際廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、常發(fā)財(cái)富廣場(chǎng)、西津渡商業(yè)街、金山寶地、偉業(yè)廣場(chǎng)等在近幾年

10、時(shí)間云集于此，為帶來(lái)了大量的中高端消費(fèi)場(chǎng)所，而丁卯片區(qū)五大市場(chǎng)的發(fā)展也成為新 區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要支柱，形成了批發(fā)零售市場(chǎng)集群。三、商業(yè)地產(chǎn)成交情況分析1. 成交量分析? 市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)成交面積分析商業(yè)地產(chǎn)成交面積在2009年下半年達(dá)到最高點(diǎn)。其后，由于2009年下半年爆發(fā)式增長(zhǎng)，市場(chǎng)供應(yīng)量不足，出現(xiàn)成交面積的明顯下滑，不過(guò)整體市場(chǎng)氛圍基本保持穩(wěn)定，雖然成交面積下跌，但由于丁卯片區(qū)商業(yè)基本以中小投資者為主要目標(biāo)群體，其戶(hù)型面積較低，成交量保持平穩(wěn)，成交情況比較 樂(lè)觀。? 市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)成交量分析2009年下成交量統(tǒng)計(jì)由2009年1月統(tǒng)計(jì)至2011年6月，有上表走勢(shì)可以看出，商業(yè)地產(chǎn)成交量是從200

11、9年下半年開(kāi)始逐漸上漲。值得指出的是,2010年才陸續(xù)有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、九潤(rùn)商業(yè)廣場(chǎng)等城市綜合體項(xiàng)目參與銷(xiāo)半年丁卯五大市場(chǎng)中除星寶汽配城和食品商城未開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售外，其他三大市場(chǎng)成為商業(yè)地產(chǎn)成交量得主要來(lái)源，而在此時(shí)期，市區(qū)除了中浩國(guó)際廣場(chǎng)、第樓街、我家山水龍吟坊等部分商業(yè)地產(chǎn)少量銷(xiāo)售外，幾乎無(wú)其他商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售。至售。從成交量走勢(shì)來(lái)看，2009年下半年，在房地產(chǎn)投資市場(chǎng)一片大好的影響下，商業(yè)地產(chǎn)成交量也出現(xiàn)了明顯增幅。此后，雖然政府部門(mén)出臺(tái)相關(guān)針對(duì)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的打壓政策，但是主要集中在住宅商品房市場(chǎng)，相反商業(yè)地產(chǎn)反而成為投資者的新寵。在這一基礎(chǔ)下，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量成為主導(dǎo)成交量走勢(shì)的關(guān)鍵。隨著義烏小商品

12、城、亞太廣場(chǎng)、億都家居建材城二期、食品商城一期等商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)售罄，2010年下半年開(kāi)始，商業(yè)地產(chǎn)成交量出現(xiàn)明顯波動(dòng)。? 各片區(qū)成交量分析從上表可以明顯看出， 2009 年 2010 年期間，市各片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)成交情況出現(xiàn)明顯下跌，除丹徒片區(qū)外，其他各片區(qū)均有所下降。此外，丁卯片區(qū) 是商業(yè)地產(chǎn)主要成交區(qū)域。一方面是由丁卯五大市場(chǎng)開(kāi)發(fā)模式所決定的，因?yàn)槎∶瑓^(qū)屬于未來(lái)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集群，該片區(qū)幾乎所有商業(yè)項(xiàng)目均是采取出售 形式，并非像百貨商場(chǎng)等采用開(kāi)發(fā)單位自持的經(jīng)營(yíng)形式。因此，丁卯片區(qū)成為商業(yè)地產(chǎn)成交的主要區(qū)域。不過(guò)需要指出，雖然丁卯片區(qū)成交量為之最， 但是由于大部分屬于浙商開(kāi)發(fā)，主要瞄準(zhǔn)中小型投資者，因

13、此其套均面積很低，此外，該片區(qū)主要以出售為主，而潤(rùn)州、京口等片區(qū)商業(yè)項(xiàng)目存在不少 自持經(jīng)營(yíng)、只租不售的形式，這也是為什么雖然丁卯片區(qū)成交量最高，但商業(yè)地產(chǎn)體量卻比不上潤(rùn)州片區(qū)。2. 成交價(jià)格分析? 銷(xiāo)售總額分析從市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)成交總額走勢(shì)可以看出，商業(yè)地產(chǎn)成交情況保持穩(wěn)定上升。2010年上半年和2011年上半年出現(xiàn)成交總額下滑趨勢(shì)，主要原因是在于供應(yīng)量下跌，由2010年下半年供應(yīng)量上漲后，成交總額出現(xiàn)的明顯上升可以看到，商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售潛力依然巨大。? 成交均價(jià)走勢(shì)分析從成交均價(jià)走勢(shì)中可以明顯看出，商業(yè)地產(chǎn)成交均價(jià)逐年上漲，保持平穩(wěn)上漲態(tài)勢(shì)。不過(guò)需要指出，雖然從2009年1月至2011年6月期間市區(qū)

14、商業(yè)地產(chǎn)保持平穩(wěn)上升。但是再此期間需要指出的是，2010年下半年開(kāi)始，由于丁卯片區(qū)一直作為商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售的主要區(qū)域，其供應(yīng)量不足，九潤(rùn)商業(yè)廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等城市綜合體項(xiàng)目成為商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售主要來(lái)源，其價(jià)格相對(duì)較高，對(duì)于成交均價(jià)上漲產(chǎn)生一定影響。但盡管如此，商業(yè)地產(chǎn)成交價(jià)格依然 保持平穩(wěn)上漲。? 各片區(qū)價(jià)格分析從各片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)成交均價(jià)走勢(shì)中可以看出，2009年京口、潤(rùn)住、丁卯三個(gè)片區(qū)成交均價(jià)相差不大，丹徒片區(qū)和大港片區(qū)由于商業(yè)體量較少，地廣人稀，商業(yè)氛圍不夠濃厚，成交價(jià)格也相對(duì)不高。但是到2010年，成交價(jià)格各片區(qū)均出現(xiàn)了明顯漲幅，潤(rùn)州片區(qū)由于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、九潤(rùn)商業(yè)廣場(chǎng)等幾個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售，成交均價(jià)暴

15、漲133.48%。需要指出，丁卯片區(qū)商業(yè)基本以出售返租形式為主，套均面積較小，適合中小型投資；京口片區(qū)和潤(rùn)州片區(qū)均有部分商業(yè)采用只租不售的形式，而出售商業(yè)一般為單價(jià)較高、面積較大的城市綜合體項(xiàng)目；而丹徒片區(qū)和大港片區(qū)則主要是住宅樓盤(pán)底商銷(xiāo)售為主， 這也是造成丁卯片區(qū)成家量較大，但潤(rùn)州、京口片區(qū)商業(yè)體量較大，丹徒、大港片區(qū)成交價(jià)格較低的主要原因。3. 套均面積分析市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)套均面積分析從市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)套均面積走勢(shì)中可以看出，到2010年上半年為止，商業(yè)地產(chǎn)套均面積呈現(xiàn)出明顯的下跌趨勢(shì)，說(shuō)明在早期以丁卯五大市場(chǎng)為商業(yè)地產(chǎn)主要銷(xiāo)售來(lái)源，由于其專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的定位屬于中低端商業(yè)產(chǎn)品，目標(biāo)群體主要是中小型投資

16、者，因此產(chǎn)品面積發(fā)展傾向于低單價(jià)，小面積，低總價(jià)的小 戶(hù)型為主。但是隨著 2010年下半年萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，高單價(jià)、大面積、高總價(jià)商鋪的出售使套均面積再度上升，其針對(duì)的客戶(hù)群體明顯不同，主要針 對(duì)高端客戶(hù)，形成了商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)東西區(qū)域和投資人群層次上的劃分。? 各片區(qū)套均面積分析L L , h lr-從市區(qū)各片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)成交套均面積情況可以看出，丁卯片區(qū)主要是小戶(hù)型、低總價(jià)投資產(chǎn)品，京口片區(qū)和潤(rùn)州片區(qū)產(chǎn)品戶(hù)型面積相對(duì)較大，除了 部分商業(yè)項(xiàng)目出售的原因之外，還因?yàn)樽≌瑯潜P(pán)底商一般作為門(mén)面房銷(xiāo)售，面積均比較大。丹徒和大港片區(qū)目前沒(méi)有出售的商業(yè)項(xiàng)目，成交的營(yíng)業(yè)性用 房主要集中在住宅樓盤(pán)底商銷(xiāo)售，因

17、此其套均面積均比較大。四、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品特征分析? 商業(yè)街商鋪商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。比如大市口名品街、大市口聯(lián)富商城、第一樓街、我家山水龍吟坊、西津渡商業(yè)街等等均屬于這種形式，市區(qū)這種形式的商業(yè)地產(chǎn)約占12.20%。雖然體量不大，但是需要指出的是，在金山湖景區(qū)規(guī)劃中將在北部濱水區(qū)打造金山湖景點(diǎn)，特色商業(yè)街是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。? 市場(chǎng)類(lèi)商鋪在這里，本文所提到的“市場(chǎng)”是指各種用于某類(lèi)或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營(yíng)的商業(yè)樓宇，比如丁卯五大市場(chǎng)：星寶汽配城、億都家居建材城、義烏小商品城、亞太廣場(chǎng)、食品商城

18、、丹徒大廈、新世紀(jì)商廈等。這部分商業(yè)在的體量也不大，約為17.07%。這其中有規(guī)劃中本身就定位成市場(chǎng)類(lèi)商鋪，如丁卯片區(qū)在規(guī)劃中即為未來(lái)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集群，但是也有如丹徒大廈、新世紀(jì)商廈等，原先為百貨類(lèi)商業(yè)，但是由于經(jīng)營(yíng)和競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，幾經(jīng)變遷，最終形 成了如手機(jī)賣(mài)場(chǎng)、電器賣(mài)場(chǎng)等形式的市場(chǎng)類(lèi)商鋪。? 社區(qū)商鋪社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)的商用鋪位，其經(jīng)營(yíng)對(duì)象主要是住宅社區(qū)的居民。這部分商鋪由于基數(shù)較大，本文沒(méi)有詳細(xì)討論?；緛?lái)說(shuō)住宅樓盤(pán)均含 有配套商業(yè)，一般以街鋪和街鋪的形式體現(xiàn)，基本屬于門(mén)市房。目前比較成熟的社區(qū)商業(yè)有三茅宮社區(qū)、桃園社區(qū)、花山灣社區(qū)、家大山社區(qū)、東吳新 區(qū)社區(qū)、江濱新村社區(qū)等成熟小區(qū)，近幾年

19、新建樓盤(pán)中，除風(fēng)景城邦社區(qū)外，基本上還沒(méi)有形成成熟社區(qū)商鋪的規(guī)模。從目前市區(qū)的居住規(guī)劃來(lái)看，未 來(lái)丹徒片區(qū)由于屬于規(guī)劃中的居住區(qū)域，將會(huì)成為社區(qū)商鋪的密集發(fā)展區(qū)。? 住宅底商住宅底層商鋪，指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1， 2 層及底上 1，2 層，或其中部分摟層）的商用鋪位。對(duì)于住宅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，這部分商業(yè)體量在整個(gè)項(xiàng)目中的占比很小。不過(guò)幾乎每個(gè)住宅樓盤(pán)均包含住宅底商，并且住宅底商基本全部屬于門(mén)市房，以社區(qū)配套商業(yè)為主，鑒于住宅底層商鋪 上面建筑將會(huì)帶來(lái)的穩(wěn)定的客戶(hù)流，住宅底層未來(lái)的客戶(hù)基礎(chǔ)將相對(duì)可靠，換言之，投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，逐漸成為商鋪投資者的重點(diǎn)關(guān)注目標(biāo)。? 百貨商場(chǎng)百貨商場(chǎng)

20、指的是經(jīng)營(yíng)百貨類(lèi)為主的百貨商城，包含有珠寶、鐘表、鞋帽、服飾、箱包等等百貨業(yè)態(tài)。如商業(yè)城一店、商業(yè)城二店、太和廣場(chǎng)等等均屬于這類(lèi)商業(yè)項(xiàng)目。這部分商業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)中占比較大，約為21.95%。這部分商業(yè)項(xiàng)目主要是商圈配套商業(yè)，屬于商圈中的主要支撐成分。不過(guò)除商業(yè) 城二店外，基本上近幾年商業(yè)已經(jīng)向著一站式購(gòu)物中心的模式發(fā)展，這部分商業(yè)類(lèi)型開(kāi)發(fā)體量已經(jīng)逐漸減少。購(gòu)物中心在本文討論中，主要指的是 Shopping Mall 、城市綜合體、一站式購(gòu)物中心等。這部分商業(yè)類(lèi)型是逐漸目前發(fā)展的主要方向，如偉業(yè)廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、 寧廣場(chǎng)、常發(fā)財(cái)富廣場(chǎng)、八佰伴、益華廣場(chǎng)等等均屬于這一部分。這部分商業(yè)項(xiàng)目都包含影城、超

21、市、百貨、KTV電玩、餐飲、商務(wù)會(huì)所等等業(yè)態(tài)，投資量一般較大。但是就目前的發(fā)展和商業(yè)布局來(lái)看，京口片區(qū)和潤(rùn)州片區(qū)基本飽和，甚至已經(jīng)存在部分地區(qū)同類(lèi)商業(yè)扎堆的現(xiàn)象，不排除早期商業(yè)城和 商業(yè)大廈同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)的案例再次發(fā)生。? 商務(wù)寫(xiě)字樓商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂(lè)部、會(huì)所、展覽中心、寫(xiě)字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。的商務(wù)樓和寫(xiě)字樓發(fā)展非常緩慢，基本上沒(méi)有成規(guī)模的商務(wù)辦公區(qū)域，但是隨著近兩年商業(yè)項(xiàng)目的不斷引進(jìn)，大部分都建有配套的商務(wù)辦公樓，SOHO LOFT等形式的辦公用房陸續(xù)出現(xiàn)。目前較為規(guī)的辦公用房有濱江商務(wù)公館、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)SOHOf字樓等，而如常發(fā)廣場(chǎng)、偉業(yè)廣場(chǎng)酒店式公寓形式的商

22、業(yè)或辦公用房稍微偏離了專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓的方向。需要指出的是，由于寫(xiě)字樓發(fā)展緩慢，商務(wù)寫(xiě)字樓配套商業(yè)也相應(yīng)不足，但是從萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)SOHO!字樓的幾乎開(kāi)盤(pán)即售罄的情況來(lái)看，對(duì)這部分需求依然巨大，未來(lái)具有一定的發(fā)展?jié)摿?。交通設(shè)施商鋪交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車(chē)站、飛機(jī)場(chǎng)等交通設(shè)施里面及周?chē)纳啼?，以及道路兩?cè)各類(lèi)中小型商鋪。目前無(wú)地鐵、無(wú)飛機(jī)場(chǎng)，所謂交 通設(shè)施商鋪主要是指新火車(chē)站南廣場(chǎng)、潮流干線、高鐵南站廣場(chǎng)等商鋪。這部分商業(yè)主要以車(chē)站巨大的人流量為消費(fèi)群體，主要以餐飲、特色商品為主， 由于交通設(shè)施較少，因此規(guī)模也不大。五、商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售模式分析? 只租不售“只租不售”模式是商業(yè)地產(chǎn)逐步為人認(rèn)同的發(fā)展趨

23、勢(shì)。但是這種模式要求開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有較為雄厚的資金實(shí)力和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目地段要 求也較高。商業(yè)項(xiàng)目中，如商業(yè)城、八佰伴等均屬于該類(lèi)。但是此銷(xiāo)售模式在較少，大部分商業(yè)項(xiàng)目均選擇出售或租售結(jié)合的銷(xiāo)售形式。? 出售商業(yè)地產(chǎn)中，完全出售的體量較大，主要是以丁卯片區(qū)市場(chǎng)類(lèi)商業(yè)為主。如億都家居建材城、星寶汽配城、義烏小商品城、亞太廣場(chǎng)、食品商城、 國(guó)際工業(yè)品城等等都是以出售為主。該模式主要是浙商的銷(xiāo)售模式，往往采取返租形式作為出售賣(mài)點(diǎn)。該模式具有較大的投資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)投資者而言，返 租期結(jié)束后租金很有得到保障，而開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售完畢之后，基本收回投資資金轉(zhuǎn)向下一項(xiàng)目，為投資者帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)。? 租售結(jié)合租售結(jié)

24、合是目前在建的購(gòu)物中心的主要銷(xiāo)售模式，如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、偉業(yè)廣場(chǎng)等城市綜合體項(xiàng)目均屬于租售結(jié)合的銷(xiāo)售模式。該模式主要是出售部分零售類(lèi)商業(yè)，如餐飲、潮流服飾、鐘表飾品等業(yè)態(tài)，保留大面積難以出售的業(yè)態(tài)，如大型超市賣(mài)場(chǎng)、電影院、KTV電玩城等業(yè)態(tài)。該模式市場(chǎng)采用較多, 也容易讓投資者也較為認(rèn)同和接受。六、商業(yè)地產(chǎn)招商模式分析目前出現(xiàn)的招商模式主要有：萬(wàn)達(dá)模式、益華模式、掃蕩型模式、借勢(shì)型模式、廣告型模式、體驗(yàn)型模式等。? 萬(wàn)達(dá)模式萬(wàn)達(dá)模式主要是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的訂單式商業(yè)模式。訂單模式主要通過(guò)聯(lián)合協(xié)議，租戶(hù)首先和萬(wàn)達(dá)簽一個(gè)聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，約定相關(guān)條款，包括目標(biāo)城市選擇、面積要求、租金條件等等。之后為實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，萬(wàn)

25、達(dá)和與自己簽署聯(lián)合發(fā)展協(xié)議的租戶(hù)約定，全國(guó)除、外，其它所有城市采用平均租金，不再就單個(gè)城市租金水平進(jìn)行談判。萬(wàn)達(dá)根據(jù)租戶(hù)需求量身定制設(shè)計(jì)風(fēng)格，在主力店租戶(hù)先簽合同或確認(rèn)書(shū)，然后萬(wàn)達(dá)才開(kāi)工，約定不論租戶(hù)是否開(kāi)業(yè)，建成 后三個(gè)月開(kāi)始計(jì)租。該模式讓萬(wàn)達(dá)和商家形成了商業(yè)聯(lián)盟，徹底解決了商業(yè)地產(chǎn)的招商問(wèn)題，讓萬(wàn)達(dá)做到滿(mǎn)鋪開(kāi)業(yè)，形成連鎖效應(yīng)。? 益華模式益華廣場(chǎng)目前落座于大港新區(qū)，該商業(yè)目前尚未招商。益華廣場(chǎng)的招商模式基本上屬于自營(yíng)模式，具有自營(yíng)的酒店、百貨、KTV電玩城等等諸多業(yè)態(tài)。實(shí)際上，益華模式是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最終模式，但是對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金和經(jīng)營(yíng)提出更高的挑戰(zhàn)，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大，具有不可

26、復(fù)制性。? 掃蕩型模式該模式采取大圍宣傳，大圍推廣，大圍招商。丁卯新區(qū)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集群基本屬于此類(lèi)形式。如義烏小商品城，由于經(jīng)營(yíng)小商品業(yè)態(tài)為主，基本上全 國(guó)圍招商，不問(wèn)優(yōu)劣，招來(lái)即可，此類(lèi)招商效率較高，適合低端檔次商業(yè)項(xiàng)目招商，但是存在較強(qiáng)的流動(dòng)性。一批商家招來(lái)之后，如經(jīng)營(yíng)不善則撤租再 招下一批商戶(hù)。? 借勢(shì)型模式 商業(yè)項(xiàng)目招商基本上都或多或少的涉及借勢(shì)型招商模式。一般通過(guò)主力店的簽約，借助名牌效應(yīng)擴(kuò)大招商規(guī)模，例如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、常發(fā)廣場(chǎng)、九潤(rùn)商 業(yè)廣場(chǎng)、偉業(yè)廣場(chǎng)等等，一般主力店為大型超市賣(mài)場(chǎng)、五星級(jí)酒店、一線影院、高檔餐飲或其他高端品牌等等為主。另外，借勢(shì)型模式還包含借助地段 優(yōu)勢(shì)，分析商業(yè)消費(fèi)人

27、流等等形式，通過(guò)已有的優(yōu)勢(shì)資源支撐，拓展新品牌的招商進(jìn)度。? 廣告型模式 廣告型模式適合地區(qū)圍針對(duì)性招商，目前該類(lèi)招商模式并不多，主要是招商專(zhuān)員掃街招商，結(jié)合大量廣告宣傳的較少。目前拆遷量較大，部分原有 的商業(yè)街拆遷后無(wú)經(jīng)營(yíng)位置，此模式較為適合針對(duì)該部分商戶(hù)招商。該模式運(yùn)用較為成功的是紫陽(yáng)花園項(xiàng)目，雖然該項(xiàng)目為住宅項(xiàng)目，但規(guī)劃中含有一 棟商業(yè)樓，雖然體量較小，但通過(guò)這種模式完美實(shí)現(xiàn)出售和招商。? 體驗(yàn)型模式 體驗(yàn)型模式主要運(yùn)用較多的是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，該模式不僅僅局限于招商，也同樣適用于銷(xiāo)售。在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)早期出售過(guò)程中，舉行了“萬(wàn)達(dá)中國(guó)行”活動(dòng)， 帶領(lǐng)意向客戶(hù)參觀各地萬(wàn)達(dá)成功項(xiàng)目，體驗(yàn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的繁華和投

28、資潛力。此模式僅僅適用于具有成功案例的商業(yè)地產(chǎn)，或者是消費(fèi)習(xí)慣相近、地理位置相似、項(xiàng)目規(guī)劃相同的商業(yè)項(xiàng)目。七、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式分析?租金分析項(xiàng)目名稱(chēng)地理位置經(jīng)營(yíng)模式租金八佰伴京口片區(qū)聯(lián)營(yíng)+租金2-4 元/ m2 / 天紅豆購(gòu)物廣場(chǎng)京口片區(qū)租金0.7-3 元/ m2 / 天大祥時(shí)尚街京口片區(qū)租金4-8 元/ m2 / 天太和廣場(chǎng)京口片區(qū)租金7.5元/ m /天第一樓街京口片區(qū)租金2-3元/ m /天歐尚賣(mài)場(chǎng)京口片區(qū)租金5-7 元/ m / 天大潤(rùn)發(fā)賣(mài)場(chǎng)潤(rùn)州片區(qū)租金8-15 元 / m2 / 天萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)潤(rùn)州片區(qū)出售+租金未定金山寶地潤(rùn)州片區(qū)租金2.5 元/ m2/ 天沃得購(gòu)物廣場(chǎng)丁卯片區(qū)租金2.5

29、-3.5 元/ m / 天（以上僅本人調(diào)查到的數(shù)據(jù)分析，不包含全部商業(yè)）從調(diào)查到的目前商業(yè)項(xiàng)目租金情況來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)租金呈現(xiàn)“中間大兩頭小”的形式，集中于大市口至橋沿線商業(yè)項(xiàng)目租金均較高，而向東和向西延伸，租金逐漸降低，主要和長(zhǎng)期單個(gè)商圈和市民消費(fèi)習(xí)慣有關(guān)，大市口商業(yè)圈較為成熟，新建商業(yè)項(xiàng)目很難形成有力的沖擊，因此租金普遍較高。而向東和向西延伸租金降幅較為明顯，如紅豆購(gòu)物廣場(chǎng)僅為0.7-3元/ m2/天，而金山附近也降至 2.5元/ m2 /天。因此從目前商業(yè)地產(chǎn)租金情況來(lái)看，在以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為中心的第二商圈形成后，將會(huì)有明顯的改變，東部片區(qū)由于缺乏大型綜合商業(yè)項(xiàng)目作支撐，改 變較小，但西南片區(qū)隨

30、著第二商圈形成和新行政中心投入使用（如體育場(chǎng)等） ，商業(yè)氛圍將進(jìn)一步提升，隨著行政和商業(yè)雙中心的優(yōu)勢(shì)，未來(lái)商業(yè)價(jià)值將 會(huì)有大幅度提升。? 運(yùn)營(yíng)模式分析商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式和銷(xiāo)售模式戚戚相關(guān)。一般情況下，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)采取只售不租的銷(xiāo)售模式，諸如義烏小商品城、亞太廣場(chǎng)等，開(kāi)發(fā)商只銷(xiāo)售、 出讓產(chǎn)權(quán)，銷(xiāo)售完成后基本上就不再進(jìn)行干預(yù)，僅由物業(yè)管理部門(mén)進(jìn)行日常的統(tǒng)一維護(hù)管理，屬于舊有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的普遍經(jīng)營(yíng)方式，雖然開(kāi)發(fā)商快速 回收投資，但是不利于商場(chǎng)的統(tǒng)一管理，容易形成商場(chǎng)管理失控。這也是當(dāng)初義烏小商品城打折、促銷(xiāo)等等活動(dòng)無(wú)法持續(xù)進(jìn)行的主要原因。其次，只租不售模式由開(kāi)發(fā)商自己進(jìn)行市場(chǎng)培育，營(yíng)造商業(yè)氛圍并承擔(dān)

31、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)持續(xù)有效的經(jīng)營(yíng)管理提升商業(yè)價(jià)值，在具體操作方式上，租 賃模式又可以氛圍整體出租、分層或分片出租、零散出租等形式，也有與商業(yè)企業(yè)刑場(chǎng)戰(zhàn)略聯(lián)盟，構(gòu)成聯(lián)營(yíng)形式。在此類(lèi)主要有商業(yè)城、八佰伴等百貨 商城為主。再次，不售不租模式是指一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)旗下的商業(yè)物業(yè)不出售也不出租，采取自主經(jīng)營(yíng)模式，介入百貨、超市、家居等零售行業(yè)。開(kāi)發(fā)商 自主經(jīng)營(yíng)，既是所有者，也是經(jīng)營(yíng)者，在商業(yè)經(jīng)營(yíng)中具有一定的優(yōu)勢(shì)。但是對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)要求較高，目前僅益華廣場(chǎng)采取該模式，但也并不是完全自主 經(jīng)營(yíng)。+輔營(yíng)區(qū)”最后，租售結(jié)合模式，指的是租一部分售一部分，開(kāi)發(fā)商往往將物業(yè)的一部分租給主力店，再銷(xiāo)售一小部分商鋪。該模式中

32、，開(kāi)發(fā)商掌握大部分產(chǎn) 權(quán)，出售只是小部分，往往將高樓層整體出租給品牌商家，以品牌商家為商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的主題，發(fā)揮品牌效應(yīng)，將低樓層分割后出售，即“主力店 的模式，通過(guò)主力店品牌商家的進(jìn)駐提升輔營(yíng)區(qū)的銷(xiāo)售價(jià)值。是目前大部分在售商業(yè)所采取的主要經(jīng)營(yíng)模式，如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、九潤(rùn)商業(yè)廣場(chǎng)、偉業(yè)廣場(chǎng)、 常發(fā)廣場(chǎng)等等均采取該經(jīng)營(yíng)模式。八、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展總結(jié)?商業(yè)格局分析ESH專(zhuān)北市場(chǎng)集新生鎮(zhèn)Ag頭尖少埶三1H加料何山理花利豊旦、陶物申非旳爾逼 城市疑鏈*拌寶il山沁國(guó)/3UEj fJZT>I f rI _ _ _>1新唄!l丁卯新區(qū)是近幾年市區(qū)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，其商業(yè)規(guī)劃中主要以五大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)支撐，分別食品商城

33、、義務(wù)小商品城、亞太廣場(chǎng)、億都家居建材城、星 寶汽配城五大市場(chǎng)。這五大市場(chǎng)都是專(zhuān)業(yè)類(lèi)大型市場(chǎng)，并非時(shí)下集購(gòu)物、休閑、商務(wù)、娛樂(lè)等為一體的城市綜合體。丁卯五大市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)大部分 為浙商投資，主要集中了家居建材、五金電器、燈飾燈具、食品批發(fā)、義烏小商品以及汽車(chē)配件等業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)模式以低價(jià)格的批發(fā)主線為主，雖然經(jīng)營(yíng) 業(yè)態(tài)相對(duì)單一，但是同一業(yè)態(tài)品種繁多，形成了同一業(yè)態(tài)從低檔到高檔的需求梯度，成為的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集群。Shopping Mall 等等形式為主，配合商務(wù)辦公設(shè)而京口和潤(rùn)州片區(qū)形成了主要購(gòu)物中心，該片區(qū)商業(yè)以百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、城市綜合體、一站式 施，形成未來(lái)的商務(wù)金融中心。此外，丹徒和大港片區(qū)

34、商業(yè)發(fā)展較緩慢，丹徒片區(qū)主要是未來(lái)居住集群區(qū)域，該片區(qū)主要以社區(qū)商業(yè)為主，配合少量購(gòu)物中心項(xiàng)目。而大港片區(qū)商業(yè)項(xiàng)目相對(duì)匱乏，基本沒(méi)有任何大型商業(yè)項(xiàng)目，目前僅益華廣場(chǎng)進(jìn)駐，該片區(qū)為工業(yè)密集區(qū)，未來(lái)具有一定的發(fā)展?jié)摿Γ壳吧虡I(yè)價(jià)值仍未顯現(xiàn)。? 其他因素商業(yè)在近 15 年時(shí)間發(fā)展緩慢，而在近 3 年時(shí)間呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，尤其京口和潤(rùn)州片區(qū)，新增項(xiàng)目達(dá)到 29 個(gè)，快速的擴(kuò)帶來(lái)各個(gè)項(xiàng)目之間消費(fèi)群體 的爭(zhēng)奪。全市近 300 萬(wàn)人口，但是人口增長(zhǎng)速度緩慢，平均每年人口增長(zhǎng)近 5 萬(wàn)人左右，雖然消費(fèi)水平逐年提高，但是大部分新增項(xiàng)目還在籌建階段， 尚未開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)之后經(jīng)營(yíng)狀況尚屬未知。而快速擴(kuò)造成了商業(yè)地產(chǎn)一片大好的假象，也引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的投資熱潮，形成目前供不應(yīng)求的投資局面。但是 長(zhǎng)