房地產(chǎn)融資模式詳解

1、房地產(chǎn)融資模式詳解20152015年年1111月月xxxxxxxxxx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（本報(bào)告內(nèi)容鑒于筆者知識(shí)廣度不夠，如有不對(duì)之處，請(qǐng)聯(lián)系經(jīng)營(yíng)管理部補(bǔ)充、修改）- 2 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析內(nèi)部融資主要包括：內(nèi)部融資主要包括：轉(zhuǎn)讓出租固定資產(chǎn)、出售流動(dòng)資產(chǎn)等方式。股權(quán)融資主要包括：股權(quán)融資主要包括：IPO、買殼上市、上市再融資、私募、REITS、項(xiàng)目合作、房地產(chǎn)企業(yè)兼并等方式。債權(quán)融資主要包括：債權(quán)融資主要包括：企業(yè)債券、銀行貸款、委托貸款、信托貸款等。其他融資主要包括：其他融資主要包括：房地產(chǎn)預(yù)售、融資租賃、建筑企業(yè)墊資等。一、房地產(chǎn)融資分類房地產(chǎn)企業(yè)融

2、資外部融資內(nèi)部融資股權(quán)融資債權(quán)融資其他融資- 3 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析二、房地產(chǎn)融資具體方式1.銀行貸款2.房地產(chǎn)信托融資3.保險(xiǎn)投資計(jì)劃4.國(guó)內(nèi)IPO5.境外IPO6.買殼上市7.造殼上市8.借殼上市9.存托憑證（DR）上市10. 中國(guó)預(yù)托證券11. 上市再融資12. 房地產(chǎn)基金REITS13. 房地產(chǎn)公司私募14. 房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)合作15. 房地產(chǎn)企業(yè)債券16. 房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)和兼并17. 房地產(chǎn)典當(dāng)18. 委托貸款19. 商品房預(yù)售（購(gòu)房貸款）20. 融資租賃21. 夾層貸款22. 建筑企業(yè)墊資23. 賣方信貸24. 房地產(chǎn)證卷化25. 前沿貨幣合約26. 房地產(chǎn)辛迪加

3、27. 通過(guò)保函和信用證融資28. 反向抵押貸款29. 權(quán)證30. 其他融資方式票據(jù)貼現(xiàn)、股票和債券抵押- 4 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析1、銀行貸款銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)至少有60%以上的資金是來(lái)自國(guó)內(nèi)銀行系統(tǒng)。房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款主要有土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款。l 國(guó)內(nèi)銀行貸款：國(guó)內(nèi)銀行貸款：受 “央行 121 號(hào)文件” 影響，房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)資金貸款、土地儲(chǔ)備貸款受到嚴(yán)格限制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)抵押貸款要“四證齊全”。l 國(guó)外銀行貸款：國(guó)外銀行貸款：與國(guó)內(nèi)銀行相比，外資商業(yè)銀行條件略微寬松。目前外資銀行在

4、國(guó)內(nèi)做房地產(chǎn)融資的種類主要有建筑貸款和開(kāi)發(fā)貸款。開(kāi)發(fā)貸款條件基本等同于國(guó)內(nèi)銀行（對(duì)個(gè)別優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目可以有所寬松），貸款時(shí)間相對(duì)國(guó)內(nèi)銀行較快。l 銀團(tuán)貸款：銀團(tuán)貸款：又稱辛迪加貸款（Syndicated Loan），是由獲準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)貸款業(yè)務(wù)的一家或數(shù)家銀行牽頭，多家銀行與非銀行金融機(jī)構(gòu)參加而組成的銀行集團(tuán)（Banking Group）采用同一貸款協(xié)議，按商定的期限和條件向同一借款人提供融資的貸款方式。貸款對(duì)象主要是國(guó)有大中型企業(yè)、企業(yè)集團(tuán)和列入國(guó)家計(jì)劃的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。- 5 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析1、銀行貸款發(fā)展趨勢(shì)銀行貸款發(fā)展趨勢(shì)中國(guó)建設(shè)銀行與中國(guó)華潤(rùn)總公司2006年3月簽署戰(zhàn)略合作協(xié)

5、議，根據(jù)協(xié)議，建設(shè)銀行將為中國(guó)華潤(rùn)總公司提供兩百四十五億元融資額度及更加全面的金融支持。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉標(biāo)志著雙方業(yè)務(wù)合作關(guān)系的全面提升，有利于促進(jìn)共同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)銀企雙贏。中國(guó)建設(shè)銀行近期還分別與金地(集團(tuán))股份有限公司、中海地產(chǎn)股份有限公司在深圳舉行戰(zhàn)略合作協(xié)議簽字儀式，雙方將攜手在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域進(jìn)一步加強(qiáng)合作。此次雙方合作的范圍，將涵蓋項(xiàng)目貸款、短期融資債、個(gè)人住房按揭業(yè)務(wù)、結(jié)算網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、建經(jīng)咨詢服務(wù)、投資銀行業(yè)務(wù)、公積金業(yè)務(wù)和企業(yè)年金業(yè)務(wù)等金融服務(wù)種類。案例分析 銀行信貸將更加規(guī)范，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目審查更為嚴(yán)格。 銀行將重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)客戶、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。 銀行與優(yōu)質(zhì)客戶更深層次的合作。 國(guó)內(nèi)銀行

6、（如工商銀行、中行）開(kāi)始推出收租物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)，此種業(yè)務(wù)類似于外資銀行（如東亞銀行）的建筑貸款。- 6 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析1、銀行貸款融資方式的評(píng)價(jià) 銀行貸款還會(huì)是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)最主要的融資方式，對(duì)實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，銀行貸款會(huì)變的更容易；而對(duì)中小開(kāi)發(fā)商來(lái)講，銀行貸款會(huì)變的越來(lái)越困難。 對(duì)大企業(yè)來(lái)講，應(yīng)注意進(jìn)行與銀行更深層次、更廣闊領(lǐng)域的合作。- 7 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析1、銀行貸款相關(guān)的法律法規(guī) 中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法 中華人民共和國(guó)擔(dān)保法 貸款通則 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 中華人民共和國(guó)土地管理法 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)法 中國(guó)人民銀行關(guān)

7、于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知央行第121號(hào)文件- 8 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析2、房地產(chǎn)信托融資房地產(chǎn)信托是指信托投資公司通過(guò)資金信托方式集中兩個(gè)和兩個(gè)以上委托人的合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為收益人的利益或特定目的，以不動(dòng)產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)企業(yè)為主要標(biāo)的，對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。l 20032003年年6 6月，央行出臺(tái)月，央行出臺(tái)121121號(hào)文件后，房地產(chǎn)信托業(yè)異軍突起號(hào)文件后，房地產(chǎn)信托業(yè)異軍突起 ，據(jù)統(tǒng)計(jì)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，20042004、20052005兩年全年各家信托公司共發(fā)行推出兩年全年各家信托公司共發(fā)行推出各類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品各類房地產(chǎn)信

8、托產(chǎn)品204204個(gè)。個(gè)。l 根據(jù)負(fù)債關(guān)系，可將房地產(chǎn)信托簡(jiǎn)單分為債務(wù)型信托和權(quán)益性信托，債務(wù)型信托主要有貸款型信托，權(quán)益型信托主要根據(jù)負(fù)債關(guān)系，可將房地產(chǎn)信托簡(jiǎn)單分為債務(wù)型信托和權(quán)益性信托，債務(wù)型信托主要有貸款型信托，權(quán)益型信托主要有股權(quán)型信托和優(yōu)先購(gòu)買收益權(quán)信托（又叫財(cái)產(chǎn)信托）。另外還有債務(wù)型和股權(quán)型組合而成的混合型信托。有股權(quán)型信托和優(yōu)先購(gòu)買收益權(quán)信托（又叫財(cái)產(chǎn)信托）。另外還有債務(wù)型和股權(quán)型組合而成的混合型信托。 - 9 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析委托人信托公司開(kāi)發(fā)商擔(dān)保人委托資金委托收益信托貸款償還貸款提供擔(dān)保2、房地產(chǎn)信托融資貸款型信托框架特點(diǎn)：特點(diǎn)：以信托貸款形式運(yùn)作，

9、貸款期限較短，對(duì)資金安全性要求高，單純依靠信托資金，開(kāi)發(fā)規(guī)模會(huì)受到一定限制，融資成本高于銀行貸款。 - 10 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析2、房地產(chǎn)信托融資貸款型信托案例分析 2002年，北國(guó)投推出土地一級(jí)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品北京CBD土地開(kāi)發(fā)整理資金信托計(jì)劃。 通過(guò)該信托計(jì)劃，北京市朝陽(yáng)區(qū)土地儲(chǔ)備整理分中心籌集到期限為五年的六億元資金。這筆資金被運(yùn)用到朝陽(yáng)區(qū)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)中。 該信托貸款的擔(dān)保是由朝陽(yáng)區(qū)財(cái)政所提供。目前該產(chǎn)品已經(jīng)順利運(yùn)行完畢，CBD土地整理儲(chǔ)備分中心一直按期償還貸款的利息。- 11 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析2、房地產(chǎn)信托融資貸款型信托動(dòng)態(tài)和評(píng)價(jià) 雖然目前貸款型信托受

10、到了政策的限制，但由于信托的創(chuàng)新能力強(qiáng)，此種信托方式仍會(huì)是最為普遍的一種房地產(chǎn)信托融資模式 。動(dòng)態(tài)：動(dòng)態(tài)： 銀監(jiān)會(huì)212號(hào)文，和銀監(jiān)會(huì)54號(hào)文陸續(xù)出臺(tái)后，（要求信托公司給房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)貸款信托計(jì)劃，要遵守商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款標(biāo)準(zhǔn)）由于此類業(yè)務(wù)與商業(yè)銀行具有強(qiáng)烈的重合性，該類業(yè)務(wù)面臨著很大的困難，與商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)此類業(yè)務(wù)相比較具有明顯的局限性，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，不占任何優(yōu)勢(shì)。- 12 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析委托人信托公司開(kāi)發(fā)商股東擔(dān)保人委托資金委托收益收購(gòu)股權(quán)回購(gòu)股權(quán)提供擔(dān)保2、房地產(chǎn)信托融資股權(quán)回購(gòu)型信托框架特點(diǎn)：特點(diǎn)：信托資金用以收購(gòu)開(kāi)發(fā)商部分股權(quán)，到期后開(kāi)發(fā)商回購(gòu)，回

11、報(bào)率在合同中固定。本方式可以幫助開(kāi)發(fā)商補(bǔ)足自有資金，提供信用等級(jí)，有益于其后的銀行融資。 - 13 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析2、房地產(chǎn)信托融資股權(quán)回購(gòu)型信托案例分析 2005年12月中信信托發(fā)行一個(gè)億信托計(jì)劃，入股天鴻永業(yè)71股權(quán)，信托計(jì)劃為期兩年，兩年后天鴻按約定價(jià)格回購(gòu)股權(quán)。 天鴻永業(yè)房地產(chǎn)公司為天鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與瑞信DLJ房地產(chǎn)基金共同設(shè)立的項(xiàng)目公司，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目為北京團(tuán)結(jié)湖瑞信中心。 該信托貸款的擔(dān)保是由天鴻集團(tuán)提供擔(dān)保。- 14 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析2、房地產(chǎn)信托融資股權(quán)回購(gòu)型信托動(dòng)態(tài)和評(píng)價(jià) 雖然目前股權(quán)回購(gòu)型信托受到了政策的限制，但由于此種信托方

12、式采用股權(quán)方式，便于開(kāi)發(fā)商以后再融資，其仍會(huì)是一種主要的房地產(chǎn)信托融資方式。 動(dòng)態(tài)：動(dòng)態(tài)：2005年后，出現(xiàn)的越來(lái)越多的一種房地產(chǎn)信托融資方式，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商喜歡的信托方式。銀監(jiān)會(huì)212號(hào)文和銀監(jiān)會(huì)54號(hào)文對(duì)此種信托提高了發(fā)行條件，要求開(kāi)發(fā)商35的自有資金、四證齊全。- 15 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析2、房地產(chǎn)信托融資夾層信托融資模式 “夾層”（mezzaninefinancing）指介于股權(quán)與優(yōu)先債權(quán)之間的投資形式。從資金費(fèi)用角度來(lái)分析，夾層融資低于股權(quán)融資，如可以采取債權(quán) 的固定利率方式，對(duì)股權(quán)人體現(xiàn)出債權(quán)的優(yōu)點(diǎn)；從權(quán)益角度來(lái)分析，其低于優(yōu)先債權(quán)，所以對(duì)于優(yōu)先債權(quán)人來(lái)講，可以

13、體現(xiàn)出股權(quán)的優(yōu)點(diǎn)。這樣在傳統(tǒng)股權(quán)、債券的二元結(jié)構(gòu)中增加了一層。在我國(guó)的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)中最初表現(xiàn)為混合融資，即以權(quán)益融資和債務(wù)融資結(jié)合的方式向信托投資公司融資。 福建聯(lián)華信托2005年推出的聯(lián)信寶利7號(hào)通過(guò)信托持股，在收益權(quán)上加以區(qū)分，成為我國(guó)首個(gè)夾層融資信托產(chǎn)品。聯(lián)信寶利7號(hào)信托資金將投資于大連琥珀灣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司的股權(quán)，項(xiàng)目公司由聯(lián)華信托和大連百年城集團(tuán)各出資5000萬(wàn)元，分別持有項(xiàng)目公司20%的股份，1.5億元信托資金入股占項(xiàng)目公司股份60%。而在1.5億元的信托資金中，聯(lián)信寶利7號(hào)的信托受益人設(shè)置為優(yōu)先受益人和劣后受益人。信托計(jì)劃終止時(shí)，優(yōu)先受益人優(yōu)先參與信托利益分配，劣后受益人次級(jí)

14、參與信托利益分配。外來(lái)資金的投資加上自有資金的進(jìn)入構(gòu)成了夾層融資信托模式。該模式大量采用了基金要素進(jìn)行設(shè)計(jì)，是我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展的主要方向之一。案例分析- 16 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析2、房地產(chǎn)信托融資財(cái)產(chǎn)信托 融資模式資產(chǎn)委托人提供具有較強(qiáng)變現(xiàn)能力的信托財(cái)產(chǎn)，委托給信托公司，設(shè)立財(cái)產(chǎn)信托。信托公司將信托收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，不需要額外的擔(dān)保，作為財(cái)產(chǎn)信托可以適當(dāng)規(guī)避資金信托合同不超過(guò)200份的限制，是資產(chǎn)證券化的有益嘗試。2003年11月3日，籌劃良久的盛鴻大廈財(cái)產(chǎn)信托優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目由北京國(guó)際信托投資有限責(zé)任公司在民生銀行發(fā)售，用了8天半就完成了2.5億元人民幣募集任務(wù)。案

15、例分析- 17 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析2、房地產(chǎn)信托融資房地產(chǎn)信托的優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析 信托可使用在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程； 費(fèi)用雖然比銀行高，但比股權(quán)類融資低； 信托可以以股權(quán)方式進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目，可有利與項(xiàng)目再融資。劣勢(shì)分析 信托財(cái)產(chǎn)的登記問(wèn)題。在實(shí)際操作中，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有把信托財(cái)產(chǎn)委托給信托公司，這樣對(duì)于信托公司和投資者風(fēng)險(xiǎn)較大； 信托流動(dòng)性差，不能上市交易； 變現(xiàn)能力差； 投資門檻高，受“200份，5萬(wàn)元”的限制。- 18 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析2、房地產(chǎn)信托融資信托最新動(dòng)態(tài)和總結(jié) 銀行信托模式，會(huì)成為開(kāi)發(fā)商主要融資組合，銀行的低成本與信托的靈活互相補(bǔ)充。動(dòng)態(tài)

16、：動(dòng)態(tài)： 銀監(jiān)會(huì) 的“54號(hào)文”關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知，54號(hào)文對(duì)股權(quán)回購(gòu)方式提供了門檻，并要求房地產(chǎn)貸款嚴(yán)格執(zhí)行212號(hào)文件的規(guī)定。 銀監(jiān)會(huì)的“65號(hào)文“，關(guān)于信托投資公司開(kāi)展集合資金信托業(yè)務(wù)創(chuàng)新試點(diǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知 政策鼓勵(lì)一批實(shí)力強(qiáng)、業(yè)務(wù)精的信托公司擴(kuò)大業(yè)務(wù)、做大做強(qiáng)。對(duì)200份、異地經(jīng)營(yíng)等限制信托的條件有所松動(dòng)。- 19 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析2、房地產(chǎn)信托融資信托相關(guān)的法律和法規(guī) “一法兩規(guī)” 中華人民共和國(guó)信托法 、信托投資公司管理辦法、信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理辦法。 中國(guó)人民銀行 關(guān)于信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)有關(guān)問(wèn)題的通知 、中國(guó)銀監(jiān)會(huì) 關(guān)于進(jìn)一步加

17、強(qiáng)信托投資公司監(jiān)管的通知 、中國(guó)銀監(jiān)會(huì) 關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范集合資金信托業(yè)務(wù)有關(guān)問(wèn)題的通知 和 關(guān)于信托投資公司集合資金信托業(yè)務(wù)信息披露有關(guān)問(wèn)題的通知、中國(guó)銀監(jiān)會(huì) 信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法。- 20 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析3、保險(xiǎn)投資計(jì)劃保險(xiǎn)投資計(jì)劃是保險(xiǎn)資金進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資，目前險(xiǎn)資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域主要有兩種形式：通過(guò)權(quán)益性投資入駐地產(chǎn)股；通過(guò)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。l 20142014年年5 5月月1 1日保監(jiān)會(huì)令日保監(jiān)會(huì)令20142014年第年第3 3號(hào)修訂了號(hào)修訂了保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法，保險(xiǎn)資金可運(yùn)用于不動(dòng)產(chǎn)投資，但保險(xiǎn)集，保險(xiǎn)資金可運(yùn)

18、用于不動(dòng)產(chǎn)投資，但保險(xiǎn)集團(tuán)（控股）公司、保險(xiǎn)公司從事保險(xiǎn)資金運(yùn)用，不得有下列行為：投資不具有穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)預(yù)期或者資產(chǎn)增值價(jià)值、團(tuán)（控股）公司、保險(xiǎn)公司從事保險(xiǎn)資金運(yùn)用，不得有下列行為：投資不具有穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)預(yù)期或者資產(chǎn)增值價(jià)值、高污染等不符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策項(xiàng)目的企業(yè)股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)；直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)；將保險(xiǎn)資金運(yùn)用形成的投資資產(chǎn)高污染等不符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策項(xiàng)目的企業(yè)股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)；直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)；將保險(xiǎn)資金運(yùn)用形成的投資資產(chǎn)用于向他人提供擔(dān)?；蛘甙l(fā)放貸款，個(gè)人保單質(zhì)押貸款除外。用于向他人提供擔(dān)?；蛘甙l(fā)放貸款，個(gè)人保單質(zhì)押貸款除外。 l 截止截止20152015年年1010月月3030日

19、，我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)的資產(chǎn)總量膨脹至日，我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)的資產(chǎn)總量膨脹至11.5811.58萬(wàn)億萬(wàn)億, ,較年初增長(zhǎng)較年初增長(zhǎng)13.97%13.97%，保險(xiǎn)資金在我國(guó)數(shù)量龐大，一直以，保險(xiǎn)資金在我國(guó)數(shù)量龐大，一直以來(lái)缺少投資途徑。來(lái)缺少投資途徑。- 21 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析保監(jiān)會(huì)受益人保險(xiǎn)公司受托人獨(dú)立監(jiān)督人托管人不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目申請(qǐng)委托資格批準(zhǔn)委托合同申請(qǐng)投資計(jì)劃批準(zhǔn)指定托管合同監(jiān)督合同管理監(jiān)督受托人監(jiān)督項(xiàng)目劃撥資產(chǎn)劃撥資產(chǎn)指令3、保險(xiǎn)投資計(jì)劃保險(xiǎn)投資計(jì)劃框架- 22 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析3、保險(xiǎn)投資計(jì)劃保險(xiǎn)投資計(jì)劃案例分析及優(yōu)劣勢(shì)分析 公開(kāi)資料顯示，2012年6月，泰康人

20、壽旗下首家養(yǎng)老社區(qū)在北京昌平區(qū)破土動(dòng)工。同時(shí)，中國(guó)太平集團(tuán)也宣布擬投資20億元在上海周浦設(shè)立養(yǎng)老社區(qū)。 2013年8月8日，中國(guó)人壽與蘇州土地儲(chǔ)備中心簽署土地成交確認(rèn)書(shū)，成功競(jìng)得位于蘇州陽(yáng)澄湖半島旅游度假區(qū)相關(guān)地塊，用于建設(shè)一個(gè)中高端養(yǎng)老養(yǎng)生基地。壽險(xiǎn)企業(yè)跨界養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在一線城市扎堆開(kāi)工。優(yōu)勢(shì)分析 目前，政策松綁，但模式處于探索中，可嘗試創(chuàng)新； 資金成本低，和銀行貸款利率相當(dāng)； 資金量大。劣勢(shì)分析 門檻高； 當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)存在下行可能時(shí)，投資的風(fēng)險(xiǎn)將加大。- 23 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析4、國(guó)內(nèi)IPO國(guó)內(nèi)IPO上市是指房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立股份有限公司，首次在國(guó)內(nèi)主板A股或B

21、股上市融資，目前，我國(guó)滬深兩市共有90家房地產(chǎn)上市公司。l 保利地產(chǎn)保利地產(chǎn)A A股在上證所掛牌交易，股票代碼為股在上證所掛牌交易，股票代碼為600048600048。保利地產(chǎn)此次公開(kāi)發(fā)行。保利地產(chǎn)此次公開(kāi)發(fā)行1500015000萬(wàn)股，發(fā)行價(jià)為萬(wàn)股，發(fā)行價(jià)為13.9513.95元元/ /股，對(duì)應(yīng)股，對(duì)應(yīng)市盈率市盈率18.8518.85倍，網(wǎng)上發(fā)行占倍，網(wǎng)上發(fā)行占8 0%8 0%，募集資金總額為，募集資金總額為20.92520.925億元。本次發(fā)行后，公司總股本為億元。本次發(fā)行后，公司總股本為5500055000萬(wàn)股，每股凈資產(chǎn)為萬(wàn)股，每股凈資產(chǎn)為5.405.40元，以去年業(yè)績(jī)按最新股本計(jì)算每股

22、收益為元，以去年業(yè)績(jī)按最新股本計(jì)算每股收益為0.740.74元。網(wǎng)上發(fā)行股份今日可交易，網(wǎng)下配售部分元。網(wǎng)上發(fā)行股份今日可交易，網(wǎng)下配售部分30003000萬(wàn)股則要鎖定萬(wàn)股則要鎖定3 3個(gè)月。個(gè)月。- 24 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析4、國(guó)內(nèi)IPO優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)、最新動(dòng)態(tài)和總結(jié)優(yōu)勢(shì)分析 籌資量大、融資能力強(qiáng); 資金使用時(shí)間長(zhǎng)、分散風(fēng)險(xiǎn); 提高公司價(jià)值等。劣勢(shì)分析 門檻高,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)都有較高要求； 由于為股權(quán)融資，所以融資成本相對(duì)較高； 減少原股東控制權(quán)； 增加公司相關(guān)義務(wù) 。 上市融資已經(jīng)超出了融資的范疇，上升到了資本運(yùn)作的高度，上市融資被業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為最好的融資方式。 對(duì)我國(guó)

23、房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于缺乏多樣化的融資渠道，上市幾乎就變成企業(yè)做大做強(qiáng)的唯一途徑。動(dòng)態(tài)：動(dòng)態(tài)： 1999年下半年，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的上市禁止解除，但政策上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市仍然采取謹(jǐn)慎態(tài)度。 總體上講，很多年以來(lái)來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)直接上市的 成功案例比較少，所以有相對(duì)較多的企業(yè)選擇海外上市或者買殼上市。- 25 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析4、國(guó)內(nèi)IPO相關(guān)的法律法規(guī) 公司法 證券法 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知 上海交易所上市規(guī)則 深圳交易所上市規(guī)則- 26 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析5、境外IPO境外IPO有如下幾種方式：內(nèi)地企業(yè)在境外直接上市（IPO）、涉

24、及境內(nèi)權(quán)益的境外公司在境外直接上市（IPO）、國(guó)內(nèi)A股上市公司的境外分拆上市。上市準(zhǔn)備階段：上市準(zhǔn)備階段： 于于2002年開(kāi)始謀劃香港上市，為配合上市，有如下準(zhǔn)備：年開(kāi)始謀劃香港上市，為配合上市，有如下準(zhǔn)備：2004年富力集團(tuán)出資15個(gè)億在珠江新城興建兩個(gè)超五星級(jí)酒店，以作為上市優(yōu)良資產(chǎn)。連續(xù)幾年在廣州、天津市場(chǎng)取得土地，已獲得上市所需要的土地儲(chǔ)備。2005年，富力與摩根士丹利、上海盛融公司成立合資公司，收購(gòu)北京富力雙子座寫字樓B座，以提升自身品牌價(jià)值。保薦人的選擇：保薦人的選擇：瑞士信貸第一波士頓和摩根士丹利為上市計(jì)劃的聯(lián)席全球協(xié)調(diào)人、聯(lián)席賬簿管理人、聯(lián)席保薦人。兩大著名投行幫助廣州富力地產(chǎn)

25、股份有限公司完成IPO，各募資2.55億美元。根據(jù)富力集團(tuán)上市前資產(chǎn)負(fù)債情況根據(jù)富力集團(tuán)上市前資產(chǎn)負(fù)債情況2005年中期財(cái)務(wù)報(bào)表（按香港財(cái)務(wù)制度）年中期財(cái)務(wù)報(bào)表（按香港財(cái)務(wù)制度）總資產(chǎn)：139.1億元人民幣負(fù)債 ：114.86億元人民幣總權(quán)益：24.24億元人民幣半年主營(yíng)營(yíng)業(yè)額：19.68億元人民幣毛利：6.68億人民幣2005年年7月月14日，富力與香港主板正式交易，以日，富力與香港主板正式交易，以10.8港幣開(kāi)盤，收市價(jià)為港幣開(kāi)盤，收市價(jià)為11.15港幣。港幣。富力集團(tuán)當(dāng)日籌資額達(dá)22億港元。廣州富力地產(chǎn)股份有限公司香港主板上市案例分析廣州富力地產(chǎn)股份有限公司香港主板上市案例分析- 27

26、-房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析優(yōu)勢(shì)分析 上市過(guò)程簡(jiǎn)單； 再融資靈活性強(qiáng)、難度低； 能與國(guó)際化接軌。 劣勢(shì)分析 上市成本高，上市要求高； 維持上市公司地位成本更高； 上市地點(diǎn)選擇很重要。5、境外IPO優(yōu)劣勢(shì)、動(dòng)態(tài)及總結(jié) 國(guó)內(nèi)IPO與境外IPO各有優(yōu)勢(shì)； 國(guó)內(nèi)上市對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)來(lái)說(shuō)相對(duì)簡(jiǎn)單，但受政策影響大（如1992-1999年限制房地產(chǎn)企業(yè)上市）； 境外上市，要求高，但國(guó)際化程度高，再融資方便； 在現(xiàn)階段，境外IPO的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多于國(guó)內(nèi)IPO的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量。動(dòng)態(tài)：動(dòng)態(tài)： 最近國(guó)內(nèi)企業(yè)頻頻去香港上市，其數(shù)量超過(guò)國(guó)內(nèi)IPO數(shù)量，為國(guó)內(nèi)大多數(shù)有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)上市的首選。- 28 -房地

27、產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析中國(guó)內(nèi)地企業(yè)到海外上市必須遵守兩個(gè)方面的法律規(guī)定： 一是中國(guó)內(nèi)地有關(guān)法律、法規(guī)、政策； 二是要遵守上市國(guó)家或地區(qū)的法律和規(guī)章。5、境外IPO法律法規(guī)目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)選擇香港上市，極個(gè)別有在新加坡上市。- 29 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析6、買殼上市由于直接上市門檻很高，審批時(shí)間長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)上市申請(qǐng)受到宏觀調(diào)控影響大，不可能有大批房地產(chǎn)企業(yè)上市。這樣，可以通過(guò)買殼上市來(lái)實(shí)現(xiàn)間接上市，所謂買殼上市，就是指非上市公司通過(guò)資本市場(chǎng)購(gòu)買一家上市公司一定比例的股權(quán)來(lái)取得上市地位，然后通過(guò)反向收購(gòu)的方式注入自己有關(guān)的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)間接上市的目的。-

28、 30 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)殼公司（上市公司收購(gòu)上市公司控股股權(quán)反向收購(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入6、買殼上市買殼上市框架- 31 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析上海久昌上海海港沿海地產(chǎn)投資（中國(guó)）公司ST上海豐華股份轉(zhuǎn)移競(jìng)買成為第一大股東深圳爾泰投資公司出售部分資產(chǎn)剝離無(wú)關(guān)資產(chǎn)出售部分資產(chǎn)包括：北京紅獅涂料有限公司上海3601號(hào)房產(chǎn)沿海鞍山公司全資子公司鞍山高新開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目房地產(chǎn)主業(yè)注入6、買殼上市案例分析沿海收購(gòu)ST豐華南上海商業(yè)房地產(chǎn)淄博三河?xùn)|方沿海集團(tuán)1997年10月在香港聯(lián)交所掛牌上市，投資大陸房地產(chǎn)十余年，有較強(qiáng)的實(shí)力；ST華豐是以筆業(yè)為主業(yè)的

29、上市公司，長(zhǎng)期以來(lái)經(jīng)營(yíng)不景氣，大股東頻繁更換，是一個(gè)合適的殼公司；沿海集團(tuán)通過(guò)競(jìng)買取得了ST華豐第一大股東的地位，得到了一個(gè)殼公司；通過(guò)資產(chǎn)重組注入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將ST華豐改變成一個(gè)以房地產(chǎn)為主業(yè)的上市公司；這樣，沿海集團(tuán)就同時(shí)擁有了一家香港上市公司、一家國(guó)內(nèi)上市公司，形成了一個(gè)非常有利的發(fā)展格局。- 32 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析6、買殼上市優(yōu)劣勢(shì)、動(dòng)態(tài)及總結(jié)優(yōu)勢(shì)分析 可以回避上市繁雜的手續(xù)、規(guī)避上市的限制 ； 時(shí)間短，首次上市一般需要三年的準(zhǔn)備時(shí)間和上市輔導(dǎo)期，買殼上市則大大縮短了這個(gè)時(shí)間。劣勢(shì)分析 買殼上市有其特殊風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)進(jìn)入上市殼公司后，要承擔(dān)原有的債務(wù)、糾紛等。 如果殼

30、資源不理想，再融資難度也會(huì)很大，時(shí)間也很長(zhǎng)，上市在融資難度比較高。 不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)借殼上市的房地產(chǎn)公司約有60家，占上市房企的三分之一。買殼上市是一把雙刃劍，如果能合理選擇殼資源，處理好各種潛在問(wèn)題，會(huì)成為一種好的進(jìn)入資本市場(chǎng)的方式。動(dòng)態(tài)：動(dòng)態(tài)： 由于房地產(chǎn)企業(yè)IPO基本關(guān)閉，最近在國(guó)內(nèi)上市的房地產(chǎn)企業(yè)均是買殼上市。- 33 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析6、買殼上市相關(guān)的法律法規(guī) 公司法； 證券法； 發(fā)行股票公司信息披露實(shí)施細(xì)則； 禁止證券欺詐行為暫行辦法； 上海交易所上市規(guī)則； 深圳交易所上市規(guī)則等規(guī)則。- 34 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析7、造殼上市造殼上市是指國(guó)內(nèi)

31、欲上市的公司首先通過(guò)控股、合資或直接設(shè)立附屬公司等方式，與境外未上市公司確立一定產(chǎn)權(quán)關(guān)系，然后該境外公司取得上市地位后，國(guó)內(nèi)企業(yè)通過(guò)該境外公司，注入國(guó)內(nèi)企業(yè)的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)，從而達(dá)到境外上市的目的。即所謂的“紅籌模式”。境外境外公司上市公司國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 境內(nèi)控股、設(shè)立、合資申請(qǐng)上市控股反向收購(gòu)注入造殼上市框架- 35 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析境外2002年，公司計(jì)劃在美國(guó)紐約證券交易所和香港聯(lián)交所上市，由高盛公司擔(dān)任主承銷商。年，公司計(jì)劃在美國(guó)紐約證券交易所和香港聯(lián)交所上市，由高盛公司擔(dān)任主承銷商。 SOHO(中國(guó))注冊(cè)地 ：維京群島：維京群島香港和美國(guó)上市北京紅石實(shí)業(yè)有

32、限公司 境內(nèi)設(shè)立申請(qǐng)上市現(xiàn)代城、博鰲蘭色海岸建外、長(zhǎng)城腳下的公社國(guó)內(nèi)控股項(xiàng)目7、造殼上市案例分析中國(guó)當(dāng)時(shí)的目標(biāo)招股市盈率高達(dá)倍，據(jù)說(shuō)部分承銷商聞之色變。年月，國(guó)務(wù)院高層警告部分城市的房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，言論一出，馬上令房地產(chǎn)市場(chǎng)蒙上陰影。市場(chǎng)一直擔(dān)心中國(guó)政府會(huì)推出壓抑樓市炒風(fēng)的措施，投資態(tài)度亦轉(zhuǎn)趨審慎，中國(guó)地產(chǎn)股頓時(shí)失去吸引力。SOHO造殼擱淺SOHO最終2007年在香港主板上市成功造殼上市框架- 36 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析7、造殼上市案例分析2006年1月18日，綠城集團(tuán)在杭州召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，宣布其海外控股公司“綠城中國(guó)控股有限公司”已通過(guò)配售可轉(zhuǎn)換債券和股本，引進(jìn)由JP

33、Morgan和Stark Investment組成的國(guó)際戰(zhàn)略投資者，募集資金1.5億美元，且其中1.3億美元的可轉(zhuǎn)換債券已在新加坡證券交易所掛牌上市。綠城集團(tuán)成為首家在未上市之前成功發(fā)行可轉(zhuǎn)債私募融資的國(guó)內(nèi)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)。綠城上市綠城集團(tuán)綠城中國(guó)控股有限公司才智控股才智控股有限公司有限公司綠城房地產(chǎn)集團(tuán)摩根大通摩根大通、美國(guó)、美國(guó)Stark Stark InvestmentInvestment私募設(shè)立控股收購(gòu)綠城控股在私募后再發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券；準(zhǔn)備海外上市。境外 境內(nèi)造殼上市框架這是一個(gè)典型的融資組合案例、其采用了海外私募發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券海外IPO,這樣就保證了IPO的成功率。但此種方式不適用國(guó)有

34、股企業(yè)，限制較多。- 37 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析7、造殼上市優(yōu)劣勢(shì)及法律法規(guī)優(yōu)勢(shì)分析 主要適用于跨國(guó)界公司之間的并購(gòu)，可減少殼公司的風(fēng)險(xiǎn) 。劣勢(shì)分析 但所需時(shí)間長(zhǎng)，手續(xù)繁雜。 費(fèi)用比較高。中國(guó)內(nèi)地企業(yè)到海外注冊(cè)公司并上市必須遵守兩個(gè)方面的法律規(guī)定：中國(guó)內(nèi)地企業(yè)到海外注冊(cè)公司并上市必須遵守兩個(gè)方面的法律規(guī)定： 一是中國(guó)內(nèi)地有關(guān)法律、法規(guī)、政策； 二是要遵守上市國(guó)家或地區(qū)的法律和規(guī)章。- 38 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析8、借殼上市借殼上市是指集團(tuán)公司或大型企業(yè)將下屬的一個(gè)子公司或部分資產(chǎn)改造后上市，然后在將其他資產(chǎn)注入，繼續(xù)重組上市，從而避免額度管理的上市行為。 案

35、例分析華潤(rùn)集團(tuán)華潤(rùn)集團(tuán)華潤(rùn)置地華潤(rùn)置地香港大陸北京華潤(rùn)大廈北京華潤(rùn)大廈上海華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)上海華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)深圳華潤(rùn)中心深圳華潤(rùn)中心控股擁有產(chǎn)權(quán)收購(gòu)32億收購(gòu)款2005年11月香港上市的華潤(rùn)置地(1109.HK)通過(guò)與其母公司華潤(rùn)集團(tuán)的資產(chǎn)置換，從單一的住宅開(kāi)發(fā)商進(jìn)入到商業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域。華潤(rùn)置地以32億港幣收購(gòu)華潤(rùn)集團(tuán)北京華潤(rùn)大廈、上海華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)以及深圳華潤(rùn)中心一期和在建中的華潤(rùn)中心二期用地。迅速完成了其業(yè)務(wù)模型的轉(zhuǎn)變，形成“住宅+大型商場(chǎng)”業(yè)務(wù)架構(gòu)。此種安排即有利于華潤(rùn)置地業(yè)務(wù)向商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，也使華潤(rùn)置地收購(gòu)了能長(zhǎng)期收租的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，獲得了長(zhǎng)期潛在的資本升值。而對(duì)華潤(rùn)集團(tuán)來(lái)說(shuō)，即沒(méi)有喪失對(duì)物業(yè)的

36、控制，又獲得大量的現(xiàn)金。 - 39 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析8、借殼上市總結(jié) 這種方式適合于集團(tuán)上市公司的企業(yè)結(jié)構(gòu)； 集團(tuán)可以通過(guò)上市公司這個(gè)融資渠道，進(jìn)行資產(chǎn)的重組； 這種方式相對(duì)簡(jiǎn)單，在目前海外發(fā)行REITS相對(duì)較難，國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金法尚未出臺(tái)的情況下，能簡(jiǎn)單的將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)變現(xiàn)，且不喪失對(duì)物業(yè)的控制。 上市公司在這里起到了集團(tuán)資本運(yùn)作平臺(tái)的作用，經(jīng)對(duì)同時(shí)在大陸和海外都擁有上市公司的集團(tuán)（即同時(shí)擁有大陸和海外兩個(gè)資本運(yùn)作平臺(tái)）如華潤(rùn)集團(tuán)、首創(chuàng)集團(tuán)、國(guó)美集團(tuán)、沿海集團(tuán)、冠城集團(tuán)等無(wú)不都是資本運(yùn)作的高手。- 40 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析9、存托憑證（DR）上市存托憑證是指

37、一國(guó)證券市場(chǎng)流通的，代表外國(guó)公司有價(jià)證券的可轉(zhuǎn)讓憑證，存托憑證上市一般是指，某國(guó)的上市公司為使其股票在國(guó)外流通，將一定額度的股票，委托銀行保管，由保管銀行通知國(guó)外的存托銀行在當(dāng)?shù)匕l(fā)行代表該股份的存托憑證，然后存托憑證開(kāi)始在國(guó)外證券交易所或交易柜臺(tái)交易。 國(guó)內(nèi)公司存托憑證（DR）上市情況:年青島啤酒、此后還有上海石化、馬鞍山鋼鐵、儀征化纖等八家，他們的主掛牌在香港，同時(shí)通過(guò)全球存托證方式（GDR）和美國(guó)存股證方式（ADR）分別在全球和美國(guó)紐約證券交易所上市。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)還沒(méi)有存托憑證（DR）上市。- 41 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析10、中國(guó)預(yù)托憑證（CDR）CDR是英文Ch

38、ina Depository Receipts的簡(jiǎn)稱，中文為中國(guó)預(yù)托憑證，或稱中國(guó)存托憑證。CDR是海外公司在中國(guó)內(nèi)地上市集資的一種方式，投資者購(gòu)買CDR就相當(dāng)于購(gòu)買海外公司的股票。CDR實(shí)際上是中資股返鄉(xiāng)融資潮應(yīng)運(yùn)而生的產(chǎn)物。按照預(yù)期，在實(shí)現(xiàn)紅籌股發(fā)行CDR后，藍(lán)籌股、外資股也將跟隨其后發(fā)行CDR。國(guó)內(nèi)證監(jiān)會(huì)目前還未正式開(kāi)放這種融資途徑 。按照中國(guó)的公司法規(guī)定，只有在中國(guó)內(nèi)地注冊(cè)的企業(yè)才能在內(nèi)地上市，境外公司和紅籌公司一律以外資身份營(yíng)運(yùn)。受此法律限制，香港上市企業(yè)縱然是超級(jí)航母，也無(wú)法在內(nèi)地上市集資，因此，才有了按美國(guó)預(yù)托證券（ADR）模式推出的中國(guó)預(yù)托證券（CDR）構(gòu)想。現(xiàn)在內(nèi)地居民儲(chǔ)蓄達(dá)

39、到六萬(wàn)多億元人民幣，外匯儲(chǔ)蓄達(dá)到七百多億美元，中國(guó)的股民有六千多萬(wàn)名，市場(chǎng)現(xiàn)有的品種不能滿足內(nèi)地居民投資的需要，因而發(fā)行新的投資品種給內(nèi)地的居民投資是很有潛力的 ，目前國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)能夠長(zhǎng)期保持30倍以上市盈率發(fā)行新股，而一家企業(yè)在A股市場(chǎng)上市就可以創(chuàng)出幾十甚至上百億的市值，國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)驚人的融資能力吸引了諸如中移動(dòng)、中聯(lián)通、上海實(shí)業(yè)、聯(lián)想集團(tuán)及中信泰富等大公司，這些紅籌公司均表示有意在中國(guó)A股預(yù)托證券市場(chǎng)上市。中國(guó)預(yù)托憑證的發(fā)展情況 自2001年開(kāi)始，就不斷有人呼吁出臺(tái)中國(guó)預(yù)托憑證，現(xiàn)在條件不斷的成熟，預(yù)計(jì)不久的將來(lái)，國(guó)內(nèi)會(huì)通過(guò)相關(guān)的政策。- 42 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析11、

40、上市再融資l 增發(fā)：不特定對(duì)象公開(kāi)募集股份 ；l 配股：原股東配售股份 ；l 可轉(zhuǎn)債：是指發(fā)行公司依法發(fā)行、在一定期間內(nèi)依據(jù)約定的條件可以轉(zhuǎn)換成股份的公司債券；l 分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券 ：上市公司可以公開(kāi)發(fā)行認(rèn)股權(quán)和債券分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券 。l 非公開(kāi)發(fā)行：指上市公司采用非公開(kāi)方式，向特定對(duì)象發(fā)行股票的行為，即上市公司的定向私募 。再融資新規(guī)實(shí)施到2006年7月底為止，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已有96家上市公司實(shí)施了再融資或提出再融資意向；其中有81家選擇了針對(duì)特定投資者融資的非公開(kāi)發(fā)行，比例高達(dá)84.4%；另有6家大盤股公司選擇了認(rèn)股權(quán)與債券分離交易的可轉(zhuǎn)債；7家公司選擇了公開(kāi)增發(fā)；選擇配股

41、的僅有2家。再融資歷史情況上市公司的幾種再融資的渠道- 43 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析11、上市再融資增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債融資方式的比較優(yōu)勢(shì)分析 增發(fā)、配股發(fā)行要求比較簡(jiǎn)單，具有直接融資成本低的優(yōu)點(diǎn)； 可轉(zhuǎn)債具有債券融資成本低的特點(diǎn)，其票面利率一般為；業(yè)績(jī)壓力輕（因?yàn)楣杀驹黾佑袀€(gè)緩沖期）；政策環(huán)境較為寬松的優(yōu)勢(shì)。劣勢(shì)分析 增發(fā)、配股對(duì)上司公司業(yè)績(jī)有嚴(yán)格的要求； 增發(fā)需股東大會(huì)流通股東表決同意； 可轉(zhuǎn)債的要求則更為嚴(yán)格，另外還存在償還風(fēng)險(xiǎn)。- 44 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析11、上市再融資可轉(zhuǎn)債案例分析萬(wàn)科首次發(fā)行可轉(zhuǎn)債是在2002年6月13日，融資額為15億元，其融資

42、額幾乎相當(dāng)于萬(wàn)科上市11年來(lái)的總?cè)谫Y額，期票面利率為1.5%，轉(zhuǎn)債期限為5年。在2004年再度發(fā)行可轉(zhuǎn)債，金額達(dá)19億元。通過(guò)可轉(zhuǎn)債的發(fā)行，萬(wàn)科獲得了大量資金，另外還實(shí)現(xiàn)了將一部分股權(quán)轉(zhuǎn)移到華潤(rùn)的目的，使華潤(rùn)成為萬(wàn)科的第一大股東。萬(wàn)科成功發(fā)行可轉(zhuǎn)債主要因?yàn)楣緲I(yè)績(jī)好，資產(chǎn)負(fù)債率低，一般上市地產(chǎn)公司尚不具備發(fā)行可轉(zhuǎn)債大量融資的條件。萬(wàn)科再融資- 45 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析11、上市再融資非公開(kāi)發(fā)行非公開(kāi)發(fā)行股票，是指上市公司采用非公開(kāi)方式，向特定對(duì)象發(fā)行股票的行為，即上市公司的定向私募 。中國(guó)證監(jiān)會(huì)2006年3月公布實(shí)施上市公司章程指引（2006），明確規(guī)定除公開(kāi)發(fā)行股份、向現(xiàn)

43、有股東派送紅股、以公積金轉(zhuǎn)增股本外，上市公司還可以通過(guò)非公開(kāi)發(fā)行股份增加資本。 發(fā)行對(duì)象為非公開(kāi)發(fā)行股票的特定對(duì)象應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：發(fā)行對(duì)象為非公開(kāi)發(fā)行股票的特定對(duì)象應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：（一）特定對(duì)象符合股東大會(huì)決議規(guī)定的條件；（二）發(fā)行對(duì)象不超過(guò)十名。（三）境外戰(zhàn)略投資者的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)國(guó)務(wù)院相關(guān)部門事先批準(zhǔn)。- 46 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析中國(guó)海淀中國(guó)海淀集團(tuán)公司集團(tuán)公司G冠城冠城Starlex Limited 北京京冠房地產(chǎn)北京京冠房地產(chǎn)全資子公司關(guān)聯(lián)公司香港大陸全資子公司非公開(kāi)發(fā)行購(gòu)買11、上市再融資非公開(kāi)發(fā)行案例分析2006年8月4日，G冠城發(fā)布公告，擬向香港上市公司中國(guó)海淀

44、集團(tuán)有限公司（下稱“中國(guó)海淀”）的全資子公司Starlex Limited發(fā)行不超過(guò)7272萬(wàn)股流通A股，購(gòu)買Starlex持有的北京京冠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)。購(gòu)買價(jià)款以京冠地產(chǎn)于2006年5月31日的評(píng)估凈值3.64億元為參考，雙方協(xié)商確定為3.6億元。Starlex所認(rèn)購(gòu)的股票自發(fā)行結(jié)束日起36個(gè)月不得轉(zhuǎn)讓。 通過(guò)這種安排，冠城集團(tuán)達(dá)到了以下目的：通過(guò)這種安排，冠城集團(tuán)達(dá)到了以下目的：G冠城與中國(guó)海淀（關(guān)聯(lián)企業(yè)）消除了同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)后，有利于公司進(jìn)一步完善治理結(jié)構(gòu)和加強(qiáng)獨(dú)立運(yùn)作能力。此次收購(gòu)將增加冠城股份公司土地項(xiàng)目?jī)?chǔ)備約為55萬(wàn)平方米,為公司未來(lái)幾年帶來(lái)約40億元的銷售收入，公司的凈

45、資產(chǎn)也從5.49億元增至9.13億元。G冠城非公開(kāi)發(fā)行- 47 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析11、上市再融資非公開(kāi)發(fā)行優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)分析 這種非公開(kāi)發(fā)行股份的私募方式，既能完成了募集資金的任務(wù)； 又減少了對(duì)二級(jí)市場(chǎng)公眾投資者的沖擊； 還能夠引進(jìn)戰(zhàn)略投資者提升公司治理， 且對(duì)公司無(wú)盈利要求，即使是虧損企業(yè)也可以非公開(kāi)發(fā)行。劣勢(shì)分析 新增的那部分非公開(kāi)發(fā)行的股份可能會(huì)攤薄公司的每股收益； 公司在募集到新資本同時(shí)增加總股本的比例背景下，每股凈資產(chǎn)也不會(huì)得到大幅提升； 可能會(huì)減少原股東的控股比例。- 48 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析11、上市再融資分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券 2006年

46、5月12日證監(jiān)會(huì)正式公布了上市公司證券發(fā)行管理辦法，辦法規(guī)定上市公司可以公開(kāi)發(fā)行認(rèn)股權(quán)和債券分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券（簡(jiǎn)稱“分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券”）。發(fā)行分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：（一）公司最近一期末經(jīng)審計(jì)的凈資產(chǎn)不低于人民幣十五億元；（二）最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度實(shí)現(xiàn)的年均可分配利潤(rùn)不少于公司債券一年的利息；（三）最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~平均不少于公司債券一年的利息；（四）本次發(fā)行后累計(jì)公司債券余額不超過(guò)最近一期末凈資產(chǎn)額的百分之四十，預(yù)計(jì)所附認(rèn)股權(quán)全部行權(quán)后募集的資金總量不超過(guò)擬發(fā)行公司債券金額。- 49 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析 目前市場(chǎng)上的可

47、轉(zhuǎn)債，其持有人只擁有在一定時(shí)間內(nèi)依據(jù)約定的條件將債券轉(zhuǎn)換成的權(quán)利。 分離交易的可轉(zhuǎn)債使被低估的轉(zhuǎn)債期權(quán)價(jià)值得以提升，對(duì)投資者而言更具吸引力，同時(shí)這種一次審批兩次融資的方式也降低上市公司的發(fā)行成本。但是相比普通的可轉(zhuǎn)債，分離交易的可轉(zhuǎn)債將面臨更大的付息壓力，而且其發(fā)行條件更為嚴(yán)格，因此這種融資方式更適合規(guī)模較大的上市公司。 它賦予上市公司兩次籌資機(jī)會(huì)：先是發(fā)行附認(rèn)股權(quán)證公司債，這屬于債權(quán)融資；然后是認(rèn)股權(quán)證持有人在行權(quán)期或者到期行權(quán)，這屬于股權(quán)融資。11、上市再融資分離交易的可轉(zhuǎn)換公司債券特點(diǎn) 優(yōu)勢(shì)分析 具有債權(quán)融資的特點(diǎn)、融資成本低 ； 上市公司可以得到兩次融資機(jī)會(huì)； 符合金融市場(chǎng)的發(fā)展方向。

48、劣勢(shì)分析 審批程序復(fù)雜，需先獲發(fā)改委同意，再進(jìn)入證監(jiān)會(huì)發(fā)審委的審核程序 ； 對(duì)發(fā)行主體要求比較高，適合大中型上市公司。民生銀行在2013年3月份發(fā)行了200億規(guī)模的可轉(zhuǎn)債，截止2015年6月累計(jì)轉(zhuǎn)股不足8%，按照民生轉(zhuǎn)債募集資金說(shuō)明書(shū)，如果在公司A股在連續(xù)三十個(gè)交易日內(nèi)有15個(gè)以上收盤價(jià)不低于10.54元，則觸發(fā)贖回機(jī)制。民生銀行有條件按照可轉(zhuǎn)債面值加上相應(yīng)的利息，贖回全部或者部分可轉(zhuǎn)債。一般而言，此時(shí)轉(zhuǎn)債持有人將選擇轉(zhuǎn)股。- 50 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析11、上市再融資總結(jié)及相關(guān)法律法規(guī)隨著股改的進(jìn)行及再融資新政的出臺(tái)，房地產(chǎn)上市公司的融資渠道趨于多樣化，上市再融資對(duì)房地產(chǎn)隨

49、著股改的進(jìn)行及再融資新政的出臺(tái)，房地產(chǎn)上市公司的融資渠道趨于多樣化，上市再融資對(duì)房地產(chǎn)上市公司來(lái)講，是最好的融資方式上市公司來(lái)講，是最好的融資方式 ； 目前，房地產(chǎn)上市企業(yè)表現(xiàn)出對(duì)非公開(kāi)發(fā)行方式融資的很大熱情，不完全統(tǒng)計(jì)，已完成和正在操作的企業(yè)多達(dá)20多家，預(yù)計(jì)非公開(kāi)發(fā)行將會(huì)成為房地產(chǎn)上市公司未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)采用最多的融資渠道； 可以預(yù)見(jiàn)，外資也會(huì)積極參與到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的非公開(kāi)發(fā)行中來(lái)，國(guó)內(nèi)優(yōu)秀的房地產(chǎn)上市企業(yè)會(huì)成為外資追逐的目標(biāo)，隨著上市公司收購(gòu)兼并管理辦法實(shí)施后，外資會(huì)通過(guò)非公開(kāi)發(fā)行來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)A股公司股權(quán)的爭(zhēng)奪； 可分離交易的債券由于優(yōu)點(diǎn)突出，也會(huì)成為再融資的熱點(diǎn)，預(yù)計(jì)，國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)

50、越來(lái)越多的使用這種融資方式進(jìn)行融資。 證券法 公司法 上市公司證券發(fā)行管理辦法 上市公司章程指引（2006） 上市規(guī)則 相關(guān)法律法規(guī)- 51 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析12、房地產(chǎn)基金REITS（Real Estate Investment Trusts）房地產(chǎn)基金是采取公司或者商業(yè)信托的形式，集合多個(gè)投資者的資金，收購(gòu)并持有房地產(chǎn)或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資，并享受稅收優(yōu)惠的投資結(jié)構(gòu)。它實(shí)質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金。國(guó)內(nèi)尚未出臺(tái)產(chǎn)業(yè)基金法，但2014年9月30日央行、銀監(jiān)會(huì)文件 “央四條” 提出，開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。 美國(guó)目前有300個(gè)REITS,其中約200個(gè)

51、為上市公募，管理的總資產(chǎn)超過(guò)3000億美元。 香港目前有4個(gè)上市REITS。 新加坡目前有11個(gè)上市REITS。 澳大利亞目前有44個(gè)上市REITS?；鹜顿Y者基金管理公司 受托人：信托公司房地產(chǎn)項(xiàng)目房地產(chǎn)投資信托房地產(chǎn)基金REITS的結(jié)構(gòu)美國(guó)現(xiàn)狀- 52 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析12、房地產(chǎn)基金REITS案例分析- 53 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析12、房地產(chǎn)基金REITS案例分析- 54 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析控股GCCDBVIAcon BVI柏達(dá)柏達(dá)BVI福達(dá)福達(dá)BVI京澳京澳BVI金峰金峰BVI白馬大廈白馬大廈廣州城建廣州城建開(kāi)發(fā)總公司開(kāi)發(fā)總公

52、司城建大廈財(cái)富廣場(chǎng)維多利廣場(chǎng)越秀集團(tuán)控股95%控股香港大陸控股收購(gòu)收購(gòu)收購(gòu)收購(gòu)越秀投資控股控股12、房地產(chǎn)基金REITS案例分析越秀案例第一個(gè)大陸物業(yè)的房地產(chǎn)基金第一個(gè)大陸物業(yè)的房地產(chǎn)基金REITS白馬合營(yíng)白馬合營(yíng)公司公司 2005年12月7日，“越秀投資”通過(guò)GCCD BVI將四家BVI公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給“越秀REITs”。至此，越秀REITs就符合了香港證監(jiān)會(huì)房地產(chǎn)投資信托基金守則當(dāng)中有關(guān)“使用特殊目的投資工具”的條件，該條件系證監(jiān)會(huì)為了使REITs可以享有與地產(chǎn)公司相同的稅務(wù)處理，確保有足夠的透明度，硬性規(guī)定所有特別目的投資工具必須由REITs全資擁有，以及特別目的投資工具不得超過(guò)兩成。

53、2005年12月21日，越秀房地產(chǎn)投資信托基金(405.HK，簡(jiǎn)稱“越秀REITs”)在香港聯(lián)交所正式掛牌上市。香港公開(kāi)發(fā)售及國(guó)際配售分別獲得496倍及74倍認(rèn)購(gòu)；發(fā)售價(jià)以上限定價(jià)，每基金單位為3.075港元 ，融資33億港元（含物業(yè)抵押貸款13億元）。- 55 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析12、房地產(chǎn)基金REITS優(yōu)缺點(diǎn) 房地產(chǎn)基金以股權(quán)形式投資，不增加企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)； 對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，即能實(shí)現(xiàn)資金回收，又一般不會(huì)散失對(duì)項(xiàng)目的控制權(quán)； 資金來(lái)源廣泛，靈活性高。 目前國(guó)內(nèi)存在法律障礙； 國(guó)內(nèi)現(xiàn)階段缺少配套的稅收優(yōu)惠。優(yōu)勢(shì)分析劣勢(shì)分析- 56 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析12、房

54、地產(chǎn)基金REITS最新動(dòng)態(tài)及總結(jié) 2015年6月8日,由萬(wàn)科聯(lián)手鵬華基金發(fā)起的國(guó)內(nèi)首只公募REITs獲批。據(jù)了解,鵬華前海萬(wàn)科REITs發(fā)行規(guī)模達(dá)到30億元,一半用于購(gòu)買前海萬(wàn)科公館的資金收益權(quán),另一半用于購(gòu)買固定收益類的債券產(chǎn)品。機(jī)構(gòu)投資者對(duì)首只公募REITs表現(xiàn)出濃厚的興趣,投資者也可以在二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易,交易門檻為10000元。 前一天,萬(wàn)達(dá)金融聯(lián)手快錢公司公布一款眾籌理財(cái)產(chǎn)品“穩(wěn)賺1號(hào)”,這是一款類REITs的產(chǎn)品,投資門檻為1000元,期限為七年,預(yù)期租金年化收益率為6%,物業(yè)增值收益預(yù)期年化收益率為6%,以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)作為基礎(chǔ)資產(chǎn),募集資金全部投資于只租不售的萬(wàn)達(dá)城市商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目。由于

55、該產(chǎn)品認(rèn)購(gòu)起步價(jià)只有1000元,而發(fā)行規(guī)模數(shù)十億元計(jì),這個(gè)眾籌產(chǎn)品將大幅度突破私募200個(gè)份額的限制。 這兩個(gè)案例被業(yè)界認(rèn)為是國(guó)內(nèi)REITs的破冰之旅,也就意味著國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)邁出了一大步,對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)都將起到一定程度的促進(jìn)作用。 樂(lè)觀的分析人士認(rèn)為，三年內(nèi)，REITs產(chǎn)品將實(shí)現(xiàn)在A股上市。- 57 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析13、房地產(chǎn)公司私募 是相對(duì)于股票公募（Public Offering）的公開(kāi)發(fā)行而言，即指通過(guò)非正規(guī)金融市場(chǎng)的手段定向引入具有戰(zhàn)略價(jià)值的股權(quán)投資人，引入風(fēng)險(xiǎn)投資者和策略投資者 。私募融資（Private Placement）私募融資有兩種形

56、式 房地產(chǎn)企業(yè)引入戰(zhàn)略投資者入股原公司，成功案例：首創(chuàng)與新加坡GIC的合作； 房地產(chǎn)企業(yè)和戰(zhàn)略投資者共同設(shè)立新公司（新公司注冊(cè)可選在再國(guó)內(nèi)或國(guó)外）。第一種方式比較普遍，也被開(kāi)發(fā)商廣泛適用，但國(guó)外投資者一般對(duì)投資運(yùn)營(yíng)時(shí)間較久的公司有顧慮。第二種方式是最近國(guó)內(nèi)大型開(kāi)發(fā)商與國(guó)際投行、基金合資經(jīng)常使用的形式，一般采用雙方合作在國(guó)內(nèi)或國(guó)外成立新公司，再將項(xiàng)目或資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到新公司內(nèi)。這種方式也常被用來(lái)作為IPO前的安排，對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)來(lái)說(shuō)，即增加公司的規(guī)模，也便于吸引上市時(shí)吸引投資者。- 58 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析國(guó)外設(shè)立控股公司的房地產(chǎn)公司私募框架結(jié)構(gòu)國(guó)外設(shè)立控股公司的房地產(chǎn)公司私募框架結(jié)構(gòu)

57、13、房地產(chǎn)公司私募國(guó)外設(shè)立框架- 59 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析13、房地產(chǎn)公司私募案例分析國(guó)外設(shè)立天鴻房地產(chǎn)下面為麥格利銀行和基強(qiáng)聯(lián)行為北京天鴻房地產(chǎn)有限責(zé)任公司所做的房地產(chǎn)私募結(jié)構(gòu)，本結(jié)構(gòu)安排要點(diǎn)為：下面為麥格利銀行和基強(qiáng)聯(lián)行為北京天鴻房地產(chǎn)有限責(zé)任公司所做的房地產(chǎn)私募結(jié)構(gòu)，本結(jié)構(gòu)安排要點(diǎn)為：外資與國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商在海外新成立控股公司（控股地點(diǎn)首選香港），公司投資總額計(jì)劃為1億美金-1.5億美金之間。其中外資占75股份，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商占25股份。控股公司下可設(shè)特殊目的公司，每個(gè)特殊目的公司對(duì)應(yīng)國(guó)內(nèi)的一個(gè)項(xiàng)目公司。國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商將公司內(nèi)與外資合作的每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，都對(duì)應(yīng)轉(zhuǎn)移到一個(gè)新的項(xiàng)目公

58、司內(nèi)（如原有項(xiàng)目公司，也可以直接利用），在將項(xiàng)目公司部分股份轉(zhuǎn)讓給外方，變成一個(gè)中外合作或合作公司。國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商作為每個(gè)項(xiàng)目的股東，受委托管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。海外的控股公司，即可以作為房地產(chǎn)公司在融資的平臺(tái)，也可以作為開(kāi)發(fā)商海外IPO的資產(chǎn)和載體。- 60 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析案例對(duì)國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)的優(yōu)點(diǎn)案例對(duì)國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)的缺點(diǎn) 會(huì)與新投資者分享利潤(rùn)。 要得到海外投資者的認(rèn)可，對(duì)公司的業(yè)績(jī)、管理、財(cái)務(wù)提出較高要求。 審批比較復(fù)雜，尤其對(duì)含國(guó)有股的企業(yè)來(lái)講。 取得了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需要的資金； 土地采用溢價(jià)合作，開(kāi)發(fā)商能獲得土地增值的大多數(shù)收益； 開(kāi)發(fā)商仍為項(xiàng)目的實(shí)際管理者，并可得到規(guī)定的管理費(fèi)用，業(yè)

59、績(jī)突出時(shí)還有業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)； 外資主要為財(cái)務(wù)投資人，當(dāng)項(xiàng)目收益能滿足投資者要求后，多余的利潤(rùn)可以多分配給國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商； 結(jié)構(gòu)靈活，每個(gè)項(xiàng)目公司可以設(shè)立不同的股份比例； 有利于國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的國(guó)際化； 對(duì)公司下一步海外上市奠定了基礎(chǔ) 。結(jié)構(gòu)適合于有目標(biāo)去海外上市的國(guó)內(nèi)較優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)，這個(gè)結(jié)構(gòu)能在公司層面解決融資問(wèn)題，能較好的解決公司的融資問(wèn)題，對(duì)公司長(zhǎng)久發(fā)展有利。13、房地產(chǎn)公司私募案例分析國(guó)外設(shè)立- 61 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析外資投行外資投行或基金或基金國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)中外合資中外合資投資性公司投資性公司已有房地產(chǎn)已有房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目已有房地產(chǎn)已有房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目新房地產(chǎn)新房

60、地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目大陸大陸13、房地產(chǎn)公司私募國(guó)內(nèi)設(shè)立框架國(guó)內(nèi)設(shè)立投資性公司的房地產(chǎn)企業(yè)私募框架結(jié)構(gòu)國(guó)內(nèi)設(shè)立投資性公司的房地產(chǎn)企業(yè)私募框架結(jié)構(gòu) 右圖為美聯(lián)銀行和天鴻有限在探討的一種國(guó)內(nèi)設(shè)立投資性公司的框架結(jié)構(gòu)； 公司設(shè)立地點(diǎn)可以考慮深圳、上海浦東、天津，經(jīng)對(duì)比和咨詢律師意見(jiàn)，優(yōu)先選擇上海浦東。 這種結(jié)構(gòu)除了具有前面案例的優(yōu)點(diǎn) 外，還具有審批較簡(jiǎn)單的優(yōu)點(diǎn) 外資一般不容易接受 優(yōu)勢(shì)分析劣勢(shì)分析- 62 -房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析13、房地產(chǎn)公司私募動(dòng)態(tài)、總結(jié)及相關(guān)法律法規(guī) 房地產(chǎn)私募具有靈活、簡(jiǎn)單的優(yōu)點(diǎn)； 但對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)要求較高； 對(duì)快速發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)是一種非常合適的融資方式，其常常與