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文檔簡介
1、第一章總論第一節(jié)項目概況1、項目名稱:珠寶文化創(chuàng)意產業(yè)園項目2、建設單位:3、建設地點:4、項目總占地面積:90000平方米5、項目總建筑面積:約314547平方米6、項目總投資:約人民幣15億元7、項目建設周期:項目分四期建設:一期已完成:2008年至2011年建設的萬輝珠寶城為第一期,總 占地面積約7500平方米,總建筑面積約12000平方米,總投資約16000 萬元。二期擬開發(fā)期為:2012年6月至2013年6月為第二期,通過三 舊改造即達珠寶金行有限公司地塊, 總占地面積約12000平方米,總 建筑面積約37000平方米,總投資約11100萬元。三期擬定開發(fā)期為:2013年7月至201
2、6年6月為第三期,通過整合南到羊大路,西到熹涌工業(yè)大道西,東到熹涌河涌,北到即達珠 寶北線,總占地面積約70500平方米,總建筑面積約221000平方米, 總投資約63000萬元。四期擬定開發(fā)期為:2016年7月至2018年6月為第四期,完善 五星級酒店及高端商場等服務配套項目,總投資約60000萬元。第二節(jié)項目建設單位區(qū)XX有限公司成立于2012年,注冊資金3000萬元,為股份制 公司。由倫教街道辦投資控股,吸收優(yōu)質實業(yè)、風投公司組建,主營 業(yè)務是房地產開發(fā);房地產咨詢,房地產策劃管理,房地產經紀,物 業(yè)管理,自有物業(yè)出租,珠寶首飾生產、銷售,咨詢策劃、國商業(yè)、 物資供銷。第二章項目建設的背
3、景第一節(jié)項目建設的宏觀背景區(qū)勇?lián)∩罨姓芾眢w制改革試點重任, 大刀闊斧推進“石 破天驚”的大部制改革,初步構建起職能配置科學合理、機構設置綜 合精干、權責劃分明確清晰的黨政組織架構, 改革模式在全省得到推 廣;全面推開簡政強鎮(zhèn)事權改革,激發(fā)鎮(zhèn)街發(fā)展活力;在全省率先探 索政社相對分離的基層治理格局,實現村(社區(qū))行政服務站全覆蓋; 確立新一輪改革方向,以社會建設的總目標統(tǒng)領行政審批制度改革、 農村綜合改革、社會管理改革三大改革,不斷將改革由體制向體制外 延伸;全力落實地級市經濟社會事務管理權限,推動各項事業(yè)加速發(fā) 展。又一次站到歷史前沿,成為外矚目的改革先鋒。2011年區(qū)委十一屆十三次全會
4、確定了“城市升級引領轉型發(fā) 展,共建共享幸福”戰(zhàn)略目標,未來五年的奮斗目標是:宜居城鄉(xiāng)展 現新面貌,網絡型城市 基本成型,濱水組團和衛(wèi)星小城煥發(fā)活力。 轉型發(fā)展駛入快車道,智造動力充沛,發(fā)展質量顯著提升。協(xié)同共治 進入新階段,社會建設勇當尖兵,公共治理再當先鋒。實現城市品位、 生活品質、文明水平與經濟地位同步升級。三大功能片區(qū)指在區(qū)域一體發(fā)展的基礎上,根據各鎮(zhèn)街的地理區(qū) 位、產業(yè)結構、資源稟賦,將全區(qū)分為東、北、西南三大功能片區(qū)。 東部片區(qū)以大良、容桂、倫教為主,發(fā)展主題為“陽光智城”,定位 為珠三角城市群的區(qū)域中心,重點完善政治、經濟、文化中心功能, 發(fā)展科研、商務、金融服務等高端產業(yè),集聚
5、信息、人才、資本、技 術等優(yōu)勢城市資源,打造民營經濟總部基地和中國南方智谷核心區(qū); 北部片區(qū)以北滘、村、樂從、龍江為主,發(fā)展主題為“創(chuàng)意新城”, 重點對接廣佛都市核心,主動融入廣佛都市圈,以工業(yè)設計、文化創(chuàng) 意和現代信息物聯(lián)技術增添產業(yè)活力,以城市意識和國際元素塑造都 市魅力,帶動專業(yè)鎮(zhèn)轉型升級,打造現代創(chuàng)意設計和商貿物流基地; 西南片區(qū)以勒流、杏壇、均安為主,發(fā)展主題為“生態(tài)新城”,重點 發(fā)展先進制造業(yè)和生態(tài)休閑旅游業(yè),探索低碳生產、生活之路,打造 生態(tài)產業(yè)示基地。2.5產業(yè)是指介于第二和第三產業(yè)之間的中間產業(yè),既有服務、 貿易、結算等第三產業(yè)管理中心的職能,又兼?zhèn)洫毺氐难邪l(fā)中心、核 心技術
6、產品的生產中心和現代物流運行服務等第二產業(yè)運營的職能。2.5產業(yè)突出生產性服務,突破傳統(tǒng)的產品生產流通方式,以市場發(fā) 展需要為支持,以生產性服務為主體,以研發(fā)設計、虛擬工廠為表現 手法,從而把整個產業(yè)價值鏈聯(lián)系起來。綜上所述,區(qū)成為中國產業(yè)轉型的先鋒,在發(fā)展現代服務業(yè),尤 其是在發(fā)展商貿服務和文化產業(yè),建設集聚基地等方面,都給予了高 度的重視,并在政策扶持和導向上做出了積極的努力, 為本項目的規(guī) 劃建設創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境氛圍。第二節(jié)項目建設的微觀背景本項目選址在區(qū)倫教街道熹涌工業(yè)區(qū),之所以選擇在此,主要是 綜合考慮區(qū)熹涌村當前良好的微觀環(huán)境。倫教是核心城區(qū),發(fā)展主題為“陽光智城”,定位為珠三
7、角城市 群的區(qū)域中心,重點完善政治、經濟、文化中心功能,發(fā)展科研、商 務、金融服務等高端產業(yè),集聚信息、人才、資本、技術等優(yōu)勢城市 資源,打造民營經濟總部基地。倫教目前有長鹿農莊、香云紗基地、木工機械城、華潤萬佳、萬 輝珠寶城等農莊、文化基地、專業(yè)展館、購物中心、珠寶主題公園等 為結構的多種商貿業(yè)態(tài)。與此相對應的文化產業(yè)群規(guī)劃上,有倫教敬貽職業(yè)中學,位于大 良的南方智谷,職業(yè)技術學院,位于北窖的省工業(yè)設計城,將形成區(qū) 文化產業(yè)的基本格局。對比珠寶產業(yè)發(fā)達區(qū)域的市的文化與商貿服務產業(yè)規(guī)劃布局可以發(fā)現,區(qū)目前尚沒有一個以珠寶首飾主題的大型集聚基地。以擁有周大福及周生生兩大珠寶巨頭的,居然沒有一個珠
8、寶產業(yè)的聚集區(qū), 因此,攜中國珠寶兩大巨頭及眾多珠寶企業(yè)的珠寶產業(yè)園已經勢在必 行。倫教做為中心城區(qū),羊大路周邊地塊整體規(guī)劃為商業(yè)用地,倒避 企業(yè)轉型升級,淘汰落后產業(yè)。也迫切需要高端商業(yè)中心帶動地段整 體轉型。自周大福、周生生設廠于倫教,20年來聚集了大量專業(yè)的珠寶人才。隨著人民醫(yī)院、體育館、五星級酒店的建設,龍洲路升格為326國道,萬科等一大批地產落戶倫教,消費力巨大的倫教同樣在成熟城 區(qū)需要以特定文化主題引領下的大型文化產品與產業(yè)商貿集聚基地。 按照新的倫教整體規(guī)劃,羊大路邊的熹涌工業(yè)區(qū)已全部規(guī)劃為商業(yè)用 地,因此,綜合考慮區(qū)域優(yōu)勢、地理位置、建筑品質、業(yè)態(tài)組合、營 商氛圍等因素,倫教街
9、道熹涌工業(yè)區(qū)都是開發(fā)和改造成為主題文化產 品與商貿集散地的首選。第三節(jié)項目的市場環(huán)境分析本項目選擇的珠寶首飾行業(yè),具有十分巨大的市場前景和廣闊的 發(fā)展空間。而以此為主題形成的及產品開發(fā)、制造和銷售為一體的集 聚基地,不僅可以吸引周邊地區(qū)的消費群體, 還可以利用其所處的優(yōu) 越地理條件,吸納更廣泛地區(qū)的采購受眾,并且使項目成為人們日常 休閑、旅游、娛樂和學習的重要場所。首先,隨著中國國民經濟和珠寶產業(yè)的高速發(fā)展,2010年,中國已成為世界奢侈品消費大國,但中國女性飾品人均占有率不足5%,市場潛力十分巨大。全國每年有近1000萬對新人喜結良緣,因結婚而 產生的消費高達2500億元。眾多世界知名珠寶名
10、牌,更是非常看好 中國的消費市場及制造環(huán)境,對強勢進入中國市場躍躍欲試。從中國珠寶產業(yè)的整體格局來看,黃金珠寶企業(yè)的國市場銷售額 約占全國1/3,市場占有率居國第一。珠寶產業(yè)年產值在 430億元以 上,生產能力占國珠寶市場 70%以上。珠寶產業(yè)成為了經濟騰飛新 的“增長引擎”和“城市名片”。從市珠寶產業(yè)布局來看,大都集中在中港國際珠寶城、水貝工業(yè) 區(qū)、沙頭角工業(yè)區(qū)等東部地區(qū),其中水貝工業(yè)區(qū)又占到全市珠寶生產 和交易的七成規(guī)模,在全國珠寶行業(yè)處于舉足輕重的地位。 但水貝珠 寶產業(yè)園也經歷了三舊改造到以商貿為主的珠寶產業(yè)園升級的過程。 水貝珠寶產業(yè)園廠房大都是上世紀 80年代的建筑,外表舊,區(qū)道路
11、 狹窄,區(qū)臨街一樓和廠房一樓大部分以汽車維修、 裝飾材料和雜貨店 為主,與珠寶、商業(yè)等經營環(huán)境難以相容。市分多次投入巨資對水貝 區(qū)域進行市政改造,通過三舊改造的辦法,將一個工業(yè)區(qū)變成了今天 以商貿為主的真正的珠寶時尚商城。相比之下,以擁有中國珠寶連鎖經營鼻祖周大福、 周生生兩大巨 頭的,無論是珠寶首飾制造還是連鎖銷售的, 卻沒有產品展示和銷售 的集散場所。綜上可見,盡管同樣擁有眾多強大實力的研發(fā)、 設計和制造企業(yè), 以及便利的交通條件、大量的消費人群,以擁有中國珠寶連鎖經營鼻 祖周大福、周生生兩大巨頭的,卻沒有產品展示和銷售的集散場所。 這為項目的建設和實施開辟了市場的機會窗口。 水貝珠寶產業(yè)
12、園的發(fā) 展歷程,也為珠寶產業(yè)園的建設提供了可借鑒的樣板。在對的消費市場進行深入的市場調查后顯示,區(qū)域消費水平極高。2010年區(qū)GDP高達1935.6億,區(qū)域零售消費總額已經達到 500 億元。這些數據都足以說明區(qū)已經具備了發(fā)展高檔商業(yè)零售業(yè)態(tài)的經 濟基礎和消費基礎。而且,項目所在的倫教街道,聚集了萬科沁園、 唯美嘉園、濤匯領御花園、海琴水岸、凱藍名都、濤匯領御居住區(qū)等 高尚居住群體,這使得其周邊不僅人流量大,而且具有較強的消費能 力,足以讓項目發(fā)揮聚集人氣的作用。第三章項目建設的指導思想和原則第一節(jié)項目建設的定位本項目的定位是“立足倫教,以萬輝珠寶城為中心,通過對現有 舊工業(yè)區(qū)進行翻新和改造,
13、建設具有區(qū)域性影響力的珠寶首飾產業(yè)與 商貿積聚基地,并通過賦予基地文化涵,使其成為倫教乃至全新的珠 寶文化休閑與旅游購物中心。上述項目定位中,包含幾個關鍵詞及核心概念,分別闡釋如下:1、“立足倫教”正如在本報告第三章中所分析的,從目前區(qū)和倫教的未來產業(yè)發(fā) 展布局來看,缺少高水平、上檔次的珠寶首飾產業(yè)集聚基地,這和倫 教相關產業(yè)在乃至全國的實際地位是不相稱的。 因此,本項目的建設 首先是彌補了倫教珠寶產業(yè)的一塊產業(yè)空白。 中國兩大珠寶巨頭周大 福、周生生均起源于倫教,成為項目立足倫教的堅實基礎。2、“產業(yè)與商貿集聚基地”產業(yè)離不開商業(yè)平臺的促動作用,而平臺的價值也取決于產業(yè)的 經濟效應。因此,本
14、項目在定位中,著眼于構建完整的珠寶經濟鏈條, 從產品的開發(fā)設計,至V制造加工,至雋端展示交易,特別是利用目前 現有周大福、周生生珠寶在全國的連鎖店將珠寶推廣出去,以萬輝珠寶城現有的高端銷售場所,實現零售、旅游、文化相結合的銷售模式, 再經過市場檢驗和反饋后進行新的開發(fā)和設計,構成一個微縮的產業(yè) 生態(tài)圈。圈上下游配套企業(yè)、同行競爭企業(yè)以及公共服務企業(yè)利用集 聚基地的整合效應,最大限度降低市場開拓的成本和投入。 高端展示 交易是指在高端的商場中展示和銷售包括國際名牌在的珠寶首飾等 奢侈品,并提供五星級的酒店餐飲住宿服務。3、“文化涵”與“文化休閑與旅游購物中心”本項目并非單純的、傳統(tǒng)意義上的工業(yè)園
15、區(qū)或高新技術園區(qū), 也 不是單純的批發(fā)市場。從項目所在的區(qū)位周邊環(huán)境和項目自身檔次水 平出發(fā),最終希望建設的應該是賦予深刻文化涵的項目。 之所以如此, 和項目選擇的產業(yè)主題有很大關系。珠寶首飾本身就不是一般的商 品,如果希望獲得市場的青睞,就必須具有豐富的文化底蘊;同時, 此類產業(yè)不僅是簡單的加工制造,創(chuàng)意與設計在產品價值中所占的比 重是很高的。由此可見,項目主題本身就和文化產業(yè)不可分,其中的 從業(yè)人員也和文化產業(yè)相關,加上本項目所在的區(qū)位是區(qū)中心城區(qū), 區(qū)人群的消費水平和整體素質較高, 加上美食及水鄉(xiāng)文化,所有這些 因素決定了項目完全可以通過建設成以文化休閑、娛樂購物為外在吸 引的珠寶首飾產
16、業(yè)集聚基地。兩者相輔相成,相互促進,還可以聚集 人氣,擴大影響,成為倫教中心商貿組團的中心,進一步形成對周邊 地區(qū)的帶動和輻射。第二節(jié)項目建設的優(yōu)勢綜合考慮本項目所處的宏觀與微觀環(huán)境,以及自身條件,項目具 有十大競爭優(yōu)勢:1、區(qū)域優(yōu)勢從的整體產業(yè)規(guī)劃來講,項目彌補了產業(yè)空白,因此,實現了珠 寶產業(yè)的聚集,也為項目的發(fā)展預留了廣闊的空間。 而從區(qū)的經濟和 產業(yè)基礎來看,項目落戶后,可以成為帶動全區(qū)及周邊地區(qū)相關產業(yè) 發(fā)展的強大引擎,成為經濟文化中心北擴的催化劑。同時,由于倫教 毗鄰番禺沙灣珠寶產業(yè)園、珠寶產業(yè)群,珠三角地區(qū)的珠寶首飾和工 藝禮品產業(yè)在全國乃至世界上也占有舉足輕重的地位,這為實現區(qū)
17、在珠三角城市群的區(qū)域中心,及鞏固區(qū)在珠三角經濟發(fā)展中所處的引領 和帶動地位將會起到積極的作用,反過來,也為項目的未來運作成功, 奠定了基礎。2、交通優(yōu)勢項目所處的倫教,105國道南北而過,326國道東西而過,距一 環(huán)、北二環(huán)、廣珠輕軌站、碧桂路等不足 5分鐘車程。如此便利的交 通條件,使得項目吸引消費群體、帶動周邊經濟發(fā)展以及便捷的物流 服務成為可能。3、規(guī)模優(yōu)勢項目總占地面積為90000平方米,總建筑面積約270000平方米, 在以珠寶首飾為主的文化產業(yè)基地, 已經具備相當的規(guī)模,足夠對周 邊產生較大的影響。4、定位優(yōu)勢項目的定位并沒有一味地追求大、 新、奇,而是結合實際的情況, 突出區(qū)域性
18、領先和產商結合的特點,并最終落腳在文化休閑與娛樂購 物中心上,這使得項目未來聚集人氣的能力大大提升, 而且也符合項 目所在區(qū)域周邊地區(qū)的現實發(fā)展情況,從而借助已經發(fā)展起來的成熟 社區(qū)環(huán)境促進項目自身的成功運作。5、功能優(yōu)勢項目提供的是產業(yè)鏈條中全方位服務,從開發(fā)設計到生產加工, 從交易展示到休閑娛樂高端消費,因此,不同需要的客戶都可以在本 項目中找到適合自己的服務容,并且特別為中小企業(yè)的需要設計了面 積適合的開發(fā)設計工作室和集中的多功能展示與方案演播室,既滿足其成本控制的需要,又不失其體面。類似的功能考慮在項目規(guī)劃中還 可以找出很多,充分體現了項目強大的功能優(yōu)勢。6、專業(yè)優(yōu)勢本項目并不是簡單意
19、義上的舊工業(yè)區(qū)翻新后的商業(yè)地產開發(fā)項 目,而是具有明確發(fā)展訴求和深厚文化涵的項目,項目建設方將與中 國地質大學()、復旦大學、華南理工大學、美術學院、珠寶行業(yè)協(xié) 會、展覽業(yè)、珠寶檢測中心、電子商務網等專業(yè)海外商協(xié)會合作,不 僅聚集廠家和商家,還主動為其搭建對外出口和交流合作的橋梁, 使 其真正實現生意上的成功。因此,本項目具有很強的專業(yè)優(yōu)勢。7、營銷優(yōu)勢本項目將依托眾多的專業(yè)合作伙伴,將國際貿易、旅游概念、展 會經濟等結合在一起,可以幫助入駐單位促成大宗交易成功,因此項 目具有強大的營銷優(yōu)勢。8產業(yè)優(yōu)勢珠寶首飾乃至整個中國文化產業(yè)目前正處在歷史上的最好時期,以此為概念的商業(yè)行為勢必成為商業(yè)潮流
20、的新寵。9、政策優(yōu)勢由于本項目的選題完全符合區(qū)政府的發(fā)展規(guī)劃,還彌補了城市產 業(yè)布局中的空白,所以區(qū)街兩級政府對項目都會給予政策方面的扶持 和傾斜,進而使進入項目的商家受惠。10、管理服務優(yōu)勢本項目采用建設單位成立專業(yè)項目管理公司的方式,統(tǒng)一經營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣,從而確保項目能夠順利實施。加上新品研發(fā)平臺、設計產品交易平臺、文化創(chuàng)意發(fā)布平臺、電子信息服務平臺、金 融服務平臺、研發(fā)設計人才交流平臺、配套服務平臺這七個平臺的綜合運營,保證進入項目的商家成功。第三節(jié)項目建設的指導思想和原則一、項目建設的指導思想本項目建設的指導思想是“以文促商,以商養(yǎng)文”。歷來“文”、“商”二者之間難以相容,隨著
21、改革開放的不斷深入, 尤其是各級政府對于發(fā)展文化產業(yè)的高度重視, 將“文化”與“產業(yè)” 相提并論,為我們發(fā)展相關項目創(chuàng)造了良好的宏觀環(huán)境。所謂“以文促商”,就是通過賦予普通的商業(yè)行為以文化涵和主 題,提升商業(yè)行為的檔次,使其傳遞的不僅僅是商品本身的價值,還 有其隱含的文化。這樣,可以提咼交易的成功率,并且提升產品交易 過程中的價值增值空間。所謂“以商養(yǎng)文”,就是利用交易獲取的收益,反哺為交易成功 創(chuàng)造條件的文化本身。單純的文化與文化產品,不與市場化的商業(yè)交 易行為相結合,不能滿足消費群體的需求,只能是陽春白雪,曲高和 寡。而能夠走入尋常人家的文化,則更加具有生命力。能夠認識和接 受文化中的不同
22、側面需求,并接受通過商業(yè)行為促進文化的交流, 才 能為文化的發(fā)展提供更多的發(fā)展空間。二、項目建設的原則1、特色性原則特色是項目成功發(fā)展的生命之所在,愈有特色其競爭力和發(fā)展?jié)?力就會愈強。突出珠寶文化主題、融入文化、休閑和購物、覆蓋完整 的產業(yè)鏈條等等都是本項目的特色。園區(qū)規(guī)劃要秉承“綠色、自然、恬靜、適宜、環(huán)保”的要求,努 力保護原始生態(tài)環(huán)境,重視環(huán)境綜合治理,嚴防項目建設和項目運轉 過程產生新的環(huán)境污染,注重和周邊和平醫(yī)院、區(qū)人民醫(yī)院、體育館、 長鹿農莊、羊大路綠道等相關項目的協(xié)調發(fā)展,與水鄉(xiāng)融于一體。2、先進性原則項目的建設應具有一定的前瞻性, 要能適應國際、國產業(yè)發(fā)展的 趨勢。單純的制造
23、加工或者產品批發(fā)集散地已經趨于飽和,為最大限度縮短產業(yè)鏈條流程,更加吸引消費群體,創(chuàng)造良好的采購環(huán)境,本 項目的建設就是巧妙地將生產與商貿相結合,將商貿與展示相結合。3、經濟性原則項目建設的目的是為了帶來更大的經濟效益, 促進地方經濟協(xié)調 發(fā)展。因此,要始終遵循經濟性原則:一是項目建設要在保持高標準 的前提下,力求降低項目投資;二是要注重項目的經濟效益,防止建 設低效益或效益項目。從項目定位的確立就可以看出,本項目更加務 實。4、生態(tài)環(huán)保原則項目雖然不存在重污染產業(yè),但仍然要注重“生態(tài)環(huán)保原則”。 在規(guī)劃布局上,應充分利用綠化、園藝等點綴產業(yè)園區(qū),采用節(jié)能設施和屋頂綠化等。第四章項目建設容第一
24、節(jié)項目的功能規(guī)劃根據本項目的定位,項目建設容的功能夠規(guī)劃概括為“一中心、 一基地、五區(qū)域”。所謂“一中心、一基地”表示本項目涵蓋了滿足“專業(yè)”與“大 眾”兩方面的需求。單純的“專業(yè)”會使項目變成傳統(tǒng)意義上的加工 制造園區(qū),缺少與市場和消費群體的良好互動;單純的“大眾”會使 項目變成沒有產業(yè)依托的傳統(tǒng)意義上的商業(yè)街區(qū), 不利于使商業(yè)氛圍 更上檔次,缺乏后勁?!耙恢行摹笔侵浮爸閷毼幕糜沃行摹保耙换亍笔侵浮爸閷?首飾加工交易基地”。圍繞上述兩個主題,整個項目從功能上將分為 五個區(qū),即“生產加工區(qū)”、“展示交易區(qū)”、“文化旅游區(qū)”、“教 育研發(fā)區(qū)”和“公共服務區(qū)”。一、生產加工區(qū)專為珠寶首飾和工
25、藝禮品類產品的加工制造而劃分的區(qū)域,除成品組裝和加工外,與此類產品相關的配套零部件制造也包含在本區(qū)。 通過吸引更多同類型產品的加工與制造廠商進入園區(qū), 一方面使產業(yè) 逐步產生集聚效益,降低生產制造過程中的產業(yè)鏈成本;另一方面,最大限度縮短產業(yè)制造與展示交易之間的距離,取消眾多的中間環(huán) 節(jié),使產業(yè)更貼近市場。二、展示交易區(qū)專為生產廠家和批發(fā)零售商進行珠寶首飾與工藝禮品類產品交易和展示的區(qū)域。在這個區(qū)域里,廠家可以全面展示自身的產品,形 成永不落幕的展覽交易會。而專業(yè)批發(fā)商則可以利用具備集聚效應的 交易區(qū)域進行專業(yè)產品的交易。根據展示和交易容的不同類別,該區(qū) 域共包含6個子功能區(qū):1、珠寶首飾展示
26、交易區(qū)集中展示和交易珠寶首飾類產品。2、工藝禮品展示交易區(qū)集中展示和交易工藝禮品類產品。3、家居飾品展示交易區(qū)集中展示和交易家居飾品類產品。4、高端國際奢侈品展示交易區(qū)集中展示和交易各類國際高端奢侈品相關產品。 包含一個高端商 場。5、民間創(chuàng)意展示交易區(qū)面向民間,收集各類自己設計制作的工藝、飾品、玩具等,提供集中展示、寄售和交流的平臺,通過發(fā)揮群眾的創(chuàng)造智慧,使本項目 的吸引力大幅提升。6、珠寶首飾與工藝禮品拍賣區(qū)該區(qū)域是對產品展示與交易功能的補充, 通過提供專業(yè)的拍賣服 務,面向高檔珠寶首飾、限量版工藝禮品和民間孤品飾品等的交易。三、文化旅游區(qū)面向消費市場,以參與體驗為主的區(qū)域,其目的是吸引
27、更多的人 群來本項目游覽和消費,擴大項目影響。文化旅游區(qū)的建設將使本項 目成為區(qū)又一群眾消費、休閑和旅游的中心。文化旅游區(qū)按其容類別, 包含四個子功能區(qū):1、珠寶文化主題廣場該廣場以珠寶文化主題雕塑、文化小品為主,提供群眾休閑和交 流,并可以作為日常舉辦社區(qū)文化活動的場所。2、珠寶主題體驗區(qū)該區(qū)域主要是結合珠寶文化,建立珠寶博物館、金礦、鉆石礦等。 通過實物標本、互動電腦屏等多種方式,傳播珠寶文化。3、酒文化體驗與特色酒吧街該區(qū)域將集中全世界各地名酒,介紹和展示各地酒文化,建設顧 客專用酒窖,定期舉辦品酒會,珍藏名酒交換和以酒會友活動。在此 基礎上,建設成特色酒吧街,引入特色文化表演項目進入酒
28、吧街,建 設小型露天電影放映場等,使本項目成為文化氛圍濃厚的中高檔消費 區(qū)。4、休閑會所與俱樂部休閑會所和俱樂部面向園區(qū)人員和市場消費群體,以及專為私人酒窖擁有者等提供小型聚會、休閑娛樂等服務,如餐飲、KTV棋牌、 沐足、水療、SPA等。特別提供絕無僅有的黃金大餐。遠期包含一個 五星級酒店。四、教育研發(fā)區(qū)配合珠寶首飾與工藝禮品產業(yè)主題, 尤其是文化產業(yè)的特點,集 中相關的設計開發(fā)與培訓項目,不僅服務本園區(qū)客戶,更面向周邊地 區(qū)。本區(qū)域包含兩個子功能區(qū):1、設計開發(fā)區(qū)本區(qū)域的核心容是產品設計工作室和裝飾工程與居家設計工作 室。產業(yè)鏈條的上游環(huán)節(jié)基本集中在此,可以形成專業(yè)創(chuàng)意與設計基 地,創(chuàng)意與設
29、計成果既可以進入展示交易區(qū)進行直接展示和交易,也可以為園區(qū)制造工廠所采用。裝飾工程與居家設計工作室可以直接為 珠寶連鎖店提供店面設計裝修及周邊日益增多的樓盤提供服務。2、培訓區(qū)本區(qū)域將集中各類培訓項目,包括“珠寶首飾設計”、“珠寶鑒定”、“裝飾工程設計”、“動漫設計”、“工業(yè)設計”等專業(yè)培訓 項目,也包括面向普通消費人群的培訓項目,包括珠寶 DIY、樂器培 訓、美術培訓、舞蹈培訓、茶藝培訓、棋類培訓等。通過上述項目的 實施,可以使本園區(qū)成為周邊地區(qū)集中進行專業(yè)和群眾培訓的中心。五、公共服務區(qū)本項目中專為其他功能區(qū)提供公共服務的區(qū)域,實現新品研發(fā)平臺、設計產品交易平臺、文化創(chuàng)意發(fā)布平臺、電子信息
30、服務平臺、金 融服務平臺、研發(fā)設計人才交流平臺、配套服務平臺七大功能,共包含五個子功能區(qū):1、珠寶質量鑒定中心與國知名質量鑒定機構合作,在本園區(qū)設立珠寶質量鑒定中心, 通過提供中立的第三方鑒定服務,使在本園區(qū)經營的商家遵守質量和 誠信守則,也使來此消費的不同類型的消費者安心消費。同時,堅定 中心還將定期舉辦專業(yè)知識講座,以及為個人收藏愛好者提供鑒定等 服務。2、會議與創(chuàng)意演播中心為充分考慮園區(qū)中小型商家的需要, 盡量降低其運營成本,園區(qū) 將設立集中公共的會議與創(chuàng)意與演播中心,提供商家與客戶召開會 議,向客戶進行創(chuàng)意設計演示的專業(yè)場所和設施,包括遠程展示、大 屏幕演播、專業(yè)演示文件制作、專業(yè)會議
31、設施等。此類設施由于造價 較高,中小商家由于使用頻率并不高,因此自己配制不經濟,而通過 有需要時租用則可以大幅度降低成本,此類設施還可以考慮向園區(qū)以 外的用戶開放,以擴大本項目的影響。3、電子商務服務中心項目建設單位將專為本項目開設網上展示與交易平臺, 所有入駐 商家可以通過該平臺不受國界限制, 與海外商家開展交易和展示,也 可以利用系統(tǒng)提供的專業(yè)服務進行在線支付和商家調查等, 以確保交 易的安全和快捷。4、物流服務中心面向園區(qū)商家,提供及時、周到的物流運輸服務,專門制定信息、資金、人、貨、車的立體分流路線和指揮中心,方便各項交易的開展。5、設計師公寓園區(qū)專門為商家設立公寓設施,服務商家員工。
32、6、建立專項基金通過和銀行、風投公司合作成立專項基金,為園區(qū)企業(yè)服務。第二節(jié)項目的建設規(guī)劃本項目的建設將在保留現有熹涌工業(yè)區(qū)建筑和基本道路格局的 前提下,通過對現有建筑進行翻新、加固,對區(qū)間道路進行拓寬和修 繕等,使其滿足項目功能規(guī)劃的需要。建設規(guī)劃主要分為 4部分,即 “建筑單體規(guī)劃”、“道路與園區(qū)規(guī)劃”、“市政設施規(guī)劃”和“園林綠 化規(guī)劃”。“建筑單體規(guī)劃”主要結合功能規(guī)劃,按照不同功能,對現有建 筑進行改造和翻新。規(guī)劃原則是依據建筑不同功能, 對于同一功能的 建筑采用同一色彩和風格的外部裝飾,以區(qū)分園區(qū)不同功能的建筑。 對于建筑部的改造,則視不同產業(yè)的具體特點,采用不同的改造方法。 例如
33、,對于珠寶首飾類加工制造工廠,由于其所占面積并不大,因此 可以選擇建筑體量較小的原有廠房, 而對于工藝禮品類工廠,有些需 要較大規(guī)模的生產面積和較大尺量的電梯運輸條件, 則可以考慮現有 園區(qū)中建設期較晚的大廠房進行改造。對于園區(qū)現存較多的員工宿 舍,其改造方向可以重點考慮設計師公寓、創(chuàng)意設計工作室、樂器培 訓、藝術培訓、休閑娛樂、酒窖儲藏等用途,因為上述功能需要的面 積不大,更多考慮的是環(huán)境和氛圍,因此,完全有條件經過改造和翻 新,使其滿足功能需要?!暗缆放c園區(qū)規(guī)劃”是本項目建設規(guī)劃的重頭,因為根據本項目 的功能規(guī)劃可見,占地9萬余平方米的園區(qū),將包含5大功能分區(qū), 每個功能分區(qū)又包含若干子功
34、能區(qū),未來園區(qū)工作人員與游覽和消費 人員的數量將比當前高出數倍甚至十幾倍。 如何很好地將這些人群分 入到不同建筑,并疏導整體人流,對于道路和園區(qū)規(guī)劃提出了很高的 要求。在園區(qū)規(guī)劃中,結合河西工業(yè)區(qū)的建筑現狀,找出面積足夠大的 露天廣場比較有難度,因此,應重點考慮開辟現有建筑首層作為人流 公共活動空間,創(chuàng)造有別于露天廣場的另一番風情步行街, 這樣可以 解決大量人員公共活動區(qū)域不足的問題, 而且還可以創(chuàng)造出獨一無二 的別樣情調。在園區(qū)靠近羊大路一側,重點安排文化主題廣場,因為此位置是 聯(lián)通周邊的關鍵,可以迅速到達周邊已經相對成熟的商業(yè)街區(qū), 融入 其中,可以帶動整個園區(qū)的發(fā)展。在車位規(guī)劃上,應考慮
35、園區(qū)現有道路比較狹窄的現狀, 可以選擇 在園區(qū)外部靠近河岸的區(qū)域,集中作為公共停車場;還可以結合園區(qū) 道路翻新和改造,參考香港和澳門道路狹窄,但仍巧妙安排停車位的 經驗。在道路改造上,應為道路融入文化涵,可以考慮按照不同的功能 劃分,將珠寶文化結合世界各地具有特色的街道風格融入到本園區(qū)的 街道翻新改造中。正因為本園區(qū)街道狹窄,但兩側建筑體量并不高, 而且由于建筑年份不同,因此形成了高低錯落的現狀。在改造規(guī)劃中, 可以充分利用這一現狀。如果能夠選擇不同地域的街景,配合將兩側 建筑的外墻及門面也改造成同樣風格,再加入珠寶造型做為雕塑和燈 飾,地面變成愛心路、鉆石路等,則園區(qū)本身也可以成為一個文化旅
36、 游的熱點,再將文化產品的展示、交易融入其中,則項目將會因此成 為的一個旅游亮點?!笆姓幸?guī)劃”方面,重點包含對現有園區(qū)供電、供水、消防、 通訊和排污等設施的改造。其中,應重新建設集中的變電站和消防中 心,將現在的露天變壓器、分散的消防系統(tǒng)改為室干式變壓器和集中 的消防控制系統(tǒng),以提升園區(qū)整體用電和消防安全水平。另外,借助 道路翻新,將現有園區(qū)的市政管網系統(tǒng)進行一次翻新改造,將露天管線全部變?yōu)榘德窆芫€。在排污方面,將集中整理現有管線,結合建設 公廁,集中處理全區(qū)的污水和垃圾。建設集中垃圾處理中轉站。除上述考慮之外,對于園區(qū)重點街道和景點,如主題廣場、特色 酒吧街等,應設立景觀照明,以營造浪漫氛
37、圍?!皥@林綠化規(guī)劃”方面,由于本園區(qū)公共露天面積并不多,因此 不宜采用大面積草坪和花園,而是應重點選擇小品型雕塑、噴泉、綠 化和垂直綠化,尤其是配合特色街道的改造,在街道中布置相應的樹 木、攀爬植物、花卉和小型噴泉等,使游客和客商在游覽和交易參觀過程中,感受到來自身邊的親切和不同風格的異域風情。屋頂綠化也是本項目考慮的一個重點,由于園區(qū)建筑高低錯落, 由條件將屋面改造為花園,并在花園設立特色休閑、餐飲等設施,為 客商和游客提供交流和休息的良好環(huán)境。第三節(jié) 項目總投資及構成本項目總投資預計為人民幣15億元,通過企業(yè)自籌、政府入股、 風投、土地置換股份等多種方式,分批籌集。項目各功能劃分和相應 的
38、投資構成參見表1。按功能劃分的項目投資構成表(表1)序號功能區(qū)項目名稱占地面積(M2)建筑面積(m2)投資總額(萬兀)1生產加工區(qū)珠寶首飾加工廠1,000.003,000450.0特種高端工藝加工廠1,000.003,000450.02展示交易區(qū)珠玉首飾展示交易區(qū)1,940.007,7603,230.0國際高端奢侈品展示交易區(qū)(商場)4, 488.0022, 44C41,410.0家居飾品展示交易區(qū)2,845.0017,0683,410.0玩具及動漫產品展示交易區(qū)1,488.009,1102,270.0民間創(chuàng)意展示交易區(qū)350.001,400280.0拍賣中心470.001,880752.03
39、文化旅游區(qū)文化主題廣場(含園林景觀)12,000.001,000560.0酒文化與特色酒吧街(含園林景觀)22,548.009,9798,008.0珠寶文化體驗區(qū)1,460.007,3001,825.0休閑會所與俱樂部(五星級酒店)21,000.00189,00075984.04教育研發(fā)區(qū)創(chuàng)意設計中心620.005,1,005.0培訓中心1,000.003,000600.05公共服務區(qū)珠玉首飾質量鑒疋中心291.00582174.0會議與創(chuàng)意演示中心1,000.003,000900.0設計師公寓14,000.0022,0006,600.0海關物流服務中心1,500.006,0001,500.0
40、園區(qū)管理中心(含市政、電子商務平臺、消防等)1,000.002,000600.06合計90, 000.00314, 547150,000.0合計33,527.1本項目分四期,共3年建設完成,各期投資構成參見表 2按建設期劃分的項目總投資構成表(表2)項目建設期起止時間總投資(萬元)1期2008年1月至2010年12月16,000.02期2012年6月至2013年6月11,000.03期2014年7月至2016年6月63,000.04期2016年7月至2018年6月60,000.0合計2008年1月至2018年6月150,000.0第五章 項目經濟效益分析本項目綜合修繕建筑面積為270,000平
41、方米,修繕后的園區(qū)物業(yè) 租金等綜合收益均價有望達到 50元/平方米,僅租金一項年收益約為 16,200萬元,項目采取滾動方式發(fā)展,自項目啟動至前期收益變現, 前期所投資金約為人民幣20,000萬元,按90年不變價累計滾動發(fā)展 之資金成本,項目投資回收期約4年。項目建成后,年資金收益率約 為40%其中按項目產能80%計,每年交易額咼達人民幣200億兀。同時 解決中、高收入就業(yè)2,000人,對當地就業(yè)人才及智力儲備現狀有較 大改善。第六章項目的運營與管理第一節(jié) 項目管理模式本項目采用委托專業(yè)商業(yè)管理公司模式進行管理。即項目建設單 位在完成項目規(guī)劃、立項和基礎設施改造建設后,項目的招商和運營 管理委
42、托專業(yè)的商業(yè)管理公司負責。此管理模式將充分發(fā)揮專業(yè)公 司、人員和技能的優(yōu)勢,突出“專業(yè)的人做專業(yè)的事”,從而確保項 目能夠在一開始就按照正確的方向開展。除此之外,項目將“合作” 作為管理的主要形式。其中,將重 點與專業(yè)的行業(yè)協(xié)會和商會合作,目的是擴大項目的影響,借助已經 具備相當實力的社會權威機構,幫助進入園區(qū)的商家主動擴大和挖掘 市場機會。例如,項目建設單位與區(qū)政府開展合作,將項目列為該政 府面向國際市場的重要出口展示和供應基地;與中國地址大學()、 復旦大學等合作,將項目作為學校的教學、研究和交易展示基地;與 區(qū)旅游局、省旅游局和各主要旅行社合作,將本項目列為旅游景點之 一、成為省工業(yè)旅游
43、示基地、科普教育基地等等。通過上述合作,一 方面擴大了項目的影響,同時為進駐項目的商家提供了更立體的多層 次服務,獲得市場實惠,反之又促進了項目的影響和招商。第二節(jié)項目營銷管理本項目的服務對象分為專業(yè)和普通消費群體兩類。所謂專業(yè)群體主要指業(yè)制造商、批發(fā)商和設計商等,其根本的目 的,是通過進入園區(qū)而獲得更好的產業(yè)氛圍和條件, 并更直接地進入 市場。因此,針對此部分群體的營銷主要是宣傳本項目的專業(yè)管理與 專業(yè)的合作伙伴。這些都會使其認可項目所營造的強烈的商業(yè)和產業(yè) 氛圍。所謂普通消費群體主要指參與項目提供的各類文化、娛樂和休閑購物活動的群體。對于此類對象,項目營造的特色文化氛圍和良好的 購物休閑環(huán)境將作為重點宣傳和營銷賣點。 包括特色酒吧、酒文化專 區(qū)、動漫體驗、培訓與講座以及購物休閑等容。因此,項目在營銷方 面沒,將通過舉辦一些具有影響力的活動來聚攏人氣和關注。同時, 圍繞項目主題展開的促銷活動和常規(guī)廣告宣傳等也是不可缺少的。第七章 項目的環(huán)境影響分析本項目屬于商業(yè)與產業(yè)相結合的項目,其中,商業(yè)部分主要產生 的是生活垃圾和生活廢水,部分餐飲場所還將有油煙氣體排放。產業(yè) 部分主要是加工場所產生的廢水、廢氣和廢渣。對于商業(yè)部分的三廢處理,由于屬于常規(guī)廢物排放,所以,應設 立集中的生活垃圾中轉站,集中收集后移交市政垃圾處理單位。 所有 生活廢水,進入化糞池后,在
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