珠海“十一”房展調查與影響購買行為因素分析

1、珠?！笆弧狈空拐{查與影響購買行為因素 分析市營 1 班鐘斌禮 2012405088十一國慶節(jié)如期而至，作為珠海樓市“晴雨表”、“風向標”的“十一”房展會是觀察珠海樓市走向的重要窗口。10月1日上午，“ 2013報業(yè)、ZHTVF十一房車嘉年華”正式揭開序幕，為置業(yè)群眾準備了“豐盛的樓市大餐”，各類購 房優(yōu)惠也繽紛來襲。在 10 月 1 日 -10 月 3 日期間，來自珠海、中山的 27 家樓盤 在體育中心展出三日。本次十一房展的規(guī)模比五一房展規(guī)模略有縮小 4 家，但是開發(fā)商的促銷熱情 同樣高漲，從公寓、洋房到別墅，從自住、度假到投資等等各種不同類型供購房 者選擇。在現場，發(fā)現本次房展的人氣也比

2、五一還要火熱， 大部分個展位都被圍得水 泄不通，只有個別小項目略顯冷清。本次展會上，敏捷集團項目負責人透露，今 年房地產市場很火爆， 他們項目第一天上午不到十一點就已經有 200 多個誠意客 登記了，如今前往他們的展位咨詢的，拿資料的，誠意登記的絡繹不絕，現場的 工作人員都忙碌不過來。而且為了吸引眼球， 各大參展商是各出奇謀。 金地撲滿花園的展位上有一個 大大的金豬坐陣， 成為房展現場最為 “奇葩”的外形設計， 理所當然收到了成效。 各大置業(yè)者的不但在展位前合照留影，更是入到展位內咨詢項目資料。為吸引購房者的眼球， 各項目或多或少采取了一些促銷手段， 以確保十一房 展樓市銷售旺點有所突破。 一

3、直以來， 優(yōu)惠、折扣是吸引購房者前往房展會的重 要原因，然而隨著市場回暖，供求結構的轉變，各大樓盤的優(yōu)惠幅度逐步減少。在往年樓市調控水深火熱中，往屆十一房展一成首付泛濫成災，優(yōu)惠幅度更 有低至 85折。如今隨著 7、 8、 9 月的熱銷，開發(fā)商的優(yōu)惠折扣卻是開始縮水。 據統計，參展項目中僅剩下海逸豪庭濱海閣還有一成首付， 在優(yōu)惠幅度方面， 只 有嶺峰國際別墅優(yōu)惠方法： 一次性付款 9.0 折優(yōu)惠，銀行按揭可獲贈 10%首期款， 毛坯房優(yōu)惠方法： 團購優(yōu)惠， 一次性付款總價 8.1 折優(yōu)惠外， 其余優(yōu)惠幅度在 9. 7折左右波動。據不完全統計，現場僅有云山雅墅、陽光海、愛ME公園、雅居樂御龍山與

4、國際花城有特價房， 相比較往年的基本每個項目都帶有的特價房陣容 來說，今年的特價房明顯減少。有數據顯示，從 2007 年開始，三坦和西區(qū)樓盤開始大量進駐房展，至 2010 年，兩地樓盤參展數量已經過半，而本次房展中 27 個樓盤，有 23 個來自西區(qū)、三鄉(xiāng)、坦洲、神灣及周邊區(qū)域，其中以坦洲和西區(qū)居多，成為目前珠海房展房源 的主要供應地。如本屆一房展中，西區(qū)和三坦主剛需，市區(qū)主改善，形成目前珠海房源供 應格局。如西區(qū)的撲滿花園、東方潤園、時代傾城、五洲家園，坦洲的佳境康城、 愛me公園、優(yōu)越香格里以及神灣的德雅灣陽光海等項目多以60 m2 120卅中小戶型為主，部分項目也有別墅及大戶型供應， 而

5、位于香洲區(qū)的正方世和苑、 御景 龍湖、云頂瀾山等項目多以120 m200 m的大戶型做主打，中小戶型基本無房 可供。自今年下半年以來，珠海樓市成交勢頭超過預期，而隨著政策積壓導致的供 不應求狀況出現，搶房大戰(zhàn)不時爆發(fā)，房企醞釀漲價。在房價上漲因素促動下， 旺盛的主力客群隨時準備著加入置業(yè)大軍，越漲越買的置業(yè)心理發(fā)酵，推動著剛需項目不斷升溫。同時折扣減少體現了房企在營銷上的重心轉移， 以倡導提升服務體系，最大 化迎合客戶居住體驗的品牌營銷風靡， 像時代地產、雅居樂地產所以品牌房企會 利用各地“十一”期間的各個房展加大推盤力度，品牌房企對于市場的驅動作用 會導致市場成交量再度出現回升。在每年的元旦

6、、五一、十一房展中總會有那么一部分熟悉的面孔，這部分人 已經是房展的“?？汀币彩歉魇蹣遣康摹笆炜汀?。其中長期關注樓市的謝女士對 說，“從前年的房展開始，每一場房展我都會前來參加，現在回想起來真是錯過 了幾個購房的好時機，今年來到房展，不用問工作人員，看著他們舉著的牌子， 就會發(fā)現基本全漲了。就拿錦繡國際花城來說，2012年十一的時候還看到打著3.5萬首付入住，4500元/平米起的招牌，然后今年五一房展時已經是 4800元的 最低價了，到了今年居然是5000元，還有華發(fā)蔚藍堡也是，我記得最低時是7900 元/平米左右的，現在已經是9300元/平米以上了，如果今年還不出手買房，再 到下一個元旦房展

7、時，不知道到時房價又漲到哪里去了！另一位市民蘇先生也說：“現在項目很多賣到尾盤了，這價格是一個比一個 漲下去。現在珠海市區(qū)參展的幾個項目優(yōu)惠更是少了， 優(yōu)惠折算過后就猶如往年 折前的價格一樣，怎么算都是漲的了?！庇幸馑嫉氖牵幻氖克緳C說：“相信今年賣得一定比往年好，因為往年在 調控房價，市民都不敢出手。如今房價連漲了幾個月，網簽成交又這么好，相信 今年有不少人要買漲恐慌性出手了?！敝瓣P于房展的調查顯示，認為十一是買房好的投票人數僅有 11.15%,有占 73.26%人認為一房展不是買房的好。而對于一房展會期間是否有購房的計 劃，其中僅有3.4%的人希望在十一把房子給買了，68.06%人沒有

8、在十一房展期間購房的打算。此次調查也顯示，54%勺人在購房時首要考慮的因素就是。本屆 房展上，開發(fā)商的促銷力度、具體讓利給到購房者的優(yōu)惠幅度還是很大的。 但是, 在目前高企房價的背景下，近兩百萬的房子通過各種不同形式的讓利， 有的幾萬， 有的甚至只有幾千元，這種優(yōu)惠簡直就是杯水車薪。在房展現場，市民李先生看 中的樓盤，雖然有一定的促銷活動，但他坦言“幅度還是不大?！毕嚓P人士指出，調控政策一波嚴似一波，如何在嚴峻的市場下求得生存，是 當前開發(fā)商普遍要考慮的問題。多重調控政策下，投資客被遏制了，但真正要住 房的“剛需”市場還有。只有真正為這些人群著想，找準他們的購買點，才能贏 得買家，贏得市場。對

9、于這些不疼不癢的優(yōu)惠打折，很多購房者不買賬。購房者 依然Hold住。以下是各參展房地產項目動態(tài):價格： 待定優(yōu)惠折扣：目前進行內部認籌物業(yè)地址：珠海斗門白蕉鎮(zhèn)白蕉路東側交通狀況：星宇公交站 304路、 306路、 307路、 603 路；白蕉長途客運站；井岸中心站動態(tài)：價格：均價 6500元/ 平方米優(yōu)惠折扣： 按揭 99 折全款 98 折物業(yè)地址： 珠海斗門湖心路 1288 號交通狀況： 乘坐 503 504 601 601B 602 609 603 路公交車到德昌勝景站下 車。動態(tài)：價格：均價 8800元/ 平方米優(yōu)惠折扣： 全款 97 折，按揭 98 折優(yōu)惠物業(yè)地址： 珠海斗門湖心路 1

10、088 號交通狀況： 乘坐 609、601、601B、602、602A、603、609、504、 503、301 路公交車在萬威美地站下車動態(tài)：價格：均價 6300元/ 平方米優(yōu)惠折扣： 推出“送一成首付”優(yōu)惠物業(yè)地址： 珠海斗門連興路東側（桃源居對面）交通狀況： 乘坐信禾 601路、609路至“信禾總站 "下，搭摩的（ 2 元）過井 岸大橋便能到達項目，或轉搭 503、504 至“城東”站下車動態(tài)：價格：均價 7300元/ 平方米優(yōu)惠折扣：全款 98 折，按揭 99折；國慶房展額外 2%優(yōu)惠物業(yè)地址：珠海金灣虹暉一路 39 號，中心廣場東側交通狀況：乘坐 202、813、815、204、60