《物業(yè)經(jīng)營管理》模擬試題二

1、2011年物業(yè)經(jīng)營管理模擬試題二一、單項選擇題（共60分，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）1.物業(yè)經(jīng)營管理強調(diào)為業(yè)主提供（）服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標的需求。A.設(shè)施管理B.運行管理C.價值管理D.資產(chǎn)管理【答案】C【解析】P1頁下面。物業(yè)經(jīng)營管理突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理活動僅局限于“對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理”的局限，強調(diào)為業(yè)主提供價值管理服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標的需求。這句話一是要注意提供什么服務(wù)，二是要注意滿足什么需求。2.物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容不包括（）A.物業(yè)的運行操作管理B.資本投資決策C.

2、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)D.市場營銷【答案】C【解析】P1頁下面。物業(yè)經(jīng)營管理活動（1）既包括了以保證物業(yè)正常使用的運行操作管理，（2）也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進行的（資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價值和經(jīng)營績效評估等）一經(jīng)營活動。3.下列零售商業(yè)物業(yè)類型中，（）的建筑規(guī)模、商業(yè)服務(wù)半徑、服務(wù)人口、年營業(yè)額等差異較大。A.地區(qū)購物商場B.區(qū)域購物中心C.居住區(qū)商場D.特色商店【答案】D【解析】P4-5M,特色商店的特色主要表現(xiàn)在其所經(jīng)營的商品或服務(wù)的特殊性，以及經(jīng)營方式的靈活性。這類商店的建筑規(guī)模、商業(yè)服務(wù)半徑、服務(wù)人口、年營業(yè)額等差異較大4.綜合用途物業(yè)內(nèi)零售商場的（）往往

3、受到一定的限制。A.規(guī)模B.商業(yè)服務(wù)半徑C.服務(wù)人口D.年營業(yè)額【答案】A【解析】P5頁中上部。零售商業(yè)物業(yè)基本上有兩種存在形式，一是只經(jīng)營零售業(yè)的獨立的建筑物或建筑群；二是某綜合用途物業(yè)內(nèi)的一部分。目前國內(nèi)外以辦公、酒店、住宅或文化娛樂設(shè)施為主的綜合用途開發(fā)通常將零售商店包括在內(nèi)，成為整體開發(fā)的一部分。這種做法的優(yōu)點是，整體開發(fā)的各種使用用途為這些零售商店提供了現(xiàn)成的市場。當然，綜合用途物業(yè)內(nèi)零售商場的規(guī)模往往受到一定的限制。5.（）是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào)，為某一機構(gòu)（企業(yè)或事業(yè)單位）創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。A.物業(yè)管理B.設(shè)施管理C.房地產(chǎn)資產(chǎn)管

4、理D.房地產(chǎn)投資組合管理【答案】B【解析】P9-10頁。設(shè)施管理一一是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào)，為某一機構(gòu)（企業(yè)或事業(yè)單位）創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。6.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司通過考察（），來決定是否批準物業(yè)管理企業(yè)提出的更新改造計劃。A.資本開支是否滿足組合投資管理的目標B.資本開支是否滿足投資者的投資目標C.資本開支是否能有效提升物業(yè)價值D.資本開支是否能降低物業(yè)管理成本【答案】C【解析】P11頁中間。物業(yè)管理企業(yè)為了減少物業(yè)維護維修的工作量，通常傾向于選擇新建成物業(yè)或物理狀況良好的物業(yè)，因此會經(jīng)常提出一些物業(yè)更新改造等資本改良投資計劃。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司

5、就需要考察這些資本開支是否能有效提升物業(yè)價值，來精品資料推薦決定是否批準物業(yè)管理企業(yè)提出的更新改造計劃。7 .資產(chǎn)管理公司通過監(jiān)控（），來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。A.資產(chǎn)管理8 .物業(yè)的運行績效C.物業(yè)管理D.聘用物業(yè)管理企業(yè)【答案】B【解析】P11中間。資產(chǎn)管理公司通過監(jiān)控物業(yè)的運行績效，來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。資產(chǎn)管理通過物業(yè)管理的工作來實施自己的戰(zhàn)略計劃，并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報目標。8 .投資者進行房地產(chǎn)投資的主要目的是（）A.使其財富最大化9 .獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽C,降低其投資組合的總體風險D.抵抑通貨膨脹的影響【答案】A【解析】P20中間部分。投

6、資者進行房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了使其財富最大化。通過進行房地產(chǎn)投資，投資者可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽、獲得較高的收益和資本增值，還可以降低其投資組合的總體風險、抵抑通貨膨脹的影響。10 寫字樓的租戶需要工作中的短時休息，所以出租人就通過增加一個小酒吧來滿足這種需求，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資的（）A.各異性B.適應(yīng)性C.相互影響性D.專業(yè)管理依賴性【答案】B【解析】B適應(yīng)性一一指為了適應(yīng)市場環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。A各異性一一指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。C相互影響性一一指房地產(chǎn)價值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。D專業(yè)管理依賴性一

7、一指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動。11 .房地產(chǎn)投資的優(yōu)點是（精品資料推薦A.投資回收期長B.投資數(shù)額大C.有專門的知識和經(jīng)驗D.提高投資者的資信等級【答案】D房地產(chǎn)投資的優(yōu)點包括自然壽命周期長，易于滿足使用者不斷變化的需要，能從公共設(shè)施的改善和投資中獲取利益等。這里再介紹房地產(chǎn)投資的一些其他優(yōu)點。（1）相對較高的收益水平。（2）能夠得到稅收方面的好處。（3）易于獲得金融機構(gòu)的支持。（4）能抵消通貨膨脹的影響。（5）提高投資者的資信等級。11 .有關(guān)繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則的描述，不正確的是（）。A.橫軸為時間軸，橫坐標軸上“0”點，通常表示當前時點。B.如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計

8、息周期的期初或期末，計算時通常采用期初慣例法。C.把初始投資P看作是第0期期末發(fā)生的。D.相對于時間坐標的垂直箭線代表不同時點的現(xiàn)金流量。【答案】B【解析】如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計息周期的期間，為了簡化計算，公認的習慣方法是將其代數(shù)和看成是在計算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。12 .從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失、運營費用，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的（）。A.稅前現(xiàn)金流13 有效毛收入C.凈運營收益D.實際租金收入【答案】C【解析】潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入=有效毛收入有效毛收入-運營費用=凈運營收益凈運營收益-抵押貨款還本付息=稅前

9、現(xiàn)金流稅前現(xiàn)金流-準備金-所得稅=稅后現(xiàn)金流13.物業(yè)內(nèi)某新購設(shè)備原值為201萬元，預(yù)計使用壽命為10年，殘值為1萬元；第一年的運營費用為20萬元，預(yù)計以后每年等額增加運營費用1萬元，不考慮資金時間價值的影響，其年等額總成本為（）萬元A. 45B. 20C.24.5D.44.5ACP55,201 1201010 11244.514 .物業(yè)價格與一般物品價格的不同之處是（）A.是價格，用貨幣來表示B.有波動，受供求因素的影響C.受區(qū)位的影響很大D.按質(zhì)論價：優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價【答案】C【解析】P76-77頁。物業(yè)價格主要有下列五個特征：（1）物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大；（2）物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)

10、益的價格；（3）物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金；（4）物業(yè)價格形成的時間較長；（5）物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響。15 .物業(yè)開發(fā)成本中，水、電、燃氣、熱力等設(shè)施的建設(shè)費用，屬于（）A.前期工程費B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費C.建筑安裝工程費D.公共配套設(shè)施建設(shè)費【答案】B【解析】在實際中，開發(fā)成本主要包括下列幾項：勘察設(shè)計和前期工程費，包括可行性研究，工程勘察，規(guī)劃及建筑設(shè)計，施工通水、通電、通路、通信及平整場地等開發(fā)項目前期工作所發(fā)生的費用；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，包括所需要的道路、供水、排水、供電、通信、燃氣、熱力等設(shè)施的建設(shè)費用。房屋建筑安裝工程費；公共配套設(shè)施建設(shè)費；開發(fā)建設(shè)過

11、程中的稅費。16 .某房地產(chǎn)現(xiàn)房價格為3000元/m2,預(yù)計從期房達到現(xiàn)房的2年時間內(nèi)現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元/m2 （年末收取），出租運宮費用為每年率為5%,風險補償為200元/m2,則該房地產(chǎn)的期房價格為（A.2750B2500C.2335D.2573【答案】【解析】期房價格 3000-300-50300-502 200 2335所以，1 5%1 5%17.編制物業(yè)管理計劃時，物業(yè)的市場細分方式一般不包括（A.地域范圍B.房地產(chǎn)用途C .增量存量D.目標市場【答案】C【解析】P146頁上面。房地產(chǎn)市場是一種典型的地區(qū)性市場，精品資料推薦50元/m2。假設(shè)折現(xiàn)）元/m2。由日,人.e

12、日,人.預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間廠小、小期房價格=現(xiàn)房價格-I區(qū)必士風險補償現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值不存在統(tǒng)一的、一般的房地產(chǎn)市場。因此，物業(yè)管理師必須把房地產(chǎn)市場進一步細分，以便編制出一個具體可行的物業(yè)管理計劃。細分市場的方式，需要綜合考慮地域、物業(yè)類型和目標市場三種細分方式。18.2007年末，某市住房總量為5000萬m2,其中經(jīng)濟適用住房400萬m2,商品住房3750萬m2,同期住房空置量為750萬m2,其中經(jīng)濟適用住房空置量為50萬m2,商品住房空置量為450萬m2,則該市2007年末的商品住房空置率是（）。A. 12%B. 10.84%C. 15%D. 8%【答案】A【解析】450/3

13、750=12%。空置率，指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。在實際應(yīng)用中，可以根據(jù)房屋的類型特征和空置特征分別進行統(tǒng)計，包括不同類型房屋精品資料推薦空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。19.評價商業(yè)物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣影響因素不包括（）A.周圍人口密度B.交通、通信的方便程度C.居民的購買力水平和消費習慣D.與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度【答案】D【解析】P146頁中間。評價居住物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣需考慮的主要因素包括：市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度；環(huán)境因素；公共交通便捷程度；居民人口與收入；社區(qū)文化氛圍即人身與財產(chǎn)安全狀況。商業(yè)零售物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣，則主要取決于：周圍人口密度；

14、交通、通信的方便程度；居民的購買力水平和消費習慣。寫字樓物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣，則主要取決于：|與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度；周圍土地利用情況和環(huán)境；易接近性。20.下列關(guān)于房屋租賃說法中錯誤的是（）A.承租人具有房屋的占有權(quán)B.承租人具有房屋的處分權(quán)C.承租人具有房屋的使用權(quán)D.承租人擁有部分收益權(quán)【答案】B【解析】P156,房屋租賃只轉(zhuǎn)移房屋權(quán)屬中的使用權(quán)，不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)。因此,承租人擁有的是房屋的占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)房屋的處分權(quán)和最終收益權(quán)仍屬出租人所有。21.（）是物業(yè)管理中最常見的租賃形式。A,居住用房租賃B.自動延期租賃C.公房租賃D.定期租賃【答案】D【解析】P157頁中上部，定期

15、租賃是物業(yè)管理中最常見的租賃形式。22.凈租通常在（）中采用。A.短期租賃B.中短期租賃C.長期租賃D.定期租賃【答案】C【解析】P158頁中間部分，凈租通常在長期租賃中采用，租賃時間可達10年以上。23.在租賃市場活躍時，業(yè)主通常選擇（）A,包租轉(zhuǎn)租B.委托管理C.出租代理D.其他【答案】C【解析】P160頁上面，在在租賃市場活躍時，業(yè)主通常選擇出租代理模式；|在租賃市場不景氣或不易把握時，業(yè)主通常選擇包租轉(zhuǎn)租模式，將市場風險轉(zhuǎn)移。24.下列關(guān)于房屋租賃特點的說法中不正確的是（）A.租賃雙方必須具有民事行為能力B.當房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，房屋租賃關(guān)系隨之終止C.房屋租賃的標的是作為特定物的房

16、屋D.房屋租賃合同屬于法定要式合同【答案】B【解析】P156頁。房屋租賃作為一種特定商品的交易經(jīng)濟活動形式，它具有以下特征：（1）房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)；（2）房屋租賃的標的是作為特定物的房屋；（3）房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟要式契約關(guān)系（租賃契約又必須是要式合同，而且是法定要式合同。）；（4）房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止；|（5）租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責任人（租賃雙方必須具有民事行為能力；出租人必須是房屋所有權(quán)人或其指定的委托人或法定代管人）。25.房屋租賃合同產(chǎn)生法律效力是在（）A.租賃雙方談妥所有條件之后B.租賃雙方達成協(xié)議并在書面合同上簽字、蓋章之后C.租賃雙方達成協(xié)議并

17、且到當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門登記備案之后D.租賃雙方達成協(xié)議并且承租人搬進房屋之后精品資料推薦【答案】C【解析】P169頁。房屋租賃合同是諾成合同，一旦簽署，就告成立，而無須出租人騰出空房子或承租人占有房子才算合同成立。合同簽訂后要到當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門登記備案，否則，租賃行為法律不予保護。26.租賃關(guān)系會因雙方中的一方死亡而自動終止的是（）A.意愿租賃B.定期租賃C.私房租賃D.自動延續(xù)租賃【答案】A【解析】P157頁。與定期租賃、自動延期租賃不同的是，意愿租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時自動中止。27.在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）A,同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系B.物業(yè)出租經(jīng)

18、營成本C.業(yè)主希望的投資回報率D.物業(yè)自身的狀況【答案】A【解析】P163-164頁。理論上：租金的確定要以物業(yè)出租經(jīng)營成本和業(yè)主希望的投資回報率來確定；市場經(jīng)濟條件下：物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系。28 .下列對于基礎(chǔ)租金和附加租金的說法不正確的是（）A.基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平確定的B.對于寫字樓物業(yè)，附加租金通常是整棟建筑物內(nèi)位置較好的出租單元的租金比基礎(chǔ)租金高出部分的租金C.對于零售商業(yè)物業(yè)，附加租金通常是租戶按營業(yè)額的一定比例支付的百分比租金D.基礎(chǔ)租金實際上就是成本，而附加租金實際上就是利潤【答案】D【解析】本題考查

19、的是基礎(chǔ)租金和附加租金的內(nèi)容，具體可參照教材P166頁。在選擇時可利用排除法來進行選擇。根據(jù)教材中的內(nèi)容，在確定租金時，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平（即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營費用和空置損失的租金）確定一個基礎(chǔ)租金。所以A說法是正確的。對于寫字樓物業(yè)，建筑內(nèi)某一具體出租單元的租金依其在整棟建筑內(nèi)所處的位置有一定差異。物業(yè)管理師在確定各出租單元的具體租金時，常使位置較好的出租單元付出一定的超額租金，用這部分收入來平衡位置不好的出租單元較低的租金收入。這里的超額租金就是附加租金，所以B說法也是正確的。對于零售商業(yè)物業(yè)，租約中載明的租金通常為基礎(chǔ)租金，租戶

20、可能還要按營業(yè)額的一定比例支付附加的百分比租金（也稱為超出性租金），這里的百分比租金實際上就是附加租金，所以C的說法也是正確的。那么，不正確的就是最后一個選項D。實際上，基礎(chǔ)租金中也隱含著利潤，因為在確定基礎(chǔ)租金水平時要考慮業(yè)主希望達到的投資收益率目標，這其中肯定有利潤率的要求。29 .下列哪項不是物業(yè)管理營業(yè)成本中包括的費用（）。A.直接人工費B.直接材料費C.間接費用D.管理費用【答案】D【解析】P183,營業(yè)成本一一是企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出，它包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。30 .物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營共用設(shè)施設(shè)備支付的有償使用費，計入（）A.營業(yè)成本B.管理費用

21、C.營業(yè)成本或管理費用D.遞延資產(chǎn)【答案】A【解析】P184頁中間，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費，計入營業(yè)成本；31 .下列哪項不屬于物業(yè)管理服務(wù)成本中的人工費（）。A.社會保險費B.加班費C.通信費D.工服洗滌費【答案】C【解析】C通信費屬于辦公費,見P189頁。32.某物業(yè)管理企業(yè)，參與管理的物業(yè)總面積為100000m2。該企業(yè)現(xiàn)有汽車等固定交通工具價值100萬元，電話、傳真等通信工具價值1萬元，桌椅、電腦、空調(diào)等辦公設(shè)備價值50萬元，管道疏通機、電焊機等工程維修設(shè)備價值5萬元，其他設(shè)備價值1萬元，則該企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費為()元/月？平方米。A. 0.26B. 1.3C.

22、 3.12D. 26【答案】A【解析】(100+1+50+5+1)/5/12/100000X10000=0.26元/月？平方米。固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為5年。因展密產(chǎn)折舊割P=*固定資產(chǎn)總額聯(lián)黃廣如呻匕-平均折舊年底花又*疑算而物業(yè)面積=上一(i=l,5)5X12XS.'033.()是物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理手段、起點和財務(wù)預(yù)算的一個重要組成部分。A.收入預(yù)算B.資本預(yù)算C.成本預(yù)算D.現(xiàn)金預(yù)算【答案】C【解析】P194頁底部。成本預(yù)算是物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理手段、起點和財務(wù)預(yù)算的一個重要組成部分,是企業(yè)成本管理在一個時期內(nèi)的成本水平、成本目標的一種書面方案，是成本決策結(jié)果的系統(tǒng)化。34.

23、以微利為主要特征的物業(yè)管理行業(yè)，特別適合采用()編制預(yù)算。A.固定預(yù)算B.滾動預(yù)算C.彈性預(yù)算D.零基預(yù)算精品資料推薦【答案】D【解析】P197頁中下部，在我國，零基預(yù)算越來越多地應(yīng)用于：產(chǎn)出較難辨認的服務(wù)性部門費用預(yù)算的編制，如政府部門和以微利為主要特征的物業(yè)管理行業(yè)。35.編制管理費用預(yù)算的最佳方法是（）A.固定預(yù)算B.滾動預(yù)算C.彈性預(yù)算D.零基預(yù)算【答案】D【解析】P200頁上面。編制管理費用預(yù)算的最佳方法為零基預(yù)算，但為了簡便起見，物業(yè)管理企業(yè)仍可以采用固定預(yù)算。36.（）是成本控制的中心環(huán)節(jié)。A.事先控制B.事中控制C.事后控制D.前饋性控制【答案】B【解析】P201頁中間。事中控

24、制，是成本控制的中心環(huán)節(jié)。37.在成本的日常管理中要嚴格實施預(yù)算的（）A,憑證控制B.成本控制C.制度控制D.計劃控制【答案】A【解析】P206頁上面。在成本的日常管理中嚴格實施預(yù)算的憑證控制。物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理部門可以采用費用手冊形式，對成本實行總額控制。38.以下哪項合同不屬于業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動有關(guān)的合同。（）A.業(yè)主與保險公司簽訂的保險合同B.物業(yè)服務(wù)合同C,收益性物業(yè)的租賃合同D.業(yè)主與裝修施工單位簽訂的裝修合同精品資料推薦【答案】B【解析】P208頁。物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同。39 .物業(yè)服務(wù)合同的簽訂日期最遲不應(yīng)遲于業(yè)委會成立后（）。A. 3個月B

25、. 6個月C. 1年D. 1個月【答案】B【解析】P210頁下面。業(yè)主委員會成立后，與確定的物業(yè)管理企業(yè)（原有的或另行選聘的）簽訂物業(yè)服務(wù)合同。其簽訂日期一般應(yīng)在業(yè)主委員會成立三個月內(nèi)，最遲不應(yīng)遲于六個月。40 .以下關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容描述錯誤的是（）A.物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于開發(fā)商所有B.專項維修基金屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主所有C.專項維修基金大都由物業(yè)管理企業(yè)代管D.經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以改變物業(yè)管理用房的用途?！敬鸢浮緼【解析】小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。41 .在物業(yè)服務(wù)合同中，可以包含以下哪種條款

26、（）？A.業(yè)主為物業(yè)管理企業(yè)無償提供管理用房B.物業(yè)管理企業(yè)對住用人無償提供班車服務(wù)C.物業(yè)管理企業(yè)無限期接送孩子上下學(xué)D.物業(yè)管理企業(yè)無償舉辦“六一”兒童節(jié)活動【答案】A【解析】P216頁下面。除委托方對物業(yè)管理企業(yè)可無償提供管理用房外】在物業(yè)服務(wù)合同中，不應(yīng)有無償無期限的承諾，如對住用人無償提供班車服務(wù)等。P217頁中下部。除經(jīng)業(yè)主大會同意，象舉辦新年聯(lián)歡會、“六一”兒童節(jié)活動等；或在某方面采取一些優(yōu)惠措施，如對老人、兒童、困難家庭的一些取費項目給予優(yōu)惠，這些內(nèi)容不應(yīng)在合同中明確是無償提供，這些活動的費用也不應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費中支出，只能由開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)自行支付。精品資料推薦42.投標書

27、中最重要的內(nèi)容應(yīng)該是（）A.投標單位的概況簡介B.分析投標物業(yè)的管理要點C.概述投標單位擬采取的管理策略D.詳述物業(yè)管理的實施計劃【答案】D【解析】P225頁。詳述物業(yè)管理的實施計劃是投標書最重要的內(nèi)容。43 .物業(yè)管理企業(yè)與工程承包商在簽合同時明確規(guī)定，在建造過程中發(fā)生的自然或人為的災(zāi)害所導(dǎo)致的損失，均由承包商承擔，對于物業(yè)管理企業(yè)來說，這屬于（）A.風險回避B.風險保留C.風險抑制D.風險轉(zhuǎn)移【答案】D【解析】P230中間。A風險回避的例子有在游泳池里不設(shè)跳臺（板）就可以避免跳臺（板）的風險。B風險保留的例子有物業(yè)管理企業(yè)一般不會對他所管轄建筑的窗戶玻璃投保，而是承擔了窗戶玻璃偶爾損壞后的

28、全部替換費用。C風險抑制的例子有建筑火災(zāi)的危險可以用安裝滅火器、自動防火門、防火織物來控制。風險轉(zhuǎn)移指個人或團體通過一定的方式將風險轉(zhuǎn)移給其他個人或團體。轉(zhuǎn)移的形式主要有兩種：一種是以保險形式轉(zhuǎn)移。另一種是非保險轉(zhuǎn)移，即通過合同方式將某些風險責任轉(zhuǎn)移給對方。44 .雇主責任保險的擴展包括附加醫(yī)藥費保險和（）A.附加醫(yī)療費保險B.附加雇員個人財產(chǎn)保險C.附加第三者責任險D.附加公眾責任保險【答案】C【解析】P239中下部。45 .（）更能揭示企業(yè)市場認可的價值，因此應(yīng)該成為企業(yè)較為合理的財務(wù)管理總體目標。A.利潤最大化精品資料推薦B.資本利潤率最大化C.每股利潤最大化D.企業(yè)價值最大化【答案】D

29、【解析】P247頁中間。企業(yè)價值最大化（股東財富最大化）更能揭示企業(yè)市場認可的價值，因此應(yīng)該成為企業(yè)較為合理的財務(wù)管理總體目標。46.張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。則張某的這項投資在第4年的總資產(chǎn)報酬率是（）。A. 12.5%B. 4%C. 7.75%D. 6.58%【答案】C【解析】總資產(chǎn)報酬率=息前稅前利潤/平均資產(chǎn)總額x100%=（利潤總額+利息息前稅前利潤利潤總額利息支出53.41.5平均資產(chǎn)總額100%出）/平博資萍總額X1

30、00%407.75%47 .寫字樓物業(yè)保值增值的關(guān)鍵是（）A.所處區(qū)位好，規(guī)模大B.功能齊全、配套設(shè)施完善C,由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理D.保持產(chǎn)權(quán)的完整性【答案】D【解析】P303頁。5.保持產(chǎn)權(quán)的完整性是寫字樓物業(yè)保值增值的關(guān)鍵。48 .寫字樓物業(yè)的管理目標是（）A.收益部分使用率最大化B.物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化C.物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化D.充分發(fā)揮寫字樓的形象作用【答案】B【解析】P308-309頁。1.經(jīng)營目標：收益部分使用率最大化。2.管理目標：物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化。13.服務(wù)目標：物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化。49 .寫字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇租戶時，不太注重考察

31、租戶的（）。A.商業(yè)信譽和財務(wù)狀況B.面積需求大小C.租金支付方式D.物業(yè)服務(wù)需求【答案】C【解析】P314頁，物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)或業(yè)主對于選擇什么樣的租戶并長久與之保持友好關(guān)系很重視?？紤]的主要準則是（1）潛在租戶所經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及其聲譽、（2）財務(wù)穩(wěn)定性和長期盈利的能力、（3）所需的面積大小及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容。50 .下列對于寫字樓物業(yè)管理內(nèi)容的說法中不正確的是（）A.物業(yè)管理師帶領(lǐng)有興趣的人士前往“看樓”是物業(yè)市場營銷的一種方式B.為了達到按期足額收取租金的目的，必須對對遲交者予以罰款或訴諸法律C.物業(yè)管理應(yīng)該提倡主動的收租服務(wù)D.及時對話和溝通是建立業(yè)主、物業(yè)管理師和租

32、戶三方之間良好關(guān)系的關(guān)鍵【答案】B【解析】P312頁中間。在制定租金收取辦法的過程中，物業(yè)管理師通常對按時支付租金的租戶實行一定額度的優(yōu)惠，而不是對遲交者予以罰款。51 .某寫字樓的建筑面積為8萬m2,可出租面積系數(shù)為80%,公用建筑面積系數(shù)為15%,則該寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積是（）萬m2。A. 5.2B. 6.4C. 6.8D. 7.6【答案】A【解析】可出租面積二出租單元內(nèi)建筑面積+分攤公用建筑面積；8X80%=出租單元內(nèi)建筑面積+8X15%;解得：出租單元內(nèi)建筑面積=5.2萬m2。52 .下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯誤的是（）。A.設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營成果，

33、激勵其更好地管理物業(yè)B.知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時間間隔較長C.百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營業(yè)額之外的部分D.營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高【答案】D【解析】P341頁，D正確的應(yīng)是營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較低。53 .在零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)同時會聚集著很多出售同種或者類似商品的零售店，其理論依據(jù)是()。A.中心地理論B.供給的外部效應(yīng)理論C.同類零售店聚集理論D.需求的外部效應(yīng)理論【答案】C【解析】P335頁，中心地理論解釋了為什么不同種類零售店能夠聚集在一起；同

34、類零售店聚集理論解釋了為什么在零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)還同時會聚集著很多出售同種或者類似商品的零售店；需求的外部效應(yīng)指消費者被零售商業(yè)物業(yè)中知名度高、信譽好的主力店吸引到零售商業(yè)物業(yè)中來，但同時又光顧了其他零售店的現(xiàn)象。54 .()是零售商業(yè)物業(yè)策略與運行管理的核心內(nèi)容。A.市場需求分析B.制定租賃方案和租賃策略C.選址分析D.財務(wù)管理【答案】B【解析】P337頁下面。制定租賃方案和租賃策略是零售商業(yè)物業(yè)策略與運行管理的核心內(nèi)容，其目的是實現(xiàn)物業(yè)收益的最大化。55 .()是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)租戶時首先要考慮的因素。A.聲譽B.租戶組合與位置分配C.財務(wù)能力D.需要的服務(wù)【答案】A【解析】P338

35、頁中間。在選擇零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要對許多因素進行權(quán)衡，主要包括：聲譽、財務(wù)能力、租戶組合與位置分配、需要的服務(wù)等。聲譽是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)租戶時首先要考慮的因素。由于聲譽是對商家公眾形象的評估，所以物業(yè)管理企業(yè)要注意了解零售商對待消費者的態(tài)度如何。56 .由于寫字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長，在租約中一般都要包括（）。A.租金調(diào)整條款B.代收代繳費用條款C.裝修費用條款D.折讓優(yōu)惠條款【答案】A57 .某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬元/月，并當租戶的月營業(yè)額超過150萬元時收取3%的百分比租金。當租戶的月營業(yè)額為130萬元時，其應(yīng)繳納的租金是

36、（）萬元。A. 14.4B. 15C. 15.6D. 20【答案】B【解析】P340-341頁?；A(chǔ)租金又稱最低租金，是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營業(yè)績（營業(yè)額）不相關(guān)的一個最低收入。當超過規(guī)定的營業(yè)額時收取百分比租金。如果低于這個營業(yè)額，則不收取百分比租金，只收基本租金。58 .以下關(guān)于租約條款的說明中錯誤的是（）A.如果物業(yè)內(nèi)的某一租戶想對其經(jīng)營方式進行重大調(diào)整，必須事先告知物業(yè)內(nèi)的其他租戶并獲認可。B.組約可以限制租戶在一定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店C.公用面積的維護費用通常按租戶毛利潤的一定比例來支付D.在租約中，任何形式的折讓優(yōu)惠都盡量不要使租約中所載明的租金水平降低【答案】C精品資料推薦【解析】

37、P343頁中上部。大型購物中心內(nèi)的公用面積一般包括大堂入口、電梯和自動扶梯、顧客休息處、走廊及其他公用的面積。公用面積的維護費用通常按租戶獨立承租的面積與購物中心可出租總面積的比例分攤。59 .在組合投資管理的要素中，（）是第一位的。A.管理者B.管理對象C.管理方法D.管理目標【答案】A【解析】P359-360頁。組合投資管理包含三個要素：管理對象、管理者與管理方法在三要素中，管理者是第一位的，其余兩要素則處于從屬地位。60 .（）是組合投資管理的第一步。A.投資分析B.制定投資方針和政策C.投資選擇D.投資績效評估【答案】B【解析】P361頁上面。制定投資方針和政策是組合投資管理的第一步。

38、二、多項選擇題（共40分，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上選項符合題意。錯選，本題不得分；少選，所選每個選項0.5分）61 .以下屬于資產(chǎn)管理職責的有（）A.控制運營成本屬于物業(yè)管理B.客戶報告與現(xiàn)金管理一一屬于組合投資管理C.監(jiān)控物業(yè)績效D.物業(yè)更新改造等主要開支決策E.資本性支出計劃一一屬于物業(yè)管理【答案】CD分析：P11,A、E屬于物業(yè)管理，B屬于組合投資管理。62 .在物業(yè)經(jīng)營管理的戰(zhàn)略性工作中，影響投資決策的關(guān)鍵因素是（）A.投資回收期B.預(yù)期收益精品資料推薦C.風險水平D.還貸能力E.運營成本【答案】BC【解析】P13頁中間。決策分析是對各種可能的方案進行分析比較的過程。

39、投資決策主要取決于兩個關(guān)鍵因素，預(yù)期收益和風險水平|。63 .物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作通常包括（）A.確定投資戰(zhàn)略B.現(xiàn)金流量和成本管理C.物業(yè)保險管理D.決策分析E.未來維修和維護【答案】BCE【解析】P12-19頁，物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作主要包括確定投資戰(zhàn)略、確定投資標準、構(gòu)建信息基礎(chǔ)、決策分析、進行資產(chǎn)組合。物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作通常包括現(xiàn)金流量和成本管理、日常維修和維護、未來維修和維護、設(shè)施設(shè)備管理以及物業(yè)保險管理等。64 .下列風險中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風險的有（）A.市場供求風險B.變現(xiàn)風險C.利率風險D.時間風險E.資本價值風險【答案】ABC【解析】P28-32頁。系統(tǒng)風險主要

40、有通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、政策風險、政治風險和或然損失風險等。房地產(chǎn)投資的個別風險包括6種：收益現(xiàn)金流風險、未來運營費用風險、資本價值風險、比較風險、時間風險以及持有期風險。65 .下列關(guān)于資金時間價值的表述中，正確的有（）。A.資金時間價值是資金的增值特性使然B.利率是資金時間價值的一種標志精品資料推薦C.從消費者角度來看，資金時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費應(yīng)得到的補償D.即使資金存在時間價值，也可以對不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量進行直接比較E.資金時間價值的大小取決于通貨膨脹率的大小【答案】ABC【解析】D不對，因為由于資金存在時間價值，就無法直接比較不同時點上發(fā)

41、生的現(xiàn)金流量；E也不對，因為影響資金時間價值的因素不只是通貨膨脹率，還包括投資利潤率、風險因素等。66 .下列物業(yè)項目中適用收益法進行估價的有（）A.行政辦公樓B.學(xué)校C.公園D.影劇院E.加油站【答案】DE【解析】P111頁中間。收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的物業(yè)，如住宅（特別是公寓）、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農(nóng)地等。P101-102頁。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益的物業(yè)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、

42、機場等有獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的物業(yè)。單純的建筑物通常也是采用成本法估價。在物業(yè)保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價。67 .編制物業(yè)經(jīng)營管理計劃的基礎(chǔ)工作包括（）A.區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析B.房地產(chǎn)市場分析C.構(gòu)造物業(yè)管理方案D.鄰里分析E.物業(yè)現(xiàn)狀分析【答案】ABDE【解析】P145-147,編制物業(yè)經(jīng)營管理計劃的基礎(chǔ)工作包括：區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析、房地產(chǎn)市場分析、鄰里分析、物業(yè)現(xiàn)狀分析、明確業(yè)主目標。精品資料推薦68下列哪些情況屬于租賃合同的人為終止的情況（）A當事人協(xié)商一致的自然終止B租賃房屋發(fā)生了火災(zāi)自然終止C.承租人故意損壞房屋D承租人

43、故意拖欠租金達3個月以上的（6個月以上的）E.承租人將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租【答案】CE【解析】P173，A當事人協(xié)商一致的屬于自然終止合同；B租賃房屋發(fā)生了火災(zāi)也屬于自然終止，因為自然終止中有這樣一條：因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的，火災(zāi)就屬于這種情況；D不對，應(yīng)該是承租人故意拖欠租金達6個月以上的，才屬于人為終止合同。69下列關(guān)于百分比租金的說法正確的有（）A百分比租金通常也稱為超出性租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)B超級市場百分比租金的百分率高于男女時裝店的百分率C.百分比租金通常按年度計算兌現(xiàn)D在一個購物中心或超市中，不同位置處的承租人交納的百分比租金的百分率相同E.當出租人僅收取百分比租金

44、時，通常要對承租人營業(yè)收入的下限做出規(guī)定【答案】ACE【解析】P158頁下部。百分比租金通常也稱為超出性租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)。所以A的說法正確。大型購物中心或超市常常采用百分比租金。百分比租金通常按年度計算兌現(xiàn)，不同承租人支付的百分比與其承租房屋的位置、使用性質(zhì)以及經(jīng)營種類和宏觀經(jīng)濟環(huán)境相關(guān)，有時懸殊甚大。例如，超級市場的營業(yè)額很高，但其毛利水平非常低，因此其1%的營業(yè)額就可以產(chǎn)生一個非常大的百分比租金；相反，男女時裝店的營業(yè)額相對來說很小，但其毛利水平非常高，也許其l0%的營業(yè)額作為百分比租金才比較合適。所以B和D的說法不正確、C的說法正確。當出租人僅收取百分比租金時，通常要對承租人營業(yè)

45、收入的下限做出規(guī)定，作為其獲得最低租金收入的保障。所以E的說法也正確。70租約簽訂前，租賃管理的工作內(nèi)容包括（）A房屋空間交付B制定租賃方案與策略精品資料推薦C.租戶選擇D.租金確定E.物業(yè)市場營銷【答案】BCDE【解析】P162頁中間。租賃管理是針對包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租公寓等在內(nèi)的收益性物業(yè)租賃活動的管理，包括租約簽訂前、租約執(zhí)行過程中和租約期滿時共三個階段。租約簽訂前，租賃管理的主要工作內(nèi)容包括制定租賃方案與策略、租戶選擇、租金確定和租約談判與簽約管理。租約執(zhí)行中，租賃管理的主要工作內(nèi)容是房屋空間交付、收取租金、租金調(diào)整和租戶關(guān)系管理。租約期滿時，租賃管理工作則主要集中在租金結(jié)算、租約續(xù)期或房屋空間收回管理。租賃管理過程中，還始終貫穿著物業(yè)市場營銷工作。71 .按照成本計算依據(jù)的不同，成本可分為（）A.可免成本B.目標成本C.定額成本D.沉沒成本E.可緩成本【答案】BC【解析】P186頁，按照成本計算依據(jù)的不同，成本可分為目標成本、計劃成本、定額成本、實際成本；題目中的A可免成本、D沉沒成本、E可緩成本是按照與決策的關(guān)系來劃分的。72 .成本預(yù)算編制的基本要求有（）A.成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)B.成本預(yù)算要以成本計劃