上半年邢臺房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

1、1一、城市用地發(fā)展方向一、城市用地發(fā)展方向 邢臺城市用地發(fā)展方向確定為：主要向西北方向和東南方向發(fā)展。即向北發(fā)展北部新區(qū)，向東南高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和跨過京珠高速公路發(fā)展以生產(chǎn)為主的綜合組團，向西發(fā)展原則上規(guī)劃期內(nèi)不跨過南水北調(diào)引水線。23城市空間總體城市設(shè)計“川川”字形的城市空間布局字形的城市空間布局現(xiàn)代風(fēng)貌軸現(xiàn)代風(fēng)貌軸新行政中心新行政中心西部高教區(qū)西部高教區(qū)歷史風(fēng)貌軸歷史風(fēng)貌軸歷史遺存歷史遺存文物古跡文物古跡產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新興現(xiàn)代工業(yè)園新興現(xiàn)代工業(yè)園橋西區(qū)橋西區(qū)橋東區(qū)橋東區(qū)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)4p“一城”指規(guī)劃中環(huán)路以內(nèi)的主城區(qū)，用地面積約70平方公里，構(gòu)成了邢臺市區(qū)的核心

2、部分。 p“三區(qū)”指北部新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和東部新區(qū)，主要反映了市區(qū)新增建設(shè)用地結(jié)構(gòu)。 p“兩心”指橋東區(qū)的老城市中心和北部新區(qū)的新城市中心。p“四軸”指貫穿橋東橋西和開發(fā)區(qū)的中興大街、邢北大街，橋西區(qū)的鋼鐵路和橋東區(qū)的邢州路，是市區(qū)東西向延伸、南北向拓展的主軸線。城市總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃5城市定位城市定位冀南重要的中心城市，以發(fā)展鋼制品、煤化工和裝備制造為主的新型產(chǎn)業(yè)基地，具有濃郁歷史文化特色的生態(tài)旅游城市。形象定位 “ 夏商古都、守敬故里、山水泉城、活力邢臺”人口及用地規(guī)模2010年市區(qū)規(guī)劃人口80萬人，城市建設(shè)用地84平方公里（人均105平方米）；2020年市區(qū)規(guī)劃人口116萬人，

3、城市建設(shè)用地116平方公里（人均99.5平方米）。6二、市區(qū)主要用地規(guī)劃1 1、 居住用地居住用地 規(guī)劃人均居住用地面積從43.85平方米降到32.81平方米，規(guī)劃居住用地占建設(shè)用地的比重為32.98。72 2、行政辦公用地、行政辦公用地 為推進橋西區(qū)的建設(shè)步伐，突出城市中心的地位和作用，規(guī)劃在北部新區(qū)，北二環(huán)北側(cè)街區(qū)，集中布置市級行政辦公用地和非市屬辦公用地，形成城市行政中心?，F(xiàn)市政府、市委等市級及其它行政機構(gòu)，原則上不再擴大用地規(guī)模，市委市政府搬遷后應(yīng)按市場原則進行土地屬性置換。83 3、商業(yè)金融用地、商業(yè)金融用地 商業(yè)軸線主要集中在順德路、新華路北段、中興大街中段、冶金路中段、團結(jié)大街中

4、段，繼續(xù)強化順德路老商業(yè)中心，大型專業(yè)市場主要分布在市區(qū)東北、東南和西北方向，北關(guān)街附近大型市場以小商品經(jīng)營為特色，東南地帶以建筑建材為主，在東二環(huán)與北二環(huán)交叉口西北角以及西北張東村北，布置大型汽車交易市場，北二環(huán)東端北側(cè)布置醫(yī)藥物流中心。9第二部分第二部分 邢臺住宅市場分析邢臺住宅市場分析10一、當(dāng)前整體房地產(chǎn)環(huán)境一、當(dāng)前整體房地產(chǎn)環(huán)境 07年以來，國際環(huán)境、中國房價、油價、物價飛漲，又遇人民幣匯率、勞資調(diào)節(jié)等多種因素的綜合影響下，直接導(dǎo)致大量中小企業(yè)倒閉，不少企業(yè)利潤縮水。于是，不少人情緒悲觀，這是可以理解的。但是不能靜態(tài)地去分析和看待問題，大量中小企業(yè)的倒閉意味著大量中小企業(yè)的誕生，這是

5、符合市場規(guī)律的。08年既是調(diào)整年，也是規(guī)范年，奧運一度成為中國經(jīng)濟走強和房價走高的理所當(dāng)然的“借口”或者是“依據(jù)”，這一點直接反映在人們對于“股市”的期待。同時08是中小企業(yè)走向規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化管理的重要轉(zhuǎn)折年！淘汰一批不符合市場規(guī)律的劣質(zhì)企業(yè)、同時就是對優(yōu)質(zhì)企業(yè)的一種積極扶持和鼓勵。 11 08年末，很多房地產(chǎn)企業(yè)的貸款即將到期，房地產(chǎn)面臨巨大壓力，這將迫使房價更加合理，充分?jǐn)D壓泡沫，這本身是好事情。對于房價下跌的投機利益受損現(xiàn)象，完全不必過于關(guān)注。這部分炒作和投機分子被清出市場，將使中國房地產(chǎn)市場走向理性的春天，光明未來。 宏觀層面上，中國通脹速度將受房價回調(diào)的影響得以抑制，房地產(chǎn)逐

6、步復(fù)蘇，居民消費將逐步提升，股市在調(diào)整過后將逐步走出陰霾。未來五年內(nèi)，中國中小企業(yè)的地位和作用將得以凸現(xiàn)和提升，民營企業(yè)的春天將更加明媚。但沖擊最大的出口和勞動力密集型、資金密集型行業(yè)將在20082010年經(jīng)受烈火洗禮！12 二、邢臺房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢二、邢臺房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢1 1、邢臺市房地產(chǎn)市場穩(wěn)步上升，銷售價格穩(wěn)中有升、邢臺市房地產(chǎn)市場穩(wěn)步上升，銷售價格穩(wěn)中有升2005年上半年，邢臺市新建住宅商品房銷售均價為每平方米1572元，同比增長9.3%，2006年上半年，邢臺市新建住宅商品房銷售均價為每平方米2140元，同比增長13.5%；2007年，在全國房價漲聲一片的宏觀環(huán)境下

7、，邢臺的商品房價格也迅速提升。可以概括為：橋東穩(wěn)步前行橋東穩(wěn)步前行 VS VS 橋西急速突破橋西急速突破，即橋東區(qū)域價格穩(wěn)步前進，而橋西區(qū)域的價格在今年出現(xiàn)了急速增長態(tài)勢，25003100元/的價位成為區(qū)域住宅市場的主流價格水平13 2008年初，拐點論出現(xiàn)后，一度使市場出現(xiàn)觀望，價格逐漸平穩(wěn)，但穩(wěn)中仍有小幅上升，開發(fā)量也在這一年集中釋放，開發(fā)項目主要集中在天一城、秀蘭水榭翰城、燕云臺、陽光印象、金域首府以及橋東部分舊城改造、開發(fā)區(qū)和一些小產(chǎn)權(quán)的村證房。2008年自10月以后，邢臺房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了非常明顯的頹勢，各銷售部來電來訪量以及最終成交量都出現(xiàn)不同幅度的下降，尤其是10月中旬以后開盤銷售

8、的新盤，紛紛打出了超低起價和出乎人們預(yù)期的低價，這無疑增強了絕大部分客戶對于房價即將下降的心理預(yù)期，從而出現(xiàn)越低價越難銷售的惡性循環(huán)。14 2009年的市場形勢可用“峰回路轉(zhuǎn)”來形容，主要在售項目成交量持續(xù)上揚且穩(wěn)定下來，究其原因主要有以下幾點：（一）“三年大變樣”的省內(nèi)政策爆破出一部分剛性需求，首先帶動三級市場升溫，進而二級市場也持續(xù)火爆；（二）經(jīng)濟危機到底對中國老百姓收入的影響到底有多大值得重新認(rèn)識；（三）股市等金融投資領(lǐng)域的崩盤使人們重新把投資注意力集中到了不動產(chǎn)領(lǐng)域；（四）20072010是八十年代生人的結(jié)婚高峰期，而這一批人則是市場化消費的一代，房產(chǎn)同樣以商品房消費為主。152 2、

9、住宅的郊區(qū)化，向城市外圍拓展、住宅的郊區(qū)化，向城市外圍拓展 城市改造導(dǎo)致城市功能更加清晰，交通條件日益改善，邢臺市明確了“東跨北延，西抑南控，西北生活”的城市總體發(fā)展方向，確定了北部地區(qū)以行政、居住、商業(yè)、休閑為主的功能定位，明確了新的城市中心，使城市的重心向西北方向拓展，而在此背景下，西北部的各方面條件得到不斷改善，從而帶動起西北區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展。163 3、前景分析、前景分析 隨著城市改造的深入進行，不少剛性需求被釋放，但是整體上剛性需求在整體中所占的比例確有明顯下降，主要是由于消費群對未來房地產(chǎn)形式及價格的不樂觀所致。同時市場上不適時地出現(xiàn)很多不利好因素，如供給量猛增，則更可能加大人

10、們的觀望情緒。 從需求的角度分析，邢臺的住宅市場較之以前有了較大的飛躍。消費者不單單滿足簡單的居住條件，而是對于產(chǎn)品的品質(zhì)與創(chuàng)新有了一定的要求。隨著邢臺市經(jīng)濟以及居民消費水平的日益提高，具備優(yōu)秀的社區(qū)規(guī)劃、合理的戶型設(shè)計、完善的配套設(shè)施、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理等因素的住宅產(chǎn)品將引領(lǐng)市場，成為今后房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。17從長期角度看，住房消費的巨大能力還有待釋放，房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展應(yīng)有較大的空間，邢臺市房地產(chǎn)市場發(fā)展具有較大的增長潛力。對于未來邢臺房地產(chǎn)市場，我們認(rèn)為會存在以下特點：需求明顯，剛性需求比例下降，市場需求高性價比樓盤，市場競爭將會在一個需求明顯，剛性需求比例下降，市場需求高性價比樓盤，市場

11、競爭將會在一個較高層次展開較高層次展開邢臺房地產(chǎn)市場發(fā)展尚不成熟，開發(fā)商、新項目雖多，代表性項目卻很少；隨著市場競爭的日趨激烈，邢臺市房地產(chǎn)必然向多元化發(fā)展；中高收入階層將會被進步一步細(xì)分，消費需求將會得到進一步的有效滿足；樓盤質(zhì)量及品質(zhì)作為最重要的因素，將成為發(fā)展的重點；中低端樓盤勢力、數(shù)量迅速增大，未來的23年將是中低端樓盤肉搏比拼的一年，而最終勢必將發(fā)展成價格大戰(zhàn)；18大規(guī)模社區(qū)整體開發(fā)已成為發(fā)展趨勢大規(guī)模社區(qū)整體開發(fā)已成為發(fā)展趨勢規(guī)?；_發(fā)可為開發(fā)商帶來最大的市場與利潤；同時，大規(guī)模社區(qū)更容易形成完善的物業(yè)配套，更受消費者歡迎；消費者理性化，對有實力和品牌的發(fā)展商開發(fā)的大型樓盤更加關(guān)注

12、；開發(fā)熱點繼續(xù)向城市西部、西北方向發(fā)展，眾多開發(fā)商合力構(gòu)筑“中央生活區(qū)”；中心城區(qū)大量舊城改造項目爆破出大量新產(chǎn)品供給，但是其整體環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)難以與目前成型的西部、西北部高端生活區(qū)樓盤相比，其分流的客戶資源并非主流客戶；19邢臺房地產(chǎn)市場穩(wěn)步上升，銷售價格穩(wěn)中有升邢臺房地產(chǎn)市場穩(wěn)步上升，銷售價格穩(wěn)中有升邢臺這兩年的城市建設(shè)、商品房、城中村改造、郊區(qū)建設(shè)都在蓬勃發(fā)展。隨著國家房產(chǎn)政策、土地政策、金融政策、貨幣政策的陸續(xù)出臺，土地價格大幅度上升，同時建筑材料物價、住房需求的不斷增長直接導(dǎo)致了房價的上漲，因為土地是一次性不可再生的資源，并且物價也越來越高，綜合起來看，房價將會是穩(wěn)中有升。20三、區(qū)

13、域市場特點三、區(qū)域市場特點橋東區(qū)板塊價格以28003500元/平方米為主（以多層、小高層為主，市場均價范圍）產(chǎn)品特點土地規(guī)模0.6萬84.7萬平方米；以小規(guī)模為主，預(yù)計今年將出現(xiàn)大規(guī)模樓盤容積率在1.182.14左右，個別項目達(dá)到3.44（永康國際公寓）建筑形式多層、小高層為主 少量高層住宅小區(qū)配套除少數(shù)大型社區(qū)配套較完善外，大多由于規(guī)模較小，配套不完善。營銷狀況主要訴求點 周邊配套完善、生活便利，具有價格優(yōu)勢（相對于橋西價格偏低）銷售分析多層銷售較好，小高層、高層逐漸被接受客戶分析來源周邊的企業(yè)、經(jīng)商人員及原有住戶、下縣購房者心理特征此區(qū)域?qū)W校眾多，價格便宜，購物、醫(yī)療場所眾多，生活便利消費

14、特征一次置業(yè)者、二次置業(yè)者走勢分析隨著城市環(huán)境的治理及舊城改造的深入，本區(qū)域房地產(chǎn)市場具有較大的發(fā)展空間21橋西區(qū)板塊價格31004500元/平方米（多層、小高層、高層銷售價格均價范圍）產(chǎn)品特點土地規(guī)模11萬平方米70萬平方米 建筑形式容積率1.23.5左右；多層、小高層、高層、別墅等產(chǎn)品并存小區(qū)配套新開項目較注重景觀規(guī)劃，設(shè)幼兒園、會所、商業(yè)街等；個別項目有社區(qū)醫(yī)院，配套完善營銷狀況主要訴求點重點發(fā)展方向、規(guī)劃好、社區(qū)配套完善、交通發(fā)達(dá)，未來行政、居住中心銷售情況分析熱衷于中小戶型90-130平方米為主客戶分析來源政府機關(guān)、事業(yè)單位公務(wù)員；私企老板；白領(lǐng)階層，周邊縣市富裕人群心理特征改善居住

15、條件為主要特征消費特征大部分是二次、三次置業(yè)者為主走勢分析成交量穩(wěn)定；供應(yīng)量繼續(xù)增大；城市配套更加完善22邢臺市住宅地產(chǎn)供求關(guān)系邢臺市住宅地產(chǎn)供求關(guān)系隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城市化進程的加速，外來人口涌入，附近縣市富裕人口有來邢購房意愿。邢臺消費者有“購房保值”的潛在消費意識，中高收入者都有2套以上的住房，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，這種消費需求仍會加大。受消費觀念影響，人們不太認(rèn)可二手房，寧愿等也要買新房子。不斷出爐的“地王效應(yīng)地王效應(yīng)”誘發(fā)出人們對未來樓價升值的預(yù)期。另外邢臺房地產(chǎn)市場在供應(yīng)結(jié)構(gòu)中有局部失衡現(xiàn)象，表現(xiàn)為：一是高價位、高檔住房在市場供應(yīng)中所占比例逐年較高，而中低價位，普通商品房與經(jīng)濟適用房比例偏

16、小，但市場需求總量卻較高；二是大戶型、大面積住房面積供應(yīng)總量較大，而中、小戶型和中、小面積住房供應(yīng)不足，但需求量很大。23 近年來，邢臺城區(qū)發(fā)展較快，但現(xiàn)狀存在一些問題：城市道路系統(tǒng)不完善，城市基礎(chǔ)配套設(shè)施不足，煤氣熱力排水系統(tǒng)不夠完善。新區(qū)建設(shè)公益性設(shè)施配套滯后，城市舊區(qū)道路狹窄，建筑質(zhì)量差，面貌差，居住環(huán)境差，城市綠地面積少，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量欠佳，“城中村”臟亂差等問題突出。市區(qū)行政區(qū)面積過小，范圍界定不夠合理，屬典型市縣同城。 橋東區(qū)為老城區(qū)，分布一些效益較低的工廠、企業(yè)事業(yè)單位，道路狀況較差，改造困難，一些本地區(qū)居民考慮價格、上班遠(yuǎn)近的問題，會選擇在橋東區(qū)選擇購買房子。 橋西區(qū)作為新區(qū)，政

17、府規(guī)劃的重點區(qū)域，又擁有本市最大的公園橋西區(qū)作為新區(qū)，政府規(guī)劃的重點區(qū)域，又擁有本市最大的公園達(dá)活泉公園，所以近年來幾乎新開的項目都會集中在橋西區(qū)，邢臺大達(dá)活泉公園，所以近年來幾乎新開的項目都會集中在橋西區(qū)，邢臺大多數(shù)人都愿意在橋西區(qū)購房。多數(shù)人都愿意在橋西區(qū)購房。24西北區(qū)域分析：西北區(qū)域分析：該區(qū)域是城市的主要發(fā)展方向，政府規(guī)劃明確了北部新區(qū)以行政、居住、商業(yè)、休閑為主的功能定位，明確了新的城市中心。該區(qū)域自然環(huán)境相對較好，擁有邢臺市最大的公園達(dá)活泉公園。該區(qū)域新開發(fā)了一批新樓盤，居住氛圍較好。該區(qū)域交通比較便利，路面建設(shè)情況較好，不像市中心那樣擁擠。 有需求，但是要清楚客戶需求的是什么樣

18、的產(chǎn)品！有需求，但是要清楚客戶需求的是什么樣的產(chǎn)品！ 地段、特色、性價比地段、特色、性價比25第三部分第三部分 主要在售項目調(diào)研資料（橋西為主）主要在售項目調(diào)研資料（橋西為主）26一、市場競爭情況一、市場競爭情況1 1、0909年主要上市土地供給一覽（部分項目名稱為代用）年主要上市土地供給一覽（部分項目名稱為代用） 272 2、主要在售樓盤經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)對比、主要在售樓盤經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)對比樓盤名稱樓盤名稱占地面占地面積積（畝）（畝）總建面積總建面積（萬）（萬）容積率容積率主力戶型主力戶型面積區(qū)間面積區(qū)間（）（）價格價格（元（元/ /）主要景觀主要景觀樓盤檔次樓盤檔次燕云臺260約502.8二室二廳

19、、三室二廳40-38034004500中式園林高檔麒麟郡100余畝16.74二室二廳、三室二廳80-1203700圍合式庭院景觀中檔金域首府233約402.4二居四居85-1603650中式園林水景中高檔水榭翰城126242.86三室二廳、二室二廳60-220現(xiàn)房：3650期房：3400中式園林水景中高檔28天一城325約5224兩室與三室戶型為主60-135高層3650龍形水系、451棵法國梧桐中高檔永輝巴黎16524.992.25三室二廳二衛(wèi)120141目前推出項目三期，價格未定水系、音樂噴泉、埃菲爾鐵塔、巴黎風(fēng)情高檔盛世愛琴海483.81.18二室二廳、三室二廳85160（85二居，13

20、0三居，三室三廳躍層160）高層：3900多層：4200愛琴海風(fēng)情建筑立面，景觀無特色高檔29永康城市花園65約1224兩室與三室戶型為主75-146高層3100景觀、戶型、運動社區(qū)中檔自然城150232.25三室二廳二衛(wèi)、兩室兩廳兩衛(wèi)94121高層2950多層3250百畝生態(tài)園、教育中檔現(xiàn)代城約100畝303.8二室二廳、三室二廳77121共兩棟公寓一棟：3100一棟：3400城市綜合體中檔陽光巴厘島33二室二廳，三室二廳90180新推11號樓：4500其他4200巴厘島生活，1000畝濱水生態(tài)城高檔303 3、主要在售樓盤建筑形式及車庫、主要在售樓盤建筑形式及車庫車位價格指車位價格指標(biāo)標(biāo)樓

21、盤名稱樓盤名稱建筑形態(tài)建筑形態(tài)建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)車庫車庫車位車位價格價格燕云臺兩梯三戶板式約12萬麒麟郡一梯四戶塔樓金域首府兩梯三戶、四戶板式、板塔結(jié)合水榭翰城兩梯三戶板式8.5萬31樓盤名稱樓盤名稱建筑形態(tài)建筑形態(tài)建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)車庫車庫車位車位價格價格天一城兩梯三戶板式約10萬永輝巴黎兩梯三戶板式盛世愛琴海一梯兩戶板式約12萬北小汪改造一梯兩戶（多層）兩梯三戶（高層）板式32樓盤名稱樓盤名稱建筑形態(tài)建筑形態(tài)建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu)車庫車庫車位車位價格價格永康城市花園兩梯三戶板式約8萬自然城兩梯三戶、兩梯四戶、兩梯五戶板式、塔樓陽光巴厘島兩梯三戶板式8.5萬現(xiàn)代城兩梯八戶塔樓1245678911101

22、217-22232426161513/1432525344 4、 重點樓盤分布重點樓盤分布 陽光巴厘島、陽光印象、麒麟郡、燕云臺陽光巴厘島、陽光印象、麒麟郡、燕云臺 永輝巴黎、金域首府、洪溪書香園、盛世愛琴海、盛世公館永輝巴黎、金域首府、洪溪書香園、盛世愛琴海、盛世公館天一城、永康城市花園、旺城（北小汪改造）天一城、永康城市花園、旺城（北小汪改造） 秀蘭水榭翰城、現(xiàn)代城（韓演莊改造）、張家營改造、秀蘭水榭翰城、現(xiàn)代城（韓演莊改造）、張家營改造、作品別墅作品別墅35二、重點競爭樓盤調(diào)研分析二、重點競爭樓盤調(diào)研分析 燕云臺燕云臺36 投資商:河北天廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 發(fā)展商:河北天合房地產(chǎn)開發(fā)有

23、限公司項目位置:河北邢臺市團結(jié)西大街金海港大酒店東(原炮團)，泉南西大街，鋼鐵北路，團結(jié)西大街，愛民路圍和區(qū)域。產(chǎn)品情況占地269畝，總建筑面積約50萬平米，容積率 :2.8共計26棟，20棟高層、小高層，6棟花園洋房。37一期推售的樓座（600套左右） 樓號樓號層數(shù)層數(shù)產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型目前銷售情況目前銷售情況617.5兩梯四戶，其中1、2單元為內(nèi)部購買，未上市。3單元戶型為：87平米、148平米4單元戶型為：148平米、141平米售罄1127兩梯四戶設(shè)計；1、2單元戶型分別為：面積110平米，中間戶為77平米。110平米 剩余房源20層以上77平米 剩余房源為15層以上1717.5三梯兩戶設(shè)

24、計；1、2、3單元戶型為：108平米和184平米108平米 剩余房源為13、 14層184平米 剩余房源5、6、7層 212910、7、101、3單元為10層，2單位為7層；兩梯兩戶設(shè)計；各單元面積為：140平米；剩余房源不多3217.5三梯兩戶，戶型為122平米三居內(nèi)部銷售，未上市，已售罄3724兩梯四戶設(shè)計；1、2單元戶型分別為：面積110平米，中間戶為77平米。110平米 剩余房源20層以上77平米 剩余房源為15層以上38 價格制定： 同一樓層同戶型價格沒有太大差異，基本相同，樓頭便宜2030元左 右，層差在3050元不等。 地下車位，目前價格未定，暗訪銷售人員，預(yù)測車位價格為12萬左

25、右。39 目前銷售狀況：目前銷售狀況： 本樓盤進入到2010年3月份，由于市場上市量激增，加上項目本身價格比較高，銷售情況與2009年年底相比，出現(xiàn)下滑，根據(jù)售樓人員介紹，截至到3月17日，銷售約十余套房源，基本為三室（130平米左右）、兩室（90平米左右）。 購房人群分析：購房人群分析： 職業(yè)：醫(yī)生、煤礦企業(yè)主、高級白領(lǐng)、中高層公務(wù)員 年齡：3545 購房需求：多為二次以上置業(yè)，改善居住環(huán)境，看重項目區(qū)位及品質(zhì)40優(yōu)勢：優(yōu)勢：地理位置優(yōu)越，處于新城市中心，周邊生活配套齊全，交通便利周邊配套較完善，生活氛圍、文化氛圍較濃厚；項目距離市中心商業(yè)區(qū)較近，購物消費較方便；開發(fā)商具有經(jīng)濟實力，整盤操作

26、手法在邢臺屬于前列；戶型種類多選擇范圍大。劣勢：劣勢：開發(fā)商欠缺創(chuàng)造高品質(zhì)樓盤的經(jīng)驗；項目前期運作中曾出現(xiàn)過較多的問題。41秀蘭水榭翰城秀蘭水榭翰城 基本情況基本情況 開發(fā)公司：河北秀蘭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（保定） 建筑設(shè)計：北方綠野建筑設(shè)計公司 綠化率：40%42產(chǎn)品情況產(chǎn)品情況項目占地面積：126畝，總建筑面積：24萬平米，其中包括1.3萬平米商業(yè)，整個小區(qū)共2000套19棟高層：18F，25F，26F面積60-170平米由建設(shè)大街的延長線把小區(qū)分為南北兩區(qū)，建設(shè)大街延長線街寬5米，樓間距80米，由南到北三個水系。南區(qū)8棟樓， 6棟25層，2棟18層，目前銷售兩棟北區(qū)11棟樓， 2棟18層，

27、4棟26層，5棟25層，目前銷售兩棟配套有建設(shè)路延長線兩邊的商業(yè)街，自設(shè)有幼兒園，周邊有郭守敬小學(xué)，五中。43銷售情況銷售情況目前項目銷售1#、2#、5#、6#共四棟24層高層，其中今年交房的樓座均價為3650元平米左右，2011年年底交房的均價為3400元平米左右，層差2030元，銷售價格上浮的幅度最小，截至目前的銷售情況，15層以上基本銷售完成。 購買人群情況購買人群情況主要購買人群為附近人群，工薪階層、白領(lǐng)等，其中煤礦企業(yè)主、教師等為二次置業(yè)；購買因素：區(qū)位、價格、戶型等。44優(yōu)勢：優(yōu)勢：項目周邊生活配套設(shè)施較完善，有永輝花園、在水一方、冶金和邢鋼等大型社區(qū)或企業(yè)，為該項目提供了潛在客源

28、；周邊高檔餐飲娛樂設(shè)施較多有利于該項目提升自身形象；項目是橋西區(qū)南部在售為數(shù)不多的大型中高端樓盤，比西北眾多樓盤的競爭壓力相對較小，客戶群較穩(wěn)定；定位中高檔樓盤，前期宣傳到位；從位置角度而言，對我司開發(fā)的項目基本上不會構(gòu)成太大威脅。劣勢：劣勢：此項目地塊離鐵道較近，居住品質(zhì)相對低；土地成本高，小區(qū)容積率較高，建筑密度大，居住舒適度較差。同時土地成本過高影響其價格調(diào)整空間，其價格必然居高不下，銷售壓力很大；該項目坐落的地段不是邢臺城區(qū)主要的發(fā)展方向，這不利于提升該項目的檔次；非本土開發(fā)商，認(rèn)可度相對較低，年前傳出的保定秀蘭地產(chǎn)倒閉的消息對其銷售會帶來不小的負(fù)面影響。45天一城天一城46位置：新華

29、北路與中華大街交叉口開發(fā)商：河北家樂園房地產(chǎn) 策劃推廣:今久傳播47產(chǎn)品情況產(chǎn)品情況 占地325畝，規(guī)模約52萬（商用建面約為19萬平方米,住宅面積約為33萬平方米）容積率 2.4，綠化率：35% 初期規(guī)劃共37棟，多層7棟，小高 8棟11F，高層6棟 16F，5棟25F，全景洋房6棟11F，花園洋房5棟，共計25棟電梯樓 戶型：1居50，2居60-80，3居90-135，另外部分4居。 園林特點：龍形水系及拖拉機廠內(nèi)原有的451棵法國梧桐48銷售情況銷售情況 住宅目前在售15號樓，2008年開盤，1到11、 13、 26 、 18、19號樓售罄，12、16、17號樓正在接受咨詢，價格未知，通

30、過調(diào)查了解，本月截止16日銷售約13套。購買人群情況購買人群情況高收入人群：高級白領(lǐng)、醫(yī)生、企事業(yè)單位中高層購買因素：屬于當(dāng)?shù)貐^(qū)位、規(guī)模、戶型等49優(yōu)勢：優(yōu)勢：本項目位置優(yōu)越，周邊超市、醫(yī)院、銀行等生活配套一應(yīng)俱全。公共交通便捷，有多路公交路線途徑本項目。戶型面積適中，對購房群有一定吸引力。從位置角度而言，對本案不會構(gòu)成太大威脅。劣勢：劣勢：商業(yè)配套較多，物業(yè)形態(tài)混雜，居住環(huán)境嘈雜。臨近火車道影響小區(qū)整體環(huán)境。開發(fā)商做商業(yè)經(jīng)營為主，對于住宅房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)度相對較差。項目周邊都是舊城區(qū)，不利于提升該小區(qū)整體品質(zhì)。50金域首府金域首府基本情況基本情況項目地址：迎賓路與鋼鐵北路交叉口東南 開發(fā)商：

31、河北萬峰房地產(chǎn)有限公司占地規(guī)模：233畝，建筑面積：40萬平方米，容 積 率：2 .05 推廣主題：百年榮耀 首府世家 形象定位：40萬平方米5星級住區(qū)51產(chǎn)品情況產(chǎn)品情況物業(yè)類型：共25棟樓，其中20棟高層，1棟商務(wù)樓（小戶型公寓），4棟獨棟別墅（非賣品）目前一期和二期主要以85-101二室二廳和96137的三室二廳為主，二期內(nèi)有一部分大戶型，即園區(qū)正中央的11（樓王），戶型基本上是170-190四室二廳。項目規(guī)劃及配套：建有大型地下停車場，車位數(shù)量高達(dá)1600個；小區(qū)配有邢臺西北區(qū)域唯一的五星級酒店，國際三語幼兒園52銷售情況銷售情況 項目2009年9月19日二期開始售卡，20000元一張

32、卡，9.1910.18購卡屆時選房可優(yōu)惠150元/平米，10.19-開盤間購卡屆時選房可優(yōu)惠120元/平米。 目前銷售與2009年年底相比，銷量下滑，目前采取的優(yōu)惠活動為貸款優(yōu)惠1%，一次性優(yōu)惠2%，截止今年3月15日，3月份銷售房源14套。購房群體情況主要客戶群：周邊人群、教師、煤礦企業(yè)中高層。 53優(yōu)勢優(yōu)勢產(chǎn)品及景觀規(guī)劃方面做的不錯，低密度，大量水系景觀，樓間距較大，社區(qū)內(nèi)環(huán)境很好；項目周邊緊鄰高檔住宅小區(qū)，可提升本項目的品質(zhì)，發(fā)展前景可觀；戶型適中，消費群體范圍廣；小區(qū)車位配比接近1：1，對購房群有一定吸引力；政府規(guī)劃西北新區(qū)發(fā)展前景適合居住，本項目周邊緊鄰四個公園。劣勢劣勢周邊成熟的配

33、套設(shè)施暫不完善，客戶反映地段相對較偏；開發(fā)商萬峰地產(chǎn)由于前期項目萬峰名筑的交房出現(xiàn)了大量建筑質(zhì)量問題而受到較大的負(fù)面影響；五星級酒店的配備對該項目的良性運作有很大的壓力，甚至產(chǎn)生負(fù)作用；開發(fā)商以礦業(yè)起家，而且是最主要的資金來源，國家對礦業(yè)的政策變動可能影響其項目資金周轉(zhuǎn)；開發(fā)商的非專業(yè)性會影響項目的操作水平。54盛世愛琴海盛世愛琴海55基本情況基本情況位置：健康路以南，公園東街以西約50米（不臨公園東街）占地面積：48畝 總建面積：38700平米，320套房 容積率1.17 56產(chǎn)品情況：產(chǎn)品情況：共10棟樓，最北側(cè)3棟9+2小高層，2棟5+1多層花園洋房，5棟4+1多層花園洋房，均是一梯兩戶

34、，整個小區(qū)合計320戶，全地下停車。項目定位檔次較高，但是景觀、戶型沒有什么特色，僅以愛琴海風(fēng)情作為包裝概念，外立面比較清新，貼合項目的風(fēng)格定位。57目前銷售情況：目前銷售情況：本項目從2009年10月10日開盤，截止目前，剩余70套左右，由于目前剩余產(chǎn)品戶型偏大等因素銷售遲緩，其中130平米左右三室戶型基本銷售完成，85平米兩室戶型銷售70%左右，160平米戶型銷售率不超過30%。購買人群情況：購買人群情況：當(dāng)?shù)匕最I(lǐng)階層、生意人等購買因素：戶型、景觀等。58優(yōu)勢優(yōu)勢多層產(chǎn)品在當(dāng)前的市場上相對稀缺地段被永輝巴黎和天廈嘉園所圍合，處于成熟的居住氛圍之中距離達(dá)活泉公園非常近戶型設(shè)計比較好，復(fù)合目前

35、市場主力需求，一梯兩戶，戶型方正、通透。劣勢劣勢項目規(guī)模小，社區(qū)配套不夠豐富整體感覺產(chǎn)品無太大亮點，無特色59永輝巴黎永輝巴黎基本情況基本情況樓盤地址：邢臺市公園東街與豫中西路交叉口投資商：香港永信國際發(fā)展有限公司 開發(fā)商：邢臺市永輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)公司：邢臺永輝物業(yè)管理有限公司 項目占地：10.988公頃 建筑面積：24.99萬平方米容積率：2.25 建筑密度：24.76% 綠化率：35% 車位比：1：0.5項目定位：成功人士的家園配套設(shè)施：30000平米的巴黎風(fēng)情商業(yè)街、獨立會所、幼兒園周圍環(huán)境：地處規(guī)劃中邢臺市行政區(qū)，東臨公園東街、東邊對面為“巴黎風(fēng)情商業(yè)街”，向西與“天闊上城”

36、“鴻溪書香園”“歐洲風(fēng)情商業(yè)街”相望。60產(chǎn)品情況產(chǎn)品情況一期有32棟樓 包含高層、小高、多層及聯(lián)排別墅，1萬多平米廣場，5.8萬商業(yè)，一期開發(fā)16棟， 5棟多層 56F小高11棟12F 板樓。戶型方面2室105平米左右，3居 121-180平米，4室165-401平米左右，別墅 400平米左右共8套。二期開發(fā)16棟高層。目前一期、二期基本銷售完畢，三期兩棟高層正在咨詢中，價格未定。建筑特點：入口有音樂噴泉 歐式建筑 紅與白 板式 紫磚項目配套：幼兒園、銀行、沿街商業(yè)、購物中心、休閑廣場、中央公園、社區(qū)會所、園林水系、音樂噴泉周邊配套：追光小學(xué)、雙語學(xué)校；邢臺醫(yī)專附屬醫(yī)院（在建），達(dá)活泉公園。

37、61優(yōu)勢：優(yōu)勢：大型中高檔社區(qū)，配套完善，法蘭西景觀設(shè)計獨特，提升樓盤檔次；社區(qū)內(nèi)部注重景觀環(huán)境的營造，300多米長水系設(shè)置對缺水城市的客戶具有一定的吸引力；獨特的觀光電梯，是該小區(qū)一大亮點；開發(fā)商及其物業(yè)在邢臺業(yè)內(nèi)具有良好的口碑，對該項目銷售進度有一定的促進作用。劣勢：劣勢：園區(qū)密度較大，居住的舒適度相對較低。62北小汪改造（三亦潤城）北小汪改造（三亦潤城）基本情況基本情況位置：泉北大街與興達(dá)路交叉口西北角東南角兩塊地及往北的一塊獨立地塊。占地300畝左右，總建筑面積50萬平米，包含10萬平米回遷。計劃首批房源推出北側(cè)的單獨地塊，產(chǎn)品類型以小高和7層帶電梯的花園洋房為主，戶型以85平米二室二

38、廳，105120平米三室二廳為主，戶型產(chǎn)品符合當(dāng)前市場銷售主流。此項目定位中高端，體量龐大，產(chǎn)品類型非常豐富，涵蓋了大量的多層電梯洋房、高層、小高層，戶型設(shè)計不錯，會對市場造成一定沖擊！目前項目未開盤，價格未定。63優(yōu)勢優(yōu)勢地段優(yōu)越，臨達(dá)活泉公園很近，交通便利，整體環(huán)境很好；周邊聚集了天廈嘉園、濱河家園、永康城市花園、警盾家園、永輝巴黎等中端、高端社區(qū)，形成了除西北之外另外一個集中居住區(qū)；此區(qū)域內(nèi)較西北區(qū)域競爭相對較弱；50萬平米大盤，規(guī)模優(yōu)勢明顯；劣勢劣勢1、區(qū)域認(rèn)可度相對較低，不是人們認(rèn)可的邢臺高端居住區(qū)，這一點從永康城市花園的銷售價格和銷售速度很明顯可以看出來；2、距離鐵路較近，影響品質(zhì)

39、；3、項目基本上接近于橋西和橋東之間，但是目前兩大區(qū)域供給量都非常巨大而且呈現(xiàn)越來越大的局面，從這種意義上說此項目居于一個較尷尬的地段，價格提升難度不小。64現(xiàn)代城現(xiàn)代城基本情況基本情況現(xiàn)代城位于邢臺建設(shè)西大街，由河北省邢臺市景城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建造，照搬北京三里屯的規(guī)劃開發(fā)建造現(xiàn)代城（韓演莊城中村改造項目，拆遷面積9.8萬平方米，拆遷工作完成，300戶中160戶已搬進一期回遷樓），總占地100余畝，總建筑面積30萬平米，是集soho公寓、開放商街、寫字樓、酒店、住宅于一體的大型商住綜合項目。 一期包括多層回遷及soho公寓兩座及一條商業(yè)街區(qū)（三種立面景觀），二期為兩座soho，一座寫字

40、樓，一座公寓酒店，住宅等。 65產(chǎn)品情況產(chǎn)品情況商業(yè)街為10800平仿三里屯商業(yè)街（四層），剪力墻結(jié)構(gòu)以30平米為單位，自由組合拆分，Soho兩座，16號樓23層兩梯八戶，戶型為單層52.08的躍層9套，77.32一戶，80.74兩戶，121.34兩戶，121.43一戶，95.01一戶。15號樓23層兩梯八戶，80.61兩戶，120.05兩戶，93.75兩戶，42.59兩戶。 66銷售情況銷售情況由于均價在31003300，價格低銷售速度塊。開盤需求集中在80-100之間，其中80小戶最暢銷，南向戶型80最受歡迎。本項目從去年下半年開始銷售，截至到目前，銷售率在75%以上，16層以上基本銷售完

41、畢，其他樓層剩余不多。購房群體情況購房群體情況以中青年為主，白領(lǐng)階層、企事業(yè)單位等人群。購房因素：價格、區(qū)位、潛力。主要購房用途：投資 67優(yōu)勢：優(yōu)勢：周邊有八中等多個學(xué)校、鋼化小區(qū)、邢鋼宿舍等多個住宅小區(qū)，有龐大的消費人群。旁邊有一條集市，已形成此地的消費習(xí)慣。項目價位、戶型面積有一定的優(yōu)勢，利于投資。劣勢：劣勢：兩梯八戶，有純陰面戶型，非常不利于銷售。68陽光巴厘島陽光巴厘島基本情況基本情況陽光巴厘島位于八一大街與太行路交匯處，由邢臺市品牌公司凰家地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建造，本項目原味移植印尼巴厘島最美風(fēng)情?？偨ㄖ娣e17萬平米，采用“一軸、兩點、多庭院的整體規(guī)劃理念，布局5棟別墅、3棟度假

42、式洋房和7棟公園觀景洋房，擁有27000平米巴厘島風(fēng)情園林，3多處特色景觀。 69產(chǎn)品情況產(chǎn)品情況陽光巴厘島高層為兩梯三戶，主要戶型為兩室兩廳兩衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)，戶型區(qū)間為90180，其中以130平米左右三室兩廳為最暢銷戶型。 70銷售情況銷售情況陽光巴厘島均價已經(jīng)突破4000元/平米，最近推出11號樓樓王，均價達(dá)到4500元/平米，由于其獨特的景觀及產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)越，受到當(dāng)?shù)馗叨巳巳簹g迎，目前銷售15、16號樓及11號樓，其中15、16號樓銷售率達(dá)到60%左右，11號樓銷售率約20%左右。購房人群情況購房人群情況煤礦主、中高層公務(wù)員、醫(yī)生、企業(yè)主多為二次置業(yè)以上人群，崇尚高貴生活。 71優(yōu)勢：優(yōu)

43、勢：項目為巴厘島風(fēng)情，內(nèi)部景觀展現(xiàn)東南亞風(fēng)情，獨特的規(guī)劃理念受到當(dāng)?shù)厝说淖放酰换思业禺a(chǎn)在當(dāng)?shù)厥敲餍堑禺a(chǎn)企業(yè)，信譽度很高；建筑產(chǎn)品設(shè)計新穎，轉(zhuǎn)角陽臺，利于觀景。劣勢：劣勢：價格偏高，不是大眾樓盤，客戶有很大的局限性。 72三、橋西區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的特點分析橋西區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的特點分析 1 1）、產(chǎn)品分布特點）、產(chǎn)品分布特點 據(jù)市場調(diào)查統(tǒng)計顯示，目前高品質(zhì)樓盤集中于政府重點發(fā)展的西北部區(qū)域，這些中高檔樓盤的出現(xiàn)，使本區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)提升了一定的檔次。2 2）、建筑形式分析）、建筑形式分析 受市區(qū)土地稀缺性的影響，高層、小高層小區(qū)主導(dǎo)了市場，多層住宅在市場中漸漸淡出，消費者逐漸接受小高層、高層住宅。目

44、前在售、在建的項目主要以小高層和高層為主，建筑形式以板樓為主，塔樓與點式并存。 733 3）、戶型分析）、戶型分析據(jù)調(diào)研分析，消費者理想的戶型為兩室、小三室及三室，面積在90-130平米之間。一方面受生活水平提高的影響，另一方面受家庭人口結(jié)構(gòu)影響，市場對二、三居室的需求在短時間內(nèi)不會發(fā)生改變。中小戶型在近幾年仍占市場主導(dǎo)地位。4 4）、產(chǎn)品配套）、產(chǎn)品配套 新開發(fā)項目的硬件環(huán)境有待提高，除了路網(wǎng)，別的市政配套比較欠缺；新開發(fā)的項目本身配套日益完善，學(xué)校，會所、活動場地、商業(yè)網(wǎng)點、社區(qū)醫(yī)院、地下車庫等配套日趨完善； 物業(yè)管理水平有較大提高，物業(yè)管理由單一型向多元化轉(zhuǎn)變； 745 5）、營銷分析）

45、、營銷分析 大部分為期房發(fā)售，設(shè)售樓部、沙盤等；宣傳手法愈加豐富，全面利用售樓部、戶外廣告、平面廣告、電視廣告、電臺廣告、立面廣告（燈箱、道旗）、營銷活動、宣傳品等各種宣傳工具及途徑； 中高檔樓盤宣傳品制作比較講究、更注重細(xì)節(jié) 售樓人員統(tǒng)一著裝，專業(yè)水平、整體素質(zhì)比較高。75通過調(diào)查走訪，目前整個邢臺市在售及將要開售的樓盤已經(jīng)超過二十個，并且樓盤的體量朝大規(guī)模方向發(fā)展，尤其是三年大變樣的不斷開展，城中村拆遷改造，勢必造成大量樓盤集中上市的局面，競爭愈加激烈，通過預(yù)測分析，2010年樓盤上市量將遠(yuǎn)超于2009年，現(xiàn)階段，大部分樓盤出現(xiàn)銷售遲緩、購房者持幣觀望的跡象，如何在適當(dāng)時機推出樓盤、快速消

46、化成為樓盤銷售的關(guān)鍵！ 總結(jié)總結(jié)761、邢臺市公寓市場概述邢臺市公寓市場基本處于初始階段，是近兩年剛剛出現(xiàn)的新產(chǎn)品，目前已售和在售產(chǎn)品比較少，小戶型產(chǎn)品60-80去化較快，需結(jié)合09年市場火爆的時間節(jié)點與其項目去化較快的特殊因素（甜橙的市場時機以及現(xiàn)代城的地緣特性等）同時考慮。公寓價格基本與同等區(qū)域住宅價格持平。四、公寓市場研判四、公寓市場研判772、主要公寓類產(chǎn)品研判甜橙國際甜橙國際o項目位置：新華南路與西大街交叉口東南角o開發(fā)商：河北玉麟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 o物業(yè)類別：SOHO公寓 o經(jīng)濟數(shù)據(jù)：總建筑面積5萬平米o綜合規(guī)劃：現(xiàn)代公寓與SOHO辦公完美結(jié)合，居住、投資、辦公同時擁有。 787

47、9海大商務(wù)廣場海大商務(wù)廣場o項目位置：團結(jié)東大街335號o開發(fā)商：河北海大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 o物業(yè)類型：高檔寫字間、酒店式公寓、酒店、大型商業(yè)賣場、金融服務(wù)機構(gòu)。80現(xiàn)代城現(xiàn)代城o項目位置：建設(shè)西大街1號o開發(fā)商：邢臺景城房地產(chǎn)開發(fā)公司 o物業(yè)類別：商業(yè) 公寓o經(jīng)濟數(shù)據(jù)：建筑面積30萬平方米o綜合規(guī)劃：一期兩座soho，一座開放街區(qū)81 邢臺市公寓產(chǎn)品分析總結(jié)：邢臺市公寓產(chǎn)品分析總結(jié)：通過對整體邢臺市公寓產(chǎn)品已售和在售調(diào)研及市場分析，邢臺市公寓市場有以下幾個特點：1）已售、在售公寓大多沒有給公寓進行主題定位包裝，造成公寓給人的感覺就是普通住宅，沒有形成自己的特色；2）整體市場公寓戶型設(shè)計以中

48、小型戶型為主，能夠在短時間得到人們的認(rèn)可；3）邢臺公寓類產(chǎn)品選址位置較好，基本都選擇于城市比較繁華或重要地段，利于產(chǎn)品快速去化。82 邢臺市公寓產(chǎn)品未來發(fā)展趨勢預(yù)測：邢臺市公寓產(chǎn)品未來發(fā)展趨勢預(yù)測：1）隨著邢臺市房地產(chǎn)價格不斷上漲，小戶型產(chǎn)品將受到市場追捧，尤其是公寓類產(chǎn)品，在未來幾年，公寓類產(chǎn)品在市場能夠得到較大的發(fā)展；2）公寓類產(chǎn)品可投資、自住、辦公，增加了使用功能，發(fā)展?jié)摿薮螅?）現(xiàn)代城項目推行的先進理念，在一定程度上刺激邢臺市公寓的發(fā)展。83 第四部分第四部分 住宅消費者分析住宅消費者分析84 一、邢臺市住宅的主力消費群為：一、邢臺市住宅的主力消費群為：行政機關(guān)事業(yè)單位職工、高級白領(lǐng)

49、、私企業(yè)主、個體工商戶、煤礦行政機關(guān)事業(yè)單位職工、高級白領(lǐng)、私企業(yè)主、個體工商戶、煤礦中高層干部、一部分相對收入較高的工薪階層；中高層干部、一部分相對收入較高的工薪階層；41.2%為國有企業(yè)，13.2%為集體企業(yè)，工作比較穩(wěn)定，有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)；另外有23.7%的私營企業(yè)和6.1%的外資企業(yè)，此類人群的后期經(jīng)濟增長較快，潛力巨大。這部分消費群體，對住所的環(huán)境、物業(yè)、配套，對房間的朝向、戶型，對居住的舒適度、安全性都有要求。85消費者特點：消費者特點：邢臺人有較為明顯的地域情結(jié)，現(xiàn)居住在橋西的人們對達(dá)活泉附近的居住環(huán)境較為認(rèn)可；在消費心理上對價格、地理位置、戶型設(shè)計等因素較為敏感；對戶型設(shè)計要求在

50、不斷提高，看重生活舒適度；隨著媒體渠道的不斷增加，客戶了解購房信息的途徑雖然越來越廣泛，但是往往反饋率也就日漸下降，目前邢臺的高反饋宣傳手段以報紙廣告、短信息為主，戶外廣告、道旗、車體廣告、地方電視等傳媒僅僅作為輔助； 86對購買的房屋，希望能夠體現(xiàn)大都市的感覺；投資意識不強，在資金允許情況下更傾向于一次性付款、分期付款或者多付首付款。但是由于房價上漲目前銀行按揭占的比例大幅增長，已經(jīng)占到了絕對主力，通過對幾個項目統(tǒng)計，銀行按揭占到全體購房客戶的70%76%；受到整體經(jīng)濟危機和房地產(chǎn)危機的影響，目前消費者最關(guān)注的點已經(jīng)集中在性價比和投資的安全性上，即開始更重視開發(fā)商的品牌；現(xiàn)住房有37.5%為35年房齡，3年以下房齡的占14.3%，58年房齡占26.8%，810年占13