我國房地產金融風險及其防范講課講稿

1、我國房地產金融風險及其防范我國房地產金融風險及其防范劉海生張坤(中央財經大學，北京，100081)02中圖分類號：F12住4文獻標識碼:A文章編號:1006 一 4117(2007)04 0029 .一、我國房地產金融制度變遷在我國進行改革開放以前，我國房地產金融的發(fā)展一直處于被抑制狀態(tài)可以說，我國房地產金融的發(fā)展，是伴隨我國改革開放的深入，城市住宅制度與土地使用制度的改革。 筆者認為，我國房地產金融發(fā)展主要經歷兩大變遷。第一次變遷，從1978年到1998年。這一階段，我國房地產金融處于起步并緩步成長狀態(tài)。1979年，中央決定 將基本建設投資由財政撥款改為銀行貸款，標志著房地產金 融的誕生。1

2、994年，國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革 的決定提出“全面推行住房公積金制度”。1997年，中國 人民銀行頒布了個人住房擔保貸款管理辦法，為商業(yè)銀 行積極開展個人住房貸款業(yè)務創(chuàng)造了條件。可以說，這階段 是政策性房地產金融占據重要地位。第二次變遷，從1998年開始至今，這一階段是我國房地產金融處于快速發(fā)展的狀態(tài)。1998年，中國人民銀行允許所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)對所有普通商品住房開展購房貸款業(yè)務。同年，建行開始實行個人購房貸款按揭。2002年，發(fā)布了關于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知，重申和明確了商業(yè)銀行開展住房金融業(yè)務應共同遵守的有關規(guī)定，從而對防 范信貸風險，促進住房金融業(yè)務快速、健康、規(guī)范發(fā)展起了

3、 積極的作用。二、我國房地產金融發(fā)展存在的主要問題我國房地產金融起步較晚，發(fā)展時間較短，再加上我國 房地產金融體制不完善，房地產金融市場不大規(guī)范，使得我 國房地產金融在快速發(fā)展的同時也出現(xiàn)了不少問題。（一）房地產信貸結構不合理由于長期受我國福利分房制度和金融機構傳統(tǒng)經營模式的影響，金融機構對房地產業(yè)的投資中建設貸款與消費 貸款比重失調，形成重生產、輕消費的投資格局，加L銀行的投資取向一直偏重于房地產的開發(fā)建設，貸給開發(fā)商 的住房建設貸款額度遠遠大于貸給個人購房的住房消費的 額度。（二）房地產金融市場資金來源結構單一從銀行系統(tǒng)風險集中以開發(fā)投資資金來源結構看，房地產開發(fā)的融資渠道仍以國內銀行貸款

4、、自籌資金和其他資金來源為主。2004年房地產開發(fā)資金共籌措171688億元，其中第一人資金來源為“定金和預收款”，達到73953億元，比仁年增長444%，占房地產開發(fā)投資資金來源的431%:第二大資金來源是房地產開發(fā)企業(yè)自籌資金為5207石億元，增長了 38%，占全部資金來源的303%:第三大資金來源是銀行貸款為31584億元，增長了 05%，占資金來源的18.4%（三）房地產金融市場信息不對稱性問題信息不對稱是一個很普遍的現(xiàn)象，房地產投資也不例外。房地產項目經營周期長、技術要求高且市場變化快，更加重了信息的不對稱。信息傳遞機制不完善和個人誠信 制度的缺乏使得銀行在與房地產開發(fā)商和購房者之間

5、的信 息博弈中處于劣勢，銀行無法對房地產投資項日的預期效 益和潛在風險進行全面評估。三、我國房地產金融風險內部防范（一）實行融資渠道多元化，提高房地產金融資源的利用效率通過實行房地產融資渠道多元化，實現(xiàn)資金來源多元化，以分散日趨嚴重的房地產金融風險。1可以大力推動房地產證券化，向社會公眾募集開發(fā)資金。它一方面將降低 銀行信貸風險，另一方面在為資本市場增添交易品種的同 時，為市場輸送源源不斷的資金。2.建立房地產投資基金組 織，吸收長期資金來投資于房地產業(yè)。3.將保險資金引入房 地產融資市場，擴大房地產業(yè)的融資渠道。 4鼓勵房地產企業(yè)發(fā)行公司債券，吸引社會剩余資金投資房地產業(yè) ：大力推行融資租賃

6、方式，建立抵押資產管理公司。5積極穩(wěn)妥地發(fā)展住房公積金貸款。要充分利用公積金貸款具有政策 補貼、利息低的特點，以滿足低收入居民的購房需要。（二）提高銀行貸款管理水平，加強房地產開發(fā)商的貸款程序管理加強商業(yè)銀行貸款管理，建立健全房地產金融業(yè)務內控制度，規(guī)范對房地產業(yè)的授信與貸款管理。在開發(fā)貸款 的發(fā)放與管理上，主要是商業(yè)銀行必須清醒認識到房地產 貸款并不是無風險或者絕對的風險業(yè)務，加強項目的貸前 調查，做好貸前項目評估。在審批按揭貸款時，嚴格按操 作規(guī)程，重點審查購房人購房能力，確保購房行為的真實 性和購房供款能力，對開發(fā)商的資質以及開發(fā)商提交的個 人住房按揭材料進行嚴格審查，仔細辨別申請材料的

7、真 偽，杜絕不符合規(guī)定的開發(fā)商套取貸款和“假按揭”現(xiàn)象 的發(fā)生。貸后檢查要強調貸款資金用途的監(jiān)控，應按照協(xié) 議簽訂時房地產商自籌資金應該到位的比例情況，逐步允 許企業(yè)從貸款賬戶劃轉信貸資金投人使用。對發(fā)放的貸款 實行全過程動態(tài)監(jiān)控。在發(fā)放開發(fā)貸款之后，應當根據項 目進度情況，分期將貸款劃入借款人賬戶，定期對借款人 執(zhí)行借款合同情祝、貸款使用情況及借款人的經營情況進 行跟蹤調查和檢查。（三）建立和完善個人住房貸款保險制度保險介入住房貸款是適應個人住房貨幣化改革、規(guī)避商業(yè)文化財金視點2007年4月市場風險的客觀需要。目前有關個人住房擔保貸款的保險 業(yè)務并不不多。因此，建立一套完整的個人住房貸款保險

8、 制度尤為重要。房地產金融機構應當與保險公司緊密配合, 形成貸款與保險配套服務的運作機制。應加大住房貸款保 險業(yè)務的宣傳力度，將辦理個人住房貸款詳細介紹給社會 公眾。（四）全方位促進社會信用制度的建立與健全信息傳遞機制通過社會信用制度，對個人及企業(yè)的資信狀況，有效 避免信息不對稱現(xiàn)象的發(fā)生，從而可以有效地防止“道德 風險”。加快建立企業(yè)信用評估制度和個人資信評估制度， 為商業(yè)銀行提供較為真實的借款人信用檔案，為商業(yè)銀行 選擇借款人提供較為有效的參照系。為此，應盡快建立和 完善企業(yè)信貸登記系統(tǒng)和個人信用監(jiān)控、預警和征信系統(tǒng)， 對個人信用、企業(yè)信用狀況進行追蹤調查以及通過現(xiàn)代網 絡技術，實現(xiàn)各部門

9、對企業(yè)和個人的信息資源共享。以及 對有不良信用記錄的開發(fā)商和個人進行通報，采取聯(lián)合制 裁，限制其資金融通。（五）建立健全房地產金融的相關法律制度完善的法律法規(guī)體系是促進房地產金融健康發(fā)展的基本保障?？傮w上可為四個層面:1.要從加強金融機構資金監(jiān) 管力度的角度，出臺專門的監(jiān)管規(guī)定和辦法；2要從建立健全房地產抵押貸款債券發(fā)行和轉讓制度、房地產投資基金 制度以及房地產企業(yè)上市、退市制度的角度，并有必要出 臺相應部門規(guī)章或實施辦法。3要從完善房地產金融領域的擔保體制以及個人信用制度的角度，修改和完善擔保法、 保險法，以及盡早將信用立法提 h議程。4.要從降低貸款申請人負擔以及公平合理的角度，完善現(xiàn)有財

10、產保險制 度，增加住房抵押保險的種類、修改條款、合理制訂保險 費的金額、繳費方式以及關于退保的規(guī)定。(六) 建立全方位的監(jiān)管體系與加大金融監(jiān)管力度政府應建立起多元化、全方位的金融監(jiān)管體系，加大對房地產金融的監(jiān)控力度，確保商業(yè)銀行的安全、穩(wěn)定、高效運行。從監(jiān)管的方式來講，1要系統(tǒng)研究國內外房地產業(yè)的行情和商業(yè)銀行房地產金融風險情況，制定正確的監(jiān) 管方針和策略。2.要強化對房地產金融業(yè)務的監(jiān)管。要把房 地產金融監(jiān)管放在重要位置上對待，定期和不定期對商業(yè) 銀行進行現(xiàn)場和非現(xiàn)場檢查。檢查重點應放在商業(yè)銀行是 否按規(guī)定辦理房地產信貸業(yè)務方面。3.要建立房地產信貸風 險監(jiān)測報告制度，定期向商業(yè)銀行通報有關情況；4.對違規(guī)發(fā)放房地產貸款的銀行要進行必要的查處，絕不姑息遷就。