房地產(chǎn)業(yè)稅負分析

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上十一五時期AB市城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅負分析內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)業(yè)稅收是地方財政的重要支柱，本文通過名義稅負與實際稅負的對比，對AB市城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)十一五期間稅收負擔進行了分析與評價，在此基礎上提出了進一步加強房地產(chǎn)業(yè)稅收分析監(jiān)控和征收管理的建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 稅收負擔房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、服務的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。AB市城區(qū)現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)308戶，十一五期間，房地產(chǎn)稅收收入占稅收總額的比重平均達到21.85%，已經(jīng)成為AB市地方經(jīng)濟尤其是區(qū)級財政收入的重要支柱。本文就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房開發(fā)經(jīng)營涉及的地方稅稅負進行分析，不包括二手房交易、房地產(chǎn)中介、物業(yè)管理、開

2、發(fā)企業(yè)代扣代繳的個人所得稅，同時，對在十一五期間非由地稅征收的契稅和耕地占用稅，由于其統(tǒng)計數(shù)據(jù)、征管狀況難以掌握，也不在分析之列。一、現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度及十一五期間本市房地產(chǎn)業(yè)名義稅負分析。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營過程一般分為流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)（又劃分取得、開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、收益四個環(huán)節(jié)）和保有環(huán)節(jié)?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收已進入到房地產(chǎn)業(yè)的各個環(huán)節(jié)當中，但在不同環(huán)節(jié)稅種設置不同，稅負水平也不同。目前，涉及到稅種主要有9種，分別是：取得環(huán)節(jié)的耕地占用稅、契稅；開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、城建稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅；保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅、土地使用稅。具體如下所示（表1-1）。表1-1 房地產(chǎn)業(yè)所涉稅種情況表種類稅種計稅依據(jù)稅率

3、備注房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)營業(yè)稅轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售不動產(chǎn)的全部價款和價外費用5%城市維護建設稅繳納的營業(yè)稅稅額7%土地增值稅轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額30-60%企業(yè)所得稅房地產(chǎn)企業(yè)的收入總額減去不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損33%2008年之前25%2008年1月1日始印花稅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)：土地出讓和轉(zhuǎn)讓合同所載金額（土地取得環(huán)節(jié)）0.05%甲供材購銷合同：購銷金額0.03%建筑安裝工程承包合同：承包金額0.03%建筑工程勘察設計合同：收取費用金額0.05%借款合同：借款金額0.005%財產(chǎn)保險合同：保險費收入金額0.1%購銷合同：購銷金額0.03%產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)：商品房銷售合

4、同所載金額0.05%房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅自用住房：房產(chǎn)原值（1-30%）1.2%不考慮出租行為城鎮(zhèn)土地使用稅實際占用的土地面積4、3、2、1元/平方米2007年之前8、6、4、3、2元/平方米2007年1月1日始（一）房地產(chǎn)名義稅負的特點1、從房地產(chǎn)所涉稅種情況表（表1-1）可以看出，現(xiàn)行的房地產(chǎn)業(yè)稅制，在稅種的設置和稅負水平設計上具有明顯的“重流轉(zhuǎn)、輕保有”的特征。2、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的名義稅負雖重，但AB近幾年房地產(chǎn)市場基本屬于賣方市場，由于售房交易成本極易轉(zhuǎn)嫁，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負很容易轉(zhuǎn)向消費者；在保有環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)若發(fā)生房屋出租行為將會承受較重的名義稅負（營業(yè)稅5%，房產(chǎn)稅4%或12%），但作為

5、開發(fā)企業(yè)，將開發(fā)的商品房用于出租的情形少之又少，因此對實際稅負的影響應該不大。（二）十一期間房地產(chǎn)名義稅負增減變化情況十一五期間房地產(chǎn)業(yè)名義稅負未發(fā)生變化的是營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城建稅；發(fā)生增減變化的是企業(yè)所得稅、土地使用稅；受政策因素影響稅負可能發(fā)生增減變化的有印花稅、土地增值稅。企業(yè)所得稅，以2008年元月1日起為界線，稅率由33%降為25%，舊法雖有18和27%的優(yōu)惠稅率，新法也有小型微型企業(yè)20%的優(yōu)惠，對比而言，企業(yè)所得稅名義稅負有所下降；土地使用稅，以2007年元月1日起為界線，由四類的每平方米4，3，2，1元調(diào)整為五等的每平方米8，6，4，3，2元，名義稅負應為上升；印花稅，2006

6、年12月1日財政部、國家稅務總局關(guān)于印花稅若干政策的通知，明確了商品房銷售合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)(0.03%)征收印花稅，在此之前，各地可能是按購銷合同(0.05%)來征收的，也涉及到稅負上升；關(guān)于預征對稅負的影響。從理論上講，稅款的預征并不影響稅收負擔的大小，但在土地增值稅清算和房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅匯算清繳未有效地實施開展的情況下，預繳（預征）的稅款基本就是企業(yè)新增的稅收負擔。表1-2 土地增值稅預征率變化表時間期限預征前文件依據(jù)普通標準住房營業(yè)用房別墅、高級公寓、渡假村其他類型保障性住房2010年1月1日之前0.5%1%1%轉(zhuǎn)發(fā)省地方稅務局關(guān)于進一步明確土地增值稅預征率有關(guān)問題的通知宜地稅函20

7、07307號2010年1月1日起1%1.5%2%1.5%關(guān)于調(diào)整土地增值稅預征率的通知宜地稅函20108號2010年8月1日起1.5%1.5%3%1.5%0.5%轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知宜地稅201065號土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得增值額，按30%-60%的超額累進稅率征收，無法換算其名義稅負，暫以預征率0.5%-3%作為其名義稅負。在企業(yè)所得稅上，AB市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務企業(yè)所得稅預征管理暫行辦法規(guī)定，從2007年1月1日起，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取“按月預征，年終匯繳，多退少補”的方法，按開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)營收入和預收款收入的2%預征，對實行核定征收方式的，按月（季）預征，且核定

8、的應稅所得率不得低于15%。而國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知（國稅函2008299號）要求：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當年實際利潤據(jù)實分季（或月）預繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規(guī)定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整。由于本土政策簡便易行，目前執(zhí)行的都是2%的預征，因此，暫將企業(yè)所得稅名義稅負定為2%。（三）十一五期間房地產(chǎn)名義稅負率綜上所述，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的名義稅負最低為7.97%（營業(yè)稅5%，城建稅0.35%，

9、印花稅0.05%，土地增值稅按五年最低預征率的平均數(shù)0.57%，企業(yè)所得稅2%）；保有環(huán)節(jié)的名義稅負無可供參照的數(shù)據(jù)。二、十一五期間房地產(chǎn)業(yè)實際稅負分析（一）十一五期間AB城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收負擔（表2-1）我們以各稅總收入與商品房銷售額之比作為分析的基本指標，商品房銷售收入（已簽訂了商品房購銷合同的商品房預售額）由AB市房地產(chǎn)管理局提供。 表2-1 十一五時期AB市城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅負統(tǒng)計表表2-2 十一五期間AB城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)各稅收入比重情況表（各稅/房地產(chǎn)業(yè)稅收總額）（二）實際稅負反映的現(xiàn)象和房地產(chǎn)業(yè)稅收征管狀況1、從十一五期間AB城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)各稅收入比重情況表（各稅/房地產(chǎn)業(yè)稅收總額）（表2-2

10、）可以看出，房地產(chǎn)業(yè)稅負主要集中在營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅上；從環(huán)節(jié)看，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)入庫稅款比重達到90.46%（五年平均），而保有環(huán)節(jié)僅為8.78%。這與房地產(chǎn)現(xiàn)行稅制完全一致。（見下圖所示）十一五期間AB城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)各稅收入比重情況圖示（各稅/房地產(chǎn)業(yè)稅收總額）十一五期間AB城區(qū)房產(chǎn)業(yè)各流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收收入比重情況圖示（各流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收/房地產(chǎn)業(yè)稅收總額） 2、土地使用稅實際稅負呈現(xiàn)中間突高、兩邊平緩的格局，2008年入庫2051萬元，為十一五期間最高，其稅負增至1.39%，遠超0.59%的平均稅負。這與十一五期間政策變動是一致的。土地使用稅新稅額標準雖然是從2007年1月1日起施行的，但此項

11、政策，是在2008年2月28日頒布的，同年3月17日，AB市地方稅務局下發(fā)了關(guān)于AB市市區(qū)城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理有關(guān)問題的通知，通知對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用地土地使用稅征收問題及補稅申報均作出了明確規(guī)定，直接影響了土地使用稅稅負的增長。（見下圖所示）五年平均稅負：0.59%土地增值稅五年平均稅負：1.31%3、土地增值稅五年平均稅負為1.3%，其中2007、2009、2010年是在1%之下，但超過0.5%的預征率；2008年為1.48%；2006年達到2.69%。此種狀況至少說明，土地增值稅預征工作開展的比較到位，但是從2006年起，國家稅務總局先后下發(fā)了國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

12、管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）、國家稅務總局關(guān)于進一步開展土地增值稅征管工作的通知（國稅函2008318號）、土地增值稅清算管理規(guī)程（國稅發(fā)200991號）、國家稅務總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)201053號），對土地增值稅清算、預征、征收管理作出了明確的規(guī)定，提供了操作性極強的政策依據(jù)，然而一直以來，由于多種原因，進行清算的項目少之又少。1.3%的稅收負擔與嚴格的稅收征管政策和火爆的房市不太相稱，征管力度還需進一步加強和跟進。（見下圖所示）4、營業(yè)稅五年平均稅負超過名義稅負。現(xiàn)行的營業(yè)稅是按預收帳款貸方期末余額-期初余額+當年銷售收入來計征的，而此次房產(chǎn)局提供的

13、交易額僅指已簽定銷售合同，在房產(chǎn)局備案的銷售額，且不包括二手房交易額。因此統(tǒng)計數(shù)據(jù)口徑對稅收負擔率的拔高有一定影響。但從總體來看，AB市房地產(chǎn)業(yè)稅收負擔率足以說明稅收征管力度比較強，尤其是2008年市區(qū)財政體制改革，房地產(chǎn)稅收實行項目地管理后，作為區(qū)級財政的支柱性來源，得到了各區(qū)分局的高度重視，營業(yè)稅五年平均稅負：6.36%有的分局還專門成立了房地產(chǎn)業(yè)稅源專業(yè)化管理股。（見下圖所示）5、總體情況：十一五期間AB城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收負擔平均達到11.63%，已超過名義稅負，但五年之中，高低變化反差較大。2006年由于AB石化的大幅減收，正是十一五期間全市稅收壓力最大的一年，當年房地產(chǎn)銷售額92681

14、萬元也是五年最低額，但其稅收負擔率竟高達21.11%，其中營業(yè)稅為10.66 %，超過名義稅負 4.5個百分點；而2009年正相反，AB市房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷2008年的低迷之后，房市銷售出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，銷售額達到了萬元，但負擔率卻只有6.19 %，其中營業(yè)稅僅有3.72 % ，比法定稅率還低1.28個百分點。由此可見，經(jīng)濟發(fā)展緩慢，地方財政緊張，稅收收入壓力就會加大，稅收征管措施必然加強， 檢查結(jié)算、清理欠稅的效果就會十分明顯，而經(jīng)濟一旦好轉(zhuǎn)，收入壓力減輕，涵養(yǎng)稅源的情形就可能出現(xiàn)。（見下圖所示）萬元萬元92861萬元萬元萬元萬元五年平均合計稅負：11.63%三、進一步加強房地產(chǎn)業(yè)稅收分析監(jiān)控和征

15、收管理的建議AB市城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)十一五稅收負擔狀況，更多的是反映了房地產(chǎn)稅收征收的數(shù)量，體現(xiàn)的是財政體制的需求，目前實行的項目地征管模式雖然大大強化了稅收征管力度，卻暴露出房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息化程度低，無法完成有效的分析；稅務部門單兵作戰(zhàn)，缺乏積極高效的部門協(xié)作機制；受財政收入計劃的影響大，主動發(fā)揮稅收職能，參與經(jīng)濟的效果差等一系列問題。現(xiàn)結(jié)合AB城區(qū)房地產(chǎn)稅收管理的實際，提出以下建設：（一）調(diào)整征管機構(gòu)，實施專業(yè)管理。目前安徽省地稅正在積極開展稅源專業(yè)化管理試點工作，借此契機，各區(qū)分局應打破分片管理的舊模式，設置房地產(chǎn)稅源管理股，做到重點稅源重點管，專業(yè)行業(yè)專門管，以此確保“政策執(zhí)行一致、管理措施一

16、致、征收力度一致、服務水平一致”。這也是實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)稅收管理科學化、專業(yè)化、精細化的基礎和保障。（二）加強部門配合，建立協(xié)作機制。AB市房地產(chǎn)稅收受財政分配體制的影響，暫無法由一個分局單獨征管，各區(qū)分局只能單兵作戰(zhàn)，難以與各職能管理部門形成對房地產(chǎn)行業(yè)的聯(lián)合控管，建議在市局的牽頭下，聯(lián)合房產(chǎn)、土地、規(guī)劃等部門建立橫向協(xié)作機制。一方面把好信息交換關(guān)，及時交換信息，確保稅務機關(guān)準確掌握土地取得、工程立項、房產(chǎn)預售、銷售辦證等基礎信息，稅收征管實時跟進；另一方面把好先稅后證關(guān)，地稅機關(guān)根據(jù)開發(fā)企業(yè)各項目納稅情況，建立風險等級，及時向房產(chǎn)、土地部門通報，由房產(chǎn)、土地部門嚴格把關(guān)，凡屬納稅風險等級不達標

17、的，不給此項目辦理產(chǎn)權(quán)土地證書。（三）數(shù)字信息鋪路，同步分析監(jiān)控。涉稅基礎信息不建立數(shù)字化、電子化、網(wǎng)絡化的數(shù)據(jù)庫，就難以開展全面、深入的稅收分析，本文分析時就對此深有感觸。當前，稅收分析遇到的最突出問題是：財務報表沒有實現(xiàn)電子化報送，只能進行初級人工分戶比對，無法開展整體分析；既未與國稅、工商、房產(chǎn)、土地建立信息共享制度，更談不上網(wǎng)絡信息交互。因此，最重要的工作是在實現(xiàn)開發(fā)企業(yè)財務報表等相關(guān)數(shù)據(jù)電子化報送、儲存的基礎上，按照房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)流程，聯(lián)合規(guī)劃、土地、房產(chǎn)等部門，實現(xiàn)房地產(chǎn)信息同步交互，進行多方采集房地產(chǎn)企業(yè)基礎數(shù)據(jù)，建立起房地產(chǎn)稅收數(shù)據(jù)庫，從而達到對房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中的每一個環(huán)節(jié)開展涉稅分析監(jiān)控。（四）強化稅種管理，發(fā)揮調(diào)控職能。稅收除了組織收入職能，還有調(diào)節(jié)分配、調(diào)控經(jīng)濟職能，稅務機關(guān)應主動發(fā)揮全部職能，才能真正為社會發(fā)展和經(jīng)濟建設保駕