房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃分析

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃分析【摘要】：如何規(guī)避納稅風(fēng)險，如何在有限的空間內(nèi)盡可能地降低企業(yè)的納稅成本，增加企業(yè)營業(yè)利潤，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有重要的現(xiàn)實意義。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃更具有戰(zhàn)略意義。本文僅就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)和稅收籌劃方式進行分析?！颈尘啊浚何覈姆績r在經(jīng)過2009年的瘋漲之后，進入了2010年后，國家出臺了一系列調(diào)控房價的政策及措施，為控制房地產(chǎn)地價過高，投資過熱，國家陸續(xù)下發(fā)宏觀調(diào)控政策，先在2009年12月出臺的“國四條”（國四條是指在2009年12月14日溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議上，就促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出

2、增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設(shè)等四大舉措。）出臺，會議同時明確表態(tài)“遏制房價過快上漲”。2010年1月10日的“國11條”（國辦近日發(fā)出的關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知指出，要嚴(yán)格二套住房購房貸款管理，抑制投資投機性購房需求。二套房貸款首付款比例不得低于40%。該通知分五個方面共十一條，因此被簡稱為調(diào)控房地產(chǎn)市場的“國十一條”。）是對“國四條”的細(xì)化和補充，緊接著政府對于商品房的營業(yè)稅、契稅都做了相應(yīng)的調(diào)整，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃更具有戰(zhàn)略意義。本文將以萬科地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)和稅收籌劃方式進行分析。1、 稅收籌劃是減輕稅負(fù)成本的一個重要途徑一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃技

3、術(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于其業(yè)務(wù)范圍廣，經(jīng)營活動復(fù)雜，因此，采用的籌劃技術(shù)也是多種多樣的，根據(jù)其特點和經(jīng)營業(yè)務(wù)，對其采用的稅收籌劃技術(shù)可以歸納為以下幾種。（一）規(guī)避平臺籌劃土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。因此，可以利用規(guī)避平臺籌劃規(guī)律進行籌劃節(jié)稅，其關(guān)鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格、扣除額的調(diào)節(jié)來實現(xiàn)。（二）投資轉(zhuǎn)化技術(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了開發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營模式外，還可以采用出租、投資聯(lián)營等多樣的經(jīng)營模式，轉(zhuǎn)化技術(shù)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其效果非常明顯。(三)稅基籌劃技術(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發(fā)能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中于

4、如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應(yīng)降低稅負(fù)，而發(fā)行股票則屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。（四）實現(xiàn)技術(shù)主營業(yè)務(wù)收入的籌劃，其切入點是運用實現(xiàn)技術(shù)，合理控制和確認(rèn)收入的實現(xiàn)，降低稅負(fù)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅收政策對其收入的約束是相當(dāng)嚴(yán)格的，預(yù)售收入也要按預(yù)計利潤率調(diào)增應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)銷售定金、預(yù)收房產(chǎn)款都要納入收入總額繳納營業(yè)稅。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃方式（一）利用臨界點進行稅收籌劃納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。目前利用該方法最多的就是房地產(chǎn)開發(fā)中

5、籌劃土地增值稅。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據(jù)臨界點的稅負(fù)效應(yīng)，可以進行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在 20%這個臨界點上，一是通過適當(dāng)控制出售價格。銷售收入下降了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。當(dāng)然，這會帶來另一種后果，即導(dǎo)致收入的減少，此舉是否可取，就得比較減少的收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權(quán)衡得失做出選擇。二是增加可扣除項目金額。比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用等

6、，使商品房的質(zhì)量進一步提高。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%。大海房地產(chǎn)開發(fā)公司建造一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得銷售收入693萬元。該公司為建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅支付的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產(chǎn)開發(fā)成本（其中：土地征用及拆遷補償費40萬元，前期工程費40萬元，建筑安裝工程費100萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費，開發(fā)間接費用40萬元），房地產(chǎn)開發(fā)費用為40萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為55萬元。根據(jù)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費用除了上述費用以外，還可以加計扣除（100+300）×

7、;20%=80萬元。因此，該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根據(jù)稅法規(guī)定應(yīng)按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4萬元。企業(yè)稅后利潤為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬元。如果該企業(yè)進行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為690萬元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤為690-100-300-40

8、-80-55=115萬元。進行納稅籌劃后使企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)115-82.6=32.4萬元。同樣，房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過增加扣除項目，利用土地增值稅的臨界點來進行納稅籌劃。假如黃河房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一幢普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除項目金額為810萬元。增值額為190萬元，增值率為200/800=23.4%該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅190×30%=57萬元，營業(yè)稅1000×5%=50萬元，城市維護建設(shè)稅和教育費附加50×（7%+3%）=5萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1000-810-57-50-5=78萬元。如果該房地產(chǎn)公

9、司進行納稅籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為105萬元，房屋售價增加至1100萬元。則按照稅法規(guī)定可扣除項目增加為915萬元，增值額為185萬元，增值率為185/915=20%，不需要繳納土地增值稅。該房地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅1100×5%=55萬元，城市維護建設(shè)稅和教育費附加55×（7%+3%）=5.5萬元。同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1100-915-55-5.5=124.5萬元。該納稅籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)為124.5-78=46.5萬元。因為，土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%的情況下可以免征，企業(yè)可

10、以通過增加扣除項目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。（二）利用投資方式的不同進行稅收籌劃房地產(chǎn)開發(fā)公司對于投資性房地產(chǎn)有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金；二是以房地產(chǎn)入股聯(lián)營分得利潤。這兩種投資方式所涉及稅種及稅負(fù)各不相同，存在著較大的稅收籌劃空間。大海房地產(chǎn)開發(fā)公司在菏澤市城區(qū)繁華地帶有一處空閑房產(chǎn)。房產(chǎn)原值1000萬元,實際使用面積300平方米，2008年1月份準(zhǔn)備對外投資,若采取出租方式,預(yù)計年取得租金為200萬元，若用于聯(lián)營，則預(yù)期每年的聯(lián)營企業(yè)利潤中，大海房地產(chǎn)公司所占份額為500萬元。那么,我們分析一下,哪種方式對于企業(yè)更能節(jié)稅,假設(shè)房產(chǎn)原值為P, 房產(chǎn)使用面積

11、為L平方米，如果出租則每年可取得租金收入R1,用于聯(lián)營，則預(yù)期每年的聯(lián)營企業(yè)利潤中大海房地產(chǎn)開發(fā)公司所占份額為R2，出租和聯(lián)營的稅負(fù)分別為T1和T2。1、采取出租方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)營業(yè)稅：房產(chǎn)租賃屬于服務(wù)業(yè)，按照租金收入的5%征稅，應(yīng)為5%×R1；房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅應(yīng)依照房產(chǎn)租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產(chǎn)稅為12%×R1；城建稅：假設(shè)大海房地產(chǎn)開發(fā)公司位于市區(qū)，城建稅稅率為7%，依據(jù)其繳納的營業(yè)稅，則，城建稅稅負(fù)為5%×R1×7%=0.35%R1；教育費附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花稅：在訂立合同時，企業(yè)必須繳納印花稅

12、，根據(jù)中華人民共和國印花稅暫行條理第3條規(guī)定：“按租賃金額千分之一貼花”，因此，印花稅稅負(fù)為0.1%R1；所得稅：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加可以在稅前扣除，那么，企業(yè)租金收入應(yīng)納的所得稅為25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1?？傮w稅負(fù)T1=營業(yè)稅+房產(chǎn)稅+城建稅+教育費附加+印花稅+所得稅=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的總體稅負(fù)T1=41.22%R1。2、采取聯(lián)營方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)房產(chǎn)稅：根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%的余值計

13、稅，稅率為1.2%。假定減除率為30%，則房產(chǎn)稅稅負(fù)=1.2%×（1-30%）P。土地使用稅(此稅種從量定額征收，各地標(biāo)準(zhǔn)不一，以菏澤市為例，城區(qū)單位稅額為0.68元/平方米)，則土地使用稅稅負(fù)為0.68×L=0.68L；所得稅：聯(lián)營利潤所得應(yīng)繳所得稅，所得稅稅負(fù)=R2×25%=25%R2。總體稅負(fù)T2=房產(chǎn)稅稅負(fù)+土地使用稅稅負(fù)+所得稅稅負(fù)=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。尋求稅負(fù)均衡點。由于租金的收入相對固定，而且在出租之前可以商定，而聯(lián)營收入則因影響因素多，不可確定性更大，所以，可以用租金

14、來預(yù)測聯(lián)營收入。當(dāng)二者稅負(fù)相等時，即，41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，則R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25在對房地產(chǎn)進行投資時可以利用以上的函數(shù)公式進行測算，基本結(jié)論如下：若預(yù)期聯(lián)營收入R2>（41.22×租金收入-0.84×房產(chǎn)原值+68×實際使用面積）/25，該項房產(chǎn)采取聯(lián)營方式稅負(fù)輕于采取租賃方式，從稅收的角度考慮宜采用聯(lián)營方式；若預(yù)期聯(lián)營收入R2（41.22×租金收入-0.84×房產(chǎn)原值+68×實際使用面積）/25，該項房產(chǎn)采取租賃方式稅負(fù)輕于采取聯(lián)營方式。本例中，由于大海房地產(chǎn)

15、開發(fā)公司所占份額為500萬元，而500<（41.22%×200-0.84×1000+68×300）/25=785.70，所以,租賃方式可以節(jié)稅。此時的總體稅負(fù)T1= 41.22%R1=41.22%×200=82.44(萬元),而聯(lián)營方式下的總體稅負(fù)T2=0.0084P+0.68L+25%R2=0.0084×1000+0.68×300+25%×500=337.40(萬元).不難看出,公司采取租賃方式比采取聯(lián)營方式可以節(jié)稅254.96(337.4-82.44)萬元.（三）利用不同的資金籌措方式進行稅收籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資

16、金的需求量較大，如何更好地籌措資金，對公司的經(jīng)營起著至關(guān)重要的作用。從稅收的角度來看，不同的籌資模式方式公司所承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)是不同的。假設(shè)2008年1月份大海房地產(chǎn)開發(fā)公司新開發(fā)一個項目，需要資金1000萬元，由于公司采用的籌措資金的方式不同，對公司的稅負(fù)影響也必然不同。如果企業(yè)選擇銀行貸款融資方式，按年利率8%計算，每年需要支付利息80萬元，根據(jù)稅法規(guī)定，該利息費用可以在稅前扣除，因此采用銀行貸款融資方式融資，對公司利潤的影響額為80萬元，可以為公司節(jié)稅80×25%=20萬元；如果大海房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)過批準(zhǔn)發(fā)行債券融資，公司債券可以對社會公開發(fā)行，也可以局限于企業(yè)內(nèi)部職工發(fā)行。稅法

17、規(guī)定資本紅息不得在稅前扣除，而債券利息可以作為費用在稅前列支。如果債券年利率為10%，則通過債券融資對公司利潤的影響為100萬元，即采用發(fā)行債券的方式融資可以為企業(yè)節(jié)稅25（100×25%）萬元。采用上述兩種方式融資，都可以達到節(jié)稅的目的，只是影響程度有所不同，但如果企業(yè)通過發(fā)行股票的方式進行融資，由于發(fā)行股票屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤分配，所以不能有效降低稅基。（四）利用收款方式的不同進行稅收籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移后確認(rèn)銷售收入，但在實際工作中應(yīng)采取謹(jǐn)慎原則，客觀評估收入的實現(xiàn)，對估計價款不能收回的，不能確認(rèn)為收入；已經(jīng)收回部分價款只將收回部分確認(rèn)為收入。

18、由于房地產(chǎn)單位價值較高，購買方很難一次拿出大額款項購置房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都采用分期收款方式銷售。采用這種方式，企業(yè)不能按售價總額確認(rèn)收入，并響應(yīng)地分次接轉(zhuǎn)成本，起到節(jié)稅的作用。大海房地產(chǎn)開發(fā)公司對外簽訂了一份分期收款銷售房產(chǎn)合同，合同中商品房總價款800萬元，分4次付清，首期付款40%，首期付款后即把商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，如果此時確認(rèn)收入，應(yīng)繳納的營業(yè)稅為800×5%=40（萬元）。如果按分期收款確認(rèn)收入，第一次應(yīng)繳納的營業(yè)稅800×40%×5%=16（萬元）。以后三次分別繳納營業(yè)稅800×20%×5%=8（萬元），共計16+3×8=40（萬元）。雖然兩