房地產(chǎn)行業(yè)信用評價(jià)指標(biāo)體系評定辦法

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)行業(yè)（開發(fā)企業(yè)）信用評價(jià)指標(biāo)體系評定辦法（試行）第一條 本信用評價(jià)指標(biāo)體系僅限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用。第二條 信用評價(jià)指標(biāo)信用評價(jià)指標(biāo)體系采取評分制，由兩部分構(gòu)成。第一部分是基礎(chǔ)評分，第二部分是一票否決部分，企業(yè)有違法違規(guī)或其他嚴(yán)重失信行為不予評價(jià)，采用一票否決制。第三條 信用評價(jià)基礎(chǔ)評分指標(biāo)及評分標(biāo)準(zhǔn)信用評價(jià)的基礎(chǔ)評分指標(biāo)劃分為3個(gè)一級指標(biāo)，18個(gè)二級指標(biāo)，34個(gè)三級指標(biāo)。根據(jù)企業(yè)自身客觀情況、經(jīng)營信用情況和履行社會責(zé)任，給予相應(yīng)的分值。第四條 設(shè)定每個(gè)指標(biāo)所占的分值，根據(jù)評分依據(jù)采用百分制進(jìn)行評分，滿分為100分，包括企業(yè)客觀信用能力（20分）、企業(yè)經(jīng)營信用情

2、況（45分）、企業(yè)履行社會責(zé)任信用情況（35分）。第五條 信用評價(jià)指標(biāo)設(shè)置及評分依據(jù)一、 企業(yè)客觀信用能力企業(yè)客觀信用能力是指企業(yè)近3年開發(fā)經(jīng)營過程中形成的不隨主觀意志改變的、能體現(xiàn)企業(yè)履行信用的能力。這是對企業(yè)經(jīng)營歷史的重要總結(jié)，也是保障企業(yè)未來持續(xù)經(jīng)營和履行信用的基礎(chǔ)。企業(yè)客觀信用能力包括企業(yè)的經(jīng)營年限、注冊資本、開發(fā)能力、人員素質(zhì)、銀行資信等級和財(cái)務(wù)信用能力。（詳見表1）1.1企業(yè)經(jīng)營年限企業(yè)經(jīng)營年限是企業(yè)建設(shè)與成長的年限.這從一定程度上反映了企業(yè)信用建設(shè)的歷程，兩者呈正向相關(guān)。房地產(chǎn)從前期、建設(shè)、租售到售后，有一定的時(shí)間跨度。一個(gè)具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期至少2-3年。因此對房地產(chǎn)開發(fā)企

3、業(yè)進(jìn)行客觀全面的信用評價(jià)，其周期最少是3年，企業(yè)經(jīng)營年限只有大于3年才能參與評價(jià)。1.2企業(yè)注冊資本企業(yè)注冊資本是公司制企業(yè)章程規(guī)定的在公司登記機(jī)關(guān)依法登記的全體股東或發(fā)起人認(rèn)繳的出資額或認(rèn)購的股本總額。該指標(biāo)反映的是公司法人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，也是企業(yè)從事經(jīng)營活動、承擔(dān)債務(wù)責(zé)任的基礎(chǔ)。由于一級和二級企業(yè)對注冊資本的要求不同，這里采用企業(yè)注冊資本與本級最低注冊資本的比值來評價(jià)。1.3銀行資信評級銀行資信評級包括開發(fā)企業(yè)資信評級和開發(fā)項(xiàng)目資信評級兩個(gè)層次，該指標(biāo)體系指的是開發(fā)企業(yè)資信等級。銀行主要關(guān)注企業(yè)能否按時(shí)還本付息，主要考察企業(yè)的財(cái)務(wù)、管理及項(xiàng)目情況等，直接反映出企業(yè)對銀行的信用能力和履約情況。因銀

4、行對企業(yè)財(cái)務(wù)已經(jīng)進(jìn)行了更加深入的評價(jià)，可直接采用銀行資信等級。1.4企業(yè)開發(fā)能力企業(yè)開發(fā)能力是指企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程中開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目總的規(guī)模，本項(xiàng)指標(biāo)主要是考察企業(yè)現(xiàn)有的開發(fā)能力和單項(xiàng)開發(fā)能力，同時(shí)也能反映出企業(yè)的在市場中的信用程度。1.5企業(yè)人員素質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，有大量專業(yè)并且復(fù)雜細(xì)小的事務(wù)，對企業(yè)人力資源要求非常高。這個(gè)層次主要考察企業(yè)管理、技術(shù)人員專業(yè)結(jié)構(gòu)配置情況，對于管理人員不僅僅關(guān)注其從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，更重要的是其對各種業(yè)務(wù)的認(rèn)識深度，包括各種職業(yè)資格證書的比例，如建造師、造價(jià)工程師等；還考察從業(yè)人員學(xué)歷構(gòu)成是否合理。1.6財(cái)務(wù)信用能力財(cái)務(wù)信用能力是企業(yè)信用能力的重要組成部分，通過對

5、企業(yè)近3年財(cái)務(wù)狀況的評價(jià)，可以在一定程度上反映企業(yè)未來償債能力、競爭力、發(fā)展能力，判斷企業(yè)是否處于良性發(fā)展及識別和控制風(fēng)險(xiǎn)的能力。為準(zhǔn)確反映企業(yè)信用能力，本指標(biāo)體系又從償債能力（長期償債能力與短期償債能力）、運(yùn)營能力、發(fā)展能力和盈利能力4方面進(jìn)行了細(xì)化。1.6.1償債能力是指企業(yè)償還到期債務(wù)（包括本息）的能力。能否及時(shí)償還到期債務(wù)，是反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況好壞的重要標(biāo)志。通過對償債能力的分析，可以考察企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的能力和風(fēng)險(xiǎn)，有助于對企業(yè)未來收益進(jìn)行預(yù)測。企業(yè)償債能力包括長期償債能力和短期償債能力兩個(gè)方面。長期償債能力是指企業(yè)有無足夠的能力償還長期負(fù)債的本金和利息?？疾熘笜?biāo)是產(chǎn)權(quán)比率（負(fù)債總額/所有

6、者權(quán)益總額×100%）和利息保障倍數(shù)。產(chǎn)權(quán)比率用來表明債權(quán)人和投資人資金來源的相對關(guān)系，反映企業(yè)基本財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)是否穩(wěn)定。一般來說，這一指標(biāo)越低，表明企業(yè)的長期償債能力越強(qiáng)，債權(quán)人權(quán)益的保障程度越高，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越小。該指標(biāo)同時(shí)也表明債權(quán)人的資本受到所有者權(quán)益保障的程度，或者說是企業(yè)清算時(shí)對債權(quán)人利益的保障程度。利息保障倍數(shù)是指企業(yè)息稅前利潤與利息費(fèi)用的比率（EBIT/年利息額），反映企業(yè)經(jīng)營所得支付債務(wù)利息的能力，用來衡量盈利能力對債務(wù)償付的保障程度。一般來說，利息保障倍數(shù)至少應(yīng)等于1。短期償債能力是指企業(yè)以流動資產(chǎn)對流動負(fù)債按期足額償還的保證程度，即企業(yè)以流動資產(chǎn)償還流動負(fù)債的能力，反

7、映企業(yè)償付日常到期債務(wù)的能力，是衡量企業(yè)當(dāng)前財(cái)務(wù)能力，特別是流動資產(chǎn)變現(xiàn)能力的重要指標(biāo)。企業(yè)短期償債能力的衡量指標(biāo)主要有流動比率和現(xiàn)金流動負(fù)債比率。流動比率是指企業(yè)流動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比率，表明企業(yè)每1元流動負(fù)債有多少流動資產(chǎn)作為償還的保證，反映企業(yè)用可在短期內(nèi)變現(xiàn)的流動資產(chǎn)償還到期的流動負(fù)債的能力。一般情況下，流動比率越高，反映企業(yè)短期償債能力越強(qiáng)，按照西方企業(yè)的長期經(jīng)驗(yàn)，一般認(rèn)為2：1的比率比較適宜?，F(xiàn)金流動負(fù)債比率是企業(yè)一定時(shí)期的經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與流動負(fù)債的比率（年經(jīng)營現(xiàn)金凈流量/年末流動負(fù)債），它可以從現(xiàn)金流量角度來反映企業(yè)當(dāng)期償付短期債務(wù)的能力。該指標(biāo)是從現(xiàn)金流入和流出的動態(tài)角度對企業(yè)

8、實(shí)際償債能力進(jìn)行考察，能充分體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量可以在多大程度上保證當(dāng)期流動負(fù)債的償還，直觀地反映了企業(yè)償還流動負(fù)債的實(shí)際能力。1.6.2運(yùn)營能力是指企業(yè)基于外部市場環(huán)境的約束，通過內(nèi)部人力資源和生產(chǎn)資料的配置組合，對實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)目標(biāo)所產(chǎn)生作用的大小，反映了企業(yè)持續(xù)經(jīng)營、良性發(fā)展的能力。主要考察指標(biāo)有應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（周轉(zhuǎn)次數(shù)），是企業(yè)一定時(shí)期營業(yè)收入（或銷售收入）與平均應(yīng)收賬款余額的比率，反映企業(yè)應(yīng)收賬款變現(xiàn)速度的快慢和管理效率的高低。 一般情況下，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高越好，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率高，表明收賬迅速，賬齡較短；資產(chǎn)流動性強(qiáng)，短期償債能力強(qiáng)；可以減少壞賬損

9、失等。存貨周轉(zhuǎn)率（周轉(zhuǎn)次數(shù)），是企業(yè)一定時(shí)期營業(yè)成本（或銷售成本）與平均存貨余額的比率，反映企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營各環(huán)節(jié)的管理狀況以及企業(yè)的償債能力和獲利能力。一般情況下，存貨周轉(zhuǎn)率越高越好。存貨周轉(zhuǎn)率高，表明存貨變現(xiàn)的速度快；周轉(zhuǎn)額較大，表明資金占用水平較低。1.6.3發(fā)展能力是企業(yè)在生存的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大規(guī)模、壯大實(shí)力的潛在能力，是企業(yè)競爭力指標(biāo)。分析發(fā)展能力主要考察近三年主營業(yè)收入平均增長率和資本三年平均增長率。主營業(yè)收入增長率，是企業(yè)本年主營業(yè)收入增長額與上年主營業(yè)收入總額的比率，反映企業(yè)主營業(yè)收入的增減變動情況。該指標(biāo)值越高，表明企業(yè)主營業(yè)收入的增長速度越快，企業(yè)市場前景越好。資本三年平均增長率表

10、示企業(yè)資本連續(xù)三年的積累情況，在一定程度上反映了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展水平和發(fā)展趨勢。1.6.4盈利能力就是公司在正常營業(yè)狀況下賺取利潤的能力?？疾熘笜?biāo)有資產(chǎn)收益率和凈資產(chǎn)收益率。資產(chǎn)收益率是企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)的凈利潤和資產(chǎn)平均總額的比率，主要用來衡量企業(yè)利用資產(chǎn)獲取利潤的能力，反映了企業(yè)總資產(chǎn)的利用效率，表示企業(yè)每單位資產(chǎn)能獲得凈利潤的數(shù)量，這一比率越高，說明企業(yè)全部資產(chǎn)的盈利能力越強(qiáng)。凈資產(chǎn)收益率（凈利潤/所有者權(quán)益平均余額）是反映所有者對企業(yè)投資部分的盈利能力，又稱所有者權(quán)益報(bào)酬率或凈資產(chǎn)利潤率。凈資產(chǎn)收益率越高，說明企業(yè)所有者權(quán)益的盈利能力越強(qiáng)。在我國，該指標(biāo)既是上市公司對外必須批露的信息內(nèi)容之

11、一，也是決定上市公司能否配股進(jìn)行再融資的重要依據(jù)。表 1 企業(yè)客觀信用能力房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價(jià)指標(biāo)體系一級指標(biāo)二級指標(biāo)三級指標(biāo)權(quán)重評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及評價(jià)方法1企業(yè)客觀信用能力20分1.1經(jīng)營年限2分企業(yè)經(jīng)營年限10年及以上得2分；8-10年（包括8年）得1.5分，5-8年（包括5年）得1分，3-5年（包括3年）得0.5分，3年以下不得分。1.2注冊資本2分企業(yè)注冊資本/本級資質(zhì)要求最低注冊資本，比值大于2得2分，1.5-2之間（包括2）得1.5分，1-1.5之間（包括1.5）得1分，等于1得0.5分，小于1不得分。1.3銀行資信等級3分由企業(yè)提供銀行信用等級證明，AAA級得3分，AA級得2分，A級得

12、1分，B級以下不得分；若銀行最高等級為AA，評分時(shí)相應(yīng)提高一級。1.4開發(fā)能力4分1.4.1近三年開發(fā)面積2分企業(yè)近三年累計(jì)竣工量/本級資質(zhì)要求的最低竣工量，比值大于2得2分，1-2之間（包括2）得1.5分，等于1得1分，小于1不得分。1.4.2上年開發(fā)面積2分上一年開發(fā)面積/本級資質(zhì)要求的最低開發(fā)面積，比值大于2得2分，1-2之間（包括2）得1.5分，等于1得1分，小于1不得分。1.5人員素質(zhì)1分專業(yè)管理人員、中級以上職稱管理人員、持有資格證書的專業(yè)人員符合本級資質(zhì)規(guī)定人員數(shù)量和要求的，得1分，不符合的不得分。1.6財(cái)務(wù)信用能力8分1. 6.1償債能力3分根據(jù)國資委發(fā)布的房地產(chǎn)全行業(yè)財(cái)務(wù)水平

13、，產(chǎn)權(quán)比率和流動比率優(yōu)秀得1分，良好得0.8分，平均水平得0.5分；每項(xiàng)利息保障倍數(shù)和現(xiàn)金流動負(fù)債比優(yōu)秀得0.5分，良好得0.4分，平均水平得0.2分。其中，產(chǎn)權(quán)比率=負(fù)債/所有者權(quán)益，流動比率=流動資產(chǎn)/流動負(fù)債，利息保障位倍數(shù)=息稅前利潤/利息費(fèi)用，現(xiàn)金流動負(fù)債比=經(jīng)營活動現(xiàn)金流量/流動負(fù)債。1. 6.2運(yùn)營能力1.5分根據(jù)國資委發(fā)布的房地產(chǎn)全行業(yè)財(cái)務(wù)水平，存貨周轉(zhuǎn)率優(yōu)秀得1分，良好得0.8分，平均水平得0.5分；應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率優(yōu)秀得0.5分，良好得0.4分，平均水平得0.2分。存貨周轉(zhuǎn)率=銷售收入/存貨，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=銷售收入/應(yīng)收賬款1. 6.3發(fā)展能力1.5分根據(jù)國資委發(fā)布的房地產(chǎn)

14、全行業(yè)財(cái)務(wù)水平，近三年主營業(yè)務(wù)收入平均增長率優(yōu)秀得1分，良好得0.8分，平均水平得0.5分；近三年資本平均增長率優(yōu)秀得0.5分，良好得0.4分，平均水平得0.2分。近三年平均增長率采用幾何增長率計(jì)算。1. 6.4盈利能力2分根據(jù)國資委發(fā)布的房地產(chǎn)全行業(yè)財(cái)務(wù)水平，每項(xiàng)指標(biāo)優(yōu)秀得1分，良好得0.8分，平均水平得0.5分?？傎Y產(chǎn)收益率=凈收益/總資產(chǎn)，凈資產(chǎn)收益率=凈收益/所有者權(quán)益。二、 企業(yè)經(jīng)營信用情況為不斷規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，國家及各級政府先后制定了一系列的相關(guān)法律、法規(guī)，歸納列舉了可能的違法行為，并給出了相應(yīng)的處罰規(guī)定。企業(yè)的信用建設(shè)應(yīng)是建立在法制建設(shè)的基礎(chǔ)上。因此，評價(jià)體系的一個(gè)指導(dǎo)思想是

15、開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營活動中發(fā)生現(xiàn)行法律、法規(guī)中罰則部分列舉的禁止行為，并經(jīng)政府主管部門處罰或經(jīng)查實(shí)的，應(yīng)扣重分直至采取一票否決。因此，對開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為信用的考察評價(jià)實(shí)質(zhì)上是在企業(yè)合法經(jīng)營的基礎(chǔ)上對企業(yè)信用行為的考察評價(jià)。即考察企業(yè)在各階段基本合法的經(jīng)營活動中存在的瑕疵、紕漏和問題。企業(yè)的信用評價(jià)核心部分是企業(yè)在經(jīng)營全過程中的信用表現(xiàn)，企業(yè)大部分活動集中在生產(chǎn)經(jīng)營，所以這項(xiàng)指標(biāo)權(quán)重占了50%。結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)，這部分評價(jià)按開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施階段分4個(gè)二級指標(biāo)，即開發(fā)前期信用、建設(shè)階段信用、租售階段信用和前期物業(yè)管理信用，13個(gè)三級指標(biāo)。由于企業(yè)在各階段都有大量經(jīng)營行為，逐項(xiàng)羅列會使指

16、標(biāo)十分臃腫，因此，這項(xiàng)指標(biāo)的評價(jià)方法主要是通過評審參評企業(yè)是否發(fā)生評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)中列舉的企業(yè)不良信用行為，每項(xiàng)扣相應(yīng)分?jǐn)?shù)。下表中所列不良行為是比較常見或易于判別的，如果企業(yè)發(fā)生類似行為，表格中未列出，參照本項(xiàng)指標(biāo)評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)給予相應(yīng)扣分。每項(xiàng)三級指標(biāo)賦予一定分值，企業(yè)符合所列要求或未發(fā)生所列不良信用行為的，得滿分，每發(fā)生一項(xiàng)不良信用行為的，按標(biāo)準(zhǔn)扣分；發(fā)生若干項(xiàng)以上該三級指標(biāo)不得分，更嚴(yán)重的二級指標(biāo)不得分，極其嚴(yán)重的一級指標(biāo)不得分。（詳見表2）專心-專注-專業(yè)表 2企業(yè)經(jīng)營信用情況一級指標(biāo)二級指標(biāo)三級指標(biāo)權(quán)重評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及評價(jià)方法企業(yè)經(jīng)營信用情況45分2.1企業(yè)開發(fā)前期信用10分2.1.1土地運(yùn)作信用4分企

17、業(yè)近三年在獲取土地過程中未嚴(yán)格遵守程序的，根據(jù)實(shí)際情況，每項(xiàng)目扣0.5-1分，累計(jì)扣滿4分為止，但若下列3項(xiàng)違規(guī)事項(xiàng)均發(fā)生，則2.1項(xiàng)不得分；在土地招拍掛過程中，未嚴(yán)格遵守程序；中標(biāo)后未按合同按時(shí)足額支付土地出讓金；未按土地出讓合同按時(shí)按規(guī)劃開發(fā)。2.1.2規(guī)劃許可信用2分企業(yè)近三年在辦理選址規(guī)劃意見通知書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證過程中，有不遵守程序的行為，每項(xiàng)目每項(xiàng)證書扣0.5分，累計(jì)發(fā)生5項(xiàng)，則2.1項(xiàng)不得分。2.1.3工程招標(biāo)信用2分企業(yè)近三年工程招標(biāo)過程中發(fā)生以下情況，根據(jù)實(shí)際情況每項(xiàng)目每項(xiàng)扣0.5-1分，累計(jì)發(fā)生5項(xiàng)則2.1項(xiàng)不得

18、分：不按規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)；迫使總包不合理接受分包；肢解項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)；企業(yè)與供應(yīng)商進(jìn)行標(biāo)前談判，或中標(biāo)后就實(shí)質(zhì)性條款進(jìn)行談判并更改。2.1.4拆遷安置信用2分企業(yè)近三年項(xiàng)目在工程拆遷安置過程中發(fā)生以下1種情況，2.1.4項(xiàng)不得分；累計(jì)發(fā)生2項(xiàng)則2.1項(xiàng)不得分：未簽訂拆遷協(xié)議，或未履行拆遷承諾；未按規(guī)定支付拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)；野蠻、違規(guī)拆。2.2企業(yè)建設(shè)階段信用16分2.2.1合同信用4分企業(yè)近三年材料、設(shè)備采購合同示范文本的使用率低于40%扣0.5分；總包合同未采用示范文本或按規(guī)定需要備案的合同未及時(shí)備案的每項(xiàng)目扣0.5分；企業(yè)近三年未按合同要求準(zhǔn)時(shí)提供甲供材或其他甲供資源，每項(xiàng)目扣0.5分；企業(yè)拖欠供

19、應(yīng)商、施工承包方合同款、設(shè)計(jì)費(fèi)，根據(jù)實(shí)際數(shù)額扣0.5-2分；近三年企業(yè)拖欠巨額合同款，或與合作方有重大糾紛的，且企業(yè)承擔(dān)主要責(zé)任的，2.2項(xiàng)不得分。2.2.2質(zhì)量信用4分近三年工程合格率低于100%的，2.2項(xiàng)不得分；近三年項(xiàng)目原材料和配套設(shè)備未進(jìn)行規(guī)定檢驗(yàn)的，每項(xiàng)目根據(jù)實(shí)際情況扣0.5-1分；近三年施工過程隱蔽工程合格證不齊全，每項(xiàng)目每缺少1個(gè)扣0.5分；獲質(zhì)量管理體系認(rèn)證的可加1分，但2.2.2項(xiàng)滿分4分。一級指標(biāo)二級指標(biāo)三級指標(biāo)權(quán)重評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及評價(jià)方法2企業(yè)經(jīng)營信用情況45分2.2企業(yè)建設(shè)階段信用16分2.2.3進(jìn)度信用2分企業(yè)近三年存在明顯拖延工期或不合理趕工期的項(xiàng)目，每項(xiàng)扣0.5-1分

20、。2.2.4安全信用3分近三年發(fā)生重大安全事故的2.2項(xiàng)不得分； 近三年發(fā)生較大安全事故每次扣1分，3次及以上2.2.4項(xiàng)不得分；近三年發(fā)生一般安全事故每次扣0.5分，5次及以上2.2.4項(xiàng)不得分；近三年項(xiàng)目未按要求制定安全技術(shù)措施的每項(xiàng)目扣0.5分。2.2.5竣工驗(yàn)收3分近三年竣工的項(xiàng)目，未按相關(guān)規(guī)定辦理規(guī)劃、消防、配套設(shè)施等驗(yàn)收的，每項(xiàng)目每缺少1項(xiàng)扣0.5分。 2.3企業(yè)租售階段信用14分2.3.1銷售推廣信用3分企業(yè)近三年每項(xiàng)目在租售推廣過程中，如出現(xiàn)下列情況，每項(xiàng)扣0.5分，累計(jì)扣3分為止，若發(fā)生下列3項(xiàng)不同的非誠信行為，2.3.1項(xiàng)不得分；發(fā)生5項(xiàng)則2.3項(xiàng)不得分：未取得商品房預(yù)售許

21、可證發(fā)布售房或含有銷售內(nèi)容廣告；銷售廣告未按規(guī)定載明開發(fā)企業(yè)名稱、預(yù)售許可證號和代理銷售房地產(chǎn)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名稱；銷售廣告利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果誤導(dǎo)消費(fèi)者；銷售廣告含售后包租或變相售后包租等承諾內(nèi)容；銷售廣告中含有封建迷信內(nèi)容，有悖社會良好風(fēng)尚；商品房銷售廣告中存在價(jià)格、面積等欺詐現(xiàn)象；商品房廣告涉及裝修裝飾內(nèi)容；廣告中出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，含有升值或者投資回報(bào)的承諾；廣告中含有為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。2.3.2預(yù)、銷售信用5分企業(yè)近三年每項(xiàng)目在預(yù)售銷售過程中，如出現(xiàn)下列情況，每項(xiàng)扣0.5分，扣滿5分為止，若發(fā)生下列3項(xiàng)不同的非誠信行為，2.3.2項(xiàng)不

22、得分；發(fā)生5項(xiàng)則2.3項(xiàng)不得分：未取得商品房預(yù)（銷）售許可證，進(jìn)行商品房銷售；未按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項(xiàng)，將預(yù)售款挪作他用；委托沒有資格的中介機(jī)構(gòu)代理銷售；一級指標(biāo)二級指標(biāo)三級指標(biāo)權(quán)重評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及評價(jià)方法2企業(yè)經(jīng)營信用情況45分2.3企業(yè)租售階段信用14分2.3.2預(yù)、銷售信用5分預(yù)售已抵押的商品房，未通知抵押權(quán)人或未將抵押情況告知買受人；未按規(guī)定向買受人明示商品房銷售管理辦法、商品房買賣合同示范文本和城市商品房預(yù)售管理辦法；未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案；銷售過程中未對項(xiàng)目不利因素做善意提醒，如紅線警示提醒；采取售后包租

23、或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房；經(jīng)確認(rèn)存在捂盤惜售行為；售房過程中雇傭人員冒充購房者制造緊張氣氛的，或發(fā)布虛假供應(yīng)或庫存信息。2.3.3合同履約信用6分企業(yè)近三年每項(xiàng)目在租售履約過程中，如出現(xiàn)下列情況，每項(xiàng)扣0.5分，扣滿6分為止，若發(fā)生下列3項(xiàng)不同的非誠信行為，2.3.3項(xiàng)不得分；發(fā)生下列6項(xiàng)不同行為或發(fā)生第項(xiàng)，2.3項(xiàng)不得分；商品房買賣合同及補(bǔ)充約定顯失公平；簽訂商品房買賣合同及其補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，未采取合理方式提請房屋買受人注意免除或者限制其責(zé)任的條款；未按規(guī)定辦理商品房網(wǎng)上簽約和預(yù)售登記備案；企業(yè)延遲交房，且不按合同支付買房人延遲交房補(bǔ)償；企業(yè)延遲為買受人辦理房屋所有權(quán)證書，且不按合同

24、支付買房人延持辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證補(bǔ)償；交付物業(yè)時(shí)，項(xiàng)目有甩項(xiàng)，或仍使用臨時(shí)水電、或住宅區(qū)配套設(shè)施不具備交付使用條件；未經(jīng)房屋竣工驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格，擅自將房屋交付使用；在交付住宅物業(yè)時(shí)，拒不交付住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書；未按規(guī)定及時(shí)繳存房屋專項(xiàng)維修資金；擅自挪用住房專項(xiàng)維修資金；未按規(guī)定承擔(dān)房屋建筑工程質(zhì)量保修責(zé)任；商品房交付后，經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督單位復(fù)核屬實(shí)的質(zhì)量問題，不予妥善處理；一級指標(biāo)二級指標(biāo)三級指標(biāo)權(quán)重評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及評價(jià)方法2企業(yè)經(jīng)營信用情況45分2.4企業(yè)前期物業(yè)管理信用5分5分企業(yè)近三年每項(xiàng)目在前期物業(yè)管理過程中，如出現(xiàn)下列情況，每項(xiàng)扣0.5分，累計(jì)扣滿5分為止，若發(fā)生下列3項(xiàng)不同的非

25、誠信行為，2.4項(xiàng)不得分； 未按規(guī)定在取得商品房銷售許可證之前，選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；未按規(guī)定通過招標(biāo)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)；在與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同中未包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的主要內(nèi)容；未按規(guī)定配置物業(yè)管理用房；未按規(guī)定向主管部門或行業(yè)協(xié)會辦理相關(guān)備案手續(xù)；未按規(guī)定與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，并移交物業(yè)檔案資料、物業(yè)管理用房；未按規(guī)定承擔(dān)首次業(yè)主大會組織費(fèi)用；在制定的業(yè)主臨時(shí)公約，侵害房屋買受人利益；未要求繳納已竣工但尚未出售或者尚未交付給買受人的物業(yè)服務(wù)費(fèi)；擅自處分屬于業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)；三、 企業(yè)履行社會責(zé)

26、任信用情況社會責(zé)任有法律和道德兩個(gè)層面。從法律層面上講，企業(yè)做到守法經(jīng)營、依法納稅，就是一個(gè)合格的企業(yè)公民。從道德層面上講，企業(yè)應(yīng)該有一個(gè)積極、健康、向上的企業(yè)文化，即不僅要做一個(gè)合格守法的企業(yè)，更要做一個(gè)好企業(yè)。企業(yè)應(yīng)該更多考慮自己的社會責(zé)任，就是說，既要做好自己、發(fā)展自己，同時(shí)也要完善自己。該指標(biāo)從企業(yè)對所有者、員工、消費(fèi)者、合作方、政府、社會公益、環(huán)保節(jié)能和企業(yè)的社會榮譽(yù)8個(gè)方面全面考察企業(yè)履行社會責(zé)任的信用。（詳見表3）3.1企業(yè)對所有者信用企業(yè)所有者是企業(yè)的主人，可能是股東或普通持股人，也可能是發(fā)起人和國有資產(chǎn)管理人。公司治理要求三權(quán)分立，所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分立帶來了委托-代理關(guān)系，經(jīng)

27、營管理層要實(shí)現(xiàn)股東利益最大化。但在這種關(guān)系框架中經(jīng)營者與所有者的利益不完全一致，有時(shí)候企業(yè)經(jīng)營層會做出一些不利于所有者的決策，該指標(biāo)考察企業(yè)是否按章程規(guī)定向所有者分紅。3.2企業(yè)對員工信用員工是企業(yè)的主體，是企業(yè)發(fā)展的有生力量，對員工的信用體現(xiàn)了企業(yè)健康成長的文化理念；員工也是社會的一分子，員工就業(yè)保障、工資按規(guī)發(fā)放、社會保障以及公積金依法繳納是涉及社會穩(wěn)定的重要內(nèi)容，企業(yè)對員工的信用就是履行社會責(zé)任的重要表現(xiàn)。評價(jià)中需要評審人員對員工進(jìn)行抽樣調(diào)查，可以采取問卷和訪談等形式，測評員工對企業(yè)的滿意度。主要考察員工培訓(xùn)、發(fā)展情況、離退休人員待遇、人員流動情況、企業(yè)是否關(guān)注員工幸福指數(shù)等方面。在有關(guān)

28、人員流動的考察中，要區(qū)分大批員工主動離職和企業(yè)大規(guī)模裁員，前者說明員工滿意度很低，后者則反映企業(yè)對員工的社會責(zé)任感不強(qiáng)，該項(xiàng)不得分。有關(guān)對員工信用方面還要考察企業(yè)是否按照新勞動法與員工簽訂勞務(wù)合同；平均工資水平與行業(yè)平均水平比較，處于何種水平；是否為員工繳納社保和住房公積金等。3.3企業(yè)對消費(fèi)者信用消費(fèi)者是企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)的最終使用者，尊重消費(fèi)者權(quán)益是企業(yè)的基本社會責(zé)任。企業(yè)對消費(fèi)者的信用包括很多方面，如在2.2.2中已做過評價(jià)的產(chǎn)品質(zhì)量，2.3租售階段信用也是針對消費(fèi)者的。而這部分主要考察消費(fèi)者社會責(zé)任信用，指標(biāo)包括消費(fèi)者滿意度和企業(yè)投訴處理情況。消費(fèi)者滿意度測評本身也是一個(gè)不小的課題，指標(biāo)比

29、較復(fù)雜，可以綜合的反映出企業(yè)在消費(fèi)者群體中的形象和口碑。在評價(jià)過程中，要求評審機(jī)構(gòu)對企業(yè)近三年銷售的項(xiàng)目進(jìn)行小規(guī)模實(shí)調(diào)，按滿意度不同層次給予不同分值。投述處理反映企業(yè)應(yīng)對危機(jī)的處理能力，企業(yè)對投訴的重視程度反映企業(yè)是否有嚴(yán)格科學(xué)的投訴處理流程、一次性投訴解決率等方面。但是值得注意的是，如果近三年若發(fā)生房屋質(zhì)量及物業(yè)服務(wù)的群體投訴事件，則第3.3項(xiàng)不得分。如果企業(yè)經(jīng)查證確實(shí)負(fù)有責(zé)任，而又未處理投訴事件的，一票否決。地方消協(xié)和地方政府信訪部門對企業(yè)的評價(jià)可以直接反映消費(fèi)者對企業(yè)的投訴、信訪以及企業(yè)解決爭議的情況。3.4企業(yè)對合作方信用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營活動離不開各類合作方，包括設(shè)計(jì)單位、咨詢單位

30、、材料設(shè)備供應(yīng)商、施工單位、銀行等，他們與企業(yè)是利益相關(guān)人的關(guān)系，除銀行外，其他合作方幾乎都處于乙方地位。因此，企業(yè)可能利用甲方優(yōu)勢損害合作方利益，主要表現(xiàn)在托欠各種款項(xiàng)，雖然在2.2中對此做過評價(jià)，但這里可以通過對合作方進(jìn)行抽樣調(diào)查，考察各方對企業(yè)的評價(jià)。3.5企業(yè)對政府的信用企業(yè)對政府的信用集中體現(xiàn)在履行受讓土地合同、依法建設(shè)銷售房屋、納稅和就業(yè)4個(gè)方面，社會貢獻(xiàn)率（年納稅額/資產(chǎn)規(guī)模）反映了企業(yè)占用社會經(jīng)濟(jì)資源所產(chǎn)生的社會經(jīng)濟(jì)效益的大小，是社會進(jìn)行資源有效配置的依據(jù)。履行受讓土地合同、依法建設(shè)銷售房屋兩項(xiàng)責(zé)任已在前面信用評價(jià)中有所體現(xiàn)，本部分只對后兩項(xiàng)責(zé)任進(jìn)行評價(jià)。納稅信用是指納稅人依法

31、履行納稅義務(wù)，并被社會所普遍認(rèn)可的一種信用，是社會信用體系建設(shè)的重要內(nèi)容之一。納稅信用等級評定管理制度，是稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人履行納稅義務(wù)的情況，依法將納稅人評定為不同的納稅信用等級，進(jìn)行分類管理的制度。納稅信用等級分為A、B、C、D四級，A級要求95分以上，B級要求60-95分，因此對這兩個(gè)級別分別給予分?jǐn)?shù)，C、D不得分。企業(yè)解決殘疾人就業(yè)是企業(yè)公民履行社會責(zé)任的一種表現(xiàn)。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定企業(yè)按一定比例安排殘疾人就業(yè)，企業(yè)達(dá)不到規(guī)定比例的，可以按要求繳納殘疾人就業(yè)保障金，該指標(biāo)評分標(biāo)準(zhǔn)為1分，達(dá)不到比例或未按要求繳納殘疾人就業(yè)保障金的不得分；3.6環(huán)保節(jié)能 建設(shè)節(jié)約型社會是新世

32、紀(jì)的構(gòu)想，環(huán)保節(jié)能一直受國家大力倡導(dǎo)，指標(biāo)中對該指標(biāo)賦值較高，希望能夠引導(dǎo)企業(yè)積極使用環(huán)保節(jié)能材料和工藝。企業(yè)可以提供相關(guān)證明材料，證明企業(yè)符合相關(guān)規(guī)定的要求，在建筑設(shè)計(jì)、施工、裝飾裝修中達(dá)到國家環(huán)保節(jié)能要求，滿分4分；3.7社會公益社會公益主要反映企業(yè)從事公益慈善事業(yè)的情況，直接反映了企業(yè)的社會責(zé)任心，包括企業(yè)日常對公益慈善事業(yè)的捐贈，也包括危機(jī)情況下的特殊捐贈。由企業(yè)提供參加公益事項(xiàng)證明，如捐款救助證明、政府表彰證書等，按捐贈數(shù)額給予相應(yīng)分?jǐn)?shù)。3.8企業(yè)的社會榮譽(yù)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，表現(xiàn)優(yōu)異的會得到各界的嘉獎，設(shè)立該項(xiàng)指標(biāo)也利于引導(dǎo)企業(yè)積極成就卓越。但是近些年由于媒體評獎泛濫，含金量低，

33、指標(biāo)中對社會榮譽(yù)只考察由省、部級以上國家行政主管部門或全國行業(yè)協(xié)會的表彰或授牌。企業(yè)榮譽(yù)是指企業(yè)獲得省、部級以上國家行政主管部門或全國行業(yè)協(xié)會表彰、授牌，如優(yōu)秀企業(yè)公民等，項(xiàng)目榮譽(yù)指企業(yè)獲得廣廈獎、魯班獎、詹天佑獎、長城杯、白玉蘭杯等表彰。表 3企業(yè)履行社會責(zé)任信用情況（續(xù)表）一級指標(biāo)二級指標(biāo)三級指標(biāo)權(quán)重評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及評價(jià)方法3.企業(yè)履行社會責(zé)任信用情況35分3.1企業(yè)對所有者作用2分企業(yè)按章程規(guī)定連續(xù)三年向所有者分紅的得2分，最近連續(xù)兩年得1.5分，最近一年得1分；國有獨(dú)資企業(yè)和國有控股企業(yè)按規(guī)定上繳利潤得2分；非上市企業(yè)不分紅但有相關(guān)決議得1分；3.2企業(yè)對員工信用4分3.2.1員工滿意度1分

34、評審人員就有關(guān)員工培訓(xùn)、發(fā)展情況、離退休人員待遇、人員流動情況、企業(yè)是否關(guān)注員工幸福指數(shù)等對員工問卷調(diào)查或訪談，問卷由評審方設(shè)計(jì)，滿意度70%以上的得1分；3.2.2勞動合同1分發(fā)生勞動合同糾紛、未妥善處理或未按糾紛行政復(fù)議、仲裁、訴訟結(jié)果執(zhí)行的，或因勞動合同糾紛造成重大社會影響的，3.2項(xiàng)不得分；近三年員工合同抽查，由評審專家評審，合同符合新勞動法要求的得1分；近三年無舉報(bào)企業(yè)違反新勞動法規(guī)定的得0.5分；3.2.3平均工資0.5分近三年企業(yè)平均工資不低于行業(yè)平均水平，且按時(shí)發(fā)放的得0.5分；拖欠或未按時(shí)發(fā)放的，每項(xiàng)扣一分；由此造成重大社會影響的，3.2項(xiàng)不得分；3.2.4社保、公積金等繳納

35、1.5分近三年企業(yè)按時(shí)足額為員工繳納五險(xiǎn)的得1分，繳納三險(xiǎn)得0.5分，繳納兩險(xiǎn)得0.2分；近三年企業(yè)為員工繳納住房公積金的，得0.5分；企業(yè)若非全員參保，3.2.4項(xiàng)分?jǐn)?shù)減半。3.3企業(yè)對消費(fèi)者信用7分3.3.1消費(fèi)者滿意度1分根據(jù)實(shí)際調(diào)查消費(fèi)者滿意度80%以上的得1分；50%-80%得0.5分；（調(diào)查問卷由評審方設(shè)計(jì)）3.3.2投訴處理2分近三年若發(fā)生有關(guān)群體投訴上訪事件，則第3.3項(xiàng)不得分； 企業(yè)有嚴(yán)格科學(xué)的投訴處理流程得1分； 一次性投訴解決率（消協(xié)和信訪部門）80%以上得1分，50%-80%得0.5分；3.3.3地方消協(xié)評價(jià)1分評審人員對地方消協(xié)和政府信訪部門進(jìn)行調(diào)查和訪談，對被評價(jià)企

36、業(yè)的評價(jià)優(yōu)秀得2分，良好得1.5分，一般得1分；3.3.4地方政府信訪部門評價(jià)1分一級指標(biāo)二級指標(biāo)三級指標(biāo)權(quán)重評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及評價(jià)方法3.企業(yè)履行社會責(zé)任信用情況35分3.4企業(yè)對合作方信用6分3.4.1合作方評價(jià)3分評審人員抽樣調(diào)查企業(yè)主要合作方，包括設(shè)計(jì)單位、供應(yīng)商、施工承包方等，優(yōu)秀得3分，良好得2分，一般得1分；3.4.2銀行評價(jià)2分評審人員抽樣調(diào)查企業(yè)合作銀行，評價(jià)優(yōu)秀得2分，良好得1.5分，一般得1分； 3.5企業(yè)對政府信用6分3.5.1納稅額3分近三年平均社會貢獻(xiàn)率（納稅額/資產(chǎn)規(guī)模）大于等于A%的得3分；B%-A%的得2分；小于等于B%的得1分；A和B由評審方根據(jù)國資委發(fā)布的房地產(chǎn)全

37、行業(yè)財(cái)務(wù)水平確定；3.5.2納稅信用等級2分由企業(yè)提供信用等級證明，A級得2分；B級得1分；C級以下不得分；3.5.3殘疾人就業(yè)1分企業(yè)安排殘疾人就業(yè)達(dá)到其所在地省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定比例或按要求繳納殘疾人就業(yè)保障金的得得1分；否則，此項(xiàng)不等分； 3.6環(huán)保節(jié)能4分4分企業(yè)在設(shè)計(jì)施工中符合民用建筑節(jié)能管理規(guī)定、建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范、商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則、室內(nèi)裝飾工程質(zhì)量規(guī)范等有關(guān)環(huán)保節(jié)能的要求，根據(jù)實(shí)際情況得分；3.7社會公益3分3分由企業(yè)提供參加公益事項(xiàng)證明（如捐款救助證明，獲得縣級以上政府部門表彰證書等），根據(jù)實(shí)際情況得分；3.8社會榮譽(yù)4分3.8.1企業(yè)榮譽(yù)2分企

38、業(yè)獲得省、部級以上國家行政主管部門或全國行業(yè)協(xié)會表彰、授牌，如優(yōu)秀企業(yè)公民等，每項(xiàng)得0.5分，總分2分；3.8.2項(xiàng)目榮譽(yù)2分企業(yè)項(xiàng)目獲得廣廈獎、魯班獎、詹天佑獎、長城杯、白玉蘭杯等省、部級以上國家行政主管部門或全國行業(yè)協(xié)會的表彰，每項(xiàng)得0.5分；獲得省部級單項(xiàng)獎，如示范小區(qū)等，每項(xiàng)得0.2分，總分2分。四、 一票否決企業(yè)存在下列違法違規(guī)行為，或者有嚴(yán)重失信行為，造成惡劣影響的不予評價(jià)。（詳見表4）表 4 企業(yè)存在下列嚴(yán)重失信行為的一票否決企業(yè)法定代表人或執(zhí)行合伙人、主要股東或合伙人因執(zhí)行企業(yè)職務(wù)的行為犯罪，被依法追究刑事責(zé)任的；違反房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，例如未取得國有土地使用證、建

39、設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、建設(shè)工程開工證進(jìn)行開發(fā)的；隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙等不正當(dāng)手段取得商品房預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)證的；在未解除商品房買賣合同前，故意將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的；開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目存在重大質(zhì)量問題，造成嚴(yán)重后果的；虛構(gòu)事實(shí)或隱瞞真相，對與一方當(dāng)事人串通，相關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行誤導(dǎo)或欺詐，給當(dāng)事人造成重大損失的；被有關(guān)機(jī)關(guān)或行業(yè)協(xié)會認(rèn)定，采取不正當(dāng)手段惡性競爭，嚴(yán)重?fù)p害行業(yè)或同行聲譽(yù)、利益的；如在投標(biāo)過程中串標(biāo)、圍標(biāo)等舞弊行為；消費(fèi)者集體投訴并經(jīng)核實(shí)為有責(zé)投訴，但未對投訴事件進(jìn)行處理的；威脅、恐嚇、毆打行政執(zhí)法人員或者采取

40、其他方式阻礙行政執(zhí)法人員依法履行職責(zé)的；在貸款、擔(dān)保等融資活動中出現(xiàn)重大失信行為的；三年內(nèi)有偷、逃、抗稅記錄的；近三年發(fā)生特別重大安全事故的。附表 房地產(chǎn)行業(yè)（開發(fā)企業(yè)）信用評價(jià)指標(biāo)體系（試行）附表 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價(jià)指標(biāo)體系一級指標(biāo)二級指標(biāo)三級指標(biāo)權(quán)重指標(biāo)說明評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及評價(jià)方法1企業(yè)客觀信用能力20分1.1經(jīng)營年限2分經(jīng)營年限是企業(yè)建設(shè)與成長的年限，一定程度反映企業(yè)信用建設(shè)，兩者正相關(guān)。企業(yè)經(jīng)營年限10年及以上得2分；8-10年（包括8年）得1.5分，5-8年（包括5年）得1分，3-5年（包括3年）得0.5分，3年以下不得分。1.2注冊資本2分該指標(biāo)反映公司法人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，也是企業(yè)從事經(jīng)營

41、活動、承擔(dān)債務(wù)責(zé)任的基礎(chǔ)。企業(yè)注冊資本/本級資質(zhì)要求最低注冊資本，比值大于2得2分，1.5-2之間（包括2）得1.5分，1-1.5之間（包括1.5）得1分，等于1得0.5分，小于1不得分。1.3銀行資信等級3分銀行主要關(guān)注企業(yè)能否按時(shí)還本付息，主要考查財(cái)務(wù)、管理及項(xiàng)目情況等，直接反映企業(yè)對銀行的信用能力和履約情況。由企業(yè)提供銀行信用等級證明，AAA級得3分，AA級得2分，A級得1分，B級以下不得分；若銀行最高等級為AA，評分時(shí)相應(yīng)提高一級。1.4開發(fā)能力1.4.1近三年開發(fā)面積2分該指標(biāo)主要依據(jù)企業(yè)資質(zhì)等級考核企業(yè)近三年的開發(fā)能力。企業(yè)近三年累計(jì)竣工量/本級資質(zhì)要求的最低竣工量，比值大于2得2

42、分，1-2之間（包括2）得1.5分，等于1得1分，小于1不得分。1.4.2上年開發(fā)面積2分該指標(biāo)主要依據(jù)企業(yè)資質(zhì)等級考核企業(yè)上一年的開發(fā)能力。上一年開發(fā)面積/本級資質(zhì)要求的最低開發(fā)面積，比值大于2得2分，1-2之間（包括2）得1.5分，等于1得1分，小于1不得分。1.5人員素質(zhì)1分該項(xiàng)指標(biāo)主要是根據(jù)企業(yè)的資質(zhì)等級，考察企業(yè)管理、技術(shù)人員專業(yè)結(jié)構(gòu)配置是否合理。專業(yè)管理人員、中級以上職稱管理人員、持有資格證書的專業(yè)人員符合本級資質(zhì)規(guī)定人員數(shù)量和要求的，得1分，不符合的不得分。附表 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價(jià)指標(biāo)體系（續(xù)1）一級指標(biāo)二級指標(biāo)三級指標(biāo)權(quán)重指標(biāo)說明評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及評價(jià)方法1企業(yè)客觀信用能力20分1

43、.6財(cái)務(wù)信用能力 8分1.6.1償債能力3分償債能力是反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的重要標(biāo)志，可以反映企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的能力和風(fēng)險(xiǎn)，有助于對企業(yè)未來收益進(jìn)行預(yù)測。長期償債能力考察產(chǎn)權(quán)比率和利息保障倍數(shù)；短期償債能力考察現(xiàn)金流動負(fù)債比和流動比率。根據(jù)國資委發(fā)布的房地產(chǎn)全行業(yè)財(cái)務(wù)水平，產(chǎn)權(quán)比率和流動比率優(yōu)秀得1分，良好得0.8分，平均水平得0.5分；每項(xiàng)利息保障倍數(shù)和現(xiàn)金流動負(fù)債比優(yōu)秀得0.5分，良好得0.4分，平均水平得0.2分。其中，產(chǎn)權(quán)比率=負(fù)債/所有者權(quán)益，流動比率=流動資產(chǎn)/流動負(fù)債，利息保障位倍數(shù)=息稅前利潤/利息費(fèi)用，現(xiàn)金流動負(fù)債比=經(jīng)營活動現(xiàn)金流量/流動負(fù)債。1.6.2運(yùn)營能力1.5分運(yùn)營能力是指

44、企業(yè)基于外部市場環(huán)境的約束，通過內(nèi)部人力資源和生產(chǎn)資料的配置組合而對財(cái)務(wù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)所產(chǎn)生作用的大小，反映了企業(yè)持續(xù)經(jīng)營、良性發(fā)展的能力。主要考察應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率。根據(jù)國資委發(fā)布的房地產(chǎn)全行業(yè)財(cái)務(wù)水平，存貨周轉(zhuǎn)率優(yōu)秀得1分，良好得0.8分，平均水平得0.5分；應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率優(yōu)秀得0.5分，良好得0.4分，平均水平得0.2分。存貨周轉(zhuǎn)率=銷售收入/存貨，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=銷售收入/應(yīng)收賬款1.6.3發(fā)展能力1.5分發(fā)展能力是企業(yè)在生存的基礎(chǔ)上，擴(kuò)大規(guī)模、壯大實(shí)力的潛在能力，是企業(yè)競爭力指標(biāo)。主要考察近三年主營業(yè)務(wù)收入平均增長率和近三年資本平均增長率。根據(jù)國資委發(fā)布的房地產(chǎn)全行業(yè)財(cái)務(wù)水平，近三

45、年主營業(yè)務(wù)收入平均增長率優(yōu)秀得1分，良好得0.8分，平均水平得0.5分；近三年資本平均增長率優(yōu)秀得0.5分，良好得0.4分，平均水平得0.2分。近三年平均增長率采用幾何增長率計(jì)算。1.6.4盈利能力2分盈利是企業(yè)承擔(dān)的對所有者的第一責(zé)任，只有企業(yè)盈利才能保障所有者的利益。主要考察近三年企業(yè)平均總資產(chǎn)收益率和近三年凈資產(chǎn)收益率。根據(jù)國資委發(fā)布的房地產(chǎn)全行業(yè)財(cái)務(wù)水平，每項(xiàng)指標(biāo)優(yōu)秀得1分，良好得0.8分，平均水平得0.5分?？傎Y產(chǎn)收益率=凈收益/總資產(chǎn)，凈資產(chǎn)收益率=凈收益/所有者權(quán)益。附表 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價(jià)指標(biāo)體系（續(xù)2）一級指標(biāo)二級指標(biāo)三級指標(biāo)權(quán)重指標(biāo)說明評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及評價(jià)方法2企業(yè)經(jīng)營信用情

46、況45分2.1企業(yè)開發(fā)前期信用10分2.1.1土地運(yùn)作信用4分該指標(biāo)主要反映企業(yè)與政府之間有關(guān)土地方面的信用情況，著重考察企業(yè)是否按程序獲取土地，按合同履行義務(wù)。企業(yè)近三年在獲取土地過程中未嚴(yán)格遵守程序的，根據(jù)實(shí)際情況，每項(xiàng)目扣0.5-1分，累計(jì)扣滿4分為止，但若下列3項(xiàng)違規(guī)事項(xiàng)均發(fā)生，則2.1項(xiàng)不得分；在土地招拍掛過程中，未嚴(yán)格遵守程序；中標(biāo)后未按合同按時(shí)足額支付土地出讓金；未按土地出讓合同按時(shí)按規(guī)劃開發(fā)。2.1.2規(guī)劃許可信用2分該指標(biāo)反映企業(yè)在規(guī)劃許可過程中的信用情況，主要考察企業(yè)五個(gè)證書的規(guī)范辦理情況。企業(yè)近三年在辦理選址規(guī)劃意見通知書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)

47、劃許可證、建筑工程施工許可證過程中，有不遵守程序的行為，每項(xiàng)目每項(xiàng)證書扣0.5分，累計(jì)發(fā)生5項(xiàng)，則2.1項(xiàng)不得分。2.1.3工程招標(biāo)信用2分該指標(biāo)反映企業(yè)選取供應(yīng)商（包括材料設(shè)備供應(yīng)商和承包商）時(shí)，招標(biāo)信用情況。企業(yè)近三年工程招標(biāo)過程中發(fā)生以下情況，根據(jù)實(shí)際情況每項(xiàng)目每項(xiàng)扣0.5-1分，累計(jì)發(fā)生5項(xiàng)則2.1項(xiàng)不得分：按規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)；迫使總包不合理接受分包；肢解項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)；企業(yè)與供應(yīng)商進(jìn)行標(biāo)前談判，或中標(biāo)后就實(shí)質(zhì)性條款進(jìn)行談判并更改。2.1.4拆遷安置信用2分該指標(biāo)反映企業(yè)對被拆遷戶的信用情況，考察企業(yè)是否規(guī)定簽訂拆遷協(xié)議，以及協(xié)議履行情況。企業(yè)近三年項(xiàng)目在工程拆遷安置過程中發(fā)生以下1種情況，

48、2.1.4項(xiàng)不得分；累計(jì)發(fā)生2項(xiàng)則2.1項(xiàng)不得分：未簽訂拆遷協(xié)議，或未履行拆遷承諾；未按規(guī)定支付拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)；野蠻、違規(guī)拆。附表 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價(jià)指標(biāo)體系（續(xù)3）一級指標(biāo)二級指標(biāo)三級指標(biāo)權(quán)重指標(biāo)說明評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及評價(jià)方法2企業(yè)經(jīng)營信用情況45分2.2企業(yè)建設(shè)階段信用16分2.2.1合同信用4分由于建設(shè)過程中開發(fā)企業(yè)處于甲方優(yōu)勢地位，在合同執(zhí)行過程中是否嚴(yán)格履約要著重考察。企業(yè)近三年材料、設(shè)備采購合同示范文本的使用率低于40%扣0.5分；總包合同未采用示范文本或按規(guī)定需要備案的合同未及時(shí)備案的每項(xiàng)目扣0.5分；企業(yè)近三年未按合同要求準(zhǔn)時(shí)提供甲供材或其他甲供資源，每項(xiàng)目扣0.5分；企業(yè)拖欠供應(yīng)

49、商、施工承包方合同款、設(shè)計(jì)費(fèi)，根據(jù)實(shí)際數(shù)額扣0.5-2分；近三年企業(yè)拖欠巨額合同款，或與合作方有重大糾紛的，且企業(yè)承擔(dān)主要責(zé)任的，2.2項(xiàng)不得分。2.2.2質(zhì)量信用4分工程質(zhì)量關(guān)系消費(fèi)者的核心利益，保障商品質(zhì)量是開發(fā)企業(yè)的首要任務(wù)，該指標(biāo)反映了企業(yè)保障質(zhì)量信用的能力和態(tài)度，其中工程合格率100%是必要條件。 近三年工程合格率低于100%的，2.2項(xiàng)不得分；近三年項(xiàng)目原材料和配套設(shè)備未進(jìn)行規(guī)定檢驗(yàn)的，每項(xiàng)目根據(jù)實(shí)際情況扣0.5-1分；近三年施工過程隱蔽工程合格證不齊全，每項(xiàng)目每缺少1個(gè)扣0.5分；獲質(zhì)量管理體系認(rèn)證的可加1分，但2.2.2項(xiàng)滿分4分。2.2.3進(jìn)度信用2分該指標(biāo)反映企業(yè)在進(jìn)度控制

50、方面的信用，企業(yè)明顯拖延工期可能不按時(shí)交房，不合理趕工期會有工程質(zhì)量隱患；企業(yè)近三年存在明顯拖延工期或不合理趕工期的項(xiàng)目，每項(xiàng)扣0.5-1分。2.2.4安全信用3分企業(yè)生產(chǎn)安全是第一位的，該指標(biāo)主要考察企業(yè)防范安全事故的措施及管理結(jié)果兩個(gè)層面；近三年發(fā)生重大安全事故的2.2項(xiàng)不得分； 近三年發(fā)生較大安全事故每次扣1分，3次及以上2.2.4項(xiàng)不得分；近三年發(fā)生一般安全事故每次扣0.5分，5次及以上2.2.4項(xiàng)不得分；近三年項(xiàng)目未按要求制定安全技術(shù)措施的每項(xiàng)目扣0.5分。2.2.5竣工驗(yàn)收3分該指標(biāo)反映企業(yè)工程竣工階段的信用，主要考察竣工驗(yàn)收的合法合規(guī)性；近三年竣工的項(xiàng)目，未按相關(guān)規(guī)定辦理規(guī)劃、消

51、防、配套設(shè)施等驗(yàn)收的，每項(xiàng)目每缺少1項(xiàng)扣0.5分。 附表 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價(jià)指標(biāo)體系（續(xù)4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價(jià)指標(biāo)體系一級指標(biāo)二級指標(biāo)三級指標(biāo)權(quán)重指標(biāo)說明評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及評價(jià)方法2企業(yè)經(jīng)營信用情況45分2.3企業(yè)租售階段信用14分2.3.1銷售推廣信用3分該指標(biāo)反映企業(yè)在銷售推廣過程是否遵守相關(guān)規(guī)定，辦理相關(guān)證件；對消費(fèi)者是否誠信，是否存在欺詐、誤導(dǎo)消費(fèi)者的行為；企業(yè)近三年每項(xiàng)目在租售推廣過程中，如出現(xiàn)下列情況，每項(xiàng)扣0.5分，累計(jì)扣3分為止，若發(fā)生下列3項(xiàng)不同的非誠信行為，2.3.1項(xiàng)不得分；發(fā)生5項(xiàng)則2.3項(xiàng)不得分：未取得商品房預(yù)售許可證發(fā)布售房或含有銷售內(nèi)容廣告；銷售廣告未按規(guī)定載明開

52、發(fā)企業(yè)名稱、預(yù)售許可證號和代理銷售房地產(chǎn)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名稱；銷售廣告利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果誤導(dǎo)消費(fèi)者；銷售廣告含售后包租或變相售后包租等承諾內(nèi)容；銷售廣告中含有封建迷信內(nèi)容，有悖社會良好風(fēng)尚；商品房銷售廣告中存在價(jià)格、面積等欺詐現(xiàn)象；商品房廣告涉及裝修裝飾內(nèi)容；廣告中出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，含有升值或者投資回報(bào)的承諾；廣告中含有為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。附表 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價(jià)指標(biāo)體系（續(xù)5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價(jià)指標(biāo)體系一級指標(biāo)二級指標(biāo)三級指標(biāo)權(quán)重指標(biāo)說明評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及評價(jià)方法2企業(yè)經(jīng)營信用情況45分2.3企業(yè)租售階段信用14分2.3.2預(yù)、銷售信用5分

53、該指標(biāo)反映開發(fā)企業(yè)預(yù)售和銷售商品房的信用情況。主要包括是否嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)定，按照相關(guān)程序合法合規(guī)預(yù)售、銷售；在出售商品房過程中有無欺詐、誤導(dǎo)消費(fèi)者行為；企業(yè)近三年每項(xiàng)目在預(yù)售銷售過程中，如出現(xiàn)下列情況，每項(xiàng)扣0.5分，扣滿5分為止，若發(fā)生下列3項(xiàng)不同的非誠信行為，2.3.2項(xiàng)不得分；發(fā)生5項(xiàng)則2.3項(xiàng)不得分：未取得商品房預(yù)（銷）售許可證，進(jìn)行商品房銷售；未按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項(xiàng)，將預(yù)售款挪作他用；委托沒有資格的中介機(jī)構(gòu)代理銷售；預(yù)售已抵押的商品房，未通知抵押權(quán)人或未將抵押情況告知買受人；未按規(guī)定向買受人明示商品房銷售管理辦法、商品房買賣合同示范文本和城市商品房預(yù)售管理辦法；未按照規(guī)定在商品房

54、現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案；銷售過程中未對項(xiàng)目不利因素做善意提醒，如紅線警示提醒；采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房；經(jīng)確認(rèn)存在捂盤惜售行為；售房過程中雇傭人員冒充購房者制造緊張氣氛的，或發(fā)布虛假供應(yīng)或庫存信息。附表 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價(jià)指標(biāo)體系（續(xù)6）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價(jià)指標(biāo)體系一級指標(biāo)二級指標(biāo)三級指標(biāo)權(quán)重指標(biāo)說明評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及評價(jià)方法2企業(yè)經(jīng)營信用情況45分2.3企業(yè)租售階段信用14分2.3.3合同履約信用6分該指標(biāo)反映企業(yè)與消費(fèi)者簽訂合同及履約情況，合同對甲乙雙方的權(quán)利義務(wù)界定得是否清晰、明確，是否明顯有失公平；企業(yè)是否嚴(yán)格按照合同履約，在合同履行過程中，開發(fā)企業(yè)是否存在欺詐、甩項(xiàng)等不誠信行為；企業(yè)近三年每項(xiàng)目在租售履約過程中，如出現(xiàn)下列情況，每項(xiàng)扣0.5分，扣滿6分為止，若發(fā)生下列3項(xiàng)不同的非誠信行為，2.3.3項(xiàng)不得分；發(fā)生下列6項(xiàng)不同行為或發(fā)生第項(xiàng)，2.3項(xiàng)不得分；商品房買賣合同及補(bǔ)充約定顯失公平；簽訂商品房買賣合同及其補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，未采取合理方式提請房屋買受人注意免除或者限制其