第九章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的理論與策略

1、房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)、類型和特征房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)、類型和特征房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置房地產(chǎn)企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的基本理論房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的基本理論房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策方法房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策方法了解房地產(chǎn)企業(yè)的基本性質(zhì)了解房地產(chǎn)企業(yè)的基本性質(zhì)了解房地產(chǎn)企業(yè)的基本要求、設(shè)立過程；了解房地產(chǎn)企業(yè)的基本要求、設(shè)立過程；了解房地產(chǎn)中介的作用、性質(zhì)、在房地產(chǎn)了解房地產(chǎn)中介的作用、性質(zhì)、在房地產(chǎn)市場和行業(yè)中的地位；市場和行業(yè)中的地位；了解房地產(chǎn)行業(yè)管理的基本內(nèi)容。了解房地產(chǎn)行業(yè)管理的基本內(nèi)容。 基本含義 房地產(chǎn)分類 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè) 房地產(chǎn)行業(yè)管理 企業(yè)經(jīng)營

2、策略房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營 肯定性決策 風(fēng)險(xiǎn)型決策 不確定性決策房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策萬科堅(jiān)持為客戶建造高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品，倡導(dǎo)生態(tài)環(huán)保技術(shù)的開發(fā)與應(yīng)用，致力于成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)領(lǐng)跑者和中國優(yōu)秀的綠色企業(yè)。產(chǎn)品始終定位于城市主流住宅市場，主要為城市普通家庭供應(yīng)住房，2011年所銷售的144平米以下戶型占比89%。萬科的經(jīng)營策略，相對(duì)是比較穩(wěn)定的。這些策略包括：堅(jiān)持小戶型和裝修房；堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)和較少的土地儲(chǔ)備；重視合作；穩(wěn)健的投資策略；推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化和綠色建筑。房地產(chǎn)企業(yè)是從事土地和房屋開發(fā)建設(shè)以房地產(chǎn)企業(yè)是從事土地和房屋開發(fā)建設(shè)以及在房地產(chǎn)市場中從事房地產(chǎn)商品交換的及在房地產(chǎn)市場中從事房地產(chǎn)商品交換的

3、經(jīng)濟(jì)組織。經(jīng)濟(jì)組織。房地產(chǎn)企業(yè)是在房地產(chǎn)市場上利用各種生房地產(chǎn)企業(yè)是在房地產(chǎn)市場上利用各種生產(chǎn)要素生產(chǎn)并銷售房地產(chǎn)商品和勞務(wù)的機(jī)產(chǎn)要素生產(chǎn)并銷售房地產(chǎn)商品和勞務(wù)的機(jī)構(gòu)。構(gòu)。各種生產(chǎn)要素包括土地、資金、建筑知識(shí)與技各種生產(chǎn)要素包括土地、資金、建筑知識(shí)與技術(shù)、人工等方方面面。術(shù)、人工等方方面面。 1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。是指從購買土地使用權(quán)開始，經(jīng)過項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、是指從購買土地使用權(quán)開始，經(jīng)過項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)等過程，建成房地產(chǎn)商品以供租售的生產(chǎn)企業(yè)。施工建設(shè)等過程，建成房地產(chǎn)商品以供租售的生產(chǎn)企業(yè)。這是市場上房地產(chǎn)商品供給和需求的主體。這是市場上房地產(chǎn)商品供給和需求的主

4、體。 (1)房地產(chǎn)開發(fā)專營公司房地產(chǎn)開發(fā)專營公司(2)房地產(chǎn)開發(fā)兼營公司房地產(chǎn)開發(fā)兼營公司 (3)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司。目公司。 2房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)。是指投資于存量房地產(chǎn)或利用擁有的房地產(chǎn)進(jìn)行租售、是指投資于存量房地產(chǎn)或利用擁有的房地產(chǎn)進(jìn)行租售、抵押、維修等經(jīng)營管理活動(dòng)的企業(yè)。抵押、維修等經(jīng)營管理活動(dòng)的企業(yè)。3中介服務(wù)企業(yè)。中介服務(wù)企業(yè)。是指房地產(chǎn)咨詢、評(píng)估和經(jīng)紀(jì)行業(yè)中從事各種中介活動(dòng)是指房地產(chǎn)咨詢、評(píng)估和經(jīng)紀(jì)行業(yè)中從事各種中介活動(dòng)的企業(yè)。它們接受委托，提供有償服務(wù)。的企業(yè)。它們接受委托，提供有償服務(wù)。 1公有制的房地產(chǎn)企業(yè)。公有制的房地產(chǎn)企業(yè)。2合資企業(yè)。合資企業(yè)。3

5、私有企業(yè)。私有企業(yè)。 1專門從事土地和城市基礎(chǔ)專門從事土地和城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的企業(yè)。設(shè)施開發(fā)的企業(yè)。 2專門從事地上建筑物和構(gòu)專門從事地上建筑物和構(gòu)筑物建設(shè)的房地產(chǎn)企業(yè)。筑物建設(shè)的房地產(chǎn)企業(yè)。3房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。商業(yè)性房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)性房地產(chǎn)企業(yè)商品房開發(fā)工業(yè)用房商業(yè)地產(chǎn)等政策性房地產(chǎn)企業(yè)政策性房地產(chǎn)企業(yè)廉租房經(jīng)濟(jì)適用房政策性住房融資與金融機(jī)構(gòu) 房地產(chǎn)企業(yè)除具備企業(yè)的一般性質(zhì)外，與房地產(chǎn)企業(yè)除具備企業(yè)的一般性質(zhì)外，與其他企業(yè)相比，還具有以下一些特征其他企業(yè)相比，還具有以下一些特征 首先，房地產(chǎn)商品的首先，房地產(chǎn)商品的“不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)”特性決定了房特性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的

6、地域?qū)傩缘禺a(chǎn)企業(yè)的地域?qū)傩? 其次，土地市場的壟斷性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的其次，土地市場的壟斷性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的不完全競爭性不完全競爭性 第三，房地產(chǎn)商品生產(chǎn)經(jīng)營的復(fù)雜性、系統(tǒng)性第三，房地產(chǎn)商品生產(chǎn)經(jīng)營的復(fù)雜性、系統(tǒng)性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的多功能特征。決定了房地產(chǎn)企業(yè)的多功能特征。 1有符合公司法人登記的名稱和組織機(jī)構(gòu)。有符合公司法人登記的名稱和組織機(jī)構(gòu)。 2有適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公用有適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公用房。房。 3有符合規(guī)定額度的注冊(cè)資本和流動(dòng)資金。有符合規(guī)定額度的注冊(cè)資本和流動(dòng)資金。 4有一定人數(shù)的持有專業(yè)證書的房地產(chǎn)專業(yè)、有一定人數(shù)的持有專業(yè)證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑

7、工程專業(yè)的專職技術(shù)人員和專職財(cái)會(huì)人員。建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員和專職財(cái)會(huì)人員。 5法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 國務(wù)院國務(wù)院1998年年7月月20日發(fā)布的日發(fā)布的城市房地產(chǎn)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例)規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：定的條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件： 1有有100萬元以上的注冊(cè)資本。萬元以上的注冊(cè)資本。 2有有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員

8、，2名以上持有資名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。格證書的專職會(huì)計(jì)人員。 規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)部部征征地地拆拆遷遷部部工工程程技技術(shù)術(shù)部部計(jì)計(jì)劃劃部部財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)部部材材料料供供應(yīng)應(yīng)部部經(jīng)經(jīng)營營部部人人事事部部辦辦公公室室 (一一)領(lǐng)導(dǎo)制度領(lǐng)導(dǎo)制度 房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)制度包括經(jīng)理負(fù)責(zé)制和職工代表大會(huì)房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)制度包括經(jīng)理負(fù)責(zé)制和職工代表大會(huì)制。制。 (二二)內(nèi)部管理制度內(nèi)部管理制度思想政治工作管理制度；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度；工思想政治工作管理制度；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度；工程技術(shù)管理制度；經(jīng)濟(jì)核算管理制度；行政人事管理制程技術(shù)管理制度；經(jīng)濟(jì)核算管理制度；行政人事管理制度；物業(yè)管理制度。度；物業(yè)管

9、理制度。 (三三)內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制度內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制度 1責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則；責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則； 2國家、集體、個(gè)人三者利益相統(tǒng)一的原則。國家、集體、個(gè)人三者利益相統(tǒng)一的原則。 3貫徹執(zhí)行按勞分配的原則。貫徹執(zhí)行按勞分配的原則。 4. 房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。 房地產(chǎn)咨詢：房地產(chǎn)咨詢：是指為從事房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律、法規(guī)、政策、是指為從事房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)。信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測量、評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測量、評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值

10、和價(jià)格的經(jīng)營活動(dòng)。活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間服務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)。是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間服務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)。 (一一)建立有效的行業(yè)管理制度建立有效的行業(yè)管理制度(二二)健全行業(yè)自律組織健全行業(yè)自律組織(三三)完善法規(guī)制度完善法規(guī)制度 房地產(chǎn)行政管理是指國家和地方人民政府房地產(chǎn)行政管理是指國家和地方人民政府行政主管機(jī)關(guān)，依照國家的有關(guān)法律、法行政主管機(jī)關(guān)，依照國家的有關(guān)法律、法規(guī)和政策，對(duì)房地產(chǎn)各方面活動(dòng)所實(shí)施的規(guī)和政策，對(duì)房地產(chǎn)各方面活動(dòng)所實(shí)施的全面的、系統(tǒng)的管理行為。全面的、系統(tǒng)的管理行為。房地產(chǎn)行政管理的主體：房地產(chǎn)行政管理的主體：是各級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政

11、主管機(jī)關(guān)是各級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)房地產(chǎn)行政管理的客體房地產(chǎn)行政管理的客體是城市內(nèi)的全部房屋和土地是城市內(nèi)的全部房屋和土地所有從事房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)、經(jīng)營、維修等經(jīng)濟(jì)活所有從事房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)、經(jīng)營、維修等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的企業(yè)和個(gè)人動(dòng)的企業(yè)和個(gè)人。1房地產(chǎn)開發(fā)管理房地產(chǎn)開發(fā)管理。是是指對(duì)房地產(chǎn)綜合開發(fā)過程中經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的宏觀管理指對(duì)房地產(chǎn)綜合開發(fā)過程中經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的宏觀管理與政策指導(dǎo)。與政策指導(dǎo)。包括包括：開發(fā)規(guī)劃管理，開發(fā)計(jì)劃管理，開發(fā)項(xiàng)目管：開發(fā)規(guī)劃管理，開發(fā)計(jì)劃管理，開發(fā)項(xiàng)目管理，開發(fā)成本和配套管理和城區(qū)危舊房改造管理。理，開發(fā)成本和配套管理和城區(qū)危舊房改造管理。2住宅建設(shè)管理。住宅建設(shè)管理。住宅住宅建設(shè)

12、計(jì)劃管理，住宅建設(shè)資金管理，住宅消費(fèi)建設(shè)計(jì)劃管理，住宅建設(shè)資金管理，住宅消費(fèi)管理，合資建房和合作建房管理與個(gè)人建房管理。管理，合資建房和合作建房管理與個(gè)人建房管理。3房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理。房地產(chǎn)房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證管理，房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理，房地權(quán)屬登記發(fā)證管理，房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理，房地產(chǎn)測繪管理，落實(shí)房屋政策和處理歷史遺留的房地產(chǎn)測繪管理，落實(shí)房屋政策和處理歷史遺留的房地產(chǎn)權(quán)屬問題。產(chǎn)權(quán)屬問題。4房地產(chǎn)使用管理。房地產(chǎn)使用管理。包括：房屋分配、調(diào)換和使用管理，住房制度包括：房屋分配、調(diào)換和使用管理，住房制度改革，土地出讓、轉(zhuǎn)讓和使用管理，土地使用改革，土地出讓、轉(zhuǎn)讓和使用管理，土地使用制度改革

13、，房屋拆遷管理，房屋供暖管理，住制度改革，房屋拆遷管理，房屋供暖管理，住宅小區(qū)管理。宅小區(qū)管理。5房地產(chǎn)市場管理。房地產(chǎn)市場管理。包括：市場交易秩序管理，房屋買賣包括：市場交易秩序管理，房屋買賣(含拍賣含拍賣)與與土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓管理，房地產(chǎn)租賃管理，土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓管理，房地產(chǎn)租賃管理，房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押(含典當(dāng)含典當(dāng))管理，房地產(chǎn)價(jià)格管理，房管理，房地產(chǎn)價(jià)格管理，房地產(chǎn)稅費(fèi)管理。地產(chǎn)稅費(fèi)管理。 6房屋修繕管理。房屋修繕管理。包括：修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)的管理，修繕定額與質(zhì)包括：修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)的管理，修繕定額與質(zhì)量管理，安全檢查與危房鑒定管理，房屋完好量管理，安全檢查與危房鑒定管理，房屋完

14、好程度評(píng)議與評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)管理，修繕技術(shù)管理。程度評(píng)議與評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)管理，修繕技術(shù)管理。7房地產(chǎn)行業(yè)管理。房地產(chǎn)行業(yè)管理。包括：資質(zhì)管理，行業(yè)發(fā)展規(guī)劃與計(jì)劃管理，包括：資質(zhì)管理，行業(yè)發(fā)展規(guī)劃與計(jì)劃管理，行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、道德規(guī)范和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)管理，專行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、道德規(guī)范和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)管理，專業(yè)人才培訓(xùn)管理，專業(yè)技術(shù)職稱評(píng)定管理。業(yè)人才培訓(xùn)管理，專業(yè)技術(shù)職稱評(píng)定管理。8房地產(chǎn)行政復(fù)議和糾紛仲裁。房地產(chǎn)行政復(fù)議和糾紛仲裁。包括房地產(chǎn)行政復(fù)議、房地產(chǎn)糾紛包括房地產(chǎn)行政復(fù)議、房地產(chǎn)糾紛 戰(zhàn)略性目標(biāo)戰(zhàn)術(shù)性目標(biāo) 銷售額/利潤額及其增長目標(biāo) 資產(chǎn)總額 開發(fā)經(jīng)營能力、范圍和生產(chǎn)量成長性目標(biāo) 經(jīng)營安全率 利潤率 支付能力穩(wěn)定性目標(biāo)

15、 市場占有率 企業(yè)的聲譽(yù)競爭性目標(biāo)開發(fā)產(chǎn)品的定價(jià)策略上追求利潤最大一定的投資收益率保持價(jià)格穩(wěn)定市場份額防止和應(yīng)付競爭良好的銷售渠道財(cái)務(wù)策略項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)策略市場開發(fā)策略價(jià)格策略 資金成本 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的平衡和匹配籌集資金策略 項(xiàng)目的選擇過程投資策略 銷售策略資金回收策略 投資者的收益的實(shí)現(xiàn)過程資金的分配策略開發(fā)建設(shè)策略（一般從屬于市場開發(fā)策略）確定開發(fā)規(guī)模開發(fā)的時(shí)期選擇開發(fā)方式的選擇市場開拓策略 開發(fā)新的市場領(lǐng)導(dǎo)者策略 市場滲透策略 進(jìn)入一個(gè)比較成熟的市場跟隨者策略產(chǎn)品開發(fā)型與多角化策略 進(jìn)入某個(gè)細(xì)分市場市場收縮策略 退出某個(gè)細(xì)分市場1、高價(jià)策略2、低價(jià)策略3、均衡價(jià)格策略 市場均衡價(jià)格，對(duì)于一般性

16、的競爭性市場 4、不均衡價(jià)格策略 差異定價(jià)策略構(gòu)成組織的基本要素要素之間的聯(lián)結(jié)紐帶組織結(jié)構(gòu)分工和協(xié)作分配工作確定權(quán)責(zé)關(guān)系構(gòu)建分工協(xié)作體系組織能力的培養(yǎng)靜態(tài)動(dòng)態(tài)業(yè)務(wù)活動(dòng)業(yè)務(wù)流程工作崗位（職位）部門（職能部門、業(yè)務(wù)部門）授權(quán)上級(jí)賦予下屬一定的權(quán)力，使下屬在一定的監(jiān)督之下，又相當(dāng)?shù)淖灾鳈?quán)和行動(dòng)權(quán)包括：確定預(yù)期的成果；委派任務(wù)；授予職權(quán)集權(quán)與分權(quán)權(quán)利的分層級(jí)配置古典企業(yè)組織結(jié)構(gòu)：直線制現(xiàn)代企業(yè)組織結(jié)構(gòu)H型結(jié)構(gòu)：控股公司式的組織結(jié)構(gòu)U型結(jié)構(gòu)：直線職能制：職能部門+業(yè)務(wù)部門M型結(jié)構(gòu)：事業(yè)部制分權(quán)制結(jié)構(gòu)矩陣式結(jié)構(gòu)：職能部門加項(xiàng)目小組新型企業(yè)組織結(jié)構(gòu)虛擬公司組織結(jié)構(gòu)：企業(yè)之間的“戰(zhàn)略聯(lián)盟”團(tuán)隊(duì)組織結(jié)構(gòu)：加強(qiáng)團(tuán)

17、隊(duì)成員橫向流動(dòng)網(wǎng)絡(luò)型組織結(jié)構(gòu)：業(yè)務(wù)外包和市場合約化無界限組織：組織結(jié)構(gòu)扁平化產(chǎn)品的生命周期 房地產(chǎn)商品的生命周期，指房地產(chǎn)產(chǎn)品從開發(fā)建設(shè)、建成出售出租、使用，正常的運(yùn)營和維修，并達(dá)到經(jīng)濟(jì)壽命期，所經(jīng)歷的時(shí)間周期。市場周期 進(jìn)入期 成長期 成熟期 衰退期房地產(chǎn)產(chǎn)品的周期往往并不同于一般商品的生命周期，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品往往具有自身的獨(dú)特性。 決策者根據(jù)各種信息資料，對(duì)決策對(duì)象進(jìn)行研究分析，提出不同的策略方案，然后根據(jù)某一原理或準(zhǔn)則，從所提出的方案中擇優(yōu)決斷的過程。是指人們?yōu)榱诉_(dá)到某一目標(biāo)，可能有多種可供選擇的方案，為了獲得最滿意的結(jié)果，就要進(jìn)行比較和選擇，并作出如何行動(dòng)的決定。 （1）存在兩個(gè)以上的

18、自然狀態(tài)（2）存在兩個(gè)以上可供選擇的方案（3）存在明確的目標(biāo)（4）在各種自然狀態(tài)下，不同方案的經(jīng)濟(jì)效益是可以定量計(jì)量的（5）自然狀態(tài)的出現(xiàn)，或者可以確定、或者不可以確定、或者可以估算出其相應(yīng)的概率。根據(jù)決策時(shí)的自然狀態(tài)的分布情況，可以將決策問題分成以下幾類：確定型決策：關(guān)于將來的自然狀態(tài)是肯定和已知的不確定性決策：關(guān)于將來的可能的自然狀態(tài)有所了解，但無法確定或估計(jì)其發(fā)生的概率時(shí)的決策風(fēng)險(xiǎn)決策：關(guān)于將來的可能的自然狀態(tài)有所了解，但可以估計(jì)其發(fā)生的概率時(shí)的決策，這種事件是隨機(jī)的，決策帶有一定的風(fēng)險(xiǎn)性1、 遵守政策法規(guī)原則2、 取得最佳效益原則3、 風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的原則4、 定性與定量分析相結(jié)合的原自然狀

19、態(tài)已知的條件下的決策，根據(jù)具體的指標(biāo)值對(duì)不同的方案進(jìn)行比較分析。 方案高需求中需求低需求給定中需求 最優(yōu)方案建造10萬平米16%14%14%建造20萬平米20%20%7%#建造30萬平米24%8%-4%隨機(jī)型決策準(zhǔn)則：未來事件的發(fā)生是隨機(jī)的，可以估計(jì)各種事件發(fā)生的概率概率，決策帶有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。決策的準(zhǔn)則：不同條件下的期望收益值和損失值 1、滿意度準(zhǔn)則（最適化準(zhǔn)則）2、最大可能準(zhǔn)則3、期望值準(zhǔn)則4、期望值方差準(zhǔn)則5、決策樹方法決策準(zhǔn)則：根據(jù)一個(gè)合理的滿意值來進(jìn)行決策使用條件：1）選擇最優(yōu)方案過于花費(fèi)時(shí)間或費(fèi)用太高2）在沒有得到其他的方案的資料之前必須決策3）估計(jì)方案的損益值不可能或有困難時(shí)，但

20、可以估計(jì)方案的滿意度，可以選擇滿意度最大的方案當(dāng)決策準(zhǔn)則為，收益率不小于20%時(shí)，第2、3方案均可以滿足條件，但方案2在中需求時(shí)的收益為20%，并且對(duì)應(yīng)的自然狀態(tài)的概率為50%，大于方案3在高需求時(shí)的概率30%，因此，應(yīng)選擇方案2?？赡艿氖找娌坏陀?0%，此時(shí)的最優(yōu)方案為第1個(gè)方案。概率0.30.50.2方案高需求中需求低需求期望最優(yōu)方案建造10萬平米16%14%14%建造20萬平米20%20%7%建造30萬平米24%8%-4%決策準(zhǔn)則從各種自然狀態(tài)中選擇一個(gè)概率最大的狀態(tài)，根據(jù)該狀態(tài)下不同的方案的收益值進(jìn)行決策決策：選擇概率最大的自然狀態(tài)，在該自然狀態(tài)下，取收益最大的方案為最優(yōu)方案，即第2個(gè)

21、方案。概率0.30.50.2方案高需求中需求低需求期望最優(yōu)方案建造10萬平米16%14%14%建造20萬平米20%20%7%建造30萬平米24%8%-4%決策準(zhǔn)則：計(jì)算每個(gè)方案在不同的自然狀態(tài)下的收益的期望值，作為決策的依據(jù)決策：第2個(gè)方案為最優(yōu)方案概率0.30.50.2方案高需求中需求低需求期望最優(yōu)方案建造10萬平米16%14%14%0.146建造20萬平米20%20%7%0.174 #建造30萬平米24%8%-4%0.104決策準(zhǔn)則：在許多情況下，計(jì)算不同方案的期望值的同時(shí)。計(jì)算方案的收益的方差，并同時(shí)運(yùn)用期望值和方差來作為決策的依據(jù)，計(jì)算公式： 期望值方差指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)厭惡系數(shù)其中QAxVAx

22、EQxAxEQ,概率0.30.50.20.5方案高需求中需求低需求期望方差指標(biāo)最優(yōu)方案建造10萬平米16%14%14% 0.151%-1%-1%0.00916515方差0.019600% 0.003600%0.003600%8.4E-05 0.1414建造20萬平米20%20%7% 0.173%3%-10%0.052方差0.067600% 0.067600%1.081600%0.0027040.148 #建造30萬平米24%8%-4%0.114%-2%-14%0.09991997方差1.849600% 0.057600%2.073600%0.0099840.099決策準(zhǔn)則：多重決策問題的決策方

23、法，即具有多個(gè)層次的自然狀態(tài)決策步驟：A、畫出決策樹B、預(yù)計(jì)可能事件發(fā)生的概率C、計(jì)算損益期望值D、決策決策點(diǎn)策略枝策略點(diǎn)概率枝事件概率0.30.50.2方案高需求中需求低需求期望最優(yōu)方案建造10萬平米16%14%14%0.146建造20萬平米20%20%7%0.174 #建造30萬平米24%8%-4%0.104決策點(diǎn)建造10萬平方米策略點(diǎn)高需求0.316%建造20萬平方米建造30萬平方米中需求0.5低需求0.2低需求0.2低需求0.2中需求0.5中需求0.5高需求0.3高需求0.314%24%8%-4%7%14%20%20%14.6%17.4%10.4%1、悲觀準(zhǔn)則2、樂觀準(zhǔn)則3、最小后悔值準(zhǔn)則4、等概率決策準(zhǔn)則5、赫威茨準(zhǔn)則小中取大（收益）決策方法、大中取?。ㄙM(fèi)用）決策方法步驟：（3）比較不同的方案的在不同自然條件下的最小收益值，選擇這些最小收益值中最大值 對(duì)應(yīng)的方案作為最優(yōu)的方案。（2）選擇每個(gè)方案最小的收益作為比較的依據(jù)，（1）給定每種方案在不同的自然狀態(tài)下的收益，方案高需求中需求低需求最優(yōu)方案建造10萬平米16%14%14%#建造20萬