小學物業(yè)管理方案(20200616162641)

1、叮叮小文庫中小學學校物業(yè)管理模式與服務規(guī)范一、總體構(gòu)想與管理模式1、管理模式：校園后勤物業(yè)管理的管家。2、 質(zhì)量控制 ISO9001 質(zhì)量管理體系， ISO14001 環(huán)境管理體 系。二、物業(yè)管理的服務內(nèi)容與范圍 中小學物業(yè)管理服務涉及的基本要求，通用服務、教輔服務、監(jiān) 督與投訴的要求，在物業(yè)實踐中，物業(yè)服務與業(yè)主（或物業(yè)使用人） 可根據(jù)實際情況，參照本標準選擇服務內(nèi)容。三、基本要求1、服務機構(gòu) 物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)具體情況和合同約定， 設置相適應的物業(yè)服 務機構(gòu)，并符合以下要求：物業(yè)服務企業(yè)應具有符合建設部 物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理辦 法的資質(zhì)；設置相應的服務場所，在辦公樓、教學樓、學生公寓等重要

2、 場所內(nèi)設立值班室；各類值班室布置規(guī)范、張貼“服務指南” ，資料本、登記本 齊全，配備滿足服務需要的設備設施；設置服務窗口或公開服務電話，應提供咨詢、繳費、報修、 受理投訴等服務；采用信息化手段進行管理。2、人員 物業(yè)服務機構(gòu)人員應符合如下要求： 具有良好的職業(yè)道德、身體健康； 管理人員、專業(yè)技術(shù)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)從 業(yè)人員資格證書或崗位證書；進駐物業(yè)服務點之后， 針對實際情況物業(yè)服務企業(yè)應對所有 上崗人員進行崗前培訓，合格后上崗；統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標志，儀容儀表整潔，服務主動熱情， 窗口服務人員宜使用普通話；辦公樓、教學樓、學生公寓值班室等區(qū)域內(nèi)服務人員應熟悉 并掌握職責管轄范

3、圍內(nèi)人員、物品情況，如實做好登記。3、規(guī)章制度物業(yè)服務企業(yè)應完善各項管理制度，主要包括：物業(yè)服務方案；各崗位職責、工作流程及服務標準；內(nèi)部管理制度，如財務管理制度、節(jié)能管理制度等。4、檔案有較完善的物業(yè)服務檔案，至少應包括：技術(shù)檔案，包括物業(yè)竣工驗收檔案、物業(yè)權(quán)屬資料、物業(yè)承 接查驗資料等；日常檔案，包括物業(yè)使用人資料、物業(yè)租賃檔案、裝修管理 資料、應急事件處理檔案、安全管理檔案等。四、房屋維修與保養(yǎng)服務1、應提供24小時報修電話，登記報修記錄。2、對教學樓、辦公樓、學生公寓樓等建筑物進行日常維修養(yǎng)護。3、急修30分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，并制定維修方案，及時維修，記錄 規(guī)范齊全。4、制定房屋及其附屬設

4、施的年度大、中型維修計劃和日常維護 保養(yǎng)計劃，經(jīng)校方同意后，組織實施。1.1 保持房屋及附屬設施正常使用功能，延長房屋使用壽命， 其狀態(tài)應滿足以下要求：屋頂無積水、無滲漏；外墻裝飾層無空鼓、無裂縫、無風化、無脫落；陽臺、雨罩、梁等結(jié)構(gòu)構(gòu)件保護層無開裂；煙道及垃圾檢查井定期進行清挖，確保管道暢通。五、設施設備運維與保養(yǎng)服務（一）、綜合管理1、制定設施設備維修保養(yǎng)計劃，重點設備（變壓器、鍋爐、水 泵、冷暖設備等）應建立維修保養(yǎng)檔案。2、設置24小時報修電話，報修記錄規(guī)范，配備專業(yè)人員，對學 校電氣、弱電、給排水、暖通、升降設備、空調(diào)、鍋爐等公共設施設 備進行維修、保養(yǎng)。3、及時更新全校電力、供暖、

5、供水、雨污水、通訊等地下管網(wǎng) 圖，確保學校正常工作和教學秩序。（二八供配電設備1、按要求對供配電設備進行周期檢查、保養(yǎng)，并登記記錄結(jié)果。2、供配電設備發(fā)生異常或故障應及時報告，做好記錄，并協(xié)同 排除異?；蚬收?。3、定期檢查維護應急供電系統(tǒng)，確保正常工作狀態(tài)。（三）、給排水系統(tǒng)1、按照規(guī)范定期對給排水系統(tǒng)進行維護、潤滑。2、每天檢查一次污水泵、提升泵、排水泵、閥門等，曝氣風機、 排水系統(tǒng)通暢，各種管道閥門完好，儀表顯示正確，無跑、冒、滴、 漏。3、定期對污水處理系統(tǒng)全面維護保養(yǎng)，作業(yè)人員應有相應的職業(yè) 資格；系統(tǒng)無明顯異味和噪聲；污水排放達到 GB 8978的要求。4、中水按規(guī)程生產(chǎn)運行，同時做

6、好運行記錄；中水水質(zhì)達到有 關(guān)標準要求；工作人員要有防護裝置；中水管道和設施設備要有明顯 標識。5、用戶末端的水壓及流量滿足使用要求。6、每季度對樓宇排水總管進行檢查，定期對水泵、管道進行除 銹油漆。7、高層供水設備定期保養(yǎng)，確保水質(zhì)無污染并符合規(guī)定的要求，生活飲用水水質(zhì)應符合 GB 5749的要求，涉及生活飲用水設施的日 常使用管理、清洗消毒人員的健康檢查、水質(zhì)檢測的要求參照GB 17051 執(zhí)行。&定期對水泵、水質(zhì)處理和消毒裝置及設備控制柜進行保養(yǎng)。9、如遇供水單位限水、停水，應按規(guī)定時間通知校方，供水恢 復后檢查閥門及水龍頭的關(guān)閉情況。（四）、供暖系統(tǒng)1、市政集中供暖及自行供暖的

7、根據(jù)實際情況協(xié)助學校做好維護工作。2、保證供暖鍋爐房、每年應對供暖鍋爐、熱交換器、水泵、電 機、閥門、控制設備、供熱管網(wǎng)進行檢修，重要設備應建立檢修檔案。3、供暖期間鍋爐房、交換站應做到24小時值守；供暖管網(wǎng)應每 兩天檢查一次并保有記錄，減少管網(wǎng)跑水，日補水率每萬平方米應少 于1噸。4、在每個交換站所供區(qū)域建立不少于 5個觀察點（或每萬平方 米不少于一個監(jiān)測點），每天統(tǒng)計，室內(nèi)溫度達標率在 97%以上。（五八避雷裝置1、公寓樓、教學樓、機房等重要部位防靜電地板的接地可靠， 對各樓層的鋼窗、鋼結(jié)構(gòu)進行外觀檢查。2、每月一次對變、配電室的設備的接地帶進行檢查；每季度對 以上重要部位的配電柜及設備接

8、地進行檢查。3、保證所有機電設備、管道、構(gòu)架等金屬物接地良好。4、 所有避雷設施完好，接地電阻應不大于4 Q,弱電設備接地 電阻應不大于1 Q。（六）、消防設施1、疏散通道、安全出口、消防車道保持暢通，無堵塞、占用、 鎖閉現(xiàn)象，嚴禁占用防火間距。2、室內(nèi)消火栓箱醒目 無遮擋，箱門應設置緊急開啟裝置，栓 口、水槍、水帶齊全，使用正常。3、室外消火栓、水泵接合器應完好，無損壞、埋壓、遮擋、圈 占現(xiàn)象。4、滅火器保險及噴嘴外觀良好，無損壞、無銹蝕，壓力表顯示 在正常范圍內(nèi)，應定期維修、檢測；5、消防器材應設明顯標識，不應隨意挪用。6、消防水池等消防儲水設施水量達到規(guī)定水位，冬季應有防凍 措施。7、自

9、動消防設施運行正常；發(fā)生火災時，設施應能及時聯(lián)動， 啟停均在消防控制室有信號反饋。（七八教學用課桌椅維修1、制定課桌椅的維修制度，與校方溝通明確即時修理和學年大 修計劃。2、課桌椅的維修應在非教學時間。3、不能現(xiàn)場維修的，維修期間提供備用桌椅。六、公共秩序維護（一）、安全防范1、根據(jù)學校特點，制定安全防范措施，制定安全管理應急預案。2、處理學校內(nèi)各種突發(fā)事件，必要時疏散人員，及時匯報并做 好記錄。3、監(jiān)督學校內(nèi)裝修和建設項目的施工，裝修人員出入和裝修物 料工具的出入登記。4、在施工現(xiàn)場及危及人身安全區(qū)域設立明顯標志，禁止學生進 入現(xiàn)場。5、協(xié)助學校維護入、放學的秩序，不得將學生交與無關(guān)人員。6

10、、定期開展自我培訓，熟悉安全防范規(guī)程。7、建立和公安及相關(guān)部門的聯(lián)動機制，對學校周圍的環(huán)境進行 排查。&實行24小時專人值班和巡查，完善信息通報制度，確保信息 暢通。巡查工作主要包括：巡查通道、公共場所等區(qū)域，做好防火防盜安全防范工作；檢查各種設備是否完好，協(xié)助記錄維修事項，如照明、漏水、 漏氣等；查看停車場情況，防止車輛盜竊、丟失現(xiàn)象。（二）、門崗服務1、實行立崗服務，立崗姿勢端正，熱情回答詢問。2、應做好人員出入管理工作，憑有效證件，如學生證、工作證， 進出校園，無關(guān)人員禁止進入。3、應確保學校出入口道路暢通。4、對裝修施工人員登記辦卡，做到一人一"。5、監(jiān)督物品進出學校

11、，阻止易燃、易爆、劇毒等危險物品進入 學校，按照物品放行工作程序做好轄區(qū)物品放行事宜。6、引導機動車、非機動車有序停放，對外來機動車輛實行管制 或臨時出入卡制度，并做好記錄。七、消防安全管理1、物業(yè)服務企業(yè)應與校方協(xié)議約定各自消防管理職責。2、制定消防安全管理制度，確定消防安全管理人，明確專人維 護、管理消防器材、消防設施。3、按規(guī)定進行防火巡查、防火檢查，寄宿制學校應進行每日夜 間防火巡查，且不應少于兩次，學生宿舍嚴禁使用明火照明、取暖。4、每季度至少進行一次防火檢查；巡查、檢查時應填寫記錄， 由檢查人及其主管人員簽字。5、制定符合本單位特點的滅火疏散預案，每學期組織師生至少 舉行一次消防應

12、急疏散演練。6、開展多種形式的消防安全宣傳和培訓。應組織學生進行消防 知識普及和啟蒙教育，每學期對新生進行消防教育宣傳。7、組織學校老師、工作人員至少進行一次集中消防培訓，教育 有關(guān)人員具備檢查消除火災隱患的能力、組織撲救初起火災的能力、 組織人員疏散逃生的能力、消防宣傳教育培訓的能力。&家組織學生參觀當?shù)叵勒尽⑾啦┪镳^，參加消防夏令營 等活動。9、消防控制室實行24小時值班，每班不少于兩人，自動消防系 統(tǒng)操作人員應取得國家認可職業(yè)資格證書、持證上崗。10、由物業(yè)企業(yè)承擔自動消防設施管理責任的， 物業(yè)企業(yè)應委托 具備相應資質(zhì)的檢測、維修保養(yǎng)機構(gòu)對消防設施進行維保， 每年至少 進行一

13、次全面聯(lián)動檢測，每月進行一次專項檢查，檢測、檢查應有記 錄。11、物業(yè)服務企業(yè)應建立消防檔案，統(tǒng)一保管、備查。八、應急服務1、物業(yè)服務企業(yè)協(xié)助學校建立突發(fā)事件應急處理機制，控制、 減輕和消除突發(fā)事件引起的危害。2、物業(yè)服務企業(yè)應對服務人員進行應急預案培訓，定期組織預 案演練；維持學校安全和正常的教育教學秩序，有效應對突發(fā)事件。3、突發(fā)事件主要包括：人員踩踏事故；突發(fā)傳染?。皇澄镏卸?；盜竊、斗毆等；水浸；高處墜落燃氣泄漏；停電、停水；觸電；火災、爆炸；機動車輛傷害；設備設施故障；機械傷害；自然災害異常情況等。九、保潔服務1、建立專業(yè)化保潔隊伍，制定詳細的操作規(guī)程和工作標準，每 日8個小時保潔服務

14、。2、校內(nèi)環(huán)衛(wèi)設施完備，各類衛(wèi)生宣傳標識齊全、整潔。3、生活垃圾和裝修垃圾分類袋裝，密閉式收集和運轉(zhuǎn)，日產(chǎn)日 清。4、定期進行除蟲、滅鼠等消殺服務。5、應根據(jù)實際情況和合同的約定，做好學校清潔工作。表1學校清潔服務要求清潔服務要求1道路、廣場、操場無雜物、雜草，無明顯污跡。2樓道地面水泥地面每日清掃一次，每隔 2小時巡掃一次，每月沖洗一次； 瓷磚地面每日擦拭一次；大理石地面定期拋光打蠟；保持地面無煙頭、 果皮、紙屑等垃圾，無積水、塵土。3樓梯樓梯扶手每日擦拭，梯級每日清掃，每周拖抹一次，每月沖洗一 次，保持整潔，無污跡、垃圾、雜物。4 垃圾箱（池）、垃圾車垃圾箱每日清洗一次并套上垃圾袋，桶外壁

15、干凈無垃圾附著物； 垃圾車、池每日清洗，每周消殺一次，無積水，無污漬。5教室內(nèi)（需物業(yè)承擔清潔）每日清掃一次，每周進行一次大掃除；保持空氣清新，墻面干凈， 無蜘蛛網(wǎng)、無污跡、無灰塵；地面、講臺、門窗每日擦試一次，應無 積水、無紙屑；課桌擺放整齊。6公共墻面 內(nèi)墻面每周清潔一次，無灰塵、蛛網(wǎng)；外墻光亮、 整潔，無水漬、油漬。7公共照明燈桿、燈罩 每月擦拭一次，保持表面整潔。8消火栓、電盒柜、管線等每周擦拭一次，保持潔凈，無灰塵、蛛網(wǎng)。9玻璃門、窗、幕、墻每日擦拭，每周徹底清洗一次；無灰塵、污跡。10指示牌、標識 每周擦拭一次，無灰塵，無破損。11宣傳欄 每日擦拭一次，保持玻璃明亮，無灰塵。12水

16、（花）池 每月擦拭池子外壁一次，隨時清理池內(nèi)污染 物。13體育設施 每月擦拭一次，隨時清理污染物，無亂張貼、無 亂涂畫，無破損。14功能室使用前協(xié)助管理員將設備、桌椅和器材擦拭干凈，擺放整齊；使用后協(xié)助管理員將設備整理到位，清掃干凈，保持室內(nèi)空氣清新，特 殊區(qū)域進行消毒。6、學校衛(wèi)生間清潔應做到以下要求：保持洗水盆、蹲位無污漬，無明顯異味，紙簍無溢出；地面整潔無水漬；衛(wèi)生清掃工具擺放整齊；教學樓內(nèi)衛(wèi)生間每次課間使用完畢后應清掃一次；學生宿舍樓內(nèi)衛(wèi)生間每半天清掃兩次；室外衛(wèi)生間每半天清掃一次。十、綠化養(yǎng)護1、建立物業(yè)服務區(qū)域綠化養(yǎng)護方案和必要的綠化管理制度，并 做好服務工作記錄。2、根據(jù)服務區(qū)域

17、綠化實際需要，配置專、兼職綠化服務人員。3、根據(jù)季節(jié)要求，按照規(guī)范養(yǎng)護。4、保持植物、草地、花卉等生長良好、美觀，與整體環(huán)境協(xié)調(diào)。5、室外綠化養(yǎng)護應符合表2的要求。表2學校室外綠化養(yǎng)護要求服務要求1修剪草坪無雜草，草屑即時清理；每年切邊整理 3次以上，草高度不 超過9cm樹冠完整美觀，分枝點合適，枝條粗壯，無枯枝死杈；樹 冠圓整、樹勢均勻，45度剪口靠節(jié)光滑。針葉樹應保持明顯頂端優(yōu) 勢；花灌木開花及時，株形豐滿，花后修剪及時合理、無殘花；綠籬 修剪保持觀賞面枝葉豐滿、茂密、平整、整齊一致，整型樹木造型雅 觀。2澆水、施肥 常年保持有效供水，草地充分生長，保持地形 平整，排水流暢；按植物品種、生

18、長、土壤狀況，適時、適量施肥； 年普施基肥不少于1遍，花灌木追施復合肥2遍，滿足植物生長需 要。3中耕除草、松土 每月中耕除草、疏松表土 1次，土壤疏松 通透，無雜草。4病蟲害防治 預防為主，生態(tài)治理，各類病蟲害發(fā)生低于防 治指標；植物、草皮無病斑、無成蟲。5扶正、加固對新植和弱小樹木、植物做好綜合防護，及時扶正加固。6花壇花卉長勢良好，造型優(yōu)美；無枯萎、黃葉現(xiàn)象；及時剪修、整理 殘枝、落花；對木本花卉過冬采取必要防護措施。7綠植擺放樓內(nèi)或室內(nèi)綠植根據(jù)業(yè)主需要或合同約定在公共部位擺放；擺放布局合理，與整體環(huán)境匹配；無黃葉、無焦葉，葉面干凈有光澤，無 雜草，無病蟲害；盆器及托盤完好，托盤無積土；

19、澆水不外溢。8其它綠期240天以上，無白色垃圾、綠化生產(chǎn)垃圾（如樹枝、樹葉、 草屑等）；無死樹缺株、無枯枝爛頭。十一、教輔服務（一）、學生宿舍管理服務1、實行24小時輪流值班制度，按時上下班，做好交接班工作。2、嚴格執(zhí)行作息時間制度，按時開、關(guān)宿舍大門，并督促學生 自覺遵守。3、熟悉本宿舍區(qū)域人員的住宿情況，控制人員進出宿舍，嚴格 出入登記和訪客登記制度。4、嚴格控制異性進入宿舍，特殊情況除外，如修房、檢查衛(wèi)生 等。5、對攜帶貴重或大宗物品出宿舍者，要查驗學生證或身份證， 并認真登記姓名、搬出時間等詳細情況。（二八 實驗室管理服務1、實驗室（儀器室、準備室）由專人管理，每天打掃一次，使 用完畢后，及時清理。2、儀器、器材等物品登記造冊，擺放整齊，分門別類，定櫥定 位，編號設卡，有完善的使用和