酒店項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上酒店項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告  酒店市場競爭日趨激烈，酒店業(yè)經(jīng)營越來越國際化、標(biāo)準(zhǔn)化。作為達(dá)到高星級標(biāo)準(zhǔn)化酒店的項(xiàng)目，酒店項(xiàng)目的籌建一系列工作，必須進(jìn)行認(rèn)真的細(xì)致調(diào)研，這樣我們的市場定位和開拓才會順暢。一、           項(xiàng)目市場調(diào)查根據(jù)本項(xiàng)目所處的地域性，我們對周邊主要競爭對手做了仔細(xì)的調(diào)研，情況大致如下：XXX酒店調(diào)查表        酒店名稱    

2、; 調(diào)研項(xiàng)目 XXX酒店 XXX酒店 XX酒店 XXX大酒店 XXX酒店區(qū)域     X區(qū)                X區(qū)   X區(qū) XX區(qū)XX區(qū)星級等級準(zhǔn)五星 五星   五星   準(zhǔn)三星  準(zhǔn)三星營業(yè)面積62萬平米；28F4萬平米；24F4.2萬平米；22F1萬平米；10F

3、1.2萬平米配套設(shè)施中餐廳、西餐廳、日式餐廳、意大利餐廳；38間KTV包房；游泳館；洗浴中心大酒樓、陽光西餐廳；游泳館；夜總會；桑拿中心6個(gè)不同風(fēng)格的餐廳；歌舞劇院、桑拿中心、游泳館、保齡球館中餐廳；宴會大廳洗浴廣場；中餐廳；宴會廳客房數(shù)400間/套 284間/套130間/套60間/套客房價(jià)位（標(biāo)房）門市價(jià)RMB988現(xiàn)行價(jià)RMB598協(xié)議價(jià)RMB448門市價(jià)888現(xiàn)行價(jià)666協(xié)議價(jià)330門市價(jià)898現(xiàn)行價(jià)449協(xié)議價(jià)380門市價(jià)198現(xiàn)行價(jià)178協(xié)議價(jià)160門市價(jià)268現(xiàn)行價(jià)214協(xié)議價(jià)180餐位數(shù)/人均消費(fèi)1700/150200500/1001501200/100150800/5

4、070600/50100婚宴標(biāo)準(zhǔn)1580/桌起1280/桌起1380/桌起698/桌起506/桌起會議設(shè)施14間3間6間 1間車位配備有停車場/地下門前/地下門前/地下門前泊車有停車場優(yōu)點(diǎn)建筑大氣，裝修豪華，配套設(shè)施齊全，具備五星級酒店的氣質(zhì)本土企業(yè)，有自己的企業(yè)文化及管理模式包頭地區(qū)最早的五星級酒店性價(jià)比較高的酒店東河區(qū)硬件較好的酒店缺點(diǎn)硬件絕對五星，軟件有待提高，簡單的退房服務(wù)竟然可以拖延至半個(gè)小時(shí)客房設(shè)計(jì)一般，配品一般，面積不是很大整體裝修裝飾過于老化，服務(wù)還停留在國企老大的觀念上客房衛(wèi)生較差，消費(fèi)群體過于單一過于重視洗浴廣場，因客房過少，難有作為  

5、60;   二、           項(xiàng)目特點(diǎn)1、項(xiàng)目有利因素（1）    主樓形象較好：酒店主樓高22層，具有一定的視覺沖擊力，是XX的地標(biāo)建筑。（2）    交通環(huán)境：項(xiàng)目位于XX住宅密集區(qū)和商業(yè)中心區(qū)，具火車東站及商業(yè)街均是一步之遙，距離飛機(jī)場更是6分鐘的車程（3）    市場環(huán)境：目前東河區(qū)高端酒店還是空白2、項(xiàng)目不利因素（1）    項(xiàng)目

6、所在區(qū)域不是包頭的CBD,也不是高端消費(fèi)密集區(qū)（2）    所在區(qū)域消費(fèi)能力還有待考證，消費(fèi)觀念還有待加強(qiáng) 三、           項(xiàng)目定位  結(jié)合對XX酒店業(yè)的市場調(diào)研，以及對本項(xiàng)目的形勢分析，建議將XX酒店打造成包頭市乃至內(nèi)蒙自治區(qū)唯一的時(shí)尚精品酒店 四、           項(xiàng)目投資及經(jīng)營方向設(shè)想目前，全國的酒店業(yè)發(fā)展方

7、向被普遍認(rèn)可的主要有兩個(gè)，一是傳統(tǒng)高星級酒店，二是連鎖型經(jīng)濟(jì)型酒店，從2009年全國的酒店市場狀況來看，也反映出這種趨勢，酒店一直以來面對的傳統(tǒng)的中等消費(fèi)群有萎縮的跡象，尤其是散客群體，下降幅度很大，究其原因，主要是酒店現(xiàn)有的目標(biāo)市場忠誠度比較低，對價(jià)格過于敏感，在市場上出現(xiàn)大量經(jīng)濟(jì)型酒店等較便宜產(chǎn)品后，“跳槽”頻發(fā)。因此，積極尋找新的、高成長性的目標(biāo)市場，確定今后酒店投資方向是我們現(xiàn)在必須開始考慮的戰(zhàn)略問題。在進(jìn)入主題之前，我們應(yīng)該對當(dāng)前十分火爆的經(jīng)濟(jì)型酒店投資熱潮保留清醒的認(rèn)識。首先，經(jīng)濟(jì)型酒店存在巨大的競爭風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)型酒店的良好競爭力是相對于星級賓館而言的，一旦市場上出現(xiàn)大量的經(jīng)濟(jì)型酒店

8、后，他們之間的競爭將是相當(dāng)慘烈的，道理很簡單，經(jīng)濟(jì)型酒店一開始就是以“廉價(jià)”為營銷策略的，當(dāng)大家都以此為競爭手段（受服務(wù)內(nèi)容限制，很有可能是唯一競爭手段），結(jié)果可想而知。其次，經(jīng)濟(jì)型酒店較高的利潤率不能掩蓋利潤額不高的事實(shí)。盡管經(jīng)濟(jì)型酒店人力成本相對節(jié)約，使整體利潤率要高于一般的星級酒店，但由于房價(jià)偏低，客房數(shù)量有限（客房數(shù)量受人力成本制約），絕對利潤額不會很高。最后，經(jīng)濟(jì)型酒店服務(wù)含量較低，無法有效提升投資者管理酒店的能力和品牌效應(yīng)。舉個(gè)形象的例子，經(jīng)濟(jì)型酒店就好象餐飲業(yè)中的快餐店和零售業(yè)里的便利店，所提供的產(chǎn)品和服務(wù)都是走低端路線的，從長遠(yuǎn)看，的確無法承擔(dān)起提升投資者酒店管理能力及品牌效應(yīng)

9、的責(zé)任，就象肯德基和麥當(dāng)勞，在目前的中國似乎是地位頗高，但在國外，象這樣的快餐店幾乎遍地都是，就象國內(nèi)的大排檔一樣，沒什么希奇的。那么，什么樣的酒店才值得投資呢？換句話說，面對何種消費(fèi)群體的酒店才是我們的“夢中情人”呢？如今是網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，是時(shí)尚達(dá)人的年代，做一個(gè)時(shí)尚的精品酒店才能迎合主流，才能在酒店市場立于不敗之地。時(shí)尚精品酒店的消費(fèi)群體是哪些呢？如果按社會身份劃分，他們應(yīng)該包括但不只包括以下幾種人：外企白領(lǐng)和部分中高層管理人員，IT、廣告、咨詢等新型行業(yè)從業(yè)人員，外貿(mào)公司營銷人員，有高等教育背景的自主創(chuàng)業(yè)者和自由職業(yè)者以及有國外生活、工作經(jīng)歷的各類人員。如果說中國將來會出現(xiàn)“中產(chǎn)階級”這一階層

10、，他們一定會成為最主要的組成部分，而國外的社會發(fā)展歷史表明，這一群體不僅消費(fèi)能力最強(qiáng)，而且能引領(lǐng)消費(fèi)潮流，甚至形成社會上主流的消費(fèi)意識，目前，國內(nèi)的類似群體還在初步形成的過程中，數(shù)量還不夠龐大，但可以預(yù)見，隨著中國開放型經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，全球化浪潮進(jìn)一步升溫，在不遠(yuǎn)的將來，所謂的“中產(chǎn)階級”一定會出現(xiàn)在我們的周圍。   所以，投資專門服務(wù)于他們的酒店絕對是值得嘗試的投資目標(biāo)，重要的是，至少在XX，這樣的酒店還沒有或者說特征完全匹配的沒有，因此，投資這樣的酒店具備“掘第一桶金”的潛力，其次，這樣的酒店不同于傳統(tǒng)的高星級酒店，投資額不會過于巨大，投資者資金壓力比較小，第

11、三，由于面對的顧客群體喜歡簡單的服務(wù)和自助式服務(wù)，對人員面對面服務(wù)要求不高，使酒店可以有效地控制人力成本。（1）  時(shí)尚精品酒店設(shè)計(jì)、服務(wù)和管理的一些特點(diǎn)。 時(shí)尚精品酒店消費(fèi)群體的特點(diǎn)消費(fèi)群體對時(shí)尚精品酒店服務(wù)的需求特點(diǎn)滿足時(shí)尚精品酒店設(shè)計(jì)、服務(wù)和管理 出生于上世紀(jì)6070年代的大中城市。 大部分是獨(dú)生子女。家境殷實(shí)，受到良好的教育，普遍沒有吃的經(jīng)歷。日常生活中經(jīng)常表現(xiàn)出獨(dú)來獨(dú)往，表現(xiàn)低調(diào)的特性。 比較自我，在傳統(tǒng)人士眼里可能有點(diǎn)自私。 簡單快速的服務(wù)。 強(qiáng)調(diào)私人空間，不喜歡經(jīng)常被打擾。 喜歡寬暢的住宿空間。喜歡自己幫助服務(wù)，不喜歡過多的服務(wù)語言交流。對不舒適的酒

12、店環(huán)境難以忍受，耐心有限。 服務(wù)人員保持適可而止的服務(wù)態(tài)度，可以不熱情，但必須業(yè)務(wù)熟練，動作快速準(zhǔn)確。簡潔、明快、新穎、現(xiàn)代的酒店環(huán)境設(shè)計(jì)，避免單純式的豪華。提供大開間式，有隔斷的類套房客房。做到“顧客不要求，員工不出現(xiàn)”，盡量少打擾客人。 酒店各種硬件必須萬無一失，實(shí)現(xiàn)其應(yīng)有功能。提供自助服務(wù)區(qū)，如洗衣、簡易廚房。 很容易接受新事物，尤其是高科技產(chǎn)品。跟隨潮流，但不盲從，不是簡單的“追星族”。對互聯(lián)網(wǎng)高度熱衷，喜歡網(wǎng)絡(luò)聊天，但現(xiàn)實(shí)中的社交能力有退化趨勢。喜歡酒店提供各種具有科技含量的設(shè)施設(shè)備。喜歡每次酒店住宿經(jīng)歷都有新鮮變化。 不喜歡在酒店看到每個(gè)酒店都有的“大路貨”。提供床頭多用途小型電子

13、產(chǎn)品。全酒店實(shí)現(xiàn)無線上網(wǎng)，客房內(nèi)配置多個(gè)高速網(wǎng)線接口，包括洗手間。提供酒店所在城市“時(shí)尚地圖”小冊子?？头刻峁└鞣N時(shí)尚雜志。提供北歐簡易風(fēng)格的客房家具及裝飾?？头颗鋫湟壕щ娨?。主觀意識強(qiáng)，對傳統(tǒng)觀念有所保留，奉行“只要我喜歡，有什么不可以”的信條。 消費(fèi)能力很強(qiáng)，但不盲目消費(fèi)，對自己喜歡的事物舍得花大錢，對自己不喜歡的事物可以很吝嗇。等級觀念較淡薄，喜歡被平等的對待及對待別人。不喜歡服務(wù)員過于謙卑的服務(wù)態(tài)度。 不過于計(jì)較酒店價(jià)格，但要求物有所值。 喜歡酒店的產(chǎn)品和服務(wù)擁有有別于傳統(tǒng)之處。酒店服務(wù)人員的服裝外表趨于生活化，點(diǎn)綴設(shè)計(jì)精巧的配飾。 酒店配置24小時(shí)精品、個(gè)性便利小店，可以出售有酒店特

14、征的客用品。要求服務(wù)人員盡量以平等、生活化的語言、態(tài)度服務(wù)顧客。模糊員工崗位等級，盡量給予服務(wù)人員現(xiàn)場決策權(quán)。服務(wù)員應(yīng)經(jīng)常接受現(xiàn)代知識培訓(xùn)，擁有一定的時(shí)尚品位。  提供時(shí)尚品牌洗漱用品。 追求享受，不喜歡嚴(yán)格區(qū)分“工作、休閑、娛樂”的界限，對SOHO、瑜珈、SPA等新興生活休閑方式比較喜歡。  比較接受西方文化，但同時(shí)又是對其保持一定敵意的民族主義者。 要求酒店提供綜合娛樂、工作等功能的客房等產(chǎn)品和服務(wù)。  提供融合（FUSION）東西方文化的餐飲服務(wù)。  要求酒店有放松身心的服務(wù)場所   客房內(nèi)提供多用途打印機(jī)、

15、電腦。  可以高速上網(wǎng)的，時(shí)尚舒適的小會議室。   酒店配置兼顧正餐、酒吧服務(wù)的，具有融合風(fēng)格的餐廳。（21）  提供瑜珈、SPA等配套服務(wù)場所。 （2）時(shí)尚精品酒店的基本特征。根據(jù)上面的描述，我們可以把這樣的酒店具體化，比較全國酒店市場目前的狀況，基本可以得出以下框架。 特征特征項(xiàng)目描述特征項(xiàng)目框架理由1、  酒店地址1、市中心或接近市中心1、可以使酒店盡可能靠近城市最有活力的地區(qū)，利用周邊資源提高顧客滿意度。2、  客房數(shù)量2、120-150間左右2、控制客房數(shù)量可以有效節(jié)余人力資源，且可以使顧客享受

16、相對寬裕的酒店環(huán)境。3、  客房模式3、新型客房3、主題客房，一房一主題。家具家私要有顛覆性、創(chuàng)造性。注重本土文化元素，設(shè)施設(shè)備體現(xiàn)高科技，注重設(shè)計(jì)的元素，追求特別的感覺，讓人感覺很有味道。4、  配套設(shè)施4、多功能餐廳、24小時(shí)精品便利小店及其它4、其中最關(guān)鍵是要有多功能餐廳提供從早餐直到酒吧等全時(shí)段服務(wù)，其次是要有24小時(shí)便利小店滿足需求，客房內(nèi)不再設(shè)置小吧，以上配套設(shè)施必須酒店自己經(jīng)營。5、  酒店檔次5、接近四星，具備一點(diǎn)五星氣質(zhì)5、突出酒店的客房功能，超越一般四星級客房產(chǎn)品服務(wù)水準(zhǔn)，在設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)上強(qiáng)調(diào)時(shí)尚元素。6、  人員配置6、盡量精減，接近經(jīng)

17、濟(jì)型酒店6、人員配置可以盡量精減的前提是酒店面對的目標(biāo)市場不需要過多的人員服務(wù)，接受用硬件替代軟件的事實(shí)。7、  客房住宿率7、80%左右7、參考目前XX四、五星級酒店60-70%的住宿率，故住宿率應(yīng)在80%左右。8、  平均房價(jià)8、230元以上8、參考目前XX四、五星級酒店330-500元以上的平均房價(jià)區(qū)間，故平均房價(jià)應(yīng)至少在230元以上。9、客房配置9、具有精品、時(shí)尚、商務(wù)特點(diǎn)9、整合各種商務(wù)科技用品，筆記本電腦、MP3、CD音樂播放器、打印輸出、網(wǎng)線以及客房手機(jī)充電器等都能立即連接；可升降調(diào)整的人體多功能座椅，體貼工作辛勞的商務(wù)客；37英寸數(shù)碼液晶電視，搭配DVD家庭

18、劇院，筆記本電腦畫面可切換到液晶電視上，或用隨身攜帶的音樂播放器連接到5.1聲道環(huán)繞音響，享受絕佳的影音效果。具備打印、復(fù)印、掃描功能的多功能事務(wù)機(jī)24小時(shí)待命.10、酒店服務(wù)10、個(gè)性化服務(wù)，尊貴管家服務(wù)10、服務(wù)是精品酒店的靈魂。提供直接參觀客房，房間內(nèi)登記；還可以提供會員退房免查房服務(wù)。 附表一：XXX項(xiàng)目投資預(yù)算（不含土建裝修）金凱悅項(xiàng)目投資預(yù)算一覽表項(xiàng)目類別備注預(yù)算資金空調(diào)大樓總面積30000平米，空調(diào)占總面積的70%，一平米約200元約420萬電梯載重一頓，標(biāo)準(zhǔn)配置，含電梯內(nèi)裝潢酒店圖紙顯示共7部電梯 約210萬家電類客房電視約150臺，（37吋）每臺約5000元，電腦、

19、小冰箱、保險(xiǎn)柜等約100萬家具家俬客房140間*10000元/間；餐飲大廳4000元/套*20套；、各辦公室、公共區(qū)、休閑區(qū)、健身房約160萬廚房設(shè)備灶具、蒸箱、冰柜、操作臺、排煙系統(tǒng)、冷庫等約50萬消防系統(tǒng)酒店面積約20000平米，消防系統(tǒng)均價(jià)按照建筑面積計(jì)算約200元/平米.約400萬弱電系統(tǒng)電話、監(jiān)控、網(wǎng)絡(luò)、軟件、有線電視（包括材料、線材、設(shè)備、工費(fèi)）約150萬鍋爐燃油、燃?xì)鈨捎?.5噸，加壓力泵、水箱、工費(fèi)約30萬雜項(xiàng)餐具、垃圾桶、布草車、標(biāo)牌類、清潔器具、低值易耗品 約50萬布草類客房床單、被罩、枕套一備三；床搭防滑墊、被芯、枕芯一備一；另各備100件；餐飲底臺布一備二，面臺布一備三

20、：浴巾、面巾、地巾一備三；窗簾按實(shí)際尺寸丈量為準(zhǔn)約50萬其它類印刷品、服裝、工藝綠植等約30萬項(xiàng)目總計(jì)投入預(yù)算為：1650萬元  附表二：XXX酒店運(yùn)營收支預(yù)算（不含折舊） XX酒店客房運(yùn)營收支預(yù)算客房140間經(jīng)營一般經(jīng)營良好經(jīng)營優(yōu)異年入住率率50%60%70%年平均房價(jià)200元240元280元人員工資（占營業(yè)收入）8%8%8%水電燃?xì)猓ㄕ紶I業(yè)收入）8%8%8%營 業(yè) 稅（占營業(yè)收入）5%5%5%低值易耗（占營業(yè)收入）10%10%10%管 理 費(fèi)（占營業(yè)收入）4%4%4%營銷廣告費(fèi)（占營業(yè)收入）3%3%3%其   他 （占營業(yè)收入）2%2%2%客房年?duì)I業(yè)額511萬736萬1002萬客房利潤率60%60%60%客房年利潤307萬442萬601萬 XX餐飲運(yùn)營收支預(yù)算餐飲總餐位600個(gè)，其中宴會餐位400個(gè)，散臺包房為200個(gè)，宴會毛利率為60%，零點(diǎn)（散臺包房）毛利率為50%，根據(jù)不同營業(yè)情況作以下預(yù)算：零點(diǎn)（散臺、包房） 經(jīng)營一般經(jīng)營良好經(jīng)