某項(xiàng)目定位及廣告戰(zhàn)略溝通講義

1、RomanticRomanticV國瑞密云密云項(xiàng)目定位及廣告戰(zhàn)略溝通世紀(jì)瑞博原創(chuàng)廣告2012年4月Directory項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析案例借鑒案例借鑒方向?qū)ふ曳较驅(qū)ふ翼?xiàng)目定位項(xiàng)目定位客戶分析客戶分析項(xiàng)目本體分析Project 項(xiàng)目屬性，項(xiàng)目地塊產(chǎn)品特征，項(xiàng)目界定P項(xiàng)目屬性工業(yè)研發(fā)，低密度項(xiàng)目。項(xiàng)目基本指標(biāo)：n 用地性質(zhì)：工業(yè)研發(fā)n 總用地面積：21817.446m2n 總建筑面積： 26454.54m2n容積率： 0.86n建筑密度29%n綠地率：30%n建筑高度：24米n產(chǎn)權(quán)：50年項(xiàng)目地點(diǎn)：位于北京市密云縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)一期云騰路2號(hào),用地南鄰潮白河。項(xiàng)目地塊項(xiàng)目塊現(xiàn)狀：n東至規(guī)

2、劃中的東吉路南段，n南至河堤路，親臨潮白河n西至密云經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)東院墻，n北至云騰路。北密云雙龍交通便利，擁有一定景觀資源。產(chǎn)品特征 生態(tài)藝術(shù)館生態(tài)藝術(shù)館 n 另類的外立面n 文藝氣息的精裝風(fēng)格n 大氣優(yōu)美私屬綠化景觀項(xiàng)目本體界定工業(yè)研發(fā)+50年產(chǎn)權(quán)+生態(tài)藝術(shù)館+一定的自然景觀+小體量+=？再看，密云市場(chǎng)密云市場(chǎng)分析MarketMarket市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，客戶分析，M密云概況區(qū)域特征：n遠(yuǎn)郊區(qū)中與市區(qū)距離感良好、自然環(huán)境與空氣質(zhì)量良好、具有最強(qiáng)的心理認(rèn)知的風(fēng)景度假區(qū)。n密云擁有良好的自然環(huán)境，空氣清新，全境水資源豐富，水體質(zhì)量在飲用水二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以上。n依據(jù)其諸多旅游度假資源，密云已經(jīng)形成了度假別墅

3、的區(qū)域認(rèn)知。密云產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)特征：n明顯呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)、規(guī)模、效益不經(jīng)濟(jì)的狀況n土地資源稀缺n配套不完善密云別墅市場(chǎng)密云別墅市場(chǎng)相對(duì)于北京其他區(qū)域市場(chǎng)，均價(jià)增長緩慢，發(fā)展態(tài)勢(shì)較差。別墅市場(chǎng)特征現(xiàn)階段別墅市基本可以分為四個(gè)層次：n絕版資源占有的頂級(jí)別墅n具備一定景觀，依托密云良好生態(tài)環(huán)境的低密度產(chǎn)品n純粹依靠產(chǎn)品形式，較低總價(jià)的別墅置產(chǎn)品n非正常銷售項(xiàng)目密云別墅呈現(xiàn)典型的度假別墅特征，對(duì)景觀資源的要求較高，對(duì)別墅具體的戶型設(shè)計(jì)不敏感，是否具備景觀資源是否具備景觀資源 成為判斷密云別墅的核心標(biāo)準(zhǔn)。別墅市場(chǎng)客戶別墅市場(chǎng)客戶分析密云現(xiàn)階段客戶無法滿足項(xiàng)目的需求。密云現(xiàn)階段客戶無法滿足項(xiàng)目的需求。市場(chǎng)生態(tài)藝術(shù)館？

4、藝術(shù)藝術(shù)生態(tài)生態(tài)生態(tài)生態(tài) 藝術(shù)已經(jīng)頻繁出現(xiàn)在樓盤中藝術(shù)已經(jīng)頻繁出現(xiàn)在樓盤中國瑞密云項(xiàng)目發(fā)展方向項(xiàng)目本體 & 市場(chǎng)/客戶 問題Problem1、項(xiàng)目本身不具備強(qiáng)勢(shì)景觀資源、項(xiàng)目本身不具備強(qiáng)勢(shì)景觀資源2、密云市場(chǎng)工業(yè)產(chǎn)業(yè)無法對(duì)項(xiàng)目提供支持、密云市場(chǎng)工業(yè)產(chǎn)業(yè)無法對(duì)項(xiàng)目提供支持3、現(xiàn)階段客戶不能滿足項(xiàng)目要求、現(xiàn)階段客戶不能滿足項(xiàng)目要求4、生態(tài)藝術(shù)館不足以支撐項(xiàng)目、生態(tài)藝術(shù)館不足以支撐項(xiàng)目當(dāng)豪宅或辦公都不能支撐項(xiàng)目的發(fā)展當(dāng)豪宅或辦公都不能支撐項(xiàng)目的發(fā)展方向?qū)ふ襥nvestigateinvestigate I方向 a direction1、尋找新的客戶支撐項(xiàng)目、尋找新的客戶支撐項(xiàng)目2、生態(tài)藝術(shù)館如

5、何更有力的打動(dòng)市場(chǎng)、生態(tài)藝術(shù)館如何更有力的打動(dòng)市場(chǎng)我們未來的客戶 牙雕大師孫森他們是藝術(shù)家藝術(shù)家，他們需要一個(gè)身心放松的創(chuàng)作場(chǎng)所！他們是多樣愛好的收藏家收藏家，他們需要一個(gè)展示自己收藏的寶庫！他們需要和眾多收藏家交流的空間！他們是鑒賞家鑒賞家，不僅鑒賞藝術(shù)作品，更是喜歡品鑒山水風(fēng)景！他們生活在北京，他們不是頂級(jí)的藝術(shù)家不是頂級(jí)的藝術(shù)家，他們小有名氣，他們向往成功，向往成功，他們向往家喻戶曉！他們?cè)谕ㄍ囆g(shù)殿堂上孜孜不倦的努力著他們需要一個(gè)載體，載體，幫助他們快速成功他們是他們是！他需要的不僅僅是生態(tài)的，也不單單是藝術(shù)的，他們更需要一個(gè)平臺(tái)，平臺(tái)，拓寬他們的成功之路他們要他們要！我們創(chuàng)造的他們需

6、要的=成功案例借鑒ReferenceR成功案例新京報(bào)新京報(bào) 6.8自在香山自在香山項(xiàng)目定位香山前 千平御品商務(wù)純獨(dú)棟新京報(bào)新京報(bào) 6.8借鑒點(diǎn)概念創(chuàng)造：Business Park借助區(qū)域內(nèi)工業(yè)商圈中關(guān)村，及產(chǎn)品本身價(jià)值創(chuàng)造新的概念Business Park商務(wù)獨(dú)棟概念。項(xiàng)目定位p o s i t i o nP我們的方向：我們的方向：創(chuàng)造一座藝術(shù)博物館創(chuàng)造一座藝術(shù)博物館 群群讓藝術(shù)博物館與不同地域、不同文化相結(jié)合，當(dāng)它與密云風(fēng)景相遇，與一個(gè)城市的藝術(shù)家邂逅，與我們的客群相知必將產(chǎn)生獨(dú)一無二的“再經(jīng)典”以上種種，以上種種，賦予國瑞密云藝術(shù)博物館群賦予國瑞密云藝術(shù)博物館群一個(gè)嶄新的、跳脫于其他同類型產(chǎn)品一個(gè)嶄新的、跳脫于其他同類型產(chǎn)品的概念的概念生態(tài)藝術(shù)博物館生態(tài)藝術(shù)博物館群群當(dāng)單一的平凡的可以組成團(tuán)隊(duì)的時(shí)候他就注定了是不平凡的存在。這將是一個(gè)誕生藝術(shù)家的平臺(tái)！收藏收藏 一座一座生態(tài)藝術(shù)生態(tài)藝術(shù)博物館博物館博物館，不僅有社會(huì)價(jià)值更表現(xiàn)了頂級(jí)的生態(tài)環(huán)境