江西省發(fā)展計劃委員會

1、江西省發(fā)展計劃委員會 江西省建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)江西省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法的通知贛計商價字2003766號 2003年7月30日各設(shè)區(qū)市物價局、房地產(chǎn)行政主管部門： 為了適應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)不斷發(fā)展的需要，進(jìn)一步規(guī)范其收費(fèi)行為，根據(jù)中華人民共和國價格法的有關(guān)規(guī)定，在總結(jié)和完善江西省城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法的基礎(chǔ)上，重新修定了江西省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)的問題，請及時上報省計委、省建設(shè)廳。 附件： 1、江西省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法 2、江西省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 3、專項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)分?jǐn)偡绞?4、江西省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)申報審批表附件1：江西省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理

2、辦法 第一章 總 則 第一條 為加強(qiáng)全省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理，規(guī)范收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，建立物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的競爭機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家計委關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)價格調(diào)控加快住房建設(shè)意見的通知（國發(fā)199834號）精神和江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定，特制定本辦法。 第二條 經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊，并已獲得省以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，在本省范圍內(nèi)從事物業(yè)管理服務(wù)并收取費(fèi)用的，應(yīng)遵守本辦法。第三條 本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的各類房屋及其相關(guān)設(shè)施、設(shè)備、場地等。本辦法所稱業(yè)主，是指居住小區(qū)物業(yè)的

3、所有權(quán)人。本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。本辦法所稱物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委員會(或物業(yè)業(yè)主)、使用人委托，按物業(yè)管理服務(wù)合同或協(xié)議對已建成投入使用的各類房屋及其相關(guān)設(shè)施、設(shè)備、場地等進(jìn)行公共性服務(wù)、專項(xiàng)性服務(wù)以及提供其它與使用人生活相關(guān)的公眾代辦性服務(wù)、特約服務(wù)及多種經(jīng)營服務(wù)時按規(guī)定收取的費(fèi)用。 第四條 各級人民政府價格主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)。各級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門要協(xié)同政府價格主管部門加強(qiáng)對物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督、管理和指導(dǎo)。 第二章 物業(yè)管理服務(wù)規(guī)定 第五條 物業(yè)管理服務(wù)的范圍主要有：（一）公共性服務(wù)。主要包

4、括：物業(yè)管理范圍內(nèi)的房屋建筑與裝修管理、公共設(shè)施、設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)與維護(hù)、交通管理、消防管理、安全秩序管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、公共停車場管理等。 （二）專項(xiàng)性服務(wù)。主要包括：電梯、轉(zhuǎn)供電、二次供水和中央空調(diào)等房屋設(shè)備運(yùn)行服務(wù)。 （三） 其它特約性服務(wù)。主要包括：代辦性服務(wù)、特約服務(wù)和多種經(jīng)營性服務(wù)。 第六條 房屋共用部位、共用設(shè)施、共用設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造費(fèi)用從共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡稱“維修基金”）中列支，維修基金的籌集、使用按江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例及國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第七條 物業(yè)的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)責(zé)任與費(fèi)用劃分：（一）室內(nèi)部分，由物業(yè)業(yè)主、使用人負(fù)責(zé)維修，費(fèi)

5、用自理。（二）房屋的共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施保修期滿后的日常維修、養(yǎng)護(hù)，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，其費(fèi)用從物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)中列支。（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)室外水、電、煤氣、消防、通訊等到管線的維修及綠化、垃圾、路燈、道路等物業(yè)管理分工按江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（四）人為造成共用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)負(fù)賠償損失的責(zé)任。第三章 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi) 第八條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)屬經(jīng)營性服務(wù)收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、公平以及與管理水平相適應(yīng)的原則，既要考慮物業(yè)管理成本的補(bǔ)償和合理利潤，又要考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力。 第九條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服

6、務(wù)的性質(zhì)、內(nèi)容、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府定價、政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共性服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府定價。專項(xiàng)性服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價。業(yè)主、使用人因房屋裝修產(chǎn)生的垃圾，原則上應(yīng)由業(yè)主（使用人）自行清運(yùn)，需由物業(yè)管理企業(yè)清運(yùn)的，其垃圾清運(yùn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由同級價格主管部門制定。 實(shí)行專項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)依據(jù)附件三規(guī)定計算，每月?lián)?shí)分?jǐn)偸杖。还芾韰^(qū)內(nèi)路燈、樓梯間照明等共用電費(fèi)在公共性服務(wù)費(fèi)中列支，不得另行向業(yè)主或使用人分?jǐn)偂?第十一條 物業(yè)管理企業(yè)提供的其它特約性服務(wù)，除政府價格主管部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)外，收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。 實(shí)行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)根

7、據(jù)實(shí)際提供的服務(wù)事項(xiàng)和費(fèi)用開支情況與物業(yè)業(yè)主、使用人代表協(xié)商議定。并將收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報同級價格主管部門備案。 第十二條 實(shí)行政府定價和政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實(shí)際提供的服務(wù)項(xiàng)目和各項(xiàng)費(fèi)用開支情況，向同級價格主管部門申報。 第十三條 物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)用主要由如下一些項(xiàng)目構(gòu)成：(一) 管理、服務(wù)和維修人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)及社?；?； (二) 共用部位、共用設(shè)施、共用設(shè)備日常運(yùn)行、維修、保養(yǎng)及公共場所照明、路燈、節(jié)日燈飾等公用水電費(fèi)。(三) 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)； (四) 公共環(huán)境清潔衛(wèi)生費(fèi)； (五) 安全保衛(wèi)費(fèi) (六) 辦公費(fèi)； (七) 直接用于管理區(qū)物業(yè)管理的

8、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)； (八) 法定稅金； (九) 其它為管理而發(fā)生的合理支出；(十) 合理利潤（普通住宅最高不超過10%，高級公寓、別墅區(qū)、寫字樓、商住樓、營業(yè)樓和大型商品交易市場不超過15 %計取利潤）。 第十四條 實(shí)行政府定價和政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級管理： （一）凡在省工商行政管理局登記注冊及省外在昌的物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省級價格主管部門審批； （二）凡在設(shè)區(qū)市、縣工商行政管理局登記注冊的物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，分別由設(shè)區(qū)市、縣價格主管部門核定。（三） 省直單位后勤服務(wù)中心下屬物業(yè)管理企業(yè)屬政府定價和政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，由主管機(jī)關(guān)審核

9、蓋章后，報省價格主管部門核定。 第十五條 新建住宅區(qū)的政府定價和政府指導(dǎo)價物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，可由有管理權(quán)限的價格主管部門先行核定試行標(biāo)準(zhǔn)，一年內(nèi)有效。試行期滿，再按考核評定的等級收費(fèi)。第十六條 物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委員會(或業(yè)主)委托管理物業(yè)后，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)深度等實(shí)行分等定級，按不同等級實(shí)行不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、按質(zhì)論價的等級定價制度。 第十七條 價格主管部門根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)等級和江西省物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(見附件二)確定物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 第十八條 各級價格主管部門在制定和調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時，要通過現(xiàn)

10、場察看、核實(shí)成本、召開價格聽證座談會，廣泛聽取業(yè)主或業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)意見，切實(shí)維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)和廣大業(yè)主的合法權(quán)益。 第十九條 物業(yè)管理企業(yè)在申報物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)時，應(yīng)按照本辦法第十四條規(guī)定的價格分工管理權(quán)限，向價格主管部門申領(lǐng)江西省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)申報審批表(見附件四)，填報后，提供以下資料： (一) 工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件； (二) 省以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書和物業(yè)管理服務(wù)等級證明； (三) 物業(yè)管理委托合同；(四) 小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)成本等方面的資料； (五) 申請核準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)等級、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的書面報告。 第二十條 業(yè)主或使用人在辦完購

11、房或租賃手續(xù)后（以交鑰匙為準(zhǔn)），物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)由業(yè)主或使用人按月交納，已購買但未入住的，業(yè)主交納50%物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)；未出售、出租、使用的空置房的物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)由開發(fā)經(jīng)營單位或包銷商按50%物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)交納，未使用或入住的房屋，不交納設(shè)備運(yùn)行專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)。 第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)實(shí)行年度審驗(yàn)制度。每年考核復(fù)審一次，管理服務(wù)質(zhì)量發(fā)生變化的，價格主管部門有權(quán)調(diào)整其收費(fèi)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 年度審驗(yàn)采取查驗(yàn)物業(yè)管理企業(yè)送審材料，到現(xiàn)場了解情況，聽取業(yè)主委員會（未成立業(yè)主委員會的由業(yè)主代表）意見等方式，對照服務(wù)收費(fèi)等級對應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行年度審驗(yàn)，并對被審驗(yàn)單位作出合格、不合格的

12、結(jié)論，對收費(fèi)年度審驗(yàn)不合格的，作降級、降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)直至取消收費(fèi)資格的處罰。 第二十二條 經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、使用人共同約定，公共性物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)可以預(yù)收，但預(yù)收期限不得超過三個月，在已預(yù)繳費(fèi)期間業(yè)主或使用人搬遷時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)退還尚未提供實(shí)際服務(wù)但已預(yù)收的費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)不得收取與自身管理或服務(wù)無關(guān)的交付使用前的開發(fā)建設(shè)等費(fèi)用。 第二十三條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)必須禁止價格壟斷和牟取暴利行為。物業(yè)管理企業(yè)不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。 第二十四條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行收費(fèi)許可證制和明碼標(biāo)價制度。凡屬政府定價或政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向同級價格主管部門申請辦理收費(fèi)許可證。

13、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法在其收費(fèi)場所的醒目位置明示。對需由業(yè)主（使用人）分?jǐn)偟馁M(fèi)用，應(yīng)當(dāng)公布相關(guān)的收費(fèi)票據(jù)復(fù)印件和具體的分?jǐn)傇瓌t及計算方法，接受業(yè)主的監(jiān)督和詢問。 第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)于每年年初公布物業(yè)管理年度計劃和本住宅小區(qū)管理的重大措施，定期（一般6個月）向業(yè)主、使用人公布本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)收入和支出帳目，接受業(yè)主及業(yè)主委員會的監(jiān)督。并抄送受理審批的價格主管部門備案。 第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定向業(yè)主或使用人收取了物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)的，其它任何單位和個人不得再重復(fù)收取相同性質(zhì)的費(fèi)用。 第二十七條 已享受物業(yè)管理服務(wù)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按價格主管

14、部門核定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，不按規(guī)定繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)按國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)管理委托合同的約定追繳滯納金。 第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和使用人之間發(fā)生的價格糾紛，業(yè)主大會或業(yè)主委員會應(yīng)予協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的可由價格主管部門商物業(yè)管理行政部門裁定。 第四章 罰則第二十九條 凡有下列違反本辦法行為之一者，由縣級以上政府價格主管部門依法予以處罰。 （一）未按規(guī)定到價格主管部門辦理報批手續(xù)，擅自收費(fèi)的； （二）越權(quán)定價，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的； （三）擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目，亂收費(fèi)的； （四）不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價的； （五）提供服務(wù)質(zhì)價不相符的； （六）只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)的； （七）未取得收費(fèi)資格，擅自