武漢寫字樓產(chǎn)品硬件部分研究報(bào)告51頁

1、寫字樓產(chǎn)品研究產(chǎn)品硬件部分目 錄一、寫字樓簡述 寫字樓簡介 寫字樓分類二、寫字樓產(chǎn)品硬件研究 三、寫字樓產(chǎn)品硬件總結(jié)大堂 標(biāo)準(zhǔn)層 外立面 空調(diào)電梯 衛(wèi)生間 停車位 會所寫字樓簡述1寫字樓簡介寫字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱，即辦公用房，指機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位行政管理人員，業(yè)務(wù)技術(shù)人員等辦公的業(yè)務(wù)用房。嚴(yán)格地講，寫字樓是不能用于住人的。而現(xiàn)代寫字樓正向綜合化、一體化方向發(fā)展，是指擁有一定規(guī)模的面積，具有良好的建筑和現(xiàn)代化的設(shè)施，以及優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，能夠滿足現(xiàn)代社會辦公的各種需要的樓宇。寫字樓分類按功能劃分： u 寫字樓：基本上只有辦公一種功能，部分底局或裙樓商業(yè)，沒有其他功能； u 商住寫字

2、樓：是指既能提供辦公，同時(shí)又能提供居住的寫字樓，較純寫字樓工程復(fù)雜度高， 需要提前預(yù)留較多上下水管線，加設(shè)隔墻，結(jié)構(gòu)成本投入較多； u 綜合性寫字樓：是指以辦公為主，同時(shí)又具備多種，如：公寓、商場、展廳、餐廳、酒店等多種功能，一般分層設(shè)計(jì)。按檔次劃分： 目前我國還沒有對寫字樓進(jìn)行檔次劃分的全國統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)內(nèi)一般對于寫字樓檔次的劃分，根據(jù)區(qū)位、交通狀況、裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備及辦公空間情況、配套設(shè)施、客戶情況、物業(yè)公司等因素綜合評定為： u 甲級寫字樓； u 乙級寫字樓。寫字樓分類檔次指標(biāo)甲級寫字樓乙級寫字樓區(qū)位位于主要商務(wù)區(qū)主要商務(wù)區(qū)的輻射區(qū)域或較好的區(qū)域位置交通狀況可達(dá)性好，鄰近城市主干道，多鐘交通

3、工具可達(dá)可達(dá)性較好，有交通線路到達(dá)，交通較方便裝修標(biāo)準(zhǔn)外立面采用高檔材料。大堂、電梯廳、洗手間等公共部分裝修相當(dāng)于四星級以上酒店裝修無具體標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備及辦公空間應(yīng)有名牌中央空調(diào)，有樓宇自控，有安全報(bào)警，有綜合布線有中央空調(diào)系統(tǒng)，無樓宇自控，有安全報(bào)警配套設(shè)施配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，停車位充足無具體標(biāo)準(zhǔn)客戶情況知名的國內(nèi)外大中型企業(yè)國內(nèi)的中小型、初創(chuàng)型企業(yè)物業(yè)公司國家一級資質(zhì)物業(yè)公司無具體標(biāo)準(zhǔn)典型案例新世界國貿(mào)大廈、新時(shí)代商務(wù)中心中建廣場、楚天都市花園、華銀大廈武漢寫字樓產(chǎn)品硬件研究2寫字樓產(chǎn)品硬件概覽大 堂功能和作用典型案例材質(zhì)應(yīng)用功能配置小 結(jié)功能和作用u

4、 交通樞紐中心，各公司員工進(jìn)入辦公區(qū)的必經(jīng)之地； u 大堂是寫字樓中使用率最高的地方；u 展示寫字樓硬件裝修和軟件服務(wù)的重要窗口。典型案例武漢部分寫字樓項(xiàng)目大堂的指標(biāo)項(xiàng)目名稱甲級寫字樓乙級寫字樓新時(shí)代商務(wù)中心新世界國貿(mào)建銀大廈湖北信息產(chǎn)業(yè)科技大廈禧邦可廣場楚天都市花園中建廣場長江傳媒大廈大堂面積（平米）500350175450300150150200大堂高度（米）64.51553.544.55u 甲級寫字樓的大堂面積集中在300-500平米，大堂高度集中在4.5-6米；u 乙級寫字樓的大堂面積集中在150-200平米，大堂高度集中在4-5米。典型案例新時(shí)代商務(wù)中心新世界國貿(mào)大廈民生銀行大廈武漢

5、城市廣場材質(zhì)應(yīng)用武漢部分寫字樓項(xiàng)目大堂的指標(biāo)項(xiàng)目名稱甲級寫字樓乙級寫字樓新時(shí)代商務(wù)中心新世界國貿(mào)建銀大廈湖北信息產(chǎn)業(yè)科技大廈禧邦可廣場楚天都市花園中建廣場長江傳媒大廈地面瓷磚大理石大理石大理石大理石大理石瓷磚大理石墻面大理石大理石大理石瓷磚大理石大理石瓷磚大理石天花吊頂?shù)蹴數(shù)蹴數(shù)蹴數(shù)蹴數(shù)蹴斈ɑ襲 以上是列舉武漢幾個(gè)樓盤大堂裝修材料的應(yīng)用；u 高端的項(xiàng)目使用的材料較為高檔；u 低端的項(xiàng)目大堂選用的裝修材料較為低檔。u 高檔咖啡廳：供客戶休息洽談使用，設(shè)計(jì)風(fēng)格高檔，提升項(xiàng)目商務(wù)品質(zhì)。u 觸摸式電腦查詢系統(tǒng)：為來訪客戶提供便捷查詢使用。u 客戶休息區(qū)：來訪客戶休息使用，體現(xiàn)樓與人性化。u 商務(wù)中心：

6、代辦票務(wù)、禮儀接待、打印裝楨、客房預(yù)定等業(yè)務(wù)。u 信報(bào)箱：與大堂設(shè)計(jì)風(fēng)格統(tǒng)一，方便客戶取閱報(bào)紙信件使用。u 設(shè)立門禁系統(tǒng)：在電梯口設(shè)立門禁系統(tǒng)，可以避免閑雜無關(guān)人員隨意進(jìn)入各樓層，增加安全保障。功能設(shè)置u 大堂的形象不僅代表樓盤的形象，同時(shí)也代表著寫字樓內(nèi)各家公司的形象；u 對于高品質(zhì)的大堂，從面積的規(guī)劃、功能的劃分、內(nèi)空的高度、裝修的風(fēng)格、智能化的配置上都有極其嚴(yán)格的要求；u 大堂的設(shè)計(jì)和裝飾上不妨做得“夸張”一點(diǎn)，多一些公用面積和休閑空間，中檔項(xiàng)目應(yīng)盡量做出高檔的效果；u 發(fā)展商在開發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候增加在這方面的投入，因?yàn)檫@是客戶看得見和使用率最頻繁的地方。小結(jié)標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層平面內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)標(biāo)

7、準(zhǔn)層平面內(nèi)容平面布置相同的樓層即構(gòu)成了標(biāo)準(zhǔn)層。通常包括辦公空間和公共走道、樓梯、電梯間、各種管線豎井及前室、衛(wèi)生間、開水間。廣發(fā)銀行大廈標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)武漢部分寫字樓項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層的指標(biāo)項(xiàng)目名稱甲級寫字樓乙級寫字樓武漢天地A5武漢城市廣場民生銀行大廈新時(shí)代商務(wù)中心廣發(fā)銀行大廈楚天都市花園中建廣場長江傳媒大廈標(biāo)準(zhǔn)層面積（平米）1987130020001835150044716001800層高/凈高（米）4.25/2.753.7/2.83.6/2.74/2.74/33.5/2.63.3/2.554.2/2.7面積分割（平米）200165-376130-2000200130-400125-190150-

8、160070-200使用率75%70%73%70%70%68%70%65%目前武漢市高端甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)層面積最大約在2000平米。u 寫字樓主流面積段在1400-2000平米；u 甲級寫字樓的層高一般在3.6米以上，凈高在2.7米以上；u 使用率幾乎都在70%以上（為使項(xiàng)目更具有競爭力，在使用率上應(yīng)盡量做到大）。外立面意義作用檔次和類別項(xiàng)目案例意義作用外立面在寫字樓中的作用n 寫字樓的外立面是直接反映建筑物優(yōu)劣的一種外在表現(xiàn)；n 是一種文化的特征；n 是影響樓盤價(jià)值的主要因素之一；n 寫字樓具有投資和自用的特性，因此，新穎的建筑造型和色彩是最能吸引客戶的目光。外立面是寫字樓的“臉面”，是整個(gè)

9、寫字樓的形象氣質(zhì)表現(xiàn)所在，直接體現(xiàn)寫字樓的檔次。檔次和類別低端材質(zhì)組合基本采用普通鋁合金玻璃門窗、瓷磚和涂料組成 特點(diǎn) 1、建筑成本低廉；2、使用涂料，容易被污染、變色、起皮、開裂；3、壽命較短，一般不到5年就可能需要清潔重刷，所以維修成本比較高。 檔次和類別中端 材質(zhì)組合特點(diǎn) 大多數(shù)采用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕墻、中空鍍膜玻璃幕墻等材料。 1、采用的材料比較高檔；2、建筑成本會有所增加；3、樓盤的檔次也相應(yīng)提高。 檔次和類別高端 材質(zhì)組合特點(diǎn) 大面積使用中空鋼化“LOW-E”玻璃膜墻為主。 1、“LOW-E”玻璃充分阻擋外界的噪音、熱能、紫外線照射；2、建筑成本會大輻增加。 項(xiàng)目案例武

10、漢天地企業(yè)中心5號：u 單元式幕墻，采用高檔進(jìn)口石材；u 全斷橋式隔熱設(shè)計(jì)；u Double Low-E中空低輻射玻璃，滿足LEED節(jié)能要求。武漢天地企業(yè)中心5號項(xiàng)目案例武漢部分寫字樓項(xiàng)目外立面的指標(biāo)項(xiàng)目名稱甲級寫字樓乙級寫字樓武漢天地A5武漢城市廣場民生銀行大廈新時(shí)代商務(wù)中心廣發(fā)銀行大廈楚天都市花園中建廣場長江傳媒大廈用材雙層中空Low-E玻璃+高檔進(jìn)口石材雙層中空Low-E玻璃+高檔進(jìn)口石材中空玻璃幕墻+石材中空玻璃幕墻雙層中空Low-E玻璃+干掛石材普通鋁合金玻璃門窗+瓷磚玻璃幕墻+鋁板+瓷磚普通鋁合金玻璃門窗+瓷磚u 甲級寫字樓的外立面多采用中空玻璃幕墻，配以高檔進(jìn)口石材；u 現(xiàn)在市場

11、上的乙級寫字樓外立面主要采用的是一般玻璃幕墻，配以大理石材等?？?調(diào)空調(diào)類型項(xiàng)目案例空調(diào)類型目前在寫字樓中比較常見的空調(diào)系統(tǒng)有中央空調(diào)、VRV空調(diào)及VAV空調(diào)?？照{(diào)類型運(yùn)作原理優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)中央空調(diào)由冷水機(jī)組、冷水循環(huán)系統(tǒng)、冷卻水循環(huán)系統(tǒng)、以及末端空氣處理設(shè)備組成傳統(tǒng)做法，初期投資成本低無法單戶計(jì)量，耗電量和維護(hù)成本高VRV空調(diào)（變制冷劑流量系統(tǒng)）過壓縮機(jī)制冷劑循環(huán)參合進(jìn)入室內(nèi)換熱器的制冷劑流量一對多，可分戶計(jì)量，耗電量和維護(hù)成本相對較低初期投資成本高，入市時(shí)間段VAV空調(diào)（變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)）通過改變送風(fēng)量來調(diào)節(jié)室內(nèi)溫濕度能耗少，靈活性好初期投資成本高，系統(tǒng)運(yùn)行不穩(wěn)定中央空調(diào)、VRV空調(diào)與VAV空調(diào)特

12、點(diǎn)比較武漢部分寫字樓項(xiàng)目空調(diào)的指標(biāo)項(xiàng)目名稱甲級寫字樓乙級寫字樓武漢天地A5武漢城市廣場民生銀行大廈新時(shí)代商務(wù)中心廣發(fā)銀行大廈楚天都市花園中建廣場長江傳媒大廈空調(diào)類型VAVVRV中央空調(diào)中央空調(diào)中央空調(diào)系統(tǒng)+個(gè)性定制中央空調(diào)中央空調(diào)GSY中央空調(diào)項(xiàng)目案例過去已經(jīng)投入使用的寫字樓多采用中央空調(diào)系統(tǒng)。由于中央空調(diào)無法分戶計(jì)量以及耗電和維護(hù)成本較高的缺點(diǎn)，現(xiàn)在新建的甲級寫字樓多采用VRV或VAV空調(diào)系統(tǒng)。電 梯電梯品牌主流電梯指標(biāo)規(guī)劃布局內(nèi)部裝飾示例電梯間裝飾小 結(jié)電梯品牌電梯品牌是客戶感知寫字樓品質(zhì)的關(guān)鍵，原裝電梯更受客戶信賴。國產(chǎn)同牌電梯會在電梯銘牌上標(biāo)注國內(nèi)產(chǎn)地，影響客戶認(rèn)知，進(jìn)口電梯一般95%

13、以上為進(jìn)口部件，國內(nèi)組裝，貼原裝銘牌?，F(xiàn)市場上常用的電梯品牌為：芬蘭通力西子奧的斯日本三菱瑞士迅達(dá)日本東芝日本日立日本富士達(dá)德國蒂森日本富士主流電梯指標(biāo)指標(biāo)設(shè)置：n 電梯設(shè)計(jì)等候時(shí)間：小于45s；n 電梯載重：1000kg-1150kg-1350kg-1600kg；n 電梯最小速度：不小于2.5m/s；n 無障礙設(shè)計(jì)；n 電梯內(nèi)可裝設(shè)小液晶屏，播放對外牌價(jià)、股市行情、天氣預(yù)報(bào)、緊急通知等商務(wù)信息；n 智能IC卡門禁系絕；n 電梯內(nèi)設(shè)置空調(diào)及音樂系統(tǒng)。主流電梯指標(biāo)武漢部分寫字樓項(xiàng)目電梯的指標(biāo)項(xiàng)目名稱甲級寫字樓乙級寫字樓武漢天地A5武漢城市廣場民生銀行大廈新時(shí)代商務(wù)中心禧邦可廣場楚天都市花園中建廣

14、場長江傳媒大廈層數(shù)30+3F25+2F68+3F45+3F28F29+2F25F25F標(biāo)準(zhǔn)層面積（）1987130020001835120044716001800電梯品牌德國蒂森芬蘭通力西子奧的斯日本三菱德國蒂森日本富士西子奧的斯日本富士最快速度2.5m/s2.5m/s6m/s2.5m/s3m/s3m/s3m/s3m/s標(biāo)準(zhǔn)層電梯數(shù)14部客梯2消防梯619部客梯2消防梯1部貨梯1258部客梯2部貨梯113部客梯1部貨梯載重1600Kg1350Kg1350Kg1500Kg1000Kg1000Kg1000Kg1000Kg建面比（/部）4218584663151195812600862510909n

15、 中心區(qū)寫字樓的電梯大多數(shù)采用日本進(jìn)口品牌或歐洲品牌，比較注重硬件方面的投入，同時(shí)也提升了樓盤的品質(zhì)。規(guī)劃布局優(yōu)勢：n 電梯分配比較集中，有利于電梯的規(guī)劃布局；n 可以合理利用各區(qū)的電梯間。劣勢：n 上下人流集中，容易造成擁擠；n 通達(dá)各辦公區(qū)域的動線規(guī)劃不合理 。例：武漢天地企業(yè)五號規(guī)劃布局例：光谷時(shí)代廣場優(yōu)勢：n 規(guī)劃布局簡單，對稱排列；n 人流分布合理。劣勢：n 占用面積大；n 增加了公攤面積 。內(nèi)部裝飾示例 豪華型 簡約型 普通型n 星級酒店電梯的內(nèi)裝飾多數(shù)是豪華型；n 中高端、高端寫字樓電梯的內(nèi)裝飾較為簡約大氣；n 低端寫字樓基本上采用普通型的標(biāo)準(zhǔn)。電梯間裝飾細(xì)節(jié)要求：u 整體色調(diào)要

16、求： 電梯廳的色彩應(yīng)符合大堂主色調(diào)為原則，搭配一些單純的直線與塊面，形成統(tǒng)一的主體格調(diào)；u 燈光要求： 盡量選擇暖色調(diào)的燈具，同時(shí)既要保持電梯廳的通體明亮的要求，又要方便日后維修；u 高度要求： 裝修后凈高度盡量做到5米以上，用吊頂裝修，充分體現(xiàn)樓盤的形象檔次；u 寬度要求： 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范標(biāo)明走道不應(yīng)小于1.3米，目前武漢高端寫字樓的電梯廳的寬度大多數(shù)在2-3米之間。u 增加樓宇液晶電視 ： 安裝樓宇液晶電視，使客戶在等候電梯時(shí)也可以了解一些行業(yè)的信息，降低等電梯的煩躁心情，同時(shí)增加了項(xiàng)目的后期收入。電梯間裝飾檔次高、燈光柔和、線條流暢簡潔明亮、具有舒適感和空間感新世界國貿(mào)大廈武漢

17、城市廣場小結(jié)u 絕大多數(shù)寫字樓的建面比在4500-6500左右，基本能滿足辦公配套需求；u 高端寫字樓都選用原裝進(jìn)口品牌電梯，檔次和品質(zhì)較高；u 速度在2.5米/秒以上，最高速度達(dá)6米/秒；u 甲級寫字樓中低區(qū)候梯時(shí)間2025秒左右，高區(qū)候梯時(shí)間在3035秒左右；u 大堂和各樓層連接的重要交通樞紐，主要承擔(dān)著人流在此集中和分流，也是寫字樓給來者的第二印象；u 在裝修設(shè)計(jì)上應(yīng)重點(diǎn)考慮裝修風(fēng)格、裝修材料的選擇以及其他硬件的配置，充分體現(xiàn)樓盤的形象和檔次。衛(wèi)生間寫字樓衛(wèi)生間統(tǒng)計(jì)武漢部分寫字樓項(xiàng)目衛(wèi)生間的指標(biāo)項(xiàng)目名稱甲級寫字樓乙級寫字樓建銀大廈新世界國貿(mào)禧邦可廣場新時(shí)代商務(wù)中心浦發(fā)銀行大廈楚天都市花園

18、中建廣場長江傳媒大廈設(shè)置情況9個(gè)6個(gè)4410個(gè)33無公共衛(wèi)生間3個(gè)3個(gè)面積402023020251220裝修標(biāo)準(zhǔn)面瓷磚，墻面瓷磚，天花板吊頂?shù)孛娲纱u，墻面瓷磚，洗手臺瓷磚，馬桶，燈飾，鏡子地面瓷磚，墻面瓷磚，天花板吊頂?shù)匕澹捍纱u；墻壁：瓷磚；天花板：抹灰瓷磚地板，墻面瓷磚，吊頂，裝修豪華地板：瓷磚；墻壁：瓷磚；天花板：瓷磚地板：瓷磚；墻壁：瓷磚；吊頂u 較好寫字樓多衛(wèi)生間多設(shè)置6-10個(gè)，面積在20-40，裝修一般都有吊頂，地板和墻壁采用瓷磚 項(xiàng)目案例新世界國貿(mào)大廈長江傳媒大廈u 高檔寫字樓更為注重衛(wèi)生間的裝飾，衛(wèi)生間設(shè)計(jì)的比較人性化，墻壁和地面采用較好的瓷磚或石材，燈光柔和，與項(xiàng)目的檔次相匹

19、配；u 低檔寫字樓的衛(wèi)生間則主要只是為了滿足需求，沒有獨(dú)特設(shè)計(jì)。停車位武漢部分寫字樓項(xiàng)目停車位的指標(biāo)項(xiàng)目名稱甲級寫字樓乙級寫字樓武漢天地A5新世界國貿(mào)民生銀行大廈新時(shí)代商務(wù)中心廣發(fā)銀行大廈楚天都市花園中建廣場長江傳媒大廈總建面（）5880010000093491743948000069000120000112000車位數(shù)413500280600280250450180車位配比（/個(gè)）142:1200:1333:1123:1285:1276:1266:1622:1u 車位數(shù)量：目前武漢市較好寫字樓車位數(shù)量主要在260-280個(gè),頂級寫字樓車位數(shù)量在413-600個(gè);u 車位配比（/個(gè)）：甲級寫字

20、樓的車位比主要集中在125:1-200:1，基本擁有150-200就可以保證一個(gè)車位；寫字樓車位統(tǒng)計(jì)會所n 提升項(xiàng)目的品質(zhì)與檔次；n 滿足客戶的商務(wù)需求；n 作為寫字樓營銷推廣過程中的亮點(diǎn)之一。目的及意義u 會所概念：人們聚在一起吃、喝、玩、樂，進(jìn)行交流的社交空間與休閑場所 。u 寫字樓會所是從會議室和一般會所慢慢發(fā)展起來的，可以說是兩者相結(jié)合的產(chǎn)物。寫字樓會所不但構(gòu)造了商務(wù)交流的平臺，而且對商務(wù)活動中的人際溝通和文化交流有一定影響。隨著房地產(chǎn)的發(fā)展和個(gè)人身份、地位的提高，客戶需求將會越來越細(xì)化，一些高端人士為滿足商務(wù)及社交需求而選擇高級私人俱樂部，而這種俱樂部是寫字樓會所發(fā)展的一種方向。發(fā)展 隨著武漢市發(fā)展的逐漸深入，進(jìn)駐公司越來越多，同時(shí)各種商務(wù)會議的舉行也越來越頻繁，寫字樓配備多功能會議室存在很大必要。從了解的情況來看，停車位充足的高檔多功能會議室的租賃市場相當(dāng)活躍，存在較大的市場空間，同時(shí)多功能會議功能的規(guī)劃將有力提升物業(yè)的形象和檔次，促進(jìn)物業(yè)的銷售。多功能會議室一、功能方面n 具備舉行大型多媒體