2011年一季度全國房地產(chǎn)市場總結(jié)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上2011年一季度全國房地產(chǎn)市場總結(jié)今年1月26日“國八條”給不平靜的房地產(chǎn)行業(yè)再起波瀾，也使的原本不太清晰的市場形勢變得更加模糊。如今，兩個月已經(jīng)過去，整個一季度市場運行情況如何？從中又能看出什么樣的端倪？以下從政策調(diào)控、全國市場、區(qū)域市場三個層面給予總結(jié)。第一部分，調(diào)控政策的梳理與解析一、出臺背景2010年一輪又一輪調(diào)控政策出臺之后，抑制了部分需求的釋放，絕大多數(shù)城市成交面積同比下降明顯，但一、二線城市20%47%的房價年度漲幅，依然無法達(dá)到起初“遏制部分城市房價過快上漲”的調(diào)控要求，在此背景之下，2011年初有史以來最嚴(yán)厲“國八條”政策正式出臺。二、政策內(nèi)容梳理本

2、次調(diào)控政策及地方細(xì)則，發(fā)現(xiàn)“國八條”在深化“促供應(yīng)、抑需求、調(diào)結(jié)構(gòu)、重監(jiān)管”這一縱向基本調(diào)控思路的同時，又在橫向調(diào)控思路上明確了調(diào)控政策落實結(jié)果的“問責(zé)制”。橫向“問責(zé)制”體現(xiàn)在：“國八條”在明確地方政府責(zé)任的同時，量化落實目標(biāo)，界定處罰措施，旨在強化地方政府的執(zhí)行效果；截止目前已有36個城市相繼出臺細(xì)則，共有60多個城市現(xiàn)已公布了地方房價調(diào)控目標(biāo)，這與2010年4月“國十條”政策后各地保持沉默形成鮮明對比。四方面的“縱向深化”體現(xiàn)在：“促供應(yīng)”：量化保障房和商品住房用地的年度供應(yīng)要求，同時引導(dǎo)土地出讓形式弱化地價對房價的負(fù)面影響；“抑需求”：禁購、限購、限貸、稅收等調(diào)控政策范圍擴大、力度加強

3、；截止目前已有36個城市出臺限購細(xì)則，重慶、呼和浩特、拉薩、合肥四個應(yīng)出臺限購實施細(xì)則的城市目前仍未落實地；“限購令”的嚴(yán)厲程度在購買資格和限購范圍兩個方面存在差異；“調(diào)結(jié)構(gòu)”：加大并量化保障房尤其是公共租賃住房的建設(shè)目標(biāo)，進(jìn)一步構(gòu)建“租售并舉”的住房體系，同時對保障房的融資、建設(shè)、運營及管理等方面的地方落實方式進(jìn)行細(xì)化；“重監(jiān)管”：要求各部門各地方全面完善包括土地信息、住宅信息、個人信息在內(nèi)的房地產(chǎn)監(jiān)管信息系統(tǒng)，加大信息審核與信息公開的力度，減少市場環(huán)節(jié)的執(zhí)行漏洞；三、政策目標(biāo)由此可見，“國八條”既有廣度、又有深度、還有執(zhí)行約束，政策本身似乎已經(jīng)無懈可擊。但社會各界各種質(zhì)疑綿延不斷，他們疑惑

4、一味抑制需求能否解決最終的供需問題？他們疑惑“限購”“禁購”這類帶有明顯的計劃經(jīng)濟色彩是否是歷史的倒退？深入分析可以發(fā)現(xiàn)，政策目標(biāo)并非只“限供應(yīng)”不“促需求”，而是不同時期各有側(cè)重：短期政策調(diào)控目標(biāo)是 “遏制部分城市房價過快上漲”，目前主要通過“限貸”“限購”等行政手段壓制購房需求，避免短期內(nèi)市場非理性繁榮，為長期各種供應(yīng)的順利推出爭取時間；若近期房價控制效果不明顯，不排除更為嚴(yán)歷政策繼續(xù)加碼。長期政策調(diào)控的目標(biāo)是緩解行業(yè)內(nèi)的供求矛盾，主要通過各類金融監(jiān)管、市場監(jiān)管措施促使商品房市場有效供應(yīng)的形成，并通過加大保障房建設(shè)等手段，建立“商品房+保障房”雙軌體系，最終實現(xiàn)數(shù)量上、結(jié)構(gòu)上的供需平衡。第

5、二部分，全國一季度市場分析本部分從一級市場、二級市場、三級市場、租賃市場四個方面進(jìn)行全方位解讀。為便于分析政策對市場的影響程度，現(xiàn)根據(jù)限購政策的落實細(xì)則，將目前已經(jīng)出臺限購細(xì)則的城市分為三類：一線城市：包括北京、上海、廣州、深圳。限購政策嚴(yán)厲的二線城市：主要指限購范圍覆蓋全市、限購門檻高、無明確限購截止期限的城市，包括天津、南京、杭州、蘇州、大連、廈門、寧波、無錫、銀川、武漢、溫州、西安、南昌、?？凇⑽鲗?、烏魯木齊、佛山。限購政策不太嚴(yán)格的二線城市：主要指限購范圍僅限主城區(qū)、限購門檻低、有明確限購截止期限的城市，包括長沙、青島、昆明、濟南、貴陽、成都、長春、哈爾濱、太原、石家莊、南寧、福州、三

6、亞、沈陽。一、一級市場一線城市土地市場蕭條，限購政策不嚴(yán)的二線城市交易相對活躍。不同季度數(shù)據(jù)比較發(fā)現(xiàn)，一季度一線城市、限購較嚴(yán)的二線城市土地成交面積同比下降最為顯著，降幅分別為41%、43%；而限購較松的二線城市十分平穩(wěn)，環(huán)比降幅不足1%；具體到一季度各月，3月與1月相比，一線城市、政策較嚴(yán)的二線城市、政策較寬松的二線城市降幅分別為89.1%、38.8%和25%，一線城市下降更為明顯。究其原因，各類城市政策力度梯度形成了不同的市場預(yù)期，影響了開發(fā)商的決策，促使更多拿地需求流向政策較松的城市，導(dǎo)致政策較松的城市總體成交狀況較好。在年度供地目標(biāo)的約束下，隨后幾個季度土地供應(yīng)會有較明顯增長；政策寬松

7、的二線城市土地市場將會更加火爆，而調(diào)控壓力巨大的一線城市土地市場恐難有突出表現(xiàn)，或?qū)⑵降請觥６⒍壥袌龀拶彶惶珖?yán)格的二線城市“量價齊升”之外，一季度大部分城市二級市場“量跌價滯”。數(shù)據(jù)顯示，一季度一線城市二級市場成交量同比去年下跌4.9%，限購較為嚴(yán)格的二線城市微漲6.8%，限購不太嚴(yán)格的二線城市猛漲45.0%；一線城市和限購較為嚴(yán)格的二線城市成交價環(huán)比去年四季度分別下跌3.3%、5.0%，而限購不太嚴(yán)格的二線城市價格反而上漲10.1%。一季度二級市場成交量同比漲跌不一，源于地方執(zhí)行政策松緊不同引起的供應(yīng)、需求影響程度出現(xiàn)分化，導(dǎo)致限購政策較嚴(yán)的一線城市及二線城市成交量下降，限購政策寬松

8、的二線城市成交量反而有所上漲。季度成交價格尚保持上升趨勢，源于目前仍處于政策適應(yīng)期，市場預(yù)期不明朗，開發(fā)企業(yè)對價格的調(diào)整非常謹(jǐn)慎。預(yù)計近期供應(yīng)處于試探性釋放階段，需求或被抑制或觀望而萎縮，成交回落，價格波動；之后，隨著供應(yīng)進(jìn)入實質(zhì)性放量階段，需求階段式跟進(jìn)，成交將逐步回漲企穩(wěn)，價格或在小幅調(diào)整后企穩(wěn)。在時間次序上，執(zhí)行寬松的城市可能將很快進(jìn)入上述“回漲企穩(wěn)”階段；而限購嚴(yán)格的一二線城市，或還將經(jīng)歷至少1-2個月的試探期。三、三級市場一季度整體三級市場成交呈現(xiàn)量跌價升的態(tài)勢。一季度各城市三級市場成交量環(huán)比降幅在22%-49%之間，同比降幅11%-37%之間。一季度成交均價同比均有上漲，最高漲幅達(dá)

9、23%，環(huán)比杭州、蘇州小幅下調(diào)。一季度各城市成交量同比下跌，主要源于供應(yīng)、需求雙雙萎縮：供應(yīng)萎縮主要是因為禁購”措施使部分業(yè)主認(rèn)為擁有房產(chǎn)顯得彌足珍貴，持有或轉(zhuǎn)售為租是當(dāng)前通脹環(huán)境下保值的最佳途徑；另一部分業(yè)主對市場預(yù)期不明朗，持房觀望。三類需求也同時減少，擁有多套房產(chǎn)的投資性需求已被政策排出購房行列；改善性需求多需先賣后買，謹(jǐn)慎觀望；剛需迫于購房資格及對市場預(yù)期不明，有效需求減少。一季度絕大多數(shù)城市成交價格同比上漲，主要源于過去一年各季度價格上漲的累計。而一季度部分城市成交價格環(huán)比有所下降，多因郊區(qū)低價區(qū)域交易比重上升所致，實質(zhì)性降價并未出現(xiàn)。預(yù)計短期內(nèi)供應(yīng)惜售及觀望雙重情緒及需求的全面萎縮

10、，將導(dǎo)致成交持續(xù)回落，價格波動；隨著二級市場成交量的逐步回漲企穩(wěn)，將帶動三級市場供應(yīng)將試探性釋放，需求將選擇性跟進(jìn)，致使成交量緩慢回升、價格企穩(wěn)。四、租賃市場一季度各城市租賃成交量同比明顯上漲。除北京僅微漲3%之外，其他城市漲幅在15%-61%之間。一季度中，3月與1月相比，租賃成交大幅增長，北京、上海、天津、南京成交單數(shù)翻番。一季度各城市租賃交易同比上漲，主要源于政策促使供應(yīng)、需求大幅上漲：即短期房價上漲可能性不太大，大量待售房源流向租賃市場。而受資格限制及市場預(yù)期等因素的影響，部分購房需求或觀望或失去購房資格，大多轉(zhuǎn)購為租。鑒于租賃市場供需兩旺的發(fā)展趨勢，未來一段時間成交量仍將保持高位，且

11、將繼續(xù)呈季節(jié)性規(guī)律。綜合全國一級、二級、三級、租賃市場來看，“國八條”政策效果初顯，成功控制了房價增長過快的城市的市場熱度。第三部分，北京一季度市場分析一季度北京各級市場的特征與全國一線城市市場表現(xiàn)基本一致：一、一級市場一季度北京一級市場極為冷清，僅有5宗住宅用地成交，3月份出現(xiàn)全月零成交，與去年3月一天產(chǎn)生“三地王”的情況形成鮮明的對比。二、二級市場一季度二級市場成交呈現(xiàn)量跌價升的態(tài)勢，其中成交量同比、環(huán)比分別下跌28.0%、41.0%，成交均價同比、環(huán)比分別上漲14.5%、7.5%。一季度中，“京十五條”效果顯著，出臺后日均成交套數(shù)、成交均價紛紛下滑，較“國八條”出臺前，日均成交套數(shù)下降5

12、8.5%，成交均價下降11.2%；此外，“京十五條”出臺后，六環(huán)外成交比重加大，呈向遠(yuǎn)郊發(fā)展趨勢；低總價樓盤較受青睞，高端樓盤嚴(yán)重滯銷，2000萬以上的豪宅項目僅成交13套，同比縮減78%。三、三級市場一季度三級市場成交也呈現(xiàn)量跌價升的態(tài)勢，其中成交量同比、環(huán)比分別下跌12.6%、22.4%，成交均價同比、環(huán)比分別上漲19.0%、2.2%。在一季度中，京十五條后環(huán)比“國八條”前成交量下降62.4%。此外，城八區(qū)成交比重有所下降，成交均價小幅下調(diào)；低總價房源成交比重大，抗跌性較強。四、租賃市場一季度北京市租賃市場成交呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢，其中租賃成交同比、環(huán)比分別上漲3.1%、8.2%，租金均價同

13、比、環(huán)比分別上漲17.6%、1.8%。“京十五條”出臺后，整體成交量有了進(jìn)一步上漲，周均漲幅達(dá)到21.1%，其中東、北部熱點租賃區(qū)域成交量上漲明顯。五、關(guān)聯(lián)分析隨除以上各級市場的特征之外，北京市各級市場之間或之外還有以下關(guān)聯(lián)特征：三級市場需求流向二級市場：“新十五條”出臺后，三級市場供應(yīng)因惜售或觀望快速萎縮，二級市場則仍有部分開發(fā)商試探性放量，因此，部分三級市場購房需求被迫流向二級市場；買賣市場需求流向租賃市場：因為購房資格問題以及房價上漲預(yù)期不高，部分二、三級市場需求轉(zhuǎn)向租賃市場；住宅市場需求流向商住市場：被新政打壓的投資性需求逐步轉(zhuǎn)向不限購的非住宅市場，其中商住項目吸納大部分流出的需求；北

14、京區(qū)域需求流向周邊城市：受限于限購政策的剛性、改善、投資類需求開始考慮周邊燕郊、固安等區(qū)域項目，大北京概念逐步增強。六、市場預(yù)測參考北京市場各級市場特征與聯(lián)系，結(jié)合目前的供需發(fā)展形勢，我們認(rèn)為未來：一級市場：在2011年北京市土地供應(yīng)計劃2550公頃住宅用地的指標(biāo)下，隨后幾個季度土地供應(yīng)會有較明顯增長，一級市場競爭的激烈程度取決于二三級市場的回漲情況。二級市場：短期內(nèi)，供應(yīng)處于試探性釋放階段，需求或被抑制或觀望而萎縮，成交回落，價格波動“京十五條”實施初期，供需均處于觀望狀態(tài)，僅有個別開發(fā)企業(yè)試探性推盤，導(dǎo)致成交量回落，價格因成交量較低而呈現(xiàn)波動特征。中長期來看，隨著供應(yīng)進(jìn)入實質(zhì)性放量階段，需求階段式跟進(jìn)，成交將逐步回漲企穩(wěn)，價格或在小幅調(diào)整后企穩(wěn)結(jié)合供應(yīng)、需求發(fā)展趨勢來看，隨著成交下滑，企業(yè)資金壓力加大，加之政策對供應(yīng)的多方刺激作用，供應(yīng)將大幅釋放，以剛性為主的購房需求逐步跟進(jìn)，成交量緩慢回升，價格企穩(wěn)。期間，不排除部分項目低價促銷，導(dǎo)致成交價格回調(diào)。三級市場：短期內(nèi)，供應(yīng)惜售及觀望雙重情緒及需求的全面萎縮，將導(dǎo)致成交持續(xù)回落，價格波動“