設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理方案

1、四、設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)管理方案管理目標(biāo)：1、 園區(qū)設(shè)施設(shè)備能正常運(yùn)行。2、 燈罩完好無損、干凈，正常調(diào)整因素除外，亮燈率保持在99%以上。3、 做到“急修不過夜，小修不過二”，確保及時率達(dá)95%以上，合格率達(dá)98%。4、 業(yè)主對工程維修的有效投訴率低于2%。5、 設(shè)備房標(biāo)識齊全，巡查、保養(yǎng)記錄齊全，機(jī)房環(huán)境干凈整潔。人員配置：1、維修工3人，負(fù)責(zé)園區(qū)公共設(shè)備設(shè)施的巡查、維護(hù)保養(yǎng)、維修及業(yè)主自用設(shè)備設(shè)施的有償維修保養(yǎng)工作。2、崗位設(shè)置：1）維修工A：負(fù)責(zé)園區(qū)巡查、外委單位維修保養(yǎng)監(jiān)管、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)兼日常維修。2）維修工B：負(fù)責(zé)園區(qū)弱電維修保養(yǎng)、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)及日常維修。 3）維修工C：負(fù)責(zé)水電抄表、

2、設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)及日常維修。3、日常工作安排： 1）維修工A：每周對園區(qū)公共設(shè)備設(shè)施巡查一次，每天上午分區(qū)域?qū)艟摺㈤T窗、墻路面、健身娛樂設(shè)施、景觀水系、電氣箱、管道閥門、排污泵、風(fēng)機(jī)房及安防設(shè)備進(jìn)行檢查記錄，下午對巡查出的問題進(jìn)行處理及記錄。 2）維修工B：每周三對周界報警設(shè)備進(jìn)行一次檢查維護(hù)，每二天對周界報警系統(tǒng)進(jìn)行一次報警試驗（保安部負(fù)責(zé)），每月對探頭范圍綠化進(jìn)行一次修剪（綠化工負(fù)責(zé)），確保周界報警系統(tǒng)正常工作；其余工作日按計劃對公共設(shè)備設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)及處理日常維修工作。3）維修工C：每月30日抄一次公共電表，形成公共能耗報表，及時掌握公共設(shè)備設(shè)施運(yùn)行情況；其余工作日處理日常維修工作及按計劃對

3、公共設(shè)備設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)。4）每月22日，根據(jù)材料使用量填寫常用材料申購單，盡量避免維修等料延誤維修速度，保障維修及時率。4、維修服務(wù)規(guī)范：1） 上門維修準(zhǔn)備 從接到報修開始應(yīng)在15分鐘內(nèi)或按約定時間準(zhǔn)時到達(dá)業(yè)主家。所有維修人員出工前必須隨身攜帶工具箱，仔細(xì)檢查箱內(nèi)工具，并根據(jù)維修項目做好相應(yīng)調(diào)整，做到工具齊備，箱體清潔。2）入戶維修 按規(guī)定門鈴、叩門A、到達(dá)業(yè)主家門口先輕按門鈴，如無反應(yīng)則在間隔6秒鐘后再按第二次，不能連續(xù)按。B、如無門鈴則應(yīng)輕輕地叩門，叩門時，一般用右手食指和中指的中關(guān)節(jié)輕輕連叩兩次，然后等待24秒鐘。若室內(nèi)沒有回音再連續(xù)敲三次，等待68秒鐘。若仍無回音，再敲三次，等待10秒鐘

4、。如果連續(xù)敲3遍門仍無回音，則不應(yīng)該再敲。在業(yè)主門上留下另約時間維修通知單后離開，并及時將情況向物業(yè)服務(wù)中心匯報。 在隔門與業(yè)主對話時，必須說明身份和來意；業(yè)主開門后應(yīng)招呼一聲“您好”，征得業(yè)主同意后，穿上專用自備鞋套，在業(yè)主帶領(lǐng)下進(jìn)入維修房間，不可隨意走動。 在維修開始前，應(yīng)再次詢問需維修項目，仔細(xì)查看維修現(xiàn)場及周邊狀況，如有妨礙修理的物品應(yīng)主動協(xié)助業(yè)主移開。 攤開塑料布或報紙以擺放工具及材料，并事先鋪好自備的毛巾或報紙等隔離物以防止?jié)B水及垃圾撒落。 在維修中應(yīng)專心致志，保證質(zhì)量，提高效率，并盡可能降低噪音，工具輕拿輕放；嚴(yán)禁吃、喝、抽和收取小費(fèi)。維修完畢后，應(yīng)對維修結(jié)果進(jìn)行自檢，待業(yè)主驗收

5、認(rèn)可后，請業(yè)主簽字。按公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，如業(yè)主有異議，應(yīng)耐心解釋，不可與之爭執(zhí)。同時，維修人員應(yīng)主動向業(yè)主交代使用中應(yīng)注意事項。 對未能及時完成維修的（如無法獨(dú)立完成、專業(yè)性太強(qiáng)、配件不齊等），應(yīng)對業(yè)主說明情況，解釋原因，取得業(yè)主的諒解和支持或說明維修計劃（包括完成時間），并盡快將其解決。 如因各種原因確實無力完成的，應(yīng)告知業(yè)主，請其另行解決。3）清場工作完畢后將工作前移動的物品要放回原處，要做好清潔工作。4）離場離開業(yè)主家時應(yīng)說聲“如有需要盡管與物業(yè)服務(wù)中心/維修中心聯(lián)系”并向業(yè)主說“再見”。5） 維修材料注意事項 原則上所需維修材料均由業(yè)主自行購買，業(yè)主確實不便購買的，可代為購買，購買材料

6、時，應(yīng)要求供方出示質(zhì)?？ǎ㈤_具發(fā)票。6） 與物業(yè)服務(wù)中心的通報如該次維修服務(wù)業(yè)主未通過物業(yè)服務(wù)中心報修，當(dāng)維修結(jié)束或與業(yè)主溝通后，及時將情況向物業(yè)服務(wù)中心通報，便于及時閉環(huán)。要求標(biāo)準(zhǔn)：1）草坪燈、地埋燈、庭院燈、車庫燈、導(dǎo)向燈每天開關(guān)時間：根據(jù)季節(jié)及天氣情況靈活掌握。2）亮燈情況由中班隊員進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞的填寫報修登記表，次日由早班班長交客戶服務(wù)部，客戶服務(wù)部落實工程維修人員及時查明原因，給予維修，要求：燈泡燈罩無缺損，設(shè)備完好，亮燈率在99%以上。3）每半年擦拭或清洗一次燈泡和燈罩內(nèi)部。要求：燈泡、燈罩保持清潔明亮。4）窨井、窨溝、排水溝、集水井，每月檢查一次，每年清理一次，（全體員工配

7、合）臺風(fēng)來臨前突擊檢查一次。要求：無積水、無雜物、無塌陷，水流暢通，井蓋完好。5）排污泵、排氣扇，每月進(jìn)行試運(yùn)行；遇雨天上班時第一時間對半地下車庫巡視，檢查排水泵液位開關(guān)、排水情況是否正常，管道閥門接是否漏水等，并作好檢查記錄。6）每月檢查一次控制箱，每季檢查并進(jìn)行除塵，對接頭螺絲緊固；對控制箱體表面進(jìn)行一次除塵拭擦。要求：表面無灰塵，及扇葉無變形現(xiàn)象。7）每季度檢查一次每一層水表箱內(nèi)閥門接口及減壓閥，如發(fā)現(xiàn)有漏水現(xiàn)象應(yīng)及時處理。要求：無滲漏現(xiàn)象。8）露天消防栓每年一次保養(yǎng)。要求：表面無生銹現(xiàn)象，顏色一致。9）消防箱噴淋管每年一次保養(yǎng)。要求：管道表面無生銹現(xiàn)象，顏色一致。10）定期檢查風(fēng)機(jī)房，

8、每月對風(fēng)機(jī)房內(nèi)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。要求：設(shè)備正常運(yùn)行，無損壞現(xiàn)象，表面無積塵，并做好記錄。11）消防儀表每周巡查（機(jī)房維修工負(fù)責(zé)，公共區(qū)域保安負(fù)責(zé)）。要求：壓力正常。12）每月對亭子進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，每年保養(yǎng)一次。要求：屋面、立柱無損壞。13）每周檢查健身娛樂設(shè)施，連接是否牢固、表面有無破損、地面保護(hù)設(shè)施是否開裂。根據(jù)需要對螺絲進(jìn)行加油、緊固。14）籃球場每月檢查一次一年保養(yǎng)一次。要求：地面、圍欄表面無銹腐現(xiàn)象，螺絲要牢固。15）花架每季度檢查一次，視情況進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。要求：表面無破損。16）景觀水池每季度檢查一次半年清洗一次。要求：無滲水、無破損、底部無嚴(yán)重積塵。17）園區(qū)建筑小

9、品、護(hù)攔每年保養(yǎng)一次。要求：無損壞現(xiàn)象。18）外墻面每月檢查一次，三年清洗一次。要求：無脫落無空鼓無滲水，表面完好無損壞。19）內(nèi)墻面每月檢查一次，每三年翻新一次。要求：表面整潔無破損。20）道路、停車場每周檢查一次。要求：地面平整無破損。21）水景開放時間：（保安隊負(fù)責(zé)開關(guān)）國定假日：10：0012：00，晚上開放時間參照雙休日；雙休日：17：0019：00（12月4月）；18：0020：00（5月11月）。22）公共門窗、鎖每周檢查一次。要求：表面完好無變形，窗戶無滲水。23）每月一次對道閘進(jìn)行檢查，保養(yǎng)。如對道閘彈簧加油、接觸性能是否正常。要求：起動靈活，無損壞現(xiàn)象。24）每年一次檢查并

10、清潔單元電表箱、配電箱、配電柜及每層管線分線盒。要求：無積塵，接頭無松動現(xiàn)象。25）每半年測試一次各主要用電線路的絕緣狀況。要求：絕緣良好。26）每年對圍墻的鐵質(zhì)護(hù)欄進(jìn)行一次保養(yǎng)，要求無明顯銹跡。27）UPS、備用電源每季放電運(yùn)行一次，時間約45分鐘左右，檢查外觀是否清潔，各接線端子是否牢固。4、設(shè)施/設(shè)備年度保養(yǎng)計劃序號項目一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月1景觀水池排水系保養(yǎng)2給排水管道、閥門保養(yǎng)3潛水泵啟動檢查4潛水泵二級保養(yǎng)5配電箱/配電柜保養(yǎng)6公共門窗、鎖檢查維修7屋面、墻面、吊頂、公共標(biāo)識、亭子檢查8雨水井、排水溝清理9汽車庫水管吊架保養(yǎng)10公共照明燈罩清洗11道

11、閘保養(yǎng)12露天消防栓、消防接合器13兒童娛樂設(shè)施14消防箱15噴淋管道閥門16噴淋儀表17籃球場18UPS不間斷電源5、業(yè)主有償服務(wù)管理（1）要求標(biāo)準(zhǔn)1）在接到維修單后十五分鐘趕到現(xiàn)場。急修15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，小修2小時內(nèi)完成，中修24小時內(nèi)完成，大修1天內(nèi)有答復(fù)。（2）管理內(nèi)容六、有償服務(wù)項目住戶自用部位、自用設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)1）更換燈管、燈泡；2）維修、更換門鎖；3）住戶自用部位下水道疏通服務(wù)；4）安裝插座；5）熱水器、抽油煙機(jī)拆裝；6）室內(nèi)供電線路維修；7）掛鏡、像框；8）更換玻璃；9）維修、更換自來水管、水閥及軟管；10）維修、更換水盆、水箱配件；11）維修、更換晾衣架。（3）維修后開具

12、收費(fèi)憑證。6、安保系統(tǒng)智能化系統(tǒng)的維護(hù)方案和計劃（1）智能化系統(tǒng)維護(hù)方案 百合新城智能化系統(tǒng)包括攝像監(jiān)控系統(tǒng)；紅外周界防越報警系統(tǒng)、保安巡更監(jiān)控系統(tǒng)；可視對講門禁系統(tǒng)；車輛管理系統(tǒng)；消防報警系統(tǒng)；對于以上配置特點，制定如下維護(hù)方案： 日檢：系統(tǒng)外觀；前端、終端、傳輸線路信號 日常檢查記錄；軟件測試維護(hù)內(nèi)容 例檢：系統(tǒng)外觀；前端、終端、傳輸線路信號 傳輸階段性檢查、記錄、軟件測試 臨檢：對日常維護(hù)工作、例檢工作進(jìn)行督檢， 對其工作成果進(jìn)行測評 一般性檢查維護(hù)（日檢） 月檢維護(hù)方式 定期檢查維護(hù) （例檢） 季檢 年檢 臨時抽樣檢查維護(hù)（臨檢）詳細(xì)維護(hù)保養(yǎng)項目見表1所示2、智能化系統(tǒng)的維護(hù)計劃小修計

13、劃：根據(jù)日常維護(hù)記錄、月檢記錄及報告，制定每季一次的小修計劃。中修計劃：根據(jù)季檢記錄及報告、年檢記錄及報告，制定每年一次的中修計劃。大修計劃：根據(jù)年檢記錄及報告，制定每三年一次的大修計劃。表1 智能化系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)項目類別對象項目標(biāo) 準(zhǔn)維護(hù)計劃日檢月檢季檢年檢臨檢可視對講門禁系統(tǒng)主服務(wù)器外觀清潔、完整、無破損接插件連線牢固、無松脫性能靈敏度高、響應(yīng)正確單元機(jī)大門機(jī)外觀清潔、完整、無破損安裝與聯(lián)接安裝牢固、聯(lián)接感應(yīng)性能靈敏度高、響應(yīng)特性正常信號發(fā)送完整、無缺漏樓門控制器外觀清潔無破損各按鈕靈敏可靠受話器、揚(yáng)聲器功能正常、音量無失真攝像監(jiān)控監(jiān)視器外觀及布置清潔無塵、無破損、有序聯(lián)接線牢固、無接觸不良

14、顯示功能畫面清晰、穩(wěn)定，調(diào)節(jié)靈敏控制器畫面分割器錄像機(jī)電源外觀清潔無塵、擺放有序無破損聯(lián)接線、接插件聯(lián)接可靠、無松動各控制鍵性能各控制鍵靈敏可靠、畫面分割穩(wěn)定、錄像清晰、干擾小直流電源性能供電電壓正常、無過熱現(xiàn)象攝像器外觀清潔完整、無破損、防水浸安裝與聯(lián)接安裝牢固、連接可靠攝像性能信號清晰完整、控制靈敏可靠、失真小監(jiān)控制線路安裝與連接安裝牢固連接可靠、衰減小周界報警系統(tǒng)紅外線探測器外觀清潔完整、無破損、防水浸接插件與聯(lián)接線牢固、無接觸不良感應(yīng)速度能達(dá)設(shè)計要求安裝緊固件牢固、無松脫、無氧化類別對象項 目標(biāo) 準(zhǔn)維護(hù)計劃日檢月檢季檢年檢臨檢備用電源系統(tǒng)蓄電池組外觀清潔無塵、無明顯溫升充放電正常電池通風(fēng)器運(yùn)行正常、無異聲巡更系統(tǒng)主機(jī)外觀清潔完整、無破損接插件連接線牢固、無松脫運(yùn)行狀況正常、無死機(jī)過熱等不良現(xiàn)象信息采集器外觀清潔無破損、防滲水運(yùn)行情況采集正確、傳輸信息完整各系統(tǒng)電腦主機(jī)外觀清潔完整、無破損接插件連接線牢固、