第四部分：成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析

1、2004年房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)預(yù)測(cè)分析報(bào)告第四部分：成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析1、 成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求總體狀況（1） 全年商品房平均價(jià)格受宏觀政策、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本以及供需關(guān)系的影響，2004年成都主城區(qū)商品房均價(jià)達(dá)到3731元/平米，同比增長(zhǎng)11.1，其中住宅市場(chǎng)價(jià)格均價(jià)達(dá)到每平方米3241元，每平米上漲了353元，增長(zhǎng)了10.9，見(jiàn)圖示：2004年，郊區(qū)住宅市場(chǎng)的火熱發(fā)展，也拉升了大成都住宅市場(chǎng)的均價(jià)，見(jiàn)下圖：2004年，大成都的商品房（含經(jīng)濟(jì)適用房）為2452元/平方米，每平方米上漲了356元，漲幅達(dá)16.99，上漲幅度較成都主城區(qū)高出6個(gè)百分點(diǎn)，提出經(jīng)濟(jì)適用房稀釋房?jī)r(jià)的因素后，郊區(qū)房

2、地產(chǎn)住宅市場(chǎng)發(fā)展的火熱則是六城區(qū)住宅均價(jià)上漲迅速的主要原因。（2） 價(jià)格環(huán)域變化趨勢(shì)指標(biāo)內(nèi)環(huán)以內(nèi)內(nèi)環(huán)至二環(huán)二環(huán)以外梯度比（內(nèi)環(huán)為100）商品房486641213243100：85：67住宅384634952972100：91：77商業(yè)營(yíng)業(yè)房1313293815822100：71：44辦公用房532526912691100：75：51 從價(jià)格的環(huán)域變化來(lái)看，住宅的環(huán)域價(jià)格梯度變化并不明顯，說(shuō)明人們的居住觀念已經(jīng)在改變，城市向外發(fā)展的趨勢(shì)是一種必然，但是，商業(yè)營(yíng)業(yè)房的價(jià)格梯度落差則較大，內(nèi)環(huán)至二環(huán)的價(jià)格僅為內(nèi)環(huán)價(jià)格的71，二環(huán)以外的商業(yè)價(jià)格更不到內(nèi)環(huán)以內(nèi)商業(yè)價(jià)格的一半，商業(yè)的發(fā)展更多的將集中在市中

3、心內(nèi)環(huán)以內(nèi)。 （3）銷售、竣工2004年，市區(qū)全年商品房供應(yīng)面積為717.64萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.15，其中住宅供應(yīng)485.39萬(wàn)平方米，同比略降0.4，商品房銷售面積為829.66萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.92，其中住宅銷售687.81萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)8.82%。從全市（六城區(qū)）來(lái)看，全市商品房銷售面積近幾年以來(lái)，一直處于較高的增長(zhǎng)趨勢(shì)，見(jiàn)下圖：（假設(shè)1999年增幅為0）全市商品房竣工面積為862.45萬(wàn)平方米，下降15.3%，其中住宅竣工面積為700.49萬(wàn)平方米,下降22.0%；商品房銷售額306.27億元，增長(zhǎng)51.2%，其中銷售給個(gè)人294.27億元，增長(zhǎng)49.2%。個(gè)人住房消費(fèi)的強(qiáng)

4、勁刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。（4）空置情況12月末，全市商品房空置面積153.18萬(wàn)平方米，同比減少33.2%；空置期在一年內(nèi)的待銷房為67.78萬(wàn)平方米，空置期在一年至三年的滯銷房為64.54萬(wàn)平方米，空置期在三年以上的積壓房為18.84萬(wàn)平方米。其中，住宅空置萬(wàn)58.82平方米，減少59.1%；辦公樓空置15.93萬(wàn)平方米，減少13.3%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置54.92萬(wàn)平方米，增加26.52%；見(jiàn)下圖：結(jié)合竣工與銷售來(lái)看，空置率仍處于較低水平，成都房地產(chǎn)仍然處于供需兩旺的良性發(fā)展區(qū)間。從住宅的空置情況來(lái)看，見(jiàn)下圖：住宅市場(chǎng)的空置情況在1997年和2002年出現(xiàn)兩個(gè)波峰，1997年之前也出

5、現(xiàn)過(guò)連續(xù)幾年的逐漸攀升，自1998年后，又出現(xiàn)另一個(gè)攀漲的趨勢(shì)，至2002年至最高，但自2002年之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的規(guī)范與調(diào)整，市場(chǎng)出現(xiàn)了異?；鸨木置?，空置情況也逐漸降低，至2004年底降至近9年以來(lái)最低水平，從發(fā)展的趨勢(shì)可預(yù)測(cè)，2005年的住宅空置面積可能會(huì)出現(xiàn)反彈趨勢(shì)，2004年住宅銷售面積達(dá)1000多萬(wàn)平米，最近3年的空置住宅面積幾乎被消化殆盡，而2004年新增的住宅消化率在65左右，而且第四季度已經(jīng)出現(xiàn)了供大于求的局面，通過(guò)房?jī)r(jià)收入比推測(cè)成都每年的有效住宅需求面積為778萬(wàn)平方米，這說(shuō)明存在有效需求被前置釋放的可能，這些現(xiàn)象也將佐證空置面積會(huì)反彈的趨勢(shì)。（5）20022004年新

6、批預(yù)售率情況新增住宅累計(jì)銷售率2003年底2004年底2002年81.74%93.25%2003年94.59%2004年65.26%從上表可以看出，2002年新增的住宅面積至2004年底累計(jì)已銷售93.25，而2003年新增住宅面積至2004年底累計(jì)已銷售94.59，2004年新增住宅累計(jì)已銷售65.26，可見(jiàn)，前兩年的新增住宅已進(jìn)本消化，但是，2004年的新增住宅項(xiàng)目?jī)H被消化掉65，這主要受到今年供應(yīng)體量過(guò)大的原因造成，另一方面，也受到供應(yīng)的季節(jié)性變化影響，表現(xiàn)為第四季度的大規(guī)模放量，導(dǎo)致供大于求局面的出現(xiàn)。（6）商業(yè)營(yíng)業(yè)用房供應(yīng)體量較大2004年商業(yè)用房供應(yīng)127.44萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)32

7、.6%；銷售面積81.38萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.3%。供銷比達(dá)到1.566，供應(yīng)過(guò)量46萬(wàn)平方米，剔除合理空置及開(kāi)發(fā)商自營(yíng)部分，商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)仍過(guò)量較多，按照商業(yè)用房均價(jià)10000元/平米計(jì)算，占用資金量達(dá)到46億，同時(shí)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的空置率也呈上升趨勢(shì)，達(dá)到54.92萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)26.52，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的開(kāi)發(fā)將面臨結(jié)構(gòu)調(diào)整與優(yōu)化。（7）郊區(qū)房地產(chǎn)交易比重上升指標(biāo)2003年2004年成交面積成交金額成交面積成交金額郊區(qū)商品房交易占總成交比重28.10%13.90%34.10%18.50%郊區(qū)住宅交易量占總成交比重29.10%13.90%35.40%18.60%2004年，郊區(qū)商品房合同成交

8、429.85萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)48.19，住宅成交377.64萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)45.73，比重上升6.1個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)發(fā)展，尤其是住宅的郊區(qū)化發(fā)展趨勢(shì)明顯。2、 房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者需求情況（成都房交會(huì)1300份樣本）(1) 年齡構(gòu)成年齡構(gòu)成上以35歲以下夠購(gòu)買的主力軍，總占比為64%，其次是受老齡化問(wèn)題的影響，45歲以上的消費(fèi)群體也表現(xiàn)出了購(gòu)買的傾向。但年輕化仍為主要趨勢(shì)。（2） 職業(yè)構(gòu)成在職業(yè)構(gòu)成上，企業(yè)白領(lǐng)以及公務(wù)員成為消費(fèi)群體的主體特征，事實(shí)上，這一部分人因有著穩(wěn)定的收入，以及良好的教育，他們對(duì)生活條件改善的要求十分明確。（3） 個(gè)人收入構(gòu)成以2000-4000元的收入水平為主，比例高

9、大75%，可以預(yù)見(jiàn)，受國(guó)家利率調(diào)整以及個(gè)人購(gòu)房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理等政策的影響，他們將成為中檔商品房的主要消費(fèi)群體。（4） 購(gòu)房動(dòng)機(jī)以年輕一族首次置業(yè)和以改善居住環(huán)境為目的的二次置業(yè)為主體，以投資增殖為目的的比例為11%，存在部分不理性投資行為，但經(jīng)過(guò)本輪房地產(chǎn)政策的調(diào)控之后，投資行為應(yīng)該受到一定的打壓。（5） 希望購(gòu)買面積與戶型從購(gòu)買面積上看，受到當(dāng)前物價(jià)上漲以及利率上調(diào)等因素的影響，購(gòu)買面積普遍縮小，需求面積主要集中在80-130平米區(qū)間。但從期望購(gòu)買的戶型上看，對(duì)3房2廳2衛(wèi)的戶型需求最大，其次是2房2廳的戶型，足以見(jiàn)得，人們?cè)趯?duì)面積需求減少的同時(shí)，并沒(méi)有降低對(duì)居住質(zhì)量的要求，相反對(duì)于居住空間、功能、環(huán)境、物管等方面有了更高的要求。 （6） 置業(yè)的區(qū)位在各個(gè)區(qū)位的選擇上，西邊與南邊仍為購(gòu)房者的主要選擇，占比29，城東的購(gòu)房者意向也較大，達(dá)到22，主要是城東開(kāi)發(fā)力度的加強(qiáng)以及環(huán)境得到改善，居住特性將成為城東房地產(chǎn)的主要發(fā)展方向，另外，城南與城西的房?jī)r(jià)較城東較高，也使得一部分消費(fèi)者更傾向于城東。（7） 期望購(gòu)買價(jià)格意向購(gòu)買的住宅期望價(jià)格主要還是落在2500-3000元/平米