工程建筑費用估算

1、投資規(guī)模和資金籌措1、 建設投資估算（1）建筑工程費用 經(jīng)估算，工程費用為181000注：電氣工程包括照明、動力、避雷、電視、電話、保安監(jiān)視、計算機網(wǎng)絡等內容。（2）設備購置及安裝費 經(jīng)估算，設備購置及安裝費 萬元，包括給水設備、電梯、照明設備、室外給排水消防管道、室外電纜等費用。詳見表1-3. 表1-3. 設備購置費及安裝估算表 （3）工程建設其他費用估算經(jīng)估算，工程建設其他費用 萬元，其中： 根據(jù)相關資料，本項目土地費用包括耕地再造費、土地有償使用費、土地管理費、土地契稅等，共計 萬元； 分攤小區(qū)公建配套費約 人防易地建設費按40元/計取。其他費用估算詳見表1-4。 工程建設其他費用估算表

2、表1-4（4）基本預備費 基本預備費按工程費用及其他費用之和的10%估算，為萬元。（5）建設期利息 項目擬申請銀行貸款 億元，貸款利率7%，經(jīng)測算，建設期利息為 萬元。2、 投資估算表經(jīng)估算，本項目建設總投資 萬元，其投資構成見表1-5 項目建設投資估算匯總表表1-53、資金籌措及使用計劃（1）資金籌措 項目建設總投資為 萬元，由建設單位通過以下方式解決： 單位自籌資金投入 萬元。 設單位自有資金投入 萬元，為項目資本金。（2）投資及資金使用計劃 據(jù)項目實施進度、融資方案和資金到位可能性，總投資需要在項目建設期一年內全部投入。經(jīng)濟影響分析 因項目屬房地產(chǎn)開發(fā)項目，故只進行財務分析。第一節(jié) 財務

3、測算一、 經(jīng)濟效益分析的依據(jù)1、建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）2、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法二、財務基礎數(shù)據(jù)的確定1、項目計算期 4年，其中建設期2年，銷售期2年，第2年開始銷售。2、項目行業(yè)財務基準收益率Ic為12%。3、收入測算（1）銷售價格 根據(jù)樂陵市西部地區(qū)商品房及住宅行情和項目地理位置，參照周邊地區(qū)類似項目銷售價格，確定本項目住宅、商業(yè)和地下設施的銷售價格如下：高層住宅樓銷售均價為3500元/地上商業(yè)設施售均價為4000元/辦公樓、酒店銷售均價為5500元/地下車庫每個車位銷售均價為15萬元/車位地下室銷售均價為4000元/（2）銷售面積項目地上建筑面積為128600平方米，地

4、上商業(yè)設施68000平方米，高層住宅14400平方米，辦公樓、酒店46200平方米；地下部分包括地下室25000平方米，地下停車位700個。（3）銷售收入 銷售收入計算表表7-1序號項目數(shù)量（）平均單價銷售收入（萬元）1 住宅樓144003500元/2商業(yè)設施680004000元/3辦公樓、酒店462005500元/4地下室250004000元/5地下車位70015萬元/個合計（4）銷售計劃根據(jù)項目實施進度計劃，在建設期第二年開展銷售工作，計劃項目建成后三年內全部售出，銷售期限為3年。每年銷售比例為30%、50%和20%年度銷售計劃見表7-2. 年銷售收入測算表 表7-2 單位：萬元序號 名稱

5、 第1年第2年第3年合計1 住宅樓2商業(yè)設施3辦公樓、酒店4地下室5地下車位合計4、 建設成本費用本項目建設成本費用，由項目開發(fā)建設總投資和運營費構成。（1） 項目開發(fā)建設總投資為45313萬元。（2） 運營運營費用為項目銷售費用和管理費用。銷售費用為房屋銷售過程中發(fā)生的各種費用，包括廣告費、宣傳費、銷售服務費等，按銷售收入的3%計算。管理費用為組織和管理項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，包括人員工資、辦公費、差旅費、業(yè)務招待費、各項稅收等，按銷售收入的2%計算。三、稅金及附加（1） 本項目營業(yè)稅稅率為5%，城市維護建設稅和教育費附加分別按營業(yè)稅的7%和3%計算。（2） 土地增值稅根據(jù)土地增

6、值稅暫行條例規(guī)定，土地增值稅實行四級超率累進稅率進行測算。（3） 所得稅企業(yè)所得稅稅率按25%計算。 第二節(jié)財務分析一、 盈利能力分析經(jīng)測算，項目在計算期內實現(xiàn)銷售收入×100%=39 .05%×100%= 28.5%×100%= 16.53% 項目利潤及利潤分配表表7-3序號項目比例（%）第1年第2年第3年第4年1經(jīng)營收入1.1售房收入1.2租房收入2開發(fā)成本453133管理費用4銷售費用11724695銷售稅金及附加6土地增值稅2312231223127利潤總額-453131867232660116768彌補上年度虧損額266419應納稅所得額6019 116

7、7610所得稅 1505291911稅后利潤04514875712可分配利潤04514875713盈余公積金100451.4875.714應付利潤00015未分配利潤04062.67881.316累計未分配利潤04062.67881.33、 根據(jù)財務現(xiàn)金流量表（詳見表7-4）表7-4 財務現(xiàn)金流量表序號項目第1年第2年第3年第4年1經(jīng)營收入2售房收入3租房收入4回收固定資產(chǎn)余值 5回收流動資金678建設投資9流動資金10經(jīng)營成本11銷售稅金及附加12土地增值稅23122312231213所得稅01505291914其他153凈現(xiàn)金流量164累計凈現(xiàn)金流量175所得稅前凈現(xiàn)金流量186所得稅前累

8、計凈現(xiàn)金流量 計算指標如下：所得稅前：財務內部收益率： 19.55%財務凈現(xiàn)值（IC=12%）： 5094.22萬元投資回收期： 2.6年（含建設期）上述指標表明，項目建設具有一定的盈利能力所得稅后：財務內部收益率： 15.36% 財務凈現(xiàn)值（IC=12%）： 2167.91萬元投資回收期： 2.82年（含建設期） 。19.55% 凈現(xiàn)值 ： 5094.22萬元投資回收期： 2.6年 從表和圖中可以看出建設投資和銷售收入兩個因素對項目的效益都很敏感。如果銷售收入向不利方面變動10%，全部內部投資收益率降至13.31%，凈現(xiàn)值下降為1266.5萬元，投資回收期增加到2.95年。如果建設投資向不利方面變動10%，全部投資內部收益率下降至13.44%，凈現(xiàn)值下降為1048.42萬元，投資回收期增加到2.95年。二、臨界點分析 臨界點分析是反映在預期可接受的投資內部收益率下，投資方能承受的各種因素向不利方向變動的極限值。根據(jù)敏感性分析，計算各因素臨界點詳見表7-6 臨界點分析表7-6敏感因素基本方案結果臨界點計算期望值12%（IRR）建設投資（萬元