年中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特點與發(fā)展趨勢

1、中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點與發(fā)展趨勢與發(fā)展趨勢2產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點及趨勢3如何打造成功的產(chǎn)業(yè)園區(qū)42016年回顧和展望1什么是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目錄1什么是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 多元收入 政策支持 穩(wěn)健增值 住宅國家宏觀調(diào)控從嚴(yán)從緊，未來幾年活躍程度將持續(xù)降溫；寫字樓市場開發(fā)較為成熟，同時，尤其一線城市用地供應(yīng)有限;商業(yè)受宏觀調(diào)控影響較小，是目前比較活躍的地產(chǎn)板塊乊一； 工業(yè)園工業(yè)物流 科技園 商務(wù)花園 倉儲物流 商貿(mào)物流 是住宅、商服和綜合類用地外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類用地上可建的建筑物用途通常包括：工業(yè)制造廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等。用地性質(zhì)為50年。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等；如高新科技

2、園等；如總部基地，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等；普通倉，保稅倉，出口監(jiān)管倉、冷庫，特種倉庫等；主題型與業(yè)市場（服裝、電子、原料等）國際采購中心等；主體構(gòu)成政府開發(fā)商企業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)指導(dǎo)者，提供政策，稅收支持，參與或部分參與土地一級開發(fā)終端用戶，企業(yè)運營參與者，通過有償方式使用開發(fā)者管理服務(wù)在實際操作中政府、開發(fā)商與進駐企業(yè)三者的部分角色是重疊的，如政府主導(dǎo)型開發(fā)中政府實際扮演著開發(fā)商的角色。前期進行土地開發(fā)，前期建設(shè)與招商，負(fù)責(zé)后期服務(wù)運營7開發(fā)模式開發(fā)模式園區(qū)綜合模式園區(qū)綜合模式地產(chǎn)商模式地產(chǎn)商模式企業(yè)自用企業(yè)自用基金模式基金模式政府模式政府模式開發(fā)模式2產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點及趨勢主要特點 工業(yè)地產(chǎn)受地方政府、經(jīng)濟

3、、 產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策等影響很大； 工業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系，不同工業(yè)地產(chǎn)必須滿足不同產(chǎn) 業(yè)發(fā)展需求及功能要求； 由于工業(yè)發(fā)展具有 很強的聚集效應(yīng)， 不同區(qū)域具有不同的 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，區(qū)域市場對工業(yè)地產(chǎn)需求一致性較強；致使工業(yè)地產(chǎn)在同區(qū)域的功能差別很小。 工業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模大，前期投入大；資金占用周期長，投資回收期限大于住宅房地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)； 發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)二三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，拓展項目收入來源； 加強教育業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化業(yè)、科技和體育等行業(yè)的發(fā)展；優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置，打造產(chǎn)業(yè)群；都將促使項目價值提升特點一特點二特點三特點四益8盈利方式土地增值 土地基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)與完善及營銷推廣開展會帶來土地自身的升值物業(yè)租售

4、 通過部分或者全部出資/ 出售產(chǎn)業(yè)物業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的收益物業(yè)經(jīng)營 產(chǎn)業(yè)物業(yè)及其配套建成后，通過針對性招商以及提供運營管理服務(wù)帶來收資產(chǎn)融資 資產(chǎn)融資是實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價值另一途徑，可分為債務(wù)性融資和權(quán)益性融資其它方式：政府政策支持（含商業(yè)土地配備、稅收返還、投資獎勵等）、VC服務(wù)、配套地塊建設(shè)增值等立足于城鎮(zhèn)中心的小而精的“連鎖模式”立足于城郊結(jié)合部的大而全的“產(chǎn)業(yè)新城”功能服務(wù)理念產(chǎn)品發(fā)展趨勢：主要商業(yè)業(yè)態(tài)2016中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場回顧與趨勢一、 政策環(huán)境綠色、高端、智能、創(chuàng)新、互聯(lián)網(wǎng)+ 從各行業(yè)出臺的“十三五”規(guī)劃來看，綠色、高端、智能、創(chuàng)新、互聯(lián)網(wǎng)+ + 、轉(zhuǎn)型升級 成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵詞，這也

5、預(yù)示著未來地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)融合的發(fā)展方向。新城 城鎮(zhèn)化 人口聚集 ，推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 日益活躍隨著城鎮(zhèn)化人口聚集，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，作為推動新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要載體，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將日益活躍。未來十年，城鎮(zhèn)化將為中國提供 50 萬億的工業(yè)量，園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)落地的載體，迎來巨大的發(fā)展空間。50萬億1 、 土地 ： 土地 供應(yīng)規(guī)模下降，投資熱度 拉動 地價1. 2 價格 ：投資熱度上升2 、企業(yè) ： 主體 多元化、合縱連橫 、輕重并舉 成 發(fā)展涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的企業(yè) 越來越多元化 。近年來，跨界活躍在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的市場主體主要可以分為四大類，房地產(chǎn)企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)、金融資本企業(yè)、電商等其他企業(yè)。具體來看，2016 年，介入

6、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的品牌房企，既有保利、中鐵、首創(chuàng)等央企或國企背景的地產(chǎn)企業(yè)，也有碧桂園、遠(yuǎn)洋、綠城等民營房地產(chǎn)企業(yè)；介入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的制造業(yè)企業(yè)，有三一集團、中集集團、華立集團、海爾集團等企業(yè)；金融資本類企業(yè)有弘毅投資、華平資本、華融集團、基匯資本等企業(yè)；電商等其他企業(yè)有京東、樂視、東百集團、菜鳥網(wǎng)絡(luò)等。上述企業(yè)多數(shù)為 2016 年首次介入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，也有部分企業(yè)在早年已經(jīng)布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，2016 年加速深耕此領(lǐng)域。 保利 ： 實施 “一五八”發(fā)展戰(zhàn)略 ，首個項目 定位 為 跨境產(chǎn)業(yè)園區(qū)2016 年 7 月，保利集團首個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)綜合體項目南沙保利電商港啟動全球招商，標(biāo)志著保利正式進軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。該項目占

7、地 20 萬平方米，總建筑面積 75 萬平方米，主要定位為跨境產(chǎn)業(yè)園區(qū)，吸引跨境商務(wù)、港航服務(wù)、制造研發(fā)和保稅展貿(mào)等四大類別產(chǎn)業(yè)及相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)。遠(yuǎn)洋： 聚焦高端智能制造，2016 年 9 月，遠(yuǎn)洋集團試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，對外公布首個落地項目遠(yuǎn)洋云谷智能核心研發(fā)產(chǎn)業(yè)園，該項目位于北京密云，總占地面積 4500 畝，其中一期 500 畝，二期 1000 畝，三期 3000 畝。2011 年，遠(yuǎn)洋以合作方式取得項目開發(fā)權(quán)，于 2016 年正式啟動運作。未來，遠(yuǎn)洋將在京津冀、廣州、深圳等熱點區(qū)域伺機布局。遠(yuǎn)洋此次宣布獨立操盤產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，聚焦高端智能制造領(lǐng)域，并通過多元化投資收益為途徑，逐步實現(xiàn)從“買地造房賣房

8、”向“資產(chǎn)整合優(yōu)化運營”的規(guī)?；D(zhuǎn)型升級。2016 年 9 月，中興通訊搶灘珠海金灣區(qū)，宣布年內(nèi)動工建設(shè)新能源汽車基地，并將大力研發(fā)、推廣無線充電技術(shù)，將珠海智能汽車項目打造成中興通訊第二大主要業(yè)務(wù)。中興、樂視、格力等非汽車行業(yè)企業(yè)跨界“造車”已成為汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一大趨勢。 中興：跨界珠?！霸燔嚒?， 打造第二大業(yè)務(wù)3 、 新風(fēng)向 ： 特色小鎮(zhèn) 打造產(chǎn)城融合 新高度企業(yè)發(fā)力產(chǎn)城融合 ， 打造中國特色小鎮(zhèn) 。在前文政策環(huán)境中，我們總結(jié)了 2016 年中央多次發(fā)文指導(dǎo)特色小鎮(zhèn)建設(shè)。在政策導(dǎo)向下，品牌企業(yè)紛紛將轉(zhuǎn)型的觸角伸向了特色小鎮(zhèn)，產(chǎn)業(yè)新城運營商中，華夏幸福宣布三年打造百座特色小鎮(zhèn)、宏泰產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)

9、要打造航空小鎮(zhèn)、孵化小鎮(zhèn)；品牌房企中，碧桂園發(fā)布科技小鎮(zhèn)戰(zhàn)略、時代地產(chǎn)千億布局“未來小鎮(zhèn)”、綠城未來 5-10 年要做出 5-10個農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)樣板；其他企業(yè)中，前海金控攜手深圳地鐵打造前海深港基金小鎮(zhèn)不同企業(yè)發(fā)力打造中國“特色小鎮(zhèn)”，力求尋找新的利潤增長點。華夏幸福：三年打造百座特色小鎮(zhèn)2016 年 11 月，華夏幸福憑借著自身在產(chǎn)業(yè)新城運營中積累的基礎(chǔ)優(yōu)勢和成熟經(jīng)驗，正式發(fā)布了特色小鎮(zhèn)戰(zhàn)略。華夏幸福將充分研究區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，結(jié)合小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)特征，圍繞一個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，力求產(chǎn)業(yè)縱深發(fā)展，圍繞科技、健康、財富、文創(chuàng)四大主題，聚焦主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，從產(chǎn)業(yè)鏈、人才、技術(shù)、資金等方面形成產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。軟性要素

10、 方面 ，從尊重、利用和挖掘小鎮(zhèn)的自然環(huán)境、歷史文脈和民俗風(fēng)情，因地制宜塑造每一個小鎮(zhèn)的獨特風(fēng)情，提升特色小鎮(zhèn)的吸引力與生命力；堅持全域化管理、智慧化運營，為特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)人口、旅游人口提供便利，打造智慧高效的現(xiàn)代化生活服務(wù)平臺，提升特色小鎮(zhèn)的運行效率。 硬件標(biāo)準(zhǔn)配置 方面 ，則從產(chǎn)業(yè)中心、商業(yè)、公共服務(wù)、游樂空間四大類標(biāo)準(zhǔn)化功能進行深挖華夏幸福特色小鎮(zhèn) 運營 軟硬兼施 。 時代地產(chǎn) ： 千億布局 “ 時代 未來小鎮(zhèn)”，打造城市運營 4.0 “價值城市”模型2016 年 12 月，時代地產(chǎn)集團發(fā)布城市運營 4.0“價值城市”模型“時代未來小鎮(zhèn)”，未來 5 年，時代地產(chǎn)將從珠三角起步，投資 30

11、 個“未來小鎮(zhèn)”項目，總投資金額約 9000 億元。時代地產(chǎn)千億布局“未來小鎮(zhèn)”，旨在打造集產(chǎn)、城、人、文于一體，智能化、生態(tài)型、活力四射、極具未來感的特色產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，而 12 月國家出臺的“千企千鎮(zhèn)工程”也將助力時代地產(chǎn)集團實施“未來小鎮(zhèn)”戰(zhàn)略計劃。二、 趨勢展望1 、 政策產(chǎn)業(yè)政策深化落地、精準(zhǔn)發(fā)力， 創(chuàng)新發(fā)展引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)升級產(chǎn)業(yè) 政策細(xì)化落地 、 精準(zhǔn)發(fā)力 。經(jīng)歷了“十三五”規(guī)劃開局之年，各行業(yè)紛紛出臺相關(guān)政策規(guī)劃，2017 年，各項政策規(guī)劃有待繼續(xù)深化落地。如，2016 年中國制造 2025“1+X”規(guī)劃體系編制完成，五大工程率先啟動實施，“中國制造 2025”國內(nèi)外認(rèn)知度和影響力顯著提升。

12、展望 2017年，中國制造 2025將進入全面實施階段，細(xì)化落實“1+X”體系目標(biāo)任務(wù)，因地制宜、因城施策，引導(dǎo)地方差異化發(fā)展和重點領(lǐng)域生產(chǎn)力合理布局，以深化城市(群)試點示范，推進 20 到 30 個基礎(chǔ)條件好、示范帶動強的城市先行先試。2、創(chuàng)新發(fā)展引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)升級 ， 推動產(chǎn)業(yè)向中高端邁進 。2016 年，我國雖然已在高速鐵路、北斗導(dǎo)航、通用航空、載人航天等多個科技領(lǐng)域取得矚目的成績，但我國科技創(chuàng)新基礎(chǔ)還較薄弱，自主創(chuàng)新還不強大，關(guān)鍵領(lǐng)域核心技術(shù)受制于人的格局未從根本上改變。展望 2017 年，創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略仍是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動力之源，產(chǎn)業(yè)政策將繼續(xù)著力突破重大關(guān)鍵、共性技術(shù)，超前部署前沿技術(shù)和

13、基礎(chǔ)研究，創(chuàng)造新的市場需求，引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)邁向數(shù)字化、智能化、綠色化。展望 2017 年，在我國戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，將完善和改進財稅金融等支持政策，以及增強制度內(nèi)生增長機制建設(shè)方面大力推進。推動實現(xiàn)新興產(chǎn)業(yè)人才、資金、市場等資源優(yōu)先配置，加強與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的改造升級和融合，推進完整的產(chǎn)業(yè)鏈體系，培育新興產(chǎn)業(yè)市場。3、完善財稅金融等支持政策， 新興產(chǎn)業(yè) 將 加速 崛起。2 、 經(jīng)濟國內(nèi)經(jīng)濟 穩(wěn)中 求進，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展2017 年 ， 國內(nèi)經(jīng)濟 預(yù)期 穩(wěn) 中 求進， 產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)將 不斷 優(yōu)化 。在我國經(jīng)濟增長速度持續(xù)放緩的情況下，2016 年，我國 GDP 和工業(yè)利潤總額仍然實現(xiàn)穩(wěn)步增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化，戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。2016年，GDP同比增長6.7%，保持中高速增長；第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重為51.6%，比上年提高 1.4 個百分點，高于第二產(chǎn)業(yè) 11.8 個百分點；在第二產(chǎn)業(yè)內(nèi)部，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值比上17年增長 10.8%，占規(guī)模以上工業(yè)比重為 12.4%，比上年提高 0.6 個百分點，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值比上年增長 10.5%，增速比規(guī)模以上工業(yè)高 4.5 個百分點。由此可見，中國經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)進入新常態(tài)，增速換擋、動能轉(zhuǎn)換、結(jié)構(gòu)優(yōu)化，2017 年，在經(jīng)濟穩(wěn)中求進的主基調(diào)下，財政政策將更加積極有效，深化供給側(cè)改革，著力