龍江鑫都運營計劃

1、龍江鑫都運營計劃占地面積：141670m2建筑面積：259500m2建筑樓數(shù)：24棟價位：均價2850、洋房3500剩余房源：330套左右項目整體很好，戶型屬于是現(xiàn)在百姓比較傾向的那種，周邊的價位基本一樣。項目屬沈北新區(qū)。而且目前新城子區(qū)正在大面積的城鎮(zhèn)改造，沈北新區(qū)的中部，區(qū)政府、法院、檢查院、等市政機關都坐落于此。203國道新城子大街段貫通南北、沈北開發(fā)大道縱橫東西，長大鐵路在此設有二級貨運站、三級客運站。該經(jīng)濟區(qū)以省級新城子開發(fā)區(qū)為龍頭，以全國小城鎮(zhèn)示范鎮(zhèn)新城子城區(qū)組團為依托，以現(xiàn)代文化傳媒產(chǎn)業(yè)為主要發(fā)展方向，區(qū)內(nèi)規(guī)劃沈陽玉米工業(yè)園區(qū)、遼寧現(xiàn)代文化傳媒產(chǎn)業(yè)園區(qū)及歐盟工業(yè)園區(qū)。同時，區(qū)內(nèi)職

2、教產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，省交通學校、水利學校、金融學校等10家職業(yè)院校選址于此，是沈北新區(qū)三大教育產(chǎn)業(yè)基地之一的職教之城。新城子經(jīng)濟區(qū)將以遼寧文化傳媒產(chǎn)業(yè)園和玉米深加工項目為龍頭，以商貿(mào)、教育和房地產(chǎn)為重點，進一步優(yōu)化軟硬環(huán)境，強化招商引資，努力把新城子地區(qū)打造成沈北新區(qū)的中央商務區(qū)、社會主義新農(nóng)村建設的示范區(qū)和全國最大、國際有影響力、產(chǎn)業(yè)集聚能力最強、科技含量最高的以玉米深加工為主的農(nóng)產(chǎn)品深加工區(qū)。 預計在短時間內(nèi)打造成沈陽市汽車產(chǎn)業(yè)園，大批的企業(yè)正在不斷進駐。周邊現(xiàn)有近100于個村鎮(zhèn)，人口近40萬人。10于家剛剛進住的大型企業(yè)和1個大型的執(zhí)教城，人口約2萬多人。本項目的主要客戶分為4種：1、45歲

3、以上和當?shù)匕傩崭纳凭幼l件客戶群體占項目總銷的60%。2、2545歲工廠遷移到該地區(qū)在附近選房占10%。3、外地人口，年青人結婚解決住房問題占20%。4、投資客戶占10%。目前大東區(qū)動遷戶很多，買房人群集中在室內(nèi)以及周邊區(qū)域，室內(nèi)以大東為主，選房重點放在，724、虎石臺、新城子、東陵，地區(qū)。購買力很強，在加上城鎮(zhèn)改造，周邊的村鎮(zhèn)等地區(qū)的百姓選房。項目的銷售率會很高。1期目前還有近300套房源銷售，洋房、小高層、和多層。目前周邊的均價為.2800元而且周邊還在持續(xù)發(fā)展，工廠、醫(yī)院、銀行、超市、等百姓需求配套也不斷進入，針對本項目我個人認為可以以下營銷策略進行銷售： 1、宣傳先行，做足前期宣傳 1

4、 . 實施“問卷行銷” 目前在售房大約300套?？梢詳M定為第2組團銷售。那經(jīng)過前期的銷售模式的影響，我個人認為應該掙加銷售的多元化模式。第2組團前期應該以“問卷行銷”的形式進行針對性攻擊。 問卷行銷重點：以項目為中心周邊村鎮(zhèn)為重點進行問卷調(diào)查。在當?shù)卣页龈纳凭幼…h(huán)境的愿望強烈的居民，即陸續(xù)通過問卷形式對目標人群進行“意見征詢”，如確定項目戶型配比、價位區(qū)間、物業(yè)服務標準、交房標準等等。目標人群填寫問卷的同時，還可獲得購房優(yōu)惠。（問卷及購房優(yōu)惠僅限當?shù)鼐用瘢┩瑫r發(fā)動當?shù)厝罕娺M行“帶客戶看房活動”針對未買或不買房的客戶，讓他們給我們帶來客戶，成交后給予一定的獎金或禮品。通過此活動以最直觀的百姓交流

5、在當?shù)卮罅π麄鞅卷椖?。得到品牌和銷售率的雙提升。2、購房卡，加入沈陽百姓購房卡活動。增加銷售量。3、銷售團隊：對于銷售團隊的管理有很大的偏差，銷售能力很差，售樓處總共6個銷售人員，工裝不統(tǒng)一，對于自己的項目感覺上沒有什么好感，對待客戶沒有什么熱情，無水。對于問題解釋的不清晰，售樓處太冷清，但沒有音樂區(qū)填補。直銷員散漫，整體團隊銷售能力一般，能賣就賣不賣拉到。 改掉這些問題，掙加銷售團隊人數(shù)約810人（包括經(jīng)理）換上我們自有的銷售團隊，整體量可以提高10% 4、項目推廣上：靠4-6個人的直銷團隊在本區(qū)域派單，宣傳。還有在項目本身做一些圍擋，推廣符合項目的定位，但直銷人員的工作激情太差，管理跟不上

6、去，直銷是目前本項目推廣最好的方式，但項目忽略了這點。 在原有推廣方式不變的基礎上，應該加強直銷團隊管理，掙加人數(shù)。人數(shù)我個人認為15個直銷人員2臺看房車比較合理。原因：每5人一組。分為3個小組，組長1人。主體工作督促組員日常派單工作，并下定工作目標“每人每日一批客戶”點位分為近點、次近點、遠點三種。近點：周邊項目售樓處以及新城子市場。次近點：虎石臺地區(qū)市場、個個項目的售樓處門前。遠點：724地區(qū)、吉祥市場、大東副食、滑潤萬家等地區(qū)都可設為遠點，本人側重724和大東副食。意義： 近點以周邊人群為主的流動量最集中區(qū)域派發(fā)。周邊居住人群購物大多在新城子大市場。 次近點：以虎石臺周邊各項目為主蹲守樓

7、盤，因為虎石臺項目均價在3800左右，距新城子區(qū)只有20分鐘的車程，均價2800、且比虎石臺繁華。 遠點：1、大東區(qū)大東副食：他是大東區(qū)看房的聚集地，輝山蒲河的項目大多在附近帶客，對比這些項目，我們占有很大的優(yōu)勢。 2、28中學華潤門口：以華潤為中心方元3公里內(nèi)沒有大型的商場超市。而周邊居住人群非常密集。購物基本上到這里。所以我選擇此位置。 3、724地區(qū)中心市場門前，該地區(qū)人口居住量在10萬左右。文官大市場是購物集中地點。 4、集中炸點，選擇人口密度較高地區(qū)。如：鐵嶺、虎石臺、724、大東區(qū)、周邊村鎮(zhèn)等地均可。 我想如果加強推廣的方式后在加強直銷人員的工作效率，每天上客數(shù)量保證在20批，應該可以在掙加20%的銷售率。 5、對新城子的周邊的棄管小區(qū)主要通道貼出公益海報，加以宣傳?？梢栽黾右徊糠稚峡土?。 6、網(wǎng)站、DM單、內(nèi)部宣傳資料：目前這幾向是整體項目的推廣重點，但我個人感覺DM單制作不夠鮮明搶眼。 這些我想應該整體調(diào)整，既然做推廣，同樣需要花錢。到不如做出