房產(chǎn)論文(公共政策分析)

1、從公共政策體制及運(yùn)行看城市住房問(wèn)題以社會(huì)政策的視角看問(wèn)題，在社會(huì)領(lǐng)域老百姓擁有六項(xiàng)基本權(quán)利生存 權(quán)、健康權(quán)、受教育權(quán)、工作權(quán)、居住權(quán)和資產(chǎn)擁有權(quán)。其中兩項(xiàng)居住權(quán)和 資產(chǎn)擁有權(quán)，都與住房問(wèn)題直接相關(guān)。對(duì)國(guó)人來(lái)說(shuō)，居住權(quán)可能比較容易理解， 但另一項(xiàng)基本權(quán)利，亦即資產(chǎn)擁有權(quán)，也許更重要。古人曰“安居樂(lè)業(yè)”，“安 居”是排在“樂(lè)業(yè)”之前的。 從某種意義上說(shuō)， 也只有“安居”，才能“樂(lè)業(yè)”， 因?yàn)橹挥挟?dāng)大多數(shù) （譬如 60%以上） 老百姓都有了自己的“壇壇罐罐”，古人 說(shuō), “有恒產(chǎn)者有恒心”，構(gòu)建和諧社會(huì)就有了物質(zhì)基礎(chǔ)。而近年來(lái)，隨著無(wú)處不在的房地產(chǎn)宣傳， 在“主流意識(shí)” 中，“房地產(chǎn)政策” 幾乎等同

2、于了“城市住房政策”。而實(shí)際上，住房政策屬于社會(huì)政策的范疇，不 同于屬于經(jīng)濟(jì)政策的房地產(chǎn)政策， 特別是解決中低收入群體住房問(wèn)題更需要社會(huì) 政策?；乜次覈?guó)二十年的住房發(fā)展， 最主要的變化是從租賃型向購(gòu)買型房地產(chǎn)的轉(zhuǎn) 變。我國(guó)住房從 1984 年開始實(shí)施貨幣化，到現(xiàn)在 25年了，進(jìn)程比較快。人均的 居住面積從原來(lái)的 6.7 平米到了如今的近 30 平米，不僅面積增加了，功能和條 件也都改善了。改革開放以來(lái)，特別是 1998 年國(guó)務(wù)院決定進(jìn)一步深化城市住房 改革，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也隨之逐步發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)業(yè)為解 決百姓安居樂(lè)業(yè)、 城市面貌的改善和帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展作出了重大貢獻(xiàn)。 統(tǒng)計(jì)數(shù)

3、據(jù)表 明，房地產(chǎn)業(yè)在投資當(dāng)中占20%-30%勺份額，對(duì)拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用。 在住房公共政策方面， 2007 年國(guó)務(wù)院出臺(tái)了關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難 勺若干意見(jiàn)， 明確了我國(guó)要建立與完善住房公共制度， 再加上后來(lái)出臺(tái)勺廉租房 管理辦法，應(yīng)該說(shuō)現(xiàn)在已經(jīng)明確地規(guī)劃了以住房保障為主要內(nèi)容勺住房公共政策 勺發(fā)展方向。一個(gè)綜合勺住房戰(zhàn)略是至關(guān)重要勺， 社會(huì)問(wèn)題又與之息息相關(guān)。 政府勺作用 是什么呢？是監(jiān)管者， 還是促進(jìn)者， 還是提供者呢？這是政府接入勺范圍， 從低 中收入勺家庭以及公共租賃住房， 住房擁有權(quán)、 所有權(quán)計(jì)劃。 我國(guó)目前已初步建立起住房制度的法規(guī)框架， 對(duì)住房及住房保障制度的實(shí)

4、施進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)范。 而全 國(guó)性住房政策的制定涉及國(guó)務(wù)院多個(gè)部委，如自 2003 年以來(lái)，建設(shè)部聯(lián)合財(cái)政 部等相關(guān)部委，相繼出臺(tái)了城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法、 廉租住 房租金管理辦法 、城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請(qǐng)、 審核及退出管理辦法 ， 構(gòu)成了目前廉租房制度的法規(guī)體系； 2004 年建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部 和人民銀行聯(lián)合頒布的 經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法 對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)管理進(jìn)行 規(guī)范； 2006年 5月29日，國(guó)務(wù)院九部委（建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政 部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計(jì)局、銀監(jiān)會(huì)）聯(lián)合出臺(tái)了關(guān)于調(diào) 整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)（ 37 號(hào)文）。而經(jīng)

5、過(guò)大部委改革后，原 建設(shè)部的職責(zé)劃入了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。此外，各地方在住房制度實(shí)施過(guò)程中， 在現(xiàn)有住房政策框架內(nèi)不斷探索出符合地方實(shí)際的住房保障方式。 如寧波的限價(jià) 商品房政策，通過(guò)限定銷售價(jià)格、限定戶型規(guī)模、限定銷售對(duì)象，解決了部分住 房困難家庭的問(wèn)題，同時(shí)在一定程度上平抑了市場(chǎng)總體房?jī)r(jià)；上海2005 年提出的“兩個(gè) 1000 萬(wàn)工程”，即 1000萬(wàn)配套商品房和 1000 萬(wàn)中低價(jià)普通商品房， 一個(gè)專供動(dòng)拆遷家庭， 一個(gè)惠及中低收入家庭； 天津的經(jīng)濟(jì)租賃房政策， 作為過(guò) 渡性安置住房，向城市拆遷低收入家庭出租；北京的拆遷和保障相結(jié)合的政策， 對(duì)被拆遷戶中的低收入家庭給予貼息貸款； 山東日照

6、的購(gòu)房貨幣化補(bǔ)貼政策， 在 現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)適用房政策的框架內(nèi)，將每年計(jì)劃用于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的土地公開出 讓，所得土地收益直接補(bǔ)貼給低收入家庭通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)房。 各地方的這些有益嘗試 豐富了我國(guó)住房保障制度的實(shí)現(xiàn)形式， 促進(jìn)了低收入家庭住房問(wèn)題的解決。 綜合 來(lái)看，地方性住房政策的出臺(tái)一般涉及建設(shè)、規(guī)劃、房管、國(guó)土、地稅、人民銀 行等部門。目前，我國(guó)雖然住房商品化政策不斷落實(shí)見(jiàn)效， 住房保障制度基本建立， 但 依然存在一些突出的問(wèn)題。隨著改革開放近 30 年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，行業(yè)、地區(qū)、城鄉(xiāng)之間收入逐漸 拉大，中低收入家庭收入增長(zhǎng)滯后于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度， 城市低收入家庭、 經(jīng)過(guò)房改 以后還想改善居住條件的人、

7、剛就業(yè)不久的職場(chǎng)新人、 進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民都在埋怨 房?jī)r(jià)太高、漲得太快。究其原因，主要是在近 30 年里，我們一度將房地產(chǎn)政策 與住房政策混為一談、 將房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)放在了供應(yīng)方而忽視了對(duì)需求方進(jìn)行 調(diào)控。住房問(wèn)題因此逐步轉(zhuǎn)化為社會(huì)問(wèn)題和政治問(wèn)題， 成為影響社會(huì)和諧的重要 因素。由于歷史的原因和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原因， 我國(guó)住房制度改革從實(shí)施之初就在某種 程度上擔(dān)負(fù)了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的功能。 “房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”， 被地方 政府推至極致并演變成畸形。在商品房方面， 我國(guó)實(shí)施住房商品化政策的過(guò)程中， 新房供給結(jié)構(gòu)主要由開 發(fā)商提供， 而開發(fā)商的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)是根據(jù)當(dāng)期利益最大化的原則決定的。 完全 把

8、住房問(wèn)題推向市場(chǎng)，讓市場(chǎng)自身去調(diào)節(jié)和完善，過(guò)分強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)這只“無(wú)形的 手”的作用， 忽視了政府這只“有形的手”的作用， 導(dǎo)致了保障性住房體系的缺 失和長(zhǎng)期滯后。 從國(guó)外來(lái)看， 可以發(fā)現(xiàn)各國(guó)在不同的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展階段， 往往 采取不同的住房政策。 在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初期， 由于物資匱缺、 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱以及技 術(shù)力量有限， 私人沒(méi)有足夠的儲(chǔ)蓄， 很難獨(dú)立建造和擁有自有產(chǎn)權(quán)住房， 這時(shí)公 房比例往往較高； 當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定的程度， 尤其是當(dāng)整個(gè)社會(huì)出現(xiàn)中產(chǎn)階級(jí)占 主流時(shí)，住房市場(chǎng)化和私有化就具備了條件，此時(shí)，私有住房的比重往往較高。 但即使如此， 政府也沒(méi)有忘記為中低收入者提供保障性住宅。 然而，我國(guó)在目前

9、 經(jīng)濟(jì)尚不充分發(fā)達(dá)， 社會(huì)收入分配差距較大的發(fā)展階段， 一度把住房制度改革的 重點(diǎn)放在了產(chǎn)權(quán)私有化上， 把住房市場(chǎng)化簡(jiǎn)單地等同于住房產(chǎn)權(quán)私有化， 直接把 “居者有其屋”變成了“居者有其產(chǎn)”， 在認(rèn)識(shí)上存在較嚴(yán)重的偏差。 因此，十 七大報(bào)告中提出了“住有所居”， 而不是“住有其產(chǎn)”， 就是對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段住房 狀況科學(xué)的判斷和深刻的把握。在住房保障制度方面，主要問(wèn)題有： 1地方政府重視程度不夠，住房保障制度覆蓋面較小。面對(duì)眾多的住房保 障需求，作為我國(guó)住房保障供應(yīng)體系的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)覆蓋比例非常 低，廉租住房的保障面尚不足5%。，經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)投資目前也僅占住宅投資 的 5%左右。二是住

10、房保障制度僅覆蓋城鎮(zhèn)居民，尚未覆蓋流動(dòng)人口。目前，我 國(guó)正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的階段， 流動(dòng)人口的規(guī)模相當(dāng)大， 全國(guó)進(jìn)城務(wù)工人員已 達(dá) 1.18 億。這部分流動(dòng)人口中低收入人口的比例較大，其住房保障問(wèn)題目前尚 無(wú)明確的政策。2住房保障方式重購(gòu)買輕租賃，保障手段單一。目前主要的保障供應(yīng)方式 經(jīng)濟(jì)適用房，是通過(guò)購(gòu)買產(chǎn)權(quán)解決居住問(wèn)題，缺乏針對(duì)低收入家庭的租賃型的經(jīng) 濟(jì)適用房。住房保障手段單一，以建設(shè)為主，其他財(cái)政、金融、稅收等保障手段 滯后。對(duì)比國(guó)外政府住房保障一般做法，其通常采用財(cái)政、金融和稅收等多種手 段和措施給予支持。如日本為解決低收入家庭住房問(wèn)題， 綜合運(yùn)用財(cái)政和金融手 段發(fā)放低息貸款，貼息由

11、財(cái)政部門承擔(dān)。還包括稅收優(yōu)惠政策，對(duì)居民購(gòu)建符合 國(guó)家政策及技術(shù)規(guī)范要求的住宅，在還貸期內(nèi)還款的數(shù)額可在個(gè)人所得中扣除， 個(gè)人住宅取得的定期收益免征所得稅。 而我國(guó)目前住房保障制度缺乏金融、 財(cái)政 和稅收方面系統(tǒng)配套的支持政策，單一的住房保障手段很難適應(yīng)多層次的住房保 障需求。3 住房保障制度沒(méi)有納入政府的公共財(cái)政體系，缺乏穩(wěn)定的資金渠道。目 前，廉租房制度尚未建立穩(wěn)定的資金渠道，財(cái)政資金支持不足、來(lái)源渠道不規(guī)范、 資金不穩(wěn)定。缺乏穩(wěn)定的資金渠道成為廉租房制度推進(jìn)的瓶頸。4 住房檔案和收入信息系統(tǒng)不健全，無(wú)法準(zhǔn)確界定住房保障對(duì)象5退出機(jī)制操作難以實(shí)現(xiàn)，造成福利固化。如經(jīng)濟(jì)適用房制度沒(méi)有適當(dāng)?shù)?退出機(jī)制，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭在收入提高后如果不符合資格條件，或由于家庭人口出現(xiàn)變化，如子女成人后單獨(dú)居住或者結(jié)婚后另立門戶， 享受的保障住房 或者退出或者應(yīng)相應(yīng)減小面積，但由于缺乏相應(yīng)的退出機(jī)制而無(wú)法操作。即使有 退出機(jī)制的規(guī)定，如實(shí)物配租形式的廉租房，其退出機(jī)制也往往很難操作和執(zhí)行。目前住房保障制度在逐步落實(shí)當(dāng)中，現(xiàn)在的任務(wù)是政府怎樣繼續(xù)在財(cái)政上 支持和適當(dāng)擴(kuò)大住房保障的規(guī)模。 同時(shí)，應(yīng)從法律上明確住房保障的對(duì)象、 保障 的標(biāo)準(zhǔn)、保障的水平、保障資金的來(lái)源、專門的管理機(jī)構(gòu)以及對(duì)違法違規(guī)行為的 處罰措施。另外，城市化的發(fā)展，無(wú)論