平頂山碧桂園項(xiàng)目策略提報(bào)

1、P P2 2后續(xù)開(kāi)發(fā)地塊后續(xù)開(kāi)發(fā)地塊 首期地塊首期地塊 二期地塊二期地塊項(xiàng)目公司股權(quán)比例為我司51%，合作方49%。主要合作模式為：雙方共同注冊(cè)成立項(xiàng)目公司，土地掛牌后，項(xiàng)目公司參與競(jìng)買(mǎi)。待項(xiàng)目公司摘牌獲得項(xiàng)目地塊后，在合作方完成項(xiàng)目地塊土地清表的情況下（60日內(nèi)），我司支付部分二期土地款，完成股權(quán)收購(gòu)為6月15日，示范區(qū)開(kāi)放預(yù)計(jì)11月25日，開(kāi)盤(pán)預(yù)計(jì)12月10日。項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)管理按照碧桂園集團(tuán)要求執(zhí)行。雙方同股同投，按股比分配利潤(rùn)。此項(xiàng)目為城中村改造項(xiàng)目。首期開(kāi)發(fā)用地92畝，后續(xù)開(kāi)發(fā)用地約1100畝。合作方已于15年3月23日以176萬(wàn)元/畝摘牌。P P3 3項(xiàng)目供貨計(jì)劃開(kāi)盤(pán)貨量區(qū)多層多層1

2、54套，2.08億加推貨量高層（32F）高層244套，1.46億開(kāi)盤(pán)貨量區(qū)高層小高層38套，0.57億平頂山碧桂園里程碑供貨5.08億元，全年銷售目標(biāo)5.6億元。未定供貨768套高層，貨值4.25億元。開(kāi)盤(pán)貨量區(qū)高層（26F）高層156套，0.97億供貨待定高層高層768套，4.25億2015年年銷售目銷售目標(biāo)標(biāo)供貨供貨分類分類產(chǎn)品產(chǎn)品貨量貨量占比占比貨值貨值20152015年年去化率去化率（套）（套）（億元）（億元）5.6億億里程里程碑計(jì)碑計(jì)劃供劃供貨貨洋房多層15426%2.0863%小高層386%0.5860%高層40068%2.4260%總計(jì)總計(jì)59215.08未定未定供貨供貨洋房洋房

3、高層高層768768- -4.254.2559%59%P P4 4貨量交付標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目產(chǎn)品型號(hào)面積段（）貨量（套）交付標(biāo)準(zhǔn)平頂山碧桂園高層洋房YJ11010111710121412版裝修標(biāo)準(zhǔn) 高層洋房YJ1301001321561412版裝修標(biāo)準(zhǔn) 多層洋房YJ140140981412版裝修標(biāo)準(zhǔn) 多層洋房YJ180180801412版裝修標(biāo)準(zhǔn) 多層洋房YJ245245250141412版裝修標(biāo)準(zhǔn) P P5 5示范區(qū)設(shè)置 一級(jí)計(jì)劃開(kāi)放時(shí)間：2015年11月25日P P6 6二、項(xiàng)目所在城市、地塊概況及市場(chǎng)環(huán)境分析1、城市概況2、地塊概況3、市場(chǎng)環(huán)境P P7 7平頂山鄭州市平頂山，別名“鷹城”。位于河南

4、省中部。國(guó)家重要的能源原材料工業(yè)基地、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市。二、城市概括城市地理位置2013年轄舞鋼市、葉縣、魯山、寶豐、郟縣5個(gè)縣（市），新華、衛(wèi)東、湛河、新城四個(gè)區(qū)，總面積7882平方公里，總?cè)丝?02萬(wàn)。平頂山市區(qū)面積90多平方公里，人口102萬(wàn)。P P8 8截至2013年末，據(jù)統(tǒng)計(jì)平頂山市總?cè)丝?37.5萬(wàn)人，常住人口495.7萬(wàn)人，平頂山市區(qū)人口102萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率46.4%。二、城市概括城市人口概況全市常住人口中，男性人口為2522975人，占51.44%；女性人口為2381392人，占48.56%。全市常住人口中，0-14歲人口為992449人，占20.24%；15-64歲人口為348

5、0094人，占70.96%；65歲及以上人口為431824人，占8.80%。P P9 9二、城市概括城市版塊結(jié)構(gòu)平頂山市因地形原因奉行西移南進(jìn)的發(fā)展方針，以城市新區(qū)向西發(fā)展，老城核心區(qū)自然南延。平頂山市因地形原因奉行西移南進(jìn)的發(fā)展方針，以城市重心西移主（新城區(qū)與老城區(qū)中間約有7公里的采空區(qū)），老城核心區(qū)域南進(jìn)為輔，努力將平頂山打造成為豫中南區(qū)域中心城市。地塊正處于老城核心區(qū)域南進(jìn)的中心位置，距老城核心區(qū)域近，周邊銀行、幼兒園、中學(xué)、超市、公園等生活配套、市政配套較為齊全。P P1010二、城市概括城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)平頂山市是一個(gè)資源型工業(yè)城市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為合理，經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)穩(wěn)定，城市發(fā)展?jié)摿薮?。?/p>

6、年總值1556.9億元，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值162.5億元，增長(zhǎng)4.4%；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值906.6億元，增長(zhǎng)6.4%；工業(yè)完成增加值835.8億元，增長(zhǎng)6.2%，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值487.8億元，增長(zhǎng)7.7%。人均生產(chǎn)總值達(dá)到31521元。 2013年城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員平均工資41839元，位列河南省第3位。城鎮(zhèn)居民家庭消費(fèi)支出16324元，位列河南省第4位。 P P1111二、城市概括城市概括總結(jié)平頂山作為國(guó)家重要的能源原材料工業(yè)基地，具有較為突出的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)之前分析有著以下特點(diǎn)：u 城鎮(zhèn)化率較高：平頂山市區(qū)人口102萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率46.4%；u 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)突出：礦產(chǎn)資源豐富，擁有能源化工、

7、裝備制造、特種鋼材、新型建材、農(nóng)產(chǎn)品加工和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等六大支柱產(chǎn)業(yè)。 ；u 地勢(shì)影響城市版塊發(fā)展：平頂山市因地勢(shì)原因奉行西移南進(jìn)的發(fā)展方針，以城市重心西移主，老城核心區(qū)域南進(jìn)為輔；u 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)需優(yōu)化：平頂山城市經(jīng)濟(jì)以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)輔助，產(chǎn)業(yè)就夠優(yōu)化為主；u 城市人口紅利仍存：城市人口逐年遞增，新增人口多以15-64歲有工作能力人群為主；P P1212項(xiàng)目位于湛河區(qū)核心，是老城區(qū)南進(jìn)發(fā)展的重要區(qū)位，距新區(qū)市政府12公里，20分鐘路程，距老城核心2公里，5分鐘路程。二、地塊概括位于老城區(qū)南向，湛南新城核心P P1313二、地塊概括地塊周邊道路較多，通達(dá)性強(qiáng)光明路新南環(huán)路姚電大道亞興路P

8、P1414二、地塊概括項(xiàng)目周邊生活配套成熟項(xiàng)目位于湛河區(qū)核心，周邊配套成熟，2公里生活圈內(nèi)擁有平頂山市一中、四十四中、湛河區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)等教育設(shè)施，平頂山市火車站、平頂山汽車站、河濱公園等市政配套及各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)完善。P P1515二、地塊概括地塊概括總結(jié)地塊位于平頂山湛河區(qū)，周邊交通便達(dá)，是老城區(qū)向南發(fā)展的重要區(qū)位，市場(chǎng)認(rèn)可度高，該地塊共存以下特點(diǎn)：u 核心區(qū)位：平頂山城市發(fā)展西進(jìn)為主，南擴(kuò)為輔，地塊位于向南發(fā)展的重要區(qū)位；u 交通便捷：地塊位于亞興路與新南環(huán)交會(huì)處，北臨姚電大道，可直達(dá)新區(qū)及老城核心區(qū)，道路通達(dá)性及昭示性較好 ；u 配套齊全：地塊周邊配套成熟，2公里生活圈內(nèi)擁有平頂山市一中、四十

9、四中、湛河區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)等教育設(shè)施，平頂山市火車站、平頂山汽車站、河濱公園等市政配套及各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)完善；P P1616二、市場(chǎng)分析城市發(fā)展方向分析項(xiàng)目位于湛河區(qū)成熟核心位置的南部，隨著城區(qū)南進(jìn)戰(zhàn)略，不僅坐享老城區(qū)配套，還可享受未來(lái)城市南進(jìn)后的城市規(guī)劃配套。1、平頂山城區(qū)主要是向西、向南發(fā)展。2、政府推動(dòng)城市向西發(fā)展、目前已初具規(guī)模，政府近期主導(dǎo)推動(dòng)向南發(fā)展。3、政府在老城區(qū)南部規(guī)劃建設(shè)多條主干道，同時(shí)提速周邊城中村開(kāi)發(fā)改造。4、湛河區(qū)行政中心的計(jì)劃南遷，打造新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和商業(yè)中心區(qū)和以沙河為依托的城市休閑旅游區(qū)。5、由于平頂山市區(qū)具體該市大型工、礦等企業(yè)，對(duì)所轄縣（市）有較強(qiáng)的吸附力。平頂

10、山城市西移為主，南進(jìn)為輔P P1717二、市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)情況P P1818二、市場(chǎng)分析住宅板塊市場(chǎng)分析新城屬于政府重點(diǎn)打造版塊，在售產(chǎn)品價(jià)格高（近期價(jià)格有回落），但由于距老城區(qū)距離遠(yuǎn)、配套不完善，商品房入住率20-25%，商鋪超過(guò)50%開(kāi)始營(yíng)業(yè)，購(gòu)買(mǎi)者主要是投資型。老城區(qū)在售商品房較少，配套齊全，入住率高，價(jià)格有支撐。城中村改造項(xiàng)目較多，整體受無(wú)證銷售影響較大，五證齊全項(xiàng)目?jī)r(jià)格較高。P P1919二、市場(chǎng)分析商品房供應(yīng)情況分析平頂山市區(qū)截止2014年11月底，商品房存量面積247.66萬(wàn)，按照 2014年月均12.99萬(wàn)的去化速度，需要1.7年銷售完畢。項(xiàng)目2012年2013年2014年房地

11、產(chǎn)投資（億元）76.3285.63-供應(yīng)上市面積（萬(wàn)）154.74178.11195.03銷售面積（萬(wàn)）93.75104.63155.86銷售額（億元）33.8441.3963.59銷售均價(jià)（元/）361039564079分析：進(jìn)三年來(lái)，平頂山市整體成交量呈上升趨勢(shì)，成交均價(jià)呈快速上升趨勢(shì)，2014年成交量顯著上升，供應(yīng)195.03萬(wàn)，銷售155.86萬(wàn)，供需比約為1.25：1，供略大于求。平頂山市區(qū)近三年商品房市場(chǎng)走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：平頂山市房管局統(tǒng)計(jì)信息科P P2020項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商總體規(guī)模主力戶型（）均價(jià)（元/）總價(jià)（萬(wàn)元）去化情況積存貨量后續(xù)貨量恒大名都恒大地產(chǎn)150畝兩房81-88 三房9

12、0-142高層5500-6000（精裝）46-80約230套/月均473套-銀基譽(yù)府銀基地產(chǎn)328畝三房91-122四房154220疊墅高層均價(jià)5300（毛坯）多層均價(jià)8500（毛坯）40-658套/月均569套二期未定永基九里永基地產(chǎn)81.7畝小三房88-93三房125高層3900（毛坯）34-5040-50套/月均750套左右1650套左右帝佳英郡帝佳房產(chǎn)88.6畝80左右兩房90平左右三房120平左右三房未定價(jià)（預(yù)計(jì)4500）34-5560-70套/月均1404套二期未定建業(yè)十八城河南建業(yè)1300畝多層：130平左右高層：80-90兩房90-125三房多層7000高層5000多層95-1

13、35高層41-65約138套/月均洋房77套高層57套二期點(diǎn)底開(kāi)盤(pán)684套高層二、市場(chǎng)分析市場(chǎng)競(jìng)品分析P P2121二、市場(chǎng)分析市場(chǎng)競(jìng)品分析恒大名都（品質(zhì)最好）規(guī)模占地面積:150畝，建筑面積:38萬(wàn)平方米 發(fā)展商恒大地產(chǎn)位置姚電大道光明路交匯處向西1000米路南樓盤(pán)主力產(chǎn)品精裝100-137三房（33層高層）近期產(chǎn)品價(jià)格2014年1-6月銷售約為900套，月均去化150套，現(xiàn)均價(jià)5600元/樓盤(pán)特點(diǎn)/配套社區(qū)人工湖3000，會(huì)所2500，設(shè)生態(tài)室外泳池、室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)恒溫泳池、紅酒雪茄吧、棋牌館、桌球室、健身大廳、兒童樂(lè)園、西餐廳、茶藝室等?？拷γ想姀S。P P2222建業(yè)十八城（規(guī)模最大）規(guī)模占

14、地面積:總規(guī)劃用地1300畝建筑面積:規(guī)劃200萬(wàn)平方米 發(fā)展商建業(yè)地產(chǎn)位置長(zhǎng)安大道與夏耘路交會(huì)處樓盤(pán)主力產(chǎn)品7層電梯洋房、18層高層及30層高層近期產(chǎn)品價(jià)格7層電梯洋房7000元/18層高層5000元/樓盤(pán)特點(diǎn)/配套距離白龜山水庫(kù)較近，有較好的景觀資源；項(xiàng)目定位為集五星級(jí)酒店、百貨、特色商業(yè)街區(qū)、高品質(zhì)住宅、辦公等多種物業(yè)形態(tài)于一體的城市綜合體項(xiàng)目，后期有較大升值潛力。二、市場(chǎng)分析市場(chǎng)競(jìng)品分析P P2323二、市場(chǎng)分析市場(chǎng)競(jìng)品分析龍騰國(guó)際（距離最近）規(guī)模占地面積:33333平方米 建筑面積:180000平方米 發(fā)展商河南精忠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司位置亞興路與姚電大道交叉口樓盤(pán)主力產(chǎn)品高層近期產(chǎn)品價(jià)格

15、尾盤(pán)5200元/左右樓盤(pán)特點(diǎn)/配套項(xiàng)目周圍有河濱公園，有學(xué)校，有醫(yī)療機(jī)構(gòu)；市政配套有水、電、路、暖、燃?xì)?、通訊等。小區(qū)戶型有兩室一廳、三室一廳、三室兩廳、四室兩廳等多種戶型，面積在60150平方米之間。P P2424二、市場(chǎng)分析市場(chǎng)競(jìng)品分析銀基譽(yù)府（定位最高端）規(guī)模占地面積:218776平方米 建筑面積:600000平方米 發(fā)展商河南中平銀基置業(yè)有限責(zé)任公司位置凌云路與湛南路交匯處樓盤(pán)主力產(chǎn)品高層90-122/三房、多層140-160/四房（均毛坯）近期產(chǎn)品價(jià)格一期高層開(kāi)盤(pán)均價(jià)5818元/，多層開(kāi)盤(pán)均價(jià)8918元/，開(kāi)盤(pán)銷售2.4億，現(xiàn)在高層均價(jià)5300元/，多層8918元/，1-6月銷售約1

16、00套，約1.6億元樓盤(pán)特點(diǎn)/配套項(xiàng)目周圍有河濱公園，有學(xué)校，有醫(yī)療機(jī)構(gòu)；市政配套有水、電、路、暖、燃?xì)?、通訊等。小區(qū)高層91-151以三房為主、多層125-178，以三房、四房為主。，配套有四季恒溫游泳池、健身房等設(shè)施的會(huì)所。P P2525二、市場(chǎng)分析前期客戶分析以下拓客數(shù)據(jù)為2015年6月19日至2015年7月7日，總計(jì)累計(jì)意向客戶304組其中來(lái)電86組，其中戶外占83%,其他占14%，派單、媒體介紹、朋友介紹各占1%；其中渠道拓展218組，其中圈層客戶占27%，渠道拓展26%，其他25%，編外10%，派單5%；P P2626二、市場(chǎng)分析前期客戶分析以下拓客數(shù)據(jù)為2015年6月19日至20

17、15年7月7日，總計(jì)累計(jì)意向客戶304組前期項(xiàng)目戶型規(guī)劃比YJ110為74%，YJ130為12%，YJ140為7%，YJ180為6%；意向客戶所關(guān)注戶型比YJ110為64%，YJ130為16%，YJ140為9%，YJ180為7%，與規(guī)劃較為相符；P P2727項(xiàng)目SWOT分析利用碧桂園優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品，以及高端物業(yè)和優(yōu)質(zhì)環(huán)境，樹(shù)立市場(chǎng)標(biāo)桿，打造區(qū)域精品項(xiàng)目，根據(jù)周邊配套成熟、區(qū)域認(rèn)可度高，以剛需及首次改善戶型為主。優(yōu)勢(shì)（strengths ）劣勢(shì)（Weaknesses）機(jī)會(huì)（opportunities）威脅（Threats）l碧桂園為國(guó)內(nèi)著名開(kāi)發(fā)商、大品牌房產(chǎn)企業(yè)；l地塊緊鄰亞興路、新南環(huán)，交通十分便

18、利；l項(xiàng)目地處老城南進(jìn)核心，周邊生活配套及市政配套較豐富，可引入暖氣；l國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)。l項(xiàng)目初期，平頂山市民對(duì)我司認(rèn)識(shí)不足；l地塊較小，難以提供市場(chǎng)具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的別墅、洋房類低密度產(chǎn)品。l受地塊限制，難以完成大面積、具有震撼力的示范體驗(yàn)區(qū)。l當(dāng)?shù)囟酁橹械投诵潜P(pán)，銷售環(huán)境及苑區(qū)環(huán)境較差，我司進(jìn)駐打造高端樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)力極強(qiáng)；l平頂山市不限購(gòu)、不限價(jià)。政府對(duì)預(yù)售條件可放寬。l品牌開(kāi)發(fā)商恒大、建業(yè)進(jìn)駐平頂山，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈。l當(dāng)?shù)匚遄C不全的低價(jià)樓盤(pán)較多，對(duì)剛需客戶有一定干擾。P P2828 三、項(xiàng)目營(yíng)銷策略及費(fèi)用預(yù)算1、項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)分析2、項(xiàng)目定位3、項(xiàng)目策略鋪排4、年度費(fèi)用預(yù)算P P29297

19、核心賣(mài)點(diǎn)分析通過(guò)競(jìng)品賣(mài)點(diǎn)及及項(xiàng)目自身特點(diǎn)得出核心賣(mài)點(diǎn)1、碧桂園 中國(guó)十強(qiáng) 千億房企2、市場(chǎng)唯一精裝多層花園洋房3、精工品質(zhì)精裝 樹(shù)地產(chǎn)新標(biāo)桿4、周邊成熟配套 盡享都市繁華5、立體景觀園林 花園里的洋房生活6、國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù) 開(kāi)啟五星生活7、未來(lái)城市輕軌接駁 助力鄭萬(wàn)高鐵項(xiàng)目7大核心賣(mài)點(diǎn)P P3030核心賣(mài)點(diǎn)分析形象定位至好精裝花園洋房社區(qū)價(jià)格定位塑造市場(chǎng)產(chǎn)品差異化，打造高溢價(jià)市場(chǎng)定位一級(jí)市場(chǎng)：平頂山市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)：葉縣市場(chǎng)客戶定位多層洋房：改善型客戶高層洋房：剛需客戶及首改客戶通過(guò)競(jìng)品賣(mài)點(diǎn)及項(xiàng)目自身特點(diǎn)得出核心賣(mài)點(diǎn)P P3131市場(chǎng)客戶分析來(lái)源：老城區(qū)及周邊年齡：30-45歲的白領(lǐng)階層行業(yè)

20、特征：市區(qū)公務(wù)員、個(gè)體戶、企業(yè)從業(yè)人員、教師醫(yī)生等事業(yè)單位人員置業(yè)需求：116133 三房來(lái)源：老城區(qū)及周邊縣市年齡： 25-35歲剛需人群行業(yè)特征：市區(qū)公務(wù)員、企事業(yè)員工、個(gè)體戶等；置業(yè)需求：100-110 三房來(lái)源：老城區(qū)及平頂山周邊年齡：35-50歲富裕階層行業(yè)特征：公務(wù)員、私企業(yè)主、企事業(yè)單位管理人員；置業(yè)需求：140-245四房輔助客戶 重要客戶核心客戶P P3232銷售策略01品牌活動(dòng)派發(fā)機(jī)票大范圍鎖定意向客啟動(dòng)市場(chǎng)分銷施行多渠道銷售銷售結(jié)合項(xiàng)目各階段的營(yíng)銷策略，通過(guò)認(rèn)籌寶，分銷，外展點(diǎn)、策動(dòng)力、示范區(qū)體驗(yàn)五步對(duì)目標(biāo)意向客戶實(shí)現(xiàn)宣傳、收客。開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月集中人力進(jìn)行強(qiáng)拓通過(guò)品牌落地期

21、活動(dòng)，以建設(shè)路、礦工路、中興路、開(kāi)源路、光明路周邊舉行“魅力碧桂園 空降鷹城”，空姐派發(fā)機(jī)票的形式，為之后“碧桂園種子客戶明星樓盤(pán)采風(fēng)”系列活動(dòng)做準(zhǔn)備，提前鎖定意向客戶。1.開(kāi)展媒體電商及渠道電商，利用其渠道優(yōu)勢(shì)，節(jié)省推廣費(fèi)用，并快速占領(lǐng)市場(chǎng)；2.在建設(shè)路、礦工路、中興路周邊核心商圈設(shè)置3-5個(gè)三級(jí)展點(diǎn)，最大化釋放項(xiàng)目信息及截留客戶。3.挖掘當(dāng)?shù)仄桨财矫荷耨R集團(tuán)、政府機(jī)關(guān)、行業(yè)商會(huì)、醫(yī)療、學(xué)校、金融機(jī)構(gòu)、高端培訓(xùn)組織等,發(fā)展意向客戶及編外經(jīng)紀(jì)人。0203項(xiàng)目預(yù)計(jì)12月10日開(kāi)盤(pán)，提前一個(gè)月需區(qū)域兄弟樓盤(pán)到平頂山項(xiàng)目支援，進(jìn)入強(qiáng)拓期，針對(duì)當(dāng)?shù)卮笮推笫聵I(yè)單位、商業(yè)街、專業(yè)市場(chǎng)等進(jìn)行深度拓客，發(fā)掘潛

22、在客戶。04利用“認(rèn)籌寶”完成提前收客因項(xiàng)目預(yù)定時(shí)間為12月10日，計(jì)劃于11月開(kāi)展“認(rèn)籌寶”活動(dòng)，對(duì)前期所積累的意向客戶、媒體、同行、合作單位等進(jìn)行全面推介，采用預(yù)收30%樓款，提前鎖定房源。P P3333推廣策略拓客策略活動(dòng)策略開(kāi)盤(pán)前推廣周期及策略戶外、報(bào)廣、微信、免費(fèi)媒體示范區(qū)開(kāi)放開(kāi)盤(pán)第一階段品牌導(dǎo)入期第二階段渠道及渠道廣泛拓客期第三階段硬廣強(qiáng)拓期戶外、微信、短信、免費(fèi)媒體報(bào)廣、戶外、網(wǎng)絡(luò)、廣播、候車廳、道旗等全面推廣1.正常拓客物料制作2.正常拓客禮品采購(gòu)3.系列品牌落地期活動(dòng)物料4.城市展廳軟硬裝及包裝1.示范區(qū)包裝； 2.銷售物料制作； 3.三級(jí)展點(diǎn)物料4.圈層禮品采購(gòu)； 5.實(shí)體

23、店包裝。第四階段輸出開(kāi)盤(pán)信息1.前期媒體調(diào)研 2.戰(zhàn)略合作商家洽談3.碧桂園品牌發(fā)布會(huì) 5.媒體采風(fēng)6.電商前期洽談1. “魅力之城、碧上云霄”為主題品牌落地活動(dòng)、 “碧游記”全國(guó)明星項(xiàng)目采風(fēng)活動(dòng)、2.針對(duì)意向客戶及朋友組織圈層活動(dòng)3.針對(duì)平煤神馬集團(tuán)各職能部門(mén)進(jìn)行認(rèn)籌寶宣貫1.示范區(qū)開(kāi)放活動(dòng)2.編外經(jīng)紀(jì)人黃金夜宴3.示范區(qū)深度體驗(yàn)4.開(kāi)盤(pán)活動(dòng)組織針對(duì)政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、企業(yè)、住宅區(qū)等進(jìn)行認(rèn)籌寶推介及有效圈層拓客。借助外展點(diǎn)收客，并根據(jù)意向客戶來(lái)源，外聘小蜜蜂針對(duì)性拓客。組織認(rèn)籌客戶圈層活動(dòng)，深入挖掘其身邊朋友，促進(jìn)認(rèn)籌。1.開(kāi)盤(pán)物料準(zhǔn)備；2.銷售物料制作；8月22日、23日品牌落地、展廳開(kāi)放

24、1.VI、戶外、圍擋創(chuàng)作；2.品牌盒子物料到位；3.戶型圖、單體模型、展板等銷售物料、道具到位；4.拓客禮品采購(gòu)到位。11月25日7月10日12月10日9月10日6月15日完成股權(quán)收購(gòu)6月30日銷售目標(biāo)包裝及物料投放策略計(jì)劃儲(chǔ)客10000名，認(rèn)籌2000名通過(guò)示范區(qū)體驗(yàn)，計(jì)劃儲(chǔ)客5000名，認(rèn)籌1000名全年簽約5.9億利用品牌發(fā)布會(huì)和媒體采風(fēng)對(duì)媒體進(jìn)行圈層拓客和編外經(jīng)紀(jì)人宣貫，利用品牌發(fā)布等新聞活動(dòng)進(jìn)行前期儲(chǔ)客。報(bào)廣、戶外、網(wǎng)絡(luò)、廣播、候車廳、道旗等全面推廣硬廣強(qiáng)拓期開(kāi)始電商啟動(dòng)P P3434廣告宣傳鋪排示范區(qū)開(kāi)放開(kāi)盤(pán)硬廣強(qiáng)拓期開(kāi)始電商啟動(dòng)第一階段品牌導(dǎo)入期第二階段渠道及渠道廣泛拓客期第三階

25、段硬廣強(qiáng)拓期第四階段輸出開(kāi)盤(pán)信息常銷期11月25日7月10日12月10日9月10日6月15日完成股權(quán)收購(gòu)6月30日11月10日集中性開(kāi)盤(pán)前廣告投放選擇性品牌導(dǎo)入期投放戶外大牌報(bào)紙廣告網(wǎng)絡(luò)媒體其他戶外大牌報(bào)紙廣告候車廳道旗網(wǎng)絡(luò)媒體公交廣告其他8月22日、23日品牌落地、展廳開(kāi)放P P3535選擇性品牌導(dǎo)入期投放（6月1511月10）戶外大牌報(bào)紙廣告網(wǎng)絡(luò)媒體其他投放數(shù)量：1塊（6月10日12月10）投放地塊：建設(shè)路中興路投放內(nèi)容：碧桂園 給您一個(gè)五星級(jí)的家投放媒體：平頂山晚報(bào)投放周期：周四內(nèi)容選擇：以平頂山晚報(bào)封底封面整版硬廣為主，利用所贈(zèng)送內(nèi)文詳解碧桂園品牌。以平頂山房產(chǎn)網(wǎng)、平頂山樓市網(wǎng)等當(dāng)?shù)刂?/p>

26、流地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)為主，通過(guò)新聞發(fā)布會(huì)、媒體采風(fēng)、媒體公關(guān)贈(zèng)送軟文推廣擴(kuò)大傳播利用項(xiàng)目自媒體微信平臺(tái)活動(dòng)增粉，釋放集團(tuán)及項(xiàng)目信息，適時(shí)對(duì)其他媒體進(jìn)行輔助P P3636集中性開(kāi)盤(pán)前廣告投放（11月1112月10）戶外大牌網(wǎng)絡(luò)媒體報(bào)紙廣告公交廣告投放數(shù)量：3-5塊（10月25日11月25）投放地塊：建設(shè)路、礦工路、光明路繁華路段投放內(nèi)容：示范區(qū)開(kāi)放、優(yōu)惠信息投放媒體：平頂山房產(chǎn)網(wǎng)、平頂山樓市網(wǎng)、搜房網(wǎng)等版面選擇：以頂通、小通欄為主，以軟文炒作為輔投放內(nèi)容：示范區(qū)開(kāi)放、優(yōu)惠信息。投放媒體：平頂山晚報(bào)投放周期：周四內(nèi)容選擇：以平頂山晚報(bào)封底封面整版硬廣為主，利用所贈(zèng)送內(nèi)文詳解平頂山園林、產(chǎn)品、物業(yè)等。投放媒體

27、：老城區(qū)穿梭及老城前往新區(qū)公交車身廣告投放內(nèi)容：集中釋放項(xiàng)目?jī)?yōu)惠信息。候車廳道旗其他投放類型：建設(shè)路、光明路、礦工路、南環(huán)沿途候車廳及道旗。投放內(nèi)容：示范區(qū)開(kāi)放、優(yōu)惠信息。投放媒體：微信自媒體、短信（項(xiàng)目信息及優(yōu)惠信息）、廣播投放內(nèi)容：示范區(qū)開(kāi)放、優(yōu)惠信息。P P3737開(kāi)盤(pán)前推廣主題分解第一階段第二階段第三階段第四階段住宅新革命千億碧桂園碧桂園感恩公益季碧桂園碧游記，游全球五星碧桂園距離零體驗(yàn)6月15日7月15日從公司品牌及產(chǎn)品入手，逐步解析，將項(xiàng)目所能夠?yàn)槠巾斏綆?lái)的住宅新感受展示給市場(chǎng)客戶。7月15日8月31日結(jié)合臨時(shí)售樓部開(kāi)放、學(xué)生暑假舉辦公益活動(dòng)，著力展示碧桂園的社會(huì)責(zé)任感，延續(xù)集團(tuán)

28、大品牌展示。9月1日10月31日開(kāi)展碧游記全球采風(fēng)、展現(xiàn)集團(tuán)品牌，形成口碑、展示項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)、配套商業(yè)中心U街，以及U街對(duì)后期社區(qū)生活的便利11月1日12月10日結(jié)合項(xiàng)目示范區(qū)開(kāi)放及項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前客戶到訪較多的情況，在現(xiàn)場(chǎng)舉辦客戶體驗(yàn)月系列活動(dòng)及開(kāi)盤(pán)信息。P P3838微助力自媒體計(jì)劃微信的宣傳結(jié)合微信游戲，增強(qiáng)與客戶間的互動(dòng)性。住宅新革命創(chuàng)建平頂山碧桂園微信平臺(tái)卡通形象桂寶，逐步解析碧桂園千億大品牌?？山Y(jié)合6月份活動(dòng)嫁接微助力活動(dòng)，起到大量增粉的作用。一元置換公益在行動(dòng)碧桂園公益在行動(dòng)，延續(xù)碧桂園千億大品牌，運(yùn)用一元置換、助力大學(xué)生等系列活動(dòng)，著力展現(xiàn)碧桂園社會(huì)責(zé)任感?？山Y(jié)合8月份助力大學(xué)生活動(dòng)

29、嫁接微助力活動(dòng)，推出“一元禮品置換禮品”。微助力碧游記、游全球創(chuàng)建平頂山碧桂園微信平臺(tái)卡通形象桂寶，逐步解析碧桂園千億大品牌。9-10月開(kāi)啟“碧游記，全球游”活動(dòng)，利用幸運(yùn)大轉(zhuǎn)盤(pán)參與者可參與抽獎(jiǎng)獲得幸運(yùn)禮品及全國(guó)、全球旅行機(jī)票。尋寶活動(dòng)碧桂園五星零距離結(jié)合項(xiàng)目示范區(qū)開(kāi)放及項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前到訪客戶較多，在現(xiàn)場(chǎng)舉辦現(xiàn)場(chǎng)客戶體驗(yàn)月系列活動(dòng)，比如：掃二維碼尋寶活動(dòng)，專場(chǎng)影院等活動(dòng)。11月份推出尋寶活動(dòng)，以掃描散落在示范區(qū)內(nèi)的二維碼得到禮品或者功能區(qū)體驗(yàn)券等禮品。增粉20002000個(gè)增粉20002000個(gè)增粉50005000個(gè)增粉20002000個(gè)P P3939線下精拓拓客策略拓客通過(guò)線下精拓，渠道深挖，無(wú)

30、縫宣傳渠道深挖圓心輻射以建設(shè)路、中興路、礦工路為主，通過(guò)品牌落地活動(dòng)、線下拓客，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的信息全城告知，做到信息釋放最大化。以平煤神馬集團(tuán)、平高電器、學(xué)校、醫(yī)院、行政事業(yè)單位、高端老牌小區(qū)進(jìn)行以推介會(huì)形式挖掘客戶。企業(yè)推介會(huì)后，以企業(yè)輻射周邊小區(qū)、高端酒店、餐廳、會(huì)所、寫(xiě)字樓鋪設(shè)廣告，發(fā)展編外經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行深層拓展。P P4040消費(fèi)群體特征分析根據(jù)項(xiàng)目附近百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)商恒大名都項(xiàng)目、項(xiàng)目合作方龍騰國(guó)際項(xiàng)目的購(gòu)房客戶，可將購(gòu)房客分成四個(gè)群體，各有不同的人口背景及需求偏好：事業(yè)單位群體l收入穩(wěn)定、學(xué)歷較高； l一般在老城區(qū)擁有1套或以上住房；l追求高品質(zhì)居住環(huán)境；l單位在項(xiàng)目附近，如市一中、工業(yè)職業(yè)技術(shù)

31、學(xué)院等。l 收入較為穩(wěn)定，中高等學(xué)歷；l 一般為首次置業(yè)；l 追求生活品質(zhì)；l 當(dāng)?shù)卮笮推髽I(yè)，如姚電、平煤、煤機(jī)廠、平高等l中高等收入、中等學(xué)歷； l從事個(gè)體經(jīng)商、私企職工；l項(xiàng)目附近居住或租房，在附近工作；l主要是附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)、老城區(qū)市民等。l中高等收入，有子女；l自住兼投資需求；l經(jīng)常往來(lái)平頂山市區(qū)；l以葉縣為主的縣鄉(xiāng)置業(yè)群體當(dāng)?shù)卮笾行推髽I(yè)職工周邊居民附近縣鄉(xiāng)群體P P4141主要以建設(shè)路、礦工路、中興路、開(kāi)源路、光明路周邊辦公、居住、購(gòu)物商圈聚集區(qū)進(jìn)行拓客，深度挖掘目標(biāo)人群。丹尼斯百貨平頂山商場(chǎng)萬(wàn)家商場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng)丹尼斯百貨手機(jī)廣場(chǎng)佳田國(guó)際大酒店廣廈商務(wù)中心商務(wù)大樓千田大廈平煤總醫(yī)院神馬集團(tuán)實(shí)驗(yàn)

32、中學(xué)家屬院平煤鐵道工程公司平煤熱力公司平煤天成分公司平高電器集團(tuán)平高社區(qū)怡馨苑廣廈雅苑康樂(lè)家園帝景花園康馨花園新景花園老城核心區(qū)域P P4242線下精拓（計(jì)劃派卡蓄客5500名）人流聚集區(qū)設(shè)立三級(jí)展點(diǎn)在平頂山市區(qū)以建設(shè)路、礦工路、中興路為核心的繁華地段，如丹尼斯百貨、時(shí)代廣場(chǎng)、平頂山商場(chǎng)設(shè)立三級(jí)展點(diǎn)，以展點(diǎn)為圓心，通過(guò)銷售外出拓客、小蜜蜂拓客及電商、分銷商的結(jié)合，作為客戶聚集的中轉(zhuǎn)站，以點(diǎn)帶線最終成面。P P4343渠道挖掘（計(jì)劃派卡蓄客4000名）當(dāng)?shù)卮笾行推髽I(yè)、企事業(yè)單位渠道精準(zhǔn)挖掘以平頂山當(dāng)?shù)卮笾行推髽I(yè)，如姚電、平煤集團(tuán)及下屬公司、煤機(jī)廠、平高電氣集團(tuán)等，找到核心成員，進(jìn)行精準(zhǔn)渠道開(kāi)展，

33、利用認(rèn)籌寶、鳳凰通等工具，進(jìn)行有效增加收客以及編外經(jīng)紀(jì)人。P P4444占山為王（計(jì)劃派卡蓄客5500名）以企業(yè)為圓心輻射周邊進(jìn)行深層拓客在對(duì)平頂山當(dāng)?shù)卮笾行推髽I(yè)進(jìn)行推介會(huì)后，秉承誰(shuí)進(jìn)駐的早，資源歸誰(shuí)的原則，在企業(yè)食堂、廠區(qū)、內(nèi)網(wǎng)、內(nèi)部報(bào)刊雜志，以及企業(yè)周邊各小區(qū)、高端酒店、餐廳、會(huì)所、寫(xiě)字樓鋪設(shè)廣告，發(fā)展編外經(jīng)紀(jì)人，進(jìn)行深層客戶拓展。P P4545項(xiàng)目客戶轉(zhuǎn)化比平頂山項(xiàng)目住宅貨量1360套按照1:2轉(zhuǎn)化比，計(jì)劃開(kāi)盤(pán)前發(fā)展認(rèn)籌客戶3000名按照1:5轉(zhuǎn)化比，開(kāi)盤(pán)前發(fā)展意向派卡客戶15000名按照1:10轉(zhuǎn)化比，開(kāi)盤(pán)前覆蓋市場(chǎng)客戶150000名P P4646活動(dòng)策略鋪排示范區(qū)開(kāi)放開(kāi)盤(pán)硬廣強(qiáng)拓期開(kāi)始認(rèn)籌寶啟動(dòng)第一階段品牌導(dǎo)入期第二階段渠道及渠道廣泛拓客期第三階段硬廣強(qiáng)拓期第四階段輸出開(kāi)盤(pán)信息臨時(shí)售樓部開(kāi)放常銷期11月25日7月10日12月10日9月10日6月15日完成股權(quán)收購(gòu)6月30日11月10日1.項(xiàng)目品牌新聞發(fā)布會(huì)2.媒體采風(fēng)3.品牌落地、事件營(yíng)銷1.推介會(huì)活動(dòng)組織2.碧桂園意向客戶產(chǎn)品發(fā)布會(huì)3.針對(duì)意向客戶及朋友組織圈層活動(dòng)4.金牌客戶區(qū)域明星樓盤(pán)采風(fēng)5.通過(guò)