基準地價系數(shù)修正法

1、1第七章第七章 基準地價系數(shù)修正法基準地價系數(shù)修正法第一節(jié)第一節(jié) 基準地價評估基準地價評估第二節(jié)第二節(jié) 基準地價系數(shù)修正法基準地價系數(shù)修正法第三節(jié)第三節(jié) 基準地價系數(shù)修正法應用舉例基準地價系數(shù)修正法應用舉例2第一節(jié)第一節(jié) 基準地價評估基準地價評估一、基準地價概述一、基準地價概述 （一）基準地價的概念及特點（一）基準地價的概念及特點 基準地價基準地價是指在宗地估價的基礎上，評估出的各個級別或各個區(qū)域土地的平均價格。 它包括城鎮(zhèn)用地基準地價和農(nóng)用地基準地價。 特點特點：區(qū)域性、分用途、平均性、有限期、時效性、控制性。3（二）基準地價評估的作用（二）基準地價評估的作用（三）基準地價評估的原理（三）基

2、準地價評估的原理土地收益是基準地價評估的基礎各行業(yè)對土地質(zhì)量的要求不同是形成各類用地基準地價的基礎各類用地的土地在空間地域上都有其最佳區(qū)位，使得各類用地的基準地價具有不同的空間分布規(guī)律土地利用的相對穩(wěn)定性和動態(tài)性是基準地價相對穩(wěn)定和不斷變化的前提4（四）基準地價評估的原則（四）基準地價評估的原則土地使用價值評定和土地價格測算相結合的原則以現(xiàn)實的土地用途為主，適當考慮規(guī)劃的原則各類用地分別評估，多種方法綜合運用的原則與社會經(jīng)濟水平相適合、相協(xié)調(diào)的原則選擇合適的估價技術路線原則5二、城鎮(zhèn)用地基準地價評估二、城鎮(zhèn)用地基準地價評估（一）城鎮(zhèn)用地基準地價的概念（一）城鎮(zhèn)用地基準地價的概念城鎮(zhèn)用地基準地價

3、城鎮(zhèn)用地基準地價是以一個城鎮(zhèn)為對象，在該城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分路線價區(qū)段，調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。 6（二）城鎮(zhèn)用地基準地價評估的方法和步驟（二）城鎮(zhèn)用地基準地價評估的方法和步驟1.確定基準地價評估的區(qū)域范圍：根據(jù)實際需要及人力、財力、物力等確定； 2.劃分地價區(qū)段：方法是就土地的位置、交通、使用現(xiàn)狀、城市規(guī)劃、不動產(chǎn)、價格水平及收益情況等做實地調(diào)查和觀察，將情況相同或相似的相連土地劃分為同一個地價區(qū)段；3.抽查評估標準宗地的價格，運用收益法、假設開發(fā)法、比較法、成本法等進行評估；74.計算區(qū)段地價 ：區(qū)段地價是某特定地價區(qū)段的單

4、價或樓面地價，它代表或反映著該地價區(qū)段內(nèi)土地 價格的正常和總的水平。抽查評估出的標準宗地單價或樓面地價的平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)作為區(qū)段地價；5.確定基準地價6.提出基準地價應用的建議和技術。包括該基準地價的內(nèi)涵、作用，將該基準地價調(diào)整為宗地價格的方法和系數(shù)。8三、三、農(nóng)用地基準地價評估農(nóng)用地基準地價評估 （一）農(nóng)用地基準地價的概念農(nóng)用地基準地價的概念 農(nóng)用地基準地價系指依據(jù)農(nóng)用地的自然、社會、經(jīng)濟等因素條件評估的農(nóng)用地不同級別、不同地類的平均價格。（二）農(nóng)用地基準地價評估的技術路線（二）農(nóng)用地基準地價評估的技術路線1.技術路線一：地價平均法 在農(nóng)用地定級的基礎上，采用農(nóng)用地投入產(chǎn)出資料和市場交易

5、資料評估基準地價。2.技術路線二：標準地塊法 通過設置標準地塊，并評估其價格，以標準地塊的平均價格評估基準地價。9 3.技術路線三：綜合分值模型法 綜合分值模型法是在農(nóng)用地定級成果的基礎上，根據(jù)樣點定級單元總分值、樣點投入產(chǎn)出資料測算的收益價格，建立樣點定級單元分值與樣點定級單元地價的關系模型，以此來評估基準地價區(qū)片平均價及級別基準地價。 10四、基準地價更新四、基準地價更新（一）基準地價更新的技術路線（二）利用原土地定級估價成果更新基準地價（三）利用地價指數(shù)逐年調(diào)整基準地價11第二節(jié)第二節(jié) 基準地價系數(shù)修正法基準地價系數(shù)修正法一、基準地價系數(shù)修正法的基本原理基準地價系數(shù)修正法的基本原理 1、基本概念、基本概念 基準地價系數(shù)修正法基準地價系數(shù)修正法利用基準地價評估成果，在將估價對象宗地的區(qū)域條件及個別條件與其所在區(qū)域的平均條件進行比較的基礎上，確定相應的修正系數(shù)，用此修正系數(shù)對基準地價進行修正，從而求取估價對象宗地于估價期日價格的方法。122、理論依據(jù)、理論依據(jù)替代原理3、特點與適用范圍、特點與適用范圍 可在短時間內(nèi)評估多宗土地或大量土地價格。適用于具備基準地價及宗地價格修正系數(shù)體系成果的城鎮(zhèn)的土地價格評估。13搜集有關基準地價的資料查出估價對象所處地段的基準地價進行交易日期修正 （修正方法與市場比較法相同） 進行土地狀況修正 （修正方法與市場比較法中的不動產(chǎn)狀